Asjaõigus › Omandiasjad

Vastuhageja nõue Fuxia Holdings OÜ palus kaasomandi lõpetada ning jagada asi kaasomanike vahel reaalosadena. Asja jagamine reaalosadeks on ainuvõimalik asja jagamise viis, kuna asja jagades hageja poolt nõutavalt saaks kostja suurt varalist kahju. Jagades asja reaalosadeks kaotaksid tähtsuse kaasomanike ja ekspertide antud ca 29 korda erinevad õiglase hinna hinnangud vaidlusalusele kinnisasjale. Reaalosadeks jagamine on maakorralduslikult võimalik. Kostja on kinnistu omandanud arendamiseks ja kasutamiseks, mitte võõrandamiseks. Kostja soovib nõuda tee kasutajatelt hüvitist. Nähtuvalt hageja menetluses esitatud seisukohtadest puudub tal igasugune soov maksta teistele kaasomanikele nende osa välja rahas. Vastukostja ei pidanud võimalikuks jagada vaidlusalune asi vastuhagis taotletaval moel. Kostja OÜ ALEON TEHNIKA seisukoht Kostja hagi ei tunnistanud. Esimese astme kohtu otsus 29.05.2013 otsusega rahuldas Harju Maakohus hagi ja jättis vastuhagi rahuldamata. Kohus otsustas lõpetada OÜ BCA KINNISVARA, Fuxia Holdings OÜ ja OÜ ALEON TEHNIKA kaasomandi kinnisasjale Harjumaal Rae vallas, xxxxxxxxx viisil, et kogu kinnisasi jääb hageja omandisse, kohustades hagejat tasuma omandi kaotuse eest hüvitist Fuxia Holdings OÜ-le 3942,79 eurot ning OÜ-le ALEON TEHNIKA 438,09 eurot. Menetluskulud jättis kohus 75% Fuxia Holdings OÜ ja 25% OÜ ALEON TEHNIKA kanda. Hageja ja kostjate kaasomandis on kinnisasi xxxxxxxxxxx. Tsiviilasjas ei ole esitatud materjale selle kohta, et kaasomanikud oleksid kokku leppinud kaasomandi lõpetamise nõude välistamises. Seega tuleb hageja nõue kaasomandi lõpetamiseks AÕS § 76 lg 1 alusel rahuldada. Pooled vaidlesid kaasomandi lõpetamise viisi üle. Riigikohus on lahendis 3-2-1-45-06 selgitanud, et kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Lahendis nr 3-2-1-103-03 asus Riigikohus seisukohale, et maatükist reaalosa eraldamisel ehk kinnisasja jagamisel tuleb arvestada maatüki olemust ja maakorralduse nõudeid, lahendis nr 3-2-1-61-12 leidis, et kaasomandis olevat kinnisasja saab koos oluliste osadega jagada reaalosadeks üksnes erandjuhtudel. Kohus leidis, et kinnistu reaalosadeks jagamine oleks ebamõistlik. Vastavalt kinnistusraamatu väljavõttele on tegemist 100% transpordimaaga. Hageja esitas vaidlusalase kinnisasjaga piirneva ala plaanid ja kinnistusraamatu väljavõtted, mille kohaselt muud antud piirkonna teemaa sihtotstarbega kinnisasjad on hageja omandis. Ühtsest teedevõrgustikust ühe teelõigu jätmist erinevale omanikule ei saa pidada otstarbekaks. Asjaolu, et Fuxia Holdings OÜ ei nõustu hageja poolt pakutud õiglase hüvitise suurusega kaasomandi jagamisel hagis taotletud viisil, ei oma tähendust selle hindamisel, kas oleks õiglane ja mõistlik asi jagada kaasomanike vahel reaalosadena. Vaidlusalusel kinnisasjal puuduks reaalosadena jagamisel ühendus avaliku teega. Seega ei oleks moodustatavaid kinnistuid võimalik sihtotstarbeliselt kasutada eraldi hagejale kuuluvatest kinnisasjadest. Kostja väide, et reaalosadeks jagamine oleks maakorralduslikult võimalik, on paljasõnaline. Vastuhagile lisatud kinnistu plaan, millel

kostja on viirutanud ala, mis peaks jääma hageja omandisse, ei tõenda jagamise maakorralduslikku võimalikkust. See väljendab vaid kostja subjektiivset arvamust. Kohus leidis, et kostja viide põhiseaduse (PS) § 32 sätestatule ning seisukoht, et asjas puudub üldine huvi, mille alusel võiks kohus või ükskõik kes muu võõrandada kostja omanduses oleva kinnisasja omaniku nõusolekuta, ei ole asjakohane. AÕS § 77 lg 2 kohaldamise eelduseks ei ole üldise huvi olemasolu tuvastamine. Kostjad ei ole esitanud vastuhagi nõudmaks asja jagamist selliselt, et kinnistu jääks kostjate omandisse ning nemad hüvitaksid hagejale tema osa väärtuse. Kuivõrd vastuhagis taotletaval viisil ei ole võimalik asja jagada, lõpetab kohus kaasomandi ja jagab asja vastavalt hagiavalduse nõudele asja jätmisega hageja omandisse, pannes talle kohustuse maksta teistele kaasomanikele õiglast hüvitist. Pooled vaidlesid õiglase hüvitise suuruse üle. Hagiavalduses on hageja märkinud, et Fuxia Holdings OÜ omandas kaasomandi osa ostuhinnaga 2922 eurot. Selle tõendamiseks on hageja esitanud 21.06.2012 pankrotivara enampakkumise akti. Õiglane hüvitis oleks 2922 eurot, millele lisanduks 8% intressi aasta baasil. Kostja leidis, et õiglane hüvitis oleks vastavalt omandiosade suurusele 127 822 eurot, sest ARCO VARA eksperthinnangu kohaselt on vaidlusaluse kinnistu jääkasendusmaksumus 136 200 eurot. Kinnistul asuva rajatise (asfalttee) jääkasendusmaksumus on 73 500 eurot, millest kostja osa on 68 979,32 eurot. AS Pindi Kinnisvara eksperthinnangu kohaselt on kinnistu soovituslik müügihind 2358 eurot. Hageja esitas pankrotihalduri vastuse järelpärimisele koos lisadega, mille kohaselt kaasomandiosa enampakkumised alghindadega 11 687,50 eurot ja 5844 eurot nurjusid huviliste puudumise tõttu. Kohtu poolt määratud ekspertiis tuvastas, et kinnistu koguväärtus on 4668 eurot ja 22125/23575 suuruse mõttelise osa õiglane väärtus 4380 eurot. Kohus leidis, et asjas ei oma tähendust mitte rajatise (asfalttee) jääkasendusmaksumus, vaid kinnistu turuväärtus. ARCO VARA eksperthinnangus on välja toodud, et maa turuväärtus ilma rajatiseta on 62 700 eurot. Hinnangu kohaselt on hinnatava objekti eripäradest ja vähesest tehinguinfost tulenevalt saadud tulemus keskmisest madalama täpsusega. Võttes arvesse asjaolu, et ekspertiisi eesmärgiks oli tuvastada kinnistu jääkasendusmaksumus, mitte turuväärtus, ning asjaolu, et nii hageja poolt esitatud kui kohtu poolt määratud ekspertiis tuvastas, et kinnistu turuväärtus on üle kümne korra madalam, ei pea kohus võimalikuks õiglase hüvitise määramisel ARCO VARA eksperthinnangust lähtuda. Ka ei ole ARCO VARA hinnangu tulemus kooskõlas asjaoluga, et kaasomandiosa müümiseks korraldatud enampakkumised alghindadega 11 687,50 eurot ja 5844 eurot nurjusid huviliste puudumise tõttu. Samuti ei ole võimalda üksiku tehingu hind teha järeldusi asja turuväärtuse suhtes, mistõttu ei arvesta kohus müügihinda, millega kostja I võõrandas osa oma kaasomandiosast OÜ-le ALEON TEHNIKA. Nimetatud tõendi usaldusväärsust kahandab ka asjaolu, et võõrandamistehing toimus kohtumenetluse ajal, mil pooled vaidlesid õiglase hüvitise suuruse üle. Riigikohus on avaldanud korduvalt seisukohta (3-2-1-70-10), et õiglase hüvitise maksmise tagab see, kui kaotatud omandi väärtus määratakse kindlaks võimalikult täpselt omandi kaotamise aja seisuga. Kohus leidis, et õiglase hüvitise määramise aluseks tuleb võtta kohtu poolt määratud ekspertiisi tulemus, kui kõige hilisem hinnang kinnistu turuväärtusele. Nimetatud hinnang ei erine oluliselt hageja poolt esitatud AS Pindi Kinnisvara eksperthinnangust. Kohus ei nõustu kostjaga, et ekspert on alusetult jätnud arvestamata võimaluse kinnistut tulutoovalt kasutada. TeeS § 37 lg 3 kohaselt on tee omanikul õigus nõuda eratee kasutajalt tee kasutamisega seotud kulude katteks hüvitist. Kostjad on ekslikult mõistnud TeeS § 37 lg 3 tähendust. Hüvitis võimaldab katta tee korrashoiuga seotud kulutused, mitte teenida tulu.

Seega on vaidlusaluse kinnistu koguväärtus 4668 eurot. Kinnistusraamatu väljavõtte kohaselt kuulub hagejale 1450/23575 (ehk 14500/235750), Fuxia Holding OÜ-le 199125/235750 ja OÜ-le ALEON TEHNIKA 22125/235750 omandiosa kinnistust. Seega on õiglase hüvitise suurus vastavalt omandiosa suurusele 3942,79 eurot (4668 / 235750 x 199 125) ja 438,09 eurot (4668 / 235 750 x 22 125). Fuxia Holdings OÜ ja OÜ ALEON TEHNIKA apellatsioonkaebus Kostjad paluvad maakohtu otsuse tühistada ja saata tsiviilasi tagasi maakohtule uueks arutamiseks. Kostjad leiavad, et maakohus oleks pidanud seaduses sätestatud dokumendid kostjale OÜ ALEON TEHNIKA kätte toimetama. Kostjal ei olnud võimalust esitada vastuhagi ega hagile vastata, kuna kostjal ei olnud võimalust kõiki asjaolusid teadmata ette valmistuda toimunud kohtuistungiks. Kohus oleks pidanud määrama uue kohtuistungi toimumise aja. Seoses eelnevaga ei saanud kostja Fuxia Holdings OÜ kasutada temale antud TsMS § 376 lg-s 4 õigusi. Maakohus on oluliselt rikkunud ärakuulamise põhimõtet. Vastustaja seisukoht Hageja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata. Tsiviilkolleegiumi põhjendused Kolleegium, olles tutvunud toimikus olevate materjalidega, leiab, et maakohtu otsus kuulub tühistamisele menetlusõigusnormide olulise rikkumise tõttu alljärgnevatel põhjendustel. 11.04.2013 esitas hageja taotluse OÜ ALEON TEHNIKA kaasamiseks menetlusse kaaskostjana. Harju Maakohtu 12.04.2013 määrusega taotlus rahuldati. Määruse p 5 kohaselt tuli määrus koos hagimaterjalidega edastada OÜ-le ALEON TEHNIKA ning määrati hagile vastamise tähtajaks 20 päeva hagi kättesaamisest. 25.04.2013 esitas Fuxia Holding OÜ vastuhagi. Toimik ei sisalda tõendit, et maakohtu 12.04.2013 kohtumäärust oleks saadetud OÜ-le ALEON TEHNIKA ning et kostja II oleks menetlusdokumente kätte saanud TsMS § 307 lg 1 kohaselt. Toimikus olevast menetlusdokumentide saatmise tõendit ilmneb, et kohtumäärus saadeti AETI kaudu üksnes hageja ja kostja I esindajatele (II kd lk. 44). 29.04.2013 saadeti kostjale II elektrooniliselt kohtukutse ning teavitati, et dokumendiga saab tutvuda e-toimiku kaudu (II kd. lk. 70). 15.05.2013 ilmus eelistungile OÜ ALEON TEHNIKA seaduslik esindaja Maksim Saptšuk, kes teatas, et sai teate kohtuistungi toimumisest, kuid ei saanud kõiki materjale avada. Kostja II esitas vastuväite, et hagiga ta nõus ei ole. Sellises menetluslikus olukorras tulnuks maakohtul välja selgitada, milliseid dokumente kostja II ei saanud. Kolleegium nõustub OÜ ALEON TEHNIKA väitega, et TsMS § 393 lg 2 p 1 kohaselt oli kostjal õigus hagile vastata ning selleks tuli kohtul anda kostjale II seaduses ettenähtud tähtaeg vastamiseks. Kohtuistungil esindas kostjat seaduslik esindaja, kes ei oma kaebuse väidetel juriidilisi teadmisi. Kohtul tuli kostjale II võimaldada esmalt tutvuda hagimaterjalidega ning määrata tähtaeg vastuse esitamiseks, mitte eelistungilt üle minna kohtuistungile. Sellega oli kostja õigused oluliselt rikutud. TsMS § 208 lg 3 järgi pärast kostja asendamist või kaasamist alustatakse asja läbivaatamist algusest peale ning kostjale tuleb saata hagiavalduse materjalid koos lisadega. Kuivõrd toimiku materjalidest ei ilmne, et kostjale oleks kohtumäärust ja hagiavaldust koos lisadega kätte toimetatud, siis ei saanud maakohus asja sisuliselt läbi vaadata ja otsust teha.

OÜ BCA Kinnisvara väide on õige, et OÜ-l ALEON TEHNIKA, saades kohtukutse, tuli võtta ühendust kohtuga ja välja selgitada, miks talle menetlusdokumente ei saadetud. Juhul, kui tal ei olnud võimalik neid avada, tuli sellest kohut teavitada. Samas kostjapoolne tegevusetus ei andnud kohtule õigust jätta kostja väide tähelepanuta, et ta ei ole menetlusdokumente saanud. Kuivõrd tegemist on kaasomandi lõpetamise nõudega ning otsuse tegemisel on menetlusõiguse norme oluliselt rikutud TsMS § 656 lg 2 mõttes, mida ei ole võimalik apellatsioonimenetluses kõrvaldada, siis tuleb tsiviilasi saata täies ulatuses uueks läbivaatamiseks maakohtule. Kolleegium nõustub Fuxia Holdings OÜ väitega, et ka tema vastuhagi osas tuli teisele kostjale anda võimalus kujunda oma seisukoht, mida käesoleval juhul ei toimunud. Seega tuleb tsiviilasi saata maakohtule eelmenetluse läbiviimiseks. Menetluskulude jaotus tuleb otsustada tsiviilasja uuel läbivaatamisel.

Gaida Kivinurm

Margo Klaar

Mare Merimaa

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.