Asjaõigus › Omandiasjad

Selgitus: Menetlusabi määrus 04.06.2012 kuulub resolutsiooni p 2 osas täitmisele, arvestades XXX poolt juba täidetud osa. Edasikaebamise kord, tähtaeg Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättesaamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu jooksul alates kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest. Ringkonnakohus võib asja menetleda kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei esitata taotlust kohtuistungi pidamiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab isik, kes soovib menetlusabi saada, tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Menetluse käik Tallinna Linn esitas hagi XXX vastu asja üleandmise kohustamiseks, XXX esitas vastuhagi Tallinna Linna vastu kulutuste hüvitamise ja alusetult makstud rendi tagasimaksemise nõudes. Kohus eraldas iseseisvasse menetlusse XXX nõude alusetult makstud rendi tagastamise nõudes. Lihtsuse huvides on kohus nimetanud otsuses Tallinna Linna läbivalt hagejaks ja XXX kostjaks. Hageja nõue, põhjendused, vastuväited hagile Tallinna Linna ja OÜ XXX vahel oli sõlmitud 29.04.1993 mitteeluruumi rendileping nr XXX XXX , Tallinn asuva hoone kasutamiseks. Hoone omanik on Tallinna Linn. Hageja teatas XXX OÜ-le 12.03.2009, et ütleb lepingu üles põhjusel, et võlg on tasumata. Leping lõppes 30.04.2009, seda pole vaidlustatud. Ruume kasutab XXX , kellel puudub seaduslik alus ruumide kasutamiseks ja kes vaatamata hageja nõudele 02.11.2010 ei ole nõus ruume vabastama. Hageja palub kohustada XXX üle andma Tallinna linnale XXX hoone ning väljekolimisest keeldumise korral kostja hoonest välja tõsta. Kostja vastuhagi nõue kulutuste hüvitamiseks on aegunud. Kulud, mille XXX OÜ KO (või tema õigusjärglane) tegi ruumidele, on tehtud varasema rendilepingu, kui 29.04.93 sõlmitud rendileping, raames ja selliste kulude nõue on aegunud ja seetõttu tuleb vastuhagi jätta üksnes aegumise tõttu rahuldamata. Ka sisuliselt ei ole XXX vastuhagi nõue põhjendatud, kuna hagejal ei ole kohustust kulusid OÜ-le XXX KO ja väidetavalt nõude omandanud XXX hüvitada. Lepingute järgi pidi kõik hoone taastamise, parandamise kulud kandma rentnik lepingu nr XXX järgi. Lepingu nr XXX järgi ei olnud rentnikul kapitaalremondi tegemise kohustust ja lepingu järgi ei olnud seetõttu kohustust kulusid rentnikule hüvitada. Isegi kui lugeda, et 29.04.1993a. sõlmitud leping oleks eelmise lepingu jätkamine/pikendamine, oleks kulude nõue samuti aegunud. Tallinna Linn palub kohalda vastuhagi nõudele aegumist. Menetluskulud palub jätta kostja kanda.

Kostja vastuväited, vastuhagi Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja omandas OÜ-lt XXX KO Tallinna Linna vastu renditud ruumidele tehtud kulutuste hüvitamise nõude ja teostab oma nõude tagamiseks asja 2 (6)

kinnipidamise õigust. Seni kuni hageja pole hüvitanud kulusid, ei ole kostjal kohustust ka ruume vabastada. Vastuhagis palus kostja välja mõista Tallinna Linnalt viidatud kulude eest hüvitise 405839 €, mille rentnik tegi parendustena renditud ruumidele ja mille XXX omandas nii rentnikult kui 03.01.2011 OÜ XXX KO pankrotimenetluses haldurilt Tallinna linna vastu. 29.04.1993 ei ole sõlmitud uut rendilepingut, vaid see oli sama rendilepingu jätkamine, mis oli sõlmitud Tallinna Linna ja OÜ XXX KO vahel. Nõue ei ole aegunud, sest Tallinna Linn on tahtlikult rikkunud lepingut. Tallinna linn on rikkunud ka erastamistoiminguid. Aegumise tähtaeg tuleks ennistada. Vastuhagi on kohtule esitatud 30.12.2011. Kostja palub menetluskulud jätta hageja kanda. Kohtu põhjendused Poolte vahel ei ole vaidlust järgmiste asjaolude üle: -

-

-

05.07.1989.a. sõlmisid Tallinna Linn (lk 103, I kd) ja TTK XXX (hiljem XXX AS, XXX KO OÜ) rendilepingu nr XXX XXX , Tallinn asuva hoone kasutamiseks suuruses 250 m2. Tallinn Linn ja AS XXX sõlmisid 29.04.1993 mitteeluruumi rendilepingu nr XXX XXX , Tallinn asuva hoone kasutamiseks ja selle järgi sai AS XXX kasutusse hoone alates 01.04.2009 (ruumide kokku suuruses XXX 0 m2). Hoone (vallasasi) omanik on Tallinna Linn. Rendileping nr XXX on rentnikule üles öeldud ja lõppenud 30.04.2009 ja ülesütlemine on kehtiv. XXX valdab XXX , Tallinn asuvat hoonet ega anna seda hageja valdusesse. XXX KO OÜ (ja tema õiguseellane) tegi XXX , Tallinn asuvale hoonele parendustöid rendilepingu raames Tallinna Linna nõusolekul.

Kostja väitis, et pooltevaheline leping nr XXX ei ole hageja ja OÜ XXX KO vaheline uus leping vaid sisuliselt jätkus eelmine leping nr XXX , millega ei nõustunud Tallinna Linn. Rendiseaduse § 2 kohaselt on rendisuhe suhe, mille alusel kasutab üks isik lepingu alusel tasu eest teisele isikule kuulvat vara, § 4 lg 1 järgi on rendisuhte aluseks rendileping, mis sõlmitakse tähtajaliselt või tähtaega määramata. Kohtule esitatud Tallinna Linna ja XXX TTK (XXX KO OÜ õiguseellane) vahel 05.07.1989.a. sõlmitud rendilepingust nr XXX nähtub, et leping on sõlmitud poolte vahel alates 01.10.1989 kuni 01.10.1992, seega rendiseaduse § 4 lg 1 järgi tähtajaliselt. Rendiseaduse § 15 lg 1 alusel on võimalik rendilepingut uuendada kui rentnik jätkab vara kasutamist ja rendileandja polnud selle kohta enne lepingu tähtaja möödumist vastuväiteid ja sellisel juhul loetakse leping uuendatuks määramatuks ajaks, kui lepinguga polnud ette nähtud teisiti. Sarnaselt oli reguleeritud lepingu uuendamine ka Tallinna Linnavalitusse 20.12.1991.a. määrusega nr 301 kinnitatud Tallinna Linna munitsipaalomandisse kuuluvate 3 (6)

mitteeluruumide rentimise eeskirjade V osa p 51. Viidatud lepingus nr XXX ei olnud pooled reguleerinud lepingu uuendamisega seotud asjaolusid. Kohtule ei ole esitatud tõendeid selle kohta, et Tallinna Linn oleks OÜ–le XXX KO (või tema õiguseellasele) teatanud enne 01.10.1992 (kui saabus lepingu nr XXX järgne lepingu lõppemise tähtaeg) vastuväiteid lepingu uuendamisele. Kohtule kostja esitatud (I kd lk 298) Tallinna Linnavalitsuse korraldusest 29.03.1993 nr XXX nähtuvalt on Tallinna linn lugenud XXX nn „XXX “ rendipinna suuruseks XXX 0,0 m2, sellega muudeti varasemat korraldust 1048-k 09.11.92 (puudutab renditava ruumide pinda, I kd lk 297). Kohtule poolte esitatud lepingust nr XXX 29.04.1993 (I kd lk 4) nähtuvalt on selle korraldusele tuginedes pooled sõlminud kirjaliku rendilepingu XXX asuvate ruumide rentimiseks suuruses XXX 0,0m2. Viidatud lepingu järgi on see leping sõlmitud tähtajatult kooskõlas Tallinna Linnavalitsuse 20.12.1991 määrusega nr 301 kinnitatud eeskirja p 31 teise lausega ning Rendiseaduse § 4 lõikega 1. Kuna 1) asjas ei ole esitatud tõendeid, et Tallinna linn oleks esitanud vastuväiteid enne lepingu nr XXX lõppemise tähtaega lepingu uuendamisele, 2) 2) korraldusega XXX on 29.03.1993 Tallinna linn lugenud renditud pinna suuruses XXX 0,0m2, 3) 3) korraldusele XXX 29.03.1993 tuginedes on pooled sõlminud tähtajalise lepingu, siis leiab kohus, et pärast lepingu nr XXX lõppemise tähtaja saabumust 01.10.1993 uuenes pooltevaheline rendileping ja muutus tähtajatuks ning pooled muutsid vaid rendilepingu tingimusi (rendipinna suurus 250 m2 asemel XXX 0 m2). Eeltoodu tõttu nõustub kohus kostjaga, et tegemist on sisuliselt sama rendisuhtega, mille pooled sõlmisid 05.07.89 ehk rendilepingu uuendamisega. Seda, et pooltevahelise suhte kirjalikul vormil on uus nr 756/93, ei muuda pooltevahelist suhet uueks sõlmituks lepinguks. Seega kohalduvad rendilepingu pooltele alates 01.07.2002 võlaõigusseaduses sätestatu. Kuna vaidlus puudus selles, et OÜ XXX KO (või tema õiguseellased) tegi XXX , Tallinn hoones, renditud ruumides parendusi rendilepingu raames Tallinna Linna ehk üürileandja nõusolekul, siis saab üürnik nõuda VÕS § 286 lg 1 alusel mõistliku hüvitist, kui asja väärtus on üürileandja nõusolekul tehtud parenduste, muudatuste tõttu oluliselt suurenenud. Vaidlus puudus selles, et Tallinna Linna ja XXX KO OÜ vaheline rendileping XXX , Tallinn asuvate ruumide kasutamiseks lõppes 30.04.2009. XXX on renditud asjale tehtud parenduste hüvitise nõude esitanud hageja vastu kohtusse 30.12.2011 (I kd lk 228). TsÜS § 147 lg 1 järgi hakkab aegumise tähtaeg kulgema nõude sissenõutavaks muutumisega, kui seaduses ei ole sätestatud teisti. TsÜS § 146 lg 1 järgi on tehingust tuleneva nõude aegumise tähtaeg kolm aastat. VÕS § 338 lg 1 järgi on üürniku poolt asjale tehtud kulutuste 4 (6)

hüvitamise või muudatuste äravõtmise nõude aegumise tähtaeg 6 kuud ja see hakkab kulgema lepingu lõppemisest kooskõlas § 338 lg 2. Seega on VÕS § 338 lg 1, 2 sätestatu TsÜS § 146 lg 1 ja § 147 lg 1 suhtes erinorm ning kuulub seetõttu pooltevahelistes suhetes kohaldamisele. Kostja väide, et Tallinna Linn rikkus lepingut tahtlikult, kuna ei hüvitanud rentnikule kulutusi, ei ole vaadeldav lepingu tahtliku rikkumisena ehk otsene soov jätta rentnik hüvitisest ilma. Kui Tallinna linn on tuginenud kulutuste hüvitamata jätmisel lepingule, siis on poolte vahel vaidlus selle üle, kas hüvitise nõue on üldse lubatav, kuid sellisel juhul ei ole kulutuste hüvitamata jätmine samastatav lepingu tahtliku rikkumisena ning kui üürnik leiab, et üürileandjale ei ole õigust kulutuste hüvitamisest keelduda, saab ta esitada hagi vaidluse tõstatamiseks kohtule. Ka ei ole tahtlik lepingu rikkumine kulutuste hüvitamata jätmisel asjaolu, kas hageja on omandireformi käigus teinud võimalike ebaõigeid erastamistoiminguid. Eeltoodu tõttu ei ole asjas kohaldatav 10-aastane aegumistähtaeg TsÜS § 146 lg 4 järgi. Seaduses ei ole sätestatud, et rendi või üürilepingust tulenevate nõuete aegumistähtaega saab ennistada, seega on selline kostja väide ebaõige. Käesoleval juhul lõppes üürileping 30.04.2009, hagi on kohtule esitatud 30.12.2011 seega pärast VÕS § 338 lg 1, 2 märgitud tähtaega. Eeltoodu tõttu kohaldab kohus Tallinna Linna nõudel TsÜS § 143 alusel aegumist XXX kulutuste hüvitamise nõude suhtes ning teeb TsMS § 449 lg 3 alusel lõppotsuse ja jätab XXX vastuhagi 405839 € Tallinna Linna vastu rahuldamata. Nimetatud põhjustel ei anna kohus hinnangut väidetele, mis puudutavad vastava nõude loovutamist üürniku poolt XXX , pankrotistunud XXX KO OÜ poolt nõude loovutamist XXX ja nende nõuete loovutamise lubatavust ja tõendatust ega ka kulutuste tõendatusele, põhjendatusele ega ka sellele, kas kulutuste hüvitamise nõudel on ka lepingust, seadustest tulenev alus ning kas nõude üleminekuga läks üle ka XXX üürniku õigus kinni pidada üüritud asja. Eeltoodu alusel on AÕS § 68 lg 1 alusel on omand isiku täielik õiguslik võim asja üle, omanikul on õigus asja vallata, kasutada, käsutada ja nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. AÕS § 80 lg 1, 2 alusel on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab ja tema õigus nõuda omandiõiguse tunnustamist ja asja väljanõudmist kostja ebaseaduslikust valdusest. XXX väidetel teostab ta XXX , Tallinn asuva hoone (ruumide) valdust seoses sellega, et tema arvates võib ta kinni pidada asja kuni talle, kui nõude omandajale, hüvitatakse üüritud asjale tehtud kulud. Kuna XXX kulutuste hüvitamise nõue on aegunud, siis on Tallinna Linnal õigus kooskõlas TsÜS § 142 lg 1 2. lausega keelduda XXX väidetavate kulutuste hüvitamise kohustuse täitmisest ning H. Grossil ei ole õigust ka Tallinna Linnale kuuluvat XXX , Tallinn asuvad hoonet kinni pidada. Eeltoodu tõttu on tema poolt XXX , Tallinn asuvate ruumide valdus ebaseaduslik ning hagejal on õigus nõuda temalt. et kohus kohutaks teda asi hagejale üle anda AÕS § 68 lg 1, § 80 lg 1, 2 järgi.

5 (6)

Eeltoodu alusel on Tallinna Linna nõue tõendatud, põhjendatud ja kuulub rahuldamisele ning XXX tuleb kohustada üle andma Tallinna Linnale XXX , Tallinn asuv hoone. Hageja on palunud kostja märgitud hoonest välja tõsta, juhul kui ta vabatahtlikult seda ei vabasta. Seega on hageja palunud määrata kindlaks otsuse täitmise viisi. Kooskõlas TsMS § 445 lg 1 tuleb seega määrata kindlaks otsuse täitmise viis, milleks on kostja väljatõstmine XXX , Tallinn asuvast hoonest juhuks, kui ta vabatahtlikult hoonet Tallinna Linna valdusesse ei anna. Menetluskulude jaotus, tsiviilasja hind Kuna hagi kuulub rahuldamisele ja vastuhagi jääb rahuldamata, siis tuleb TsMS §162 lg 1 alusel kõik Tallinna Linna ja XXX menetluskulud jätta XXX kanda. Kohus andis XXX menetlusabi korras riigiõigusabi (05.03.2012, II kd lk 8) ning määrusega ei ole andnud kohus menetlusabi selliselt, et tal pole kohustust neid riigile hüvitada. TsMS § 190 lg 4 järgi jäävad riigiõigusabi (advokaadi tasu) kulud riigi ees XXX kanda. Kohus andis XXX menetlusabi vastuhagilt riigilõivu tasumiseks 04.11.2012 määrusega (II kd lk 122) summas 14338,79 € ja kohustas teda tasuma lõivu 1000 eurot osamaksetena. Käesoleval juhul ei ole kohtul andmeid, et kostja varanduslik olukord oleks selline, mis võimaldaks tal sellisel määral menetluskulusid kanda. Eeltoodu tõttu leiab kohus, et XXX tuleb anda menetlusabi ja vabastada ta TsMS § 190 lg 7 riigilõivu 14338,79 € riigile hüvitamise kohustusest, muus osas, so määruse nr 2-11-38038 04.06. 2012 p –s 2 nimetatud ulatuses kuulub määruse selles märgitud aegadel täitmisele. Kohus on kontrollinud, et seisuga 22.02.2013 on XXX poolt riigilõiv tasutud ning viimane osamakse 100 € tuleb tasuda määruses märgitud tähtajal (22.03.2013). TsMS § 174 lg 1 alusel on menetlusosalisel õigus nõuda esimese astme kohtult kulude rahalise suuruse kindlaksmäämist 30 päeva jooksul arvates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumist. Viidatud tähtaja jooksul tuleb esitada vastav avaldus koos tõenditega kohtule sõltumata selles, kas menetluse keskel on taotlusi esitatud või ei ole.

Tsiviilasja hagihind on 18843,72 eurot ja vastuhagi hind on 405839 eurot. /digitaalne allkiri/ Kohtunik

6 (6)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.