X avaldus Tallinn, Köömne tn 21 korteriühistu vastu 02.02.2025 üldkoosoleku otsuse p 1 tühisuse tuvastamiseks, alternatiivselt kehtetuks tunnistamiseks
Menetlustoiming
Avalduse lahendamine, kirjalik menetlus
Menetlusosalised
Avaldaja: X (XXX), esindaja vandeadvokaat Ene Soop Puudutatud isik: Tallinn, Köömne tn 21 korteriühistu (80198813), seaduslik esindaja Y, lepinguline esindaja Tõnis Kõiv
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada X avaldus ja tuvastada Tallinn, Köömne tn 21 korteriühistu 02.02.2025 üldkoosoleku otsuse p 1 tühisus.
2.Jätta kõik menetluskulud Tallinn, Köömne tn 21 korteriühistu kanda.
3.Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks mõistliku aja jooksul peale käesoleva kohtumääruse jõustumist TsMS § 177 lg 2 järgi.
4.Asendada jõustunud kohtumääruses avaldaja nimi tähemärgiga (mitte initsiaalidega) ja jätta tema isikukood, sünniaeg ja aadress avalikustamata. Edasikaebamise kord ning tähtaeg Kohtumääruse peale võivad menetlusosalised esitada määruskaebuse Ringkonnakohtule Harju Maakohtu kaudu 15 päeva jooksul arvates kättetoimetamisest. Määruskaebuselt tuleb tasuda riigilõiv 70 eurot.
1.X esitas 02.04.2025 Harju Maakohtule avalduse Tallinn, Köömne tn 21 korteriühistu vastu 02.02.2025 üldkoosoleku otsuse p 1 tühisuse tuvastamiseks ja alternatiivselt 02.02.2025 üldkoosoleku otsuse p 1 kehtetuks tunnistamiseks.
2.Avalduse kohaselt on Tallinnas Köömne tn 21 nelja boksiga ridaelamu. Köömne tn 21 korteriühistu registreeriti 13.02.2004.
3.Korteriühistu põhikirja p 6.1 sätestab, et ühistu kontrollorgan on revident, kes valitakse ühistu liikmete hulgast üldkoosoleku poolt juhatuse volituse ajaks. 1
Vastavalt p 6.3 revident esitab korralisele üldkoosolekule kinnitamiseks lõppenud majandusaasta revisjoniaruande. Korteriühistu juhatus eiras põhikirja punktides 6.1. ja 6.3. sätestatut ning määras üldkoosoleku päevakorda revisjoni tellimise juhatuse poolt tasu eest väljast poolt.
4.02.02.2025 üldkoosoleku protokolli p 1 otsuse järgi kohustati KÜ juhatajat tellima revisjon soodsama pakkumise teinud revidendilt. Otsuse poolt hääletas neljast liikmest kolm. Avaldaja esitas 02.02.2025 kirjalikud vastuväited, kuid protokolli juurde neid ei lisatud, kuna väidetavalt ei käsitlenud vastuväide päevakorra punkti. Esitatud vastuväide esitati vaidlusaluse päevakorra punkti osas viitega, et üldkoosolek ei ole õigustatud sellist otsust vastu võtma. Vastuväites tõi avaldaja ka välja remondifondi ebaseadusliku kasutamise ja tehingud. Korteriühistu juhatuse ebaseaduslik tegevus on toimunud pikemat aega ning dokumentidega tutvumist ei ole avaldajale võimaldatud.
5.Avaldaja leiab, et Tallinn, Köömne tn 21 korteriühistu 02.02.2025 üldkoosoleku otsuse p 1 on tühine, kuna korteriühistu põhikiri näeb ette, et revident valitakse ühistu liikmete hulgast. Korteriühistu põhikirja ei muudetud, mistõttu on tegemist üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumisega ja otsus on tühine.
6.Samuti ei vasta korteriühistu protokoll seaduse nõuetele. KrtS § 20 lg 1 ja MTÜS § 21 lg 31 ja 6 järgi peab üldkoosolekul olema koostatud osalevate liikmete nimekiri, millele kirjutavad alla koosoleku juhataja ja protokollija, samuti iga üldkoosolekul füüsiliselt kohal olev liige. Sellist nimekirja protokolli juures ei ole.
7.Alternatiivselt on Köömne tn 21 korteriühistu 02.02.2025 üldkoosoleku otsuse p 1 kehtetu, kuna on vastuolus põhikirjaga. Avaldaja on ka seisukohal, et kuna vastavalt KrtS § 49 ja MTÜS § 34 lg 1 1 ei või revidendiks olla mittetulundusühingu juhatuse liige, siis ei ole seaduse mõttega kooskõlas ka anda vaid juhatuse liikmele õigus valida revidenti. Juhatuse liige ei ole esitanud korteriomanikele enne üldkoosolekut ettepanekut, kes sooviks revidendiks kandideerida. Üldkoosolek pole kinnitanud revidenti (põhikirja p. 5.3.3) ja revidenti pole valitud juhatuse volituste ajaks (põhikirja p.6.1). Seega on rikutud mitmeid põhikirja sätteid.
8.13.04.2026 menetlusdokumendis leiab avaldaja, et rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda: 02.02.2025 üldkoosoleku kokkukutsumise kutse ei ole koostatud õigeaegselt, 7 päeva enne koosolekut. Kutse on koosatud 26.01.2025 ning koosolek on kokku kutsutud 02.02.2025, mis on vaid 6 päeva enne koosolekut. Puudutatud isiku Tallinn, Köömne tn 21 Korteriühistu seisukoht
9.Puudutatud isik leiab, et avaldus on põhjendamata ja palub selle jätta rahuldamata.
10.02.02.2025 toimunud ühistu üldkoosolek on õiguspäraselt kokku kutsutud, läbi viidud, protokollitud ja protokoll liikmetele edastatud.
11.Ühistu saatis 02.02.2025 üldkoosoleku kutse 26.01.2025, st teatas nõutud aja 7 päeva ette (KrtS § 20 lg 1, MTÜS § 20 lg 5, põhikirja p 5.5.). Ühistu poolt saadetud kutses oli märgitud üldkoosoleku toimumise aeg, 02.02.2025 algusega kell 11.00, koht (Köömne 21 soojasõlme juures) ja päevakord (1. punkt – KÜ Köömne 21 möödunud aasta MAA revideerimiseks kohustada KÜ juhatajat tellima revisjon parima pakkumise teinud revidendilt). Üldkoosolek olid otsustusvõimeline, kuna seal osales 3 korteriomanikku neljast (põhikirja punktis 5.6., KrtS § 20 lg 2 ja MTÜS § 21 lg-1). Üldkoosoleku otsus oli vastu võetud, 2
kuna selle poolt hääletas 3, s.t üle poole koosolekul osalenud liikmetest (MTÜS § 22 lg 1, KrtS § 20 lg 1, põhikirja punkt 5.8.). Üldkoosolek protokolliti (MTÜS § 21 lg 6, KrtS § 20 lg 1 ja põhikirja punkt 5.10.) ja selles märgiti seaduses nõutud andmed. Kuna avaldaja poolt esitatud eriarvamus ei sisaldanud vastuväiteid üldkoosoleku päevakorras olevale punktile, otsustasid üldkoosolekul osalejad, et nende lisamine protokolli juurde ei ole vajalik. Üldkoosoleku protokoll on allkirjastatud üldkoosoleku juhataja ja protokollija poolt. Vaidlus puudub selle üle, et üldkoosoleku protokoll saadeti ühistu liikmetele ning on liikmetele kättesaadav (MTÜS § 21 lg 7).
12.Puudutatud isik on seisukohal, et avaldaja eriarvamuse protokollile lisamata jätmine ei ole seaduserikkumine, kuna päevakorrapunkti mitte puutuvad arvamused vaid koormavad protokolli. Avaldaja poolt 29.01.2025 allkirjastatud eriarvamuses on avaldaja selgelt välja toonud, et tema seisukohad A); B) ja C) tuleb protokollile lisada. Avaldaja eriarvamuses: A) on, et ühistu üldkoosolek ei saa toimuda avalikus kohas; B) on remondifondi kasutamise kohta; C) ühistu juhataja kohta. Kuna üldkoosoleku päevakorras oli revisjoni tellimine, siis ei pidanud üldkoosolekul osalejad vajalikuks eriarvamuse protokollile lisamist, sest eriarvamust revisjoni tellimise kohta avaldaja ei esitanud.
13.Ühistu põhikirja on järgitud, üldkoosoleku protokollil on juhataja ja protokollija allkirjad (põhikirja punkti 5.10).
14.27.06.2024 toimunud ühistu üldkoosolekul oli esimeseks päevakorrapunktiks revisjonikomisjoni ettekanne ja aruande kinnitamine. Leiti, et edaspidi tuleks revisjoni teenus sisse osta. Ühistu liikmed olid seisukohal, et sellekohaseks otsuseks tuleb läbi viia uus üldkoosolek. Ühistu juhatus kutsus kokku üldkoosoleku revisjoni teenuse ostmise teemal. Juhatuse poolt 02.02.2025 kokku kutsutud üldkoosolekul oli vaid üks päevakorrapunkt – KÜ Köömne 21 möödunud aasta MAA revideerimiseks kohustada KÜ juhatajat tellima revisjon parima pakkumise teinud revidendilt. Sellega täitis ühistu juhatus üldkoosoleku poolt antud juhist. Juhatus tutvustas üldkoosolekule kolme revisjoniteenuse pakkumist, et tagada teenuse parim võimalik hind ja kvaliteet. Korteriomanike tahe oli revideerida majandusaasta aruannet. 02.02.2025 üldkoosolek oligi see üldkoosolek, kus ühistu liikmed otsustasid revisjoni teenuse sisseostmise üle. Korteriomanikel oli selge ja üheselt arusaadav tahe revideerida majandusaasta aruannet ja seetõttu nad otsustasid tellida revidendi teenuse väljast, st mitte ühistu liikmelt. Kolm korteriomanikku neljast pidasid vajalikuks otsustada, et vajalik on ühistu majandusaasta aruande revideerimine ning revident tuleb tellida väljastpoolt ühistut. Korteriomanikud said aru, et otsusega tekib põhikirja punktis 6.1. sätestatust eriregulatsioon, kui ühistu revidendiks valida isik, kes ei ole ühistu liige. Ükski ühistu liige/korteriomanik ei olnud avaldanud soovi ühistu majandusaasta aruande revideerimiseks. KrtS § 24 lg 1 kohaselt on juhatus ühistu juhtorgan, kes esindab ja juhib korteriühistut. Seetõttu ei ole mingit alust avaldaja etteheidetel, et ühistu juhatusel puudub õigus teha revisjoni läbiviimiseks ettevalmistusi, sh võtta hinnapakkumisi ning valmistada ette korteriomanike üldkoosoleku otsus revidendi valikuks ja revisjoni tellimiseks. Avaldaja etteheide on sisutu, sest ühistul puudub teine täidesaatev organ kui juhatus ja keegi teine peale juhatuse ei saa teha ettevalmistusi revisjoni läbiviimiseks.
15.KrtS-i rakendamisest alates tuleb korteriomanike vahelisest suhetes lähtuda hea usu põhimõttest, suhteid tuleb korraldada kokkuleppel ning lähtuda seaduses sätestatud kaasomandiosa valitsemise põhimõtetest. KrtS § 12 lg 2 kohaselt
3
korteriomanikud peavad omavahelistes suhetes, samuti suhetes korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. Korteriomanikud võivad kokkuleppel korraldada korteriomandist ja korteriühistust tulenevaid õigussuhteid seaduses sätestatust erinevalt, välja arvatud juhul, kui seadus selle otse välistab (KrtS § 13 lg 1). Selline kokkulepe kehtib ka korteriomaniku eriõigusjärglase suhtes, kui see on kantud kinnistusraamatusse eriomandi sisuna (KrtS § 13 lg 3). Korteriomandite eset valitsetakse seadusest, korteriühistu põhikirjast, korteriomanike kokkulepetest ja korteriomanike huvidest lähtudes (KrtS § 34 lg 1). Kaasomandi osa eset valitsevad korteriomanikud korteriühistu kaudu (KrtS § 34 lg 2). Korteriühistu leiab, et avaldus ei lähtu hea usu põhimõttest. Avaldaja on kursis, et ühistul on neli liiget ja olukorras, kus ükski ühistu liige ei ole avaldanud soovi revisjoni läbi viia, ongi ainuke võimalus majandusaasta aruande revideerimiseks teenuse sisseost. Avaldaja ei ole esitanud sisulisi argumente, mille tõttu ta on vastu majandusaasta aruande revideerimisele mitte ühistu liikme poolt. Ühistu liikmed on õigustatult seisukohal, et majandusaasta aruanne vajab revideerimist ning see seisukoht ei ole õigusvastane ega saa ühelgi moel riivata avaldaja huve. Ühistul on kohustus valitseda korteriomandite eset, sh kaasomandiosa, lähtudes põhikirjast, kokkulepetest ja korteriomanike huvidest. Korteriomanikud on 27.06.2024 toimunud üldkoosolekul arutanud edaspidi revisjoni väljast sisse ostmist ning seega ei saanud see tulla avaldajale üllatusena. Niisamuti ka asjaolud, et korteriomanikud on huvitatud revisjoni läbiviimisest ja et korteriomanikud ei ole huvitatud ise revisjoni tegemisest. Põhikiri ei ole kohustuslik. KrtS-i hakati rakendama alates 01.01.2018 ja KrtS muutis korteriomanike vahelisi suhteid vabamaks, vähem formaalseks. KrtS § 17 lõike 1 kohaselt võib korteriühistul olla põhikiri, kuid see ei ole kohustuslik. Põhikirjaga võib ette näha tingimusi, mis ei ole vastuolus seaduse ega eriomandi kokkuleppega (KrtS § 17 lg 2). Piirang, et revident peab kindlasti olema ainult ühistu liige/korteriomanik, ei tulene seadusest ega eriomandi kokkuleppest.
16.Ühistu ei ole põhikirja p 6.1. rikkunud ja seega tuleb avaldus jätta rahuldamata. Vaidlustatud otsusega ei valitud ühistule kontrollorganist revidenti. 02.02.2025 üldkoosoleku kutsest ega 02.02.2025 toimunud üldkoosoleku protokollist ei nähtu, et ühistu oleks 02.02.2025 üldkoosolekul valinud revidenti. Ühistu ei olegi valinud revidenti ja seega ei ole rikutud põhikirja sätteid. Üldkoosolek langetas otsuse revisjoni läbiviimise protsessi läbiviimise osas ning kohustas ühistu juhatajat tellima revisjon soodsama pakkumise teinud revidendilt. Ühistul võib olla mitu revidenti. Ühistu põhikirja p 3.1. lõige 4, p 4.9. ja p 5.3. lõige 3 viitavad, et ühistul võib olla revisjonikomisjon või ainult revident. Seega on põhikirja järgi lubatud ka mitme revidendi olemasolu. Kohtu seisukoht ja põhjendused
17.Esitatud avaldus tuleb läbi vaadata hagita menetluses. TsMS § 475 lg 1 p 13 kohaselt on korteriomandi ja kaasomandi asjad hagita asjad. TsMS § 613 lg 1 p 1 alusel kohus lahendab hagita menetluses korteriomaniku või korteriühistu avalduse alusel asja, mis tuleneb korteriomandist ja korteriomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi ning korteriomanike ja korteriühistu vahelisi õigusi ja kohustusi. KrtS § 29 lg 2 järgi lahendatakse korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise ja tühisuse tuvastamise nõue kohtus hagita menetluses. Muus osas kohaldatakse tsiviilseadustiku üldosa seaduses juriidilise isiku organi otsuse kehtetuse kohta sätestatut §-s 29 sätestatud erisustega. 4
18.Pooltel on vaidlus, kas 02.02.2025 üldkoosoleku kokkukutsumise korda on olulisel määral rikutud ja kas seetõttu on seal vastu võetud otsus p 1 tühine.
19.Ühistu selgitas, et saatis 02.02.2025 üldkoosoleku kutse 26.01.2025 ja leiab, et teatas nõutud aja 7 päeva ette (dtl 34).
20.Avaldaja leiab, et 02.02.2025 üldkoosolekut ei kutsutud kokku õigeaegselt. Kutse on koosatud 26.01.2025 ning koosolek on kokku kutsutud 02.02.2025, mis on vaid 6 päeva enne koosolekut (dtl 63).
21.Puudutatud isiku põhikirja punkt 5.5 sätestab, et üldkoosoleku kokkukutsumisest tuleb ühistu liikmetele ette teatada vähemalt 7 päeva enne koosoleku toimumist (dtl 8). MTÜS § 20 lg 5 tulenevalt üldkoosoleku kokkukutsumisest peab ette teatama vähemalt seitse päeva, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud pikemat tähtaega. Käesolevaga ei ole puudutatud isiku põhikirjaga ette nähtud pikemat tähtaega.
22.Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 135 lg 1 kohaselt algab tähtaja kulgemine järgmisel päeval pärast selle kalendripäeva või sündmuse saabumist, millega määrati kindlaks tähtaja algus, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti. TsÜS § 135 lg 2 kohaselt lõpeb tähtaeg tähtpäeva saabumisel.
23.Kohus leiab, et kui puudutatud isik soovis üldkoosolekut läbi viia 02.02.2025, siis tulnuks tal kutse edastada liikmetele hiljemalt 25.01.2025, sest sel juhul alanuks põhikirja p 5.5. ja MTÜS § 20 lg-st 5 tulenev 7-päevase tähtaja kulgemine 26.01.2025 kell 0.00 ja lõppenud 01.02.2025 kell 24.00 ja koosolek oleks sel juhul saanud toimuda 02.02.2025. Praegusel juhul ei järgitud 02.02.2025 toimunud üldkoosoleku puhul MTÜS § 20 lg-st 5 ja ühistu põhikirja p-st 5.5 tulenevat koosoleku kokkukutsumise korda ning üldkoosolek ei olnud õigustatud otsuseid vastu võtma (KrtS § 29 lg 1). Eelnev on kooskõlas ringkonnakohtu lahendis 2-18-18871 avaldatuga.
24.KrtS § 29 lg 2 teisest lausest tulenevalt kohaldatakse korteriomanike üldkoosoleku otsuste kehtetusele tsiviilseadustiku üldosa seadust (TsÜS). TsÜS § 38 lg 2 esimesest lausest tulenevalt on otsus tühine siis, kui on oluliselt rikutud otsuse tegemise korda. Kohus tuvastas, et käesoleval juhul rikuti oluliselt koosoleku kokkukutsumise korda, kuna kutset koosolekule ei pandud välja MTÜS § 20 lg-s 5 ja ühistu põhikirja p-s 5.5 sätestatud üldkoosoleku kokkukutsumise tähtaega järgides. Avaldaja ei ole seda otsust KrtS § 29 lg 1 ls 2 järgi heaks kiitnud. TsÜS § 38 lg 2 kohaselt juriidilise isiku organi otsus on tühine, kui see on tagajärjena seaduses otse sätestatud või kui otsus on vastuolus heade kommetega või kui see rikub juriidilise isiku võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või kui selle vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda. Huvitatud isik saab otsuse tühisusele tugineda, kui kohus on otsuse tühisuse tuvastanud.
25.MTÜS § 241 lg 1 kohaselt on üldkoosoleku otsus tühine, kui otsuse vastuvõtmisel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda, ning KrtS § 29 lg 1 sätestab, et kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, siis sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised.
26.Osundatust tulenevalt tuleb avaldus rahuldada ja tuvastada Tallinn, Köömne tn 21 korteriühistu 02.02.2025 üldkoosoleku otsuse p 1 tühisus.
27.Kohus ei hinda avaldaja teisi väiteid, millele ta on 02.02.2025 üldkoosoleku otsuse vaidlustamisel tuginenud, sest kohus tuvastas eespool, et 02.02.2025 üldkoosoleku otsus p 1 on tühine ainuüksi üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumise tõttu.
5
28.Menetluskulud
29.TsMS § 172 lg 1 kohaselt kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi.
30.Käesoleval juhul on põhjendatud jätta menetluskulud puudutatud isiku kanda, kuna kohus rahuldab avalduse.
31.TsMS § 178 lg 1 kohaselt menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.
32.Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks mõistliku aja jooksul peale käesoleva kohtumääruse jõustumist TsMS § 177 lg 2 järgi.
33.Avaldaja on esitanud oma menetluskulude nimekirja 29.04.2025 seisuga. Avaldajal on võimalik esitada oma menetluskulud, mis on tekkinud pärast 29.04.2025, kohtule ja puudutatud isikule käesoleva määruse jõustumisest 7 päeva jooksul. Puudutatud isikul on võimalik esitada seisukoht avaldaja menetluskulude osas 7 päeva jooksul puudutatud isiku menetluskulude saamisest arvates.
35.Avaldaja leiab, et otsuse isikuandmetega avalikustamine võib oluliselt kahjustada avaldaja eraelu puutumatust. Avaldaja taotleb, et kohtulahendi avalikustamisel kohaldataks TsMS § 462 lõiget 2 selliselt, et ei oleks võimalik tuvastada tema isikut. Avaldaja palub kohtulahendis kinni katta tema nimi ning asendada nimi sümbolitega, mitte initsiaalidega.
36.Korteriühistu on vastu avaldaja taotlusele varjata tema nimi kohtulahendis. Avaldaja peab oma nime ja näoga vastutama selle eest, mida ta on kohtule esitanud.
37.TsMS § 462 lg 2 esimese lause kohaselt asendatakse andmesubjekti taotlusel või kohtu algatusel jõustunud kohtuotsuses andmesubjekti nimi initsiaalide või tähemärgiga ning ei avalikustata tema isikukoodi, sünniaega, registrikoodi ega aadressi.
38.TsMS § 462 lg 2 ei anna kohtule kaalutusõigust. Juhul, kui menetlusosaline taotleb asendamist, tuleb kohtul taotlus rahuldada. Osundatust tulenevalt rahuldab kohus avaldaja taotluse ja asendab jõustunud lõpplahendis avaldaja nime tähemärgiga (mitte initsiaalidega) ja jätab tema isikukoodi, sünniaja ja aadressi avalikustamata.