Eesistuja Peeter Jerofejev, liikmed Villu Kõve ja Tambet Tampuu
Kohtuasi
Tallinna linna hagi Heiti Grossi vastu hoone valduse saamiseks Heiti Grossi vastuhagi Tallinna linna vastu 405 839 euro saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Ringkonnakohtu 29. augusti 2013. a otsus tsiviilasjas nr 2-11-38038
Tsiviilasja hind Riigikohtus Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
424 682 eurot 72 senti Heiti Grossi kassatsioonkaebus Hageja Tallinna linn (Kesklinna Valitsuse kaudu) Kostja Heiti Gross, esindaja vandeadvokaat Annemarie Kunila
Asja läbivaatamise kuupäev
27. jaanuar 2014. a, kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta Tallinna Ringkonnakohtu 29. augusti 2013. a otsuse (tsiviilasi nr 2-11-38038) resolutsioon muutmata, kuid täiendada otsuse põhjendusi.
2.Kassatsioonkaebus jätta rahuldamata.
3.
Arvata riigituludesse Heiti Grossi 5. novembril 2013 tasutud kassatsioonikautsjon 100 (ükssada) eurot.
4.Menetluskulud kõigis kohtuastmetes jätta Heiti Grossi kanda.
5.Mõista Heiti Grossilt riigituludesse välja tasumata kassatsioonikautsjonist 1000 (üks tuhat) eurot. Raha tuleb maksta Riigikohtu otsuse jõustumisest 15 päeva jooksul. Tasumisega viivitamisel tuleb maksta viivist kuni kohustuse täitmiseni võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Tallinna linn (Kesklinna Valitsuse kaudu) (hageja) esitas 15. augustil 2011 hagi Heiti Grossi (kostja) vastu, paludes kohustada kostjat üle andma Tallinnas Püssirohu 6 asuv hoone (hoone) ning väljakolimisest keeldumise korral tõsta kostja hoonest välja. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.
30.detsembril 2011 esitas kostja vastuhagi, paludes mõista hagejalt välja 890 268 eurot 2 senti ja selle summa tasumisest arvates anda kostjale väljakolimiseks aega neli kuud (120 päeva). Kostjale riigi õigusabi korras määratud esindaja esitas kostja nimel vastuhagi uue teksti maakohtule
30.aprillil 2012. Selle järgi palus kostja mõista hagejalt välja 428 050 eurot 62 senti, millest kulude hüvitamiseks 405 839 eurot ja alusetult saadud rendi tagastamiseks 22 211 eurot 62 senti. Selle vastuhagi võttis maakohus 7. juunil 2012 ka menetlusse. 13. juunil 2012 esitas kostja maakohtule arvestuse, mille järgi ta palus hagejalt välja mõista enammakstud rendi 14 089 eurot 98 senti. Selle nõude eraldas maakohus 13. novembri 2012. a määrusega iseseisvasse menetlusse.
2.Hageja väitel sõlmis hageja hoone omanikuna osaühinguga Esra KO (Esra) 29. aprillil 1993 mitteeluruumi rendilepingu nr 756/93 hoone kasutamiseks (1993. a leping). Leping lõppes 30. aprillil 2009 hageja ülesütlemisega. Harju Maakohtu 12. juuli 2010. a määrusega kuulutati välja Esra pankrot. Hoone on kostja valduses, kes on keeldunud seda vabastamast. Kostjal ei ole õiguslikku alust hoonet kasutada. Kostja ei ole üürnik ega saa hoonet üürniku kulude tagamiseks kinni pidada. Hagejal on õigus nõuda hoone kostjalt välja asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg 1 ja võlaõigusseaduse (VÕS) § 334 lg 1 järgi. Vastuhagi tuleb jätta rahuldamata, kuna kulutuste hüvitamise nõue on aegunud. Vastuhaginõue oleks tulnud esitada hiljemalt 2009. a detsembris. Esra tegi kulutusi 5. juulil 1989 sõlmitud rendilepingu nr 63 (1989. a leping), mitte 1993. a lepingu kehtivuse ajal (põhikonstruktsioonide tööd lõpetati
20.juuniks 1991). Nõue oleks aegunud ka siis, kui 1993. a leping oleks olnud eelmise lepingu jätkamine või pikendamine. Nõue ei ole ka sisuliselt põhjendatud. Lepingute järgi pidi kõik hoone taastamise ja parandamise kulud kandma rentnik. 1993. a lepingu järgi ei olnud rentnikul kapitaalremondi tegemise kohustust.
3.Kostja vaidles hagile vastu ja palus rahuldada vastuhagi. Kostja väitel omandas ta 1. mail 2009 Esralt renditud ruumidele tehtud kulutuste hüvitamise nõude hageja vastu (3. oktoobril 2011 omandas ta nõude ka Esra pankrotihaldurilt) ja teostab nõude tagamiseks kinnipidamisõigust VÕS § 110 ja § 335 esimese lause alusel. Hageja on alusetult rikastunud Esra arvel, sest viimane on teinud hoonele parendusi. Hoone oli Esra õiguseellasele ülemineku ajal hävinud ja kasutuskõlbmatu. Esra on esitanud hüvitisnõude 405 838 eurot (6 350 000 krooni). Hageja ei ole täitnud hoonega seotud omaniku kohustusi ega võinud nõuda üüri nõutud suuruses. Kuni hageja ei ole hüvitanud kulusid, ei ole kostjal kohustust ruume vabastada. 1993. a leping oli varasema rendilepingu jätkamine. Nõue ei ole aegunud, sest hageja on lepingut tahtlikult rikkunud.
4.Harju Maakohus rahuldas 15. märtsi 2013. a otsusega hagi ning kohustas kostjat hoone hagejale üle andma. Kui kostja keeldub hoonet üle andmast, nägi kohus ette tema väljatõstmise. Maakohus
jättis rahuldamata vastuhagi 405 839 euro saamiseks. Poolte menetluskulud jättis maakohus kostja kanda ning kostjale antud riigi õigusabikulud riigi kanda. Maakohus vabastas kostja kohustusest tasuda riigile riigilõivu 14 338 eurot 79 senti. Maakohtu otsuse järgi sõlmisid hageja ja Esra TTK (Esra õiguseellane) 5. juulil 1989 rendilepingu, mis kehtis 1. oktoobrist 1989 kuni 1. oktoobrini 1992. 1993. a lepingu puhul on tegemist sisuliselt sama rendisuhtega, st rendilepingu uuendamisega. Alates 1. juulist 2002 kohaldus lepingule VÕSs sätestatu. Kuna vaidlust ei ole, et Esra (või tema õiguseellased) tegi(d) renditud ruumides remonti rendilepingu järgi hageja kui üürileandja nõusolekul, saab üürnik nõuda mõistlikku hüvitist VÕS § 286 lg 1 alusel. VÕS § 338 lg-te 1 ja 2 järgi on üürniku poolt asjale tehtud kulutuste hüvitamise või muudatuste äravõtmise nõude aegumise tähtaeg kuus kuud lepingu lõppemisest. Tegemist on eriregulatsiooniga tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 146 lg 1 ja § 147 lg 1 suhtes. Kulutuste hüvitamisest keeldumist ei saa lugeda hagejapoolseks rendilepingu tahtlikuks rikkumiseks. Üürileping lõppes 30. aprillil 2009, hagi on kohtule esitatud 30. detsembril 2011 – seega pärast VÕS § 338 lg-tes 1 ja 2 märgitud tähtaega. Seetõttu tuleb kostja kulutuste hüvitamise nõudele kohaldada hageja nõudel aegumist ja jätta vastuhagi rahuldamata. Kuna kostja nõue on aegunud, on hagejal TsÜS § 142 lg 1 teise lause alusel õigus keelduda täitmast oma kohustust hüvitada kostjale väidetavad kulutused ning kostjal ei ole õigust hageja hoonet kinni pidada. Eeltoodu tõttu on ruumide valdus ebaseaduslik ja hagejal on AÕS § 68 lg 1, § 80 lg-te 1 ja 2 alusel õigus nõuda, et kohus kohustaks kostjat andma asi hagejale üle. Kuna kostja kulutuste hüvitamise nõue jääb aegumise tõttu rahuldamata, ei hinnanud maakohus väiteid nõude loovutamise kohta kostjale ega kulutuste tõendatust ega põhjendatust.
5.Kostja palus apellatsioonkaebuses maakohtu otsus tühistada ja saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks. Hageja palus jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja maakohtu otsus muutmata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
6.Tallinna Ringkonnakohus jättis 29. augusti 2013. a otsusega maakohtu otsuse muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata. Poolte maakohtus ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud jättis ringkonnakohus kostja kanda. Ringkonnakohus vabastas kostja kohustusest maksta riigituludesse menetluskulude katteks 3000 eurot. Ringkonnakohus nõustus maakohtu otsuse põhjendustega ega korranud neid. Kostja tugines vastuhagis üürisuhte ajal tehtud üüriobjekti parendustest (ümberehitusest) tuleneva hüvitise nõudele. Kuigi kostja on 13. detsembri 2012. a täpsustatud hagiavalduses viidanud VÕS §-dele 1027 ja 1042, ei andnud see maakohtule alust käsitleda hageja nõuet alusetust rikastumisest tuleneva nõudena. Vastuhagis pole esitatud asjaolusid, mis viitaksid kulutuste tegemisele õigusliku aluseta. Kostja on tuginenud asjaolule, et tal oli hagejaga lepinguline suhe ja kulutused tehti üüriobjektile. Kostja ei ole esile toonud, et kulutused tehti tühise või tühistatud lepingu alusel. Kostja 12. augustil 2013 saabunud täiendustes sisalduvad väited õiguse tõlgendamise kohta (rendilepingu osaline tühisus
rendipinna suuruse osas) ei muuda olematuks asjaolu, et poolte vahel oli rendisuhe.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
7.Kostja palub kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsus tühistada ja saata asi ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Kostja arvates on ebaõige ringkonnakohtu seisukoht, et hoonele tehtud kulutused tulenesid rendisuhtest. Rendileping ei sisaldanud sätteid, mis käsitleksid hoone taastamist või remonti. Seega on ringkonnakohus aegumist kohaldades vääralt juhindunud VÕS § 338 lg-test 1 ja 2. Hageja on kostja arvel alusetult rikastunud. Kuna alusetust rikastumisest tuleneva nõude aegumistähtaeg on kolm aastat, kohaldas kohus aegumist alusetult.
8.Hageja palus jätta kassatsioonkaebus rahuldamata ja ringkonnakohtu otsus muutmata.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
9.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsuse põhjendusi tuleb täiendada. Muus osas jääb otsus muutmata ja kassatsioonkaebus rahuldamata.
10.Kolleegium käsitleb esmalt menetluse eset ja tuvastatud asjaolusid (I). Seejärel analüüsib kolleegium kostja vastuhaginõude aegumist (II) ning hageja nõuet ja kostja võimalusi selle rahuldamisest keelduda (III). Lõpetuseks teeb kolleegium menetluslikud otsustused (IV). I
11.Hageja nõuab kostjalt hoone valdust. Kostja on keeldunud hoonet hageja valdusse andmast ja on tuginenud kinnipidamisõigusele. Menetlusse võetud vastuhagiavalduse (II kd, tl 15–19) järgi nõuab kostja hagejalt 405 839 euro väljamõistmist hoonele tehtud kulutuste hüvitamiseks. Kostja väidab, et on selle nõude omandanud Esralt. Alguses samuti vastuhaginõudeks olnud enammakstud üüri (rendi) 14 089 euro 98 sendi väljamõistmise nõude eraldas maakohus iseseisvasse menetlusse.
12.Kohtud on tuvastanud järgmised olulised asjaolud, mida ei ole kassatsioonimenetluses vaidlustatud: · hoonealune maa on kinnistamata, st see on käsitatav vallasasjana asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 13 lg 1 mõttes; · hoone omanik on hageja, kuid seda valdab kostja; · 5. juulil 1989 sõlmisid hageja ja Esra õiguseellane (õigusjärglust ei ole vaidlustatud) hoone kasutamiseks (rendi)lepingu; · 29. aprillil 1993 sõlmisid hageja ja Esra (või tema õiguseellane, õigusjärglust ei ole vaidlustatud) hoone kasutamiseks uue (rendi)lepingu, see on hinnatav eelmise lepingu uuendamisena, st tegu on ühe lepingusuhtega alates 1989. a-st; · 1993. a leping on lõppenud 30. aprillil 2009.
13.Kolleegium jätab tähelepanuta ega võta asja juurde seisukohti ja tõendeid, mille kostja esitas (vandeadvokaadi vahenduseta) pärast kassatsioonitähtaega. Kassatsioonkaebust saab tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 674 lg 1 järgi muuta või täiendada üksnes kassatsioonitähtaja jooksul. TsMS § 218 lg 3 järgi sai hageja menetlustoiminguid teha üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Lisaks ei uuri ega kogu Riigikohus TsMS § 688 lg 5 järgi asja sisusse puutuvaid tõendeid. Kuna dokumendid on edastatud elektrooniliselt, ei ole vaja neid tagastada. II
14.Kostja nõuab vastuhagis hagejalt 405 839 euro väljamõistmist hoonele tehtud kulutuste hüvitamiseks ning väidetavalt on ta selle nõude omandanud Esralt. Kostja ei ole väitnud, et kulutusi, mille hüvitamist ta nõuab, oleks teinud ta ise.
15.Kohtud on jätnud nõude aegumise tõttu rahuldamata. Seepärast ei ole ka tuvastatud, millal kulutusi tehti ja kas Esral ka tegelikult tekkis nende hüvitamise nõue hageja vastu, samuti kas ja millal see nõue kostjale loovutati. Kolleegium nõustub kohtutega, et tuvastatud asjaoludel tuli nõue jätta aegumise tõttu rahuldamata, kuid täiendab kohtute põhjendusi. Kolleegium lähtub nõude aegumist hinnates kostja kasuks eeldusena tema väidetust, et Esra (või tema õiguseellased) on teinud kulutusi hoone parendamiseks, parendused tehti hageja nõusolekul ja nende hüvitamise nõue loovutati kostjale 1. mail 2009.
16.Tuvastatud asjaoludel oli Esra (või tema õiguseellaste) ja hageja vahel leping hoone kasutamiseks 1989. a-st kuni 30. aprillini 2009. Kuigi vastuhagi järgi tehti vähemalt põhilised hoone ümberehitustööd ajavahemikul 1990–1993 (II kd, tl 16) ja võib eeldada, et ka põhilised kulutused hoonele tehti sellel ajavahemikul, ei ole kulutuste tegemise aega tuvastatud, mistõttu lähtub kolleegium kulutuste hüvitamise nõude aegumise hindamisel kostjale soodsast eeldusest, et kulutusi tehti kuni 2009. a-ni (s.o üürilepingu lõppemiseni). Kolleegium käsitleb võimaliku kulutuste hüvitamise nõude aegumist nii lepingust kui ka lepinguvälistest võlasuhetest tulenevalt.
17.Kuna Esra ja hageja lepinguline suhe kestis pikka aega, tuleb kulutuste hüvitamise nõude aegumise hindamisel analüüsida erinevaid kehtinud ja kehtivaid õigusakte. Pooled ei ole väitnud, et lepingu(te)s oleks erikokkuleppeid nõude sissenõutavuse või aegumise kohta. Tuvastatud asjaolude järgi oli vaidlusalune leping hoone tasu eest kasutamise leping. Selle sõlmimise ajal 1989. a-l vastas see varaüürilepingu tunnustele Eesti NSV tsiviilkoodeksi (TsK) § 279 mõttes.
1.oktoobrist 1990 saab seda lugeda rendilepinguks Eesti Vabariigi rendiseaduse (RenS) §-de 2 ja 4 mõttes. Alates 1. juulist 2002 saab lepingut pidada eeldatavasti üürilepinguks VÕS § 271 mõttes. Tuvastatud ei ole asjaolusid, millest saaks järeldada, et tegu oleks rendilepinguga VÕS § 339 mõttes. Kuna rendilepingule kohaldatakse VÕS § 341 järgi üürilepingu sätteid, ei ole lepingu täpsel määratlusel ka olulist tähendust.
18.Enne rendiseaduse jõustumist (s.o enne 1. oktoobrit 1990) nägi TsK § 297 lg 1 ette, et kui üüritud
vara üürileandja loal parendatakse, on üürnikul õigus nõuda üürile andjalt kõigi sellel eesmärgil tehtud vajalike kulutuste hüvitamist, kui seaduse või lepinguga ei ole ette nähtud teisiti. Seaduses ei olnud kulutuste hüvitamise nõude sissenõutavuse aega eraldi kindlaks määratud. Seega tuli lähtuda TsK §-st 177, mille järgi võis võlausaldaja määramata tähtajaga kohustuse täitmist nõuda võlgnikult igal ajal ja kohustus tuli täita nõude esitamisest seitsme päeva jooksul.
1.oktoobrist 1990 jõustunud ja 30. juunini 2002 kehtinud RenS § 12 lg 1 järgi oli rentnikul õigus nõuda renditud varale rendileandja loal tehtud parenduste tegemiseks vajalike kulutuste hüvitamist, kuid seda alles lepingu lõppemisel või lõpetamisel.
1.juulist 2002 kehtiva VÕS § 286 lg 1 järgi võib üürnik nõuda mõistlikku hüvitist selle eest, kui üürilepingu lõppemisel ilmneb, et asja väärtus on üürileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu oluliselt suurenenud. Põhimõtteliselt samasugune nõue on rentnikul rendileandja vastu VÕS § 359 lg 1 järgi.
19.Eelnevast nähtub, et põhimõtteliselt võis Esral üürnikuna (rentnikuna) olla hageja kui üürileandja (rendileandja) vastu lepingust tulenev nõue hoonele tehtud kulutuste hüvitamiseks. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (VÕSRS) § 12 lg 1 järgi kohaldatakse enne 1. juulit 2002 sõlmitud kestvuslepingutele alates
1.juulist 2002 TsÜS-s ja VÕS-s sätestatut. Kuna enne rendiseaduse jõustumist ei ole Esra (õiguseellane) tuvastatud asjaoludel nõuet hoonele tehtud kulutuste hüvitamiseks esitanud ning nii RenS § 12 lg 1 kui ka VÕS § 286 lg 1 (aga ka VÕS § 359 lg 1) järgi muutus kulutuste hüvitamise nõue sissenõutavaks alles lepingu lõppemisel, muutus võimalik nõue sissenõutavaks lepingu lõppemisega 30. aprillil 2009 (st VÕS § 82 lg 7 ning TsÜS § 135 lg 1, § 147 lg-te 1 ja 2 järgi 1. maist 2009). Nii on õigesti leidnud ka kohtud.
20.VÕS § 338 lg 1 järgi on üürniku poolt asjale tehtud kulutuste hüvitamise või muudatuse äravõtmise nõude aegumistähtaeg kuus kuud. Selle nõude aegumistähtaeg algab VÕS § 338 lg 2 teise lause järgi lepingu lõppemisest. Sama tähtaeg kehtib VÕS § 341 järgi rentniku nõuete kohta rendileandja vastu. Tegemist on lühendatud lepingulise aegumistähtajaga TsÜS § 146 lg-ga 1 võrreldes. Kohtud leidsid õigesti, et lepingust tulenev võimalik Esra kulutuste hüvitamise nõue on aegunud. Kui Esra kulutuste hüvitamise nõue muutus sissenõutavaks 1. maist 2009, aegus see TsÜS § 136 lgst 3 juhindudes 1. novembril 2009. Menetlusse võetud vastuhagi esitas kostja alles 30. aprillil 2012 (II kd, tl 15–19, 130). Nõue oleks aegunud ka siis, kui aegumise peatumise tähenduses lähtuda ajast, mil kostja taotles esimest korda hagile vastamiseks menetlusabi (TsÜS § 160 lg 2 p 8) 8. septembrist 2011 (I kd, tl 30). Kostja ei ole esile toonud ja kohtud ei ole tuvastanud, et kostja nõude aegumine võinuks aegumistähtaja kestel peatuda või katkeda. Samuti on kohtud õigesti jätnud kohaldamata TsÜS § 146 lg-st 4 tuleneva kümneaastase aegumistähtaja. Üürniku (rentniku) kulutuste hüvitamise nõue ei põhine üürileandja (rendileandja) kohustuste rikkumisel, mis on viidatud sätte kohaldamise esmaseks eelduseks.
21.Kolleegiumi arvates oleks üüritud (renditud) hoonele väidetavalt tehtud kulutuste hüvitamise nõue aegunud ka siis, kui kostja esitanuks selle lepinguvälisest võlasuhtest tuleneva nõudena, nagu ta väidab kassatsioonkaebuses. Üürilepingu alusel asja kasutav üürnik saab VÕS § 286 lg 2 järgi lepingulise kulutuste hüvitamise nõude (VÕS § 286 lg 1) kõrval esitada käsundita asjaajamisest tuleneva (s.o VÕS §-l 1023 põhineva) kulutuste hüvitamise nõude. Sama kehtib VÕS § 359 lg 3 järgi rendilepingu kohta. Riigikohus on varem leidnud, et ka selle nõude aegumisele kohalduvad sarnaselt lepingulise nõudega VÕS § 338 lg 1 ja lg 2 teine lause (rendilepingu puhul koostoimes VÕS §-ga 341), mille järgi aegub ka selline hüvitisnõue kuue kuu jooksul alates lepingu lõppemisest (vt Riigikohtu 13. märtsi 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-9-13, p 12). Isegi kui lepingulise nõudega samal ajal saaks esitada mõne muu seadusest tuleneva nõude, kohalduks sellele TsÜS § 152 lg-st 1 tulenevalt nõuete konkurentsi tõttu lepingulisele nõudele ette nähtud aegumistähtaeg. Seega on kostja väidetav kulutuste hüvitamise nõue aegunud ka siis, kui see esitada lepinguvälisel alusel. Aegumise peatumisele või katkemisele viitavaid asjaolusid ei ole tuvastatud ega esitatud.
22.Analoogilist sätet VÕS § 286 lg-le 2, mis võimaldanuks üürnikul esitada lepinguvälise kulutuste hüvitamise nõude, enne 1. juulit 2002 ei kehtinud. Üürniku (rentniku) poolt üüriesemele (rendiesemele) tehtavate kulutuste hüvitamist reguleerisid TsK § 297 lg 1 ja RenS § 12 lg 1 (vt käesoleva otsuse p 18). VÕSRS §-de 21 ja 23 järgi kohaldatakse võlaõigusseaduses käsundita asjaajamise ja alusetu rikastumise kohta sätestatut juhul, kui käsundita asjaajamine või alusetu rikastumine toimus pärast 1. juulit 2002. Isegi kui Esral oleks TsK § 477 lg 3 või lg 6 järgi olnud vara alusetust omandamisest või säästmisest tulenev kulutuste hüvitamise nõue, mis ei olnud 1. juuliks 2002 aegunud, aegunuks see alusetu rikastumisega võrdsustatud nõudena VÕSRS § 9 lg-st 2 ja TsÜS § 151 järgi. Põhjendamatu on kostja arusaam, et alusetust rikastumisest tuleneva nõude aegumist tuleks arvutada alates lepingu lõppemisest, st kohaldada VÕS § 338 lg 2 teist lauset. III
23.Kolleegiumi arvates ei ole kohtud asja lahendamisel pööranud piisavalt tähelepanu asjaolule, et kostja ei ole üürnik (ega rentnik) ja tema vastu ei ole esitatud ega ole ka võimalik esitada hoone üleandmise nõuet lepingu täitmise nõudena VÕS § 334 lg 1 mõttes. Eelkõige on aga tähelepanuta jäetud VÕS § 110 lg-st 4 tulenev võimalus keelduda kohustuse täitmisest ka aegunud vastunõude puhul. Kohtud tegelesid põhiosas üksnes vastuhaginõude aegumise küsimusega, mitte aga selle nõude mõjuga haginõudele. Kolleegium leiab, et see ei mõjuta siiski asja lahendamist. Kostja ei ole kassatsioonkaebuses teinud etteheiteid hagi väära rahuldamise kohta. Tuvastatud ja kostja esitatud asjaoludel ei ole kostjal alust hoone üleandmisest keelduda, isegi kui tal oleks kehtiv, kuid aegunud Esra vastunõue kulutuste hüvitamiseks. Selles osas tuleb ringkonnakohtu otsuse põhjendusi täiendada.
24.Hageja seisukohast on kostja hageja asja valdaja ja hageja nõue on kvalifitseeritav üksnes
vindikatsiooninõudena AÕS § 80 mõttes ning seda sõltumata sellest, kas kostjal on hageja vastu kulutuste hüvitamise nõue ja kas see on aegunud. Kui kostja ka on omandanud Esrale kui üürnikule (või rentnikule) kuulunud rahalise nõude hageja vastu kulutuste hüvitamiseks, ei muuda see teda üürnikuks. Kostja ei ole väitnud, et talle oleks loovutatud üürilepingust (rendilepingust) tulenevad üürniku (rentniku) õigused ja kohustused VÕS §de 179 ja 290 mõttes (milleks olnuks vajalik ka hageja nõusolek) või et üürileping oleks talle üle läinud muul alusel.
25.Vindikatsiooninõude rahuldamise eeldusena AÕS § 82 lg 1 mõttes ei ole vaidlust, et kostja valdab hagejale kuuluvat hoonet. Kostjal on AÕS § 83 lg 1 järgi õigus keelduda hoone üleandmisest üksnes juhul, kui tal on hageja kui omaniku suhtes õigus hoonet vallata.
26.Vaidlust ei ole, et kostjal pole hoone valduseks lepingulist alust. Tuvastatud asjaolude järgi pole tal ka olnud hagejaga lepingulist suhet hoone kasutamiseks. Kostja on keeldunud hoone üleandmisest põhjusel, et talle ei ole hüvitatud hoone parendamiseks tehtud kulutusi. Kulutuste hüvitamise nõude on ta väidetavalt omandanud Esralt. Põhimõtteliselt võib kostja keelduda hoone üleandmise kohustuse täitmisest VÕS § 110 lg 1 alusel, mille järgi võib võlgnik keelduda oma kohustuse täitmisest, kuni võlausaldaja on rahuldanud võlgniku sissenõutavaks muutunud nõude võlausaldaja vastu, kui see nõue ei ole piisavalt tagatud ning selle nõude ja võlgniku kohustuse vahel on piisav seos ning seadusest, lepingust või võlasuhte olemusest ei tulene teisiti (vt ka Riigikohtu 20. detsembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-136-05, p 32; 19. detsembri 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-165-12, p 33). Kolleegium täpsustab, et VÕS § 110 lg 1 ei anna asja valdajale siiski omaniku suhtes vindikatsiooninõude rahuldamist välistavat valdusõigust, vaid lähtudes VÕS § 110 lg-st 5 üksnes täitmist edasilükkava ajutise vastuväite, mille tulemuseks on vastunõude tunnustamisel valdaja kohustamine asja väljaandmiseks vastunõude täitmise vastu. Seega ei saanuks jätta hagi kostja vastu rahuldamata ka siis, kui tal oleks olnud kulutuste hüvitamise nõue ja see ei oleks aegunud. Kohus oleks saanud üksnes VÕS § 110 lg 5 alusel ette näha vastastikuse täitmise.
27.VÕS § 110 lg 4 järgi võib võlgnik oma kohustuse täitmisest keelduda ka siis, kui võlgniku nõue võlausaldaja vastu on aegunud, kuid üksnes juhul, kui täitmisest keeldumise õigus on tekkinud enne aegumistähtaja lõppemist. Kostja esitatud asjaoludel omandas ta Esra nõude hageja vastu kõige varem 1. mail 2009. Kui Esra võimalik kulutuste hüvitamise nõue aegus 1. novembril 2009 (vt otsuse p-d 20 ja 21), omandas kostja nõude enne aegumist, st VÕS § 110 lg 4 järgi ei olnuks kohustuse täitmisest keeldumine iseenesest välistatud.
28.Kolleegiumi arvates on kostja VÕS §-le 110 tuginemine aga välistatud tulenevalt VÕS § 110 lgst 1, kuna kostja nõue ei ole hageja nõudega piisavalt seotud. Poolte vahel ei ole varem olnud õigussuhet. Kolleegiumi arvates ei peaks vähemalt üldjuhul jaatama nõuetevahelist piisavat seost, kui täitmisest keeldumisele tugineda sooviv ebaseaduslik valdaja
omandab vastunõude loovutamisega, iseäranis eesmärgil vältida vindikatsiooninõude täitmist. Käesolevas asjas tuvastatud asjaolud aga just sellele viitavad. Piisavaks ei muuda seost nõuete vahel asjaolu, et kostja oli Esra juhatuse liige ja osanik. Üürnikust (rentnikust) Esral ei olnud üürilepingu (rendilepingu) lõppemise järel õigust kostjale hoonet üle anda ja sellest pidi kostja ilmselgelt ka aru saama, st tegu oli tõenäoliselt pahasukse valdajaga.
29.Kolleegium märgib, et kui hoone valdajaks olnuks endiselt Esra, võinuks asja lahendus olla teistsugune. Nimelt lubab VÕS § 334 lg 3 vallasasjale kulutusi teinud üürnikul selgesõnaliselt seda kuni kulutuste hüvitamiseni kinni pidada. VÕS § 110 lg 4 järgi võib ta seda teha põhimõtteliselt ka siis, kui kulutuste hüvitamise nõue on aegunud. Kolleegiumi arvates ei keela seadus kinnisasja üürnikul tugineda kulutuste hüvitamise tagamiseks ka VÕS §-le 110 (st keelduda kinnisasja üürileandjale väljaandmast), isegi kui kulutuste hüvitamise nõue on aegunud. Sel juhul on nõuete vahel piisav seos VÕS § 110 lg 1 mõttes. Kohustuse täitmisest keeldumise tagajärjeks on vastastikune täitmine VÕS § 110 lg 5 kohaselt. Kui üürileandja on esitanud üüritud asja väljaandmise nõude ja üürnik vastuhagi kulutuste hüvitamiseks, ning kohus leiab, et kulutuste hüvitamise nõue on aegunud, jätab ta vastuhagi rahuldamata, kuid saab hagi üürniku vastuväitest lähtudes VÕS § 110 lg 5 alusel ikkagi rahuldada üksnes tingimusega, et üürileandja peab kulutused hüvitama (kui nõude eeldused on täidetud).
30.Kolleegium märgib, et põhjendamatu võis olla esialgu vastuhaginõudena esitatud enammakstud üüri (rendi) tagastamise nõude eraldamine iseseisvasse menetlusse, kuna tõenäoliselt ei olnud see esitatud mitte üksnes vastuhagina, vaid vähemalt alguses tugines kostja sellele ka kui kohustuse täitmisest keeldumise alusele. Samas ei vaielnud kostja asja materjalide järgi selle nõude eraldamisele vastu (vt III kd, tl 17). Küll ei takistanud selle vastuhaginõude eraldamine kostjat tuginemast ka käesolevas menetluses üüri (rendi) tagastamise nõudele kohustuse täitmisest keeldumisele VÕS § 110 mõttes. See aga võinuks tähendada erinevates kohtumenetlustes sama nõude kohta erineva hinnangu andmist, mida ei saa pidada mõistlikuks. Kolleegiumi arvates ei oleks üüri (rendi) tagastamise nõude esitamine vastuväitena VÕS § 110 kontekstis asja lahendust muutnud, sõltumata sellest, kas see nõue on aegunud või mitte. Nimelt oli ka see nõue omandatud loovutamisega ja esitatud asjaoludel ei saanud seda sarnaselt kulutuste hüvitamise nõudega lugeda piisavalt seotuks vindikatsiooninõudega (vt otsuse p 28). IV
31.Kuna kassatsioonkaebus jääb rahuldamata, tuleb tasutud kautsjon 100 eurot arvata TsMS § 149 lg 4 teise lause alusel riigituludesse.
32.Kuna kolleegium vabastas kostja menetlusabi korras osaliselt kautsjoni tasumisest, tuleks tasumata kautsjon temalt TsMS § 179 lg 1 ning § 190 lg 4 ja lg 5 esimese lause järgi riigituludesse välja mõista. Kolleegium vabastab kostja TsMS § 190 lg 7 alusel siiski sellest kohustusest osaliselt ja mõistab temalt riigituludesse välja lisaks 1000 eurot. Raha tuleb TsMS § 179 lg 5 järgi maksta
Riigikohtu otsuse jõustumisest 15 päeva jooksul. Tasumisega viivitamisel tuleb TsMS § 179 lg 9 järgi maksta viivist kuni kohustuse täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras.
33.Kuna hagi rahuldatakse ning vastuhagi ja kassatsioonkaebus jäävad rahuldamata, jäävad menetluskulud kõigis kohtuastmetes TsMS § 162 lg 1 ja § 171 lg 1alusel kostja kanda. Hageja võib TsMS § 174 lg 1 järgi nõuda Harju Maakohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Peeter Jerofejev, Villu Kõve, Tambet Tampuu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.