OÜ XXXhagi Eesti Vabariigi (Keskkonna-ministeeriumi kaudu) vastu kahju hüvitamiseks
Tsiviilasja hind
137 385 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja OÜ XXX(registrikood XXX, asukoht XXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Jaanus Tehver (Advokaadibüroo Tehver & Partnerid, Estonia pst 9, 10143 Tallinn, e-post [email protected]) Kostja Eesti Vabariik (Keskkonnaministeeriumi kaudu, asukoht Narva mnt 7a, 15172 Tallinn), lepinguline esindaja Toomas Kutti (e-post [email protected]) Kolmas isik kostja poolel AS XXX(registrikood XXX, asukoht XXX), lepinguline esindaja Tanel Mangusson (e-post [email protected]) 25.02.2013
Kohtuistung Kohtuistungil osalenud isikud
Hageja seaduslik esindaja XXX Hageja lepinguline esindaja vandeadvokaat Jaanus Tehver Kostja lepinguline esindaja Toomas Kutti Kolmanda isiku lepinguline esindaja Tanel Mangusson
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada osaliselt.
2.Välja mõista Eesti Vabariigilt (Keskkonnaministeeriumi kaudu) põhivõlgnevus 136 531 (ükssada kolmkümmend kuus tuhat viissada kolmkümmend üks) eurot ja hagi esitamise ajaks (30.11.2011) sissenõutavaks muutunud viivis 841 (kaheksasada nelikümmend üks) eurot OÜ XXX kasuks.
3.Välja mõista Eesti Vabariigilt (Keskkonnaministeeriumi kaudu) viivis põhinõudelt (136 531 eurot) VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras alates 01.12.2011 kuni põhinõude täieliku tasumiseni OÜ XXX kasuks. Menetluskulude jaotus Menetluskulud jätta 99,36 % ulatuses Eesti Vabariigi (Keskkonnaministeeriumi kaudu) kanda ja 0,64 % ulatuses OÜ XXX kanda. Hüvitatava summa kindlakstegemiseks tuleb esitada avaldus koos nimekirja ja kulusid tõendavate dokumentidega kohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.
2-11-58899
Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada põhjendatud apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest alates, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Menetlusabi taotluse esitamine ei vabasta kaebuse tähtaegse esitamise nõudest. Hageja nõue ja selle põhjendused
1.Hageja palub kostjalt välja mõista kahjuhüvitis 137 385 eurot, 30.11.2011 seisuga viivis 869,48 eurot, alates 01.12.2011 viivis VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras kuni põhinõude täitmiseni ning menetluskulud.
2.Keskkonnaministri XXXkäskkirjaga nr XXX „Avaliku kirjaliku enampakkumise tulemuste kinnitamise“ alusel kinnitati Harju maakonnas Tallinna linnas asuva XXXja XXXkinnisasja (registriosa nr XXX) müügi avaliku kirjaliku enampakkumise võitjaks OÜ XXX müügihinna pakkumisega 13 160 001 krooni. Hageja on kostjale müügihinna täies ulatuses tasunud.
3.XXXsõlmiti ja notariaalselt tõestati kinnistu müügileping, asjaõigusleping ja kinnistamisavaldus (edaspidi nimetatud Müügileping), mille alusel OÜ XXX omandas Eesti Vabariigilt kinnisasja, milline on kantud Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr XXX, katastritunnusega XXX, sihtotstarve elamumaa 90 %, ärimaa 10 % asukohaga Harjuma, Tallinna linn XXX, pindalaga 2433 m2; katastritunnusega XXX, sihtotstarve transpordimaa 100 % asu-kohaga Harjumaa, Tallinna linn, XXX, pindala 825 m2 (edaspidi nimetatud Lepingu ese).
4.Müügilepingu punktis 2.1.8. leppisid hageja ja kostja kokku, et lepingu esemel ei paikne lepingus nimetamata kolmandatele isikutele kuuluvaid ehitisi, teid, liine, tehnovõrke ega rajatisi (nii maapõues asuvaid kui maapealseid). Müügilepingu punktis 2.1.8. sisaldub kostja sellekohane kinnitus ning leping ei näe ette, et kinnistul paikneks AS-ile XXX kuuluv soojustrass. Selliste tehnovõrkude puudumine kinnistul on lepingu eseme kokkulepitud omadus VÕS § 217 lg. 2 p 1 tähenduses ning ühtlasi lepingutingimus VÕS § 217 lg 1 tähenduses. On vaieldamatu, et lepingus ei nimetata AS-ile XXX kuuluvat soojustrassi.
5.Hageja ei loe põhjendatuks kolmanda isiku esitatud väidet, et kõnealuse soojustrassi paiknemine kinnistul oli müügilepingus märgitud läbi punktis 2.1.5. sisalduva viite kinnistu jäämise kohta Tallinna Linnavolikogu XXXotsusega nr. XXXkinnitatud detailplaneeringu alasse, millisest asjaolust tulenevalt lepingu ese vastas lepingutingimustele VÕS § 217 lg. 1 tähenduses. Müügilepingu punkt 2.1.8. sätestas sõnaselgelt, et lepingu esemel ei paikne lepingus nimetamata kolmandatele isikutele kuuluvaid rajatisi. Lepingu punktid 2.1.5. ja 2.1.8. ei ole mitmeti tõlgendatavad ega vastuolulised; sest punkt 2.1.5 näeb ette vaid kinnistu planeeringu alasse kuulumise fakti ega ütle midagi kinnistul tehnorajatiste asumise kohta ja punkt 2.1.8. oma-korda sätestab tehnorajatiste puudumise ega ütle midagi detailplaneeringu alasse kuulumise kohta. Käesolevas asjas ei ole ühtegi tõendit selle kohta, et müügilepingu sisu ei vastanud poolte ühisele tegelikule tahtele, seega on dokumentaalselt tõendatud, et müügilepingu punkt 2.1.8. vastas müügilepingu sõlmimise ajal ka kostja tegelikule tahtele.
6.Hageja, asudes projekteerima kinnistule hoonet ja tehes ettevalmistusi ehituse alustamiseks, küsis AS-ilt XXX (edaspidi kolmas isik) liitumistingimusi XXX planeeritavale äri- ja korterelamu soojusvarustuse lahendamiseks kaugkütte baasil, kelle vastusest (04.02.2010 kiri nr 21300-0210/06) sai hagejale teatavaks, et lepingu eseme all asub kolmandale isikule, AS-ile XXX, kuuluv soojustorustik, mis tuleb teisaldada. Kostja soojustorustiku olemasolust hagejat lepingu sõlmimisel ei teavitanud, mistõttu ei vasta müüdud kinnistu lepingu tingimustele. Lepingu eseme lepingutingimustele mittevastavus seisneb selles, et kinnistul paiknes AS-ile XXX kuuluv
2-11-58899
tehnovõrk (soojustrass), kuigi pooled olid lepingus kokku leppinud, et kolmandatele isikutele kuuluvaid rajatisi kinnistul ei paikne. Seega ei vastanud lepinguese lepingutingimustele VÕS § 217 lg 2 punktide 1 ja 4 mõttes. Vaidlust ei ole ka selles, et eel-nimetatud mittevastavus oli olemas kinnistu üleandmise ajal kostja poolt hagejale, s.o. XXX(müügilepingu punkt 4.1.). Seega on käesolevas asjas täidetud VÕS § 218 lg 1 esimese lause kohaldamise eeldused.
7.Hageja rõhutab, et lepingutingimustele vastavuse kontekstis on oluline nimelt õiguslikul alusel rajatud ja kasutuses olevate tehnorajatiste puudumine kinnistul. Kui kinnistul oleks paiknenud tehnorajatis, mille suhtes ei ole kinnistu omanikul talumiskohustust asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRakS) § 152 lg 1 ja 2 kohaselt, siis ei oleks rajatise kinnistul paiknemisega hagejale kahju tekkinud, sest hagejal oleks olnud võimalik nõuda AÕSRakS § 152 lg 3 alusel tehnorajatise kõrvaldamist kinnistult selle omaniku kulul. Käesoleval juhul aga ilmnes pärast müügilepingu sõlmimist, et kinnistul paikneb reaalselt kasutuses olev ja õiguslikul alusel püstitatud soojustorustik, mille ümberpaigutamise kulud pidi kandma hageja AÕSRakS § 152 lg 4 kohaselt. Hageja hinnangul on ilmselge, et kinnistu ülevaatusega ei ole võimalik tuvastada asjaolu, kas kinnistul paikneb reaalses kasutuses olev ja õiguslikul alusel püstitatud soojustorustik või mitte. Hageja eeldas kinnistu enampakkumisel osalemise ja müügilepingu sõlmimise ajal, et detailplaneeringu joonistel märgitud soojustrass oli likvideeritud nii nagu planeering ette nägi. Kui kostja (müüja) kinnitab müügilepingus, et soojustrassi kinnistul ei paikne, siis hagejal (ostjal) on õigus sellele kinnitusele tugineda, välja arvatud juhul, kui esinevad kaalukad ostjale teadaolevad asjaolud, mis viitavad kinnituse ebaõigsusele. Antud juhul sellised asjaolud puudusid. Kuivõrd enne müügilepingu sõlmimist kostja poolt kinnistu kohta antud informatsioon ja müügilepingus sisalduv kinnitus ei andnud alust arvata, et kinnistul paikneb vaidlusalune soojustorustik, siis ei saa eeltoodust tulenevalt ka väita, et hageja pidi olema teadlik asja lepingutingimustele mittevastavusest VÕS § 218 lg 4 tähenduses, seega ei ole alust kohaldada VÕS § 218 lg 4.
8.Hageja pidi tegema soojustorustiku ümbertõstmiseks kulutusi, millega hageja ei olnud arvestanud lepingu sõlmimisel. Lepingu mittevastavusest ja kulutuste sissenõudmisest teavitas hageja Keskkonnaministeeriumit 14.04.2010 kirjaga nr K-51. Kostja ei nõustunud kulutuste hüvitamisega, sest kostjale ei olnud teada soojustorustiku paiknemine kinnistul, kuna soojustorustik ei ole kantud maakatastri kitsenduste kaardile kinnisasja kasutamise kitsendust põhjustava objektina. Lisaks leidis kostja, et kuna enampakkumise teates oli märgitud, et XXX kinnisasi jääb Tallinna Linnavolikogu XXXotsusega nr XXXkehtestatud XXX, XXX ja XXXpiiratud kvartaliosa detailplaneeringu alale ning teate juures oli avaldatud ka detailplaneeringu põhijoonis ja tehnovõrkude joonis, millel oli märgitud, et XXX kinnisasjal asub likvideeritav soojustorustik, siis hageja pidi aru saama, et kinnisasjal asub soojustorustik. Hagejal oli võimalus kostjalt küsida täiendavat informatsiooni. Kostja ei ole varja -nud hageja eest infot kinnistul asuva soojustorustiku kohta. Hageja ei nõustu kostjaga, kuna enam-pakkumise teates puudus igasugune teave soojustorustiku osas. XXX kehtestatud detail-planeeringu joonisel oli märgitud likvideeritav soojustrass. Joonis oli koostatud rohkem kui kolm aastat enne enampakkumise väljakuulutamist, enampakkumise käigus kostja soojustrassi olemas-olu ei avaldanud ja müügilepingus kostja kinnitas ühemõttelisel teistele isikutele kuuluvate tehno-võrkude ja rajatiste puudumist, mistõttu oli hagejal põhjendatud alus eeldada, et lepingu esemel ei eksisteeri mingisugust soojustrassi ja joonisel paiknev soojustrass on likvideeritud.
9.Hageja märgib, et ei esine mistahes seaduslikku alust lepingu punkti 2.1.8. ja sellega seotud kostja kohustuste kohaldamata jätmiseks. Kui kostja tugineb sellele, et ta oli kogu vajaliku informatsiooni lepingu eseme kohta kättesaadavaks teinud, siis tuleb arvestada informatsiooni hulka ka lepingu punktis 2.1.8. sisalduv kinnitus. Kui hiljem selgus, et kõnealune kinnitus ei vasta tegelikkusele, siis on kostja müügilepingut rikkunud. Lisaks on kostja väidetes vastuolud; kui kostja ei teadnud olulist lepingu eset iseloomustavat asjaolu, siis ei saanud kostja seda informatsiooni ka enampakkumismenetluses kättesaadavaks teha. Ainetu on, et kostja on müügilepingut rikkunud üksnes formaalselt. Lepingutingimustele vastava asja üleandmise kohustus tuleneb VÕS § 217
2-11-58899
lg-st 1. Kas rikkumine kvalifitseerub formaalseks või millekski muuks, ei oma tähtsust. Hageja rõhutab, et kinnistu müüki korraldas kostja nimel Maa-amet, mis on vaieldamatult maa müügi tehingutes suurimat kogemust omav ja kõige enam ajakohast teavet valdav asutus Eestis. Ainuüksi sellest asjaolust järeldub, et hagejal oli põhjendatud alus tugineda müügilepingu sõlmimisel müüja kinnitusele tehnovõrkude puudumise kohta.
10.Asjassepuutumatu on, et tehnovõrkude paiknemine kinnistul fikseeritakse geodeetilise alusplaaniga. Ainus geodeetiline alusplaan, mis oleks olnud enne müügilepingu sõlmimist kättesaadav, oli see, mille alusel koostati XXXkehtestatud detailplaneering ja mis saab kajastada kolme aasta vanust olukorda. Tiheasutusaladel muutuvad nn geoaluse andmed väga kiiresti, mis-tõttu loetakse projekteerimise praktikas enam kui ühe aasta vanust geodeetilist alusplaani vanane-nuks. Kui XXX kehtestatud detailplaneeringu joonisel märgitakse likvideerimisele kuuluvat soojustrassi, siis olukorras, kus müüja kinnitusel kinnistul soojustrassi ei asu, ei saa ükski mõistlik ostja eeldada, et soojustrass siiski kinnistul paikneb. Enampakkumise käigus avaldatud teave ja müügilepingus fikseeritud kinnitus veensid hagejat selles, et kinnistul ei paikne lepingus nimetamata tehnovõrke ning kolme aasta vanusel detailplaneeringu joonisel kajastatud likvideerimisele kuuluv soojustrass on likvideeritud.
11.Hageja tunnistab, et on omandanud XXXkinnistu, mille puhul kajastas planeeringu joonis samuti likvideerimisele kuuluvat soojustrassi drenaaži, kuid XXXkinnistu ostmise ajal seal soojustrassi drenaaži enam ei paiknenud, see oli likvideeritud nagu planeeringus ette nähtud. Seega oli hagejal täiendav alus eeldada, et ka vaidlusalusel kinnistul oli olukord analoogne.
12.Hageja tunnistab, et vaatas enne lepingu sõlmimist vaidlusaluse kinnistu kohapeal üle, kuid lepinguese oli XXX poolt piiratud 1,5-2 m kõrguse kinnise plankaiaga, mistõttu oli objektile juurdepääs piiratud. Lisaks paiknes maaüksusel pinnasehunnikuid ja valle ning kõrgus-likult erines maaüksuse reljeef mitme meetri ulatuses. Maaüksus oli võsastunud ja rohtu kasvanud, seega ei olnud maatükil paikneva soojustrassi nägemine kinnistuga tutvumisel võimalik. Kostja ei ole esitanud hagejale ühtegi aerofotot ega muid fotosid, mida saab lugeda info varjamiseks. Isegi, kui kostja oleks ülevaatusel avastanud soojustrassi, ei tähenda see alati, et tegemist on töötava ja legaalselt paigaldatud soojustrassiga. Katastriüksuse plaan ei saa tõendada, et hageja pidi olema teadlik soojustrassi paiknemisest.
13.Hageja leiab, et soojustrassi ümbertõstmisega seotud kuludega summas 137 385 eurot käibemaksuta (soojustrassi ehitus 118 738 eurot, tänavasulgemistasu 6580 eurot, tänavakatete taastamine 4200 eurot, ajutise katlamaja paigaldamisega seotud kulu ja järelevalve 7013 eurot, soojustrassi tühjendamisega seotud veekadude kompenseerimine 854 eurot) on tegu hagejale tekitatud kahjuga, mille eest hageja on õigustatud kostjalt nõudma kahjuhüvitist VÕS § 115 alusel. Hageja on tekkinud kulude tõendamiseks esitanud kuludokumendid. Kuna kostja keeldus kahju hüvitamisest, on hageja arvestanud viivist seisuga kuni 30.11.2011 summas 869,48 eurot ja palub välja mõista viivis VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras alates 01.12.2011 kuni põhinõude täitmiseni.
14.Põhjendamata on väide, et hageja realiseeris soojustrassi ümberehitamisel oma ärihuve. Kui kinnistul poleks soojustrassi olnud või kui see oleks olnud kasutusest väljas, siis ei oleks hageja pidanud trassi ümbertõstmisega seotud kulusid kandma. Kulude kandmise vajadus tulenes kostjapoolsest müügilepingu rikkumisest. Asjaolu, et hageja on müünud kinnistule ehitatud hoone korterid, ei anna kostjale mingisugust alust väita, et korterite ostjad on soojustrassi ümbertõstmise kulud hagejale kinni maksnud. Kostja vastuväited
15.Kostja hagi ei tunnista ja palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
16.Keskkonnaministri XXXkäskkirjaga nr XXX “Riigivara tasu eest võõrandamine” kuulutati välja korduv avalik enampakkumine, kuna esmane enampakkumine 17.06.2009 nurjus, Harju maakonnas Tallinna linnas asuva XXXja XXXkinnisasja (registriosas nr XXX) müümiseks,
2-11-58899
alghinnaga 13 160 000 krooni (tagatisraha 1 316 000 krooni). Korduva müügi korraldajaks määrati Maa-amet. Enampakkumise osas avaldas Maa-amet juhindudes riigi-varaseadusest (RVS) ja Vabariigi Valitsuse 01.08.1995 määrusest nr 286 kinnitatud „Riigivara võõrandamise korra kinnitamine“ (kehtetu alates 01.01.2010, edaspidi kord) 28.07.2009 oma veebilehel teate “Avalik kirjalik enampakkumine riigivara võõrandamiseks Harju- ja Ida-Virumaal 25.08.2009“, et müüakse riigi omandis kostja valitsemisel olev Harju maakonnas Tallinna linnas asuva XXX ja XXX kinnistu teistkordsel enampakkumisel, alghinnaga 13 160 000 krooni, tagatisraha 1 316 000 krooni”. Teates esitati ka täiendav info XXX ja XXX kinnisasja katastriüksuste XXX ja XXX kohta. Samuti oli teates märgitud, et XXX katastriüksus piirneb A ja B kategooria gaasitorustikuga ning ära oli toodud ka kitsenduste registri väljavõte, millel kajastuvad ainult maakatastris registreeritud kinnis-asjal paiknevad kitsendusi põhjustavad objektid. Teates oli eraldi välja toodud, et XXX ja XXX kinnisasi jääb Tallinna Linnavolikogu XXXotsusega nr XXX kehtestatud XXX, XXX ja XXX piiratud kvartaliosa detailplaneeringu alasse ning esitatud oli ka selle detailplaneeringu, tehnovõrkude koondplaan ehk tehnovõrkude joonis ja kehtestamise otsus koos seletuskirjaga. Lisatud oli, et täpsemat informatsiooni kinnisasja kasutus-eesmärkide ja ehitustingimuste kohta saab Tallinna Linnaplaneerimise Ameti (LPA) detail-planeeringute koordinaator XXX.
17.Kirjalik avalik enampakkumine viidi läbi 25.08.2009, kus ainsa pakkujana osales hageja, pakkudes ostuhinnaks 13 160 001 krooni. Keskkonnaministri XXXkäskkirja nr XXX “Avaliku kirjaliku enampakkumise tulemuste kinnitamine” punktiga 1 kinnitati Harju maakonnas Tallinna linnas asuva XXX ja XXX kinnisasja müügi avaliku kirjaliku enam-pakkumise tulemused vastavalt 25.08.2009 enampakkumise protokollile nr 5 ning otsustati enam-pakkumise võitja, hagejaga sõlmida müügileping XXX ja XXX kinnisasja võõrandamiseks. Maa-ametil tuli korraldada müügilepingu ettevalmistamine ja sõlmimine, kande tegemine riigivara registrisse riigivara võõrandamise kohta ja riigivara võõrandamisest teatamine 10 päeva jooksul, arvates jõustumisest, ametlikus väljaandes Ametlikud Teadaanded. Kostja leiab, et müügi korraldaja oli taganud informatsiooni kättesaadavuse müüdava vara kohta ja täitnud kõik olulised tingimused, mis on riigile riigivara võõrandamise menetluses ette nähtud, mistõttu puudus vajadus enampakkumisteates eraldi märkida, millal ja kus saab vara ja müügitingimustega tutvuda. Kuna müügi korraldaja viis enampakkumise läbi vastavalt õigusaktidele ja informatsiooni kättesaadavus müüdava vara kohta oli tagatud, siis oli hagejal võimalik kõikide müügi eset puudutavate materjalidega tutvuda ja küsimuste tekkimisel võimalus kontakteeruda täpsema informatsiooni saamiseks Tallinna LPA detailplaneeringute koordinaatoriga. Kui hageja materjalidega tutvumise ning täiendava informatsiooni saamise võimalust ei kasutanud, siis omandades kinnisasja, mille osas ei ole tal täielikke andmeid ega ülevaadet, on hageja ise endale võtnud riisiko.
18.Kostja selgitab, et kuna tehnovõrgu omanik, kolmas isik, ei ole riiklikes registrites registreerinud trasside asukoha andmeid, saab kõige täpsemat informatsiooni trasside asukohast kehtestatud detailplaneeringu jooniste kaudu, kuna detailplaneeringu alusena kasutatakse geodeetilist alusplaani, mis on kõigi detailplaneeringu koosseisus olevate jooniste koostamise aluseks ja seega on ka tehnovõrgud nähtavad kõigilt joonistelt, mitte ainult tehnovõrkude koondplaanilt. Geodeetilist alusplaani vajavad kõik arhitektid ja projekteerijad nii detailplaneeringute koostamisel kui ka vajalike projektide sidumiseks looduses oleva olukorraga. Seega, kui trassi asukohta ei ole registrisse kantud, siis trassi asukoht on nähtav detailplaneeringu koostamise aluseks olevalt geodeetiliselt alusplaanilt, mille andmed on nähtavad planeeringu joonistel.
19.Hageja osales pakkumismenetluses vabatahtlikult. Hageja on omakäeliselt kinnitanud, et on tutvunud enampakkumise läbiviimise korra ja tingimustega ning nõustub kõigi enampakkumisel kehtestatud tingimustega ja on nõustunud omandama vara enampakkumisel kehtestatud tingimustel, mida VÕS § 16 mõttes loetakse pakkumuseks ja pakkumise tulemuste kinnitamine keskkonnaministri XXX käskkirjaga nr XXX on käsitletav nõustumusena ehk aktseptina VÕS § 20 tähenduses. Kostja on seisukohal, et kinnistu müügi osas enampakkumise tulemuste kinnitamisel saavutasid pooled tahteavalduste vahetamise teel kokkuleppe kinnistu müügilepingu olulistes
2-11-58899
tingimustes. Kuna pakkumusega nõustumine oli vormistatud haldusaktina, siis ei kaasnenud pakkumisega nõustumisega automaatselt lepingu sõlmimist, mis aga ei tähenda, et hageja ei olnud oma pakkumisega seotud kuni vormikohase müügilepingu sõlmimiseni. Kuna VÕS § 11 kohaselt loetakse notariaalset tõestamist vajav leping sõlmituks selle notariaalsest tõestamisest arvates, siis tulenevalt VÕS §-st 9 on parima pakkumise teinud isik ja sellele nõustumise andnud isik selle hetkeni enda pakkumise ja nõustumisega seotud. Ofert ja aktsept on tahteavaldused, mis tehakse lepingu sõlmimise eesmärgil ja tahteavalduste kaudu saavutatakse lepingupoolte kokkulepe. Käesoleval juhul on pooled saavutanud kokkuleppe. Eeltoodu alusel on kostja seisukohal, et keskkonnaministri XXX käskkirjas nr XXX sisaldus vastustaja tsiviilõiguslik tahteavaldus kinnistu müügiks hagejale. Nimetatu kehtib ka riigivara võõrandamise menetluses, mis viib tsiviilõiguslike tehinguteni. Arvestades, et XXX ja XXX kinnisasja enampakkumise alghind oli 13 160 000 krooni ja kehtestatud detailplaneering nägi ette kinnisasjale kuni 7-korruse-lise äripindadega korterelamu püstitamist, siis on igati mõistlik eeldada, et enampakkumisel osaleja eesmärgiks sai olla vaid oma majandustegevuse kaudu kinnisvara arendusega tegelemine vastavalt kehtestatud detailplaneeringule.
20.Hageja puhul on tegemist juriidilise isikuga, kelle põhitegevusalaks äriregistri andmetel on elamute ja mitteeluhoonete ehitus ning lisategevusaladeks vee-, gaasi- ja kanalisatsioonitrasside ehitus ja vesiehitus ning mujal liigitamata rajatiste ehitus. Kuna hageja puhul on tegemist erialaseid teadmisi omava isikuga, siis tuleb tema puhul eeldada detailplaneeringu joonistest aru saamist ning võimet tuvastada, et kinnisasjal paiknes m.h ka likvideeritav soojustrass. Kostja rõhutab, et hageja tegi XXX ja XXX kinnisasja ostuotsuse pakkumisdokumentide põhjal ning kuna müügilepingu sõlmimise ajaks ei olnud ükski enampakkumise dokument (s.h. detail-planeering) ega muud andmed ja asjaolud muutunud, siis on tegemist samade omadustega kinnis-asjaga, millele hageja tegi pakkumuse ja millega kostja XXX käskkirja nr XXX andes nõustus. Enampakkumise tulemuste kinnitamisega saavutasid pooled tahteavalduste vahetamise teel kinnistu müügi osas kokkuleppe müügilepingu kõigis olulistes tingimustes. Kuna hageja on kinnitanud, et ta nõustub kõigi enampakkumise tingimustega ja enampakkumise teatele oli lisatud täiendav materjal, kus on üheselt näha antud asjas tähtsust omavad trassid ja arvestades, et hageja puhul on tegemist kinnisvaraarendajaga, siis on põhistatud ka seisukoht, et hageja osales enampakkumisel ja tegi pakkumise teadmisel, et planeeringu elluviimiseks on vaja muuta olemasolevate trasside asukohta.
21.Seda, et müüja on oluliseks lepingu objekti kajastavaks asjaoluks pidanud kehtestatud detailplaneeringut, näitab see, et müüja on müügilepingu punkt 2.1.5 avaldanud, et lepingu esemeks olev kinnistu jääb Tallinna Linnavolikogu XXX otsusega nr XXX kehtestatud XXX, XXX ja XXX piiratud kvartaliosa detailplaneeringu alasse. Lepingu punktis 2.1.11. on müüja kinnitanud, et lepingu esemel ei ole mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel.
22.Kostja, tehes enampakkumisteate juures kättesaadavaks detailplaneeringu kehtestamise otsuse, seletuskirja kui ka joonised ja avaldanud lepingu sõlmimisel selgelt, et XXX ja XXX kinnisasi paikneb detailplaneeringu alas, on täitnud kohustuse teavitada hagejat kõikidest lepingu esemeks oleva kinnisasja olulistest asjaoludest.
23.Kostja võtab omaks, et on ekslikult kinnitanud lepingu punktis 2.1.8., et lepingu esemel ei paikne käesolevas lepingus nimetamata kolmandatele isikutele kuuluvaid ehitisi, teid, liine tehnovõrke ega -rajatisi (nii maapõues asuvaid kui maapealseid). Kõnealuse kinnituse puhul on tegemist notariaalsetes lepingutes sisalduva tüüplausega, mis sisaldub igas kinnisasja müügilepingus. Kahjuks ei ole Maa-ameti esindaja notari juures lepingut allkirjastades nimetatud sätet tähele pannud. Kostjapoolne eksimus lepingu tingimustes on seletatav ka asjaoluga, et Maa-ametil on volitatud riigiasutusena muuhulgas kohustus aidata kaasa riigieelarve täitmisele riigimaade võõrandamise teel. Tulenevalt tehingute paljususest, võis jääda selle konkreetse kinnisasja omaduste ja lepingu detailseks võrdlemiseks aega väheseks. Kostja möönab, et lepingu punkt
2-11-58899
2.1.8.on mingil määral eksitav, kuid vastavalt VÕS § 29 lg 2 ei või lepingu tõlgendamisel olla aluseks ebaõige tähistus või väljendusviis, mida lepingupooled kasutasid eksimuse tõttu. VÕS § 7 sätestab mõistlikkuse põhimõtte, mille kohaselt loetakse võlasuhtes mõistlikuks seda, mida samas olukorras heas usus tegutsevad isikud loeksid mõistlikuks. Kuna hageja puhul on tegemist erialaseid teadmisi omava isikuga, kelle puhul tuleb eeldada detailplaneeringu joonistest aru saamist ja sellest tulenevalt võimet tuvastada, et kõnealusel kinnisasjal paiknes tehnovõrk, siis hageja pidi mõistma, et lepingu punkt 2.1.8. on lepingusse sattunud eksituse tõttu ja mõistlik kinnisvaraarendaja pidi sellest eksimusest aru saama.
24.Vaidlus puudub selles, et enampakkumisteatele oli lisatud detailplaneeringu joonised ja info, et kitsenduste registri väljavõttel kajastuvad ainult maakatastris registreeritud kitsendusi põhjustavad objektid. Seega kostjal oli võimalik anda kinnitus vaid selles, et kõik maakatastris registreeritud kitsendusi põhjustavad objektid on lepingus välja toodud ning teiste trasside asukohad olid märgitud detailplaneeringu tehnovõrkude joonisel. Olukorras, kus võrguettevõtjad on jätnud seaduse nõuded täitmata ega ole esitanud oma andmeid Maa-ameti kitsendusi põhjustavate objektide infosüsteemi, ei ole riigil võimalik vastavaid andmeid taasesitada. Ehitussektoris on üldteada, et kitsendusi põhjustavate objektide infosüsteem ei ole täielik ja AS XXX ei olnud kuni 2012 aasta kevadeni esitanud andmeid mitte ühegi temale kuuluva kitsendusi põhjustava objekti kohta MaaKatS §-is 191 sätestatud kohustuste täitmiseks. Kuna tegemist on kõrge asustus-tihedusega ja pika ehitusajalooga Tallinna kesklinna piirkonnaga, on mõistlik eeldada erinevate maa-aluste rajatiste võimalikku olemasolu maatükil ja seda kontrollida ka juhul, kui maakatastri kitsenduste kaardilt ei nähtu tehnovõrke ja –rajatisi. Kuna hagejale olid detailplaneeringu joonised kättesaadavad, siis ei olnud tal mingit põhjust eeldada, et kesklinnas asuval kinnistul pole muid kitsendusi põhjustavaid objekte, kui on registreeritud maakatastris. Lisaks on hagejal õigus läbi viia geoloogilisi uuringuid ja teostada ehitusgeodeetilisi töid, siis ta teadis või pidi teadma, et maakatastri andmed kitsendusi põhjustavate objektide osas on puudulikud. On tõendatud, et pooltel oli detailplaneeringu alusel teadmine soojustrassi olemasolust ja arvestades mõistlikkuse põhimõtet, siis on arusaadavalt tegemist eksitusega lepingu koostamisel ning punktis 2.1.8. toodud kinnitus ei peegelda poolte tegelikku tahet. Hageja, teades ja märgates vastuolu lepingu punktide 2.1.5 ja 2.1.8 vahel, oleks hea tava põhimõtte kohaselt pidanud nii notarit kui ka kostjat sellest teavitama.
25.Hageja on enampakkumisel osalenud eesmärgiga teostada kinnisavaraarendust ja viia ellu 2006 kehtestatud detailplaneering. Peale kinnistu omandamist hakati koheselt ellu viima planeeringus ettenähtut. Ehitusluba saadi 22.09.2010, millele eelnes hoone projekteerimine ja muude dokumentide ettevalmistamine. Korterite müüki alustati 2010 novembris. Kui võrrelda ehitisregistri andmeid ja detailplaneeringus ettenähtut, on üheselt selge, et detailplaneering on selles etteantud tingimustel ellu viidud. Tallinna kesklinnas, ca 80 miljonit krooni ehitusmaksumusega 66 korteri ja 6 äripinnaga elamu ja 2-korruseline maa-aluse parkla ehituse kavandamisel ei jäeta ühtki asjaolu tähelepanuta. Veel enam, kui arendaja osaleb riigi poolt korraldatud enampakkumistel, teeb ta väga põhjalikku eeltööd, et saada igakülgset täiendavat infot, sest sellest sõltub kinnisvaraarendaja edasine majanduslik käekäik. Olemasolevate kommunikatsioonide asukoht ja uute kommunikatsioonidega liitumine omab olulist majanduslikku tähtsust ning kõikvõimalikud tehnotrassid ja vajalikud juurdeehitused ja liitumised vaadatakse eelnevalt väga täpselt üle. Seega kostjal tekib küsimus: kuidas on võimalik, et hageja kinnisvaraarendajana suudab detailplaneeringust välja lugeda, mitme korrusega ehitise võib püstitada, aga punase ristiga läbikriipsutatud trasse, mis detailplaneeringu elluviimiseks on vajalik likvideerida, ei märka? Ei saa pidada mõistlikuks asjaolu, et isik, kelle majandustegevusse kuulub planeeringute koostamine ja ehitus (s.h tehnovõrkude ja -rajatiste rajamine), ei vaata läbi enampakkumisteates avaldatud teavet ega ka lepingus viidatud detailplaneeringu materjale. Käesoleval juhul tuleb asuda seisukohale, et punkt 2.1.8. on lepingusse lisatud kui tüüplause. Tõendatud on, et mõlemal lepingupoolel oli detailplaneeringu alusel tekkinud teadmine tehnorajatise olemasolust ja arvestades mõistlikkuse põhimõtet, siis on arusaadavalt tegemist eksimusega lepingu koostamisel ja punktis 2.1.8. väljendatud kinnitus ei peegelda poolte tegelikku tahet. Kuna müügileping sõlmiti hageja poolt
2-11-58899
hageja majandus- ja kutsetegevuses, milles hagejal on erialateadmised, siis ei saa hageja tugineda lepingu punkti 2.3.3. sellele osale, milles kinnitab, et on asja üle vaadanud ilma vastaval alal eriteadmisi omava isiku abita.
26.Hageja arendustegevus kõnealuses detailplaneeringu piirkonnas ei alanud mitte XXXkostjalt kinnistu ostmisega, vaid juba 2008. Kinnistusraamatu andmete kohaselt on hageja õigus-eellane OÜ XXXomandanud kõnealuses piirkonnas 10.11.2008 sõlmitud asjaõiguslepingu alusel kinnisasjad XXX(registriosa nr XXX) ja XXX(registriosa nr XXX), seega eelnimetatud kinnisasjade omanikuks on hageja kinnistusraamatu kohaselt alates 11.06.2009. Kinnisasjade XXXja XXXpuhul oli tegemist sarnaste maatükkidega, kus kummal gi kinnisasjal ehitisi ei olnud ja kinnisasjade omandamise eesmärgiks oli kinnisvaraarendus.
27.XXXmaa-ala detailplaneeringu tehnovõrkude koondplaanilt ehk tehnovõrkude jooniselt nähtub, et olemasolev soojustrass koos soojustrassi drenaažiga kulgevad XXXkinnistul paralleelselt pikki XXXäärset krundi osa läbi XXXkinnistu ning sealt edasi ka XXXkinnistule. Sama planeering nägi ka ette hagejale kuuluva XXXkinnistul oleva soojustrassi drenaaži likvideerimist. Hageja ja selle õiguseellaste seotust kõnealuse piirkonnaga enne riigilt vaidlusaluse kinnistu omandamist tõendab Tallinna Linnavalitsuse XXXkorral-dus nr XXX“XXXkatastriüksuse aadressi muutmine ja sihtotstarvete määramine Põhja-Tallinnas,” milles on selgelt öeldud, et aadresside muutmine ja sihtotstarvete määramine toimub kooskõlas Tallinna Linnavolikogu XXX otsusega nr XXX kehtestatud XXX, XXX ja XXX piiratud kvartaliosa detailplaneeringuga ning tulenevalt hageja 14.09.2009 avaldusest. Kostja on seisukohal, et kui isik teeb avalduse muuta vastavalt kehtestatud detailplaneeringule aadresse ja sihtotstarbeid, siis on tõendatud, et ta on planeeringust teadlik.
28.Kostja rõhutab, et kõneksoleva detailplaneeringu elluviimise käigus ei toimunud mitte olemasoleva likvideerimisele kuulunud soojustrassi ümberpaigutamine XXX ja XXX kinnisasjal, vaid täiesti uue ja kehtestatud detailplaneeringule mittevastava tehnilise lahenduse realiseerimine eesmärgil, et XXX ja XXX kinnisasjale oleks võimalik ehitada detailplaneeringuga lubatud 7 korruseline hoone ning üheaegselt saaks lahendatud ka kõrvalasuva, hagejale kuuluva XXX kinnisasjale käesoleval ajal ehitatava 7 korruselise äripindadega elamu soojusvarustus. Seega, kostja ei ole hagejale kahju tekitanud, kuna kahjuna ei saa käsitleda detailplaneeringu elluviimiseks arendaja poolt tehtavaid vajalikke kulutusi.
29.Lepingu punkti 2.3.2. kohaselt on hageja üle vaadanud lepingu eseme kooseisu kuuluvad maaüksused, tutvunud looduses katastriüksuse piiridega ning on eelnimetatud andmete alusel teadlik lepingu eseme suurusest ja piiridest ning lepingu punkti 2.2.3. kohaselt kinnitab, et ostab lepingu eseme tuginedes isiklikult teostanud ülevaatusele. Seega on hageja enne lepingu sõlmimist lepingu eseme üle vaadanud. Lepingu esemeks oleval maatükil paiknevad soojustrassid ja soojustrassi kambrid olid silmaga nähtavad, mida tõendab 02.05.2008 XXX ja XXX nurgalt tehtud foto ning aeropildistamise ja laserskaneerimise andmete põhjal tehtud kõrgusliku varjutus-pilt, millelt on näha, et soojustrassi kambrist kulgevad soojustrassid edasi 6 meetri laiuse ja üle ühe meetri kõrguse valli sees, mille pikkus on 45,6 meetrit. Kuna vaidlusalusel kinnisasjal paiknes Nõukogudeaja lõpul kaevatud vundamendi süvend, siis on osa krundi maapinnast oluliselt madalam ümbritsevast maapinnast, seega on soojustrasside olemasolu ja asukoht ka silmaga tuvastatav. Esitatud ortofotole on kantud detailplaneeringu joonise järgsed trassid ning soojatrassi kambrid. Trasside asukoht joonisel kattub valli asukohaga looduses. Lisaks sellele, et soojustrassid olid looduses nähtavad, kajastub soojustrasside asukoht ka enampakkumise teate juurde lisatud katastriüksuse asukoha plaanil. Kostja on veendunud, et hageja teadis, et kinnisasjal asuvad kolmandale isikule kuuluvad soojustrass, soojustrassi drenaaž ja soojustrassi kambrid.
30.Hageja väitel kolm aastat enne enampakkumise väljakuulutamist koostatud detailplaneeringu joonisel märgitud likvideeritav soojustrass kas enam ei eksisteerinud või oli likvideeritud vastavalt planeeringule. Hageja ostis XXX ja XXX kinnisasja riigilt. Riik ei ole kinnis-varaarendaja, kuid
2-11-58899
maaomanikuna osales detailplaneeringu koostamisel eesmärgiga teha maatükk ostjatele võimalikult atraktiivseks, et saavutada kõrgeimat enampakkumise hinda. Millal, kelle poolt ja millises ulatuses detailplaneering tegelikult ellu viiakse, ei ole võimalik teada ega ette näha. Kui planeeringus ettenähtud ehitustegevuse elluviimiseks on vaja olemasolev soojustrass likvideerida, siis selliste tööde tegemine on kinnistu omaniku ülesanne. Planeeringuga ettenähtud tegevus on; vana soojustrassi likvideerimine, uue soojustrassi ehitamine ja uue soojustrassiga liitumine. Antud juhul ei toimunud planeeringu elluviimise käigus mitte olemasoleva soojustrassi ümberpaigutamine, vaid täiesti uue tehnilise lahenduse realiseerimine, et oleks võimalik ehitada planeeringus lubatud 7-korruseline hoone. Alal, kus on kehtestatud detailplaneering, on kõik võimalikud ehitustingimused väga selged. Selles, et müügi esemel ei ole teostatud mingeid töid, s.h trasside ümberehitust, pidi hageja veenduma kinnisasja üle vaadetes. Nii suuremahulised tööd oleks antud kinnisasjale jätnud märgatava jälje, sest kinnisaja müügi ajal oli trasside asukoht ilmselgelt nähtav ja kuna trasside vahetus läheduses asus kõrghaljastus, siis eeldanuks trasside likvideerimine ka puude mahavõtmist. Seega on paljasõnaline hageja väide, et ta eeldas, et trassid on likvideeritud. Asjaolu, et detailplaneeringusse on soojustrass kantud likvideeritavana, tähendabki seda, et detailplaneeringu elluviimiseks tuleb olemasolev soojustrass detailplaneeringu elluviijal likvideerida.
31.Detailplaneeringut ei hakata ellu viima koheselt ega mitte riigi poolt. Soojustrassi likvideerimise ülesanne jääb detailplaneeringu elluviijale ehk arendajale, kelleks käesoleval juhul on hageja. Kostja ei ole hagejale kahju tekitanud, kuna kahjuna ei saa käsitleda detailplaneeringu elluviimiseks tehtavaid vajalikke kulutusi. 14.04.2010 hageja poolt kostjale edastatud lepingutingimustele mittevastavuse teates anti muu hulgas hinnang, et soojustrassi ümbertõstmise kulu võib olla ca 500 000 krooni ehk 31 950 eurot. 02.11.2011 esitatud kahju hüvitamise nõudes oli summa kasvanud juba 137 385 euroni. Jääb mõistetamatuks, kuidas sai tööde hinnanguline maksumus ühe aastaga kerkida üle nelja korra. Kehtestatud detailplaneeringu kohaselt pidi detailplaneeringujärgne uus soojustrass kulgema paralleelselt likvideeritava soojatrassiga XXX kõrval, kuid jäi siiski osaliselt XXX ehitusalale, mis tähendanuks, et kolmas isik oleks soojustrassi hooldamiseks pidanud sõlmima hoone tulevaste omanikega isikliku kasutusõiguse lepinguid. Senise praktika kohaselt ei soovi kolmas isik selliseid lahendusi aktsepteerida. Sellest tulenevalt on projekteeritud uus soojustrass, mis AS-i XXX koostatud soojustrassi ümbertõstmise tööprojekti kohaselt “on projekteeritud maa-alusena II isolatsiooni paksuse klassi signaaltraatidega eelisoleeritud toru-dest. Torustik paigaldatakse juurdesõidutee (Suve ja Saani tn) alale, asfaltkatte alla. Ühendused olemasoleva soojusvõrguga teha olemasolevates soojuskanalites.” Seega on võimalik, et hageja ei suutnud ette näha kulude sellist kasvu, kuid see saab olla tingitud ainult sellest, et valitud on detailplaneeringujärgsest lahendusest täiesti teistsugune lahendus, mille ehitamine oli seotud märkimisväärsete lisakulutustega.
32.Katastriplaanile ei kanta maa-aluseid kitsendust põhjustavaid objekte. Kitsenduste andmed katastriplaanile võetakse kitsendusi põhjustavas infosüsteemist ja kitsenduse märge on informatiivne ning ei oma õiguslikku tähendust. XXX katastriüksuse plaanil on selgelt näidatud pinna reljeef ja on märgitud et, trassi peal asuv kõrgendik on täidetud kruusaga. Seega katastri-plaan näitab, et trasside asukoht oli looduses tuvastatav ja alusetu on arvamus, et trass on likvidee-ritud. Alusetu on väide, et XXX kinnistule oli juurdepääs piiratud. Aed asus vaid XXX poolses küljes ja vaba ligipääs kinnistule oli tagatud, sest kinnistule olid paigaldatud ajutiselt soojakud. Soojustrassi kambrid pidi olema nähtavad, kuna palja betooni ja metalli peal taimed ei kasva. Seda, et kinnistul ei olnud viimase kolme aasta jooksul tehtud mingeid kaevetöid, s.h trasside teisaldamise töid, pidigi arusaav olema kõrghaljastuse tõttu.
33.Kuna XXX kinnistut läbinud soojustrassi näol oli tegemist kolmandale isikule kuulunud magistraalsoojustrassiga, siis, et XXX ja XXX kinnistuid saanuks üldse hoonestama hakata, oligi mistahes arendajal kohustus eelnevalt valmis ehitada uus eelisoleeritud soojustrass. Teadaolevalt kolmas isik ja hageja olid omavahel kokku leppinud, et eelisoleeritud soojustrassi ei rajata kehtiva
2-11-58899
detailplaneeringuga kavandatud asukohta ega ka valdavas ulatuses piki Paldiski maanteed asuvasse kohta, nagu detailplaneeringu koostamise etapis oli kolmanda isiku esindaja kooskõlastanud. See kinnitab, et hageja viis soojustrassi asukoha määramisel ja ehitamisel ellu oma ärihuvid, mis tähendas ka märkimisväärselt suuremaid kulutusi. Seega kinnis-tute arendamise võimalus sai tekkida üksnes eeldusel, et uus eelisolatsiooniga küttetrass, mida nii ehitusprojektis kui ka 07.12.2010 koostatud ehitise ülevaatuse aktis on nimetatud „Soojustorustiku ümbertõstmine XXX10/12 ja 14“, pidi olema eelnevalt valmis ehitatud. Kolmandal isikul ei olnud vajadust hakata kolmandale isikule kuulunud magistraalsoojustrassi lähiajal rekonstruee-rima, s.t ümber ehitama eelisoleeritud torudega trassiks, kuna kinnistud seisnuks jätkuvalt hoones-tamata, kuna vana trassi soojakaod ja hooldus- või remondikulud polnud ebamõistlikult suured.
34.Soojustrassi maksumuse maksavad lõppastmes kinni korterite omanikud. Korteri hinnas sisaldub tasu veevarustuse ja kanalisatsiooni, elektrivarustuse- ja tsentraalküttega liitumise eest. Liitumise tasu on oma olemuselt trassi väljaehitamise maksumus. Seega täiendavalt küttetrassi ehitamisega seonduvate kulutuste nõudmine kinnisasja eelmiselt omanikult on põhjendamatu ja alusetu.
35.Kostja leiab, et riik on enampakkumisel järginud avalik-õiguslikku menetluskorda ja teinud kogu vajaliku info lepingu eseme kohta kõigile kättesaadavaks. Enampakkumisest osavõtuga aktsepteeris hageja vabatahtlikult kõiki riigivara – XXX ja XXX kinnisasja omanda-mise tingimusi. Tahteavalduse tõlgendamisel tuleb lähtuda tahteavalduse tegija tahtest ja nagu mõistlik isik seda mõistma pidi. Kuna hageja puhul on tegemist kinnisvaraarendajaga, siis on igati mõistlik eeldada, et arendaja oskab lugeda detailplaneeringu dokumente, s.h. jooniseid ning kui hageja materjalidega tutvumise ja täiendava info saamise võimalust ei kasutanud ning lähtus üks-nes põhjendamatutest eeldustest, jättes nende tegelikkusele vastavuse kontrollimata, siis omanda-des kinnisasja, mille osas tal ei olnud täielikke andmeid ega täielikku ülevaadet, lõi ta ise endale ebaehtsa ettekujutuse omandatavast kinnisasjast ning on ise endale võtnud riisiko. Lisaks mittevaieldavatele asjaoludele on tõendatud asjaolu, et soojustrass oli looduses vaatlemisel tuvastatav. Vastuolu lepingu punktide 2.1.5. ja 2.1.8 vahel ning eksimus lepingu punkti 2.1.8. sõnastamisel ei saa üles kaaluda asjaolu, et hagejale oli ja pidi olema soojustrassi olemasolu teada nii enampakkumisteate lisaks olnud detailplaneeringu joonistelt kui ka looduses teostatud lepingu eseme ülevaatuselt. Kostja ei ole hagejale kahju tekitanud, kuna kahjuna ei saa käsitleda detailplaneeringu elluviimiseks tehtavaid vajalikke kulutusi. Ükski mõistlik kinnisvaraarendaja ei osta üle 13 miljoni krooni maksvat kinnisasja nagu „põrsast kotis“ ning väited, et arendaja ei oska lugeda detailplaneeringu joonist ega saa aru joonise sisust, ei ole tõsiseltvõetavad
36.Kostja ei pea hagi põhjendatuks ning tuginedes VÕS § 218 lõikele 4, mille kohaselt müüja ei vastuta asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel mittevastavusest teadis või pidi teadma, palub kostja jätta hagi täies ulatuses rahuldamata ning kõik kohtukulud hageja kanda. Kolmanda isiku seisukoht
37.Hagiavalduse kohaselt on hagejale kahju tekitatud seoses asjaoluga, et ta oli kohustatud teostama kaugküttevõrgu ümbertõstmise tööd kaugküttevõrgu osas, mille olemasolust ta kinnistu XXX XXX omandamisel ei olnud teadlik, ega osanud arvestada, mida tõendab kostja poolne kinnitus XXX kinnistu müügilepingu punkt 2.1.8., mille kohaselt lepingu esemel ei paikne käesolevas lepingus nimetamata kolmandatele isikutele kuuluvaid ehitisi, teid, liine tehnovõrke ega –rajatisi (nii maapõues asuvaid kui maapealseid). Terminit „käesolev leping“ ei ole kusagil lahti seletatud. Kostja seisukohalt on „käesolev leping“ all mõistetud ka notariaalse lepingu punktis 2.1.3. märgitud keskkonnaministri XXXkäskkirja nr XXX ja sellest tulenevat ning notariaalse lepingu punktis 2.1.5. viidatud Tallinna Linnavolikogu XXX otsusega nr XXX kehtestatud detailplaneeringut. Sellest tulenevalt oli kostja seisukohalt hageja teadlik kinnistu müügilepingu
2-11-58899
sõlmimisel detailplaneeringu kaartidel märgitud olemasolevast kaugküttevõrgust, kui ka kaugküttevõrgu uude kohta paigutamise kohustusest tulevikus. Seega kostja poolt üle antud kinnisasi vastas lepingutingimustele VÕS § 217 lg 1 mõttes.
38.Kolmas isik on seisukohal ja nõustub kostja seisukohaga, et hageja oli kinnistu müügilepingu sõlmimise ajal teadlik ostetaval kinnistul olemasolevast kaugküttevõrgust ja asjaolust, et selle asemel tuleb ehitada uus kaugküttetorustik detailplaneeringu ellu viimisel. Kinnistu müügilepingu punkti 4.3. kohaselt pidi kostja hagejale kinnistu üle andma seisundis, millises see oli hageja poolt kinnistu ülevaatamise momendil. Kuna kinnistul kaugküttevõrguga seoses viimase 15 aasta jooksul ehitustöid teostatud pole, ei ole ka hagejale mingit kahju tekkinud. Hageja seaduslik esindaja kinnitas 15.01.2013 kohtuistungil vande all kostja esindaja küsimustele vastates, et nägi enne müügilepingu sõlmimist kinnistu dokumentidega tutvumisel detailplaneeringu kaardilt, et seal on ette nähtud uue torustiku ehitus ja sellele servituudi seadmise vajadus. Seega hageja teadis kinnistu müügilepingu sõlmimisel arvestada uue kaugküttetorustiku ehitusega. Hageja seaduslik esindaja kinnitas istungil, et olemasoleva toru ärakoristamine ei olnud mingi kulu, sest hoone ehituseks tuli nagunii samast kohalt pinnas ära kaevata. Seega on hageja nõue sisuliselt uue torustiku ehitamise kulu, mille ehitamine oli detailplaneeringus ette nähtud ja hageja oli kinnistu ostmisel sellest teadlik nagu vande all kinnitas. Haginõue on seega alusetu.
39.Kaugküttevõrgu paiknemine Paldiski mant 14 kinnistul oli igati seaduslik ja kolmas isik ühtegi seadust ega seadusest tulenevat kohustust rikkunud ei ole. Vastavalt AÕS §-le 141 kehtib seadusjärgne kitsendus kinnistusraamatusse kandmata. Kaugküttetorustiku, mis on ehitatud ennem 01.04.1999 (nagu seda on ka XXX asuv torustik), talumise kohustus tuleneb seadusest – AÕSRakS § 152 lg 2. Seega XXX kinnistu igakordsel omanikul oli kuni kaugkütte-võrgu ümberpaigutamiseni kohustus kaugküttevõrku taluda ka ilma seda kinnistusraamatusse kandmata. Samas oli kinnistu omaniku õigus AÕS § 158 lg 5 kohaselt nõuda torustiku ümber-paigaldamist, kui kinnistu omanik hüvitab sellega seotud kulud.
40.Maakatastri kitsenduste kaardil kaugküttevõrgu olemasolu või selle puudumine ei ole käesolevas kohtumenetluses oluline ega asjasse puutuv, sest hageja ei ole hagis tuginenud maakatastri andmete mittevastavusele ja ka notar ei ole kinnistu müügilepingu sõlmimisel viidanud maakatastri andmetele. Kinnistu müügileping sõlmitakse kinnistusraamatus olevate andmete alusel ja maakatastris olevad kanded ei oma kinnistu võõrandamisel õiguslikku tähendust. Maakatastriseaduse § 11 lg 1 kohaselt on seaduse eesmärk info kogumine ja lg 2 kohaselt on katastriandmed aluseks ruumiandmeid sisaldavate infosüsteemide loomiseks ja arendamiseks, mitte kinnistute võõrandamistehingute teostamiseks.
41.Kolmanda isiku arusaamise kohaselt puudub vaidlus, et kostja oli teadlik kinnistu müügilepingu sõlmimisel kaugküttevõrgu asumisest XXX XXX kinnistul, sest viis läbi detailplaneerimise menetluse. Kostja väited kaugküttevõrgu paiknemisest XXX kinnis-tul mitte teadmise kohta kinnistu müümisel on ümber lükatud kostja enda väidetega. Samas kostja süüdistab kolmandat isikut, et viimane on põhjustanud kostja esindaja eksitava käitumise kinnistu müügilepingu sõlmimisel, kuna kolmas isik pole täitnud Maakatastriseadusest tulenevaid kohustusi. 15.01.2013 kohtuistungil tunnistaja (kostja esindaja müügilepingu sõlmimisel) kinnitas, et temale oli Maa-ameti sisese korraldusega tehtudki ülesandeks kontrollida, et müüdaval kinnistul ei oleks maakatastri kitsenduste kaardil märgitud kitsendusi. Maakatastriseaduse § 8 lg-s 7 on märgitud Vabariigi Valitsuse kehtestatud loetelu, milliseid dokumente katastrikannete tegemiseks tuleb esitada, ei ole tänaseni kehtestatud. Kuna puudub loetelu dokumentidest, mille alusel katastrisse kandeid tehakse, ei saa kolmandale isikule ette heita nimetatud, õigemini nimetamata dokumentide esitamata jätmist.
2-11-58899
42.Kaugüttevõrk paiknes kinnistul seaduslikul alusel ja on sinna ehitatud seaduslikul alusel ja temast tulenev mõju on paratamatus. Seega kaugküttevõrgu paiknemise kohta müüdaval kinnistul teabe mitteavaldamise või sellega mittearvestamise tõttu kahju tekkinud ei ole. Alternatiivina oleks saanud kinnistule ehitada hoone ka viisil, et toru oleks jäänud samasse kohta hoone keldris, aga sellis ülesannet projekteerijale omaniku poolt ei ole püstitatud, AS-le XXX teadmata põhjusel. Kolmas isik ei ole kedagi kohustanud toru ümber tõstma, vaid on lubanud omaniku soovil temale seaduslikul alusel kuuluvat kaugküttevõrku ümber paigaldada, kui selleks on mõistlik tehniline lahendus, mida võis teha tulenevalt detailplaneeringust ja ümbertõstmisest huvitatud isik on nõus tasuma ümbertõstmise kulud..
43.Maakatastrit peab Maa-amet, mitte kolmas isik. Kolmas isik ei saanud mõjutada kohalikku omavalitsust, kui see pidas mittevajalikuks jätta kaugküttevõrgu kohta Maa-ametile andmed esitamata. Kolmas isik ei saanud andmete esitamiseks midagi ette võtta, sest kolmas isik ei oma maamõõtja litsentsi, ei ole koostanud XXX toimikut ega pole kohalik omavalitsus. Eesti Vabariigi nõusolekut ei ole XXX kinnistule ehitatud soojustorustikul sel põhjusel, et Eesti Vabariik taasiseseisvus 20.08.1992. Kaugkütte renoveerimist alustati aga varem. Kolmas isik pidi esitama andmed kaugküttevõrgu kohta ehitisregistrisse hiljemalt 01.04.2009, kuid selle keerukuse tõttu peatas Majandus- ja kommunikatsiooniministeerium andmete vastuvõtmise ja kaugkütte-võrgud said suures mahus ehitisregistrisse alles kevadel 2010.
44.Hageja poolt esitatud kahju suurus on tõendamata. Kui hagile lisatud dokumentidest on kolandale isikule mõistetav ajutise katlamaja ja järelevalve summad ning soojustrassi tühjendamisega seotud summa, siis arusaamatuks jääb tänavakatete taastamise ja tänavasulgemise kulu hüvitamise nõue. Kaugküttevõrgu osa ümberehituse maksumuse hüvitamist nõutakse osaliselt, kuid täpsustamata miks just nii suures osas.
45.Kostja müüs hagejale kinnistu viitega kehtivale detailplaneeringule, mitte konkreetse ehitusõigusega. Hageja otsustusvabadus oli määrata kinnistuga tutvumise maht enne müügilepingu sõlmimist (hageja kuulutati enampakkumise võitjaks XXX ja müügileping sõlmiti 30.09.2009) ning hageja otsustada oma tegevuse osas pärast kaugküttevõrgu avastamist ostetud kinnistul. Hageja ei ole hagiavalduses põhjendanud, miks ta otsustas kinnistut arendama hakata endale väidetavalt ette planeerimata kujul, mitte ei taganenud müügilepingust või mittesobivat planeeringut muuta eesmärgiga tekkivat kahju või minimiseerida või vältida .
46.Kolmas isik lähtudes eeltoodust ja tuginedes TsMS § 214 lg. 2 palub jätta hagiavaldus rahuldamata ja kohtukulud hageja kanda. Maakohtu otsuse põhjendused
47.Kohus, kuulanud vande all üle hageja seadusliku esindaja, kuulanud üle tunnistaja, tutvunud kohtule esitatud kirjalike tõenditega ning hinnanud neid kogumis, leiab, et hagi tuleb rahuldada osaliselt alljärgnevatel põhjendustel.
48.TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited; lg 2 kohaselt tõendeid esitavad menetlusosalised. TsMS § 5 lg 1 ja § 436 lg 2 kohaselt lahendab kohus tsiviilasja vaid nende asjaolude alusel, mida pooled on asjas esitanud.
49.Poolte vahel puudub vaidlus selles, et Keskkonnaministri XXX käskkirjaga nr XXX “Riigivara tasu eest võõrandamine” kuulutati välja korduv avalik kirjalik enampakkumine kinnisasja asukohaga Harju maakond, Tallinna linn, XXX ja XXX müümiseks ja Keskkonnaministri XXX käskkirja nr XXX „Avaliku kirjaliku enampakkumise tulemuste kinnitamine“ alusel kinnitati kinnisasja asukohaga Harju maakond, Tallinna linn, XXXja XXX müümiseks kirjaliku enampakkumise võitjaks hageja müügihinnaga 13 160 001 krooni ning lähtudes riigivaraseadusest ja Vabariigi Valitsuse 01.08.1995 määrusega nr 286 kinnitatud
2-11-58899
„Riigivara võõrandamise korrast,“ ja XXX notariaalselt koostatud ja tõestatud kinnistu müügilepingu, asjaõiguslepingu ja kinnistamisavalduse (I kd, tlk. 12-19) kohaselt kostja müüs hagejale kinnisasja koos selle oluliste osadega ja päraldistega, milline on kantud Harju Maa-kohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr XXX, katastritunnusega XXX, sihtotstarbel elamumaa 90%, ärimaa 10% asukohaga Harju maakond, Tallinna linn, Põhja-Tallinna linnaosa, XXX, pindalaga 2433 m2, katastritunnusega XXX, sihtotstarbelt transpordimaa 100%, asukohaga Harju maakond, Tallinna linn, Põhja-Tallinna linnaosa, XXX, pindalaga 825 m2 . Riigivara valitsejana oli riigivara registrisse kantud Keskkonnaministeerium ning müüki viis läbi Maa-amet.
51.Poolte vahel puudub vaidlus selles, et lepingu punktis 2.1.8. on selgesõnaliselt kirjutatud, et lepingu esemel ei paikne käesolevas lepingus nimetamata kolmandatele isikutele kuuluvaid ehitisi, teid, liine, tehnovõrke ega –rajatisi (nii maapõues asuvaid kui maapealseid) (I kd, tlk 13-14).
52.Poolte vahel on vaidlus, kas vaatamata XXX lepingu punktis 2.1.8. sätestatule oli hageja teadlik kinnistul paiknevast likvideeritavast soojustrassist ning kas kostja on tekitanud hagejale kahju.
53.Kõigepealt analüüsib kohus, kas vaatamata XXX lepingu punktis 2.1.8. sätestatule hageja oli tegelikkuses teadlik kinnistul paiknevast likvideeritava soojustrassi olemasolust või kas hageja rikkus antud asjaolu välja selgitamata jätmisel hoolsuskohustust, mis annaks kostjale võimaluse tugineda VÕS § 218 lg-le 4.
54.Hageja väitel müügilepingu punktis 2.1.8. sisaldub kostja selgesõnaline kinnitus, et lepingu esemel ei paikne käesolevas lepingus nimetamata kolmandatele isikutele kuuluvaid ehitisi, teid, liine, tehnovõrke ega –rajatisi (nii maapõues asuvaid kui maapealseid) ja leping ei näe ette ja lepingus ei nimetata, et kinnistul paikneks AS-ile XXX kuuluv soojustrass. Sellise tehno-võrgu puudumine kinnistul on lepingu eseme kokkulepitud omadus VÕS § 217 lg. 2 p 1 tähen-duses ning ühtlasi lepingutingimus VÕS § 217 lg 1 tähenduses. Hageja sai alles kolmanda isiku, AS-i XXX, 04.02.2010 kirjast nr 21300-02-10/06 teada, et kinnistul paikneb likvideeritav soojustorustik (I kd, tlk 21), mille ümberpaigaldamisega seoses kandis hageja kulusid kokku summas 137 385 eurot, mille näol on tegemist hageja kahjuga tulenevalt VÕS § 115 lg-st 1 (I kd, tlk 32-64), mille hüvitamisest kostja keeldus (I kd, tlk 24-31, 65-68).
55.Hageja leiab, et lepingutingimustele vastavuse kontekstis on oluline nimelt õiguslikul alusel rajatud ja kasutuses olevate tehnorajatiste puudumine kinnistult. Kui kinnistul oleks paiknenud tehnorajatis, mille suhtes ei ole kinnistu omanikul talumiskohustust AÕSRakS § 152 lg 1 ja 2 kohaselt, siis ei oleks rajatise kinnistul paiknemisega hagejale kahju tekkinud, sest hagejal oleks olnud võimalik nõuda AÕSRakS § 152 lg 3 alusel tehnorajatise kõrvaldamist kinnistult selle omaniku kulul. Antud juhul aga ilmnes pärast müügilepingu sõlmimist, et kinnistul paikneb reaalselt kasutuses olev ja õiguslikul alusel püstitatud soojustorustik, mille ümberpaigutamise kulud pidi kandma hageja AÕSRakS § 152 lg 4 kohaselt. Hageja eeldas kinnistu enampakkumisel osalemisel ja müügilepingu sõlmimise ajal, et Tallinna Linnavolikogu 22.06.2006.a. otsusega nr. 234, so enam kui kolm aastat tagasi, kinnitatud detailplaneeringu joonistel märgitud soojustrass oli planeeringu kohaselt likvideeritud, sest tiheasustusaladel muutuvad nn geoaluse andmed väga kiiresti, mistõttu loetakse projekteerimise praktikas enam kui ühe aasta vanust geodeetilist alusplaani vananenuks. Kui kostja (müüja) kinnitab müügilepingus, et soojustrassi kinnistul ei paikne, siis hagejal (ostjal) on õigus sellele kinnitusele tugineda, välja arvatud juhul, kui esinevad kaalukad ostjale teadaolevad asjaolud, mis viitavad kinnituse ebaõigsusele. Antud juhul sellised asjaolud puudusid. Kuivõrd enne müügilepingu sõlmimist kostja poolt kinnistu kohta antud informatsioon ja müügilepingus sisalduv kinnitus ei andnud alust arvata, et kinnistul paikneb vaidlusalune soojustorustik. Hageja kinnitusel ei olnud ta kursis kinnistul paikneva soojustrassi
2-11-58899
olemasoluga, seda ei olnud võimalik ka visuaalsel vaatlusel tuvastada, kas kinnistul paikneb reaalses kasutuses olev ja õiguslikul alusel püstitatud soojustorustik või mitte, ning hageja eeldas, et trassid olid lepingu sõlmimise ajaks eemaldatud. Samuti on hageja välja toonud asjaolu, et isegi, kui hageja oleks olnud teadlik, et kinnistul asub soojustrass, ei ole üksnes kinnistul pealevaatamisel võimalik tuvastada, kas tegemist on töötava trassiga. Kinnistu detailplaneeringu joonisel, oli soojatrass märgitud likvideerimisele kuuluvana (kd I, tlk 127). Kuna kostja kinnitas ostumüügilepingus, et müüdaval kinnistul tehnovõrke ei esine, esines hagejal põhjendatud alus asuda veendumusele, et vastavat trassi kinnistul enam ei ole. Seega ei saa väita, et hageja pidi olema teadlik asja lepingutingimustele mittevastavusest VÕS § 218 lg 4 tähenduses, seega ei ole alust kohaldada VÕS § 218 lg 4. Samuti lepingu punktid 2.1.5. ja 2.1.8. ei ole mitmeti tõlgendatavad ega vastuolulised; sest punkt 2.1.5 näeb ette vaid kinnistu planeeringu alasse kuulumise fakti ega ütle midagi kinnistul tehnorajatiste asumise kohta ja punkt 2.1.8. omakorda sätestab tehnorajatiste puudumise ega ütle midagi detailplaneeringu alasse kuulumise kohta. Käesolevas asjas ei ole ühtegi tõendit selle kohta, et müügilepingu sisu ei vastanud poolte ühisele tegelikule tahtele, seega on dokumentaalselt tõendatud, et müügilepingu punkt 2.1.8. vastas müügilepingu sõlmimise ajal ka kostja tegelikule tahtele.
56.Kostja kinnitusel oli tegemist lepingusse sattunud eksitusega lepingu punkti 2.1.8. osas ning lähtuda tuleb tegelikest asjaoludest, mis pooltele olid teada ning kas hageja oli tegelikkuses teadlik soojustrassi olemasolust või kas hageja rikkus antud asjaolu välja selgitamata jätmisel hoolsuskohustust, mis annaks kostjale võimaluse tugineda VÕS § 218 lg-le 4. Kostja võtab omaks, et on ekslikult kinnitanud lepingu punktis 2.1.8., et lepingu esemel ei paikne käesolevas lepingus nimetamata kolmandatele isikutele kuuluvaid ehitisi, teid, liine tehnovõrke ega -rajatisi (nii maapõues asuvaid kui maapealseid). Kõnealuse kinnituse puhul on tegemist notariaalsetes lepingutes sisalduva tüüplausega, mis sisaldub igas kinnisasja müügilepingus. Kahjuks ei ole Maaameti esindaja notari juures lepingut allkirjastades nimetatud sätet tähele pannud, kuna 2009 aastal tulenevalt tehingute paljususest seoses riigimaade võõrandamisega, võis jääda selle konkreetse kinnisasja omaduste ja lepingu detailseks võrdlemiseks aega väheseks. Kostja möönab, et lepingu punkt 2.1.8. on mingil määral eksitav, kuid vastavalt VÕS § 29 lg 2 ei või lepingu tõlgendamisel olla aluseks ebaõige tähistus või väljendusviis, mida lepingupooled kasutasid eksimuse tõttu. VÕS § 7 sätestab mõistlikkuse põhimõtte, mille kohaselt loetakse võlasuhtes mõistlikuks seda, mida samas olukorras heas usus tegutsevad isikud loeksid mõistlikuks. Kuna hageja puhul on tegemist erialaseid teadmisi omava isikuga, kelle puhul tuleb eeldada detailplaneeringu joonistest aru saamist ja sellest tulenevalt võimet tuvastada, et kõnealusel kinnisasjal paiknes kolmandale isikule kuuluv tehnovõrk, siis hageja pidi mõistma, et lepingu punkt 2.1.8. on lepingusse sattunud eksituse tõttu ja mõistlik kinnisvaraarendaja pidi sellest eksimusest aru saama.
57.Hageja märgib, et ei esine mistahes seaduslikku alust lepingu punkti 2.1.8 ja sellega seotud kostja kohustuste kohaldamata jätmiseks. Kui kostja tugineb sellele, et kostja oli kogu vajaliku informatsiooni lepingu eseme kohta kättesaadavaks teinud, siis tuleb arvestada informatsiooni hulka ka lepingu punktis 2.1.8. sisalduv kinnitus. Kui hiljem selgus, et kõnealune kinnitus ei vasta tegelikkusele, siis on järelikult kostja müügilepingut rikkunud. Lisaks on kostja väidetes vastuolud, kui kostja ei teadnud olulist lepingu eset iseloomustavat asjaolu, siis ei saanud kostja seda informatsiooni ka enampakkumismenetluses kättesaadavaks teha. Ainetu on, et kostja on müügilepingut rikkunud üksnes formaalselt. Lepingutingimustele vastava asja üleandmise kohustus tuleneb VÕS § 217 lg-st 1. Kas rikkumine kvalifitseerub formaalseks või millekski muuks, ei oma tähtsust. Hageja rõhutab, et kinnistu müüki korraldas kostja nimel Maa-amet, mis on vaieldamatult maa müügi tehingutes suurimat kogemust omav ja kõige enam ajakohast teavet valdav asutus Eestis üldse. Ainuüksi sellest asjaolust järeldub, et hagejal oli põhjendatud alus tugineda müügilepingu sõlmimisel müüja kinnitusele tehnovõrkude puudumise kohta.
58.Kolmas isik antud vaidluses on seisukohal, et kaugküttevõrgu paiknemine Paldiski mant 14 kinnistul oli igati seaduslik ja kolmas isik ühtegi seadust ega seadusest tulenevat kohustust rikku14
2-11-58899
nud ei ole. Vastavalt AÕS §-le 141 kehtib seadusjärgne kitsendus kinnistusraamatusse kandmata. Kaugküttetorustiku, mis on ehitatud enne 01.04.1999 (nagu seda on ka XXX asuv torustik), talumise kohustus tuleneb seadusest – AÕSRakS § 152 lg 2. Seega XXX kinnistu igakordsel omanikul oli kuni kaugküttevõrgu ümberpaigutamiseni kohustus kaugkütte-võrku taluda ka ilma seda kinnistusraamatusse kandmata. Samas oli kinnistu omaniku õigus AÕS § 158 lg 5 kohaselt nõuda torustiku ümberpaigaldamist, kui kinnistu omanik hüvitab sellega seotud kulud. Kolmas isik pidi esitama andmed kaugküttevõrgu kohta ehitisregistrisse hiljemalt 01.04.2009, kuid selle keerukuse tõttu peatas Majandus- ja kommunikatsiooniministeerium andmete vastuvõtmise ja kaugküttevõrgud said suures mahus ehitisregistrisse alles kevadel 2010.
59.Kostja väitel enampakkumisteatele oli lisatud detailplaneeringu joonised ja info, et kitsenduste registri väljavõttel kajastuvad ainult maakatastris registreeritud kitsendusi põhjustavad objektid. Seega kostjal oli võimalik anda kinnitus vaid selles, et kõik maakatastris registreeritud kitsendusi põhjustavad objektid on lepingus välja toodud ning teiste trasside asukohad olid märgitud detailplaneeringu tehnovõrkude joonisel. Kostja selgitab, et olukorras, kus tehnovõrgu omanik, kolmas isik, ei ole riiklikes registrites registreerinud trasside asukoha andmeid, saab kõige täpsemat informatsiooni trasside asukohast kehtestatud detailplaneeringu jooniste kaudu, kuna detailplaneeringu alusena kasutatakse geodeetilist alusplaani, milline on kõigi detailplaneeringu koosseisus olevate jooniste koostamise aluseks ja seega on ka tehnovõrgud nähtavad kõigilt joonistelt, mitte ainult tehnovõrkude koondplaanilt ehk tehnovõrkude jooniselt. Enampakkumise teates oli eraldi välja toodud, et XXX ja XXX kinnisasi jääb Tallinna Linnavolikogu XXX otsusega nr XXX kehtestatud XXX, XXX ja XXX piiratud kvartaliosa detailplaneeringu alasse ning esitatud oli ka selle detailplaneeringu, tehnovõrkude koondplaan ehk tehnovõrkude joonis ja kehtestamise otsus koos seletuskirjaga. Lisatud oli, et täpsemat informatsiooni kinnisasja kasutuseesmärkide ja ehitustingimuste kohta saab Tallinna Linnaplaneerimise Ameti (LPA) detailplaneeringute koordinaatorilt. Geodeetilist alusplaani kõik arhitektid ja projekteerijad nii detailplaneeringute koostamisel kui ka vajalike projektide sidumiseks looduses oleva olukorraga. Seega, kui trassi asukohta ei ole registrisse kantud, siis ei ole trassi asukoht teisiti nähtav, kui detailplaneeringu koostamise aluseks olevalt geodeetiliselt alusplaanilt, mille andmed on nähtavad planeeringu joonistel.
60.Kohtule esitatud Maa-Ameti 07.06.2010 kirja nr. 6.1-3/34404 teise lõike kohaselt Maa-Amet teatab OÜ-le XXX, et Maa-ametil puudus informatsioon Paldiski mnt. 14 kinnistul asuva soojustorustiku kohta kinnistu enampakkumise menetluse ajal ja ka kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimise ajal. Sellest tulenevalt ei märgitud vastavat informatsiooni 28.07.2009 Maa-ameti kodulehel avaldatud enampakkumisteates ning XXX Eesti Vabariigi nimel Keskkonnaministeeriumi ja OÜ XXX vahel sõlmitud kinnistu müügilepingus (I kd, tlk 26).
61.Kohtule esitatud kolmanda isiku 04.02.2010 kirjas nr 21300-02-10/06 on hagejat teavitatud, et olemasolevad soojusvõrgud võimaldavad lahendada Tallinnas, XXX planeeritava äri- ja korterelamu soojusvarustuse kaugkütte baasil ning on esitatud liitumistingimused. Eelnimetatud kirja punktis 7 märgitakse, et planeeritava hoone alla jääva soojusvõrgu asemele projekteerida uus soojusvõrk, mis võimaldaks hoone ehitamist ning ümberpaigutatud soojustorustiku omanikuks jääb AS XXX. Kirja punkti 8 kohaselt soojusvõrgu ümbertõstmise projekti koostamiseks tuleb taotleda AS XXX projekteerimise lähteülesanne ja sõlmida soojusvõrgu ümber-tõstmise kokkulepe ning punkti 10 kohaselt tarbijate soojusvarustuse katkestused soojusvõrgu ümberehituse ajal peavad olema lühiajalised, vajadusel näha ette ajutised ühendused (I kd, tlk.21). Kirja punktis 9 on märgitud, et kulutused, mis on seotud soojusvõrgu ümbertõstmisega, tuleb kanda kinnistu omanikul.
62.Kolmas isik on seisukohal ja nõustub kostja seisukohaga, et hageja oli kinnistu müügilepingu sõlmimise ajal teadlik ostetaval kinnistul olemasolevast kaugküttevõrgust ja asjaolust, et selle asemel tuleb ehitada uus kaugküttetorustik detailplaneeringu ellu viimisel. Kinnistu müügilepingu punkti 4.3. kohaselt pidi kostja hagejale kinnistu üle andma seisundis, millises see oli hageja poolt
2-11-58899
kinnistu ülevaatamise momendil. Kuna kinnistul kaugküttevõrguga seoses viimase 15 aasta jooksul ehitustöid teostatud pole, ei ole ka hagejale mingit kahju tekkinud. Hageja seaduslik esindaja kinnitas 15.01.2013 kohtuistungil vande all kostja esindaja küsimustele vastates, et nägi enne müügilepingu sõlmimist kinnistu dokumentidega tutvumisel, detailplaneeringu kaardilt, et seal on ette nähtud uue torustiku ehitus ja sellele servituudi seadmise vajadus. Seega hageja teadis kinnistu müügilepingu sõlmimisel arvestada uue kaugküttetorustiku ehitusega. Hageja seaduslik esindaja kinnitas istungil, et olemasoleva toru ära koristamine ei olnud mingi kulu, sest hoone ehituseks tuli nagunii samast kohalt pinnas ära kaevata. Seega on hageja nõue sisuliselt uue torustiku ehitamise kulu, mille ehitamine oli detailplaneeringus ette nähtud ja hageja oli kinnistu ostmisel sellest teadlik nagu vande all kinnitas. Haginõue on seega alusetu.
63.Kohus leiab, et hagejal puudus ka võimalus teha visuaalsel vaatlusel kindlaks, kas soojustrass on kinnistul jätkuvalt alles, kuna tegemist oli maa-aluse rajatisega. Ka olukorras, kus kinnistu pinnavormid ja taimestik viitasid asjaolule, et kinnistult ei ole kõnealust trassi hiljuti eemaldatud, ei saanud hageja üksnes vaatlemise teel teha kindlaks, et tegemist on töökorras soojatrassiga.
64.Kohus märgib, et nii hageja OÜ XXX kinnisvaraarendajana kui ka Eesti Vabariigi nimel kinnisvara müüja esindajana tegutsenud Maa-amet on mõlemad oma ala professionaalid ja seega lisaks enampakkumise läbiviimisele pidi ka XXX poolte sõlmitud lepingu punkt 2.1.8. vastama poolte tegelikule tahtele selle tekstis väljendatud sõnastuses.
65.Kohus peab vajalikuks rõhutada, et olukorras, kus kostja ise ei olnud talle kuuluval kinnistul asuvate soojustrasside olemasolust teadlik (kd I, tlk 26-27) ning kinnitas nende puudumist kirjalikus lepingus, ei saanud vastavat teadmist eeldada ka hagejalt. Sellest tulenevalt on põhjendamatud kostja viited asjaoludele, et hageja oli ehitusvaldkonnas pädev isik ning tal oli võimalus tutvuda kõigi kinnistu seisukorda puudutavate materjalidega ja selle tegemata jätmisel võttis hageja ise omale vastava riisiko. Kohus märgib, et kõik kinnistut puudutavad andmekandjad olid kättesaadavad ka kostjale, kuid vaatamata sellele ei olnud kostja soojatrasside olemasoluga kursis. Kohus leiab, et kostja ei saanud lepingu sõlmimisel nõuda hagejalt suuremat tähelepanelikkust või hoolikust, kui temal endal esines. Tunnistaja XXX on andnud 15.01.2013 kohtuistungil ütlusi, et tunnistaja vaatas kostja esindajana lepingu sõlmimisel üle ka müüa, s.t kostja kinnitused lepingu eseme kohta (kd II, tlk 206). Seega ei saanud vastava sätte olemasolu kõnealuses lepingus olla eksitus või kostja jaoks teadmata asjaolu. Kohus on seisukohal, et kostja ei ole tõendanud, et hageja oli või pidi olema teadlik soojatrasside olemasolust, mistõttu ei esine antud juhul VÕS § 218 lg 4 kohaldamise eeldusi, s.t kostja ei vabane vastutusest asja lepingutingimustele mittevastavuse eest põhjendusel, et hageja teadis või pidi teadma lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust.
66.Antud juhul on eelnevaga tuvastamist leidnud, et kostja on ostu-müügilepingu punkti 2.1.8. rikkunud ning kostja ei ole esitanud asjaolusid, mis võimaldaksid asuda seisukohale, et rikkumine oli vabandatav. VÕS § 8 lg 1 alusel leping on lepingupooltele täitmiseks kohustuslik. VÕS § 76 lg 1 kohaselt kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele. Vastavalt VÕS § 115 lg-le 1, kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. VÕS § 127 lg 1 alusel kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. VÕS § 127 lg 4 sätestab, et isik peab kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik seos). VÕS § 128 lg 3 järgi otsene varaline kahju hõlmab eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või
2-11-58899
vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks.
67.Järgnevalt analüüsib kohus, millises ulatuses on hageja nõue kahju hüvitamiseks seoses kostjapoolse lepingu rikkumisega põhjendatud.
68.Kohus leiab, et hageja nõue on põhjendatud kahju hüvitamiseks seoses järgmiste töödega: soojatrassi ehitus (materjalide maksumus, kaeve- ja montaažitööd) summas 1 857 839 krooni ehk 118 738 eurot (kd I lk 52-59); tänavasulgemistasu summas 102 960 krooni ehk 6580 eurot (kd I lk 60); tänavakatete taastamine summas 65 720 krooni ehk 4200 eurot (kd I lk 62); ajutise katlamaja paigaldamisega seotud kulud, AS-i XXX järelevalve kulud summas 109 731 krooni ehk 7013 eurot (kd I lk 64). Hageja on esitanud tõendid, et vastavad kulud on hagejal tekkinud. Kohus leiab, et nimetatud kulutused olid põhjendatud, kuna need olid vajalikud töötava soojatrassi, mida kõnealusel kinnistul olema ei pidanud, ümbertõstmiseks. Seega on kostja käitumise ja hagejale kahju tekkimise vahel olemas põhjuslik seoses, kuna kostjapoolse lepingurikkumiseta ei oleks hagejal vastavaid kulusid tekkinud. Samuti on põhjendamatu kostja väide, et hageja ei kandnud kahju, kuna tekkinud kulutused arvestatakse ümber müüdavate korterite hinna sisse. Nimelt on hagejal õigus nõuda korterite eest nende turuväärtusele vastavat hinda, kuid see ei tähenda, et hageja saaks kõnealuse hinna arvelt kompenseerida seoses soojatrassi ümbertõstmisega tekkinud kulutusi. Hageja nõue tuleb siiski rahuldamata jätta seoses soojustrassi tühjendamisega seotud veekadude kompenseerimisega AS-ile XXX summas 13363 krooni ehk 854 eurot, kuna selle kulu esinemise kohta ei ole hageja esitanud tõendeid. Kokku tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista põhivõlgnevus 136 531 eurot.
69.Hageja taotleb kostjalt ka viivise väljamõistmist. VÕS § 113 lg 1 kohaselt võib rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub seitse protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Antud juhul jäi kostja kohustuse täitmisel viivitusse 02.11.2011, s.o päeval, kui hageja teatas kostjale kahju hüvitamise nõudest (kd I lk 65). Hageja taotleb viivist VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras, mis oli 8,25% aastas, s.o 0,022% päevas. Hagi esitamise ajaks (30.11.2011), oli kostja olnud viivituses 28 päeva, mis tähendab, et kostjalt tuleb välja mõista viivis (136 531 x 0,00022 x 28) = 841 eurot. Kokku tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista 137 372 eurot.
70.Samuti taotleb hageja välja mõista viivis protsendina põhinõudelt alates hagi esitamisest kuni põhivõlgnevuse täieliku tasumiseni. TsMS § 367 alusel võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista viivis põhinõudelt (136 531 eurot) VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras alates 01.12.2011 kuni põhinõude täieliku tasumiseni.
71.Kooskõlas TsMS § 124 lg-ga 1 ja § 133 lg-tega 1, 2 oli hagihind 137 385 eurot, millelt hageja tasus riigilõivu 7349,83 eurot. Menetluskulude jaotus
72.TsMS § 163 lg 1 kohaselt kannavad pooled hagi osalise rahuldamise korral menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kohus leiab, et käesoleval juhul on põhjendatud jätta menetluskulud hageja ja kostja kanda võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega. Hageja taotles kostjalt kokku 138 254,48 euro väljamõistmist, kuid kohus rahuldas hagi 137 372
2-11-58899
euro osas, mis on 99,36% hageja nõudest. Seega tuleb käesoleva asja menetluskulud jätta 99,36% ulatuses kostja kanda ning 0,64% ulatuses hageja kanda. Menetlusosaline võib taotleda Harju Maakohtult tulenevalt TsMS § 174 kohtukulude rahalist kindlaksmääramist 30 päeva jooksul pärast kohtulahendi jõustumist. /allkirjastatud digitaalselt/ Taimi Kollom Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.