Asjaõigus › Omandiasjad

eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud ja hageja nõue Tallinna Linna ja OÜ Esra vahel sõlmiti 29.04.1993 mitteeluruumi rendileping nr 756/93 Püssirohu 6, Tallinn asuva hoone kasutamiseks. Hoone omanik on Tallinna Linn. Hageja teatas Esra OÜ-le 12.03.2009, et ütleb lepingu üles põhjusel, et võlg on tasumata. Leping lõppes 30.04.2009, seda pole vaidlustatud. Ruume kasutab H G, kellel puudub seaduslik alus ruumide kasutamiseks ja kes vaatamata hageja nõudele 02.11.2010 ei ole nõus ruume vabastama. Hageja palus kohustada H Gi üle andma Tallinna linnale Püssirohu 6 hoone ning väljekolimisest keeldumise korral kostja hoonest välja tõsta. Kostja vastuväited ja vastuhagi Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja omandas OÜ-lt Esra KO Tallinna Linna vastu renditud ruumidele tehtud kulutuste hüvitamise nõude ja teostab oma nõude tagamiseks asja kinnipidamise õigust. Seni kuni hageja pole hüvitanud kulusid, ei ole kostjal kohustust ka ruume vabastada. H G esitas 30.12.2011 vastuhagi. Vastuhagis palus kostja välja mõista Tallinna Linnalt kulude eest hüvitise 405 839 eurot, mille rentnik tegi parendustena renditud ruumidele ja mille H G omandas nii rentnikult kui 03.01.2011 OÜ Esra KO pankrotimenetluses haldurilt Tallinna linna vastu. 29.04.1993 ei ole sõlmitud uut rendilepingut, vaid see oli sama rendilepingu jätkamine, mis oli sõlmitud Tallinna Linna ja OÜ Esra KO vahel. Nõue ei ole aegunud, sest Tallinna Linn on tahtlikult rikkunud lepingut. Tallinna linn on rikkunud ka erastamistoiminguid. Aegumise tähtaeg tuleks ennistada. Hageja vastuväited vastuhagile Vastuhagi nõue kulutuste hüvitamiseks on aegunud. Kulud, mille Esra OÜ KO (või tema õigusjärglane) tegi ruumidele, on tehtud varasema rendilepingu, mitte 29.04.93 sõlmitud rendilepingu raames ja selliste kulude nõue on aegunud. Vastuhagi nõue ei ole ka sisuliselt põhjendatud. Lepingute järgi pidi kõik hoone taastamise, parandamise kulud kandma rentnik lepingu nr 63 järgi. Lepingu nr 756/93 järgi ei olnud rentnikul kapitaalremondi tegemise kohustust kohustust kulusid rentnikule hüvitada. Isegi kui lugeda, et 29.04.1993 sõlmitud leping oleks eelmise lepingu jätkamine/pikendamine, oleks ka see nõue aegunud. Esimese astme kohtu otsus ja põhjendused Maakohus rahuldas hagi ja kohustas H Gi üle andma Tallinna Linnale Püssirohu 6, Tallinn asuv hoone. Kohus määras kindlaks otsuse täitmise viisi: kui H G keeldub vabatahtlikult Püssirohu 6, Tallinn asuva hoone üleandmisest Tallinna Linnale, siis tõsta H G Püssirohu 6, Tallinn asuvast hoonest välja. Maakohus jättis rahuldamata H Gi vastuhagi Tallinna Linna vastu 405 839 euro saamiseks. Tallinna Linna ja H Gi menetluskulud nii hagis kui vastuhagis jättis kohus H Gi kanda, Heidi Gile antud riigi õigusabikulud riigi kanda. Maakohus andis H Gile menetlusabi ning vabastas ta vastuhagi rahuldamata jätmisega riigile hüvitamisele kuuluva riigilõivu 14 338,79 euro tasumise kohustusest riigi ees. Kohtule esitatud Tallinna Linna ja Esra TTK (Esra KO OÜ õiguseellane) vahel 05.07.1989 sõlmitud rendilepingust nr 63 nähtub, et leping on sõlmitud poolte vahel alates 01.10.1989 kuni 01.10.1992, seega rendiseaduse § 4 lg 1 järgi tähtajaliselt. Rendiseaduse § 15 lg 1 alusel on võimalik rendilepingut uuendada kui rentnik jätkab vara kasutamist ja rendileandja polnud selle kohta enne lepingu tähtaja möödumist vastuväiteid ja sellisel juhul

2(4)

loetakse leping uuendatuks määramatuks ajaks, kui lepinguga polnud ette nähtud teisiti. Sarnaselt oli reguleeritud lepingu uuendamine ka Tallinna Linnavalitusse 20.12.1991 määrusega nr 301 kinnitatud Tallinna Linna munitsipaalomandisse kuuluvate mitteeluruumide rentimise eeskirjade V osa p 51. Viidatud lepingus nr 63 ei olnud pooled reguleerinud lepingu uuendamisega seotud asjaolusid. Kohtule ei ole esitatud tõendeid selle kohta, et Tallinna Linn oleks OÜ–le Esra KO (või tema õiguseellasele) teatanud enne 01.10.1992 (kui saabus lepingu nr 63 järgne lepingu lõppemise tähtaeg) vastuväiteid lepingu uuendamisele. Tegemist on sisuliselt sama rendisuhtega, mille pooled sõlmisid 05.07.1989 ehk rendilepingu uuendamisega. Seda, et pooltevahelise suhte kirjalikul vormil on uus number 756/93, ei muuda pooltevahelist suhet uueks sõlmituks lepinguks. Kuna vaidlus puudus selles, et OÜ Esra KO (või tema õiguseellased) tegi Püssirohu 6, Tallinn hoones, renditud ruumides parendusi rendilepingu raames Tallinna Linna ehk üürileandja nõusolekul, siis saab üürnik nõuda VÕS § 286 lg 1 alusel mõistliku hüvitist, kui asja väärtus on üürileandja nõusolekul tehtud parenduste, muudatuste tõttu oluliselt suurenenud. TsÜS § 147 lg 1 järgi hakkab aegumise tähtaeg kulgema nõude sissenõutavaks muutumisega, kui seaduses ei ole sätestatud teisti. TsÜS § 146 lg 1 järgi on tehingust tuleneva nõude aegumise tähtaeg kolm aastat. VÕS § 338 lg 1 järgi on üürniku poolt asjale tehtud kulutuste hüvitamise või muudatuste äravõtmise nõude aegumise tähtaeg 6 kuud ja see hakkab kulgema lepingu lõppemisest kooskõlas § 338 lg-ga 2. Seega on VÕS § 338 lg-tes 1, 2 sätestatu TsÜS § 146 lg 1 ja § 147 lg 1 suhtes erinorm ning kuulub seetõttu pooltevahelistes suhetes kohaldamisele. Käesoleval juhul lõppes üürileping 30.04.2009, hagi on kohtule esitatud 30.12.2011 - seega pärast VÕS § 338 lg-tes 1, 2 märgitud tähtaega. Eeltoodu tõttu kohaldas kohus Tallinna Linna nõudel TsÜS § 143 alusel aegumist H Gi kulutuste hüvitamise nõude suhtes ning jättis H Gi vastuhagi Tallinna Linna vastu rahuldamata. Kuna H Gi kulutuste hüvitamise nõue on aegunud, siis on Tallinna Linnal õigus kooskõlas TsÜS § 142 lg 1 2. lausega keelduda H Gile väidetavate kulutuste hüvitamise kohustuse täitmisest ning H Gil ei ole õigust ka Tallinna Linnale kuuluvat Püssirohu 6, Tallinn asuvad hoonet kinni pidada. Eeltoodu tõttu on tema poolt Püssirohu 6, Tallinn asuvate ruumide valdus ebaseaduslik ning hagejal on õigus nõuda temalt. et kohus kohutaks teda asi hagejale üle anda AÕS § 68 lg 1, § 80 lg-te 1, 2 järgi. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus H G palub tühistada maakohtu otsuse täielikult ja saata see esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Maakohus jättis rahuldamata vastuhagi kulutuste hüvitamiseks nõude aegumise tõttu. Maakohus on jätnud aga tähelepanuta, et H Gi nõuet ei esitatud tehingust tuleneva nõudena, vaid VÕS § 1027 ja § 1042 sätestatule tuginedes alusetust rikastumisest tuleneva nõudena, mille aegumistähtaeg on TsÜS § 151 sätetest nähtuvalt kolm aastat. Kohtu ebaõigest lahendist apellandi poolt esitatud vastuhagi osas tulenes ka ebaõige otsus, millega kohus rahuldas põhihagi. Vastus apellatsioonkaebusele Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ning kõik menetluskulud kostja kanda.

Tsiviilkolleegiumi seisukoht

3(4)

Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel tuleb maakohtu otsus jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohtadega täies ulatuses ning ei pea TsMS § 654 lg-s 6 sätestatust tulenevalt vajalikuks esimese astme kohtu otsuse põhjendusi korrata. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist. Kohus kohaldab õigust asjas poolte poolt esiletoodud asjaolude alusel ja kvalifitseerib õigussuhte, olemata seotud poolte õigusliku hinnanguga õigussuhtele. Hageja vastuhagis tugines kostjaga üürisuhtes tehtud üüriobjekti parendustest (ümberehitusest) tuleneva hüvitise nõudele. Asjaolu, et apellant on 13.12.2012 täpsustatud hagiavalduse lõpus viidanud VÕS §-dele 1027 ja 1042, ei andnud maakohtule alust käsitleda hageja nõuet alusetust rikastumisest tuleneva nõudena. Alusetu rikastumine on lepinguväline võlasuhe. Vastuhagis puuduvad asjaolud, mis viitaksid kulutuste tegemisele vastuhageja poolt ilma õigusliku aluseta. Vastuhageja on tuginenud asjaolule, et tal oli vastukostjaga lepinguline suhe ja kulutused tehti üüriobjektile. Vastuhageja ei ole esile toonud asjaolu, et kulutused tehti tühise või tühistatud lepingu alusel. Apellandi 12.08.2013 kohtusse saabunud täiendustes sisalduvad väited õiguse tõlgendamise kohta (rendilepingu osaline tühisus rendipinna suuruse osas) ei muuda olematuks asjaolu, et poolte vahel oli rendisuhe. Eeltoodud põhjusel jääb apellatsioonkaebus rahuldamata. Apellatsioonimenetluses sai vastuhageja menetlusabi riigilõivu tasumiseks 2 400 euro ulatuses ja riigilõiv 1000 eurot võimaldati tasuda 10 osamaksega (Tallinna Ringkonnakohtu 22.04.2013 määrus). Nimetatud kümnest osamaksest on kohtuotsuse tegemise ajaks tasutud 400 eurot. 3 000 kuuluks väljamõistmisele kostjalt riigituludesse TsMS § 179 lg 1 ja § 190 lg 2 alusel. TsMS § 190 lg 7 alusel tuleb H G vabastada nende menetluskulude riigituludesse kandmisest seoses tema raske majandusliku olukorraga. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb Tallinna linna apellatsioonimenetluse kulud jätta TsMS § 171 lg 1 alusel H Gi kanda. Hüvitatava summa kindlakstegemise avalduse koos menetluskulude nimekirjaga võib esitada käesolevas asjas otsuse teinud maakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.

Tiit Kollom

Ele Liiv

Ulvi Loonurm

4(4)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.