Kersti Kerstna-Vaks, Andra Pärsimägi, Üllar Roostoja
Otsuse tegemise aeg ja koht
7. veebruar 2014, Tartu
Tsiviilasja number
2-12-45201
Tsiviilasi
OÜ Zauri ja Akberi Keskus hagi Nikadima OÜ vastu 2420,22 euro väljamõistmiseks
Tsiviilasja hind
1460,61 eurot
apellatsioonikohtus Vaidlustatud kohtulahend
Viru Maakohtu 20. septembri 2013 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Nikadima OÜ apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellant (kostja) – Nikadima OÜ (rk: 11899788), esindaja Artur Pärnoja Vastustaja (hageja) – OÜ Zauri ja Akberi Keskus (rk: 10612371), esindaja Vladislav Kulikov
RESOLUTSIOON
Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja Viru Maakohtu
20.septembri 2013 otsus muutmata.
Menetluskulude jaotus
Jätta menetluskulud maakohtus 67% ulatuses Nikadima
OÜ kanda ja 33% Zauri ja Akberi Keskus OÜ kanda, menetluskulud ringkonnakohus Nikadima OÜ kanda. Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.OÜ Zauri ja Akberi Keskus palus maakohtule Nikadima OÜ vastu esitatud hagiavalduses mõista kostjalt välja hageja kasuks renditasu ja kommunaalteenuste võlgnevus koos viivisega summas 2420,22 eurot. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 01.06.2011 üürilepingu nr 3 Kohtla-Järvel Järveküla tee 62 asuva äriruumi kasutamiseks. Leping lõpetati kostja soovil ennetähtaegselt 09.12.2011. Lepingu p-de 3.1, 3.2 ja 3.3 alusel kohustus kostja maksma üüri 450 eurot kuus hageja esitatud arve alusel hiljemalt järgmise kuu 5. kuupäevaks. Kostja ei täitnud oma lepingujärgseid kohustusi nõuetekohaselt, jättes esitatud arved osaliselt tasumata. Lepingu sõlmimisel tasus kostja ettemaksu 850 eurot, hageja esitatud arvetest on kostja tasunud kommunaalteenuste arved nr 31 ja 38. Lepingu lõpetamise päeva seisuga jäi kostjal tasumata 2420,22 eurot. Kohtuistungil märkis hageja, et vähendas viivist 1210,11 euroni.
2.Kostja tunnistas hagi summas 156,03 eurot, sh 106,03 eurot kommunaalmaksete eest arve nr 47 alusel ja 50 eurot renditasu perioodi 01.08.2011 kuni 30.09.2011 eest arvestades ettemaksu (900–850 eurot). Kostja leidis, et rendilepingu alusel tekkis kostjal rendi maksmise kohustus alates 01.08.2011. Lepingu p-s 2.3 märgitud ruumide üleandmine 01.06.2011 ja p-s 2.1 märgitud rendi algus ei ole üks ja sama. Lepingu p 3.3 järgi on renditasu 450 eurot töötatud kuu eest ehk siis selle kuu eest, mil toimus aktiivne majandustegevus. Kostja saatis hagejale 01.09.2011 kirja, milles avaldas soovi leping lõpetada. 12.10.2011 kirjas teatas hageja, et on nõus lepingu lõpetama alates 09.11.2011. 02.10.2012 viis kostja rendipinnalt ära kogu oma vara ning nimetatud kuupäevast alates seal majandustegevust ei toimunud. Võtmed andis kostja esindaja 03.10.2011 üle hageja seadusliku esindaja abikaasale. Kostja on tasunud hagejale kõik kommunaalmaksete arved, välja arvatud arve nr 47, kuna sellel arvel oli arvestatud seadusega lubatust rohkem käibemaksu.
MAAKOHTU LAHEND
3.Viru Maakohus rahuldas 20. septembri 2013 otsusega hagi osaliselt ning mõistis välja Nikadima OÜ-lt OÜ Zauri ja Akberi Keskus kasuks 1616,64 eurot.
Menetluskulud jättis maakohus TsMS § 163 lg 1 alusel 67% Nikadima OÜ ja 33% OÜ Zauri ja Akberi Keskus kanda. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt sõlmisid pooled 01.06.2011 rendilepingu tähtajaga 1 aasta (lepingu p 2.2). Lepingu p 2.1 järgi andis rendileandja alates 01.08.2011 rendile 132 m2 suuruse ala hoonest Kohtla-Järvel Järveküla tee nr 62. Lepingu p 2.3 järgi loetakse ruum rentnikule üleantuks lepingu allkirjastamisest. Kostja kinnitas, et müügipind anti talle üle 01.06.2011. Kohus ei nõustunud kostja tõlgendusega, et lepingu p-s 2.3 märgitud objekti üleandmine ja p-s 2.1 märgitud rendi algus ei ole üks ja sama ning renti tuli maksta alates 01.08.2011. Lepingu lisana esitatud maksegraafikus on näidatud, et esimene rendimakse tuleb teha septembris augustikuu eest. Nii üüri- kui rendileping on tasuline leping. Rendilepingu põhisisu on tasu eest kasutuse võimaldamine. Seega ei ole kasutuslepingust tuleneva võlasuhte mõttega kooskõlas see, et ruumid antakse rentniku kasutusse 1. juunist, rendi tasumise kohustus tekib aga 1. augustist. Põhjendamatu on kostja seisukoht, et renti tuli tasuda üksnes selle aja eest, mil toimus aktiivne majandustegevus. See seaks lepingupooled selgelt ebavõrdsesse olukorda. Kostja maksis lepingu sõlmimisel ettemaksu 850 eurot. Hageja väitel tasuti ettemaks selleks, et ruumid anti üle 1. juunil ja edasi kaks kuud, s.o kuni 1. augustini, valmistas kostja ruume majandustegevuseks ette (tl 66). Eeltoodu kajastub ka rendilepingu lisas 2 toodud maksegraafikus, mille poolte esindajad on lepingu sõlmimisel kooskõlastanud ja allkirjastanud. Graafiku järgi pidi maksepäev olema 05.09.2011, s.o augusti eest 400 eurot. Juuni–juuli 2011 eest on arvestatud 450+400 eurot (tasutud 01.06.2011). Kostja ei ole millegagi tõendanud ega põhjendanud, et juuni ja juuli 2011 eest olid pooled kokku leppinud ruumide tasuta kasutamises. Rendilepingu p 7.1 kohaselt tuleb rendilepingut ennetähtaegselt lõpetada soovival poolel esitada teisele poolele kirjalik ülesütlemisavaldus vähemalt kolm kuud ette. Kuna hageja seaduslik esindaja on 12.10.2011 kirjas (tl 24) kinnitanud, et lõpetab lepingu alates 09.11.2011, ja kohtule esitatud kirjalikus vastuses kinnitas ka kostja, et leping tuleb lugeda lõpetatuks alates 09.11.2011, luges kohus rendilepingu lõpetatuks poolte kokkuleppel alates 09.11.2011, s.o enne kolme kuu möödumist. Seega ei oma vaidluse lahendamise seisukohast tähtsust, kas kostja ülesütlemisavaldus on kehtiv, sest leping lõpetati poolte kokkuleppel. Rendileping kehtis ajavahemikus 01.06.–09.11.2011. Kostja on teinud hagejale kolm makset: 01.06.2011 ettemaksuna 850 eurot (sissetulekuorder nr 24), 09.09.2012 arve nr 31 alusel 91,19 eurot ja 26.09.2012 arve nr 38 alusel 162,37 eurot, kokku 1103,56 eurot. Kostja ei ole tasunud arveid nr 30, 34 ja 36 kokku summas 850 eurot ning hageja on need arved lugenud tasuks kostja tehtud ettemaksuga summas 850 eurot (tl 63). Seega on põhjendatud hageja nõue arvete nr 36, 40 ja 47 alusel summas 688,35 eurot (182,32+400+106,03). Arve nr 47 osas nõustus kohus kostja märkusega ebaõigesti arvestatud käibemaksu osas, õige arve nr 47 summa koos käibemaksuga on 106,03 eurot. Kuna leping lõppes 09.09.2011, on arve nr 49 põhjendatud summas 119,97 eurot (400:30 päeva = 13,33 eurot x 9 päeva). Kokku võlgneb kostja hagejale 808,32 eurot. Kuna hageja on osa arveid lugenud tasutuks ettemaksu 850 eurot arvelt, puudub kohtul alus teistkordselt nimetatud summat võlgnevusest maha arvata. Vastavalt lepingu p-le 3.4 oli rendileandjal õigus arvestada viivist 0,5% tasumata arvelt päevas. Hageja on arvestanud viivist 01.11.2012 seisuga 2293,95 eurot. Hageja on põhjendatult arvestanud viivist arvete nr 36, 40 ja 47 ning osaliselt arve 49 osas. Põhjendamatu oli kogu arve nr 47 tasumata jätmine ainuüksi valesti arvestatud käibemaksu tõttu ja arve tasumisega viivitamise eest tuleb tasuda viivist. Ka arvete nr 31 ja 38 osas on viivise arvestamine põhjendatud, sest arve nr 31, mille maksetähtpäev oli 01.08.2011, tasus kostja 09.09.2011, olles viivituses 38 päeva, ja arve 38, mille maksetähtpäev oli 23.09.2011, 26.09.2011, olles viivituses 3 päeva. Hageja nõudis viivist põhivõlgnevusega võrdses
summas, s.o 1210,11 eurot. Lähtuvalt sellest, et hagi põhivõlgnevuse osas kuulub rahuldamisele osaliselt, pidas kohus põhjendatuks mõista kostjalt välja viivis, mis on võrdne rahuldamisele kuuluva põhivõlgnevusega, s.o 808,32 eurot. Kokku on seega põhjendatud hageja nõue summas 808,32 + 808,32 ehk 1616,64 eurot.
ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.Nikadima OÜ esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Viru Maakohtu 20. septembri 2013 otsuse tühistamist 1460,61 euro ulatuses (1616,64–156,03) ning uue otsuse tegemist, millega jätta OÜ Zauri ja Akberi Keskus hagi apellatsioonkaebuses vaidlustatud ulatuses rahuldamata või saata asi tühistatud osas esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Menetluskulud palub apellant jätta vastustaja kanda. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt: 1) hindas kohus ebaõigesti tõendeid ning kohaldas vääralt materiaalõigus- ja menetlusnorme. Arusaamatu on kohtu järeldus, et kostja ei ole millegagi tõendanud ega põhjendanud, et juuni ja juuli 2011 eest olid pooled kokku leppinud ruumide tasuta kasutamises. Ainult viide kasutuslepingust tuleneva võlasuhte mõttele ei saa olla sellise otsustuse põhjenduseks. Kohus jättis hindamata rendilepingu ja teised tõendid, mis suures osas kinnitavad kostja positsiooni. Rendileandja andis lepingu p 2.1 järgi alates 01.08.2011 rendile 132 m2 suuruse ala hoonest, mis asub Kohtla-Järvel Järveküla tee nr 62. Lepingu p 2.3 järgi loetakse ruum rentnikule üleantuks lepingu allkirjastamisest. See tähendab, et vastavalt lepingu p-le 2.1 on kokku lepitud, et renti hakatakse maksma alates 01.08.2011. Kostja ettemaksuna tasutud 850 eurot, aga mitte 450 eurot, mis oli ette nähtud lepingu p-s 3.2, andis hagejale kindluse selle kohta, et alates 01.08.2011 alustab kostja renditud pinnal töötamist ja seal toimub aktiivne majandustegevus. Selline oli poolte kokkuleppe ja see on kajastatud sõlmitud rendilepingus. Kostja viis 02.10.2012 rendipinnalt ära kogu oma vara. Võtmed andis kostja esindaja üle hageja seadusliku esindaja abikaasale. Majandustegevuse lõppu tõendab 30.09.2011 Swedbank AS-le esitatud avaldus kaardimakse terminali üleviimiseks teise kohta. Järelikult mingit majandustegevust kostja poolt hageja äripinnal pärast 30.09.2012 ei toimunud. Vastavalt lepingu p-le 3.1 makstakse renditasu vastavalt rendiandja poolt esitatud arvele mitte hiljem kui 5. kuupäeval töötatud kuule järgneval kuul. Lepingu p 3.3 järgi on renditasu 450 eurot töötatud kuu eest. Kui pooled soovinuks vormistada oma suhted teistmoodi, siis oleks lepingus pidanud olema selgelt märgitud, et rentnik peab renti tasuma jooksva kuu eest, mitte aga töötanud kuu eest, alates ruumide valduse saamisest; 2) see, et renditasu ei arvestatud kahe esimese kuu eest, ei halvenda rendileandja olukorda, sest kostja tasus sel ajal kõik kommunaalmaksed ja vastutas ruumi eest ning samuti kandis kulusid ruumide majandustegevuseks ettevalmistamisel. Hageja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et nende kahe kuu jooksul oleks ta kandnud kulusid seoses sellega, et andis rendile tühja pinna ja lepinguga nägi ette renditasu võtmise alates kolmandast rendikuust, või et selle kahe kuu jooksul oli soovijad antud pinnale. Hageja esindaja andis kohtus ütlusi, et ettemaks kaks kuud oli selleks, et üürnik saaks valmistada ruumid ette majandustegevuseks. See kinnitab kaudselt kostja väidet, et poolte kokkuleppel saabusid lepingulised kohustused kostja jaoks 01.08.2011. Samas hageja seisukoht ei vasta lepingu tingimustele, kus on ette nähtud ettemaks 450 eurot ning midagi ei ole öeldud 850 euro kohta. Ettemaksu kohustus rendileandja pärast rendilepingu kehtivuse lõppu tagastama; 3) lähtutakse lepingu tõlgendamisel lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Lepingutingimust tuleb tõlgendada koos teiste lepingutingimustega, andes sellele tähenduse, mis tuleneb lepingu kui terviku olemusest ja eesmärgist. Võlaõigusseaduses sätestatust võib poolte kokkuleppel kõrvale kalduda, kui seaduses ei ole otse sätestatud või sätte olemusest ei tulene, et seadusest
kõrvalekaldumine ei ole lubatud või kui kõrvalekaldumine oleks vastuolus avaliku korra või heade kommetega või rikuks isiku põhiõigusi. Võlaõiguse üheks peamiseks aluseks on hea usu põhimõte ja olulisel kohal on ka mõistlikkuse põhimõte.
5.OÜ Zauri ja Akberi Keskus vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning taotleb selle rahuldama, maakohtu otsuse muutmata ja menetluskulude apellandi kanda jätmist. Vastuväidete kohaselt: 1) hindas kohus tõendeid õigesti ja tegi põhjendatud otsuse; 2) palub vastustaja pöörata erilist tähelepanu asjaolule, et vahetult enne 02.09.2013 kohtuistungit kostja lepinguline esindaja kinnitas, et ei kavatse tugineda sellele vastusele, kuid istungil vastas kohtu küsimusele, et jääb kirjalikus vastuses toodu juurde (milles on kaks korda kasutatud ühte ja sama kassa sissetuleku orderit nr 24). See asjaolu võib viia kohut segadusse võla arvestamisel; 3) on väär kostja väide, et lepingu p 2.1 järgi tekkis üüri maksmise kohustus alates 01.08.2011. Pooled kirjutasid lepingu sõlmimisel 01.06.2011 alla ka maksegraafikule, kus on toodud üüri summad ja maksmise kuupäevad. Kuna ruumid anti kostjale üle 01.06.2011, siis üüritasu on igati põhjendatud alates 01.06.2013. Kostja ei täitnud oma kohustusi, jättes üüri maksmata ning esitades lepingu ennetähtaegse lõpetamise avalduse praktiliselt päeva pealt, kuigi lepingu p 7.1 järgi oli kohustatud teatama sellest vähemalt kolm kuud ette.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja Viru Maakohtu
20.septembri 2013 otsus muutmata. Maakohus on andnud hinnangu kõikidele esitatud tõenditele, kohaldanud õigesti materiaal- ja menetlusõiguse norme ning põhjendatult rahuldanud osaliselt hagi ja mõistnud kostjalt hageja kasuks välja võlgnevuse ja viivise kokku 1616,64 eurot. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ning TsMS § 654 lg 6 alusel ei pea vajalikuks neid kõiki oma otsuses korrata.
7.Vastuseks apellatsioonkaebuses esitatud põhjendustele märgib ringkonnakohus järgmist. Apellatsioonkaebuses esitatud põhjendustest nähtuvalt on vaidlusaluseks küsimuseks see, kas kostja peab maksma rendi ja kommunaalteenuste eest alates 01.06.2011 või alates 01.08.2011. Rendilepingu p 2.1 kohaselt andis hageja kostjale rendilepingu eseme (ruumid 132 m2) rendile alates 01.08.2011 ning rendilepingu p 2.3 kohaselt loetakse rendilepingu ese rentnikule üleantuks lepingu allakirjutamisest. Vastavalt VÕS § 29 lg 1 esimesele lausele lähtutakse lepingu tõlgendamisel lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. VÕS § 29 lg 5 kohaselt lepingu tõlgendamisel tuleb eelkõige arvestada: 1) lepingu sõlmimise asjaolusid; 2) tõlgendust, mille lepingupooled on samale lepingutingimusele varem andnud; 3) lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist; 4) lepingu olemust ja eesmärki; 5) vastaval tegevus- või kutsealal mõistetele ja väljenditele tavaliselt antavat tähendust; 6) tavasid ja lepingupooltevahelist praktikat. VÕS § 339 sätestab, et rendilepinguga kohustub üks isik (rendileandja) andma teisele isikule (rentnik) kasutamiseks rendilepingu eseme ning võimaldama talle rendilepingu esemest korrapärase majandamise reeglite järgi saadava vilja. Rentnik on kohustatud maksma selle eest tasu (renti). Lepingu lisas nr 2 (t.l 22) leppisid pooled kokku maksegraafikus ning sellest nähtuvalt kohustus rentnik maksma renti alates 01.06.2011. Lepingu lisa nr 3 (t.l 23) kohaselt anti rendiese kostjale üle 01.06.2011 ning vastuses hagiavaldusele (t.l 34) on kostja samuti kinnitanud, et renditud ruumid anti talle üle 01.06.2011. Lisaks nähtub asja materjalidest, et
kostja poolt tasutud ettemaks 850 eurot on maksegraafiku järgi arvestatud 2011 juuni ja juulikuu rendi katteks ning kostja on maksnud hagejale arvete nr 31 ja 38 (t.l 11, 14) järgi kommunaalteenuste eest muuhulgas 2011 juulikuu eest. Eelnimetatud asjaolud ja tõendid kinnitavad maakohtu järeldust, et rendiese anti kostjale üle lepingu sõlmimisel 01.06.2001 ning ka kostja tegelik tahe oli kasutada ruume alates nende kasutusse saamisest tasu eest. Selline lepingu p-de 2.1 ja 2.3 tõlgendus on kooskõlas ka VÕS §-s 339 sätestatud rendilepingu mõistega, millest tulenevalt rendilepingu eseme kasutusse saamisest alates peab rentnik maksma selle eest tasu. Kostja ei ole tõendanud, et poolte vahel oli kokkulepe rendieseme tasuta kasutamiseks 2011 juunis ja juulis. Rendi tasumise kohustus ei sõltu sellest, millal kostja renditud ruumides aktiivset majandustegevust alustas ning kostja sellekohane seisukoht ei ole põhjendatud. Asja materjalidest nähtuvalt on kostja nn aktiivse majandustegevuse lõppemise aja määratlemisel olnud ebajärjekindel. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt lõpetas kostja renditud ruumides majandustegevuse 30.09.2011, samas on vastuses hagiavaldusele (t.l 36) kostja märkinud, et reaalne majandustegevus toimus kuni 31.10.2011.
8.Maakohus on õigesti tuvastanud, et pooltevaheline rendileping lõppes 09.11.2011. Rendilepingu lõppemist 09.11.2011 on kostja maakohtus tunnistanud (t.l 35) ning seda asjaolu ei ole apellatsioonkaebuses vaidlustatud. Samuti ei ole apellant vaidlustanud maakohtu poolset võlgnevuse ja viivise arvestust.
9.Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega jäävad menetluskulud ringkonnakohtus TsMS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda.
/allkirjastatud digitaalselt/ Kersti Kerstna-Vaks
/allkirjastatud digitaalselt/ Andra Pärsimägi
/allkirjastatud digitaalselt/ Üllar Roostoja
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.