Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Tsiviilasja hind Menetlusosalised ja nende esindajad
Menetluse liik
Tallinna Ringkonnakohus Tiit Kollom (eesistuja), Ande Tänav ja Pavel Gontšarov 08.08.2013 Tallinnas 2-11-21665 X X ja X X hagi X X vastu saamata jäänud üüri saamiseks ja X X vastuhagi X X ja X X vastu omandi parendamise kulude väljamõistmiseks Harju Maakohtu 06.02.2012 otsus X X ja X X apellatsioonkaebus 4402,23 eurot Hageja I X X (isikukood xxxxxxxxxxxx, elukoht xxxxxxxxxxxxx); Hageja II X X (isikukood xxxxxxxxxx, elukoht xxxxxxxxxxx); Hagejate lepinguline esindaja vandeadvokaat Mare Lust Kostja X X (isikukood xxxxxxxxxx, elukoht xxxxxxxxxxxx) Kirjalik menetlus
Jätta Harju Maakohtu 06.02.2012 otsus tsiviilasjas nr. 2-11-21665 muutmata, hagejate apellatsioonkaebus rahuldamata ja menetlusosaliste apellatsiooniastmega seotud menetluskulud solidaarselt apellantide kanda. Edasikaebamise kord Otsusele võivad menetlusosalised vandeadvokaadi vahendusel esitada kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest arvates. Menetlusosaline võib ise, s.o. vandeadvokaadi vahenduseta, esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Asjaolud X X ja X X esitasid Harju Maakohtule 10.05.2011 hagi X X vastu.
Hagi põhjenduste kohaselt omandasid hagejad korteriomandi asukohaga xxxxxxxx, pärimise teel, mille kohta tehti 15.05.2006 omaniku kasuks. Hagejatele kuulub kummalegi kaasomandist 5/12 ja kostjale 2/12. Harju Maakohtu 14.05.2009 otsusega lõpetati korteriomandi kaasomand ja korteriomand üldpinnaga 49,20 m2 müüdi avalikul enampakkumisel. Kostja suhtes algatati täitemenetlus. Kinnisvara arestimise aktist nähtub, et kostja sõlmis ilma hagejate nõusoleku ja teadmata korteriomandile üürilepingu ja andis selle üürile X X. Leping sõlmiti 01.11.2007 ja seda pikendati 15.11.2008 veel viieks aastaks. Rendituluks märgiti kuus 60 krooni m2 eest, mis moodustab kuus 188,67 eurot. Üürileping lõpetati 20.03.2010. Väljaüürimise periood oli 2 aastat ja 4 kuud ehk 01.11.2007 kuni 20.03.2010. Vastavalt lepingule sai kostja tulu 5282,68 eurot. Arvestades poolte osasid korteris, sai kostja hagejate osade arvelt 4402,24 eurot. Hagejad palusid kostjalt välja mõista kummalegi hagejale 2201,12 eurot ja kohtukulud jätta kostja kanda. Kostja vastuhagi ja vastus hagile X X esitas 29.06.2011 hagejate vastu vastuhagi, milles teatas tasaarvestusest ja palus hagejatelt välja mõista kokku 4721,92 eurot. Juulis 2011 esitatud vastuhagi kohaselt keeldusid hagejad pärandiosa jagamise järgselt tasuma nendele kuuluva omandi suurusega proportsionaalselt kommunaaltasu, mistõttu hagejate tegevusetuse tulemusena kasvas kommunaalkulude võlg korteriühistu eest 2007. aasta maiks 1463,95 euro suuruseks. Arvestades kostja omandi 2/12 suurust proportsiooni, maksis kostja hagejate eest kogu perioodi vältel 5393,37 eurot, mis on hagejate nõudest 991,14 euro võrra suurem. Arvestades kohtutäituri eesmärki müüa korter enampakkumisel, leppisid hagejad ja kostja suusõnaliselt kokku, et müügihinna maksimeerimiseks tuleb korteris läbi viia remont ning et sooritamise võtab enda peale korteri tegelik valdaja ehk kostja. Korteri renoveerimiseks sõlmis kostja töövõtulepingu 100% kostjale kuuluva ettevõtte Mirtel Invest OÜ ja ettevõtte Traderberg OÜ vahel ning viis läbi põhjaliku renoveerimise kogukuluga 5661,78 eurot. Renoveerimise tulemusena müüdi korteriomand avalikul enampakkumisel tunduvalt kõrgema hinnaga, kui oli algselt plaanis ja hagejad teenisid korteri parendamisest selle müügil oluliselt suuremat tulu, kuid jätsid korteri renoveerimise eest vastavalt enda omandi suurusele vaatamata korduvatele meeldetuletustele kostjale maksmata. Maksmisele kuuluv renoveerimiskulu on vastavalt hagejate omandi suurusele 4721,92 eurot. Kostja palus kummaltki hagejalt kostja kasuks välja mõista 2360,96 eurot. Kostja märkis vastuses, et ei võta hagejate hagi omaks. Hagejate seisukohti tuleb lugeda paljasõnalisteks, kuna pärast korteriomandi 31.03.2006 pärimist oli kõikidel osapooltel korteriomandile võrdne ligipääs. Kuna hagejad suhtusid omandisse ükskõikselt, otsustas kostja ise hagejate ees nende kohustused katta ja kohustuse katmiseks anda korteriomand rendile. Hagejate poolt esitatud nõue 4402, 23 eurot tasaarveldati kostja poolt kommunaalvõla tasumisega ja kummaltki hagejalt tuleb kostja kasuks välja mõista 2360,96 eurot.
Hagejate seisukoht kostja vastuhagile Hagejatel puudus võimalus omandit kasutada, kostja ei teinud kunagi ettepanekut korteriomandil parendamiseks ja vältis hagejatega igasugust suhtlust. Kostja poolt esitatud tõendid ei ole asjakohased Maakohtu otsus Harju Maakohus jättis nii põhihagi kui ka vastuhagi rahuldamata ja menetluskulud TsMS § 163 lg 1 kohaselt täies ulatuses poolte endi kanda. Poolte vahel puudub vaidlus järgnevate asjaolude osas: hagejad ja kostja omandasid 15.05.2006 omaniku kande tegemisega pärimise teel korteriomandi; kostja sõlmis kaasomanike teadmata korteriomandile üürilepingu; renditulu ühes kuus oli 188,67 eurot; väljaüürimise perioodil sai kostja tulu 5282,68 eurot. Vaidlus on selle üle, et hagejatel puudus võimalus omandit kasutada ja et kostja ei teinud korteriomandi parendamiseks ettepanekut. Põhihagi kohaselt omandasid hagejad ja kostja korteriomandi 15.05.2006. Kummalegi hagejale kuulub kaasomandist 5/12 ja kostjale 2/12. Maakohtu 14.05.2009 otsusega lõpetati korteriomandi kaasomand, müües korteriomandi üldpinnaga 49,20 m2 avalikul enampakkumisel. Hagejate hinnangul kuulub neile asjaõigusseaduse (AÕS) § 71 lg 2 alusel hüvitamisele vastavalt nende osale korteriomandist 4402,23 eurot, sest kostjal oli õigus üüritulule vastavalt oma osa suurusele 880,45 eurot. Hagejad esitasid kinnisasja arestimise akti, mille kohaselt on kinnisasja oluliseks osaks üürileping, mis jõustus 01.11.2007 ja pikendati 15.11.2008 veel 5 aastaks. Sellest tulenevalt leidis kohus, et hagejate nõue on kõnealuses osas põhjendatud. Kostja ei vaidlustanud asjaolu, et ta andis kaasomandisse kuuluva korteriomandi üürile ja et kaasomanikule kuulub tema osale vastav osa ühise asja viljast. Kostja vastuväidete kohaselt keeldusid hagejad pärandiosa jagamise järgselt tasuma nendele kuuluva omandi suurusega proportsionaalselt kommunaaltasu, mistõttu hagejate tegevusetuse tulemusena kasvas kommunaalkulude võlg korteriühistu eest 2007. aasta maiks 1463,95 euro suuruseks. Kostja tasus poolte korteriomaniku olemise ajal korteri eest 6097,17 eurot. Arvestades kostja omandi 2/12 suurust proportsiooni, maksis kostja hagejate eest kogu perioodi vältel 5393,37 eurot, mis on 991,14 eurot rohkem kui hagejate nõue. Hagejad aga leidsid, et kommunaalkulude tasumise kohustus lasub isikul, kes omandit kasutab ja valdab. Tulenevalt kostja poolt esitatud arvest mai 2007 ja kostja kontoväljavõttest, oli võlg KÜ ees 22 891,95 krooni ja kostja tasus KÜ-le ühtekokku 95 400 krooni. Keegi ei maininud, et korteri võõrandamisel läbi täitemenetluse oleks olnud korteril võlgnevusi. Seega on tõendatud, et kostja tasus võlad, mis olid seoses kaasomandis oleva korteriga tekkinud, summas 6097,17 eurot. AÕS § 75 lg 1 alusel on kohustus kanda kaasomandiga seotud kulutusi igal kaasomanikul vastavalt tema osale. Seega kandis kostja hagejate eest nende kulude kandmiseks 5393,37 eurot ehk kummagi hageja eest 2697,85 eurot, mis on aga suurem, kui hagejate põhjendatuks tunnistatud nõue. Kuna kostjal on suurem vastunõue, kui hagejate nõue, siis ei kuulu hagi rahuldamisele. Kuivõrd kostja palus kommunaalkulude tasumisega lugeda kaetuks põhihagis esitatud nõue ja enammakstud osas nõudeid ei esitanud, siis kohus selles osas seisukohta ei võta.
Kostja palus vastuhagis enda kulude kompensatsiooniks korteriomandile tehtud parenduste osas välja mõista kummaltki hagejalt 2360,96 eurot. Renoveerimise kogukulu oli 5661,78 eurot. Vastavalt kostja selgitustele oli selleks poolte kokkulepe, et teha korteris remont ja seeläbi saada korteri müügist kõrgemat hinda. Hagejad eitasid sellise kokkuleppe olemasolu ja väitsid, et kostja vältis nendega kontakti ega teatanud remondist. Samuti ei ole selge, mis tähtsust omavad esitatud lepingud, kuna tellijaks ei olnud kostja vaid mingid äriühingud. Kostja viited VÕS § 1042 lg-le 1 ei ole asjakohased, kuna poolte vahel on kaasomanike vahelised suhted, mitte lepinguvälised suhted. Poolte vahelisi suhteid reguleerib AÕS § 72 lg
alusel, siis puudub mõistlik põhjus tõlgendada AÕS § 75 lg 1 imperatiivsena, st sellisena, et kulude jaotamisel ei saa kõrvale kalduda kaasomanike mõtteliste osade suurusest. Kui kaasomanik elab ja kasutab reaalselt tema mõttelisest osast väiksemat osa, on tal õigus nõuda kompensatsiooni teiselt kaasomanikult, kes elab oma mõttelisest osast suuremal osal. Kostja poolt korteri ainuisikulise kasutamise tagajärjel tekkis korteriühistu ees 95 400 krooni suurune võlg, millest üle 50% moodustas viivis tasumata summalt. Sellist käitumist ei saa pidada hea usu põhimõttega kooskõlas olevaks ning kostja kahjustas oma tegevusega teiste kaasomanike huve. Kaasomanikevaheline õigussuhe on võlasuhe ja sellele kohaldatakse seaduses (eelkõige VÕS-s) võlasuhte kohta sätestatut. Seega juhul, kui rikutakse kohustusi, millised kehtivad kaasomanike vahel seadusest tulenevalt, on tegemist võlasuhtest tulenevate kohustuste rikkumisega ja kahju võib kuuluda hüvitamisele VÕS §-st 115 tulenevalt. Viidatud sätte rakendamiseks peavad leidma tõendamist kõik kahju hüvitamise nõude eeldused. Kuna kostja valdas ja kasutas korteriomandit ainuisikuliselt, omamata selleks teiste kaasomanikega kokkulepet, siis lasus ka kommunaalkulude tasumise kohustus ainult temal. Hagejad ei rikkunud nimetatud õigussuhtes oma kohustusi. Kostja esitas hagejate vastu vastunõude, väites, et tema tasus alates maist 2007 ka hagejate eest korteriga seotud kulutusi. Vastunõudega soovis kostja lugeda tema vastu esitatud nõude tasaarveldatuks. Korteriühistu arvest nr 5-035 10.07.2007 nähtub, et viimane laekumine ühistule leidis aset 21.10.2005 s.o enne kui hagejad said korteri omanikeks, aga kostja elas selles korteris juba enne. Mingeid nõudmisi üüri tasumise kohta ta hagejatele ei esitanud, sest kostja kasutas korterit ainuisikuliselt. Seisuga 30.04.2007 moodustas võlg korteriühistu ees ilma viiviseta 1463,06 eurot. Kostja ei esitanud kohtule ühtegi korteriühistu poolt esitatud arvet, v.a arve 5-035 10.05.2007, mis tõendaksid tehtud kulutusi ja nende sisu, ometi luges kohus nõuded tasaarvestatuks. Tema poolt esitatud konto väljavõte ei tõenda üürivõla tekkimise aja algust ega selle suurust. Kostjal tekkis nõudeõigus hagejatele alates korteriühistu poolt arve esitamisega. Kostja arveid hagejatele ei esitanud ega esitanud kommunaalteenuste eest tasumise nõuet ka muul moel. Seega on kõik kostja nõuded, mis esitati enne 29.06.2008, aegunud. Samuti on aegunud selle aja seisuga ka viivisenõuded. Antud juhul tekkisid ka viivised kostja tegevusetuse tagajärjel. Hea usu põhimõtte üheks funktsiooniks on välistada võimalus, et õigustatud isik kuritarvitab oma õigusi. Põhimõtteliselt võib viivisenõue, sealhulgas ka seadusjärgne viivisenõue olla vastuolus hea usu põhimõttega. Tsiviilõiguse teoorias üldiselt tunnustatud seisukoha järgi kaotab võlausaldaja seadusest, tavast või tehingust tuleneva nõudeõiguse, kui tuvastatud asjaolude tõttu ei vasta õiguse teostamine lepingulise suhte olemusele, lepingu eesmärgile ega poolte käitumisele seaduse või ühiskonnas väljakujunenud moraalistandardite seisukohast. TsMS § 651 lg 2 kohaselt on poolel õigus nõuda aegumise kohaldamist ka juhul, kui ta seda esimese astme kohtus ei nõudnud. Hagejad taotlevad aegumise kohaldamist. Aegumise tõttu ei ole võimalik kostja nõudeid hagejate nõudega tasaarvestada. Vastus apellatsioonkaebusele Kostja palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata, rõhutades, et aegumist tuleb kohaldada ka hagejate nõudele. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus leidis, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.
Maakohtu otsust ei ole vaidlustatud kostja vastuhagi nõude - korteri parendamise kulutuste hüvitamise - rahuldamata jätmise osas, ja selles osas on maakohtu otsus jõustunud. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ja TsMS § 654 lg. 6 kohaselt ei pea vajalikuks neid korrata. Apellantide väide, mille kohaselt nad ei peaks vastutama päranduseks saadud korteriomandiga seotud võlgnevuste eest, ei ole õige. PärS § 130 lg. 1 kohaselt lähevad pärandi vastuvõtmisega pärijale üle mitte ainult kõik pärandaja õigused, vaid ka kohustused. KÜS § 5(1) kohaselt lähevad korteriühistu olemasolul korteriomandi võõrandamisel või pärimisel võõrandajale või pärijale kuuluvad korteriühistu liikme õigused ja kohustused üle korteriomandi omandajale korteriomandi ülemineku hetkest. Mis puutub apellantide väitesse, et kostja poolt korteriomandiga seotud kulutuste hüvitamise nõue on hea usu põhimõte vastane ning et kulude jaotamisel perioodil, mil korter oli välja üüritud, tuleks kõrvale kalduda kaasomanike mõtteliste osade suurusest, siis see ei ole õige, kuna kostja ei kasutanud korterit perioodil, mil see oli välja üüritud, ise. Hagejad, nõudes kostjalt tulu väljamõistmist, mida kostja sai korteri väljaüürimisest, peavad arvestama, et tulust arvestatakse maha ka tulu saamisega seotud kulutused. Kostja nõue tugineb AÕS § 75 lg.1, mille kohaselt kaasomanik kannab vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühises asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmisega, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Nimetatud sätte kohaldamine ei sõltu sellest, kas kaasomanikud (antud juhul hagejad) ise kasutavad korterit elamiseks või mitte, samuti sellest, kas kostja andis korteri üürile nendega kooskõlastatult või mitte. Kostja vastuhagi nõue tugineb seadusele, s.o. AÕS §-le 75 lg. 1. Vastavalt TsÜS §-le 149 on seadusest tulenev nõude aegumistähtaeg 10 aastat selle sissenõutavaks muutumisest, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Õiguskirjanduses on selgitatud, et antud sättele alluvad ka kaasomanike ja korteriomanike vahelisest ühisusest tulenevad nõuded, eelkõige erinevad kulutuste hüvitamise nõuded (vt. Tsiviilseadustiku üldosa seadus. Kommenteeritud väljax, lk. 482). Seega on alusetu apellantide taotlus kohaldada kolmeaastast aegumistähtaega ja jätta vastuhagi aegumise tõttu rahuldamata. Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega jätab ringkonnakohus menetlusosaliste apellatsiooniastmega seotud menetluskulud solidaarselt hagejate kanda.
Tiit Kollom
Ande Tänav
Pavel Gontšarov
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.