2-11-41207/30 - Võlaõigus - Võõrandamislepingud - Harju Maakohus Tartu mnt kohtumaja - lahend.ee

2-11-41207 mida hageja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Korteri ülevaatamisel ei saanud hageja tutvuda korteri all asuva keldriruumi olukorraga. 21.10.2008. a sõlmisid pooled asjaõiguslepingu korteriomandi üleandmiseks. Peale valduse ülevõtmist, hakkasid ilmnema korteri põhikonstruktsiooni puudused. Hageja tellis puuduste kindlakstegemiseks paikvaatluse, mille kohta koostati aruanne. Aruandes leiti, et ilmsete veelekete ja keldris valitseva niiskuse tõttu on põranda puittalad ja musta põranda laudis kestvalt niiskunud ning seenkahjustusega, põranda laudis on kohati ulatuslikult deformeeruv, torustiku teostus keldris ei vasta heale ehitustavale, keldris valitsev niiskus on jätkuvaks ohuks puidu seenkahjustuste edasisele arenemisele ja süvenemisele. Hageja tellis veel täiendava paikvaatluse, mille käigus tuvastati, et lae must laudis on ulatuslike seen- ja mardikakahjustustega, mistõttu selle laeosa varing olnuks vaid aja küsimus, musta lae eemaldamine paljastas altpoolt ulatuslikult mädanenus põrandalauad, muldlae sisse jäänud talaosadel mädaniku ja seenkahjustuse, küttekolle/soemüür on toetunud otse laudpõrandale, üks pool põrandalaudisest on olnud toetatud otse muldtäidisele ilma kandva toeta, põrandalaudade all puudus tuulutusvahe, trepikoja palkseina osa ukse püstpiidast kuni torustiku taguse nurgani on eriti suures ulatuses läbi mädanenud ega täida enam kandvat ja hoonele jäikust tagavat funktsiooni, mittekandva vaheseina all peitus põrandalaudade “jätk“, kus vahesein oli toetumas sellele laudise otsale, mis omakorda toetus üksnes lae muldtäitele, soemüüri tagune tellissein on olnud kaetud tavalise kipsplaadiga, mis on tellisseinaga sidumata ja vajaliku niiskustõkketa ning dušinurga alune põrand on veelekete ja hallituse jälgedega, välisseintes on aknaavadest ilmselt vahetamise käigus eemaldatud seinapalkide lihttappidega otsi siduvad tenderpostid, millega on kahjustatud seina stabiilsust ja tekitatud akende kiilumise/purunemise oht ning välisseina siseküljele on rajatud tasandava kihina metallkarkassiga kipsplaatidest kate, kus karkass on nõudeid eiravalt jäetud seina külge kinnitamata olles sellest ca 30 mm lahti. Eelimetatud puudustest hageja teadlik ei olnud. 16.08.2010. a esitas hageja kostjale hinna alandamise avalduse, milles palus hageja kostjal tasuda hageja poolt kostjale korteri eest enam makstud 5 112,94 eurot. Hageja on tellinud hindamisaktid, mille kohaselt korteriomandi hind puudustega müügi hetkel oli ca 310 500 krooni ja puudusteta 414 000 krooni. Seega on hageja õigustatud hinna alandamise tulemusel küsima kostjalt tagasi 105 000 krooni, kuid tuleb kostjale vastu ning palub kostjalt välja mõista hinna alandamise tulemusena 80 000 krooni, s.o 5 112,94 eurot. Lisaks palub hageja välja mõista seadusjärgne intress alates 22.10.2008. a kuni hagi esitamiseni, s.o 13.12.2011. a-ni summas 252,33 eurot.

7.Kohtu poolt on tuvastatud järgmised asjaolud: • 28.04.2008. a. sõlmisid XXX ja XXXnotariaalselt tõestatud Harju Maakohtu Kinnistusosakonna Harjumaa kinnistusjaoskonna korteriomandi registriossa XXX sisse kantud aadressil XXX , Tallinnas asuva korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu (notari Reeli Eelmetsa ametitoimingute raamatu registri nr XXX , [tl 12-63]). Asjaolu üle ei ole ka vaidlust. • XXXja XXXvahel 28.04.2008. a. sõlmitud notariaalselt tõestatud Harju Maakohtu Kinnistusosakonna Harjumaa kinnistusjaoskonna korteriomandi registriossa XXX sisse kantud aadressil XXX , Tallinnas asuva korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu p-i 4.1 kohaselt oli kinnisasja müügihinnaks 420 000 krooni, millise kohustuse on hageja ka täitnud. Asjaolu üle ei ole vaidlust (vt ka tl 191 pöördel). • XXXja XXXvahel 28.04.2008. a. sõlmitud notariaalselt tõestatud Harju Maakohtu Kinnistusosakonna Harjumaa kinnistusjaoskonna korteriomandi registriossa XXX sisse kantud aadressil XXX , Tallinnas asuva korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu 1.1.1 kohaselt kuulub kinnisasja koosseisu XXX mõttelist osa kinnistust aadressil XXX , Tallinnas pindalaga 916 m2 ja reaalosa eluruum nr 6 üldpinnaga 19,70 m2 ning p-i 1.2 kohaselt on lepingu esemeks p-is 1.1 nimetatud kinnistu koos selle oluliste osade ja päraldistega (notari Reeli Eelmetsa ametitoimingute raamatu registri nr XXX , [tl 1263]). • 21.10.2008. a. sõlmisid XXX ja XXXnotariaalselt tõestatud Harju Maakohtu Kinnistusosakonna Harjumaa kinnistusjaoskonna korteriomandi registriossa XXX sisse kantud aadressil XXX , Tallinnas asuva korteriomandi omandiõiguse üleandmiseks asjaõiguslepingu (notari Reeli Eelmetsa ametitoimingute raamatu registri nr 2021, [tl 64-68]). Asjaolu üle ei ole ka vaidlust. • XXXja XXXvahel 28.04.2008. a. sõlmitud notariaalselt tõestatud Harju Maakohtu Kinnistusosakonna Harjumaa kinnistusjaoskonna korteriomandi registriossa XXX sisse kantud aadressil XXX , Tallinnas asuva korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu p-i 2.2.2 kohaselt on ostja lepingu eseme koosseisu kuuluva ehitise ja lepingu eseme reaalosaks oleva korteri ning talle müüja poolt esitatud dokumentatsiooni üle vaadanud ja on eelnimetatud andmete alusel teadlik ehitise ja korteri seisukorrast [tl 12-63]). • Korteriomandi aadressil XXX , Tallinnas valdus anti XXX üle mais 2008. a. Asjaolu üle ei ole vaidlust (tl 191 pöördel).

9.Kuivõrd on tuvastatud, et poolte vahel on sõlmitud kehtiv müügileping, peab hageja nõude rahuldamise eeldusena olema kostja müügilepingut rikkunud (VÕS § 101 lg 1). Vastavalt VÕS § 217 lg-le 1 peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Lepingutingimustele peavad vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid. Hageja heidab kostjale ette müügilepingu ebakvaliteetset (puudustega) täitmist. Hageja väitel hakkasid pärast korteriomandi valduse ülevõtmist ilmnema korteri põhikonstruktsiooni puudused, milliste kindlakstegemiseks tellis hageja paikvaatluse, mis teostati 23.12.2009. a (tl 69-78). Hagiavalduses on hageja esile toonud puudustena põranda puittalade deformeerumise, musta põranda laudise niiskumise ning seenkahjustused, lae musta laudise seen- ja mardikakahjustused, küttekolde/soojamüür on toetunud otse laudpõrandale, torustiku teostus ei vasta heale ehitustavale, osa põrandalaudisest on olnud toetatud otse muldtäidisele ilma kandva toeta, puudub tuulutusvahe põrandalaudade all, läbi mädanenud trepikoja palkseina osa, soemüüri taguse tellisseina katva kipsplaadi tellisseina sidumata jätmine, puuduv niiskustõke, veelekete ja hallituse jälgedega dušinurga alune põrand, välisseintes aknaavades puuduvad tenderpostid, nõuetekohaselt seina külge kinnitamata välisseina siseküljel rajatud metallkarkassiga kipsplaatidest kate. Hageja poolt kohtule esitatud ehitusinsener, eksperdi XXX paikvaatluse aruande III osas kokkuvõttes on erialateadmistega isik esile tõstnud paikvaatlusega tuvastatust järgmised puudused: põranda puittalad ja musta põranda laudise kestev niiskumine ning seenkahjustused, põranda laudise ulatuslik deformeerumine, keldris oleva torustiku mittevastavus heale tavale ning varjatud puudustena on kvalifitseeritud põrandatalade tehniline seisund, eriti musta lae täitesse jäävas ja sissemüüritud tugede osas ning dušikabiini taguste seinte tehniline teostus, eriti niiskustõket puudutavas osas (tl 73). Vastavalt VÕS § 218 lg-tele 1 ja 3 vastutab kostja nende puuduste eest, mis olid olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal hagejale või mis põhinevad kostja kohustuste rikkumisel. Kohtuistungil erialateadmistega isiku XXX antud tunnistusest võib teha järelduse, et eelnimetatud puudused olid olemas ka korteriomandi valduse saamisel hageja poolt mais 2008. a (“ ...// ... põrandatalade niiskus ja seenkahjustused olid olemas ka 2008. a, sest 2009. a oli näha et need kahjustused sh putukakahjustused on kümneid aastaid olnud... // ... Kuna aknad olid vahetatud, siis pidid tenderpostid puuduma ka 2008. a. ... // ... Trepikojas olid puudused ka aprillis 2008 – esiteks kuiv pruun mädanik ja putukate kahjustused (ümmargused augukesed). Need on pikaajalised kahjustused. Põrandalaudade otste toetusviis selgus vaheseina lammutamise järel ja see puudus eksisteeris ka aprillis 2008. a ...// ...põrandatalade pehkimine eksisteeris kindlasti ka 2008. a aprillis, sest aasta hiljem ei olnud isegi lokaalsed kahjustused lühiajalised vaid aastakümnete pikkused ... // [tl 208-209)]). Seega võib iseenesest teha järelduse, et puudused millele hageja tugineb, esinesid juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal hagejale. Riisiko läks hagejale üle mais 2008. a müügilepingu eseme otsese valduse üleandmisega. VÕS § 218 lg 4 kohaselt ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma. Kohtu hinnangul välistab esitatud ja tuvastamist leidnud asjaoludel kostja vastutuse see, et hageja 4(6)

2-11-41207 teadis või pidi võimalikest korteriomandi puudustest teadma. Eelpool on leidnud tuvastamist, et vaidlusaluse korteriomandi võlaõiguslik müügileping sõlmiti 28.04.2008. a, hageja sai korteriomandi oma otsesesse valdusse mais 2008. a ning notariaalselt tõestatud asjaõigusleping korteriomandi omandiõiguse üleandmiseks sõlmiti alles 21.10.2008. a. Kohus on kohtuotsuse p-is 7 tuvastanud, et XXXja XXXvahel 28.04.2008. a. sõlmitud notariaalselt tõestatud Harju Maakohtu Kinnistusosakonna Harjumaa kinnistusjaoskonna korteriomandi registriossa XXX sisse kantud aadressil XXX , Tallinnas asuva korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu p-i 2.2.2 kohaselt on ostja lepingu eseme koosseisu kuuluva ehitise ja lepingu eseme reaalosaks oleva korteri ning talle müüja poolt esitatud dokumentatsiooni üle vaadanud ja on eelnimetatud andmete alusel teadlik ehitise ja korteri seisukorrast. Lisaks sellele, et hageja on kinnitanud, et on teadlik vaidlusaluse ehitise ja korteri seisukorrast, oli tal pärast valduse saamist viie kuu jooksul kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni võimalik end korteriomandi seisukorraga veel põhjalikult kurssi viia. Hageja on ise esile toonud, et avastas puudused augustis 2009. a seoses sellega, et hakkas korteri all olevat keldrit korrastama (tl 160) olles eelnevalt hagiavalduses väitnud justkui ei võimaldanuks müüja tal korteri ülevaatamisel tutvuda korteri all asuva keldriruumi seisukorraga (tl 35). Samas on hageja vande all antud seletuses kinnitanud, et sai enne korteri ostmist selle üle vaadata ning tegelikkuses olnuks võimalus ka kelder üle vaadata, kuid hageja ise ei pidanud seda siis vajalikuks (“Enne korteri ostmist sain korteri üle vaadata, keldrisse me ei läinudki. Ei pidanudki vajalikuks keldrisse minna, nägin et see on pinnast täis.“ [tl 210]). Seega ei ole õige hageja väide, et tal keldrisse minekut iseenesest ei võimaldatud ning tal olnuks võimalus selle olukorraga ilma müüja poolse takistuseta tutvuda nii enne müügilepingu sõlmimist kui ka pärast otsese valduse saamist ja enne asjaõiguslepingu sõlmimist. Seega jättis hageja ise teostamata asja ülevaatamise õiguse, mis võimaldanuks tal näha tema poolt kirjeldatud kahjustusi, mis võimaldanuks teha omakorda järeldusi ka korteri konstruktsioonide seisukorra kohta või vähemalt andnud alust kahtluseks, et vaidlusaluse korteriomandi suhtes tulnuks korraldada ehitusekspertiis. Ka asjatundja on kinnitanud oma ütlustega, et hageja poolt esile toodud kahjustused olid nähtavad (“Keldri laest oli võimalik näha, et see laseb läbi ... // ... Keldrilaes olid 2009. a niiskus- ja seenkahjustused osaliselt nähtavad ka visuaalselt, ulatus oli suurusjärgu võrra väiksem, mis pärast avamist selgus [tl 208-209]). Samuti on hageja ise vande all seletanud, et ta on ehitises, kus korteriomand asub, ehitustöid teinud: “Mina aitasin ka maja korda teha ja seal ehitada – eemaldasime vanad veelauad, otsaseina palgi vahetus, uute laudade väljasaagimine ja kinnitamine. Need said värvitud ja paigaldasin need tagasi. Hakkasin tegema töid 18.06.2008. a ... // ... Pärast võlaõigusliku lepingu sõlmimist olin maja juures ehitustööl ja oleksin soovi korral saanud korterisse sisse. Ka keldri välisuks oli vahest lahti ja nägin, mis seal toimus.“ Seega sai hageja vahetult ise ehitise korrastamistöid tehes selle seisukorraga tutvuda arvestades ka seda, et kostja vande all antud seletuse kohaselt aitas hageja majas ehitusalase konsultandina (tl 210), mistõttu pidid hagejal olema ka ehitusalased teadmised. Eeltoodud põhjendusel välistab müüja vastutuse asjaolu, et hageja ostjana pidi võimalikest korteriomandi puudustest teadma. Ka võib kohtu arvates asuda seisukohale, et kuivõrd hageja ei ole väitnud, et müügilepingu esemeks olev korteri näol olnuks tegemist renoveeritud korteriga (see ei nähtu ka AS XXX korteri turuväärtuse kohta antud hinnangus märgitud korteri kirjeldusest [vt tl 90]) ning vaidlust ei ole, et korter asus vanas majas, saaks korterit lugeda vähemalt keskmise kvaliteediga müügiesemeks VÕS § 77 lg 1 tähenduses. Tunnistajana üle kuulatud erialateadmistega isik Mati Pajus on avaldanud, et hageja poolt esile toodud puudused põrandatalade- ja laudade kahjustuste ning seenkahjustuste kohta on sellises puumajades üsna tavalised (....//“Põrandatalade ja -laudade pehkimine taolistes puumajades on üsna tavaline, protsentuaalselt ei oska öelda ... // ... taolistel puumajadel on putuka- ja seenkahjustused keskeltläbi tavalised ja reeglina varjatud.“).

10.Hageja väitel on ta müügilepingu eseme puudusest kostjat teavitanud suuliselt 28.10.2008. a (tl 191). Kohtu hinnangul ei ole antud asjaolu tõendamist leidnud. Hageja on vande all seletanud, et rääkis kostjale dušinurga lekkimisest ja nõudis kompensatsiooni 40 000 krooni sept-okt 2009. a (... “Lekke avastasin sept-okt 2009. a. Siis rääkisin kostjale dushinurga lekkimisest ja nõudsin kompensatsiooni 40 000 krooni. Puudustest rääkimisel kohtusin kostjaga isiklikult XXX sügisepoole 2009. a. Ütlesin, et dushinurk lekib, vesi jookseb lae vahel ja tahtsin remondiks raha...“ [tl 210]). Kostja on samas andnud vande all seletuse, et teda puudustest teavitatud ei ole (...“Hageja ei ole mind puudustest või hinna alandamisest kirjalikult teavitanud. Hageja ütles 2009. a., et tal on keldris niiskus ja et katus tilgub. Ma läksin vaatama, veidi oli niiskust ja hallitust ühes kohas. Käisin ka pööningul ja ütlesin kostjale, et katus läbi ei lase, kuid keldri oled sa teinud hermeetiliseks – oled ventilatsiooni kinni pannud, uued aknad ja uue ukse pannud ... // ... vestlus raha teemal hagejaga küll toimus, aga see oli 2011. a.“ [tl 210]). Kostja väitel ei ole ta ka hageja saadetud 16.08.2010. a. dateeringuga hinna alandamise avaldust, kus esiletoodud puudusi kirjeldati, kätte saanud, vaid sai hinna alandamisest teada maksekäsu kiirmenetluses septembris 2011. a. Seega poolte seletused ei ühti, hageja on ise väitnud, et sai puudustest teada augustis 2009. a, kuid pidi hiljemalt 23.12.2009. a. pärast asjatundja kaasamist puudustest teadlik olema, kuid ei ole tõendanud, et ta oleks kostjat korteriomandi avastatud lepingutingimustele mittevastavusest teavitanud õigeaegselt st VÕS § 220 lg 1 mõttes mõistliku aja jooksul. Kohtu hinnangul ei saa mõistlikuks ajaks lugeda esitatud asjaoludel ka 16.08.2010. a. hinna alandamise avaldusega puudustest teavitamist isegi kui lugeda antud kirja saatmisega teavitamiskohustus täidetuks, sest hageja ei ole esile toonud ühtegi mõistlikku põhjust, miks peaks olukorras, kus väidetavalt ehitise konstruktsioonid on ohus, teavitamisega 8 kuud viivitama. Seega loeb kohus teatamist hilinenuks ning asjas ei ole tuvastatud ka mõistlikku põhjust, mis võimaldaks vastavalt VÕS § 220 lg-le 3 nii või teisiti ostuhinda alandada ning hageja ei või ostja asja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda. Eeltoodud põhjendustel jätab kohus XXXhagi XXXvastu võlgnevuse 5 112,94 euro ja intressi 252,33 euro väljamõistmiseks rahuldamata.