Eesistuja Ants Kull, liikmed Henn Jõks ja Villu Kõve
Kohtuasi
Maarja Silla hagi SP IX KINNISVARA OÜ vastu 11 157 euro ning intressi ja viivise saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Ringkonnakohtu 7. märtsi 2013. a otsus tsiviilasjas nr 2-12-5143
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Maarja Silla kassatsioonkaebus
Tsiviilasja hind Riigikohtus
9407 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Hageja Maarja Sild, esindaja vandeadvokaat Anto Kasak Kostja SP IX KINNISVARA OÜ (registrikood 10991247), esindaja vandeadvokaat Helina Luksepp
Asja läbivaatamise kuupäev
9. september 2013. a, kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 7. märtsi 2013. a otsus tsiviilasjas nr 2-12-5143 ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.
2.Kassatsioonkaebus rahuldada.
3.
Tagastada Maarja Sillale 8. aprillil 2013 tasutud kassatsioonikautsjon 100 (ükssada) eurot.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Maarja Sild (hageja) esitas 3. veebruaril 2012 hagi SP IX KINNISVARA OÜ (kostja) vastu, paludes mõista kostjalt välja 11 157 eurot ja viivise alates 11. märtsist 2011 kuni põhinõude täitmiseni. 13. veebruari 2012. a täpsustuse järgi palus hageja mõista kostjalt lisaks põhivõlale välja intressi 92 eurot ning viivise 1. veebruari 2012. a seisuga 15 791 eurot 89 senti (27. aprilli 2012. a täpsustuse järgi 1009 eurot 29 senti) ja edasi võlaõigusseaduse (VÕS) §-s 113 sätestatud määras kuni põhinõude täitmiseni. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda. Samuti taotles hageja hagi tagamiseks koormata kostja kinnisasja kohtuliku hüpoteegiga ja arestida tema arvelduskontod. Hageja väitel müüs kostja talle 10. veebruaril 2010 sõlmitud müügilepingu alusel Tallinnas Suur-
Patarei 9 asuvas elamus (elamu) korteriomandi (korter) hinnaga 127 184 eurot 18 senti. Hageja alustas korteris parendustöid ja avastas puudused. Köögi ventilatsioon oli ehitatud läbi teise korteri, mis ei vasta tuleohutusnõuetele, kahe korteri vaheline sein oli kipsist, sellel puudus soojustus ja heliisolatsioon. Kipsseinte lahtivõtmisel 2010. a maikuus selgus, et kiviseintel on hallitus, mille kohta on 2. augustil 2010 koostatud eksperdihinnang. Selle kohaselt on tegemist mh seeneliigiga, mis on kahjulik inimese tervisele. Lisaks selgus, et korteris olev kamin on asjatundja arvamuse järgi kasutuskõlbmatu. Hageja teavitas kostjat puudustest ja pidas temaga läbirääkimisi puuduste kõrvaldamiseks, kuid tulutult. Hageja kõrvaldas puudused ise, selle maksumus on eksperdiarvamuse järgi kokku 116 875 krooni. Korterit kasutas elupinnana enne müügilepingu sõlmimist kostja juhatuse liige Tarmo Rammo, mistõttu pidi kostja olema puudustest teadlik.
3.detsembril 2010 esitas hageja kostjale avalduse alandada ostuhinda 174 562 krooni (11 157 euro) võrra ja palus see raha 14 päeva jooksul avalduse kättesaamisest tagastada. Kostja sai avalduse kätte
7.detsembril 2010, kuid raha ei tagastanud. Hageja on 26. jaanuaril 2011 pakkunud kompromissi, mille järgi tasub kostja hagejale 6391 eurot ja teeb võimalikuks ühe parkimiskoha kasutamise maja sisehoovis. Kostja vastas hagejale 10. jaanuaril 2012, et on nõus hüvitama hagejale 3835 eurot, millega hageja aga ei nõustunud. 2010. a-l koostatud hinnang korteri väärtusele ei ole usaldusväärne – selle eesmärk oli võimaldada hagejal laenu saada. Hinna alandamiseks ei ole oluline, et puudused on kõrvaldatud ega selleks tehtud kulutused. Hageja ei otsinud puudustega korterit. Eeltoodust tulenevalt palus hageja kostjalt välja mõista 11 157 eurot kui ostuhinna ja alandatud hinna vahe. Lisaks palus hageja kostjalt välja mõista kasutatud rahalt VÕS § 94 lg 1 järgses määras intressi 92 eurot raha saamisest 10. veebruaril 2010 kuni hinna alandamiseni 7. detsembril 2010. Samuti palus hageja mõista kostjalt välja viivise VÕS § 113 lg 1 järgses määras 21. detsembrist 2010 kuni põhinõude täitmiseni. Hageja on nõus kompromissiga, kui kostja tasub 10 000 eurot ja hüvitab hageja kantud menetluskulud. Hilisemas menetluses pakkus hageja kompromissina, et kostja tasub 8000 eurot (sellest tasaarvestab 4000 eurot kommunaalmaksetega) ning tasub hageja õigusabikulud (ca 1600 eurot pluss käibemaks) ja poole tasutud riigilõivust.
2.Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja väitel vastas korteri ostuhind selle turuväärtusele ja korteril ei olnud puudusi, mis oleks mõjutanud selle hinda. Elamu on ehitatud 1930. a-tel, selle välisfassaad ja koridor on 2008. a-l kvaliteetselt renoveeritud. Hageja ostetud korter oli kapitaalselt remonditud ja heas seisundis. Hageja alustas aga viimistletud korteris parketi ülesvõtmise ja seinte eemaldamisega. Hageja tehtud tööd (uue kamina ehitus, seinte katmine lubikrohviga jne) ei olnud tingitud korteri puudustest. Kostja ei olnud ka puudustest teadlik. See, et enam kui 70 aasta vanuses majas võib leiduda hallitusseent, ei ole ebatavaline. Kostja reageeris hageja hinna alandamise avaldusele ka varem. Seinte lubikrohviga katmist ja uue kamina maksumust kostja hüvitama ei nõustu. Kostja on nõus hüvitama hagejale hallitusseene tõrje kulud 10 520 krooni. Korstna seisundi tuvastamiseks ja selle tuleohutusnõuetega vastavusse viimiseks (suitsutoru paigaldamiseks) ei olnud kamina lammutamine vajalik. Kuna hageja on korstna ohutusnõuetega vastavusse viimiseks (kivikorstnasse kaminahülsi
paigaldus) teinud kulutusi 18 355 krooni, võib rääkida ka nende hüvitamisest. On kaheldav, et nimetatud puudused, mille kõrvaldamiseks kulus kokku 28 875 krooni, tingisid korteri väärtuse vähenemise hageja väidetud ulatuses. Sellest hoolimata pakkus kostja hagejale hüvituseks alguses 50 000 krooni, hiljem 60 000 krooni (3835 eurot). Hageja lisatud arvete kogusumma ei ole 116 875 krooni, vaid 86 875 krooni – hinna alandamise aluseks olevas arvamuses on lähtutud ekslikust summast. Hageja esitatud hinnang korteri väärtuse kohta ei ole usaldusväärne, hindaja ei vaadelnud korterit vahetult, vaid hindas seda pärast lammutustöid „musta karbina" ning hinnangust ei nähtu, miks osa kulutusi mõjutab korteri väärtust. Isegi kui hinda saaks selliselt kindlaks määrata, ei saaks hinda alandada üle 86 875 krooni. Hinna alandamine on vastuolus ka hea usu põhimõttega. Hageja otsis võimalikult odavat remonti vajavat korterit. Kostja pakkus hagejale jätkuvalt kompromissina 3835 euro maksmist, edasises menetluses ka 5000 euro maksmist, millest poole võiks tasaarvestada hageja kommunaalteenuste võlaga.
3.Harju Maakohus rahuldas 13. veebruari 2012. a määrusega hagi tagamise taotluse osaliselt ja seadis kostja kinnisasjale 11 157 euro suuruse kohtuliku hüpoteegi.
4.Harju Maakohus rahuldas 29. augusti 2012. a otsusega hagi ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja põhivõla 11 157 eurot ja tasumata põhinõudelt alates 11. märtsist 2011 kuni kohtuotsuse tegemiseni (s.o 29. augusti 2012. a seisuga) viivise 1324 eurot 17 senti. Lisaks mõistis maakohus kostjalt välja tasumata põhinõudelt viivise 11 157 eurot alates kohtuotsuse tegemisele järgnevast päevast, s.o 30. augustist 2012 kuni kohustuse täitmiseni VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras. Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda. Maakohus leidis, et talle esitatud sihtasutuse Eesti Mükoloogiauuringute Keskus hinnangust ja OÜ Antivamm Ehitus analüüsist nähtub, et korteris leidus inimese tervisele kahjulikke seeni, mis kahjustavad hingamisteid, ning nende kõrvaldamiseks on vajalik pinnad puhastada ja desinfitseerida ning kuivatada. Tuleohutusekspertiisi Büroo OÜ arvamuse kohaselt ei vasta korteri küttesüsteemi osa, korsten, tuleohutusnõuetele, see on paigaldatud ehitusloata ning suitsu juhtimiseks on kasutatud ventilatsioonilõõri. Küttesüsteemi mittevastavus tuleohutusnõuetele on asja puudus, samuti tuleb asja puuduseks lugeda seente esinemine ehituskonstruktsioonidel. Kostja ei ole esitanud tõendeid, et hageja tehtud tööd ei oleks seotud väidetavate puudustega. Samas ei ole hinna alandamise kasutamisel olulised hageja tehtud tööd, vaid üksnes puuduste olemasolu. Kostja ei ole tõendanud ka puuduste mitteilmnemist. Hageja on teavitanud kostjat puudustest mõistliku aja jooksul. Hinna alandamise avaldus on kostjale üle antud. Seega on täidetud hinna alandamise formaalsed eeldused. Kohtule esitatud 1PARTNER Kinnisvara Tallinn OÜ (1PARTNER Kinnisvara) hindamisakti kohaselt on korteri turuväärtuseks 1 710 000 krooni, puudustega asja turuväärtuseks 1 560 000 krooni. Kostja ei ole esitanud tõendeid, mis hageja hinnangu ümber lükkaks. Pärast nõude sissenõutavaks muutumist saab hageja nõuda viivist VÕS § 113 lg 2 alusel VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras.
5.Kostja palus apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ning jätta hagi rahuldamata või saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks või tühistada maakohtu otsus osaliselt ning rahuldada hagi
osaliselt ja mõista kostjalt hageja kasuks välja müüdud asja puuduste kõrvaldamiseks tehtud mõistlikud kulutused 3835 eurot. Hageja palus jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
6.Tallinna Ringkonnakohus rahuldas 7. märtsi 2013. a otsusega apellatsioonkaebuse osaliselt ning tühistas maakohtu otsuse osas, millega maakohus rahuldas hagi põhivõla puhul 1750 eurot ületavas osas ja kuni kohtuotsuse kuulutamiseni sissenõutavaks muutunud viivisenõude puhul 308 eurot 35 senti ületavas osas. Ringkonnakohus rahuldas hagi osaliselt ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja 1750 eurot ja kuni kohtuotsuse kuulutamiseni viivise 308 eurot 35 senti ja alates 8. märtsist 2013 kuni põhivõla tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Menetluskulud maakohtus ja ringkonnakohtus jättis ringkonnakohus hageja kanda. Ringkonnakohus leidis, et kuna hageja esitas hinna alandamise avalduse, ei saa ta selles tuginetud puuduste osas kasutada teisi õiguskaitsevahendeid. Ringkonnakohus luges tõendatuks, et korteris olnud kamin ei vastanud tuleohutusnõuetele, ning ka selle, et korteri seintel ja laes esines kipsplaatide all erinevaid hallitusseeni. Kahe seeneuuringu tulemusena tegid spetsialistid kindlaks ala, kus tuleb seenetõrjet teha, ning sellel alal seenetõrje tegemine maksis 6960 krooni. Selle kohta, et ventilatsioonitoru oleks läinud läbi teise korteri või et korteril oleks olnud muid puudusi, ei ole tõendeid esitatud ning seetõttu ei saa lugeda neid puudusi tõendatuks. Puuduvad põhjused, miks kohus peaks puudusteta korteri turuväärtuse määramisel eelistama 1PARTNER Kinnisvara arvamust ERI Põhja-Eesti Kinnisvara OÜ (ERI Kinnisvara) arvamusele. 1PARTNER Kinnisvara arvamuses leiti, et puudusteta korteri väärtus oli 1 710 000 krooni, ERI Kinnisvara arvamuses aga, et 1 940 000 krooni. Lähtuda tuleb ERI Kinnisvara arvamusest, kuna korteri tegelik müügihind oli 1 990 000 krooni, mis peegeldab korteri tegelikku kohalikku keskmist turuhinda kõige adekvaatsemalt. Menetlusosalised ei ole esitanud asjaolusid, millest saaks järeldada, et nad sõlmisid korteri müügilepingu turutingimustest erinevatel tingimustel. Mittekohase soorituse väärtuse hindamisel ei saa lähtuda 1PARTNER Kinnisvara arvamusest, sest arvamuse koostajad ei ole ise puudusi tuvastanud ning ei ole ise kontrollinud ehitustööde maksumust ega muid puudustega soorituse aluseks olevaid asjaolusid. Arvamuse koostajad vaatasid korteri üle alles siis, kui korterist olid kipsplaatidest seinad kõrvaldatud. Arvamuse koostajad märkisid sõnaselgelt, et puudustega soorituse väärtuse leidmisel on lähtutud arvamuse tellija (hageja) ja tellija esindaja edastatud dokumentidest ja kirjalikust informatsioonist. Lähtutud on muu hulgas hageja esitatud tõendamata väidetest, et nõuetele ei vastanud ka köögi ventilatsioon ja kahe korteri vaheline sein. Samuti lähtuti sellest, et puudustega soorituse väärtuse leidmisel tuleb arvestada kõiki kulusid, mida hageja oma korteris tegi. Nimetatud kuludest ei saa arvestada ühte seeneanalüüsi, sest ei ole tõendatud, et teise arvamuse tellimine oli põhjendatud. Seega tuleb lähtuda ajaliselt varem tellitud arvamuse maksumusest 2160 krooni. Arvesse ei saa võtta uue kamina ehitamiseks tehtavaid kulusid, sest uue kamina ehitamise vajadus ei ole tõendatud. Arvestada ei saa ka kiviseinte ja -lagede uuesti
krohvimisega seotud kulusid, sest hageja ei ole tõendanud, et kipsplaatide eemaldamine kogu ulatuses oleks olnud vajalik. Samuti on seinte krohvimine kallim töö kui seinte kipsplaatidega katmine. Hageja aga ei ole esitanud tõendeid, mis viitaksid sellele, kui palju oleks kulunud raha uute kipsplaatide paigaldamisele. Uute vaheseinte ehitamise vajadus ei ole tõendatud, mistõttu ei saa ka neid kulusid arvesse võtta. Samuti ei ole avatud seda, mida mõeldi üldehitustööde all, miks need olid vajalikud ja kuidas need olid seotud kõrvaldatavate puudustega. Kõnealuse spetsialisti arvamusega ei saa tõendada puudusega soorituse väärtust. Hageja pidi juba maakohtus mõistma, millised asjaolud tuleb tal hagi rahuldamise eeldusena kohtu ette tuua ning milliseid asjaolusid tuleb tal tõendada. Asjaolu, et ringkonnakohus osa tõendeid, millele ka kostja vastu vaidles, ei arvesta, ei ole asjaolu, mida saaks käsitada üllatusotsusena, sest tõendeid hindab kohus lahendi tegemisel nõupidamistoas. Kuigi hageja ei ole esitanud tõendeid, mille alusel saaks otseselt tuvastatuks lugeda, milline oli puudustega soorituse väärtus, saab hagi osaliselt rahuldada, määrates hüvitamisele kuuluva väärtuste vahe VÕS § 112 lg 1 kolmandast lausest lähtudes. Puudustega korteri turuväärtuse kindlakstegemine on problemaatiline. Puudusteta korterite turu kõrval ei ole n-ö hallitusseente ja tuleohtlike kaminatega korterite turgu. Enamasti tuleb hinna alandamise puhul hüvitis väiksem kui kõigi puuduste kõrvaldamiseks vajalike tööde maksumus. Tsiviilasja erandlikke asjaolusid arvestades saab hinna alandamise ulatuse kindlaksmääramisel siiski arvesse võtta seenetõrjele tehtud kulutused 6960 krooni, kamina ümberehituseks tehtud kulutused 13 855 krooni, seenetõrje vajaduse väljaselgitamiseks tehtud esimese uuringu maksumuse 2160 krooni ja kamina tuleohutuks muutmiseks vajalike tööde väljaselgitamiseks tehtud kulutused 4500 krooni. Hageja on tõendanud, et tal tuli teha korteri kasutusele võtmiseks vajalikke kulusid 27 475 krooni (1755 eurot 97 senti). Nende kulutuste võrra võib hinna alandamist põhjendatuks lugeda, sest seenetõrjet ja kamina lõõre puudutavate tööde eesmärgiks on korteri kasutamist otseselt takistavate puuduste kõrvaldamine, mistõttu tulnuks need kulud teha igal ostjal, kes tahab korterit kasutada, ja nende kulude mõju puudustega asja väärtusele on küllaltki vahetu ja ühene. Ringkonnakohus ümardas 1755 eurot 97 senti hinna alandamise diskretsiooniotsust tehes 1750 euroks ning määras selle summa hinna alandamise väärtuste vaheks VÕS § 112 lg 1 kolmanda lause alusel. Ringkonnakohus mõistis aja eest alates 22. detsembrist 2010 välja ka viivise 308 eurot 35 senti. Kohtule ei ole esitatud asjaolusid, millest saaks järeldada, et nõude esitamine on hea usu põhimõttega vastuolus või et viivisenõue tuleks jätta rahuldamata. Korteri ülevaatamine ei välista varjatud puudustele tuginemist hiljem. Menetluskulud jättis ringkonnakohus hageja kanda, kuna see ei nõustunud ringkonnakohtu kompromissettepanekuga.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
7.Hageja palub kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsus tühistada ja mõista kostjalt hageja kasuks välja põhivõlg 11 157 eurot, intress 92 eurot ja viivis 1. veebruari 2012. a seisuga 15 791 eurot
89 senti, millele lisandub viivis VÕS §-s 113 sätestatud määras 2. veebruarist 2012 kuni põhinõude täitmiseni, või saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Ringkonnakohus on hageja arvates vääralt kohaldanud VÕS § 112 lg-t 1. Kohus on alandatud hinna leidmisel lähtunud hageja tehtud kulutustest puuduste kõrvaldamisel, mitte puudustega asja väärtusest. Kohus ei ole arvestanud alandatud hinna väärtuse leidmisel mittekohase täitmise väärtusega, vaid on kohase täitmise väärtusest ehk korteri turuhinnast lahutanud hageja tehtud kulutused puuduste kõrvaldamiseks. Alandatud hinna puhul ei ole tähtsust, kas ja kui palju on hageja kulutanud puuduste kõrvaldamiseks. Väär on kohtu käsitlus, et kuivõrd osa töödest ei seostu puudustega, ei saa nendega hinna alandamisel arvestada. Hinda kujundab ka teadmine, et eluruum ei ole tervisele kahjulik ja omandaja ei pea tegema seenetõrjet, korteri hinda mõjutab ka emotsionaalne väärtus. Ringkonnakohus ei põhjendanud oma otsust nõuetekohaselt. Kohus on andnud ühele tõendile suurema kaalu ega ole tõendeid hinnanud igakülgselt, täielikult ja objektiivselt. Käsitlemata on jäetud hageja väited, et kostja esitatud eksperdihinnang on ebausaldusväärne, kuivõrd selle on tellinud kostja isiklikult ning selle on koostanud kostja esindaja abikaasa. Hageja esitatud eksperdihinnang, mis on koostatud üheksa kuud pärast korteri võõrandamist, on täpsem ning usaldusväärsem, kuivõrd tagantjärele on turu olukorda ning juba toimunud tehinguid võimalik paremini analüüsida kui vahetult enne võõrandamistehingu toimumist.
8.Kostja palub jätta kassatsioonkaebus rahuldamata ja ringkonnakohtu otsus muutmata. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
9.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 691 p 2 ja § 692 lg 1 p 1 alusel materiaalõiguse normi väära tõlgendamise tõttu tühistada ja asi tuleb saata uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Hageja on palunud tühistada ringkonnakohtu otsuse täies ulatuses, st ka osas, milles tema hagi rahuldati.
10.Pooled ei vaidle selle üle, et hagejal oli põhimõtteliselt õigus alandada ostuhinda VÕS § 112 lg 1 alusel. Samuti ei ole kassatsioonimenetluses vaidluse all, et täidetud on järgmised hinna alandamise eeldused: müügileping kehtib, kostja täitis oma kohustuse mittekohaselt (andis üle lepingutingimustele mittevastava (s.o puudusega) asja), ta vastutab asja puuduse eest ega ole puudust kõrvaldanud (vt hinna alandamise eelduste kohta ka Riigikohtu 8. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-156-11, p-d 18 ja 19). Kohtud tuvastasid kostja kohustuste rikkumise, kuna müüdud korter ei vastanud lepingutingimustele, st oli puudustega, sest müüdud korteris olnud kamin ei vastanud tuleohutusnõuetele ja korteri seintel ja laes esines kipsplaatide all erinevaid hallitusseeni. Samuti tuvastasid kohtud, et hageja oli esitanud kostjale hinna alandamise avalduse.
11.Kolleegium nõustub aga hagejaga, et ringkonnakohus ei arvutanud alandatud hinda VÕS § 112 lg 1 kohaselt, jättes kindlaks tegemata ja võrdlemata mittekohase ja kohase täitmise väärtused. Hinda saab VÕS § 112 lg 1 esimese lause järgi alandada võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Seda saab Riigikohtu pikaajalise praktika järgi (vt nt Riigikohtu 8. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-156-11, p 23) väljendada järgmise valemina: alandatud hind = eseme väärtus koos puudusega (mittekohase täitmise väärtus) * kokkulepitud hind eseme väärtus puuduseta (kohase täitmise väärtus). Müügilepingu esemeks olnud korteri ostuhind oli 1 990 000 krooni, korteri väärtuseks puudusteta (st kohase täitmise väärtusena) tuvastas ringkonnakohus 1 940 000 krooni. Seejärel arvutas ringkonnakohus hinna alandamise ulatuse aga ainuüksi enda tuvastatud puuduste kõrvaldamiseks tehtavate kulude 27 475 krooni (1755 eurot 97 senti) alusel ja määras selleks 1750 eurot. Oma otsustust põhjendas ringkonnakohus oma otsuse p-s 16 VÕS § 112 lg 1 kolmanda lausega kui hinna alandamise väärtuste vahe määramist. Ringkonnakohus eksis aga VÕS § 112 lg 1 kolmanda lause tõlgendamisel, kuna nimetatud sätte järgi on kohtule antud diskretsiooniõigus kohase ja mittekohase täitmise väärtuste kindlaksmääramiseks, mitte aga hinna alandamise ulatuse kindlaksmääramiseks. Seega võis kohus küll määrata nii puudustega kui puudusteta eseme väärtused kindlaks diskretsiooniõiguse alusel, kuid hinna alandamine tuli ikkagi arvutada VÕS § 112 lg 1 esimese lause alusel, st lähtudes eelnimetatud valemist. Seda ringkonnakohus aga ei teinud. Hinna alandamise arvutamisel ei arvestanud ta ei ostuhinna ega enda tuvastatud puudusteta korteri väärtusega (vt ringkonnakohtu otsuse p 12). Selliselt on kaevatav otsus ka vastuoluline.
12.Kolleegium ei saa tuvastatud asjaolude alusel ise hinna alandamiseks vajalikke väärtusi kindlaks määrata ega TsMS § 688 lg-te 3–5 alusel ise asjaolusid tuvastada ega tõendeid hinnata. Seetõttu tuleb asi saata ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus hinna alandamiseks vajalikud väärtused kindlaks määrama.
13.Kolleegiumi arvates on ringkonnakohus kooskõlas menetlusnormidega tuvastanud, milliseid hageja väidetud korteri puudusi saab lugeda lepingu rikkumiseks ja hinna alandamist õigustavaiks. Samuti ei eksinud ringkonnakohus menetlusnormide vastu korteri puudusteta väärtuse hindamisel ja on oma otsustust ERI Kinnisvara arvamuse eelistamisel nõuetekohaselt põhjendanud. Kohus on tõendite hindamisel TsMS § 232 lg-te 1 ja 2 järgi vaba ja teeb seda oma siseveendumuse kohaselt. Ringkonnakohus märkis, et hageja ei ole esitanud asjaolusid, millest saaks järeldada, et ta ostis korteri turuhinnast enda väidetu võrra kallimalt. Ringkonnakohus on vastanud ka hageja väitele, et tõendi arvestamata jätmiseks ei anna alust asjaolu, et ERI Kinnisvaraga on seotud kostja seadusliku esindaja abikaasa. Riigikohus ei saa tõendite hindamisse sekkuda, vaid üksnes kontrollida seejuures menetlusnormide järgimist ja tõendamiskoormuse jaotamist.
14.Korteri puudustega väärtuse määramine, st puuduste mõju hindamine eseme hinnale võib olla
raskendatud, nagu märkis õigesti ka ringkonnakohus oma otsuse p-s 15. See võib sõltuda puuduste iseloomust, sellest, kas tegu on uue või kasutatud asjaga, puuduse kõrvaldamiseks vajalike tööde olemusest ja selleks tehtavatest kuludest jms. Kolleegium nõustub ringkonnakohtuga, et tihti võivad puuduse kõrvaldamiseks tehtavad kulud olla suuremad kui puuduse mõõdetav mõju eseme väärtusele. Kolleegium nõustub ringkonnakohtuga ka selles, et muude andmete puudumisel saab kohus müügieseme puudustega väärtuse kindlaksmääramisel lähtuda ka puuduste kõrvaldamiseks tehtavatest kuludest, põhjendades nende seost eseme väärtusega. Ringkonnakohus on seostanud oma otsuse p-s 16 hageja tehtud kulutusi hinna alandamisega, märkides, et nimetatud tööd olid suunatud konkreetsete, korteri kasutamist otseselt takistavate puuduste kõrvaldamisele, mistõttu tulnuks need kulud teha igal ostjal, kes tahab korterit kasutada, ning nende kulude mõju puudustega asja väärtusele on küllaltki vahetu.
15.Ringkonnakohus on küll hinnanud puuduste kõrvaldamiseks tehtavate kulutuste suurust, kuid jätnud (ka neist lähtudes) korteri puudusteta väärtuse siiski kindlaks määramata. Kolleegium märgib, et kui hüpoteetiliselt lugeda korteri puudustega väärtuseks ringkonnakohtu hinnatud puudusteta väärtuse 1 940 000 krooni ja 27 381 krooni 55 sendi (1750 euro) vahet, st 1 912 618 krooni 45 senti, oleks alandatud hind valemi järgi 1 961 912 eurot 74 senti ja hageja oleks selliselt enammaksnud 28 087 krooni 26 senti ehk 1795 eurot 10 senti. Seega saaks hageja ka ringkonnakohtu arvutuse eelduslikul jätkamisel nõuda kostjalt mõnevõrra (ligi 50 eurot) rohkem raha tagasi, kui ringkonnakohus välja mõistis.
16.Kolleegium juhib hageja tähelepanu ka sellele, et tema nõude arvutuses ning selle alusena esitatud 1PARTNER Kinnisvara arvamuses (I kd, tl 39–66) on väidetavate puuduste mõju korteri väärtusele samuti määratud puuduste kõrvaldamise maksumusega, st samastatud kulude mõju väärtuse vähenemisega. Seega heidab hageja kassatsioonkaebuses ringkonnakohtule sisuliselt ette sama metoodikat, millele ta nõude suurust arvutades ise tugines. Kolleegiumi arvates peab kohus hinna alandamisele tuginevale poolele selgitama hinna alandamise eelduste tõendamise vajadusena ka hinna alandamise ja kahju (kulutuste) hüvitamise nõude erinevust ja seda, et kulud ei pruugi mõjutada hinda üksüheselt, st hinna alandamise metoodikat. Vajadusel peab ringkonnakohus asja uuel läbivaatamisel kaaluma pooltele puudustega korteri väärtuse kindlakstegemiseks (st puuduste mõju hindamiseks väärtusele) vajalike tõendite esitamise võimaldamist (vt ka Riigikohtu 8. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-156-11, p 39).
17.Kolleegium juhib poolte ja kohtute tähelepanu sellele, et lahendamata on jäetud hageja nõue mõista ajavahemiku eest 10. veebruarist 2010 kuni 7. detsembrini 2010 välja intress 92 eurot (vt I kd, tl 119).
18.Viivise palus hageja välja mõista alates 21. detsembrist 2010 (I kd, tl 117), kuid maakohtu otsuse järgi (mille resolutsiooni järgi hagi rahuldati), mõisteti viivis välja 11. märtsist 2011. Samuti juhib kolleegium hageja tähelepanu sellele, et kassatsioonkaebuses on ta tõenäoliselt ekslikult palunud välja mõista viivisena 15 791 eurot 89 senti (II kd, tl 43 pöördel, 46 pöördel). Hageja maakohtus esitatud arvutustest nähtub sama summa nõudmine kroonides (vt I kd, tl 7, 118).
19.Kolleegium märgib, et maakohtu otsuses on ekslikult määratud asja hinnaks 27 663 eurot. Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus kaaluma TsMS § 137 lg 11 alusel selle hinna muutmist.
20.Menetluskulude jaotuse määrab ringkonnakohus kindlaks asja uuel läbivaatamisel sõltuvalt selle tulemustest. Hagi osalisel rahuldamisel saab mh lähtuda TsMS § 163 lg-st 2 ja arvestada tehtud kompromissiettepanekuid.
21.Samuti märgib kolleegium, et kohtud on jätnud tähelepanuta, et maakohus tagas hagi ja seadis hageja nõude tagamiseks kohtuliku hüpoteegi kostja kinnisasjale (I kd, tl 106). Kohtud ei ole lahendites hagi tagamise jätkuvuse kohta otsuse täitmise tagatisena midagi märkinud (nagu näevad ette TsMS § 442 lg 5 esimene lause ja § 445 lg 2), mh vähendanud hüpoteegisummat proportsionaalselt hagi rahuldamisega.
22.Kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel hagejale tagastada. Hageja peab TsMS § 149 lg 8 kolmanda lause järgi kautsjoni tagastamiseks teatama, kellele ja millisele kontole ta kautsjoni tagastamist soovib. Ants Kull, Henn Jõks, Villu Kõve
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.