Ühinguõigus › Korteriühistu juhtorganite otsuste vaidlustamine

II Kostja vastuväited

2-12-32277

teatada oma e-posti aadress korteriühistu juhatusele. Seadus ei näe ette, millisel viisil juhatus täidab oma kohustuse tagada ühistu liikmetele otsuse vastuvõtmiseks vajaliku informatsiooni kättesaadavuse kaks nädalat enne üldkoosoleku toimumist. Hageja ei esitanud majandusaasta aruande saamise soovi juhatusele ning juhatus on talle seadusega pandud kohustuse täitnud. Kostja arvab hagi vastuses, et 18.06.2012 üldkoosoleku otsuse punkt 7 ei riku hageja õigusi. 18.06.2012 üldkoosolekul ei otsustatud maa korrashoiutasu kehtestamise küsimust vaid muudeti 05.03.2007 üldkoosoleku otsuse punktiga 3.1 kinnitatud parkimistasu suurust. Hageja ei ole vaidlustanud 05.03.2007 üldkoosoleku otsusega kaasomandi eseme korrapärase korrashoiu otstarbel auto parkimise eest määratud tasu 3.20 eurot ja 18.06.2012 otsusega tõsteti 05.03.2007 kinnitatud tasu 80 sendi võrra. Hageja on tasunud parkimise eest tasu 3.20 eurot ja kuivõrd hageja enam autot maja ees ei pargi, siis ei ole kostja hagejale ka parkimise eest arveid väljastanud. Kostja leiab, et 18.06.2012 üldkoosoleku otsuse vaidlustamine põhjusel, et üldkoosolek otsustas tõsta kaasomandi korrapärase korrashoiu otstarbeks vajalikke kulutusi 80 sendi võrra, ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega. Hageja ei ole tõendanud, et üldkoosoleku otsusega kinnitatud kulutuste kujul on tegemist kaasomandi eseme korrapäraseks korrashoiuks vajalikest kulutustest suurema kulutusega. Auto parkimise tasu arvestamine kõikidele autodele võrdselt, mitte pindalapõhisest arvutusest lähtuvalt, on õiguspärane ja korteriühistu XXX põhikirjas sätestatule vastav. Kostja on 02.04.2013 kohtuistungil avaldanud, et 18.06.2012 üldkoosolek oli korduskoosolek, eelnevalt 31.05.2012 toimunud üldkoosolekul oli ka korteriühistu majandusaasta aruande arutamine päevakorras ja ka siis ei küsinud hageja üldkoosolekule eelnevalt või selle kestel juhatuselt majandusaasta aruannet. Kostja juhtis 02.04.2013 kohtuistungil tähelepanu asjaolule, et parkla remondiks on 2011. aastaks kogutud umbes 900 eurot, millest ei piisa kogu parkimisplatsi remondi tegemiseks. 18.06.2012 üldkoosoleku otsuse punktis 3 arutati õueala teekatte paigaldamise ning maksumuse küsimust, millega seonduvalt otsustati õueala teekatte remonti mitte teostada. 30.04.2013 menetlusdokumendi kohaselt on 2012. aasta majandusaasta aruande üle teostatud kontrolli kohaselt tõendatud, et juhatus on parkimistasu kasutanud sihtotstarbeliselt ja parkimistasudest ei ole laekunud piisavalt vahendeid parkimisplatsi kordategemiseks.

III Kohtu põhjendused

2-12-32277

MTÜS § 24 lg 1 kohaselt võib kohus mittetulundusühingu vastu esitatud hagi alusel kehtetuks tunnistada seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva üldkoosoleku otsuse. Nõude aegumistähtaeg on kolm kuud alates otsuse vastuvõtmisest. MTÜS § 36 lg 1 kohaselt koostab juhatus pärast majandusaasta lõppu majandusaasta aruande raamatupidamise seaduses sätestatud korras. MTÜS § 36 lg 2 kohaselt esitab juhatus aruande üldkoosolekule. Kui mittetulundusühingul on audiitor või revisjonikomisjon, peab aruandele lisama vandeaudiitori aruande või revisjonikomisjoni arvamuse. Korteriühistuseaduse (edaspidi KÜS) § 1 lg 2 kohaselt KÜS-is reguleerimata küsimustes rakendatakse korteriühistu suhtes mittetulundusühingute seaduse sätteid. KÜS § 15 lg 1 kohaselt korteriühistu juhatus koostab ja esitab igal aastal korteriühistu liikmete üldkoosolekule kinnitamiseks korteriühistu majandustegevuse aastakava, mis sisaldab 1) korteriomandite eseme mõtteliste osade majandamise eeldatavaid tulusid ja kulusid, 2) korteriühistu liikmete kohustusi sihtkulutuste ja koormatiste kandmisel ja 3) andmeid korteriühistus tarbitud kütuse, soojuse, vee ja elektri koguse ning maksumuse kohta. KÜS § 15 lg 2 kohaselt annab korteriühistu juhatus igale korteriühistu liikmele vähemalt kaks nädalat enne majandustegevuse aastakava arutelu tutvumiseks selle projekti koos eelmise aasta aruande ja bilansiga. KÜS § 151 lg 1 kohaselt on majandamiskulud KÜS tähenduses korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Korteriomandiseaduse (edaspidi KOS) § 8 lg 1 kohaselt võivad korteriomanikud kokkuleppe alusel korraldada kaasomandi esemega seotud õigussuhteid (korteriomanike ühisus) KOS-is sätestatust erinevalt, välja arvatud juhul, kui seadus selle otse välistab. Kui korteriomanikud otsustavad asutada korteriühistu korteriühistuseaduse nõuete kohaselt, siis valitsevad nad kaasomandi eset korteriühistu õigusvõime tekkimisest alates korteriühistuseaduse järgi. Eelmises lauses sätestatud juhul kohaldatakse kaasomandi eseme valitsemise suhtes KOS-i niivõrd, kuivõrd see ei ole vastuolus korteriühistuseadusega. Kohus, kuulanud ära menetlusosaliste väited ja tutvunud asjas kogutud tõenditega ning hinnanud kõiki tõendeid kogumis, leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata.

2-12-32277

aadressi edastamisel ja hageja leiab, et see on kohatu, kuna vastav viide välistab isikud, kellel ei ole e-posti aadressi. Ainuüksi bilanss ei anna täisülevaadet majandusaasta aruandest ega ava kogu korteriühistu finantstegevust, mistõttu ühistu liikmed ei saanud 2011. majandusaasta aruande kinnitamisel vastu võtta objektiivset otsust. Hageja leiab 25.02.2013 menetlusdokumendis, et korteriühistu XXX juhatuse süül ei saanud hageja majandusaasta aruandega tutvuda, samuti on hageja välja toonud, et juhatuse liikmed ei ole hageja kirjadele ja kõnedele vastanud (tl 132-135, 160). Juhatuse poolt majandusaasta aruande tutvustamiseks võis kasutada sama moodust kui üldkoosoleku teate väljakuulutamiseks, st riputades majandusaasta aruande korteriühistu liikmetele tutvumiseks trepikodades. Kostja leiab hagi vastuses, et kõikidel korteriühistu liikmetel oli võimalik saada päevakorra punktis 1 kinnitamisele esitatud 2011. aasta majandusaasta aruannet, kuna üldkoosoleku päevakorra teates oli välja toodud, et digitaalse majandusaasta aruande koopia saamiseks tuleb teatada oma e-posti aadress korteriühistu juhatusele (tl 99). Seadus ei näe ette, millisel viisil juhatus täidab oma kohustuse tagada ühistu liikmetele otsuse vastuvõtmiseks vajaliku informatsiooni kättesaadavuse kaks nädalat enne üldkoosoleku toimumist. Hageja ei esitanud majandusaasta aruande saamise soovi juhatusele ja juhatus on talle seadusega pandud kohustuse täitnud. Kostja on 02.04.2013 kohtuistungil avaldanud, et 18.06.2012 üldkoosolek oli korduskoosolek, eelnevalt 31.05.2012 toimunud üldkoosolekul oli ka korteriühistu majandusaasta aruande arutamine päevakorras ja ka siis ei küsinud hageja üldkoosolekule eelnevalt või selle kestel juhatuselt majandusaasta aruannet. Kohus leiab, et korteriühistu majandusaasta aruande kinnitamist üldkoosoleku poolt reguleerivad MTÜS § 36 lõiked 1-4 ning KÜS § 15 lg 3. Viidatud sätted ei näe ette kohustust üldkoosolekule eelnevalt päevakorrapunktides toodud küsimuste materjale kätte toimetada. MTÜS § 20 lg 5 ja 6 kohaselt tuleb üldkoosoleku kokkukutsumisest ette teatada vähemalt 7 päeva, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud pikemat aega, ja teates tuleb märkida üldkoosoleku toimumise aeg ja koht ning üldkoosoleku päevakord. Korteriühistu XXX põhikirja punkti 6.4 kohaselt üldkoosoleku kokkukutsumisest informeeritakse liikmeid vähemalt 7 päeva ette, teade pannakse välja trepikodades ja teates peab olema näidatud koosoleku päevakord ning toimumise aeg ja koht. Hageja ja kostja ei ole väitnud, et järgitud ei ole üldkoosoleku kokkukutsumise korda. Kohus leiab 01.06.2012 üldkoosoleku teatest tulenevalt (tl 99), et hagejale oli võimaldatud 2011. majandusaasta aruandega tutvumine, ja hageja ei ole tõendanud, et peale 08.05.2102 on hageja pöördunud vastavate materjalide saamiseks juhatuse poole. Kohus leiab, et hageja on tõendanud, et korteriühistu XXX juhatuse kontaktandmed olid hagejale teada ning kostja ja hageja vahel on toimunud suhtlus (tl 138, 160). 18.06.2012 üldkoosoleku protokolli päevakorra punktis 2 kajastub asjaolu, et hageja pöördumised on juhatuseni jõudnud (tl 5). Kohus leiab eelnevast tulenevalt, et majandusaasta aruande hagejale kättetoimetamata jätmisega ei ole kostja tegutsenud seadusega ja korteriühistu põhikirjaga vastuolus ning korteriühistu liikmelt ei ole võetud ära võimalust otsustada, kas hääletada majandusaasta aruande kinnitamise poolt või vastu. Kohus leiab, et hageja seisukoht, mille kohaselt juhatus ei võimaldanud hagejale 2011. aasta majandusaasta aruandega tutvumist, on põhistamata, kuna hageja esitatud tõendid pooltevahelise suhtluse osas on vastuolulised (tl 5, 132-135, 138, 160), sest vastupidiselt hageja väidetele on tõendeid pooltevahelise suhtluse toimumise kohta, ja hageja ei ole tõendanud, et ta pöördus juhatuse poole 2011. aasta majandusaasta aruande saamiseks ning et juhatus aruande edastamisest keeldus. Kohus toob välja, et hageja poolt viidatud ning väidetava õigusvastasuse aluseks olev KÜS § 15 lg 2 reguleerib korteriühistu majandustegevuse aastakava kinnitamise korda, mitte

2-12-32277

majandusaasta aruande kinnitamist. Korteriühistu majandustegevuse aastakava kinnitamise üle otsustati 18.06.2012 üldkoosoleku punktis 8. KÜS § 15 lg 2 kohaselt korteriühistu juhatus annab igale korteriühistu liikmele vähemalt kaks nädalat enne majandustegevuse aastakava arutelu tutvumiseks selle projekti koos eelmise aasta aruande ja bilansiga. Raamatupidamise seaduse § 15 lg 2 kohaselt koosneb raamatupidamise aastaaruanne põhiaruannetest (bilanss, kasumiaruanne, rahavoogude aruanne ja omakapitali muutuste aruanne) ning lisadest. Kohus leiab, et KÜS § 15 lg 2 on silmas peetud eelmise aasta majanduskava aruannet, mitte eelmise majandusaasta raamatupidamislikku aruannet, kuna eraldiseisvalt ja täiendavalt on KÜS § 15 lõikes 2 välja toodud bilansi lisamise kohustus, mis on aga raamatupidamisliku majandusaasta aruande üks kohustuslik osa ja mille eraldi väljatoomiseks puudub vajadus, kui KÜS § 15 lõikes 2 oleks sätestatud majandusaasta aruande lisamise kohustus. Kohus leiab, et hageja ei ole hagis nõudnud 18.06.2012 üldkoosoleku punkti 8 (2012. aasta tegevuskava ja eelarve kinnitamine) kehtetuks tunnistamist, mistõttu tuleb hagiavalduses toodud viiteid KÜS § 15 lg 2 rikkumisele pidada asjassepuutumatuteks. Võttes arvesse, et hagiavaldusega on vaidlustatud 2011. aasta majandusaasta aruande kinnitamine ja sihtotstarbelise parkimistasu määramine, ei saa KÜS § 15 lõiget 2 pidada käesoleval juhul asjakohaseks ning 18.06.2012 üldkoosoleku päevakorra punktide 1 ja 7 otsustamist reguleerivaks sätteks. Kohus leiab 18.06.2012 üldkoosoleku protokollist nähtuvalt, et korteriühistu XXX juhatuse esimees XXX tutvustas 2011. aasta majandustegevuse aruannet nii eesti kui ka vene keeles vastavalt MTÜS § 36 lõikele 2 ja päevakorrapunkti raames toimus enne 2011. aasta majandusaasta aruande kinnitamist arutelu (tl 4). Eeltoodust tulenevalt kohus leiab, et kostja on täitnud 18.06.2012 üldkoosoleku päevakorra punktiga 1 seonduvalt MTÜS § 36 lõigetes 1 ja 2 sätestatud korteriühistu juhatuse poolse kohustuse koostada majandusaasta aruande raamatupidamise seaduses sätestatud korras ja esitada see üldkoosolekule, kuna 01.06.2012 üldkoosoleku teade on nõuetekohaselt avaldatud ning üldkoosolekul on 2011. aasta majandusaasta aruannet esitletud. Kohus leiab, et korteriühistu XXX juhatus on üldkoosoleku teate esitamise (tl 99) ja 2011. aasta majandustegevuse aruande esitamisega (tl 4) tegutsenud kooskõlas MTÜS § 36 lõigetega 1 ja 2 ning korteriühistu XXX põhikirjaga ja hageja nõue 18.06.2012 üldkoosoleku päevakorra punkti 1 kehtetuks tunnistamiseks MTÜS § 24 lg 1 alusel tuleb jätta rahuldamata. 18.06.2012 üldkoosoleku päevakorra punkt 7

2-12-32277

Kostja leiab, et 18.06.2012 üldkoosoleku otsuse punkt 7 ei riku hageja õigusi. 18.06.2012 üldkoosolekul ei otsustatud maa korrashoiutasu kehtestamise küsimust vaid muudeti 05.03.2007 üldkoosoleku otsuse (tl 101-105) punktiga 3.1 kinnitatud parkimistasu suurust. Hageja ei ole vaidlustanud 05.03.2007 üldkoosoleku otsusega kaasomandi eseme korrapärase korrashoiu otstarbel auto parkimise eest määratud tasu 3.20 eurot ja 18.06.2012 otsusega tõsteti 05.03.2007 kinnitatud tasu 80 sendi võrra. Hageja on tasunud parkimise eest tasu 3.20 eurot ja kuivõrd hageja enam autot maja ees ei pargi, siis ei ole kostja hagejale ka parkimise eest arveid väljastanud. Kostja leiab, et 18.06.2012 üldkoosoleku otsuse vaidlustamine põhjusel, et üldkoosolek otsustas tõsta kaasomandi korrapärase korrashoiu otstarbeks vajalikke kulutusi 80 sendi võrra, ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega. Hageja ei ole tõendanud, et üldkoosoleku otsusega kinnitatud kulutuste kujul on tegemist kaasomandi eseme korrapäraseks korrashoiuks vajalikest kulutustest suurema kulutusega. Auto parkimise tasu arvestamine kõikidele autodele võrdselt, mitte pindalapõhisest arvutusest lähtuvalt, on õiguspärane ja vastab korteriühistu XXX põhikirjas sätestatule (tl 120-126). Kostja juhtis 02.04.2013 kohtuistungil tähelepanu asjaolule, et parkla remondiks on 2011. aastal kogutud umbes 900 eurot, millest ei piisa kogu parkimisplatsi remondi tegemiseks. Samuti tõi kostja välja, et 18.06.2012 üldkoosoleku otsuse punktis 3 arutati õueala teekatte paigaldamise ja maksumuse küsimust, mille tulemusena otsustati õueala teekatte remonti mitte teostada. 2012. aasta majandusaasta aruande üle teostatud kontrolli (tl 169-171) kohaselt on tõendatud, et juhatus on parkimistasu kasutanud sihtotstarbeliselt ja parkimistasudest ei ole laekunud piisavalt vahendeid parkimisplatsi kordategemiseks. KÜS § 151 lg 1 kohaselt on majandamiskulud KÜS tähenduses korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. KOS § 13 lg 3 kohaselt ei ole korteriomanik kohustatud hüvitama kaasomandi eseme korrapäraseks korrashoiuks vajalikest kulutustest suuremaid kulutusi, millega ta ei ole nõustunud. KÜS § 4 lg 2 kohaselt sätestatakse korteriühistu põhikirjas lisaks mittetulundusühingute seaduses põhikirja kohta sätestatule veel häälte jagunemine üldkoosolekul ja korteriühistu liikme korteriomandi eseme mõtteliste osade majandamise kulude eest tasumise alused ja kord. Korteriühistu XXX põhikirja punkti 3.2.7 alapunkti h (tl 122) kohaselt ühistu liige on kohustatud tasuma regulaarselt üks kord kuus, hiljemalt juhatuse poolt kindlaksmääratud kuupäevaks elamu ühiste kommunikatsioonide kaudu kasutatavate kommunaalteenuste eest makseid juhatuse poolt kehtestatud korras. Maksete suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse auto parkimisel elamu juurde kuuluval maal iga pargitava auto eest võrdselt. KÜS § 13 lg 4 kohaselt korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta on kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Hageja on seisukohal, et tulenevalt asjaolust, et parkimisala seisukord on remonti vajav ja remonti ei ole parkimistasude eest veel teostatud, on tegemist kaasomandi eseme korrapäraseks korrashoiuks vajalikest kulutustest suuremate kulutustega, millega hageja ei ole nõustunud ja mida hageja ei ole kohustatud tasuma. Kohus leiab, et 18.06.2012 üldkoosoleku punkti 7 raames otsustas üldkoosolek maa korrashoiutasu suuruse kinnitamist ning elamumaa kasutamist. Üldkoosolek otsustas kinnitada senise tasu 3.20 eurot asemel korrashoiutasuks 4 eurot. Kohus leiab, et päevakorra punkti 7

2-12-32277

otsustamise asjaolud ja põhjendused on läbivalt eelnevalt käsitletud ka 18.06.2012 üldkoosoleku protokolli punkti 3 raames ning hageja väide otsuse põhjendamatuse kohta on alusetu. Kohus leiab, et vastavalt MTÜS § 18 lg 1 ja § 19 lg 1 punktile 8 on üldkoosoleku pädevuses majandamiskulude ning nende suuruse kehtestamine vastavalt seaduses või põhikirjas sätestatule. Kohus leiab, et parkla korrashoiuks sihtotstarbeline tasu on majanduskulu KÜS § 151 lg 1 tähenduses elamu ümbruse osahoolduseks ja remondiks vajaliku kuluna, mille arvelt kuulub tasumisele nii parkimisplatsi hoolduse kulud (lume koristamine, parkimiskohtade märkimine) kui ka parkimisplatsi remondifondi vahendid. Tsiviilasjas esitatud materjalidest nähtub, et korteriühistul on 31.12.2012 seisuga parkimise fondis 3 962.05 eurot (tl 171), majanduslikult on põhjendatud õueala teekatte aukude täitmise asemel uue katte paigaldus (tl 5) ning 18.06.2012 oli õuealale uue teekatte paigaldamise eeldatav maksumus 6 300 eurot (tl 5). 18.06.2012 üldkoosolek otsustas õueala teekatte remonti mitte teostada. Kohus leiab, et parkla korrashoiutasu suuruse kehtestamise õiguspärasus ei ole seotud eelnevalt kindlal otstarbel teostatud või teostamata töödest ja kostja on põhistanud (tl 5, 171) ning 18.06.2012 üldkoosoleku otsuse punkt 3 tõendab neid asjaolusid, millest tulenevalt ei ole seni teostatud tasutud korrashoiutasu maksete arvelt teatavaid töid. Kohus leiab, et korrashoiutööde faktiline teostamine ja planeerimine on seotud pigem majandustegevuse aastakava kinnitamise ning eelneva majandustegevuse aastakava aruande esitamisega, mitte 18.06.2012 üldkoosoleku päevakorra punktis 7 toodud sihtotstarbeliste majandamiskulude kehtestamisega. Eeltoodust tulenevalt kohus leiab, et 18.06.2012 üldkoosoleku päevakorra punkti 7 kehtetuks tunnistamise hagis ei ole asjakohased hageja väited varasemate parkla remonditööde teostamiste või teostamata jätmiste kohta. Hageja on leidnud, et 18.06.2012 üldkoosoleku otsuse punktiga 7 on rikutud tema õigust kasutada kaasomandit ilma mingeid põhjendamatuid tasusid maksmata, millega ta pole nõustunud. KOS § 13 lg 3 kohaselt ei ole korteriomanik kohustatud hüvitama kaasomandi eseme korrapäraseks korrashoiuks vajalikest suuremaid kulutusi ning KÜS § 13 lg 4 kohaselt on korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilimiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Kohus leiab, et arvestades õueala teekatte paigaldamisega seonduvaid eeldatavaid kulutusi (6 300 eurot), seni parkimisala hoolduse ja remondi jaoks makstud vahendeid (3 962.05 eurot) ning auto parkimise eest elamu juurde kuuluval maal kehtestatud makse suurust (4 eurot), ei ole parkimisala korrashoiuks kehtestatud makse ilmselgelt suurem kaasomandi eseme korrapäraseks korrashoiuks vajalikest kulutustest, kuna ajavahemikul 2007. kuni 2012. aastal teostatud maksete arvelt ei ole võimalik käesoleva hetkeni teostada tarvilikke remonttöid. Kohus leiab eeltoodust tulenevalt, et 18.06.2012 üldkoosoleku otsuse punkt 7 ei ole vastuolus KOS § 13 lõikega 3 ja vastavalt KÜS § 13 lõikele 4 on 18.06.2012 üldkoosoleku otsuse punkt 7 kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslik. Kohus leiab eeltoodust tulenevalt, et korteriühistu XXX 18.06.2012 üldkoosoleku otsuse punktid 1 ja 7 on kooskõlas MTÜS § 36 lõigetega 1 ja 2 ja KOS § 13 lõikega 3 ning hageja nõue korteriühistu XXX 18.06.2012 üldkoosoleku punktide 1 ja 7 kehtetuks tunnistamiseks tuleb jätta rahuldamata.

2-12-32277

Menetluskulud

/digitaalselt allkirjastatud/ Merike Varusk kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.