Eesistuja Ants Kull, liikmed Lea Laarmaa ja Tambet Tampuu
Kohtuasi
Osaühingu Jõelähtme Arendusgrupp määruskaebus Harju Maakohtu kinnistusosakonna 5. juuni 2013. a kandemääruse nr 586522013 peale kinnistamisasjas nr 5092201302
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Ringkonnakohtu 8. juuli 2013. a määrus tsiviilasjas nr 2-13-31095
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Osaühingu Jõelähtme Arendusgrupp määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Avaldaja Osaühing Jõelähtme Arendusgrupp (registrikood 10465355), esindaja notar Tarvo Puri
Asja läbivaatamise kuupäev
20. jaanuar 2014. a, kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta Tallinna Ringkonnakohtu 8. juuli 2013. a määrus tsiviilasjas nr 2-13-31095 muutmata.
2.Jätta Osaühingu Jõelähtme Arendusgrupp määruskaebus rahuldamata.
3.
Arvata Osaühingu Jõelähtme Arendusgrupp määruskaebuselt 22. juulil 2013 tasutud kautsjon 50 (viiskümmend) eurot riigituludesse.
4.Jätta menetluskulud kõigis kohtuastmetes Osaühingu Jõelähtme Arendusgrupp kanda.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.22. mail 2013 tõestas notar Tarvo Puri asendaja Rainist Int Osaühingu (OÜ) Jõelähtme Arendusgrupp (avaldaja) hoidumisservituudi seadmise ja hoidumisservituudi seadmise muutmise avalduse, mis esitati 22. mail 2013 Harju Maakohtu kinnistusosakonnale. Kinnistamisavalduse alusel soovis avaldaja kanda Harju Maakohtu kinnistusosakonna registriosade number 14029402, 14029502, 14029602, 14029702, 4837502, 4838002, 4838102, 4838202 ning 4838302 kolmandasse jakku esimesele vabale järjekohale tähtajatu ja tasuta isiklik kasutusõigus (hoidumisservituut) OÜ Jõelähtme Arendusgrupp kasuks järgmiselt: „Koormatud kinnistu igakordsel omanikul on kohustus hoiduda 22. mai 2013. a kinnistamisavalduse p-s 3 toodud tegevustest. Kõrvalekaldumised on lubatud üksnes Osaühingu Jõelähtme Arendusgrupp igakordsel eelneval kirjalikul nõusolekul."
Kinnistamisavalduse p 3 sisu on järgmine: „Omanik on otsustanud ja soovib seada iseenda (edaspidi käesolevas punktis nimetatud – õigustatud isik) kasuks käesoleva avalduse punktis 1.1 kuni 1.9 nimetatud kinnistule (igaüks eraldi allpool nimetatud – kinnistu) tähtajatu ja tasuta isikliku kasutusõiguse (edaspidi nimetatud - hoidumisservituudi) õigustatud isiku kasuks käesolevas avalduses toodud sisuga. Hoidumisservituudi sisu kohaselt on kinnistu igakordsel omanikul kohustus hoiduda alljärgnevatest toimingutest: kinnistule ehitiste rajamisel mitte teostama müratekitavaid ja naaberkinnistute elanikke häirivaid ehitustöid tööpäeva õhtul kell 18.00 kuni hommikul kell 8.00, laupäeval ja pühapäeval ning riiklikel pühadel; kinnistu reostamisest; kinnistu lausraadamisest; kinnistu hoonestusalast väljapoole jääva krundi osade loodusliku koosluse kahjustamisest. Nimetatud kohustuste rikkumisel on õigustatud isikul õigus nõuda tekitatud kahju ulatuses kahju hüvitamist." Omanik avaldas hoidumisservituudi väärtuseks igal kinnistul 639 eurot. Samuti soovis avaldaja muuta Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosade number 1372402, 14027402, 14027502, 14027602, 14027702, 14027802, 14027902, 14028002,14028202, 14028302, 14028402, 14028502, 14028602, 14028702, 14028802, 14028902, 14029002, 14029102, 14029202 ning 14029302 kolmandasse jakku omaniku kasuks sisse kantud isiklikku kasutusõigust ning sõnastada see järgmiselt: „Isiklik kasutusõigus osaühingu Jõelähtme Arendusgrupp kasuks. Tähtajatu ja tasuta isiklik kasutusõigus (hoidumisservituut), koormatud kinnistu igakordsel omanikul on kohustus hoiduda kinnistule ehitiste ja piirete rajamisel kõrvalekaldumisest (näit. ehitise kuju, gabariidid, välisfassaadi vaateid, piirete kõrgus ja materjalid jms.) 26. novembri 2012 kinnistamisavalduse punktis 2 toodud nõuetest ja hoiduda 22. mai 2013. a kinnistamisavalduse punktis 4.2 toodud tegevustest. Kõrvalekaldumised on lubatud üksnes Osaühingu Jõelähtme Arendusgrupp igakordsel eelneval kirjalikul nõusolekul." Taotletava servituudi sisu muutmise kande aluseks oleva ja kandes viidatud avalduse p 4.2 sisu on järgmine: „Omanik avaldab soovi täiendada käesoleva lepingu punktis 4.1 nimetatud lepingut punktiga 2.5 ja 2.6, sõnastades need alljärgnevalt: kinnistu igakordsel omanikul on kohustus hoiduda alljärgnevatest toimingutest: kinnistule ehitiste rajamisel mitte teostama müratekitavaid ja naaberkinnistute elanikke häirivaid ehitustöid tööpäeva õhtul kell 18.00 kuni hommikul kell 8.00, laupäeval ja pühapäeval ning riiklikel pühadel; kinnistu reostamisest; kinnistu lausraadamisest; kinnistu hoonestusalast väljapoole jääva krundi osade loodusliku koosluse kahjustamisest. Nimetatud kohustuste rikkumisel on õigustatud isikul õigus nõuda tekitatud kahju ulatuses kahju hüvitamist."
2.Harju Maakohtu kinnistusosakond jättis 5. juuni 2013. a kandemäärusega kinnistamisavalduse rahuldamata. Kuna asjaõigusseaduse (AÕS) § 51 lg 1 sätestab, et kinnistusraamatut peetakse kinnisasjadega seotud asjaõiguste kohta ja AÕS § 53 lg 1 alusel kantakse kinnistusraamatusse ainult seaduses ettenähtud andmed, ei ole võimalik kinnistusraamatusse kanda mis tahes muid kokkuleppeid (lubadusi, avaldusi, kinnisasja piiranguid). Asjaõigusseaduse kohaselt määratakse servituudi sisu poolte kokkuleppega (praegusel juhul avaldaja
avaldatuga), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti (AÕS § 178). See poolte kokkulepe (avaldatu) ei saa aga väljuda asjaõigusseaduses sätestatud servituudi definitsioonist (millesse ei mahu mis tahes muud poolte ja ka kolmandate isikute vahelised kokkulepped). Reaalservituudilaadse isikliku kasutusõiguse sisuks on õigustatud isiku õigus kasutada teise isiku kinnisasja kindlaks määratud viisil või kinnisasja igakordse omaniku kohustus mingis osas oma kinnisasja suhtes omandiõiguse teostamisest hoiduda õigustatud isiku kasuks. Kuna avalduse kohaselt soovitakse hoidumisservituut seada heakorralduslikel, looduskaitselistel ja avalikku õigust mitterikkuvatel eesmärkidel, on avalduses loetletud tegevustest hoidumisest saadav kasu seotud eelkõige naaberkinnistute omanike huvide ja üldiste huvidega, seega piiratakse omaniku õigusi üldistes huvides. Kui omaniku õigusi soovitakse piirata üldistes huvides, siis saab seda teha seaduse alusel, seadusega kooskõlas ja seaduses sätestatud ulatuses. Seaduse alusel kinnistu omaniku õiguste piiramine kõigi huvides on seadusjärgne kitsendus ja asjaõigusseaduse kohaselt kehtivad need omaniku suhtes kinnistusraamatusse kandmata (AÕS § 141 lg 1). Avalduses loetletud tegevused on täpsemalt reguleeritud eriseaduste ja kohaliku omavalitsuse õigusaktidega ning kinnistu omanik on kohustatud järgima seadustes (planeerimis-, maakorraldus- ja ehitusõiguses, keskkonna- ja looduskaitseõiguses jt) sätestatud piire.
3.Avaldaja esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, paludes kandemäärus tühistada ning teha uus määrus, millega kinnistamisavaldused rahuldada. Avaldaja põhjenduste kohaselt ei ole tõendatud kinnistamisavalduses loetletud kitsenduste tulenemine seadustest ning vajaduse puudumine nende kinnistusraamatusse hoidumisservituudina kandmise järele. Asjaõigusseaduse sätete kohaselt ei ole keelatud eraõiguslikes suhetes seadusjärgsete kitsenduste kohta detailsemaid kokkuleppeid sõlmida ning neid kinnistusraamatusse hoidumisservituutidena kanda, samuti kokku leppida rangemaid kitsendusi. Käsitletava lepingu isikliku kasutusõiguse seadmise tingimused on hoidumiskohustused, mis servituudi sisuna pole vastuolus tüübisunni põhimõttega, vaid need kokkulepped ongi olemuslikult sellised, mille asjaõiguslikuks muutmiseks on mõeldud piiratud asjaõigustena hoidumisservituudid. Asjaõigusseaduse sätete kohaselt ei ole kinnistu omanikul keelatud seada servituuti (või mingit muud piiratud asjaõigust) iseenda kasuks.
4.Harju Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ning edastas lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
5.Tallinna Ringkonnakohus jättis 8. juuli 2013. a määrusega maakohtu määruse muutmata ning määruskaebuse rahuldamata. Ringkonnakohus leidis, et avaldaja on soovinud kinnistusraamatusse kanda asjaõiguse tehingu alusel, millega soovib samal ajal kohustada iseend iseenda kasuks, kuid niisuguse sisuga asjaõigust ei ole asjaõigusseaduses ette nähtud. Tehing on vastuolus isikliku kasutusõiguse olemusega, sest moonutab selle põhilist asjaõiguslikku sisu, ja sellist kannet ei ole seega võimalik teha. Asjaõiguse liigid on seaduses sätestatud ammendavalt ning ka seaduses ette nähtud asjaõiguse liikide sisu ei tohi pooled asjaõiguslike kokkulepetega või siis omanik ühepoolselt muuta, v.a siis, kui seda lubab seadus. Ühelegi asjaõigusseaduse sättele, mis võimaldaks omanikul omaenda kinnisasjale seada iseenda kasuks isikliku
servituudi, ei ole määruskaebuses viidatud. Sellest tulenevalt ei saa määruskaebust juba iseenesest rahuldada.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
6.Avaldaja esitas ringkonnakohtu määruse peale määruskaebuse, paludes maakohtu kandemääruse ja ringkonnakohtu määruse tühistada ning saata kandeavaldus Harju Maakohtu kinnistusosakonnale uueks läbivaatamiseks. Määruskaebuse kohaselt ei kuulu asjaõiguse lubamatu sisu hulka see, kes on asjaõigusega õigustatud isik. Asjaõiguse omaja võib olla muu hulgas ka asjaõigusega koormatud kinnistu omanik ise. Paratamatult võib selline isikute kokkulangemine tekkida iga asjaõiguse puhul, kui alguses kolmanda isiku kasuks seatud asjaõiguse omandab kinnistu omanik või asjaõigusega koormatud kinnistu omandab isik, kellele kuulub mingi asjaõigus sellele kinnistule (AÕS § 66 lg 2). Kuna selline olukord võib paratamatult tekkida õiguskäibe tulemusena kinnistu või asjaõiguse hilisemal võõrandamisel, ei ole põhjendatud mitte lubada omanikul koormata enda kinnistut asjaõigusega iseenda kasuks. Alguses kinnistu omaniku kasuks seatud servituut tekitab hoidumiskohustuse alles siis, kui kinnistu võõrandatakse. Sellised servituudid saaks seada iga kinnistu võõrandamistehingus võõrandaja ja omandaja kokkuleppel (omandaja koormab kinnistu servituudiga võõrandaja kasuks), kuid õiguspraktikas on otstarbekam ja õigusselge seada sellised kogu piirkonda hõlmavad servituudid ühekorraga ühepoolse avalduse alusel terve piirkonna kõigile kinnistutele, kuna need puudutavad olemuslikult paljusid ühe piirkonna kinnistuid, mitte ainult ühte kinnistut.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
7.Kolleegium leiab, et määruskaebuse väited ei anna alust ringkonnakohtu määrust tühistada. Määruskaebus jääb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 691 p 1 ja TsMS § 695 alusel rahuldamata.
8.Ringkonnakohus leidis, et avaldaja soovib kanda kinnistusraamatusse asjaõiguse tehingu alusel, millega soovib samal ajal kohustada iseend mingist tegevusest hoiduma iseenda kasuks. Niisuguse sisuga asjaõigust ei ole asjaõigusseaduses ette nähtud. Tehing on ringkonnakohtu määruse kohaselt vastuolus isikliku kasutusõiguse olemusega, sest moonutab selle põhilist asjaõiguslikku sisu, ning seetõttu pole võimalik sellist kannet teha. Kolleegium nõustub selles osas ringkonnakohtuga. AÕS § 225 lg 1 kohaselt koormab isiklik kasutusõigus kinnisasja selliselt, et isik, kelle kasuks see on seatud, on õigustatud kinnisasja kindlaks määratud viisil kasutama või teostama kinnisasja suhtes mingit õigust, mis sisult vastab mõnele reaalservituudile. Avaldaja, olles kinnisasjade omanik, soovib aga seada enda kasuks tähtajatu ja tasuta isikliku kasutusõiguse (nn hoidumisservituudi) selliselt, et kinnistu igakordne omanik on kohustatud kindlaks määratud tegevusest hoiduma tema kasuks. Avaldaja soovib enda kasuks seada isiklikku kasutusõigust eesmärgil, et tema oleks õigustatud isikuks, st ta on õigustatud teostama kinnisasja suhtes mingit õigust (nn hoidumisservituudis nimetatud kohustuse rikkumisel nõuda kinnistu igakordselt omanikult tekitatud kahju hüvitamist) ka pärast
kinnistute võõrandamist. Kolleegium leiab, et isikliku kasutusõiguse seadmiseks peaks olema õigustatud isikul (praegusel juhul avaldajal) kaitset vääriv huvi. Isikliku kasutusõiguse seadmiseks arendaja kasuks ei ole kolleegiumi arvates piisavaks huviks see, et arendaja soovib tagada, et kinnistu igakordne omanik peab hoiduma ehituse ajal mingitel kellaaegadel müra tekitamisest, samuti reostuse tekitamisest, lausraadamisest ja krundist väljapoole jääva looduse kahjustamisest. Kolleegium nõustub kohtutega, et avalduses loetletud tegevustest hoidumisest saadav kasu on seotud eelkõige naaberkinnistute omanike huvidega.
9.Kolleegium möönab võimalust, et avaldajal kui kõigi avalduses märgitud kinnisasjade omanikul on võimalik seada kinnistutele reaalservituut AÕS § 172 mõttes. Reaalservituut koormab AÕS § 172 lg 1 järgi teenivat kinnisasja valitseva kinnisasja kasuks selliselt, et valitseva kinnisasja igakordne omanik on õigustatud teenivat kinnisasja mingil viisil kasutama või et teeniva kinnisasja igakordne omanik on kohustatud oma omandiõiguse teostamisest valitseva kinnisasja kasuks mingis osas hoiduma. Seega oleks võimalik seada konkreetsele kinnisasjale hoidumisservituut reaalservituudina teise kinnisasja igakordse omaniku kasuks. Hoidumiskohustus ei oleks seotud mitte konkreetse isikuga (arendajaga), vaid kinnisasjade igakordsete omanikega. Kuna avaldaja soovis kanda kinnistusraamatusse aga enda kasuks isikliku kasutusõiguse, jätsid kohtud tema avalduse õigesti rahuldamata.
10.Kuna praegusel juhul jääb avaldaja avaldus isikliku kasutusõiguse seadmiseks rahuldamata, ei hinda kolleegium, kas kõiki kinnistusraamatusse kandmiseks esitatud hoidumisservituudi sisuks olevaid kohustusi on võimalik kinnistusraamatusse kanda.
11.Menetluskulud kõikides kohtuastmetes jäävad TsMS § 172 lg 2 alusel avaldaja kanda.
12.Kuna kolleegium jätab avaldaja määruskaebuse rahuldamata, tuleb tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 teise lause alusel arvata riigituludesse. Ants Kull, Lea Laarmaa, Tambet Tampuu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.