2-11-58899/54 - Võlaõigus - Kahju õigusvastane tekitamine - Tallinna Ringkonnakohus - lahend.ee

Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue 30.11.2011 esitas OÜ Astlanda Ehitus Harju Maakohtule Eesti Vabariigi (Keskkonnaministeeriumi kaudu) vastu hagi, milles palus kostjalt välja mõista kahjuhüvitis 137 385 eurot, 30.11.2011 seisuga viivist 869, 48 eurot ja alates 01.12.2011 viivis võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg-s 1 sätestatud määras kuni põhinõude täitmiseni. Keskkonnaministri 01.09.2009 käskkirja nr 1403 „Avaliku kirjaliku enampakkumise tulemuste kinnitamine“ alusel kinnitati Paldiski mnt 14 ja Saani tn kinnisasja müügi avaliku kirjaliku enampakkumise võitjaks hageja pakkumisega 13 160 001 krooni. Hageja on kostjale müügihinna tasunud. 30.09.2009 sõlmiti notariaalselt tõestatud kinnistu müügileping, asjaõigusleping ja kinnistamisavaldus, mille alusel hageja omandas kostjalt kinnisasja, mis on kantud Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr 24357101, katastritunnus 78408:802:0025, sihtotstarve elamumaa 90%, ärimaa 10% asukoht, Harjumaa, Tallinn, Paldiski mnt 14, pindala 2433 m2; katastritunnus 78408:802:0032, sihtotstarve transpordimaa 100%, asukoht Harjumaa, Tallinn, Saani tn, pindala 825 m2. Müügilepingu p-s 2.1.8 leppisid hageja ja kostja kokku, et lepingu esemel ei paikne lepingus nimetamata kolmandatele isikutele kuuluvaid ehitisi, teid, liine, tehnovõrke ega rajatisi (nii maapõues asuvaid kui maapealseid). Selliste tehnovõrkude puudumine kinnistul on lepingu eseme kokkulepitud omadus VÕS § 217 lg 2 p 1 tähenduses ja lepingutingimus VÕS § 217 lg 1 tähenduses. Põhjendatud ei ole kolmanda isiku AS-i Tallinna Küte väide, et soojustrassi paiknemine kinnistul oli müügilepingus märgitud läbi p-s 2.1.5 sisalduva viite kinnistu jäämise kohta Tallinna Linnavolikogu 22.06.2006 otsusega nr 234 kinnitatud detailplaneeringu alasse, millisest asjaolust tulenevalt lepingu ese vastas lepingutingimustele VÕS § 217 lg 1 tähenduses. Lepingu p-d 2.1.5 ja 2.1.8 ei ole mitmeti tõlgendatavad ega vastuolulised. Tõendid puuduvad, et müügilepingu sisu ei vastanud poolte ühisele tegelikule tahtele. Asudes projekteerima kinnistule hoonet ja tehes ettevalmistusi ehituse alustamiseks, küsis hageja AS-ilt Tallinna Küte liitumistingimusi Paldiski mnt 14 planeeritava äri- ja korterelamu soojusvarustuse lahendamiseks kaugkütte baasil. Kolmanda isiku vastusest (04.02.2010 kiri nr 21300-02-10/06) selgus, et lepingu eseme all asub kolmandale isikule kuuluv soojustorustik, mis tuleb teisaldada. Kostja soojustorustiku olemasolust hagejat lepingu sõlmimisel ei teavitanud. Seega ei vastanud lepingu ese lepingutingimustele VÕS § 217 lg 2 p-de 1 ja 4 mõttes. Vaidlust ei ole selles, et mittevastavus oli olemas kinnistu üleandmise ajal, s.o. 30.09.2009 (lepingu p 4.1). Seega on täidetud VÕS § 218 lg 1 esimese lause kohaldamise eeldused. Lepingutingimustele vastavuse kontekstis on oluline õiguslikul alusel rajatud ja kasutuses olevate tehnorajatiste puudumine kinnistul. Kui kinnistul oleks paiknenud tehnorajatis, mille suhtes ei ole kinnistu omanikul talumiskohustust asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 152 lg-te 1 ja 2 kohaselt, siis ei oleks rajatise kinnistul paiknemisega hagejale kahju tekkinud, sest hagejal oleks olnud võimalik nõuda AÕSRS § 152 lg 3 alusel tehnorajatise kõrvaldamist kinnistult selle omaniku kulul. Käesoleval juhul ilmnes pärast müügilepingu sõlmimist, et kinnistul paikneb reaalselt kasutuses olev ja õiguslikul alusel püstitatud soojustorustik, mille ümberpaigutamise kulud pidi kandma AÕSRS § 152 lg 4 kohaselt hageja. Kinnistu ülevaatusega ei olnud võimalik tuvastada, et kinnistul paikneb reaalses kasutuses olev ja õiguslikul alusel püstitatud soojustorustik. Hageja eeldas enampakkumisel osalemisel ja lepingu sõlmimisel, et detailplaneeringu joonistel märgitud soojustrass oli likvideeritud, nagu planeering ette nägi. Kuna enne lepingu sõlmimist kostja poolt kinnistu kohta antud informatsioon ja lepingus sisalduv kinnitus ei andnud alust arvata, et kinnistul paikneb soojustorustik, siis ei saa väita, et hageja pidi olema teadlik asja lepingutingimustele mittevastavusest VÕS § 218 lg 4 tähenduses.

Hageja ei arvestanud lepingu sõlmimisel soojustorustiku ümbertõstmiseks tehtavate kulutustega. Lepingu mittevastavusest ja kulutuste sissenõudmisest teavitas hageja Keskkonnaministeeriumit 14.04.2010 kirjaga nr K-51. Kostja ei nõustunud kulutuste hüvitamisega, sest kostjale ei olnud teada soojustorustiku paiknemine kinnistul, kuna soojustorustik ei ole kantud maakatastri kitsenduste kaardile kinnisasja kasutamise kitsendust põhjustava objektina (Maa-ameti 07.06.2010 kiri nr 6.1-3/4404). 22.06.2006 kehtestatud detailplaneeringu joonisel oli märgitud likvideeritav soojustrass. Joonis oli koostatud rohkem kui kolm aastat enne enampakkumise väljakuulutamist, enampakkumise käigus kostja soojustrassi olemasolu ei avaldanud ja lepingus kinnitas teistele isikutele kuuluvate tehnovõrkude ja rajatiste puudumist, mistõttu oli hagejal põhjendatud alus eeldada, et joonisel paiknev soojustrass on likvideeritud. Lepingu p-i 2.1.8 kohaldamata jätmiseks ei ole seaduslikku alust ja kostja on müügilepingut rikkunud. Lisaks on kostja väidetes vastuolud kui kostja ei teadnud olulist lepingu eset iseloomustavat asjaolu, siis ei saanud kostja seda informatsiooni ka enampakkumismenetluses kättesaadavaks teha. Lepingutingimustele vastava asja üleandmise kohustus tuleneb VÕS § 217 lg-st 1. Tegemist ei ole formaalse nõudega. Kinnistu müüki korraldas kostja nimel Maa-amet, mis on maa müügi tehingutes suurimat kogemust omav ja enim ajakohast teavet valdav asutus Eestis. Hagejal oli põhjendatud alus tugineda lepingu sõlmimisel müüja kinnitusele tehnovõrkude puudumise kohta. Geodeetiline alusplaan, mis oli enne müügilepingu sõlmimist kättesaadav, kolme aasta tagust olukorda (selle alusel koostati 22.06.2006 kehtestatud detailplaneering). Kui 22.06.2006 detailplaneeringu joonisel märgitakse likvideerimisele kuuluv soojustrass, siis olukorras, kus müüja kinnitusel kinnistul soojustrassi ei asu, ei saa mõistlik ostja eeldada, et soojustrass kinnistul paikneb. Hageja on omandanud Suve tn 2 kinnistu, mille puhul kajastas planeeringu joonis samuti likvideerimisele kuuluva soojustrassi drenaaži, kuid kinnistu ostmise ajal oli soojustrassi drenaaž likvideeritud nagu planeeringus ette nähtud. Hageja eeldas, et ka vaidlusalusel kinnistul on olukord analoogne. Hageja vaatas enne lepingu sõlmimist vaidlusaluse kinnistu kohapeal üle, kuid soojustrassi nägemine ei olnud kinnistuga tutvumisel võimalik. Lepinguese oli Paldiski mnt poolt piiratud plankaiaga, maaüksusel oli pinnasehunnikuid ning kõrguslikult erines maaüksuse reljeef mitme meetri ulatuses. Kostja ei ole esitanud hagejale ühtegi aerofotot ega muid fotosid, mida saab lugeda info varjamiseks. Katastriüksuse plaan ei tõenda vastupidist. Kui kinnistul poleks soojustrassi või kui see oleks olnud kasutusest väljas, siis ei oleks hageja pidanud trassi ümbertõstmisega seotud kulusid kandma. Kulude kandmise vajadus tulenes kostjapoolsest lepingu rikkumisest. Soojustrassi ümbertõstmise kulude summas 137 385 eurot (käibemaksuta) ulatuses on hagejale tekitatud kahju (soojustrassi ehitus 118 738 eurot, tänavasulgemistasu 6580 eurot, tänavakatete taastamine 4200 eurot, ajutise katlamaja paigaldamisega seotud kulu ja järelevalve 7013 eurot, soojustrassi tühjendamisega seotud veekadude kompenseerimine 854 eurot). Hagejal on õigus nõuda kostjalt kuludokumentide alusel kahjuhüvitist VÕS § 115 järgi. Kuna kostja keeldus kahju hüvitamisest, nõuab hageja ka viivist. Kostja vastuväited hagile Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja tugines VÕS § 218 lg-le 4, mille kohaselt müüja ei vastuta asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel mittevastavusest teadis või pidi teadma, ning palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Keskkonnaministri 23.07.2009 käskkirjaga nr 1202 “Riigivara tasu eest võõrandamine” kuulutati välja korduv avalik enampakkumine Paldiski mnt 14 ja Saani tn kinnisasja müümiseks. Korduva müügi korraldajaks määrati Maa-amet, kes avaldas oma veebilehel enampakkumise kohta teate, milles märgiti, et Paldiski mnt 14 katastriüksus piirneb A ja B kategooria gaasitorustikuga ja ära oli toodud kitsenduste registri väljavõte, millel kajastuvad ainult maakatastris registreeritud

kinnisasjal paiknevad kitsendusi põhjustavad objektid. Eraldi oli välja toodud, et kinnisasi jääb Tallinna Linnavolikogu 22.06.2006 otsusega nr 234 kehtestatud Sügise tn, Toompuiestee ja Paldiski mnt piiratud kvartaliosa detailplaneeringu alasse ning esitatud oli detailplaneeringu, tehnovõrkude koondplaani (tehnovõrkude joonis) ja kehtestamise otsus seletuskirjaga. Lisatud oli, et täpsemat infot kinnisasja kasutuseesmärkide ja ehitustingimuste kohta saab Tallinna Linnaplaneerimise Ametilt (LPA). Kirjalik avalik enampakkumine viidi läbi 25.08.2009, kus ainsa pakkujana ostuhinnaga 13 160 001 krooni osales hageja. Keskkonnaministri 01.09.2009 käskkirja nr 1403 “Avaliku kirjaliku enampakkumise tulemuste kinnitamine” p-ga 1 kinnitati enampakkumise tulemused ja otsustati hagejaga sõlmida müügileping kinnisasja võõrandamiseks. Riik on enampakkumisel järginud avalik-õiguslikku menetluskorda ja teinud kogu vajaliku info lepingu eseme kohta kättesaadavaks. Enampakkumisest osavõtuga aktsepteeris hageja kõiki Paldiski mnt 14 ja Saani tn kinnisasja omandamise tingimusi. Tahteavalduse tõlgendamisel tuleb lähtuda tahteavalduse tegija tahtest ja nagu mõistlik isik seda mõistma pidi. Kuna hageja puhul on tegemist kinnisvaraarendajaga, on mõistlik eeldada, et arendaja oskab lugeda detailplaneeringu dokumente, sh jooniseid. Kui hageja materjalidega tutvumise ja täiendava info saamise võimalust ei kasutanud ning lähtus põhjendamatutest eeldustest, jättes nende tegelikkusele vastavuse kontrollimata, siis omandades kinnisasja, mille osas tal ei olnud täielikke andmeid ega ülevaadet, lõi ta ise endale ebaehtsa ettekujutuse omandatavast kinnisasjast ning on ise endale võtnud riisiko. Juhul, kui kinnisasjal asuva soojustrassi asukohta ei ole registrisse kantud, siis trassi asukoht on nähtav detailplaneeringu koostamise aluseks olevalt geodeetiliselt alusplaanilt, mille andmed on nähtavad planeeringu joonistel. Seda, et müüja on oluliseks lepingu objekti kajastavaks asjaoluks pidanud kehtestatud detailplaneeringut, näitab, et müüja on müügilepingu p-s 2.1.5 avaldanud, et lepingu esemeks olev kinnistu jääb 22.06.2006 kehtestatud detailplaneeringu alasse. Kostja möönab, et lepingu p 2.1.8 on eksitav, kuid tegu on igas kinnisasja müügilepingus sisalduva tüüplausega. Tulenevalt tehingute paljususest, võis jääda selle kinnisasja omaduste ja lepingu detailseks võrdlemiseks aega väheseks, kuid VÕS § 29 lg 2 järgi ei või lepingu tõlgendamisel olla aluseks ebaõige tähistus või väljendusviis, mida pooled kasutasid eksimuse tõttu. Olukorras, kus võrguettevõtjad on jätnud seaduse nõuded täitmata ega ole esitanud oma andmeid Maa-ameti kitsendusi põhjustavate objektide infosüsteemi, ei ole riigil võimalik vastavaid andmeid taasesitada. Ehitussektoris on üldteada, et kitsendusi põhjustavate objektide infosüsteem ei ole täielik ja AS Tallinna Küte ei olnud kuni 2012 kevadeni esitanud andmeid mitte ühegi temale kuuluva kitsendusi põhjustava objekti kohta maakatastriseaduse (MaaKatS) §-s 191 sätestatud kohustuste täitmiseks. Kuna tegemist on kõrge asustustihedusega ja pika ehitusajalooga Tallinna kesklinna piirkonnaga, on mõistlik eeldada erinevate maa-aluste rajatiste võimalikku olemasolu maatükil ja seda kontrollida ka juhul, kui maakatastri kitsenduste kaardilt ei nähtu tehnovõrke ja rajatisi. Hageja, teades ja märgates vastuolu lepingu p-de 2.1.5 ja 2.1.8 vahel, oleks hea tava põhimõtte kohaselt pidanud nii notarit kui kostjat sellest teavitama. Tallinna kesklinnas, ca 80 miljoni kroonise ehitusmaksumusega 66 korteri ja 6 äripinnaga elamu ja 2-korruselise maa-aluse parkla ehituse kavandamisel ei jäeta ühtki asjaolu tähelepanuta. Arusaamatu on, kuidas hageja ei märganud joonisel punase ristiga läbikriipsutatud trasse, mis detailplaneeringu elluviimiseks on vajalik likvideerida. Tõendatud on, et mõlemal lepingupoolel oli detailplaneeringu alusel tekkinud teadmine tehnorajatise olemasolust ja arvestades mõistlikkuse põhimõtet, siis on arusaadavalt tegemist eksimusega lepingu koostamisel ja p-s 2.1.8 väljendatud kinnitus ei peegelda poolte tegelikku tahet. Kuna müügileping sõlmiti hageja majandus- ja kutsetegevuses, siis ei saa hageja tugineda lepingu p-le 2.3.3. Hageja arendustegevus detailplaneeringu piirkonnas ei alanud mitte 30.09.2009 kostjalt kinnistu ostmisega, vaid juba aastal 2008. Kinnistusraamatu andmete kohaselt on hageja õiguseellane OÜ

Sherman omandanud kõnealuses piirkonnas juba varem mitmeid kinnistuid. Seega oli hageja planeeringust teadlik. Nii näiteks oli Suve tn 2 detailplaneeringu tehnovõrkude koondplaanilt näha, et soojustrass koos drenaažiga kulgevad Paldiski mnt 14 kinnistul paralleelselt pikki Paldiski mnt äärset krundi osa läbi Suve tn T2 kinnistu ning sealt edasi ka Suve tn 2 kinnistule. Sama planeering nägi ka ette Suve tn 2 kinnistul oleva soojustrassi drenaaži likvideerimist. Kostja ei ole hagejale kahju tekitanud. Detailplaneeringu elluviimise käigus ei toimunud likvideerimisele kuulunud soojustrassi ümberpaigutamine Paldiski mnt 14 ja Saani tn kinnisasjal, vaid uue lahenduse realiseerimine. Pealegi olid lepingu esemeks oleval maatükil paiknevad soojustrassid ja soojustrassi kambrid silmaga nähtavad, mida tõendab 02.05.2008 Suve tn ja Paldiski mnt nurgalt tehtud foto ning aeropildistamise ja laserskaneerimise andmete põhjal tehtud kõrguslik varjutuspilt. Soojustrasside asukoht kajastub ka katastriüksuse asukoha plaanil. Kinnisasja üle vaadetes pidi hageja veenduna, et müügi esemel ei olnud teostatud mingeid töid. 14.04.2010 hageja teatas, et soojustrassi ümbertõstmise kulu võib olla 31 950 eurot. 02.11.2011 esitatud kahju hüvitamise nõudes oli summa kasvanud 137 385 euroni, kerkides seega aastaga üle nelja korra. Kinnistut läbinud soojustrass oli kolmandale isikule kuulunud magistraalsoojustrass, seega, et kinnistuid saanuks üldse hoonestama hakata, oli arendajal kohustus eelnevalt valmis ehitada uus eelisoleeritud soojustrass. Hageja viis soojustrassi asukoha muutmisel ellu oma ärihuvid, mis tähendas ka suuremaid kulutusi. Antud juhul on projekteeritud uus soojustrass ning on võimalik, et hageja ei suutnud ette näha kulude kasvu, mille on aga tinginud see, et hageja on valinud detailplaneeringujärgsest lahendusest erineva lahenduse. Kolmanda isiku seisukoht Kolmas isik palub jätta hagi rahuldamata. Kolmas isik nõustus kostjaga, et hageja oli kinnistu müügilepingu sõlmimise ajal teadlik ostetaval kinnistul olemasolevast kaugküttevõrgust ja asjaolust, et selle asemel tuleb ehitada uus torustik detailplaneeringu elluviimisel. Hageja nõue on alusetu, kuna hageja seaduslik esindaja kinnitas 15.01.2013 istungil kostja esindaja küsimustele vastates, et nägi enne müügilepingu sõlmimist kinnistu dokumentidega tutvumisel detailplaneeringu kaardilt, et seal on ette nähtud uue torustiku ehitus ja sellele servituudi seadmise vajadus ning et olemasoleva toru ärakoristamine ei olnud mingi kulu, sest hoone ehituseks tuli nagunii samast kohalt pinnas ära kaevata. Kaugküttetorustiku, mis on ehitatud enne 01.04.1999 (nagu seda oli Paldiski mnt 14 torustik), talumise kohustus tuleneb seadusest - AÕSRS § 152 lg 2. Seega kinnistu igakordsel omanikul oli kuni kaugküttevõrgu ümberpaigutamiseni kohustus kaugküttevõrku taluda ka ilma seda kinnistusraamatusse kandmata. Samas oli kinnistu omaniku õigus AÕS § 158 lg 5 kohaselt nõuda torustiku ümberpaigaldamist, kui kinnistu omanik hüvitab sellega seotud kulud. Kinnistu müügileping sõlmitakse kinnistusraamatus olevate andmete alusel ja maakatastris olevad kanded ei oma kinnistu võõrandamisel õiguslikku tähendust (MaaKatS § 11). Alternatiivina oleks saanud kinnistule ehitada hoone viisil, et toru oleks jäänud samasse kohta, aga sellist ülesannet projekteerijale omaniku poolt ei püstitatud. Kolmas isik ei ole kedagi kohustanud toru ümber tõstma, vaid on lubanud omaniku soovil temale seaduslikul alusel kuuluvat kaugküttevõrku ümber paigaldada, kui selleks on mõistlik tehniline lahendus ning ümbertõstmisest huvitatud isik on nõus tasuma ümbertõstmise kulud. Väär on kostja väide, et ta ei teadnud kaugküttevõrgu paiknemisest kinnistu müümisel. Kuna tänaseni puudub MaaKatS § 8 lg-s 7 märgitud loetelu dokumentidest, mille alusel katastrisse kandeid tehakse, ei saa kostja kolmandale isikule ette heita nimetamata dokumentide esitamata jätmist. Maakatastrit peab Maa-amet. Kolmas isik ei saanud mõjutada kohalikku omavalitsust, kui

see pidas mittevajalikuks jätta kaugküttevõrgu kohta Maa-ametile andmed esitamata. Eesti Vabariigi nõusolekut ei ole Paldiski mnt 14 kinnistule ehitatud soojustorustikul sel põhjusel, et Eesti Vabariik taasiseseisvus 20.08.1992, kuid kaugkütte renoveerimist alustati varem. Kolmas isik pidi esitama andmed kaugküttevõrgu kohta ehitisregistrisse hiljemalt 01.04.2009, kuid selle keerukuse tõttu peatas Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium andmete vastuvõtmise ja andmed said suures mahus ehitisregistrisse alles kevadel 2010. Ka kolmanda isiku arvates on hageja nõutava kahju suurus tõendamata. Arusaamatu on tänavakatete taastamise ja tänavasulgemise kulu hüvitamise nõue. Kaugküttevõrgu ümberehituse maksumuse hüvitamist nõutakse osaliselt, kuid osa suurust ei ole põhjendatud. Maakohtu otsus Harju Maakohus rahuldas hagi osaliselt ja mõistis Eesti Vabariigilt (Keskkonnaministeeriumi kaudu) välja põhivõlgnevuse 136 531 eurot, hagi esitamise ajaks (30.11.2011) sissenõutavaks muutunud viivise 841 eurot ning viivise põhinõudelt VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras alates 01.12.2011 kuni põhinõude täieliku tasumiseni. Maakohus jättis menetluskulud 99,36% ulatuses kostja ja 0,64% ulatuses hageja kanda (TsMS § 163 lg 1). Poolte vahel puudub vaidlus, et Keskkonnaministri 23.07.2009 käskkirjaga nr 1202 “Riigivara tasu eest võõrandamine” kuulutati välja korduv avalik kirjalik enampakkumine kinnisasja Paldiski mnt 14 ja Saani tn müümiseks ning Keskkonnaministri 01.09.2009 käskkirja nr 1403 „Avaliku kirjaliku enampakkumise tulemuste kinnitamine“ alusel kinnitati nimetatud kinnisasja enampakkumise võitjaks hageja müügihinnaga 13 160 001 krooni. Lähtudes riigivaraseadusest (RVS), Vabariigi Valitsuse 01.08.1995 määrusega nr 286 kinnitatud „Riigivara võõrandamise korrast“ ning 30.09.2009 notariaalselt koostatud ja tõestatud kinnistu müügilepingu, asjaõiguslepingu ja kinnistamisavaldusest müüs kostja hagejale kinnisasja, mis on kantud Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr 24357101, katastritunnus 78408:802:0025, sihtotstarve elamumaa 90%, ärimaa 10%, asukoht Harjumaa, Tallinn, Põhja-Tallinna linnaosa, Paldiski mnt 14, pindala 2433 m2; katastritunnus 78408:802 :0032, sihtotstarve transpordimaa 100%, asukoht Harjumaa, Tallinn, Põhja-Tallinna linnaosa, Saani tn, pindala 825 m2. Riigivara valitsejana oli riigivara registrisse kantud Keskkonnaministeerium ning müüki viis läbi Maa-amet. Pooled ei vaidle selle üle, et lepingu p-s 2.1.8 on kirjutatud, et lepingu esemel ei paikne käesolevas lepingus nimetamata kolmandatele isikutele kuuluvaid ehitisi, teid, liine, tehnovõrke ega -rajatisi (nii maapõues asuvaid kui maapealseid). Pooled vaidlevad selle üle, kas vaatamata 30.09.2009 lepingu p-s 2.1.8 sätestatule oli hageja teadlik kinnistul paiknevast likvideeritavast soojustrassist ning kas kostja on tekitanud hagejale kahju. Kohtule esitatud Maa-ameti 07.06.2010 kirjas nr 6.1-3/34404 Maa-amet teatas hagejale, et Maa-ametil puudus informatsioon Paldiski mnt 14 kinnistul asuva soojustorustiku kohta kinnistu enampakkumise menetluse ajal ning kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimise ajal. Sellest tulenevalt ei märgitud vastavat informatsiooni 28.07.2009 Maa-ameti kodulehel avaldatud enampakkumisteates ning 30.09.2009 kostja ja hageja vahel sõlmitud kinnistu müügilepingus. Kohus leidis, et hagejal puudus võimalus teha visuaalsel vaatlusel kindlaks, kas soojustrass on kinnistul jätkuvalt alles, kuna tegemist oli maa-aluse rajatisega. Ka olukorras, kus kinnistu pinnavormid ja taimestik viitasid asjaolule, et kinnistult ei ole kõnealust trassi hiljuti eemaldatud, ei saanud hageja üksnes vaatlemise teel teha kindlaks, et tegemist on töökorras soojatrassiga. Nii hageja kinnisvaraarendajana kui Eesti Vabariigi nimel kinnisvara müüja esindajana tegutsenud Maa-amet on mõlemad oma ala professionaalid ja seega lisaks enampakkumise läbiviimisele pidi ka 30.09.2009 poolte sõlmitud lepingu p 2.1.8 vastama poolte tegelikule tahtele selle tekstis väljendatud sõnastuses.

Olukorras, kus kostja ise ei olnud talle kuuluval kinnistul asuvate soojustrasside olemasolust teadlik ning kinnitas nende puudumist kirjalikus lepingus, ei saanud vastavat teadmist eeldada ka hagejalt. Sellest tulenevalt on põhjendamatud kostja viited asjaoludele, et hageja oli ehitusvaldkonnas pädev isik ning tal oli võimalus tutvuda kõigi kinnistu seisukorda puudutavate materjalidega ja selle tegemata jätmisel võttis hageja ise omale vastava riisiko. Kõik kinnistut puudutavad andmekandjad olid kättesaadavad ka kostjale, kuid vaatamata sellele ei olnud kostja soojatrasside olemasoluga kursis. Kostja ei saanud lepingu sõlmimisel nõuda hagejalt suuremat tähelepanelikkust või hoolikust, kui temal endal esines. Tunnistaja K K on andnud 15.01.2013 istungil ütlusi, et tunnistaja vaatas kostja esindajana lepingu sõlmimisel üle ka kostja kinnitused lepingu eseme kohta. Seega ei saanud vastava sätte olemasolu kõnealuses lepingus olla eksitus või kostja jaoks teadmata asjaolu. Seega ei ole kostja tõendanud, et hageja oli või pidi olema teadlik soojatrasside olemasolust, mistõttu ei esine VÕS § 218 lg 4 kohaldamise eeldusi, s.t kostja ei vabane vastutusest asja lepingutingimustele mittevastavuse eest põhjendusel, et hageja teadis või pidi teadma lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust. Eelnevaga on tuvastatud, et kostja on ostu-müügilepingu p-i 2.1.8 rikkunud ja ei ole esitanud asjaolusid, mis võimaldaksid asuda seisukohale, et rikkumine oli vabandatav. Hageja nõue kahju hüvitamiseks on põhjendatud seoses järgmiste töödega: soojatrassi ehitus (materjalide maksumus, kaeve- ja montaažitööd) 1 857 839 krooni ehk 118 738 eurot; tänavasulgemistasu 102 960 krooni ehk 6580 eurot; tänavakatete taastamine 65 720 krooni ehk 4200 eurot; ajutise katlamaja paigaldamisega seotud kulud, AS-i Tallinna Küte järelevalve kulud 109 731 krooni ehk 7013 eurot. Vastavate kulude tekkimise kohta on hageja esitanud tõendid. Nimetatud kulud on põhjendatud, kuna need olid vajalikud töötava soojatrassi, mida kinnistul olema ei pidanud, ümbertõstmiseks. Kostja käitumise ja hagejale kahju tekkimise vahel on põhjuslik seos, kuna kostjapoolse lepingurikkumiseta ei oleks hagejal vastavaid kulusid tekkinud. Põhjendamatu on kostja väide, et hageja ei kandnud kahju, kuna tekkinud kulutused arvestatakse ümber müüdavate korterite hinna sisse. Hagejal on õigus nõuda korterite eest nende turuväärtusele vastavat hinda, kuid see ei tähenda, et hageja saaks kõnealuse hinna arvelt kompenseerida seoses soojatrassi ümbertõstmisega tekkinud kulutusi. Hageja nõue tuleb rahuldamata jätta seoses soojustrassi tühjendamisega seotud veekadude kompenseerimisega AS-ile Tallinna Küte summas 13 363 krooni ehk 854 eurot, kuna selle kulu esinemise kohta ei ole hageja tõendeid esitanud. Kokku tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista põhivõlgnevus 136 531 eurot. Hageja taotles kostjalt ka viivise väljamõistmist. Kostja jäi kohustuse täitmisel viivitusse 02.11.2011, s.o päeval, kui hageja teatas kostjale kahju hüvitamise nõudest. Hageja taotles viivist VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras, mis oli 8,25% aastas, s.o 0,022% päevas. Hagi esitamise ajaks (30.11.2011), oli kostja olnud viivituses 28 päeva, mis tähendab, et kostjalt tuleb välja mõista viivis (136 531 x 0,00022 x 28) = 841 eurot. Kokku tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista 137 372 eurot. Samuti tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista viivis põhinõudelt VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras alates 01.12.2011 kuni põhinõude täieliku tasumiseni. Apellatsioonkaebus Kostja palub apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada osas, millega hagi rahuldati ja jäeti menetluskulud kostja kanda. Kostja palub teha uue otsuse, millega jätta hagi täies ulatuses rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Maakohus on rikkunud TsMS § 436 lg-t 1 ja lg-t 7 ning § 438 lg-t 1. Kuivõrd kohus on hagiavalduse rahuldanud, siis pidi kohus otsuse tegemisel tuvastama VÕS § 217 lg 1 kohaldamise aluseks olevad asjaolud ja põhjendama, miks ei ole VÕS § 218 lg 4 kohaldatav. Poolte seisukohtade tsiteerimine ei ole otsuse põhjendus. Otsusest ei ole võimalik aru saada, miks kohus hagi rahuldas. Kohus ei ole märkinud, milliste otsuses tsiteeritud väidetega ta nõustub või mitte. Otsuses tehtud järeldused ei tulene loogiliselt asjas esitatud

tõenditest ning otsuses on analüüsitud üksnes mõnda asjas esitatud tõendit. Maakohus ei ole otsuse põhjendavas osas märkinud, et ta ei nõustu kostja ja kolmanda isiku väidetega, kuid ometigi on kohus otsuse resolutsioonis hagi valdavas osas rahuldanud. Seega esineb vastuolu otsuse põhjendava osa ja resolutsiooni vahel. Maakohus on ebaõigesti kohaldanud VÕS § 217 lg-t 1 ja lg 2 p-te 1 ja 4, leides, et menetluses on tuvastatud, et kostja on müügilepingu p-i 2.1.8 rikkunud. AS-ile Tallinna Küte kuuluva soojatrassi paiknemine kinnistul oli lepingu objekti kokkulepitud omadus. Kuivõrd detailplaneeringu tehnovõrkude joonisel on tähistatud AS-ile Tallinna Küte kuuluv soojatrass, siis on vaidlusaluse soojatrassi paiknemine kinnistul märgitud ja hagejale teatavaks tehtud läbi müügilepingu p-s 2.1.5 toodud viite kinnistu jäämise kohta 22.06.2006 kehtestatud detailplaneeringu alasse. Eeltoodust tuleneb, et pooled ei ole leppinud kokku, et kinnistul soojatrassi ei paikne ning soojatrassi paiknemine Paldiski mnt 14 ja Saani tn kinnisasjal ei ole selle kinnistu kokkulepitud omaduse puudumine. Müügilepingu objektiks oleva kinnistu kokkulepitud omadused sisalduvad, lisaks müügilepingule, enampakkumise materjalides. Kinnistu puuduseks ei ole omadus, mille kostja on müügile eelnevas menetluses teatavaks teinud ja millega hageja on nõustunud. Maakohus on rikkunud TsMS § 436 lg-t 1 ja § 442 lg-t 8, kuna ei ole käsitlenud kostja väidet, mille kohaselt ostis hageja kinnistu enampakkumisel. Maa enampakkumisega müük kuni ostumüügilepingu sõlmimiseni on reguleeritud avalik-õigusliku menetluskorrana (3-4-1-10-00). RVS § 31 lg 1 kohaselt on riigivara avalik enampakkumine müügiviis, kus ostu-müügileping sõlmitakse isikuga, kes nõustub kehtestatud müügitingimustega ja pakub kõige kõrgemat hinda. Seega aktsepteeris hageja enampakkumise tingimused ja kinnistu omadused juba 25.08.2009, mil ta esitas avalduse enampakkumisel osalemiseks ning tegi pakkumise Paldiski mnt 14 ja Saani tn kinnisasja ostuks. Hageja on avalduses kinnitanud, et ta on tutvunud ja nõustub enampakkumise läbiviimise tingimustega. Seeläbi on hageja nõustunud omandama kinnisasja, mille omadused olid toodud enampakkumise materjalides. Olukorras, kus müügilepingus on säte, mis on formaalselt vastuolus enampakkumisel avaldatu ja lepingu muude sätete sõnastusega, pidi kohus tuvastama, kas pooled on enampakkumisel saavutatud kokkulepet muutnud. Nimetatu oleks tähendanud keskkonnaministri 01.09.2009 käskkirja nr 1403 kehtetuks tunnistamist, kuivõrd vastupidisel juhul ei oleks tagatud pakkujate võrdse kohtlemise printsiibi järgimist pakkumismenetluses. Olukorras, kus menetluses ei leidnud tuvastamist, et pooled saavutasid hiljem enampakkumisel avaldatust erineva kokkuleppe, pidi kohus kinnistu kokkulepitud omaduste sisustamisel lähtuma enampakkumisel avaldatust. Kuivõrd enampakkumisel avaldatud detailplaneeringu joonistelt nähtub, et Paldiski mnt 14 ja Saani tn kinnisasjal paikneb soojatrass ja hageja tegi pakkumuse kinnistu ostuks nimetatud materjalidele ja teadmistele tuginedes, siis ei ole AS-ile Tallinna Küte kuuluva soojatrassi paiknemine kinnistul asja puuduseks VÕS § 217 lg 2 p-de 1 ja 4 tähenduses. Kohus on oluliselt rikkunud TsMS 436 lg-t 1 ja § 442 lg-t 8, jättes poolte tegeliku tahte müügilepingu p-i 2.1.8 sõnastamisel VÕS § 29 lg 5 alusel välja selgitamata. Arvestades, et hageja, kelle põhitegevusalaks on elamute ja mitteeluhoonete ning vee-, gaasi- ja kanalisatsioonitrasside jm ehitus, on erialaseid teadmisi omav isik, siis tuleb tahteavalduse tõlgendamisel lähtuda sellest, kuidas kinnisvaraarendajast mõistlik isik pidi enampakkumise teatest ja selle koosmõjust müügilepingu p-dega 2.1.8 ja 2.1.5 aru saama. Seega on põhistatud väide, et hageja osales enampakkumisel ja tegi pakkumise teadmisel, et ostetaval kinnisasjal paikneb mh AS-ile Tallinna Küte kuuluv soojatrass. Samuti oli hagejale teada, et detailplaneeringu elluviimiseks on vaja muuta olemasolevate kommunikatsioonitrasside, sh soojatrassi asukohta. Lepingu tõlgendamisel võib kalduda kõrvale lepingus kirjapandust, kui on välja selgitatud poolte tegelik eesmärk ja arusaamine endale lepinguga võetud kohustustest.

Enampakkumise teates oli märgitud, et osundatud on vaid neile kitsendusi põhjustavatele objektidele, mis on registreeritud maakatastris. Ehitussektoris on üldteada, et Tallinnas pole kõik trassid maakatastris registreeritud. Kuna hagejale olid detailplaneeringu joonised kättesaadavad, siis ei olnud tal mingit põhjust eeldada, et Tallinna kesklinnas asuval krundil pole muid kitsendusi põhjustavaid objekte, kui on registreeritud maakatastris. Lepingu tõlgendamisel on oluline ka see, millised lepingu objektile esitatavatest nõuetest olid teada teisele poolele, kas lepingupool oli spetsialist ning millised on spetsialistilt oodatavad kohustused ja esitatavad nõuded (3-2-1-56-02). Kuna on tõendatud, et pooltel oli detailplaneeringu alusel teadmine soojatrassi olemasolust ja arvestades mõistlikkuse põhimõtet, siis on arusaadav, et müügilepingu p-s 2.1.8 toodud kinnitus ei peegelda poolte tegelikku tahet. Eeltoodust tulenevalt on tuvastatud, et lepingupoolte tahe müügilepingu p-i 2.1.8 sõnastamisel ei olnud kinnituse andmine, et kinnistul ei paikne soojatrassi. Seega kostja ei ole rikkunud müügilepingu tingimusi VÕS § 217 lg 2 p-de 1 ja 4 tähenduses. Hageja ja kostja saavutasid juba enne müügilepingu notariaalselt vormistamist kokkuleppe müügilepingu objekti kõigis olulistes tingimustes, s.h lepingu objekti omadustes ning pooled ei ole enampakkumisel saavutatud kokkulepet muutnud. Kostja vastutus kinnistu lepingutingimustele mittevastavuse eest on välistatud isegi juhul, kui kohus tuvastab, et kinnistu ei vastanud lepingutingimustele. Vaidlus puudub selles, et detailplaneeringu tehnovõrkude koondplaanil (tehnovõrkude joonisel) on kajastatud AS-ile Tallinna Küte kuuluv soojatrass, mis joonisel on märgitud läbikriipsutatult ja tähistatud tingmärgiga “likvideeritavad trassid“. Hageja seadusjärgse esindaja 15.01.2013 istungil antud ütlustega on tõendatud, et enampakkumiseks ettevalmistumisel tutvus hageja detailplaneeringu joonistega. Seega hageja nägi joonistelt, et kinnistut läbib soojatrass. Kuna enampakkumise materjalide juures puudusid andmed väljastatud ehituslubade kohta trasside lammutamiseks, siis ei saanud hagejal tekkida arusaama, et soojatrass on likvideeritud. Kostja ei ole ka enampakkumisel ega müügilepingu sõlmimisel kinnitanud, et detailplaneeringu elluviimisega on alustatud ja trassid likvideeritud ja/või ehitatud uued trassid. Seega oli asjakohatu hageja väide, et likvideeritav trass võis olla likvideeritud, kuna detailplaneeringu kehtestamisest oli möödunud enam kui 3 aastat. Nimetatud väide on ka vastuoluline, kuna toimiva soojatrassi likvideerimise eelduseks on uue ühenduse loomine, kuid hageja ei väida, et ta arvas, et uued trassid on juba ehitatud. Hageja eeltoodud väidet ei saa pidada ka tõsiseltvõetavaks, kuna sel juhul on arusaamatu, miks ei esitanud hageja kostja vastu nõuet kahju hüvitamiseks, kuna ostetud kinnistul ei paikne hooneid ega teisi tehnotrasse, mille paiknemise näeb ette detailplaneering. Asjaolu, et hageja leiab, et üksnes üks detailplaneeringu joonisel likvideeritavana märgitud rajatis on likvideeritud ja ülejäänud osas vastab detailplaneeringu joonisel kavandatu reaalsele olukorrale, viitab sellele, et tegelikkuses oli hageja soojatrassi paiknemisest kinnistul teadlik. Maakohus jättis tähelepanuta kostja väite, mille kohaselt olid silmaga nähtavad maatükil paikneva soojatrassi kambrite malmist kaevukaaned koos viimaste ümber valatud betoonkraedega. Hageja tunnistab vastavalt müügilepingu p-dele 2.3.2 ja 2.3.3, et ta on lepingu eseme üle vaadanud enne müügilepingu sõlmimist. Seega on hageja teadlik, et detailplaneeringut ei ole realiseeritud. Nimetatud asjaolu tõendas kostja 02.05.2008 tehtud fotoga ning aeropildistamise ja laserskaneerimise andmete põhjal tehtud kõrgusliku varjutuspildiga. Kuna osa krundi pinnast oli oluliselt madalam ümbritsevast maapinnast, siis oli soojatrass koos drenaažiga ja soojuskambrite olemasolu ning asukoht selgelt tuvastatav. Selles, et müügi esemel ei ole teostatud mingeid töid, sh trasside ümberehitust, sai ja pidi hageja veenduma kinnisasja üle vaadates. Asjaolu, et detailplaneeringus on soojatrass tähistatud “likvideeritavana“, saabki tähendada ainult seda, et detailplaneeringu elluviimiseks tuleb olemasolev soojatrass detailplaneeringu elluviijal likvideerida.

Hageja teadmist soojatrassi olemasolust kinnitab ka asjaolu, et hageja on enne müügilepingu sõlmimist omandanud detailplaneeringu alasse jäävaid kinnistuid. Hageja moodustati OÜ Sherman ja OÜ Otsa & Herman Grupp 30.09.2008 ühinemisotsusega. OÜ Sherman omandas 10.11.2008 tehingutega BIH Toompargi OÜ-lt Paldiski mnt 12, Paldiski mnt T21, Paldiski mnt 10, Paldiski mnt T20 ja Suve tn T3/3 kinnisasjad ning alates 11.06.2009 oli nende kinnisasjade omanikuks hageja, kes moodustas neist vastavalt Suve tn 2 ja Suve tn T3/3 kinnisasjad. Hageja omandas 19.08.2009 tehinguga Eesti Vabariigilt Suve tn 4 kinnisasja. Hageja ja tema õiguseellase seotus kõnealuse piirkonnaga on tõendatud ka Tallinna Linnavalitsuse 30.09.2009 korraldusega nr 1579-k “Suve tn 4 katastriüksuse aadressi muutmine ja sihtotstarvete määramine PõhjaTallinnas”, milles on öeldud, et aadresside muutmine ja sihtotstarvete määramine toimub kooskõlas detailplaneeringuga ning tulenevalt hageja 14.09.2009 avaldusest. Seega oli hageja enne müügilepingu sõlmimist tutvunud põhjalikult detailplaneeringuga ja kinnistutega. Kohus on andnud ebaõige hinnangu kostja ametniku 07.06.2010 kirjas nr 6.1-3/4404 väljendatule. Kirjas toodud väide, mille kohaselt kostja ei teadnud soojustrassi paiknemisest kinnistul, on ümber lükatud teiste asjas esitatud tõenditega. Kuivõrd detailplaneeringu tehnovõrkude joonisel on ASile Tallinna Küte kuuluv soojatrass tähistatud tingmärgiga “likvideeritav trass“, siis oli kostja trassi olemasolust teadlik läbi detailplaneeringu. VÕS § 218 lg 4 kohaselt on oluline, mida pidi müügilepingu sõlmimisel teadma ostja, s.o hageja. Müüja teadmine ei ole normi kohaldamisel määrav. VÕS § 218 lg-s 4 sätestatud vastutusest vabastav asjaolu kohaldub ka olukorras, kus müüja ise mittevastavusest ei tea, kuid sellest on teadlik ostja. Seega oli kostja vastutus igal juhul VÕS § 218 lg 4 kohaselt välistatud. Eelduseks, et Paldiski mnt 14 ja Suve tn 2 kinnisasju saanuks üldse hoonestama asuda, oli arendaja kohustus eelnevalt valmis ehitada uus eelisoleeritud soojatrass. Seega pidi hageja igal juhul ja sõltumata müügilepingu p-s 2.1.8 sätestatust, kandma kulutused seonduvalt uue soojatrassi väljaehitamisega. Kostja saab vastutada üksnes nende kulutuste eest, mida hageja oleks pidanud tegema nimetatud kinnisasjal paikneva soojatrassi likvideerimiseks. Müügilepingu rikkumisega ei ole põhjuslikus seoses kulutused, mida hageja oleks pidanud tegema igal juhul. Menetluses leidis tuvastamist, et tulenevalt hageja ja AS-i Tallinna Küte kokkuleppest on projekteeritud uus soojatrass. Hageja on oma nõude tõendamiseks esitanud AS-iga Tallinna Küte sõlmitud ehituse alltöövõtulepingu nr 3800-1, mille p 2.15 näeb ette, et vana kaugküttevõrgu demonteerimine pärast uue kaugküttevõrgu valmimist ja ühendamist on AS-i Tallinna Küte kohustus. Lepingu regulatsioonist tulenevalt ei ole hageja kohustatud maksma AS-ile Tallinna Küte nimetatud tööde eest tasu ja tasu maksmise kohustust ei kajasta mitte ükski lisatud tõend. Seega ei ole hageja kandnud mitte mingit varalist kahju seonduvalt müügilepingu väidetava rikkumisega. Kuivõrd hageja ei nõudnud kostjalt soojatrassi eemaldamisega seotud kulutuste hüvitamist, vaid uue soojatrassi rajamisega seotud kulutuste hüvitamist, siis puudus väidetava kahju ja müügilepingu rikkumise vahel põhjuslik seos. Kohus on jätnud käsitlemata ka kolmanda isiku poolt esitatud vastuväited, mille kohaselt kolmas isik ei esitanud nõudmist soojatrassi ümbertõstmiseks. Hagi rahuldamisega luuakse olukord, kus kostja hüvitab hagejale kulutused, mida hageja oleks pidanud tegema igal juhul ja sõltumata müügilepingu p-i 2.1.8 sõnastusest. Seega hagi rahuldamise tagajärjeks on hageja rikastumine. Vastus apellatsioonkaebusele Hageja palub jätta kostja apellatsioonkaebuse rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. Väite, et soojatrassi paiknemine kinnistul oli kinnistu kokkulepitud omadus, esitas kostja esmakordselt apellatsioonkaebuses, mistõttu tuleb ringkonnakohtul see jätta tähelepanuta (TsMS § 652 lg 4). Varem tugines kostja oma vastuväidetes hoopis VÕS § 218 lg-le 4.

Ringkonnakohtu otsuse põhjendus Tsiviilkolleegium, tutvunud toimiku materjaliga, leidis, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust Harju Maakohtu otsuse tühistamiseks. Kooskõlas TsMS § 657 lg 1 p-ga 1 tuleb maakohtu otsus jätta muutmata ning apellatsioonkaebus rahuldamata. Kuna ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu otsuse põhjendustega, siis tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6 ta neid ei korda. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib kolleegium alljärgmist. Ringkonnakohus ei nõustu apellandi väitega, et kaevatavast kohtuotsusest ei ole võimalik aru saada, miks kohus hagi rahuldas. Maakohus on otsuses piisavalt selgelt tuvastanud, milliste asjaolude üle pooled vaidlevad ning miks ta ei nõustu kostja väidetega. Kui kohus on ka eksinud põhjenduste loogilise järjestuse vastu, on siiski üheselt mõistetav, miks maakohus leidis, et hagi tuleb olulises osas rahuldada. Ka see, et kohus ei ole kõiki tõendeid üksikult eraldi käsitlenud, ei võimalda järeldada menetlusõiguse normi rikkumist. Kohtuotsusest nähtuvalt on kohus tõendite kogumile antud hinnangu põhjal leidnud, et kostja on müügilepingu punktis 2.1.8 antud kinnitust rikkunud. Kohtule esitatud tõendite põhjal ei olnud võimalik järeldada, et poolte vahel oli kokku lepitud vaidlusaluse soojustorustiku paiknemine kinnistul, nagu väidab apellant („... pooled ei ole leppinud kokku selles, et lepingu objektiks oleval kinnistul soojatrassi ei paikne ...“), ning seetõttu ei ole torustiku kinnistul paiknemine kokkulepitud omaduse puudumine. Asjaolu, et kinnistu asus 22.06.2006 kehtestatud detailplaneeringu alas, millist viidet sisaldas ka müügilepingu punkt 2.1.5, ei võimalda järeldada, et hagejale kui ostjale oli teada, millistel tingimustel on tal tegelikult võimalik kinnistut kasutada. Soojustorustiku ümberpaigutamiseks vajalikke kulutusi ei olnud detailplaneeringu andmeid teades siiski võimalik ette näha. Detailplaneeringu jooniselt nähtub küll „likvideeritavaks“ nimetatud soojustorustiku asukoht 2006. a, kuid selle põhjal ei olnud hagejal alust järeldada, et lepingu punktis 2.1.8 sisalduv kinnitus ei vasta tõele. Õige on küll kaebuse väide, et kehtestatud detailplaneering mõjutas tõenäoliselt kinnistu hinda, kuid seda ilmselt müüja kasuks. Eelneva põhjal tuleb asuda seisukohale, et maakohus ei eksinud kui leidis, et müügilepingu punktide 2.1.8 ja 2.1.5 tõlgendamine omavahelises koostoimes ei muuda lepingu punkti 2.1.8 tegelikku sisu. Detailplaneering, mille peamine tähtsus seisneb krundi (kinnistu) ehitusõiguse määratlemises, ei ole dokumendiks kinnistu tegeliku seisukorra kirjeldamisel. Kokkulepet, et kinnistu peab vastama konkreetses planeeringu dokumendis kajastatud tingimustele, pooled ei sõlminud. Nõustuda ei saa kostja käsitlusega, et hageja teadmist soojustorustiku olemasolust kinnitab ka see, et lepingu eseme välisel vaatlusel oli näha, et mingeid kaeve- või muid töid ei olnud kinnistul aastaid, kindlasti aga pärast 2006. a, teostatud (seega pidi likvideerimisele kuuluv soojustorustik paiknema jätkuvalt endises asukohas). Kohtul ei olnud põhjust kahelda hageja kinnituses, et tal ei olnud andmeid selle kohta, et kõnealuse soojustorustiku puhul, kui see ka kinnistul paikneb, võiks tegemist olla töötava süsteemiga (ning et mittetöötava torustiku eemaldamise kulud oleksid suhteliselt tühised). Hageja muutis kohtu jaoks usutavaks faktilise asjaolu, et vana torustiku asemel uue rajamine tõi kaasa kulutused, mida ei olnud võimalik lepingu sõlmimisel ette näha (ehitise rajamisel ja selle ühendamisel kaugküttesüsteemiga võis eeldada liitumispunkti kinnistu piiril, milleni viiv torustik on kordades lühem praegusest rajatisest). Kolleegium ei nõustu kaebuse väitega enampakkumismenetluse kohta, millest nähtuvat, et hageja aktsepteeris enampakkumise tingimusi ja seega kinnistu omadusi. Pooled sõlmisid müügilepingu 30.09.2009 ning vastavalt seadusele pidi see sisaldama kõiki tehingu tingimusi. Antud juhul ei sõlmitud lepingut pakkumisele nõustumuse andmisega VÕS § 10 tähenduses, sest selle välistas kinnistu müügilepingule ja asjaõiguslepingule sätestatud notariaalse tõestamise nõue. Pealegi ei ole kostja tõendanud, et enampakkumise käigus kokku lepitu erines 30.09.2009 lepingudokumendis kokkulepitust (et kostja oleks hagejale avaldanud, et kinnistul paikneb AS-le Tallinna Küte kuuluv soojustorustik). Detailplaneeringu joonise põhjal ei saanud hageja teha kostja väidetud järeldust.

Ringkonnakohtul ei ole alust järeldada, et maakohus oleks menetlusnorme rikkudes jätnud poolte tegeliku tahte müügilepingu punkti 2.1.8 sätestamisel VÕS § 29 lg 5 alusel välja selgitamata. Lepingu tõlgendamisel võib kõrvale kalduda lepingus kirjapandust, kuid seda vaid juhul, kui poolte tegelik eesmärk ja arusaamine lepinguga võetud kohustustest on konkreetsest lepingutingimusest erinev. Tõlgendamist reguleerivad õigusnormid ei võimalda anda tõlgendamise kaudu lepingu sättele sellist sisu, mis on lepingu teksti sõnastusega (seega ka poolte lepingus väljendatud tahtega) vastuolus. Kohtul ei olnud alust pidada nimetatud lepingusätet ekslikuks või poolte tegeliku tahtega vastuolus olevaks. Vastupidine järeldus ei oleks kooskõlas ka muude tõenditega. Nii näiteks on kohus siinjuures viidanud põhjendatult Maa-ameti 07.06.2010 kirjale, samuti tunnistaja K Kännu ütlustele, mille kohaselt lepingu riigi nimel sõlminud asutus ei teadnud lepingu sõlmimise ajal soojustorustiku paiknemisest kinnistul. Müügilepingu punkt 2.1.8 nägi kinnistu omadusena üheselt ette, et kolmandatele isikutele kuuluvad tehnorajatised puuduvad. Lepingust ei ole võimalik järeldada, et selles on märgitud vaid need kitsendusi põhjustavad objektid, mis on registreeritud maakatastris. Kostjal kui müüjal ei olnud põhjust eeldada, et vaatamata tema kinnitusele ei võinud hageja ostjana järeldada, et Tallinna kesklinnas asuval kinnistul ei paikne mingeid kitsendusi põhjustavaid objekte. Kolleegium ei nõustu apellandiga, et kostja vastutus kinnistu lepingutingimustele mittevastavuse eest on välistatud isegi juhul, kui kinnistu ei vasta lepingutingimustele. Kuigi vaidlus puudus selles, et detailplaneeringu tehnovõrkude koondplaanil (tehnovõrkude joonisel) on kajastatud AS-ile Tallinna Küte kuuluv soojustrass, oli see joonisel märgitud läbikriipsutatult ja tähistatud tingmärgiga “likvideeritavad trassid“. Seega, kui likvideerimisele kuuluv torustik ei olnudki veel eemaldatud, ei olnud hagejal võimalik järeldada, et tegemist on töötava soojustorustikuga, mis tuleb tervikuna tema poolt uuega asendada (ümber paigaldada). Vastupidist ei ole kostja tõendanud. Seetõttu ei olnud kohtul ka alust kohaldada VÕS § 218 lg-t 4, mille järgi võiks kostja vastutus olla välistatud. Asjas puuduvad tõendid selle kohta, et hageja teadis või pidi teadma, et lepingu sõlmimisel kostja antud kinnitus ei vasta tõele, olles seega teadlik lepingu eseme lepingutingimustele mittevastavusest. Teistsugust järeldust ei saa teha ka selle põhjal, et hageja oli omandanud juba varem samas detailplaneeringu alas asuvaid kinnistuid (omades seega vastavat kogemust ja teadmist). Kostja ei ole vaidlustanud hageja väidet, et Suve tn 2 kinnistu puhul kajastas planeeringu joonis samuti likvideerimisele kuuluvat soojustrassi drenaaži, kuid kinnistu omandamise ajal seda enam seal ei asunud, s.t oli likvideeritud, nagu planeeringus ette nähtud. Seega oli hagejal, arvestades kostja kinnitust, täiendav alus eeldada, et ka antud müügilepingu esemeks oleval kinnistul on olukord analoogne. Eeltoodust nähtuvalt leidis maakohus lõppjäreldusena põhjendatult, et ostjale üleantud asi ei vastanud lepingutingimustele. Kui lepingu ese oleks vastanud lepingutingimustele - sellel ei oleks paiknenud AS-le Tallinna Küte kuuluvat kasutuses olevat (töötavat) soojatorustikku - ei oleks hageja pidanud kandma kulutusi selle torustiku teisaldamiseks. Kui hageja võis lepingu põhjal arvestada, et kõnealust torustikku kinnistul ei paikne, oli töötava kaugküttetorustiku ümbertõstmine hageja seisukohalt vajalik, kuid põhjustas lisakulutusi. Nõustuda ei saa apellandiga, et hagi rahuldamisega luuakse olukord, kus kostja hüvitab hagejale kulutused, mida hageja oleks pidanud tegema igal juhul ja seda sõltumata müügilepingu punktist 2.1.8. Maakohtu kaevatavat otsust ei ole võimalik hinnata lahendina, mille tulemuseks on hageja rikastumine. Ebaõige on kostja käsitlus, mille kohaselt saaks ta vastutada vaid nende kulutuste eest, mis on seotud vana kaugküttevõrgu demonteerimisega pärast uue võrgu valmimist ja ühendamist. Antud juhul oli soojustorustiku likvideerimine võimalik vaid selle ümber paigutamise teel. Väär on kostja seisukoht, et väidetava kahju ja müügilepingu rikkumise vahel puudub põhjuslik seos. Asjaolu, et hageja ei nõudnud vana soojatorustiku eemaldamisega, vaid uue torustiku rajamisega seotud kulutuste hüvitamist, ei tõenda varemmärgitud põhjustel kostja sellekohast väidet.