Eesti Vabariigi nimel Kohus
Tallinna Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
Eesistuja Reet Allikvere, liikmed Ele Liiv ja Imbi SidokToomsalu
Otsuse tegemise aeg ja koht
10.01.2014, Tallinn
Tsiviilasja number
2-11-41207
Tsiviilasi
U Mu hagi G Ci vastu võlgnevuse 5112,94 eurot ja intressi 252,33 eurot saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 15.07.2013 otsus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
5112,94 eurot
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
U Mu apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: U M (isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxxxxxxxxxx), hageja lepinguline esindaja advokaat Ivo Kallas Kostja: G C (isikukood xxxxxxxxxx, elukoht xxxxxxxxxxxxxxx), kostja lepinguline esindaja vandeadvokaat Alan Biin
Kohtuistungi toimumise aeg
16.12.2013
Jätta Harju Maakohtu 15.07.2013 otsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Apellatsiooniastme menetluskulud jätta hageja UU Mu kanda. Edasikaebe kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada
teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolu U M esitas 02.09.2011 Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse G Ci vastu põhinõude 5112,93 euro ja viivise 407,91 euro väljamõistmiseks. Võlgniku vastuväite tõttu maksekäsu kiirmenetlus lõpetati ja nõue anti üle Harju Maakohtule menetluse jätkamiseks hagimenetluses. 13.12.2011 esitas U M Harju Maakohtule hagi G Ci vastu, milles palus kostjalt hageja kasuks välja mõista müügilepingu alusel enamtasutud 5112,94 eurot ja intress 252,33 eurot. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 28.04.2008 xxxxxxxxxxxx asuva korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu, mille p 4.1 kohaselt oli korteriomandi müügihinnaks 420 000 krooni. Hageja tasus nimetatud summa kostjale. Lepingu p 2.1.5 kohaselt kinnitas kostja, et lepingu esemel ei ole mingeid kostjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest kostja ei ole hagejat teavitanud või mida hageja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Korteri ülevaatamisel ei saanud hageja tutvuda korteri all asuva keldriruumi olukorraga. 21.10.2008 sõlmisid pooled asjaõiguslepingu korteriomandi üleandmiseks. Hageja sai korteri valduse 2008. mais. Peale valduse ülevõtmist, ilmnesid korteri põhikonstruktsiooni puudused. Hageja tellis puuduste kindlakstegemiseks korteri paikvaatluse, mille kohta koostatud aruandes leiti, et ilmsete veelekete ja keldris valitseva niiskuse tõttu on põranda puittalad ja musta põranda laudis kestvalt niiskunud ja seenkahjustusega, põranda laudis on kohati ulatuslikult deformeeruv, torustiku teostus keldris ei vasta heale ehitustavale. Keldris valitsev niiskus on jätkuvaks ohuks puidu seenkahjustuste edasisele arenemisele ja süvenemisele. Hageja tellitud täiendava paikvaatluse käigus tuvastati, et lae must laudis on ulatuslike seen- ja mardikakahjustustega, mistõttu on selle laeosa varing aja küsimus. Musta lae eemaldamine paljastas altpoolt ulatuslikult mädanenud põrandalauad, muldlae sisse jäänud talaosadel mädaniku ja seenkahjustuse. Küttekolle/soemüür toetus otse laudpõrandale, üks pool põrandalaudisest on toetatud otse muldtäidisele ilma kandva toeta, põrandalaudade all puudus tuulutusvahe. Trepikoja palkseina osa ukse püstpiidast kuni torustiku taguse nurgani on eriti suures ulatuses läbi mädanenud ega täida enam kandvat ja hoonele jäikust tagavat funktsiooni. Mittekandva vaheseina all peitus põrandalaudade “jätk“, kus vahesein oli toetumas sellele laudise otsale, mis omakorda toetus üksnes lae muldtäitele. Soemüüri tagune tellissein on olnud kaetud tavalise kipsplaadiga, mis on tellisseinaga sidumata ja vajaliku niiskustõkketa ning dušinurga alune põrand on veelekete ja hallituse jälgedega. Välisseintes on aknaavadest ilmselt vahetamise käigus eemaldatud seinapalkide lihttappidega otsi siduvad tenderpostid, millega on kahjustatud seina stabiilsust ja tekitatud akende kiilumise/purunemise oht. Välisseina siseküljele on rajatud tasandava kihina metallkarkassiga kipsplaatidest kate, kus karkass on nõudeid eiravalt jäetud seina külge kinnitamata, olles seinast ca 30 mm lahti. Hageja ei olnud eelimetatud puudustest teadlik. 16.08.2010 esitas hageja kostjale hinna alandamise avalduse, milles palus kostjal tasuda hageja poolt kostjale korteri eest enammakstud 5112,94 eurot. Hageja tellis hindamisaktid, mille kohaselt puudustega korteriomandi hind oli müügi hetkel ca 310 500 krooni ja puudusteta 414 000 krooni. Seega oli hageja õigustatud hinna alandamise tulemusel küsima kostjalt tagasi 105 000 krooni. Hageja palus kostjalt välja mõista hinna alandamise
tulemusena 80 000 krooni (5112,94 eurot) ja seadusjärgne intress alates 22.10.2008 kuni hagi esitamiseni, s.o 13.12.2011 summas 252,33 eurot. Kostja vastuväited Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta hagi rahuldamata. Kostja ei saanud hinna alandamise avaldust kätte, kuna see oli adresseeritud hageja enda aadressile. Kostja sai käesolevast nõudest esmakordselt teada maksekäsu kiirmenetluses 2011. septembri lõpus. Teise paikvaatluse aruanne koostati 23.12.2009, mistõttu minetas hageja mõistliku aja piiri kostjale vastavatest puudustest ja hinna alandamise nõudest teatamisest. Hageja oli enda sõnul elukutseline ja pikaajalise kogemusega ehitaja, mistõttu ei ole usutav, et hagejale olid kõik ülesloetletud väidetavad varjatud puudused teadmata. Kostja ei nõustunud hageja esitatud hindamisaktides väljatoodud meetoditega, mistõttu ei kujunenud esitatud nõue kontrollitavalt ega ole mingilgi viisil tõendatav, lisaks ka mitte kooskõlas kehtiva standardiga. Menetluse käik 28.03.2012 seisukohas ei nõustunud hageja kostja vastuväidetega ja leidis, et need on paljasõnalised ja tõendamata. Kostja sai hageja hinna alandamise nõude kätte ja andis korduvalt katteta lubadusi puuduste kõrvaldamiseks. 14.03.2013 kohtuistungil märkis hageja, et korteri valduse sai ta kostjalt 2008. mais ning 2009. teavitas kostjat keldris olevatest puudustest. 27.06.2013 kohtuistungil jäid pooled eelmärgitu juurde. Esimese astme kohtu otsus Maakohus jätis hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Puudub vaidlus, et 28.04.2008 sõlmisid G C ja UU M xxxxxxxxxxxxxxx asuva korteriomandi (registriosa xxxxxxxxxxx) notariaalselt tõestatud võlaõigusliku müügilepingu, mille p 4.1 kohaselt oli kinnisasja müügihind 420 000 krooni, millise kohustuse hageja ka täitis. Müügilepingu p 1.1.1 kohaselt kuulus kinnisasja koosseisu 197/3850 mõttelist osa kinnistust aadressil xxxxxxxxxxxx pindalaga 916 m2 ja reaalosa eluruum nr 6 üldpinnaga 19,70 m2 ning p 1.2 kohaselt oli lepingu esemeks p-s 1.1 nimetatud kinnistu koos selle oluliste osade ja päraldistega. Müügilepingu p 2.2.2 kohaselt oli ostja lepingu eseme koosseisu kuuluva ehitise ja lepingu eseme reaalosaks oleva korteri ning talle müüja poolt esitatud dokumentatsiooni üle vaadanud ja oli eelnimetatud andmete alusel teadlik ehitise ja korteri seisukorrast. 21.10.2008 sõlmisid G C ja UU M korteriomandi omandiõiguse üleandmiseks notariaalselt tõestatud asjaõiguslepingu. Korteriomandi valdus anti UU Mule üle 2008. mais. Hageja nõudis kostjalt müügihinna alandamise tõttu enamtasutud 5112,94 eurot tagastamist ja intressi väljamõistmist summas 252,33 eurot. Hageja heitis kostjale ette müügilepingu ebakvaliteetset (puudustega) täitmist. Hageja väitel hakkasid pärast korteriomandi valduse ülevõtmist ilmnema korteri põhikonstruktsiooni puudused, milliste kindlakstegemiseks tellis hageja paikvaatluse, mis teostati 23.12.2009. Hagiavalduses tõi hageja esile puudustena põranda puittalade deformeerumise, musta põranda laudise niiskumise ning seenkahjustused, lae musta laudise seen- ja mardikakahjustused, küttekolde/soojamüür toetus otse laudpõrandale, torustiku teostus ei vasta heale ehitustavale, osa põrandalaudisest oli toetatud otse muldtäidisele ilma kandva toeta, puudub tuulutusvahe põrandalaudade all, läbi mädanenud trepikoja palkseina osa, soemüüri taguse tellisseina katva kipsplaadi tellisseina sidumata jätmine, puuduv niiskustõke, veelekete ja hallituse jälgedega dušinurga alune põrand, välisseintes aknaavades puuduvad tenderpostid, nõuetekohaselt seina külge kinnitamata välisseina siseküljel rajatud metallkarkassiga kipsplaatidest kate. Hageja poolt kohtule esitatud ehitusinsener, ekspert M P paikvaatluse aruande III osas kokkuvõttes
tõstis erialateadmistega isik esile paikvaatlusega tuvastatust järgmised puudused: põranda puittalad ja musta põranda laudise kestev niiskumine ning seenkahjustused, põranda laudise ulatuslik deformeerumine, keldris oleva torustiku mittevastavus heale tavale ning varjatud puudustena on kvalifitseeritud põrandatalade tehniline seisund, eriti musta lae täitesse jäävas ja sissemüüritud tugede osas ning dušikabiini taguste seinte tehniline teostus, eriti niiskustõket puudutavas osas. Vastavalt VÕS § 218 lg-tele 1 ja 3 vastutab kostja nende puuduste eest, mis olid olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal hagejale või mis põhinevad kostja kohustuste rikkumisel. Kohtuistungil erialateadmistega isiku M. P antud tunnistusest võib teha järelduse, et eelnimetatud puudused olid olemas ka korteriomandi valduse saamisel hageja poolt 2008. mais. Seega puudused, millele hageja tugines, esinesid juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal hagejale. Riisiko läks hagejale üle 2008. mais müügilepingu eseme otsese valduse üleandmisega. VÕS § 218 lg 4 kohaselt ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma. Kohtu hinnangul välistab kostja vastutuse see, et hageja teadis või pidi võimalikest korteriomandi puudustest teadma. Eelpool leidis tuvastamist, et vaidlusaluse korteriomandi võlaõiguslik müügileping sõlmiti 28.04.2008, hageja sai korteriomandi oma otsesesse valdusse 2008. mais ning notariaalselt tõestatud asjaõigusleping korteriomandi omandiõiguse üleandmiseks sõlmiti alles 21.10.2008. Kohus tuvastas, et müügilepingu p-i 2.2.2 kohaselt on kostja lepingu eseme koosseisu kuuluva ehitise ja lepingu eseme reaalosaks oleva korteri ning talle müüja poolt esitatud dokumentatsiooni üle vaadanud ja on eelnimetatud andmete alusel teadlik ehitise ja korteri seisukorrast. Lisaks sellele, et hageja kinnitas, et on teadlik vaidlusaluse ehitise ja korteri seisukorrast, oli tal pärast valduse saamist viie kuu jooksul kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni võimalik end korteriomandi seisukorraga põhjalikult kurssi viia. Hageja tõi esile, et avastas puudused 2009. augustis seoses sellega, et hakkas korteri all olevat keldrit korrastama, olles eelnevalt hagiavalduses väitnud justkui ei võimaldanuks müüja tal korteri ülevaatamisel tutvuda korteri all asuva keldriruumi seisukorraga. Samas kinnitas hageja vande all antud seletuses, et sai enne korteri ostmist selle üle vaadata ning tegelikkuses oli võimalus ka kelder üle vaadata, kuid hageja ei pidanud seda vajalikuks. Õige ei ole hageja väide, et tal keldrisse minekut ei võimaldatud, hagejal oli võimalus keldri olukorraga ilma müüja poolse takistuseta tutvuda nii enne müügilepingu sõlmimist kui ka pärast otsese valduse saamist ning enne asjaõiguslepingu sõlmimist. Hageja ise jättis asja ülevaatamise õiguse teostamata, mis võimaldanuks tal näha tema kirjeldatud kahjustusi ja teha omakorda järeldusi ka korteri konstruktsioonide seisukorra kohta või vähemalt andnud alust kahtluseks, et vaidlusaluse korteriomandi suhtes tuleks korraldada ehitusekspertiis. Ka asjatundja kinnitas oma ütlustega, et hageja esiletoodud kahjustused olid nähtavad. Keldri laes olid 2009. aastal niiskus- ja seenkahjustused osaliselt nähtavad ka visuaalselt, ulatus oli suurusjärgu võrra väiksem, mis pärast avamist selgus. Samuti seletas hageja vande all, et ta tegi ehitustöid ehitises, kus korteriomand asub. Seega sai hageja ise vahetult ehitise seisukorraga tutvuda arvestades ka seda, et kostja vande all antud seletuse kohaselt aitas hageja majas ehitusalase konsultandina, mistõttu pidid hagejal olema ka ehitusalased teadmised. Eeltoodud põhjendusel välistab müüja vastutuse asjaolu, et hageja ostjana pidi võimalikest korteriomandi puudustest teadma. Kohus asus seisukohale, et kuivõrd hageja ei väitnud, et müügilepingu esemeks oleva korteri näol oli tegemist renoveeritud korteriga (ei nähtu ka AS Arco Vara Kinnisvarabüroo korteri turuväärtuse hinnangus märgitud korteri kirjeldusest) ning puudub vaidlus, et korter asus vanas majas, saaks korterit lugeda vähemalt keskmise kvaliteediga müügiesemeks VÕS § 77 lg 1 tähenduses. Tunnistajana üle kuulatud erialateadmistega isik M Pajus avaldas, et
hageja esiletoodud puudused põrandatalade- ja laudade kahjustuste ning seenkahjustuste kohta on sellistes puumajades üsna tavalised. Tõendatud ei ole hageja väide, et ta teavitas kostjat müügilepingu eseme puudusest suuliselt 28.10.2008. Hageja seletas vande all, et rääkis kostjale dušinurga lekkimisest ja nõudis kompensatsiooni 40 000 krooni 2009. septembris - oktoobris. Kostja seletas vande all, et teda puudustest ja hinna alandamisest kirjalikult ei teavitatud. Kostja väitel ei saanud ta kätte ka hageja saadetud 16.08.2010 dateeringuga hinna alandamise avaldust, kus esiletoodud puudusi kirjeldati, vaid sai hinna alandamisest teada maksekäsu kiirmenetluses 2011. septembris. Seega poolte seletused ei ühti, hageja väitel sai ta puudustest teada 2009. augustis, kuid pidi hiljemalt 23.12.2009 pärast asjatundja kaasamist puudustest teadlik olema, kuid ei tõendanud, et ta teavitas kostjat korteriomandil avastatud lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt, s.t VÕS § 220 lg 1 mõttes mõistliku aja jooksul. Kohus leidis, et esitatud asjaoludel ei saa mõistlikuks ajaks lugeda ka 16.08.2010 hinna alandamise avaldusega puudustest teavitamist, isegi kui lugeda antud kirja saatmisega teavitamiskohustus täidetuks, sest hageja ei toonud esile ühtegi mõistlikku põhjust, miks peaks olukorras, kus väidetavalt ehitise konstruktsioonid on ohus, teavitamisega 8 kuud viivitama. Kohus luges teatamist hilinenuks ja asjas ei tuvastatud ka mõistlikku põhjust, mis võimaldaks vastavalt VÕS § 220 lg-le 3 nii või teisiti ostuhinda alandada. Hageja ei või ostjana asja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda. Eeltoodud põhjendustel jättis kohus hagi rahuldamata. Apellatsioonkaebus Hageja palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada ja jätta kõik menetluskulud kostja kanda või saata asi uueks läbivaatamiseks tagasi maakohtule. Kohus ei hinnanud otsust tehes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt. Kohus asus seisukohale, et hageja ei teavitanud kostjat korteri põhikonstruktsioonides esinevatest puudustest mõistliku aja jooksul. Hageja pidi puudustest olema teadlik peale asjatundja kaasamist, s.o hiljemalt 23.12.2009. Kohus ei võtnud arvesse 27.06.2013 kohtuistungil kostja vande all antud suulisi ütlusi, mille kohaselt hageja ütles 2009, et tal on keldris niiskus ja katus tilgub. Hageja leiab, et kostja vande all antud seletustest saab teha ühese järelduse, et hageja teavitas kostjat korteri konstruktsioonide puudustest suuliselt ja kutsus kostja puudustega kohapeal tutvuma juba 2009. aastal. Kuna kohus luges ehitusinsener M P korteri ülevaatuse aktide põhjal tuvastatuks, et korteri põhikonstruktsioonide puudused esinesid juba korteriomandi müügilepingu sõlmise ajal 2008. aprillis, pidid korteri põhikonstruktsiooni puudused esinema ka 2009. aastal, kui kostja käis hageja kutsel korteri põrandakonstruktsioone keldris vaatamas. Seega saab M P tunnistuste ja kostja seletuste põhjal teha järelduse, et hageja teavitas 2009. aastal kostjat korteri põrandakonstruktsioonides esinevatest puudustest. Kohus kohaldas otsuse tegemisel VÕS § 220 lg-t 3, mille kohaselt, kui ostja ei teata müüjale lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt või ei kirjelda oma majandus- või kutsetegevuses sõlmitud lepingu puhul asja lepingutingimustele mittevastavust piisavalt täpselt, ei või ostja asja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda. VÕS § 220 lg 1 kohaselt peab ostja teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Kohus jõudis järeldusele, et hageja ei teavitanud kostjat mõistliku aja jooksul. Samas ei tuvastanud kohus, milline oli puudustest teavitamise mõistlik aeg, võttes arvesse asjaolu, et
kostja viibib suurema osa ajast Inglismaal ning hageja püüdis probleemi lahendamiseks saavutada kostjaga kokkulepet. Kuna VÕS § 220 lg 3 teise lause kohaselt võib teatamata jätmise mõistlikult vabandatavuse korral lepingutingimustele mittevastavusele tuginedes ostuhinda siiski alandada, jättis kohus asjas olulised asjaolud tuvastamata, rikkudes TsMS § 438 lg-s 1 sätestatut. Isegi kui lugeda hageja puudustest teavitamist hilinenuks, oli hilinemine vabandatav kostja Eestist eemalviibimise ja hageja sooviga probleem kokkuleppel lahendada. Hageja ei nõustu kohtu järeldusega, et hageja ise jättis asja ülevaatamise õiguse teostamata ning kinnitas korteri müügilepingus, et on teadlik korteri seisukorrast, mistõttu ei vastuta kostja korteri puuduste eest. 27.06.2013 kohtuistungil ja ülevaatuse aktides kinnitas M Pajus, et põranda- ja seina konstruktsioonide ning tulekolde puudused olid varjatud puudused, mistõttu ei olnud neid võimalik tuvastada tavapärasel korteri ülevaatusel. Müügilepingus kinnitas hageja, et on teadlik korteri seisukorrast, mis on hageja poolt korteri tavapärasel vaatlusel tuvastatav. Hageja ei saanud korteri põranda ja seinakonstruktsioonide ning tulekolde puudustest teada hoone välisseinas otsaseina palgi vahetamise ja fassaadil veelaudade vahetamise tõttu. Nende tööde käigus ei avanud hageja korteri põranda- ja siseseinakonstruktsioone. M P hinnangut sarnastes puumajades põrandatalade ja -laudade kahjustuste ning seenkahjustuste tavapärasuse kohta ei saa asja lahendamisel arvesse võtta. Kuna ekspert kutsutakse ehitise ülevaatusele reeglina probleemide esinemisel, on eksperdile põrandatalade ja -laudade kahjustused tavalised. Eeltoodut kinnitab asjaolu, et M. Pajus ei osanud kohtuistungil määratleda kahjustuste esinemist protsentuaalselt. Samas olid M. P esiletoodud puudused sedavõrd olulised, et korteri põrandakonstruktsioonid hinnati varisemisohtlikuks, rääkimata tulekolde puudustest tingitud tuleohtlikkusest. Hageja soetas korteriomandi eluruumina kasutamiseks ega saanud eeldada, et korteri põranda- ja seinakonstruktsioonid on varisemisohtlikud ja tulekolle ei vasta tuleohutuse nõuetele. Kokkuvõttes hindas asjatundja korteri seisukorda mitteelamiskõlbulikuks. Hageja oli seisukohal, et hagi tuleb rahuldada, kuna kõik nõude rahuldamise eeldused on täidetud. Vastustaja seisukoht Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohtu seisukoht Kolleegium leiab, et Harju Maakohtu 15.07.2013 otsus on seaduslik ja põhjendatud otsuses toodud motiividel. Kuna kolleegium nõustub täielikult maakohtu põhjendustega, siis ei pea vajalikuks neid tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6 korrata. TsMS § 652 lg 1 p 1 kohaselt võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Maakohus ei ole asja läbivaatamisel rikkunud menetlusõigusnorme ning on kohaldanud õigesti materiaalõigust. Apellatsioonkaebuses kordab hageja juba hagiavalduses toodud seisukohti ning kõigile neile on maakohus hinnangu andnud. Põhjendatud ei ole apellatsioonkaebuses toodud väide, mille kohaselt ei ole maakohus hinnanud kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt. Kolleegium leiab, et maakohus
on kõiki tõendeid otsuses igakülgselt analüüsinud ja põhjendatult leidnud, hagi tuleb jätta rahuldamata. Kolleegium nõustub maakohtu järeldustega, mille kohaselt jättis hageja ise teostamata asja ülevaatamise õiguse, mis võimaldanuks tal näha tema poolt kirjeldatud kahjustusi ja mis võimaldanuks teha omakorda järeldusi ka korteri konstruktsioonide seisukorra kohta või vähemalt andnud alust kahtluseks, et vaidlusaluse korteriomandi suhtes tulnuks korraldada ehitusekspertiis. Ka asjatundja on kinnitanud oma ütlustega, et hageja poolt esile toodud kahjustused olid nähtavad (“Keldri laest oli võimalik näha, et see laseb läbi ... // ... Keldrilaes olid 2009. a niiskus- ja seenkahjustused osaliselt nähtavad ka visuaalselt, ulatus oli suurusjärgu võrra väiksem, mis pärast avamist selgus [tl 208-209]). Samuti on hageja ise vande all seletanud, et ta on ehitises, kus korteriomand asub, ehitustöid teinud: “Mina aitasin ka maja korda teha ja seal ehitada – eemaldasime vanad veelauad, otsaseina palgi vahetus, uute laudade väljasaagimine ja kinnitamine. Need said värvitud ja paigaldasin need tagasi. Hakkasin tegema töid 18.06.2008. a ... // ... Pärast võlaõigusliku lepingu sõlmimist olin maja juures ehitustööl ja oleksin soovi korral saanud korterisse sisse. Ka keldri välisuks oli vahest lahti ja nägin, mis seal toimus.“ Seega sai hageja vahetult ise vaidlusaluses ehitises korrastamistöid tehes selle seisukorraga tutvuda arvestades ka seda, et kostja vande all antud seletuse kohaselt aitas hageja majas ehitusalase konsultandina (tl 210), mistõttu pidid hagejal olema ka ehitusalased teadmised. Peale selle ei ole hageja väitnud, et müügilepingu esemeks olev korteri näol olnuks tegemist renoveeritud korteriga (see ei nähtu ka AS Arco Vara Kinnisvarabüroo korteri turuväärtuse kohta antud hinnangus märgitud korteri kirjeldusest {vt tl 90}) ning vaidlust ei ole, et korter asus vanas majas, saaks korterit lugeda vähemalt keskmise kvaliteediga müügiesemeks VÕS § 77 lg 1 tähenduses. Tunnistajana üle kuulatud erialateadmistega isik M Pajus on avaldanud, et hageja poolt esile toodud puudused põrandatalade- ja laudade kahjustuste ning seenkahjustuste kohta on sellises puumajades üsna tavalised (....//“Põrandatalade ja -laudade pehkimine taolistes puumajades on üsna tavaline, protsentuaalselt ei oska öelda ... // ... taolistel puumajadel on putuka- ja seenkahjustused keskeltläbi tavalised ja reeglina varjatud.“). Maakohus leidis eeltoodu alusel õigesti, et müüja vastutuse välistab ka asjaolu, et hageja ostjana pidi võimalikest korteriomandi puudustest teadma. Apellatsioonkaebuses leiab hageja, et maakohus küll jõudis järeldusele, et hageja ei teavitanud kostjat mõistliku aja jooksul, kuid samas ei tuvastanud kohus, milline oli puudustest teavitamise mõistlik aeg. Kolleegium leiab, et maakohus on kõigile asjas esile toodud asjaoludele ja neid kinnitavatele tõenditele igakülgse hinnangu andnud ja põhjendatult leidnud, et hageja ei ole kostjat mõistliku aja jooksul. VÕS § 220 lg 1 kohaselt tarbijalemüügi puhul peab tarbija teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale kahe kuu jooksul pärast seda, kui ta sai mittevastavusest teada. Hageja väitel on ta müügilepingu eseme puudusest kostjat teavitanud suuliselt 28.10.2008. a (tl 191). Kohtu hinnangul ei ole antud asjaolu tõendamist leidnud. Hageja on vande all seletanud, et rääkis kostjale dušinurga lekkimisest ja nõudis kompensatsiooni 40 000 krooni sept-okt 2009. a (... “Lekke avastasin sept-okt 2009. a. Siis rääkisin kostjale dušinurga lekkimisest ja nõudsin kompensatsiooni 40 000 krooni. Puudustest rääkimisel kohtusin kostjaga isiklikult Villardis sügisepoole 2009. a. Ütlesin, et dušinurk lekib, vesi jookseb lae vahel ja tahtsin remondiks raha...“ [tl 210]). Kostja on samas andnud vande all seletuse, et teda puudustest teavitatud ei ole (...“Hageja ei ole mind puudustest või hinna alandamisest kirjalikult teavitanud. Hageja ütles
2009. a., et tal on keldris niiskus ja et katus tilgub. Ma läksin vaatama, veidi oli niiskust ja hallitust ühes kohas. Käisin ka pööningul ja ütlesin kostjale, et katus läbi ei lase, kuid keldri oled sa teinud hermeetiliseks – oled ventilatsiooni kinni pannud, uued aknad ja uue ukse pannud ... // ... vestlus raha teemal hagejaga küll toimus, aga see oli 2011. a.“ [tl 210]). Kostja väitel ei ole ta ka hageja saadetud 16.08.2010. a. dateeringuga hinna alandamise avaldust, kus esiletoodud puudusi kirjeldati, kätte saanud, vaid sai hinna alandamisest teada maksekäsu kiirmenetluses septembris 2011. a. Maakohus leidis põhjendatult eeltoodu alusel, et poolte seletused ei ühti, hageja on ise väitnud, et sai puudustest teada augustis 2009, kuid pidi hiljemalt 23.12.2009 pärast asjatundja kaasamist puudustest teadlik olema, kuid ei ole tõendanud, et ta oleks kostjat korteriomandi avastatud lepingutingimustele mittevastavusest teavitanud õigeaegselt st VÕS § 220 lg 1 mõttes mõistliku aja jooksul. Kohtu hinnangul ei saa mõistlikuks ajaks lugeda esitatud asjaoludel ka 16.08.2010. a. hinna alandamise avaldusega puudustest teavitamist isegi kui lugeda antud kirja saatmisega teavitamiskohustus täidetuks, sest hageja ei ole esile toonud ühtegi mõistlikku põhjust, miks peaks olukorras, kus väidetavalt ehitise konstruktsioonid on ohus, teavitamisega 8 kuud viivitama. Seega luges maakohus teatamist õigesti hilinenuks, kuna asjas ei ole tuvastatud ka mõistlikku põhjust, mis võimaldaks vastavalt VÕS § 220 lg-le 3 nii või teisiti ostuhinda alandada ning hageja ei või ostja asja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda. Ülaltoodu alusel ei anna ükski apellatsioonkaebuses toodud väide alust kaevatava otsuse tühistamiseks või muutmiseks. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Menetluskulud Menetluskulud tuleb jätta TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda. TsMS 174 lg 1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.
Reet Allikvere
Ele Liiv
Imbi Sidok-Toomsalu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.