Võlaõigus › Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad

32 %

ulatuses solidaarselt XXX ning XXX kanda.

XXX

menetlusest kõrvaldamiseks.

Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul, alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse.

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud Hagiavalduse kohaselt on XXX(kostja I) ja XXX(kostja II) Tallinnas XXX asuva korteriomandi omanikud alates 2012. XXX asuvat elamut haldab XXX Korteriühistu (hageja). Korteri eelmised omanikud ning hilisemalt kostjad ei ole alates 2009 detsembrist täitnud nõuetekohaselt kommunaalteenuste ja majandamiskulude tasumise kohustust. Korteriühistu põhikirja p-st 4.2.8 tulenevalt on hagejal õigus nõuda viivist 0,07 % päevas. Ajavahemiku 01.12.2009 - 31.10.2013 eest moodustab kostjate põhivõlg 2980,54 eurot ning 31.10.2013 seisuga moodustab viivise võlg 1012,46 eurot. Eeltoodust tulenevalt palus hageja kostjatelt solidaarselt välja mõista põhivõla 2980,54 eurot ja viivise 1012,46 eurot. Samuti palus hageja kostjatelt välja mõista viivise 0,07 % päevas tasumata põhivõlalt alates 01.11.2013 kuni põhivõla tasumiseni.

Kostjate vastus Kostjad vaidlesid hagile vastu. Hagi on põhjendamata ja tõendamata. Hageja ei ole tõendanud, kui suured olid tervikuna korteriühistu majandamiskulud selles ajavahemikus, mille eest tasumist nõutakse. Hageja ei ole tõendanud, et kostjatele esitatud arvetel olevad nõuded on arvutatud kostjatele kuuluva eluruumi ja korteriühistu kõigi liikmete elu- ja mitteeluruumide summaarse suuruse suhtarvu kaudu. Pole teada ka nõudeperioodi kõikide majandamiskulude summasid. Põhikirja kohaselt jaotatakse kulud korteriomanike vahel pindalapõhiselt. Selgusetu on, miks kuni 2012 aastani oli arvestuse aluseks korterite üldpinnad, mis olid kajastatud korteri erastamise müügilepingutes. Korteriühistu põhikiri ei näe ette kulude jaotust erastamise müügilepingute järgi. 22.09.2011 sõlmisid hageja ja korteri endine omanik XXX tsiviilasjas nr 2-10-60547 kohtuliku kompromissi, mille järgi kohustus hageja ühe kuu jooksul pärast XXX korteris tehtavate keskkütte renoveerimistööde lõpetamist tegema elamu keskkütte kulude jaotuse ümberarvestuse kogu eelneva (alates 2007 september) perioodi eest, mil XXX korteris keskküte ei toiminud samaväärselt teiste korterite keskküttega. Hageja on teinud tasaarvestuse põhjendamatult väikeses summas. Hageja ümberarvestus ei ole kontrollitav. Hageja ei ole selgitanud, kui suur oli tegelikult köetava pinna suurus ega põhjendanud kuidas ümberarvestatud summa vastab kohtumäärusele. Viivise määr on 0,05 % päevas, mitte 0,07 % päevas. Põhikirja p 4.3.1 järgi toimub viivise nõudmine juhatuse otsusega. Hageja ei ole juhatuse otsust esitanud, mistõttu on viivise nõudmine alusetu. Lisaks loobus hageja tsiviilasjas nr 2-10-60547 sõlmitud kompromissis kõigist XXX esitatud viivisenõuetest. Kostja II ei ole korteriühistu liige. 20.08.2012 sõlmisid kostjad kirjaliku kokkuleppe, mille kohaselt on korteriühistu liige kostja I. Seega ei ole kostja II asjas õigeks kostjaks.

Kohtu põhjendused Kinnistusraamatu väljavõttest nähtuvalt on kostjad XXX asuva korteriomandi ühisomanikud alates 09.07.2012. 20.08.2012 on kostjad esitanud hagejale avalduse, mille kohaselt on kostjad leppinud kokku, et korteriühistu liikmeks on kostja I (I kd lk 58). Kostja II on leidnud, et kuna tema ei ole korteriühistu liige, siis ta ei vastuta majandamiskulude ja kommunaalteenuste tasumise eest. Korteriühistuseaduse (KÜS) § 5 lg 5 sätestab, et kui korteriomand kuulub mitmele omanikule, võetakse korteriühistu liikmeks üks omanikest vastavalt nendevahelisele kirjalikule kokkuleppele. Korteriomanike vaidlused liikmeks astumise üle lahendab kohus. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-124-10 (p 19) leidnud, et KÜS § 5 lg 5 eesmärgiks on lahendada küsimus, kellel on korteriühistu üldkoosolekul hääleõigus, kui korteriomand on mitme isiku kaasomandis, kuivõrd KÜS § 11 lg 1 kohaselt annab korteriühistu liikmete üldkoosolekul iga korteriomand ühe hääle, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti, ning KÜS § 101 kohaselt võib üldkoosolekul osaleda ja hääletada korteriühistu liige. Samuti on Riigikohus selles tsiviilasjas märkinud, et majandamiskulude tasumise kohustuse puhul tuleb

korteriühistu liikmete kindlaksmääramisel lähtuda KÜS § 5 lg-s 1 sätestatud üldreeglist, mille kohaselt korteriühistu liikmeks on kõik korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud, st kõik korteriomandi kaasomanikud juhul, kui korteriomand on kaasomandis. Ülaltoodule tuginedes asub kohus seisukohale, et ka kostja II korteriomandi ühisomanikuna vastutab majandamiskulude tasumise eest korteriühistu ees. Hageja tugineb hagis sellele, et ajavahemikul 01.12.2009 - 31.10.2013 ei ole korteri eelmine omanik ja hiljem kostjad tasunud majandamiskulude ja kommunaalkulude eest nõuetekohaselt. Hagiavalduse kohaselt on kostjate põhivõlgnevus 2 980,54 eurot. Korteriühistu põhikirja punkti 4.2.6 kohaselt kohustub korteriühistu liige tasuma regulaarselt üks kord kuus elamu majandamise jooksvate kulutuste katteks sihtotstarbelisi makseid üldkoosoleku poolt kehtestatud suuruses ja korras. KÜS § 151 lg 1 sätestab, et majandamiskulud käesoleva seaduse tähenduses on korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Vastavalt KÜS § 7 lg 3, korteriomandi võõrandamisel või pärimisel on korteriomandi omandaja kohustatud korteriühistule tasuma korteriomandi võõrandaja või pärandaja poolt tasumata jäänud majandamiskulude ja muude maksete eest. Hageja poolt esitatud arvetest selgub, et hageja osutatud teenused jagunevad majandamiskuludeks ja kommunaalkuludeks. 11.09.2013 istungil antud selgitustest nähtub, et kostjad vaidlustavad arvetest seda osa, mille aluseks on ruutmeetripõhine arvestus (II kd lk 14). Esiteks kontrollib kohus arvetel märgitud majandamiskulude põhjendatust. Hageja esitatud arvete kohaselt koosnevad majandamiskulud halduskuludest, remondifondist, maamaksust, kindlustusest, mõõtjate püsikulust ning arve nr 1206-10061 järgi ka avariikulust (I kd lk 151187, II kd lk 159-170). Kuna mõõtjate püsikulu on arvestatud korteripõhiselt ning kostjad on vaidlustanud üksnes ruutmeetripõhise majandamiskulude arvestuse, siis selle kulu osas vaidlus puudub ning kohus loeb mõõtjate püsikulu ajavahemikul 01.12.2009 - 31.10.2013 kokku summas 27,66 eurot põhjendatuks. Ülejäänud majandamiskulud on arvestatud ruutmeetripõhiselt. Kostjate esindaja on 11.09.2013 istungil märkinud, et on ebaselge, milline pind on võetud arvestuse aluseks (II kd, lk 14). Hageja selgituste kohaselt arvestati kuni 2011 lõpuni majandamiskulusid lähtuvalt korterite üldpinnast erastamisel (s.t kostjate korteri puhul 72,10 m2) ning alates 2012 kinnistusraamatusse kantud korterite üldpinna järgi (s.t kostjate korteri puhul 73,90 m2) (II kd, lk 34). Kinnisturegistri andmetest nähtuvalt on kostjatele kuuluva korteri üldpinnaks 73,90 m2 (II kd lk 43). Kohtu hinnangul on korteri üldpinna suuruse määramisel õige lähtuda kinnistusraamatu andmetest. Kuna enne 2012 lähtuti arvete esitamisel väiksemast üldpinnast, siis ei ole hageja arvestanud majandamiskulusid kostjate kahjuks. Hagiavalduse täienduse kohaselt tulenevad halduskulude ning remondifondi tariifid korteriühistu üldkoosoleku otsustest (II kd, lk 34). Kostjad ei ole oma vastuväidetes tariifide

suurust vaidlustanud. Eeltoodule tuginedes loeb kohus ajavahemikul 01.12.2009 - 31.10.2013 esitatud arvetes olevad halduskulud ja remondikulud kokku summas 3463,11 eurot põhjendatuks. Kohus leiab, et ka maamaksu kui riikliku maksu osas on hageja nõue põhjendatud. Kostjad ei ole maamaksu nõudele sisulisi vastuväiteid esitanud. Maamaks on jaotatud ruutmeetripõhiselt ning kohus on tuvastanud, et ruutmeetripõhine arvestus ei ole tehtud kostjate kahjuks. Seega on ajavahemikul 01.12.2009 - 31.10.2013 esitatud arvetes märgitud maamaks kogusummas 54,06 eurot põhjendatud. Maja kindlustusmakse ja avariikulu kandmise kohta ei ole hageja tõendeid esitanud. Seega ei ole hagi kindlustusmakse ja avariikulu osas põhjendatud. Ülaltoodule tuginedes on majandamiskulude eest ajavahemikul 01.12.2009 - 31.10.2013 esitatud arved põhjendatud 3 544,83 euro ulatuses. Järgnevalt kontrollib kohus ajavahemikul 01.12.2009 - 31.10.2013 esitatud arvetes märgitud kommunaalkulude põhjendatust. Arvete kohaselt koosnevad kommunaalkulud küttekuludest, prügiveokulust, üldelektri kulust, üldvee kulust, vee ja kanalisatsiooni kulust ning tsirkulatsiooni kulust. Esmalt märgib kohus, et kuna kostjad on vaidlustanud arvetest seda osa, mille aluseks on ruutmeetripõhine arvestus, siis prügiveokulude, tsirkulatsioonikulu ning vee- ja kanalisatsiooni osas vaidlus puudub. Nimelt käib prügiveokulu arvestus inimese kohta, tsirkulatsioonikulu arvestus korteripõhiselt ning vee- ja kanalisatsiooniarvestus kuupmeetripõhiselt. Seega loeb kohus ajavahemikul 01.12.2009 - 31.10.2013 prügiveokulu kokku summas 60,71 eurot, tsirkulatsioonikulu kokku summas 48,07 eurot ning vee- ja kanalisatsioonikulu kokku summas 194,94 eurot põhjendatud kuludeks. Ülejäänud hageja poolt esitatud arvetes nähtuvate kommunaalkulude (s.o küttekulu, üldelektri kulu ja üldvee kulu) arvestuse aluseks on ruutmeetripõhine arvestus. Seega kohus kontrollib nende põhjendatust. Riigikohus on oma lahendis nr 3-2-1-53-10 (p 14) märkinud, et ainuüksi sellest, et korteriühistu esitab oma liikmele arve majandamiskulude tasumiseks, korteriühistu liikmele kohustusi ei teki. Järelikult ei saa nende arvete esitamisega tõendada seda, kui palju pidid kostjad majandamiskulude eest tasuma. Maakohus leiab, et tulenevalt KÜS § 151 on hageja kohustus tõendada, kui suured olid tervikuna korteriühistu kommunaalkulud selles ajavahemikus, mille eest tasumist nõutakse. Samuti on hageja kohustus ära näidata ja tõendada, kuidas jagunevad kulud korteriomanike vahel ehk kuidas on saadud summa, mida kostjad peavad vastavalt oma korteriomandi suurusele maksma. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-53-10 (p 14) märkinud, et selle kindlakstegemiseks, kui palju peab korteriühistu liige majandamiskulude eest maksma, tuleb jagada korteriühistu kõik majandamiskulud kõigi korteriomandite reaalosadeks olevate eluruumide või mitteeluruumide pindalade summaga ruutmeetrites ning korrutada sellele liikmele kuuluva korteriomandi reaalosaks oleva eluruumi või mitteeluruumi pindalaga. Käesoleval juhul on hageja esitanud kulude jaotused korterite vahel nelja kuu kohta, s.o 2010 veebruari, 2011 mai, 2012 veebruari ning 2012 novembri kohta (II kd lk 53, 58, 61, 66). Samuti on hageja esitanud arvutuskäigu, kuidas on eelmärgitud nelja kuu kohta kulude jaotus

tehtud (II kd lk 179). Selle kohta aga, kui suured olid korteriühistu kulud tervikuna, on hageja nelja kuu osas esitanud arved üksnes osaliselt – ainult 2010 veebruari küttekulu kohta (II kd lk 69). Eelmärgitud nelja kuu osas ei ole hageja esitanud arveid, kui suur oli korteriühistu üldelektri ja üldvee kulu. Samuti ei ole hageja esitanud arveid 2011 mai, 2012 veebruari ning 2012 novembri küttekulu kohta. Mis puudutab kütte, üldelektri ja üldvee kulusid ülejäänud kuude kohta perioodil 01.12.2009 31.10.2013, siis nende kuude osas ei ole hageja selgitanud, kui suur on kulude kogusuurus ja kuidas kulud on korteriomanike vahel jaotatud. Sellest tulenevalt ei saa kohus kontrollida kostjatele esitatud arvete õigsust. Samuti on nende kuude kohta olulises osas esitamata arved, mida teenusepakkujad on esitanud korteriühistule. Seega on põhjendatud hageja nõue 2010 veebruari kütte eest summas 123,15 eurot. Ülejäänud osas ei ole hageja nõue kütte, üldelektri ja üldvee eest põhjendatud. Eeltoodule tuginedes on kommunaalkulude eest ajavahemikul esitatud arved põhjendatud 426,87 euro ulatuses.

01.12.2009 - 31.10.2013

Kokku (majandamiskulud + kommunaalkulud) on ajavahemikul 01.12.2009 - 31.10.2013 esitatud arved põhjendatud 3 971,70 euro ulatuses (3 544,83 + 426,87). Võlaõigusseaduse (VÕS) § 108 lg 1 kohaselt, kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. Tsiviilasja materjalidest nähtub, et kostjad on ajavahemikul 01.12.2009 kuni 31.10.2013 esitatud arvete alusel tasunud kokku 1 879,94 eurot (kd II lk 172-174). Samuti on hageja teinud küttekulude ümberarvestuse summas 725,42 eurot, mille võrra on vähendanud võlga (I kd lk 176). Seega tuleb kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja mõista põhivõlgnevus 1 366,34 eurot (3 971,70 – 1 879,94 – 725,42). Hageja on palunud välja mõista ka sissenõutavaks muutunud viivise 31.10.2013 seisuga 1012,46 eurot ning viivise 0,07 % päevas põhivõlalt alates 01.11.2013 kuni põhivõla tasumiseni. Kostjad on vaielnud vastu nii viivisenõudele kui ka viivisemäärale. Kohus ei nõustu kostjate väitega, et viivise määr on 0,05 % päevas. Hageja esitatud põhikirjast nähtub, et viivise määr on 0,07 % päevas (p 4.2.8) (I kd lk 7-14). Samuti nähtub sellest põhikirjast, et põhikiri on kinnitatud 01.12.2011 üldkoosoleku otsusega. 01.12.2011 üldkoosoleku protokollist selgub, et sellel üldkoosolekul võeti vastu põhikirja uus redaktsioon (I kd lk 101-104). Seega on viivise määraks 0,07 % päevas. Samas ei ole hageja tõendanud viivise nõudeõigust. Kuigi VÕS § 101 lg 1 p 6 kohaselt võib rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võlausaldaja nõuda võlgnikult viivist, on korteriühistu põhikirjas seatud viivise nõudmisele täiendavad tingimused. Tulenevalt hageja põhikirja punktist 4.3.1 saab korteriühistu liikmelt nõuda viivist üksnes juhatuse otsuse alusel. Põhikirja punktidest 7.3.4 ja 7.3.5 selgub, et juhatuse otsused võetakse vastu koosolekul lihthäälteenamusega ja koosolekud protokollitakse. Kohtule ei ole esitatud korteriühistu juhatuse otsust, millest nähtuks kostjatelt viivise nõudmise otsustamine. Seega ei ole viivise väljamõistmine kostjatelt põhjendatud. Kostjad on tuginenud võlgnevuse tasumisest keeldumisel ka sellele, et hageja ei ole täitnud tsiviilasjas nr 2-10-60547 XXX sõlmitud kompromissi, mis kinnitati Harju Maakohtu 22.09.2011 määrusega. Selles kompromissis võttis hageja endale kohustuse teha elamu

keskkütte kulude jaotuse ümberarvestuse kogu eelneva (alates september 2007) perioodi eest, mil XXX korteris keskküte ei toimunud samaväärselt teiste korterite keskküttega. Korteriühistu pidi vähendama eelneva perioodi eest XXX enamnõutud summa võrra XXX esitatud rahalisi nõudeid. (I kd lk 72-74). Hageja on teinud küttekulude ümberarvestuse summas 725,42 eurot, mille võrra on vähendatud võlga (I kd lk 176). Kostjad on küll väitnud, et ümberarvestuse summa on põhjendamatult väike, kuid ei ole seda tõendanud. Samuti ei ole kostjad sellega seonduvalt esitanud tasaarvestusavaldust. Seega ei saa kompromissi väidetav mittetäitmine olla aluseks kohustuse täitmisest keeldumisele kostjate poolt. Hageja on esitanud taotlused 11.09.2013 istungi protokolli, 27.11.2013 istungi protokolli ja 29.01.2014 istungi protokolli parandamiseks. Kostjad vaidlesid taotlustele vastu. Kohus leiab, et protokolli parandamise taotlused ei ole põhjendatud. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 50 lg 1 kohaselt peab menetlustoimingu protokoll kajastama menetlustoimingu olulist käiku ja muud asja lahendamise või võimaliku edasikaebamise seisukohalt olulist. Kohus leiab, et protokollid vastavad TsMS § 50 lg 1 nõuetele. Protokoll ei ole stenogramm. Protokollides on istungitel väljendatut kajastatud piisavas ulatuses. Osaliselt on taotlustes märgitud ka väiteid, mida istungitel ei esitatud. Eeltoodust tulenevalt jätab kohus protokolli parandamise taotlused rahuldamata. 29.01.2014 istungi protokolli parandamise taotluses on hageja esitanud uue taotlusena taotluse kostjate nõustaja, kui ebapädeva, menetlusest kõrvaldamiseks. Kohus leiab, et antud juhul puuduvad TsMS § 45 lg 2 sätestatud alused nõustaja kõrvaldamiseks menetlusest, mistõttu tuleb hageja taotlus jätta rahuldamata. 29.01.2014 istungil keeldus kohus hageja poolt 28.01.2014 ja 29.01.2014 esitatud dokumentide vastuvõtmisest, kuna need esitati hilinenult. 04.02.2014 esitas hageja uuesti 29.01.2014 täiendava vastuse koos lisadega. Kohus märgib, et need on esitatud pärast kohtu määratud tähtaja möödumist. 27.11.2013 istungil andis kohus hagejale täiendavate tõendite esitamiseks aega 27. detsembrini 2013. Tuginedes TsMS § 331 lg 1 keeldub kohus nende dokumentide menetlusse võtmisest ja tagastab need. TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. Vastavalt TsMS § 163 lg 1 kannavad pooled hagi osalise rahuldamise korral menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kuna hagi rahuldatakse osaliselt, siis tuleb menetluskulud jätta 68 % ulatuses hageja kanda ning 32 % ulatuses solidaarselt kostjate kanda. TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 3 kohaselt esitatakse hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.

/allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Soots kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.