Võlaõigus › Võõrandamislepingud

S e l g i t u s e d:

Asjaolud ja hageja nõue M S esitas 3. veebruaril 2012. a. Harju Maakohtule hagi SP IX Kinnisvara OÜ vastu, paludes mõista kostjalt välja põhivõla 11.157 eurot ja viivise alates 11. märtsist 2011. a. kuni põhinõude täitmiseni. 13. veebruari 2012. a. täpsustuse järgi palus hageja mõista kostjalt lisaks põhivõlale välja intressi 92 eurot ning viivis 1. veebruari 2012. a. seisuga 15.791, 89 krooni (27. aprilli 2012. a täpsustuse järgi 1009, 29 eurot) ja edasi võlaõigusseaduse (VÕS) §-s 113 sätestatud määras kuni põhinõude täitmiseni.

2(10)

Kostja müüs hagejale 10. veebruaril 2010. a. sõlmitud müügilepingu alusel Tallinnas xxxxxxxxx asuvas elamus korteriomandi hinnaga 127.184, 18 eurot. Hageja alustas korteris parendustöid ja avastas puudused. Köögi ventilatsioon oli ehitatud läbi teise korteri ega vasta tuleohutusnõuetele, kahe korteri vaheline sein oli kipsist, sellel puudus soojustus ja heliisolatsioon. Kipsseinte lahtivõtmisel 2010. a. maikuus selgus, et kiviseintel on hallitus, mille kohta on 2. augustil 2010. a. koostatud eksperdihinnang. Selle kohaselt on tegemist m. h. seeneliigiga, mis on kahjulik inimese tervisele. Lisaks selgus, et korteris olev kamin on kasutuskõlbmatu. Hageja teavitas kostjat puudustest ja pidas temaga läbirääkimisi puuduste kõrvaldamiseks, kuid tulutult. Hageja kõrvaldas puudused ise, puuduste kõrvaldamise maksumus on kokku 116.875 krooni. Korterit kasutas elupinnana enne müügilepingu sõlmimist kostja juhatuse liige T R, mistõttu pidi kostja olema puudustest teadlik.

hinnang korteri väärtuse kohta ei ole usaldusväärne, hindaja ei vaadelnud korterit vahetult, vaid hindas seda pärast lammutustöid „musta karbina“ ning hinnangust ei nähtu, miks osa kulutusi mõjutab korteri väärtust. Isegi kui hinna saaks selliselt kindlaks määrata, ei saaks hinda alandada üle 86.875 krooni. Hinna alandamine on vastuolus ka hea usu põhimõttega. Hageja otsis võimalikult odavat remonti vajavat korterit. Kostja pakkus hagejale jätkuvalt kompromissina 3835 euro maksmist, edasises menetluses ka 5000 euro maksmist, millest poole võiks tasaarvestada hageja kommunaalteenuste võlaga. Esimese astme kohtu otsus Harju Maakohus rahuldas hagi ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja põhivõla 11.157 eurot ja viivise alates 11. märtsist 2011. a. kuni kohtuotsuse tegemiseni summas 1324, 17 eurot ning alates 30. augustist 2012. a. kuni kohustuse täitmiseni tasumata põhinõudelt 11.157 eurot VÕS § 113 lõikes 1 sätestatud määras. Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda. Pooled vaidlevad hinna alandamise (VÕS § 112) õiguspärasuse üle, seega tuleb vaidluse lahendamiseks välja selgitada hinna alandamise formaalsete ja materiaalsete eelduste olemasolu. Formaalseteks eeldusteks on puudusest teatamine mõistliku aja jooksul avalduse tegemisega vastaspoolele, kusjuures avalduse peab vastaspool kätte saama. Materiaalseks eelduseks on müüdud asjal puuduse olemasolu. Esmaseks õiguskaitsevahendiks tuleb müügilepingu puhul pidada lepingu täitmise nõuet VÕS § 222 lg. 1 järgi, sealhulgas asja parandamist. VÕS §-s 224 on sätestatud ostuhinna alandamise piirangus. SA Eesti Mükoloogiauuringute Keskus hinnangust ja OÜ Antivamm Ehitus analüüsist nähtub, et korteris leidus inimese tervisele kahjulikke seeni, mis kahjustavad hingamisteid, ning nende kõrvaldamiseks on vajalik pinnad puhastada ja desinfitseerida ning kuivatada. Tuleohutusekspertiisi Büroo OÜ arvamuse kohaselt ei vasta korteri küttesüsteemi osa, korsten, tuleohutusnõuetele, see on paigaldatud ehitusloata ning suitsu juhtimiseks on kasutatud ventilatsioonilõõri. Küttesüsteemi mittevastavus tuleohutusnõuetele on asja puudus, samuti tuleb asja puuduseks lugeda seente esinemine ehituskonstruktsioonidel. Kostja ei ole esitanud tõendeid, et hageja tehtud tööd ei oleks seotud väidetavate puudustega või et puudusi ei oleks ilmnenud. Samas ei ole hinna alandamise puhul olulised hageja tehtud tööd, vaid üksnes puuduste olemasolu. Müügilepingu sõlmisid pooled 10. veebruaril 2012. a., remonditööd, mille käigus hageja sai teada puuduste olemasolust, algasid mõni kuu pärast korteri omandamist. Hageja teavitas kostjat puudust olemasolust mais 2010. a., puuduste ulatusest sai hageja teadlikuks vastava ala asjatundjate seisukoha saamisel. Kaks nädalat teadasaamisest (19. mail 2010. a.) teavitamiseni on mõistlik aeg. Hinna alandamise avaldus on kostjale üle antud. Seega on täidetud hinna alandamise formaalsed eeldused. 1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ hindamisakti kohaselt on korteri turuväärtuseks 1.710.000 krooni, puudustega asja turuväärtuseks 1.560.000 krooni. Kostja ei ole esitanud tõendeid, mis hageja hinnangu ümber lükkaksid. VÕS § 189 lg. 1 kohaselt võib lepingust taganemise korral kumbki lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ja saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta tagastab kõik üleantu. Taganemisest tulenevad kohustused peavad lepingupooled täitma õheaegselt, kusjuures vastavalt kohaldatakse VÕS §-s 111 sätestatut. Tagastatavalt rahalt tuleb tasuda intressi raha saamisest alates. Pärast nõude sissenõutavaks muutumist, s. t. pärast hageja poolt kostjale taganemisavalduse ja raha tagastamise nõude esitamist saab hageja nõuda viivist VÕS § 113 lg. 2 alusel sama paragrahvi lõikes 1 sätestatud määras.

4(10)

Apellatsioonkaebus Kostja palub maakohtu otsuse tühistada ning uue otsusega jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Alternatiivselt palub kostja tühistada maakohtu otsuse osaliselt ja rahuldada hagi 3835 euro ulatuses. Maakohus rikkus otsuse põhjendamise kohustust ning jättis kostja väited tähelepanuta ja hindamata. Kohus ei pööranud tähelepanu kostja väidetele, mis seonduvad vaidlusaluses korteris teostatud remonttöödega ning selle kohta tehtud ekspertiisiaktiga. Kogu hagejal tekkinud võimalik kulu korteri remondi tegemiseks ei ole määratletav asja puudusena, kuna remondi käigus tehti toreduslikke kulutusi, mille hüvitamise nõudmiseks hagejal õiguslik alus puudub. Kohus ei täitnud selgitamiskohustust. Kohus oleks pidanud selgitama kostjale, milliste tõenditega oma väiteid tõendada. Kohus ei selgitanud, miks ta ei arvesta asja väärtuse määramisel ERI Kinnisvara 4. veebruari 2010. a. hinnanguga, et asja väärtus on 1.940.000 krooni, samuti kostja esitatud tõenditega puuduste kõrvaldamise hinna kohta või selle kohta, et kostja ei teadnud ega saanudki teada, et asjal on puudused. Kohus on vääralt kohaldanud VÕS § 189 lõiget 1. Lepingust taganemise sätted ei ole asjakohased, kuivõrd lepingust ei ole taganetud. Kohus jättis alusetult kohaldamata VÕS §-des 222 ja 224 sätestatu ja arvestamata asjaolu, et kostja tegi hagejale ettepaneku asja parandamiseks, millest hageja keeldus, mistõttu ei oma hageja VÕS § 224 lõikest 2 tulenevalt õigust ostuhinda alandada. Kohus oleks pidanud hindama viivisenõude vastavust hea usu põhimõttele, sest kostja ei teadnud ega pidanudki teadma puuduste olemasolust ning hageja keeldus põhjendamatult parandamise mõistlike kulude hüvitamise vastuvõtmisest. Vastustaja seisukoht Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Menetluse edasine käik Tallinna Ringkonnakohus tühistas 7. märtsi 2013. a. otsusega maakohtu otsuse osas, milles maakohus rahuldas hagi põhivõla puhul 1750 eurot ületavas osas ja kuni kohtuotsuse kuulutamiseni sissenõutavaks muutunud viivisenõude puhul 308, 35 eurot ületavas osas. Ringkonnakohus rahuldas uue otsusega hagi osaliselt ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja põhivõla 1750 eurot ning viivise kuni kohtuotsuse kuulutamiseni 308, 35 eurot ja alates

ega ole eksinud nende normide vastu ka korteri puudusteta väärtuse hindamisel. Korteri puudustega väärtuse määramine võib olla raskendatud ning muude andmete puudumisel saab kohus müügieseme puudustega väärtuse kindlaksmääramisel lähtuda ka puuduste kõrvaldamiseks tehtavatest kuludest, see hind on aga jäetud kindlaks määramata. Lahendamata on hageja nõue mõista ajavahemiku eest 10. veebruarist 7. detsembrini 2010. a. välja intress 92 eurot. Viivist on hageja nõudnud alates 21. detsembrist 2010. a., kuid maakohtu otsuse järgi mõisteti viivis välja alates 11. märtsist 2011. a. Asja hinnaks on maakohus ekslikult määranud 27.663 eurot ning ringkonnakohus ei ole seda viga parandanud. Hagi tagamiseks on kostja kinnisasjale seatud kohtulik hüpoteek, kohtud ei ole aga hagi tagamise jätkuvuse kohta otsuse täitmise tagatisena midagi märkinud ega ole muuhulgas hüpoteegisummat proportsionaalselt hagi rahuldamise ulatusega vähendanud. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et kooskõlas TsMS § 657 lg. 1 punktiga 2 tuleb maakohtu otsus tühistada hagi rahuldamise ulatust puudutavas osas, rahuldades hagi maakohtu otsuses märgitu asemel põhinõuet puudutavas osas summas 1795, 10 eurot ja kuni kohtuotsuse tegemiseni 2. detsembril 2013. a. sissenõutavaks muutunud viivise osas summas 397, 26 eurot, samuti alates 3. detsembrist 2013. a. kuni kohustuse täitmiseni põhinõudelt 1795, 10 eurot VÕS § 113 lg. 1 lauses 2 märgitud määras arvestatava viivise osas. Apellatsioonkaebus tuleb osaliselt rahuldada. Menetluskuludest tuleb 84% jätta hageja ja 16% kostja kanda. Vaidlusaluses asjas heitis hageja kostjale ette, et kostja müüs hagejale lepingutingimustele mittevastava korteri. Puudustena nimetas hageja seda, et köögi ventilatsioon oli ehitatud läbi teise korteri ega vastanud seetõttu tuleohutusnõuetele, korteri seintel oli kipsplaadi all hallitusseeni ning korteris olev kamin ei vastanud tuleohutusnõuetele ja on seetõttu kasutuskõlbmatu. Et hageja tegi kostjale hinna alandamise avalduse, milles tugines viidatud puudustele (kd I, tl. 67 jj.), ei saa hageja kasutada kostja suhtes muid õiguskaitsevahendeid peale hinna alandamisest tuleneva väärtuste vahe hüvitamise nõude. Et kostja vaidles hagile vastu, tuli hagejal tõendada, et kostja andis hagejale üle lepingutingimustele mittevastava asja ehk et asjal esinesid eespool nimetatud puudused, samuti seda, milline oli puudustega lepingueseme väärtus kohustuse täitmise aja 10. veebruari 20120. a. seisuga ning milline oleks olnud puudusteta lepingueseme väärtus. Mis puuduste olemasolu puudutab, siis on P Mi ja Koit Ki poolt koostatud spetsialisti arvamusega (kd. I, tl. 33 jj.) tõendatud, et korteris olnud kamin ei vastanud tuleohutusnõuetele põhjusel, et kamina suits juhiti ventilatsiooni lõõri ning see on keelatud. Samas arvamuses on kirjeldatud töid, mis tuleb teha selleks, et kamin tuleohutusnõuetega vastavusse viia (projekti koostamine, metalltala lühendamine, metallist suitsutoru paigaldamine, korterisse korstnajala ehitamine, allpool oleva lõõriosa sulgemine). Kolleegiumil ei ole alust spetsialistide arvamuses kahelda ning kostjad ei ole esitanud väiteid, mis annaksid aluse järeldada, et kamin siiski tuleohutusnõuetele vastas. Eesti Mükoloogia Uuringukeskuse SA hinnanguga (kd. I, tl. 28 jj.) ja Antivamm Ehitus OÜ poolt läbi viidud laboratoorse analüüsi tulemuste alusel (kd. I, tl. 31 jj.) loeb kolleegium tõendatuks, et vaidlusaluse korteri seintel ja laes esines kipsplaatide all erinevaid hallitusseeni. Osundatud arvamused ei ole piisavad selleks, et tuvastada, kus täpselt seeni avastati ja millisel alal need asusid, sest proovide võtmise kohad ei ole piisavalt täpselt määratletud, siiski tegid spetsialistid kindlaks ala, kus tuleb seenetõrjet teha, sellel alal seenetõrje tegemine maksis 6960 krooni (kd. I, tl. 62). Selle kohta, et ventilatsioonitoru oleks läbinud teist korterit või et korteril oleks olnud mingeid muid puudusi, tõendeid ei ole esitatud ning seetõttu ei saa neid puudusi tõendatuks lugeda.

6(10)

Kohase soorituse väärtust (puudusteta korteri väärtus) soovis hageja tõendada 1 Partner Kinnisvara Tallinn OÜ arvamusega (kd. I, tl. 39 jj.). Kostja vaidles sellele vastu. Kostja viitas ERI Kinnisvara arvamusele (kd. I, tl. 184 jj.) ning vaidlusaluse korteri tegelikule müügihinnale. Puuduvad põhjused, miks tuleks puudusteta korteri turuväärtuse määramisel eelistada 1 Partner Kinnisvara Tallinn OÜ arvamust ERI Kinnisvara arvamusele. Hageja väide, et ERI Kinnisvaraga on seotud kostja seadusliku esindaja abikaasa, selleks alust ei anna. ERI Kinnisvaralt arvamuse hankimine ei olnud seotud kohtuvaidlusega – selle küsis kostja tehingu tegemise ajal seoses korteri ostmisega. Küll aga hankis hageja arvamuse 1 Partner Kinnisvara Tallinn OÜ-lt seoses vaidlusaluse menetlusega. Pealegi leiti 1 Partner Kinnisvara OÜ arvamuses, et puudusteta korteri väärtus oli 1.710.000 krooni, ja ERI Kinnisvara arvamuses, et see oli 1.940.000 krooni. Lähtuda tuleb viimasest ka põhjusel, et korteri tegelik müügihind oli 1.990.000 krooni (kd. I, tl. 11 jj.), mis on lähedasem ERI Kinnisvara arvamuses kajastatule – korteri kohalikku keskmist turuhinda peegeldab kõige adekvaatsemalt see, millises tegelikus müügihinnas turuosalised kokku leppisid. Kohtu ette ei ole toodud asjaolusid, mille alusel saaks järeldada, et pooled sõlmisid korteri müügilepingu turutingimustest oluliselt erinevatel tingimustel. Seega tuleb kohase soorituse väärtuseks pidada 1.940.000 krooni. Puudustega soorituse väärtust soovis hageja tõendada 1 Partner Kinnisvara Tallinn OÜ arvamusega. Kostja vaidles sellele vastu. Kolleegium leiab, et mittekohase soorituse väärtuse hindamisel ei saa sellest tõendist lähtuda, sest arvamuse koostajad ei ole ise puudusi tuvastanud ega ehitustööde maksumust ning muid puudustega soorituse aluseks olevaid asjaolusid kontrollinud. Arvamuse koostajad vaatasid korteri üle alles siis, kui korterist olid kipsplaatidest seinad kõrvaldatud, seega ei saanudki nad ise tuvastada kõiki mittekohase soorituse asjaolusid. Arvamuses on sõnaselgelt märgitud, et puudustega soorituse väärtuse leidmisel on lähtutud arvamuse tellija (hageja) ja tema esindaja poolt edastatud dokumentidest ja kirjalikust informatsioonist (kd. I, tl. 52). Arvamuse punktist 7. 4. 2 (kd. I, tl. 51) nähtub, et lähtutud on muuhulgas hageja poolt esitatud tõendamata väidetest, et nõuetele ei vastanud ka köögi ventilatsioon ja kahe korteri vaheline sein. Samuti on lähtutud arusaamisest, et puudustega soorituse väärtuse leidmisel tuleb arvestada kõiki neid kulusid, mida hageja oma korteris tegi, s. h. kõiki hallitusseente ekspertiise, uue kamina ehitamiseks tehtud kulutusi, kiviseinte ja -lagede uuesti krohvimisele tehtud kulusid, kipsplaatidest uute vaheseinte ehitamiseks tehtud kulutusi ja täpsustamata sisuga üldehitustöid. Kolleegiumi hinnangul ei saa nimetatud kuludest arvestada ühte seeneanalüüsi, sest selliseid analüüse koostati kahe erineva spetsialisti poolt kaks ning tõendatud ei ole, et teise arvamuse tellimine oleks olnud põhjendatud. Seega tuleb lähtuda ajaliselt varem tellitud arvamuse maksumusest 2160 krooni (kd. I, tl. 61). Arvesse ei saa võtta ka täiesti uue kamina ehitamiseks tehtavaid kulusid, sest uue kamina ehitamise vajadust ei ole tõendatud - kütteseadme ohutuse kohta tellitud arvamusest uue kamina ehitamise vajadust ei ilmne. Viidatud arvamuses toodi üksikasjalikult esile, millised tööd tuleb teha kütteseadme nõuetekohaseks muutmiseks (kd. I, tl. 35) ning uue kamina ehitust seal ei nimetatud. Hageja väide, et puudusi ei saanud kõrvaldada teisiti kui uue kamina ehitamisega, on paljasõnaline ning läheb vastuollu teiste esitatud tõenditega (kd. I, tl. 35). Spetsialisti arvamusest ilmneb, et puudused saab kõrvaldada uut kaminat ehitamata ja arvestada ei saa uue kamina ehitamiseks tehtud kulusid (kd. I, tl. 65). Arvestada saab üksnes kd. I tl. 64 viidatud kulusid. Arvestada ei saa ka kiviseinte ja -lagede uuesti krohvimisega seotud kulusid, sest hageja ei ole tõendanud, et kipsplaatide eemaldamine oleks olnud vajalik. Kuigi hageja väitis, et hallitusseened ilmnesid peale seda, kui ta oli kipsplaadid eemaldanud, ei viidata kummaski hallitusseente spetsialisti arvamuses sellele, et seente avastamisel tuli massiliselt seintelt ja lagedelt kipsplaate eemaldada. Toimiku materjalidest nähtuvalt on uuesti krohvitud lausa 100 m2 ulatuses seinu ja 64 m2 ulatuses lagesid. Hageja väidete alusel võib järeldada, et ta eemaldas kipsplaadid seintelt ja lagedelt selleks, et teha korteris remonti. Ei 7(10)

ole teada, milline oleks olnud adekvaatne käitumine olukorras, kui soovitud oleks ainult hallituse probleemi kõrvaldada. Hageja ei ole selle kohta, milline oleks olnud põhjendatud käitumine olukorras, kus kipsplaatide alt avastatakse hallitust, hallitusseente spetsialistidelt tagasiulatuvalt ka arvamust küsinud. Oluline on seegi, et tõendatud ei ole, mitme ruutmeetri osas hallitust esines. Nii ei ole tõendatud, et kogu 164 m2 osas oli kipsplaatide eemaldamine hallitusest tulenevalt vajalik. Samuti on oluline, et seinte krohvimine on kallim töö kui seinte kipsplaatidega katmine. Tõendeid, mille põhjal saaks tuvastada, kui palju oleks kulunud raha uute kipsplaatide paigaldamisele, ei ole hageja esitanud. Uute vaheseinte ehitamise vajadust ei ole tõendatud, mistõttu ei saa ka neid kulusid arvesse võtta. Samuti ei ole avatud üldehitustööde all silmas peetud tööde sisu, aga samuti seda, miks need olid vajalikud ja kuidas need olid seotud kõrvaldatavate puudustega. Eespooltoodust tulenevalt ei saa osundatud spetsialisti arvamusega tõendada puudustega soorituse väärtust. Hageja on puudused, mille esinemist ta kostjale ette heidab, maakohtu menetluses kohtu ette toonud ning puuduste kohta ka tõendeid esitanud. Samuti viitas hageja maakohtu menetluses õigesti hinna alandamise aluseks olevale valemile ning esitas tõendeid kohase ja puudustega soorituste väärtuste tõendamiseks. Seega mõistis hageja juba maakohtus, millised asjaolud tuleb hagi rahuldamise eeldusena kohtu ette tuua ja milliseid asjaolusid tõendada. Ainuüksi sellest, et apellatsioonikohtus tõendeid maakohtust erinevalt hinnatakse, ei saa järeldada poolte taolist üllatamist, mis võiks anda alust otsuse tühistamisele. Otsuse teeb, sealhulgas tõendeid hindab kohus nõupidamistoas (TsMS § 243 lg. 1 ja § 438 lg. 1) ning kohtule ei saa ette heita seda, et istungil ei ole kohus avaldanud pooltele seda, millise hinnangu ta kavatseb otsuse tegemisel esitatud tõenditele anda. Apellatsioonikohtus asja uuel läbivaatamisel ei esitanud hageja puudustega korteri väärtuse kohta täiendavaid tõendeid vaatamata Riigikohtu lahendi punktis 16 sisalduvale vihjele. Istungil esitas hageja taotluse 1 Partner Kinnisvara Tallinn OÜ kinnisvarahindaja R Ki ülekuulamiseks ja seejärel eelistas hagejale tähtaja andmist, et nimetatud asjatundjalt puudustega asja väärtuse kohta kirjalik arvamus hankida; kostja vastuväite peale selle kohta, et nimetatud isik ei ole asjatundlik ning kuna ehitusekspertiisi ei ole tehtud, siis ei ole asjatundjal tagantjärele võimalikki puudustega korteri väärtust hinnata, oli hageja valmis hankima kirjaliku arvamuse mõnelt muult asjatundjalt. Kohtuistungil taotlust põhjalikult kaalunud, jättis kolleegium selle rahuldamata ja hageja ei esitanud ringkonnakohtu tegevuse peale TsMS § 333 lg. 1 kohast vastuväidet. Vastuväite kohtu tegevuse peale tõendi kogumisest keeldumisel esitas hageja ühes kohtuistungi protokolli parandamiseks esitatud taotlusega pärast asja sisulise läbivaatamise lõppu. Kolleegium leiab, et vastuväite ringkonnakohtu tegevuse peale on hageja esitanud hilinenult ning seetõttu tuleb see jätta tähelepanuta (TsMS § 666 ja § 333 lg. 2). TsMS § 333 lg. 2 kohaselt, kui menetlusosaline ei esita vastuväidet hiljemalt kohtuistungi lõpus, kus rikkumine toimus, või rikkumisele järgnenud esimeses kohtule esitatud menetlusdokumendis, olgugi et menetlusosaline teadis või pidi viga teadma, ei saa ta vastuväidet hiljem esitada. Kolleegiumi õigusliku arusaamise kohaselt tuleb osundatud sätet mõista viisil, et kohtu väidetavale rikkumisele tuleb reageerida võimalikult kohe, kui menetlusosaline sellest teadlikuks sai – kui see on toimunud kohtuistungil, siis samal istungil, kui aga muul ajal, siis esimeses rikkumisele järgnenud kohtule esitatud menetlusdokumendis. Kui hageja ei nõustunud kohtu tegevusega – tõendite kogumiseks esitatud taotluse lahendamise viisiga – kohtuistungil, pidi ta vastuväite sellele esitama hiljemalt sama istungi lõpus. Hageja ei ole põhjendanud, miks ta vastuväite hiljem esitas. Eeldada ei saa, nagu ei oleks hageja esindaja kohtuistungil väidetavat viga mõistnud. Kohtuistungil lõpetas ringkonnakohus asja sisulise läbivaatamise ja teavitas pooli kohtuotsuse kuulutamise ajast. Asja otstarbeka ja ökonoomsust taotleva läbivaatamise eesmärgiga ei oleks kooskõlas, kui vastuväite esitamine võiks kaasa tuua asja arutamise uuendamise ja seega asja lahendamise venimise. Kui hageja oleks 8(10)

esitanud vastuväite istungil, oleks ka kohtul olnud võimalik oma otsustust veelkord kaaluda või juhul, kui ta hageja vastuväidet ei oleks rahuldanud, oma määrust ka täiendavalt põhjendada. Samas, isegi kui tõlgendada TsMS § 333 lõiget 2 sarnaselt hagejaga ja jaatada tema õigust ka pärast istungi lõppu vastuväidet esitada, ei saaks seda rahuldada. Eespool on kolleegium põhjendanud, et R K osalusel koostatud ja varem esitatud arvamuses (kd. I, tl. 39) on põhimõttelisi vigu, mis muudavad selle ebausaldusväärseks, pealegi on selles leitud puudustega korteri väärtus samal meetodil, nagu seda on võimalik leida muude toimikus juba olevate tõendite alusel ning selleks ei ole uue tõendi esitamine vajalik. Hageja esindaja ei selgitanud kohtuistungil ka mõistetavalt, millist kohtutoimikus olevatest arvamustest erinevat meetodit oleks uue arvamuse puhul võimalik kasutada, arvestades asjaolu, et ehitusekspertiisi, mille käigus puudused oleksid tuvastatud, ei ole tehtud, puudused on tänaseks kõrvaldatud ning seega ei oleks uuel asjatundjal võimalust puudustega asjaga tutvuda ja selle põhjal arvamust kujundada. Puudustega lepingueseme väärtus tuleb kindlaks määrata poolte poolt maakohtu menetluses esitatud tõendite alusel. Riigikohus on vaidlusaluses asjas tehtud lahendi punktis 14 põhimõtteliselt pidanud muude andmete puudumisel võimalikuks tuvastada puudustega korteri väärtust selliselt, et kohase täitmise väärtusest arvatakse maha puuduste kõrvaldamiseks vajalike kulutuste suurus. Selliselt saab vaidlusalusel juhul puudustega korteri väärtuseks pidada 1.912.618, 45 krooni (puudusteta korteri väärtus 1.940.000 krooni – puuduste kõrvaldamiseks vajalik kulu 27.381, 55 krooni) ja alandatud hinnaks oleks sel juhul 1.961.912, 74 krooni. VÕS § 112 lg. 1 lausete 1 ja 2 kohaselt, kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Arvestades eespooltoodut, on hinna alandamise ulatuseks 28.087, 26 krooni, millele kehtivas vääringus vastab 1795, 10 eurot (puudusega eseme väärtus 1.912.618, 45 x kokkulepitud hind 1.990.000 : puuduseta eseme väärtus 1.940.000). VÕS § 112 lg. 3 alusel võib hageja kostjale tasutud ostuhinnast nõuda ülemäära makstud 1795, 10 euro tagastamist ning selles ulatuses tulebki hageja põhinõue rahuldada. Hageja soovis kostjalt ka viivise väljamõistmist alates 22. detsembrist 2010. a., kuid maakohus rahuldas tema viivisenõude ajavahemiku eest alates 11. märtsist 2011. a. ning hageja ei ole maakohtu otsust vaidlustanud. Seega tuleb viivist arvestada alates 11. märtsist 2011. a. Viivist tuleb arvestada seaduses sätestatud määras kuni kohtuotsuse tegemiseni kindlas summas ja edasi protsendina põhinõudest. Kindla summana tuleb viivist arvestada ajavahemiku eest 11. märtsist 2011. a. kuni 2. detsembrini 2013. a. (incl.). VÕS § 113 lg. 1 kohaseks viivisemääraks on ajavahemikul 11. märtsist 2011. a. kuni 31. detsembrini 2012. a. 8% aastas, ajavahemikul 1. jaanuarist kuni 14. aprillini 2013. a. 7, 75% aastas, ajavahemikul

9(10)

et viivisenõue tuleks jätta rahuldamata. Korteri ülevaatamine hageja poolt ei välista varjatud puudustele tuginemist hiljem. Maakohtu menetluses oli hageja esitanud ka intressinõude summas 92 eurot, kuid maakohus jättis selle tähelepanuta ja hageja ei ole maakohtu otsust vaidlustanud. Selle nõude tähelepanuta jätmist ei ole vaidlustanud ka maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse esitanud kostja, kes oma kaebuses on hagi rahuldamist pidanud täies ulatuses põhjendamatuks. Kostja kinnitas apellatsioonikohtu istungil, et tal ei ole taotlusi seoses tema kinnisasjale seatud kohtuliku hüpoteegi või selle summaga. Maakohus on tsiviilasja hinnaks maakohtus pidanud 27.663 eurot, kuid ei ole selgitanud, millistel kaalutlustel on hind sellisena määratud. Otsus ei sisalda selle kohta mingit põhjendust. Kolleegium leiab, et maakohus on tsiviilasja hinna määranud ekslikult ning TsMS § 137 lõikest 12 lähtudes tuleb tsiviilasja hinnaks maakohtus TsMS § 124 lg. 1 ja § 133 lg. 2 hagi esitamise ajal kehtinud redaktsiooni alusel määrata 11.157 eurot. Et maakohtu otsust on apellatsioonkaebusega vaidlustatud 11.157 euro väljamõistmise ulatuses, on sellina ka apellatsioonkaebuse hind (TsMS § 137 lg. 1). Et hagi rahuldatakse osaliselt, kohaldub maakohtus kantud menetluskulude jaotamisele TsMS § 163 lg. 1, mille kohaselt hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Et apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt, siis tuleb ka apellatsioonimenetluse menetluskulude poolte vahel jaotamisele TsMS § 171 lõikes 1 sätestatut arvestades kohaldada TsMS § 163 lõiget 1. Kolleegium peab vaidlusaluse asja asjaolusid arvestades põhjendatuks jaotada menetluskulud poolte vahel võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega. Hageja põhinõudeks oli 11.157 eurot, mis rahuldati 1795, 10 euro ehk ca 16% ulatuses. Esitatud viivisenõue rahuldati sarnases vahekorras. Poolte poolt nii maa- kui apellatsioonikohtu menetluses kantud menetluskuludest tuleb seega jätta 84% hageja ja 16% kostja kanda.

Gaida Kivinurm

Kaupo Paal

Malle Seppik

10(10)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.