2-12-35120/27 - Võlaõigus - Võõrandamislepingud - Tallinna Ringkonnakohus - lahend.ee

4.1. 26 kohaselt anti hagejale üle mitteeluruumid nr. XXXXX (pindalaga 45, 50 m2) ja nr. XXXXX (pindalaga 45, 50 m2). Poolte vahel puudub vaidlus selles, et üle jäi andmata osa mitteeluruumist nr. XXXXX suurusega 12 m2. Lepingu punktis 3. 1. 10 sisaldub kinnitus selle kohta, et reaalosa nr. XXXXX õige suurus on 57, 50 m2, kuid kinnistu jagamisel korteriomanditeks on kinnistusosakonnale esitatud vale plaan. Kinnistusraamatu andmete kohaselt kuulub hagejale kinnistu registriosa nr. 25432001, mis moodustab 455/196804 mõttelisest osast kinnistust, mille kogupindala on 12.822 m2, ja reaalosana mitteeluruum nr. XXXXX, mille üldpind on 45, 50 m2. Kaasomandi teostamine on kitsendatud kinnistusraamatus loetletud korteriomandite koosseisu kuuluvate reaalosadega seotud õigustega. Lisaks sellele kuulub kinnistusraamatu andmete kohaselt hagejale kinnistu registriosa nr. 25432101, mis moodustab 455/196804 mõttelisest osast kinnistust, mille kogupindala on 12.822 m2, ja reaalosana mitteeluruum nr. XXXXX, mille üldpind on 45, 50 m2. Kaasomandi teostamine on kitsendatud kinnistusraamatus loetletud korteriomandite koosseisu kuuluvate reaalosadega seotud õigustega. Hageja väidete kohaselt ei kuulu vaidlusalune 12 m2 suurune pind ühegi reaalosa hulka, samuti ei ole see pind kaasomandis. Sisuliselt tugineb hageja oma hagis sellele, et kinnistusraamatu kanne on vale. Asja materjalidele lisatud kinnistusraamatu väljavõtte kohaselt ei kuulu kostjale ühtegi kinnistut, s. h. vaidlusaluses garaažihoones. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 76 lg. 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 108 lg. 2 p. 1 kohaselt kui võlgnik rikub kohustust, mis ei seisne raha maksmises, võib võlausaldaja nõuda temalt kohustuse täitmist. Kohustuse täitmist ei või nõuda, kui kohustuse täitmine on võimatu. Kohus saab hageja täitmise nõude kostja vastu rahuldada, kui kohtuotsust on võimalik ka täita. Käesoleval juhul ei ole täitmine võimalik, kuna kostja ei saa hagejale üle anda omandit, mis ei kuulu kostjale, vaid kolmandatele isikutele. Kostja poolt kohustuse täitmise võimatus ei lõpeta kohustust, vaid välistab üksnes täitmise nõude. Apellatsioonkaebus Hageja palub kohtuotsuse tühistada ning saata tsiviilasja samale kohtule uueks arutamiseks. Asjas läbiviidud eelmenetlus oli puudulik, sest kohus on jätnud välja selgitamata asjas tähtsust omavad asjaolud ja need puudused ei ole kohtumenetluses kõrvaldatud. Kohus ei ole eelmenetluses välja selgitanud, kellele kuulus hagi esitamise hetkel hageja taotletud 12 m2 pind, s. t. kelle vastu oleks õigustatud üleandmise nõude esitamine. Kohus ei ole kontrollinud, kuidas moodustati XXXXX hoones korteriomandid. Kinnistusraamatu väljavõttest XXXXX kinnistu kohta nähtub, et korteriomandid moodustati ja jagati 26. juulil 2007. a. sõlmitud lepinguga, mida ei ole asjas esitatud. Asjas puudub ka 3(6)

hoone plaan, kus on korteriomandid märgitud. Toimiku leheküljel 49 on olemas plaan, mille numeratsioon ei vasta GÜ Paas likvideerijate otsusele ega kinnistusraamatule. Likvideerijate otsuses on viidatud veel ühele kaasomandi lõpetamise kokkuleppele, kuid sellist tõendit ei ole kohtule esitatud. Eelmenetluses on kostja esitanud vastuse hagile, milles väidab, et temal ei ole midagi hagejale täiendavalt üle anda, kuna garaažiühistu vara on üle antud äsja moodustatud korteriühistule. Lisaks väitis kostja, et korteriomanditest on üle 90% juba omanikele üle antud. Kohus ei ole seda väidet kontrollinud, ei ole juhtinud sellele hageja tähelepanu, mille tõttu on hageja jäetud ilma õigusest kostja asendada. Kohus tuvastas, et kostjale ei kuulu ühtegi kinnistut, kuid väljavõte kinnistusraamatust on esitatud seisuga 10. jaanuar 2013. a. Asjas puuduvad tõendid, millised kinnisasjad kuulusid kostjale hagi esitamisel ja kas siis kohustuse täitmine oli võimalik. Kohus on jõudnud järeldusele, et 12 m2 üleandmise kohustuse täitmine on võimatu, kuid ei ole osundanud ühelegi tõendile, mille alusel on selline järeldus tehtud. Kostja ei ole sellist vastuväidet esitanud. Kostja vastuväide seisnes selles, et kostjal ei ole eset, mida üle anda. Lisaks väitis kostja, et kohustuse täitmine on võimalik 2014. a. kehtima hakkava korteriomandite- ja korteriühistute seaduse § 9 alusel. Kohus ei ole andnud hinnangut hageja väidetele, et vaidlusalune 12 m2 suurune pind ei kuulu ühegi reaalosa hulka, samuti ei ole see pind kaasomandis. Kohtuotsusest nähtub, et kohus võis hagi sisuliselt rahuldada, s. t. kohus pidi tuvastama hagi rahuldamise eeldused. Samas kohus märkis, et kui ta hagi rahuldab, siis kohtuotsus ei ole täidetav. Kohus märkis, et kostja ei saa hagejale üle anda omandit, mis ei kuulu kostjale, vaid kolmandatele isikutele. Samas ei ole kohus neid asjaolusid tuvastanud ning see järeldus ei tulenenud ka tõenditest. Kohus on rikkunud TsMS § 442 lõiget 8, sest on otsuses märkinud vaid järeldused, olles jätnud tuvastamata asjaolud, mille alusel neid järeldusi teha. Kohtuotsus on olulises osas motiveerimata. Kohus ei ole menetlusosalistega arutanud pinna üleandmise võimatust, sellele järeldusele on kohus tulnud alles kohtuotsuses. Kohus on otsuse tegemisel juhindunud VÕS § 108 lõikest 2, s. h. ka punktist 1, kuid ei ole hagejale selgitanud, et hageja õiguste kaitsmiseks võib kohustuse täitmise võimatuse puhul nõuda kahju hüvitamist VÕS § 115 alusel. Sellega on kohus rikkunud hageja õigusi hagi muutmisele (TsMS § 376) ja alternatiivnõude esitamisele (TsMS § 376 lg. 4 p. 3, § 370 lg. 2). Vastustaja seisukoht Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebus ei anna alust maakohtu otsust tühistada. Kolleegium järgib maakohtu otsuse põhjendust ja kooskõlas TsMS § 654 lõikega 6 ei korda seda. Apellatsioonkaebuse väidetega ei saa nõustuda. Hageja ei ole vaidlustanud asjaolu, et kostjat ei ole kantud kinnistusraamatusse korteriomandi omanikuna, mille reaalosaks oleks mitteeluruumi nr. XXXXX juures olev 12 m2 suurune mitteeluruum, millele omandi üleandmist hageja kostjalt nõuab. Kolleegium nõustub maakohtu järeldusega, et niisugustel asjaoludel on hagi rahuldamine juba iseenesest välistatud, sest kinnisomandi üleandmise eelduseks on üldjuhul õigustatud isiku ja teise poole vaheline asjaõigusleping ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse (AÕS § 641) ning vaidlusaluses asjas ei ole asjaolusid, mille puhul oleks teisiti. Asjaõigusleping kujutab endast omaniku ja omandaja vahelist kokkulepet selle kohta, et omandiõigus peab omandajale üle minema. Selliselt saab kinnisomandi üle anda üksnes kinnistusraamatusse kantud omanik. Kohustus kinnisasja 4(6)

omandi üleandmiseks saab olla üksnes omanikul, kelleks kostja ei ole. Maakohus jättis põhjendatult juba ainuüksi sellest tulenevalt hagi rahuldamata ega pidanudki käsitlema muid asjaolusid, millel vaidluse lahendamise seisukohalt ei ole määravat tähtsust. Samas ei märkinud maakohus otsuses, et võiks hagi sisuliselt rahuldada, kuid otsuse täitmine ei ole võimalik, nagu apellatsioonkaebuses on leitud. Maakohus jättis hagi rahuldamata põhjendusel, et hageja nõutav kohustuse täitmine on võimatu. Apellatsioonkaebus ei sisalda väiteid ja asjaolusid, mille põhjal võiks jõuda teistsugusele järeldusele. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib kolleegium veel, et asja lahendamise seisukohalt on oluline see, ega kohtuotsuse tegemise hetkel ole võimatu täita kohustust, mille täitma kohustamist hageja hagis on taotlenud. Nii ei olegi hagi lahendamise seisukohalt juba iseenesest oluline see, kas hagi esitamise hetkel oli kostja vaidlusaluse garaažiboksi 12 m2 suuruse osa omanik. Hagi lahendamise seisukohalt ei ole määravat tähtsust ka sellel, millal ja mis asjaoludel kaasomand lõpetati ja korteriomandid moodustati. Seega ei ole põhjendatud ka maakohtule tehtud etteheide eelmenetluse ülesannete täitmata jätmise kohta. Tähelepanuta jätta ei saa ka, et hagimenetlus on dispositiivne menetlus, kus vaidluse eseme ja menetluse käigu määravad pooled, kes otsustavad taotluste ja kaebuste esitamise üle; pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab (TsMS § 4 lg. 2 ja § 5 lg. 2 lause 2). Hagimenetluses ei ole kohtul õigust asuda poole asemel tema menetlusõigusi käsutama, otsustades muuhulgas selle üle, millistele asjaoludele pool võiks oma nõude alusena tugineda ja asudes neid asjaolusid tuvastama, nõudes selleks välja vajalikke tõendeid. Apellatsioonkaebuses maakohtule tehtud sellekohane etteheide on seetõttu juba iseenesest asjakohatu. Hageja on oma kostja vastu esitatud kohustuse täitmise nõudes tuginenud poolte vahel

26.juulil 2007. a. sõlmitud garaažiühistu liikme õiguste ja kohustuste kogumi müügilepingule (tl. 11 – 15), leides, et selle alusel on tal õigus nõuda omandi üleandmist garaažiboksile nr. XXXXX suurusega 57, 5 m2. Kolleegium leiab, et osundatud müügileping taolisele nõudele alust ei anna. Nii nähtub lepingu punktist 1. 3, et selle müügilepingu esemeks on olnud garaažiühistu liikmeks olekuga seotud õiguste ja kohustuste kogum, millega kaasneb garaažibokside nr. XXXXX (pindalaga 45, 5 m2, mille üle ei ole vaidlust) ja nr. XXXXX (pindalaga 57, 5 m2) valdamise ja kasutamise õigus. Sel ajal ei saanudki kostja võõrandada hagejale ehitise reaalosi, nagu hageja on ekslikult leidnud, sest kinnistut ei olnud jagatud korteriomanditeks ning kostjale endale kuulus vaid mõtteline osa Tallinnas XXXXX asuvast kinnisasjast, mida ta kasutas kaasomanike vahel sõlmitud kinnistu valdamise ja kasutamise korra kohaselt (sama lepingu p. 1. 1). Kaasomand lõpetati, kinnistu jagati korteriomanditeks ning need kanti kinnistusraamatusse 13. oktoobril 2010. a. (tl. 36). Alles 4. oktoobril 2011. a. sõlmitud korteriomandite tasuta üleandmise kokkuleppega võõrandas kostja korteriomandid, mille reaalosadeks olid vastavad garaažiboksid, oma liikmetele (tl. 16 – 30). Hagejale võõrandati selle kokkuleppega mitteeluruumid nr. XXXXX üldpinnaga 45, 5 m2 ja nr. XXXXX samuti üldpinnaga 45, 5 m2 (p. 2. 1. 25 ja 2. 1. 26). Samas lepingudokumendis sisalduva asjaõiguslepinguga leppisid pooled kokku, et hagejale läheb üle omand osundatud korteriomanditele ning hageja kanti muuseas korteriomandi nr. XXXXX (suurusega 45, 5 m2) omanikuna kinnistusraamatusse. Lepingu punktist 3. 1. 10 nähtub, et selles, et korteriomandi reaalosa nr. XXXXX suurus, millele hagejale omand üle antakse, on väiksem kui 57, 5 m2, on eraldi kokku lepitud. Kostja kohustus hagejale omandi üleandmiseks vastavalt korteriomandite tasuta üleandmise kokkuleppele on seega täidetud ja hageja nõue on ka sellest tulenevalt põhjendamatu. Kostja väitel on vaidlusaluse 12 m2 suuruse ruumi puhul tegemist abiruumiga, mida kõigi korteriomanike kokkuleppel faktiliselt kasutab hageja ainuisikuliselt. Asjaolu, et see mitteeluruum on tema valduses ja ainukasutuses, ei ole ka hageja vaidlustanud, seega ei saa kostjale ette heita 26. juuli 2007. a. müügilepingust tulenevate kohustuste täitmata jätmist.