Võlaõigus › Võõrandamislepingud

2-13-69 Kohtuistung toimus 17.04.2013. Hageja esitas 23.04.2013 taotluse hageja vande all ülekuulamiseks. Kohtuistung toimus 25.04.2013. Hageja ja kostja esitasid kohtukõne teesid 09.05.2013. Menetluse kestel pidasid pooled ka läbirääkimisi, kuid kompromisslahenduseni pooled ei jõudnud. Hagiavaldus Hagiavaldus 24.10.2012 sõlmisid kostja müüjana ja hageja ostjana notariaalse korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu, milles leppisid kokku lepingu esemeks oleva korteriomandi aadressiga, Harjumaa, Tallinna linn, Haabersti linnaosa, XXX (registriosa nr XXX) võõrandamises hagejale. Müügilepingu p 4.1. kohaselt müüs kostja korteriomandi hagejale 80 900 euro eest, millest hageja oli üks päev enne müügilepingu sõlmimist tasunud kostjale ettemaksu 10% ehk 8 090 eurot enne korteri omandi üleandmiseks hiljemalt 30.11.2012 sõlmitavat asjaõiguslepingut. Kostja määras müügilepingust erinevalt ja kostjast mittetingitud asjaoludest tulenevalt asjaõiguslepingu sõlmimise 03.12.2012 kella 16.30-ks. Hageja teostas 03.12.2012 kella 14.00 paiku lepingu eseme paikvaatluse ning avastas, et kostja ei olnud täitnud müügilepingu p-st 6.1. kokkulepitud siseviimistlustöid müügilepingu p-s 6.4. kokkulepitud kuupäevaks 30.11.2012. Hageja avastas, et kokkulepitud siseviimistlustööd olid osaliselt tegemata ning esinesid muud ehituslikud puudused ja vaegtööd. Muuhulgas selgus hagejale, et: - uksel puuduvad ust ümbritsevad liistud; - rõdul ei ole paigutatud kohast piiret, mis tagaks rõdul viibimise ohutuse; - seinad on määrdunud ning plekilised; - põranda äärtes puuduvad liistud; - aknalaua ja akna äär oli lagunenud ning isolatsiooni- ja tihendusvahend (n.ö. makroflex) oli nähtav ja ebakvaliteetselt paigaldatud. Nimetatud asjaolud on fikseeritud videosalvestisel ja tunnistaja juuresolekul. 03.12.2012 pärast korteri ehituslike puuduste avastamist esitas hageja kostjale tingimusliku müügilepingust taganemise avalduse. Selle kohaselt nõudis hageja kostjalt müügilepingus toodud mistahes kostja kohustuste täitmist ning kinnistu mistahes ehituslike puuduste kõrvaldamist 14 päeva jooksul, so hiljemalt 17.12.2012 või vastasel juhul loeb hageja end lepingust taganenuks nimetatud kuupäeva seisuga. 03.12.2012 väitis kostja hagejale, et kella 15.30-ks olid puudused kõrvaldatud. 03.12.2012 teatas hageja kostjale, et tema jaoks ei olnud kostja väited puuduste kõrvaldamise osas usutavad, mistõttu keeldus ta asjaõiguslepingu sõlmimisest ja nõudis jätkuvalt puuduste kõrvaldamist täiendava tähtaja jooksul ning avaldas soovi ekspertiisi teostamiseks. 04.12.2012 avastas hageja, et korteri ehitisel puudub kasutusluba. Kostja ei olnud hagejat antud asjaolust eelnevalt teavitanud – ei müügilepingus ega muul viisil. Hageja sõlmis 09.11.2012 Nordea Pangaga laenulepingu korteriostu finantseerimiseks – laenulepingu kohaselt tuli asjaõigusleping sõlmida hiljemalt 27.12.2012. Pärast kasutusloa puudumise asjaolu selgumist teatas pank, et laenu ei väljastata juhul, kui hoonel puudub kasutusluba. Hageja pöördus 06.12.2012 Tallinna Linnaplaneerimise Ameti poole teabenõudega, kas kostja kui arendaja on taotlenud kõnealusele ehitisele kasutusluba. 10.12.2012 vastati hagejale, et selle ajani ei ole ehitisele kasutusluba taotletud. XXX ehitisele pole kasutusluba taotletud ja see puudub käesoleva ajani. 12.12.2012 teostas XXX OÜ korteris ja ehitise paikvaatluse kõnealuse korteri

ehitusliku valmiduse, kvaliteedi ja võimalike ehituslike puuduste kohta, milline edastati ka hagejale. 17.12.2012 ekspertiisiakti ja eksperthinnangu on eesmärgiks oli selgitada aadressil XXXkorteri nr 19 võimalikud ehituslikud puudused. Ekspert leidis oma arvamuses (ekspertiisiakti lk-d 5-7) mh, et: - korteris esinevad ehituslikud puudused, mis vajavad kõrvaldamist; - korteris esinevad vaegtööd; - korteril puudub teatud kommunikatsioone kirjeldav ning vajalik tehniline dokumentatsioon; - korter ei ole kasutamiseks valmis ilma ehituse kasutusloata; - korter oli 03.12.2012 ja on endiselt 12.12.12 kuupäeva seisuga ehitusjärgus; - viimistlustööd on lõpetamata. Hagejale teadaolevalt ei olnud kostja 17.12.2012 seisuga korteris ega ehitisel ehituslikke puudusi kõrvaldanud. 20.12.2012 seisuga on kostja kõnealuse korteri uuesti müüki pannud ning on kostja kõnealuse arendusega seotud kodulehel internetiaadressil lisanud märkuse, et XXX hoonel puudub kasutusluba. 26.11.2012 seda informatsiooni kodulehel ei olnud. Kostja ei ole hagejale müügilepingu alusel tasutud ettemaksu tagastanud ega muid lepingujärgseid makseid tasunud. Hageja on seisukohal, et kostja rikkus müügilepingut. Menetlusosaliste vahelise müügilepinguga astusid pooled võlasuhtesse võlaõigusseaduse (VÕS) § 2 lg 1 tähenduses VÕS § 3 lg 1 alusel VÕS § 208 lg 1 mõistes. Kostja kohustus müüjana andma hagejale kui ostjale üle tulevikus omandatava asja konkreetse tähtaja jooksul ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale kokkulepitud tingimustel, hageja aga kohustus kostjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. Hageja täitis müügilepingust tuleneva ettemaksu tasumise kohustuse tähtaegselt ja kohaselt. Müügilepingu p-de 5.1 ja 5.5 koostoimest tulenevalt kohustus kostja tagama asjaõiguslepingu sõlmimise ning korteri valduse üleandmise hiljemalt 30.11.2012. Müügilepingu punkti 6.1 kohaselt kohustus kostja teostama korteri reaalosa viimistlustööd. Samuti kohustus kostja müügilepingu p-de 6.4 ja 6.5 kohaselt tagama korteri reaalosa ehitustööde teostamise hiljemalt 30.11.2012 ja vastavalt kokkulepitud kvaliteedinõuetele. Müügilepingu p 6.6 kohaselt oli kostja kohustatud tagama ehitustööde, sealhulgas siseviimistlustööde, teostamise kooskõlas seaduses sätestatud tingimustel kooskõlastatud ehitusprojektiga ning poolte vahel kooskõlastatud siseviimistluse spetsifikatsioonidega. VÕS § 76 lg 1 kohaselt kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele. Sama paragrahvi lg 3 kohaselt kohustus loetakse kohaselt täidetuks, kui see on täidetud täitmise vastuvõtmiseks õigustatud isikule õigel ajal, õiges kohas ja õigel viisil. VÕS § 217 lg 2 p 1 kohaselt asi ei vasta mh lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud tingimusi. Eelnevat arvestades, ei täitnud kostja oma kohustusi kohaselt, kuna korteri omandit ei antud asjaõiguslepinguga üle õigeaegselt, samuti olid teostamata vajalikud ehitustööd kokkulepitud viisil. Korter ei vastanud müügilepingu tingimustele, kuna kostja ei olnud asjaõiguslepingu sõlmimise tähtajaks müügilepingu p 5.1, 5.5, 6.1, 6.4, 6.5 ja 6.6 sätestatud kohustusi täitnud. Viimistlustööd ja ehitustööd ei olnud nõuete kohaselt ja tähtaegselt täidetud. Samuti ei olnud kõik viimistlustööd ning ehitustööd täidetud hageja poolt esitatud täiendava tähtaja jooksul (VÕS § 114, müügilepingu p 8.2.2). Seega rikkus kostja võlasuhtest tulenevat kohustust VÕS § 100 mõistes. Hagejal oli õigus oma lepingulistest kohustustest – sõlmida asjaõigusleping, võtta korter vastu ning tasuda kogu ostuhind – keelduda VÕS § 111 lg 1 alusel, mille kohaselt kui lepingupooltel on lepingust tulenevad vastastikused kohustused

2-13-69 (vastastikune leping), võib üks lepingupool oma kohustuse täitmisest keelduda, kuni teine lepingupool on oma kohustuse täitnud, täitmist pakkunud või andnud täitmiseks tagatise või on kinnitanud, et ta kohustuse täidab. Samuti nähtub ekspertiisiaktist, et 12.12.2012 seisuga oli XXX ehitis ja vaidlusalune korter 19 veel ehitusjärgus ehk mitte elamiskõlbulikud. Hageja korteriostu eesmärk oli siiski uusehitises valmisoleva ja kasutuskõlbuliku korteri omandamine. Samuti on müügilepingu p-s 2.1.4 kostja müüjana kinnitanud, et kinnistu valdamise, kasutamise ja käsutamise suhtes ei kehti muid lepingus nimetatud piiranguid. Fakt, et XXX hoonel puudub kasutusluba, annab kinnitust, et kinnistul, mille oluliseks osaks on korter 19, esineb selle kasutamise piirang, millist lepingus nimetatud ei olnud ja millest hageja teadlik ei olnud. Ehitise kasutusluba on kohaliku omavalitsuse nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele (EhS § 32 lg 1). Kasutusloaga antakse nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitusloa või kirjaliku nõusoleku taotlemisel esitatud ehitusprojektile (EhS § 32 lg 11). Ehitise kasutamiseks peab olema kasutusluba (EhS § 32 lg 2). Valminud ehitist või selle osa võib kasutada vaid ettenähtud kasutamise otstarbel (EhS § 32 lg 3), seega kasutusloa puudumisel ei tohi ehitist (sh kinnistut) kasutada. Ka on kostja müügilepingu p 2.1.6 kinnitanud, et korteril ei ole mingeid kostjale teadaolevaid varjatuid puudusi, millest kostja ei ole hagejale teatanud või mida hageja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Lähtudes asjaolust, et ekspertiisiakti kohaselt korteris esinevad ehituslikud puudused ning vaegtööd, mida hageja ei saanud ülevaatuse teostamisel märgata nagu iga teine tema kui ostjaga sarnane mõistlik ja ehituslike eriteadmisi mitteomav isik samadel asjaoludel, siis oli hageja jaoks nende puhul tegemist varjatud puudustega. Hagejal oli õigus müügilepingust taganeda. Vastavalt VÕS § 101 lg 1 p 4 võib võlausaldaja taganeda lepingust, kui võlgnik on oma kohustust rikkunud. Samuti sätestab VÕS § 105 lause 1, et kui võlgnik on kohustust rikkunud, on võlausaldajal sõltumata sellest, kas võlgnik vastutab kohustuse rikkumise eest, õigus lepingust taganeda. VÕS § 188 lg 1 kohaselt lepingupool taganeb lepingust taganemisavalduse tegemisega teisele lepingupoolele. VÕS 223 lg 3 ning § 116 lg-s 1 ja 2 sätestatust tulenevalt võib pool lepingust taganeda, kui teine pool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud. Müügilepingu p 8.2. kohaselt oli hagejal õigus lisaks seaduses toodud alustele ühenädalase etteteatamistähtajaga (täiendav tähtaeg kohustuse täitmiseks) lepingust ühepoolse avalduse alusel taganeda, kui kostja tegevuse või tegevusetuse tulemusena ei ole asjaõiguslepingut lepingu eseme omandi üleandmiseks hagejale sõlmitud kokkulepitud tähtajal (p 8.2.1) või kostja ei täida teisi lepingust tulenevaid kohustusi ega kõrvalda rikkumist mõistliku tähtaja jooksul, mis ei või olla lühem kui neliteist (14) päeva (p 8.2.2). Kuna nimetatud ehitisel puudub kasutusluba ja selle saamine ei ole lähitulevikus reaalne, siis on tegemist ühtlaselt olulise lepingu rikkumisega. Samuti lisaks seaduses sätestatud taganemise alustele tulenes hagejal seoses täiendava tähtaja jooksul kostja poolt ehituslike puuduste mittekõrvaldamisega taganemise materiaalne alus ka müügilepingust. VÕS § 114 lg 4 sätestab, et kui võlgnik ei ole täiendava tähtaja jooksul kohustust kohaselt täitnud, võib võlausaldaja pärast tähtaja möödumist taganeda lepingust. Seega oli hagejapoolne müügilepingust taganemine õigustatud ja seaduslik. Hageja esitas kostjale tingimusliku müügilepingust taganemisavalduse (VÕS § 116 lg 5) koos kohustuse täitmiseks täiendava tähtajaga (VÕS § 114 lg 1).

Kostja ei täitnud kõiki oma lepingulisi kohustusi täiendava tähtaja jooksul, so hiljemalt 17.12.2012. Seega tuleb hageja lugeda taganenuks müügilepingust täiendava tähtaja järgse kuupäeva seisuga, so 18.12.2012. Hagejal on õigus nõuda müügilepingu alusel üleantu ja tasutud ostuhinna summas 8090 eurot tagastamist (tagasitäitmist). VÕS § 182 lg 2 kohaselt kui lepingupool võib vastavalt seadusele või lepingule lepingust taganeda, vabastab lepingust taganemine mõlemad lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest. VÕS § 189 lg 1 kohaselt lepingust taganemise korral võib kumbki lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta tagastab kõik üleantu. Kuna hageja taganes müügilepingust p 8.2.2 sätestatud alusel ning esinesid ka teised nii seadusest kui ka p 8.2 sätestatud taganemise materiaalsed alused, siis on hagejal õigus nõuda ettemaksu tagastamist müügilepingu p 8.5 alusel, mis sätestab, et kostja on kohustatud 10 kalendripäeva jooksul alates taganemisavalduse esitamisest tagastama hageja poolt juba tasutud ostuhinna osa. Hageja on tasunud ettemaksu summas 8090 eurot. Hageja on nõudnud kostjalt ostuhinna tagastamist taganemisavalduses, kuid kostja ei ole seda tagastanud. Seega on kostja kohustatud tagastama hagejale tasutud ostuhinna osa. Hagejal on õigus nõuda kostjalt müügilepingu alusel leppetrahvi summas 8090 eurot. Müügilepingu p 8.5 kohaselt müügilepingust taganemisel p 8.2 sätestatud alusel on kostja kohustatud hageja nõudmisel tasuma hagejale leppetrahvi summas 8090 eurot. Kuivõrd hageja taganes müügilepingust p 8.2 alustel ning on taganemisavalduses nõudnud kostjalt leppetrahvi tasumist, siis on kostja lisaks ettemaksu tagastamisele kohustatud tasuma hagejale ka leppetrahvi. Kostja on kohustatud hagejale hüvitama müügilepingu mittetäitmisega hagejale tekkinud kahju summas 683,63 eurot. VÕS § 128 lg 1 kohaselt on kahju liikideks varaline ja mittevaraline kahju. Varaline kahju võib olla otsene varaline kahju. Varaline kahju kujutab endast igasuguseid negatiivseid varalisi tagajärgi võlausaldajale. Otsene varaline kahju tekib isiku olemasolevate õigushüvede kahjustamise korral ja väljendub isiku olemasoleva vara vähenemises. Vastavalt VÕS 101 lg 1 p-le 3 võib võlausaldaja nõuda võlgnikult kahju hüvitamist, kui võlgnik on kohustust rikkunud. Hageja on kandnud kulutusi seoses müügilepingu sõlmimisega, heas usus ja eeldusel, et kostja täidab oma müügilepingust tulenevad kohustused ning pooltel õnnestub sõlmida asjaõigusleping tähtaegselt vastavalt müügilepingule. Hagiavalduse esitamise seisuga on hageja kandnud seoses müügilepingu täitmisega järgmisi kulutusi: - müügilepinguga sõlmimisega kantud notari tasu kokku summas 323,63 eurot; - XXX teostamisega seoses kantud kulud summas 360 eurot. Seega on hageja kandnud kulutusi omapoolsete kohustuste ja müügilepingu täitmisega seoses kokku summas 683,63 eurot, mida saab seaduse järgi käsitleda kahjuna ning mis kuulub rikkuva lepingupoole ehk kostja poolt hüvitamisele. Kostja vastus Kostja teatab, et ta hagi ei tunnista ja vaidleb sellele vastu. Hagi on täies ulatuses põhjendamatu. Ehituslikud puudused ja lepingust taganemine. Võlaõigusliku lepingu p 6.1 alapunktides on kokku lepitud, millised tööd pidi kostja enne lepingu eseme

2-13-69 üleandmist tegema: a) paigaldab tubade põrandale naturaalse kolmelipilise tammeparketi; b) värvib ära toa seinad; c) värvib ära toa laed; d) paigaldab sanitaarruumi põrandale ja seintele keraamilised plaadid; e) paigaldab sanitaarruumi ja tualettruumi ripplaed. Kostja teostas kõik eelnimetatud tööd tähtaegselt. Nimetatud fakti kinnitab ka hageja poolt hagiavaldusele lisatud videolink, millest nähtub, et kostja ja hageja vahel kokkulepitud tööd on teostatud ja olid ka teostatud hiljemalt 30.11.2012. Käesoleval juhul oleks hageja saanud lepingu eseme vastuvõtmisest ja asjaõiguslepingu sõlmimisest keelduda vaid tuginedes VÕS § 111 alustele. Samas VÕS § 111 kohaselt kohustuse täitmisest (hageja puhul lepingu eseme vastuvõtmise kohustusest) ei või keelduda, kui see ei oleks asjaolusid arvestades mõistlik või ei vastaks hea usu põhimõttele, eelkõige kui teine lepingupool on oma kohustuse suuremas osas või oluliste puudusteta täitnud. Seega hagejal lepingu eseme vastuvõtmiseks õigustatud alus puudus ja vastuvõtmisest keeldumisel hageja ise rikkus lepingut. Hageja on oma 03.12.2012 taganemisavalduses keeldunud lepingu eset vastu võtmast ja asjaõiguslepingut sõlmimast, kuivõrd lepingu esemel olid järgmised ehituslikud puudused: uksel puuduvad ust ümbritsevad liistud; rõdul on puudulik piirdeäär; seinad on määrdunud ja plekilised; põranda äärtes puuduvad liistud; aknalaua ja akna äär laguneb. Hiljem lisandus eelnimetatud puudustele ka hoonel kasutusloa puudumine. Hagiavalduses tugineb hageja 17.12.2012 koostatud ehituslikule ekspertiisaktile, mille lk 5 kohaselt on lepingu esemel järgmised ehituslikud puudused: pesuruumi lävepakk ei vasta heale viimistlusastmele; aknaplokkide aknapõskedega külgnemise kohtade viimistlusaste on ebapiisav; rõdule väljuva ukse hingel puudub kate; magamistoa aknalaual on lõikejälg; aknaklaasid on osalt kriibitud; magamistoa aknaploki all viimistlus lõpetamata. Kostja märgib, et pooltevahelises võlaõiguslikus lepingus kokkulepe kasutusloa kohta puudus. Lisaks sellele ei ole hageja oma taganemisavalduses sellele asjaolule tuginenud. Seega hageja poolt nimetatud puudusele tuginemine on asjakohatu. Mitte igasugune müügilepingu eseme puudus ei anna ostjale õigust lepingu eseme vastuvõtmisest keelduda ja müügilepingust taganeda. Seaduse kohaselt on ostjal õigus asja vastuvõtmisest keelduda üksnes juhul, kui müüja poolt pakutav asi on sedavõrd puudulik, et see annab ostjale õiguse lepingust taganeda või nõuda asja asendamist ehk tegemist on olulise lepingurikkumisega. VÕS § 116 lg 1 sätestab, et lepingupool võib lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud. VÕS § 223 lg 1 täpsustab olulist lepingurikkumist müügilepingu korral, sätestades, et müüjat loetakse müügilepingut oluliselt rikkunuks muu hulgas ka siis, kui asja parandamine või asendamine ei ole võimalik või ebaõnnestub või kui müüja keeldub õigustamatult asja parandamast või asendamast või ei tee seda mõistliku aja jooksul pärast talle lepingutingimustele mittevastavusest teatamist. Ülalnimetatud puudustest nähtuvalt on tegemist tühiste puudustega, mis kaugeltki VÕS § 223 lg 1 sätestatule ei vasta. Samuti juba hagiavaldusest nähtuvalt on kostja samal päeval pärast hagejalt taganemisavalduse saamist kell 15.30 teatanud, et kõik puudused on kõrvaldatud ja ollakse valmis lepingu eset üle andma ja asjaõiguslepingut sõlmima. Vaatamata sellele hageja lepingu eset vastu võtma ei ilmunud ja asjaõiguslepingut ei sõlminud.

Pooltevahelises lepingus kokkulepitud tööd ja hageja esitatud etteheited ei haaku. Kostja vastutab vaid võlaõigusliku lepingu p 6.1 alapunktides kokku lepitud tööde eest. Samas hageja etteheited (taganemisavaldus ja ehituslik ekspertiis) puudutavad ka asjaolusid, mis kõnealuseid töid ei puuduta. Teisisõnu mitte kõiki seal ette heidetavaid asjaolusid ei saa kostjale ette heita. Nimelt võõrandamislepingu p 2.2.2 kohaselt hageja aktsepteeris lepingu eset nagu see võlaõigusliku lepingu sõlmimise hetkel oli, välja arvatud võlaõigusliku lepingu p 6.1. kokkulepitud tööd. VÕS § 218 lg 4 kohaselt müüja ei vastuta asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma. Seega pärast võlaõigusliku lepingu sõlmimist sai ostja lepingu eseme puudustena müüja suhtes esile tuua vaid võlaõigusliku lepingu p 6.1. kokkulepitud töid puudutavaid puudusi. Vaatamata sellele on aga hageja tuginenud nt rõdu, aknalaudade ja akende puudulikkusele. Nende eest aga kostja ei vastuta ehk hageja ei saa nendele tugineda. Isegi kui nõustuda taganemisavalduses märgitud puudustega ja kui võrrelda võlaõigusliku lepingu p 6.1 alapunktides kokku lepitud töid ning hageja taganemisavalduses esitatud puudusi, siis ainuke puudus, mis kõnealuste töödega haakub, on „seinad on määrdunud ja plekilised“. Ehituslikus ekspertiisis aga kõnealuste tööde kohta mistahes pretensioonid puuduvad ehk lepingu ese vastas võlaõiguslikule lepingule. Samuti kuivõrd ehituslikus ekspertiisis on käsitletud puudusi, mis ei puuduta kostja lepingulisi kohustusi (võlaõigusliku lepingu p 6.1 alapunktid), mis ei puuduta vaidluseset (nt hageja poolt paigaldada soovitav köök ei ole sobilik) või millest hageja varasema teadlikkuse tõttu kostja ei vastuta (rõduukse hinge kate, kriimud akendel jne), ei oma seal märgitud puudused pooltevahelises vaidluses üldse tähtsust. Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-57-11 p 28 kohaselt lepingust taganemise kehtivuseks peavad olema täidetud nii selle formaalsed eeldused, eelkõige olema esitatud vastaspoolele õigel ajal taganemisavaldus (ka VÕS § 118, § 188 lg 1) kui ka sisulised (materiaalsed) eeldused, st taganemiseks peab olema seda õigustav põhjus, eelkõige oluline lepingurikkumine VÕS § 116 mõttes. Eeltoodust tulenevalt juba hageja taganemisavalduses esitatud puudused on alusetud. Kostja oli oma kohustused juba 03.12.2013 täielikult või siis mööndusega 99,99% ulatuses (seinad olid määrdunud ja plekilised) täitnud. Seega oli hageja poolt 03.12.2012 esitatud taganemise avalduse materiaalsed eeldused täitmata ehk avaldus oli kehtetu. Seetõttu hagejal puudus õigus lepingu eseme vastuvõtmisest keelduda, asjaõiguslepingut mitte sõlmida ja võlaõiguslikust lepingust taganeda. Kasutusluba. Kuivõrd pooltevahelises võlaõiguslikus lepingus kokkulepe kasutusloa olemasolu kohta puudus, on hageja etteheited alusetud. Võlaõigusliku lepingu punkti 2.2.2 kohaselt oli hageja üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluva ehitise ja lepingu esemeks oleva korteri ning tutvunud dokumentatsiooniga ja on nende andmete alusel teadlik ehitise ja korteri seisukorrast. Seega on selge, et hagejale pidi lepingu sõlmimisel kasutusloa puudumine teada olema. On arusaadav, et tegemist on sedavõrd olulise asjaoluga, et notariaalse lepingu puhul selle olemasolu korral seda sinna „juhuslikult“ märkimata ei jäeta. Mitte ükski seadus ega korterimüügi praktika ei nõua korterite müügil korterelamul kasutusloa olemasolu. Praktikas on väga tavaline, et korterite müüki alustatakse juba enne hoone lõpliku valmimist. Samuti pidi tavalisele mõistlikule inimesele lepingu eseme üle vaatamisel jääma selge mulje, et hoonel kasutusluba puudub. Nimelt hoone ei ole lõpuni valmis ehitatud ja seal toimuvad alaliselt remonditööd.

2-13-69 Asjaolu tõendamiseks, et hageja oli kasutusloa puudumisest teadlik, palub kostja kohtus tunnistajana üle kuulata maakleri XXX ja notari Reeli Eelmetsa. XXX suhtles hagejaga seoses lepingu eseme müügiga ja selgelt teavitas teda kasutusloa puudumisest. Samuti Reeli Eelmets, kes tõestas pooltevahelise lepingu, teavitas hagejat kasutusloa puudumisest. Hageja nõuded on põhjendamatud. Hageja on esitanud kolm nõuet: ettemaksu 8090 euro tagastamiseks, leppetrahvi 8090 euro nõue, kahjuna 683,63 euro hüvitamise nõue. 23.01.2013 esitas kostja hagejale ja tema esindajale kirja, milles teavitas lepingu eseme lõppvalmidusest ja andis võimaluse hiljemalt 01.02.2013 asjaõigusleping sõlmida. Samuti avaldati valmisolekut sõlmida kompromiss, mille raames võlaõiguslik leping lõpetatakse ja toimub tagasitäitmine. Ühtlasi hoiatati, et vastasel juhul loeb kostja ennast lepingu p 8.1.1 ja 8.1.3. alusel lepingust taganenuks, nõuab lepingu p 8.4 alusel leppetrahvi summas 8090 eurot ja loeb leppetrahvi summa ostuhinna ettemaksuga tasaarveldatuks. Kuivõrd hageja lepingut sõlmima ei ilmunud, siis lugeski kostja ennast lepingust taganenuks ja hageja poolt kostjale tasutud ostuhinna ettemaksu 8090 eurot oma leppetrahvi nõudega 8090 eurot tasaarveldatuks. Eeltoodust tulenevalt hagejal kostja vastu ettemaksu tagastusnõue puudub. Samuti kuivõrd hageja poolt lepingust taganemine oli kehtetu, ei tekkinudki tal omapoolset leppetrahvi nõuet. Kuivõrd temapoolne lepingust taganemine oli tühine, siis on alusetu ka tema kahjunõue. Siin on aga veel oluline märkida, et notaritasu puhul on tegemist lepingulise kokkuleppega, mille kohaselt notaritasu kannab hageja. Ekspertiisi tellimise initsiatiiv tuli samuti hagejalt ning ülalnähtuvalt ei saa hageja oma nõudes sellele ekspertiisile üldse tuginedagi ehk tegemist on käesoleval juhul asjassepuutumatu kulutusega. Kostja arvates ei ole hagejapoolse lepingust taganemise tegelikuks põhjuseks tema poolt esile toodud väidetavad lepingu eseme puudused, vaid asjaolu, et hageja sõlmis kostjaga võlaõigusliku lepingu lootuses saada korteri ostuks laenu Nordea Pangast. Pärast võlaõigusliku lepingu sõlmimist hagejale üllatuseks selgus, et Nordea Pank väljastab korterite ostuks laene vaid kasutusloaga korteritele. Sellest tulenevalt tekkis hagejal olukord, kus ta ei saanud laenu. Seejärel sai hageja aru, et ta ei suuda võlaõigusliku lepingut täita ning tekkis oht kaotada kostjale juba ettemaksuna tasutud 8090 eurot. Seetõttu hakkaski hageja otsima mistahes põhjendatud või põhjendamatuid ettekäändeid lepingust taganemiseks. Pärast taganemisavalduse esitamist hageja enam puuduste kõrvaldamist vaatama tulla ei soovinud. Nimelt kuivõrd hageja teadis juba sellel hetkel ette, et asjaõiguslepingut mitte kunagi ei sõlmita, alustas hageja koheselt (kohtumenetluse vaatenurgast) „õigest otsast:“ esitas taganemisavalduse ja tellis kohtus aktsepteeritavatelt ekspertidelt ekspertiisi. Seega on asjaolusid vaadeldes hageja tegelik tegevus ehk pahatahtlik käitumine väga hästi aru saadav. Samas seda kõike oleks saanud vältida kui hageja oleks oma probleemist pangaga kostjale rääkinud. Kostjal ei oleks olnud mingit probleemi anda hagejale uue panga leidmiseks täiendav tähtaeg. Kostja on nõndaviisi ka teiste klientidega toiminud. Äärmuslikul juhul oleks kostja põhimõtteliselt olnud nõus ka võlaõigusliku lepingu lõpetama ja ettemaksu tagastama. Vastupidiselt sellele aga hakkas hageja kostjat põhjendamatute pretensioonidega „pommitama,“ kostjat Facebookis, ajalehtedes jne laimama. Seetõttu ka kostja käesoleval hetkel ei näe võimalust hagejale ettemaksu tagastada. Nimelt hageja hagi on täies ulatuses põhjendamatu ja ta on ise oma ettemaksust ilma jäämises ja

muudes tehtud kuludes (notarid, eksperdid, advokaadid jne) süüdi. Hageja seisukoht Siseviimistlus- ja ehitustööde eristamisest. Kostja pidi müügilepingu kohaselt teostama 30.11.2012 mitte ainult p 6.1 nimetatud siseviimistlustööd, vaid ka muud ehitustööd. Selline kostja kohustus tulenes müügilepingu punktidest 6.4 ja 6.5 Müügilepingu p 6.1 loetletud siseviimistlustööd on eraldi kirjeldatud, kuna tegemist oli kosmeetilist laadi pindmiste ehitustöödega, millised kostjale kui arendajale/ehitajale teadaolevalt ja hagejale kui ostjale esmapilgul ning visuaalselt tajutavalt tegemata olid. Kostja rikkus müügilepingut juba p 6.1 osas 30.11.2012 seisuga, kuna ei olnud nimetatud kuupäevaks mainitud siseviimistlustöid teostanud. Kostja on antud asjaolu omaks ka võtnud, kuivõrd on edastanud hagejale 03.12.2012 e-kirja, milles väidab, et p 6.1 siseviimistlustööd olid sama kuupäeva kella 15.30 seisuga tehtud – samas selline väide pole usutav, kuna hageja käis ise korteriomandiga tutvumas kella 14.00 ajal. Kusjuures kostja ei ole tõendanud, et nimetatud tööd oleks 30.11.2012 seisuga kõrvaldatud. Tegemist on hageja suhtes negatiivse asjaoluga, millist hageja tõendama ei pea ja üldjuhul ei saagi, mistõttu lasub selle, kui positiivse asjaolu tõendamiskoormus kostjal. Kostja paljasõnaline väide, et 30.11.2012 olid siseviimistlustööd teostatud, ei tõenda sellist asjaolu. 03.12.2012 hageja poolt tehtud video salvestustest nähtub ja tunnistaja XXX ütlustega on võimalik täiendavalt tõendada, et värvitöid puudutavad viimistlustööd olid puudulikud ehk mittekohaselt teostatud. Kuivõrd kokkulepitud siseviimistlustööd ei olnud teostatud 30.11.2012, siis oli hagejal materiaalne ja õiguslik alus taganemisavalduse esitamiseks koos täiendava tähtaja andmisega. Müügilepingu p 6.4 kohaselt kostja müüjana tagas lepingu eseme reaalosa ehitustööde teostamise, sõlmides selleks vajalikud lepingud ehitustööde teostamiseks. Samuti kohustus kostja tagama, et eelnimetatud tööd on lõpetatud hiljemalt 30.11.2012. Punktis 6.4 kirjeldatud ehitustööde mõiste all tuleb mõista mitte ainult p 6.1 nimetatud siseviimistlustöid, vaid ennekõike korteriomandi põhikonstruktsioone, sanitaartehnilisi, kokkuleppimata siseviimistlustöid ning kommunikatsioone puudutavaid ehitustöid. Müügilepingu p 6.6 käsitleb neid nn ehitustöid laiemalt kui kokkulepitud siseviimistlustöid, kuna nimetatud punktis on liigitatud siseviimistlustööd ehitustööde hulka kuuluvana. Vastasel juhul oleks ehitustöid nimetatud ainult mõistega siseviimistlustööd. Pooled ei leppinud kokku ehitusjärgus oleva korteriomandi müügis. Asjaolu, et pooled fikseerisid müügilepingus siseviimistluse küsimused, viitab sellele, et antud korteriomand pidanuks muus osas ehituslikult valmis olema. Siseviimistlustööd on nö kosmeetilist laadi pinnapealsed tööd, mis ei mõjuta kapitaalse iseloomuga põhikonstruktsioone, nende sisemisi kommunikatsioone ega teisi sanitaartehnilisi töid. Esmasel korteriomandi ülevaatusel ei olnud hagejal võimalik eriteadmisi mitteomava tavainimesena ekspertiisiaktis viidatud ehituslikke puudusi märgata – täpselt nagu igal teisel samas olukorras oleval mõistlikul tarbijal - ostjal. Tegemist oli seega varjatud puudustega, millistest kostja kui müüja ja arendaja oleks pidanud teadlik olema ning teavitama. Lähtudes kostja kohustusest tagada ehitustööde valmidus kokkulepitud kuupäevaks ning heast ehitustavast ja kostja, kui arendaja vastutusest või hoolsuskohutusest, siis müügilepingus mainitud ehitustööd pidanuks vastama kokkulepitud ehituslikele nõuetele, ehitusprojektidele ja muule projektdokumentatsioonile. Kuivõrd ekspertiisiaktiga on tõendatud, et vajalik

2-13-69 tehniline- ja projektdokumentatsioon olid puudulikud ning korteriomand oli 12.12.2012 seisuga ehitusjärgus. Kostja sai nimetatud puudustest teada mitte varem kui 17.12.2012. Seega pole usutav, et kostja enne puudustest teadasaamist täiendava tähtaja jooksul oleks sellised ehituslikud puudused kõrvaldanud. Müügilepingu p 6.5 kohaselt lepingu eseme reaalosas teostatud ehitustööde kvaliteet peab vastama 2000 Ehitustööde Üldistele Kvaliteedinõuetele, mis on avaldatud Eesti Ehitusteabe fondi poolt 2000 eestikeelses väljaandes „Ehitustööde Üldised Kvaliteedinõuded RYL 2000“, kui lepingus ei ole kokku lepitud teisiti. Ekspertiisiaktiga on tõendatud, et ehitustööde ja siseviimistlustööde kvaliteet ei ole rahuldav ega ole vastav heale viimistlusastmele, mistõttu ei ole need vastavad RYL 2000 viimistlusnõuetele. Seega ei olnud korteriomandi ehitustööd vastavuses müügilepingu p 6.6 kokkulepituga. Müügilepingust taganemisest. Kostja väide, et hageja oleks saanud lepingu eseme vastuvõtmisest ja asjaõiguslepingu sõlmimisest keelduda vaid tuginedes VÕS §-s 111 sätestatud alustele, ei pea paika. Sellekohane kostja väide ei ole põhjendatud ning on pigem meelevaldne kostja subjektiivne tõlgendus ja kontekstiväline käsitlus kõnealuste asjaolude suhtes. Müügilepingu p 7.2 kohaselt leppisid tehingupooled kokku lepingu eseme ehk korteriomandi omandi üleandmiseks hiljemalt 30.11.2012 eeldusel, et nimetatud kuupäevaks olid siseviimistlustööd teostatud. Seega nimetatud kuupäeva möödudes hagejal mingisugust kohustust asjaõiguslepingut sõlmida ei saa olla, kui pooled konsensuslikult kokkulepitud kuupäevaks tehingusse ei astunud, kui siseviimistlustööd olid tegemata või kui esinesid muud müügilepingust tulenevad rikkumised (nt muud ehitustööd olid kokkulepitud ajaks lõpetamata). Müügilepingust taganemisel on oluline silmas pidada lisaks müügilepingus kokkulepitud p 8 alapunktides sätestatud taganemise alustele ka üldist seadusest tulenevat VÕS-i lepingust taganemise regulatsiooni, millele viitab otseselt ka p 8.2. Müügilepingu p 8.2.1 kohaselt oli hageja taganemine ettenähtud juhuks kui kostja tegevusest või tegevusetusest ei ole asjaõiguslepingut sõlmitud kokkulepitud tähtajaks (s.o. 30.11.2012). Samuti sätestas p 8.2.2 hageja õiguse müügilepingust taganeda, kui kostja ei täida teisi lepingust tulenevaid kohustusi täiendava 14-päevase tähtaja jooksul (antud juhul kuni 17.12.11). Antud juhul esinesid otsesed müügilepingus kokkulepitud kostjapoolsete kohustuste rikkumised. Vaatamata asjaolule, et taganemisavalduses viitas hageja müügilepingu p 6.1. rikkumisele, ei tähenda, et kostjal oli õigus jätta teised rikkumised täiendavaks tähtajaks kõrvaldamata. Taganemisavalduses esitatud puudused ja muud esinenud materiaalsed taganemise alused ei peagi lõppkokkuvõttes haakuma. Kui esinevad reaalsed puudused siis on täidetud ka taganemise materiaalõiguslik alus ning taganemine on õiguslikult põhjendatud. Hageja seisukohast oli korteriomandi ehituslike puuduste esinemine oluline kostjapoolne müügilepingu rikkumine VÕS § 223 lg 1 mõistes, kuna kostja ei kõrvaldanud neid täiendava tähtaja jooksul. Hageja pidi müügilepingu järgi saama omandi ehituslikult valmisolevale korteriomandile, mis enne asjaõiguslepingut võis tõesti veel olla ehitusjärgus. Korteriomandi ehituslike puuduste ja projektdokumentatsiooni puudumist ei saa nimetada tühisteks puudusteks, ennekõike hageja jaoks lepingu eseme sihtotstarvet ja kasutamise eesmärki arvestades. Kuna eelloetletud puudused eksisteerisid reaalselt nii sisuliselt kui ka formaalselt ning korteriomandi kasutamine oli nende puuduste tõttu takistatud, siis tegutses hageja taganedes korrektselt ja seaduslikult. Asjaolu, et kostja on kõnealuseid puudusi nimetanud mitteolulisteks või tühisteks, annab kinnitust, et kostja on omaks võtnud, et puudused esinesid. Kostja viidatud

Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-57-11 p-s 28 sedastatud seisukoht, et lepingust taganemise kehtivuseks peavad olema täidetud nii selle formaalsed eeldused, eelkõige olema esitatud vastaspoolele õigel ajal taganemisavaldus (ka VÕS § 118, § 188 lg 1) kui ka sisulised (materiaalsed) eeldused, st taganemiseks peab olema seda õigustav põhjus, eelkõige oluline lepingurikkumine VÕS § 116 mõttes, on täidetud. Hageja on esitanud formaalselt korrektse ja õigeaegse taganemisavalduse ning sisulised ja materiaalsed puudused esinesid reaalselt. Kasutusloa õiguslik tähendus. Müügilepingu p 2.1.4 kohaselt on kostja müüjana kinnitanud, et kinnistu valdamise, kasutamise ja käsutamise suhtes ei kehti muid lepingus nimetamata piiranguid. Hageja leiab, et kasutusloa puudumine võib seaduse mõistes tähistada nii formaalselt kui ka materiaalselt korteriomandi kasutamise piirangut. Müügilepingus ei ole kasutamise piiranguid nimetatud. Ehitusseaduse (EhS) § 32 lg 1 kohaselt ehitusluba on kohaliku omavalitsuse nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele. Kasutusluba on nõusolek ja kinnitus, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitusloa või kirjaliku nõusoleku taotlemisel esitatud ehitusprojektile (EhS § 32 lg 11). Ehitise kasutamiseks peab olema kasutusluba, välja arvatud erandlikel juhtudel (EhS § 32 lg 2). Riigikohus on haldusasjas 3-3-1-62-03 10.10.2003 lahendi p 10 ja p 11 ning haldusasjas 3-3-1-34-05 20.10.2005 lahendi p 8 sedastanud, et kasutusloa andmine on kaalutlusõiguslik otsus, mille langetamisel ei või kohalik omavalitsus piirduda vaid ehitise projektikohasuse formaalse kontrolliga. Kasutusluba eeldab ehitise vastavust mitte ainult ehitus- ja planeerimisõiguse normidele, vaid mh ka seda, et ehitise kasutamine kavandatud otstarbel ei oleks vastuolus muude õigusnormidega. Sisuliselt kasutusloa olemasolu kinnitab seda, et ehitis on mh kooskõlas ehitustehniliste- ja ohutusnormidega ning vastaks ehitisele ette nähtud tehnilistele tingimustele – see pole ohutu inimese elule, tervisele, varale ja keskkonnale jne. Antud juhul aga ei saa kirjeldatud asjaolude pinnalt eeltoodut väita või eeldada, sest kasutusluba pole ja seda pole isegi taotletud. Kasutusloa olemasolu või puudumist võõrandatava kinnistu koosseisus oleval ehitisel on tähtsustanud ka Notarite Koda, märkides, et notaritel on soovitav informeerida klienti selle olemasolu vajalikkusest ning kajastada sellega seostuv ka lepingus. Vaatamata sellele, et kinnisvaratehingute vormistamisel ehitise kasutusloa olemasolu kontrollimise kohustust ei ole otseselt notaritele pandud, kuulub see siiski küsimuste ringi, mida eeskujulikult ametit pidavad notarid teevad enda initsiatiivil, ja tulemus kajastatakse ka lepingus. Samas praktika kohaselt kasutusloa puudumine tõesti ei takista kinnisvaraga tehingute tegemist, pigem on oluline see, et ostja oleks teadlik kasutusloa puudumisest või olemasolust – mida antud juhul ei esine. Teatud juhtudel saaks sellise asjaolu selgitamist lugeda ka ostja hoolsuskohustuse hulka – pigem juhul, kui kasutusluba omanud ehitisele või sellele osale on tehtud juurdeehitus, mis on kinnistamata või muul moel nö seadustamata. Antud juhul sellist olukorda pole. Hageja ei olnud müügilepingu sõlmimisel teadlik kasutusloa puudumisest. Hageja eeldas, et see on olemas. Samuti eeldas seda hageja laenu finantseeriv pank. Antud juhul oli lepingu esemeks korteriomand aadressiga XXXkorter 19. Ehitusregistris leiab aadressi XXXehitisele 3 vastet – XXX, XXXja XXX. XXXobjekti 4st osa 3 on registrijärgi kasutusloaga. XXX/X objekt on „kasutuses“ staatusega, kuid kasutuse alustamise tähtaega ei ole ning kasutusluba ei ole taotletud. XXX/X

2-13-69 objekt on samuti „kasutuses“ staatusega, kuid kasutuse algus on märgitud alates 2008 ning kasutusluba on väljastatud. Eeltoodu pinnalt saab väita, et selline loetelu on raskesti mõistetav ning lausa eksitav. Arvestades müügilepingus märgitud aadressi ning ehitusregistri aadresside eri staatuseid, siis on ilmne, et hageja ei oleks ka ise kontrollides saanud eeldada muud kui seda, et hoonel on kasutusluba. Sellest on lähtunud ka pank, kes pärast hagejalt teate saamist tuvastas, et hageja omandatavas korteri ehitisel puudub tegelikult kasutusluba. Hageja sai kasutusloa puudumisest teada alles 05.12.2012, mistõttu kaotas hageja usalduse kostja suhtes. Antud juhul oleks hagejale kasutusloata korteriomandi omandamine mh võinud põhjustada võimalikke täiendavaid kulutusi kasutusloa saamiseks ja nt tehnilise dokumentatsiooni koostamiseks tulevikus – rääkimata kulutustest, mida korteriomanikud peaksid hüvitama, kui ehitis või korteriomand ei vasta ehituslikele nõuetele. Hagejal puudus igasugune kindlus ja garantii, et kostja arendajana kunagi kasutusloa taotleb või et ehitis ja soetatav korteriomand vastaksid ehitusloaga kinnitatud projektdokumentatsioonile. Kusjuures hagejale on pärast taganemist Tallinna Linnavalitsuse ehituskontrolli osakonnast teatatud, et alates 2006 aastast kuni 2013 aasta käesoleva kuupäevani ei ole arendaja ega ehitise omanikud pöördunud Tallinna Linnaplaneerimise Ameti poole elamule XXXkasutusloa saamiseks, samuti ei ole Tallinna Linnaplaneerimise Ametile esitatud teostusdokumentatsiooni valminud ehitisest. Eeltoodu pinnalt on õigustatud ja põhjendatud pidada hagejapoolset müügilepingust taganemist asjakohaseks. Kasutusloa puudumisest teavitamine. Kostja väide, et hageja oli kasutusloa puudumisest teadlik, ei pea paika. Maakler ei teavitanud hagejaga kohtudes ehitise kasutusloa puudumisest, ka ei sisaldanud hagejale maakleri poolt esitatud müügipakkumine teavet kasutusloa puudumise kohta. Seoses kostja väitega, et notar Reeli Eelmets teavitas hagejat kasutusloa puudumisest müügilepingu sõlmimisel, esitab hageja Notarite Koja 08.01.2013 e-kirja. Selles selgitab koda, et notarile ei ole seadusega ettenähtud ehitise kasutusloa kontrollimise kohustust tehingu tõestamisel. Ehitise kasutusloa, nagu ka ehitusloa taotlemine ja selle kohta tehingu teistele osapooltele info andmine kuulub müüja kohustuste hulka. Eelnevast on võimalik järeldada, et notar justkui teavitas koda sellest, et ta ei teavitanud hagejat kasutusloa puudumisest, kuna leidis, et tegemist on ehitusjärgus oleva ehitisega ning kuna ta ei ole seadusest tulenevalt selleks kohustatud. Hagejapoolne müügilepingust taganemise tegelik põhjus on see, et korteriomandi üleandmine ja kokkulepitud siseviimistlustööde teostamine ei toimunud kokkulepitud kuupäevaks ning seetõttu, et enne täiendava tähtaja möödumist said hagejale teatavaks korteriomandi varjatud ehituslikud puudused. Hageja kaotas igasuguse usalduse kostja suhtes. Hagejal oli asjaõiguslepingu sõlmimise kuupäevaks olemas panga nõusolek korteriostu finantseerimiseks. Samuti ka 03.12.2012 ning täiendatud tingimustega kuni 27.12.2012. Selline pankade praktika, et krediidikomitee otsus ja laenupakkumise tingimused ei kehti tähtajatult, on tava – tavaliselt sisaldab see ajalist piirangut. Hagejal oli tõeline ja siiras soov kõnealune korteriomand soetada. Vastasel juhul ei oleks ta võlaõiguslikku lepingut sõlminud ega ettemaksu tasunud. Samuti kinnitab hageja soovi soetada antud korteriomand asjaolu, et hageja tellis 23.11.2012 köögidisainerilt hinnapakkumise köögi jaoks. Isegi taganemise päeval oli köögi soetamine veel päevakorral – hagejale edastati kolmemõõtmelises vaates pilt köögi kujundusest.

Kostja vastus hageja 18.03.2013 vastusele Tõendamiskoormus. Hageja märgib, et asjaolu, kas müügilepingu p 6.1 nimetatud tööd teostati hiljemalt 30.11.2012 või mitte, tõendamiskoormus lasub kostjal. Nimelt tegemist olevat hageja suhtes negatiivse asjaoluga, mida ta ei saa ega peagi tõendada. Kostja hagejaga ei nõustu. Nimelt hageja hagi tugineb asjaolul, et ta müügilepingust taganes ja tegi seda põhjendatult ehk müügilepingus kokkulepitud tööd jäeti tähtaegselt tegemata. Seega kui hageja hagi tugineb olulises osas asjaolul, et kostja jättis müügilepingus kokkulepitud tööd tegemata, siis ta peab TsMS § 230 lg 1 kohaselt neid asjaolusid ka tõendama. Vastupidisel juhul tekiks olukord, kus kõik hageja väited tuleks (automaatselt) tõendatuks lugeda ja kostjal oleks tõendamiskoormus neid ümber lükkama hakata. See ei ole TsMS reeglitega kooskõlas. Samuti märgib hageja ebaõigesti, et tööde tegemine või tegemata jätmise asjaolu on tema suhtes negatiivse iseloomuga ja seega ta ei saagi neid tõendada. Asjaolu, kas tööd on tehtud või tegemata, on selgelt positiivse iseloomuga nii hageja kui kostja suhtes (seda asjaolu on juba ainuüksi visuaalsel vaatlusel võimalik tuvastada). Seega hageja väiteid tõendamiskoormuse ümberpööramise osas on ebaõiged. Müügilepingu p 6.1 alapunktides leppisid lepingupooled täpselt kokku, millised siseviimistlustööd kostja pärast müügilepingu sõlmimist hiljemalt 30.11.2012 teostama peab. Hageja on aga oma 18.03.2013 vastuses hakanud selgitama, et tegelikult justkui lepiti müügilepingus rohkemate tööde tegemises (nt kokkuleppimata siseviimistlustööd) kokku, kui on müügilepingu p 6.1 alapunktides fikseeritud. Kostja märgib, et selline seisukoht ei põhine pooltevahelisel kokkuleppel. Selline tõlgendus on ka otseses vastuolus hageja enda poolt lepingust taganemise alusena viidatud müügilepingu p 7.2, kus on selge viide müügilepingu p 6.1 ehitustöödele. Lepingupooled ei pea lepingus kokkuleppimata kohustusi täitma. Müügilepingus ei olnud abstraktselt märgitud siseviimistlustööd, vaid oli väga selgelt ka välja toodud, mida need tööd hõlmavad. Seega mõistet „siseviimistlustööd“ ei ole võimalik laiendavalt tõlgendada. Kostja jääb oma varasema seisukoha juurde, et kuivõrd hageja vaatas korteri enne müügilepingu sõlmimist üle, siis tulenevalt VÕS § 218 lg 4 saab ta kostjale etteheiteid esitada vaid müügilepingu p 6.1 alapunktides kokkulepitud tööde osas. Nimelt VÕS § 218 lg 4 kohaselt müüja ei vastuta asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma. Seega kõikide väidetavate puuduste osas, mis eksisteerisid enne müügilepingu sõlmimist, kuid mille peale hageja „tuli“ pärast müügilepingu sõlmimist, kostja ei vastuta. Asjakohatu on hageja seisukoht, mille kohaselt ekspertiisaktiga on tõendatud, et vajalik tehniline- ja projektdokumentatsioon olid puudulikud ja korteriomand oli seisuga 12.12.2012 ehitusjärgus. Kostja märgib, et kõnealune ekspertiisakt puudutab palju laiemat küsimuste ringi, kui lepingupooled müügilepingus kokku leppisid. Käesoleval juhul saab hageja tugineda vaid etteheidetele, mis tulenevad pooltevahelisest müügilepingust ja millede esitamine VÕS § 218 lg 4 kohaselt välistatud ei ole. Ekspertiisakt aga ei hõlma mitte ühtegi tööd, mis lepingupoolte vahel müügilepingu p 6.1 alapunktis kokku lepiti. Seega kõnealune ekspertiisakt käesolevas asjas mitte ühtegi olulist asjaolu ei tõenda. Asjaolu, et hageja ei suvatsenud enne müügilepingu sõlmimist korterit ise põhjalikumalt või koos

2-13-69 spetsialistiga üle vaadata, oli tema riisiko ja ei puutu käesoleval juhul asjasse. Müügilepingu p 6.1 alapunktides lepiti kokku, et kostja peab enne lepingu eseme üleandmist tegema alljärgnevad tööd: paigaldama tubade põrandale naturaalse kolmelipilise tammeparketi, värvima ära toa seinad, värvima ära toa laed, paigaldama sanitaarruumi põrandale ja seintele keraamilised plaadid, paigaldama sanitaarruumi ja tualettruumi ripplaed. Ekspertiisakti lk 5 ja 6 kohaselt on korteril seisuga 12.12.2013 järgmised puudused: pesuruumi lävepakk ei vasta heale viimistlusastmele, aknaplokkide aknapõskedega külgnemise kohtade viimistlusaste on ebapiisav, rõdule väljuva ukse hingel puudub kate, magamistoa aknalaual on lõikejälg, aknaklaasid on osalt kriibitud, magamistoa aknaploki all viimistlus lõpetamata, komplekteeritav köögimööbel ei ole sobilik, rõdul on ebaühtlane ja vähekvaliteetne viimistlus, garderoobile tuleks lükanduks teha, trepikojas on trepid lõpuni viimistlemata, vajalik on saada korteri elektripaigaldise, sundventilatsiooni testimise andmed, vajalik on saada korteri santehnika vastuvõtu aktid, vajalik on saada korteri põrandakütte ülesmõõdistusjoonis ja testimise akt, puudub kasutusluba. Seega ekspertiisaktis märgitud puudustest mitte ükski müügilepingu p 6.1 alapunktides nimetatud töid ei puuduta. Samuti on kõnealuste puudustega ehitustööde iseloomust selgelt aru saada, et need on visuaalselt nähtavad ja seega pidid hagejale enne müügilepingu sõlmimist teada olema ehk nende osas ta VÕS § 218 lg 4 kohaselt üldse etteheiteid esitada ei saa. Mis aga puudutab testimisandmeid, akte ja kasutusluba, siis nende üleandmise või olemasolu kohta poolte vahel müügilepingus kokkulepe puudus. Kõnealused testimisandmeid ja akte ei olegi hagejale vaja, vaid neid on vaja ainult ekspertiiside läbiviimiseks. Teisisõnu nende olemasolu või puudumine ei oma müügilepingu mõttes mingit tähtsust. Hagejapoolne müügilepingust taganemine Hageja esitas kostjale 03.12.2012 müügilepingust taganemisavalduse põhjusel, et müügilepingus ettenähtud tööd on lõpetamata. Ühtlasi andis hageja kostjale puuduste kõrvaldamiseks 14 päeva aega. Käesoleval juhul on hageja leidnud, et kuivõrd seisuga 17.12.2012 olid müügilepingus kokkulepitud tööd tegemata, siis tema poolt müügilepingust taganemine jõustus. Kostja on seisukohal, et hagejapoolne lepingust taganemine on tühine. Nimelt hageja poolt 03.12.2012 taganemisavalduses esitatud etteheidetest haakus müügilepinguga vaid etteheide, et seinad on määrdunud ja plekilised. Teiste etteheidete esitamine oli aga VÕS § 218 lg 4 kohaselt põhjendamatu, sest need asjaolud pidid hagejale enne müügilepingu sõlmimist teada olema. VÕS § 111 lg 3 kohaselt ei olnud hagejal aga üldse õigust korteri vastuvõtmisest keelduda ja asjaõiguslepingut mitte sõlmida, sest vaidlust ei peaks olema vähemalt asjaolus, et kostja oli oma kohustuse suuremas osas või oluliste puudusteta täitnud. Kõnealune säte sätestab selgelt, et mitte igasuguse väike või tühine puudus ei anna õigust täitmise vastuvõtmisest keelduda, mida hageja käesoleval juhul just tegi. Seega isegi laskumata arutellu, kui oluliselt olid seinad määrdunud ja plekilised (mida peab hageja tõendama), on selge, et tegemist ei olnud puudusega, mis oleks õigustanud lepingu eset mitte vastu võtma. Hagejapoolne vastupidine käitumine oli selges vastuolus ka hea usu põhimõttega (VÕS § 6 lg 1). Hageja ei ole tõendanud, et lepingu ese ei vastanud müügilepingule 17.12.2012.

Hageja sai lepingu eseme mittevastavuse osas esitada mitte ekspertiisaktist tulenevaid mistahes etteheiteid, vaid ainult etteheiteid, mis puudutasid müügilepingu p 6.1 alapunktides kokkulepituid ehitustöid ja milles ta enne müügilepingu sõlmimist teadlik ei olnud. Hageja seda teinud ei ole. Vastupidi, hageja poolt esitatud ekspertiisakt tõendab üheselt, et korteril ei olnud müügilepingu p 6.1 alapunktides seotud töödega mitte ühtegi puudust ja muud väidetavad puudused pidid visuaalse nähtavuse tõttu hagejale enne müügilepingu sõlmimist teada olema. Seega isegi kui hüpoteetiliselt oletada, et hageja oli seisuga 03.12.2012 õigustatud lepingu eseme vastuvõtmisest keelduma, siis ta ei olnud seda kindlasti õigustatud tegema 17.12.2012, taganemisavalduses antud täiendaval tähtpäeval. Eeltoodust tulenevalt, kuivõrd hagejal oli kohustus lepingu ese vastu võtta nii 03.12.2012 kui 17.12.2012 ja hageja ei ole tõendanud, et seisuga 17.12.2012 olid lepingu esemel puudused, on hagejapoolne lepingust taganemine tühine. Hageja 21.03.2013 vastus kostja 19.03.2013 vastusele Kostja viimases vastuses märgitud asjaolu, et maakler informeeris hagejat kasutusloa puudumisest nüüd väidetavalt kirjalikult, ei ole usutav. Sellisel juhul oleks kostja valduses selline kirjavahetus, kust see ka nähtuks ning oleks kostja poolt kohtule esitatud. Kostja ilmselt ei olegi võimeline ega oska selgitada, kuidas maakler hagejat väidetavalt kasutusloast teavitas. Arvestades kinnisvaramaakleri kutset ning kinnisvara objekti tutvustusprotsessi, siis on mõistlik eeldada, et maakler teavitab korteri huvilist kasutusloa puudumisest objektiga tutvumisel, mitte mailitsi või telefoni teel hiljem. Kostja rikkus müügilepingu p 2.1.6, mille kohaselt lepingu esemel ei ole mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Asjaolu, et täiendava tähtaja jooksul said hagejale ekspertiisi tulemusel teatavaks ehitustehnilised puudused ning ebakvaliteetne töö, seab kostja fakti ette, et kuivõrd tegemist oli puudustega, mida hageja ei saanud tavapärase ülevaatuse teostamisel märgata ja müügilepingu sõlmimisel kostja ei teavitanud hagejat nendest puudustest, siis rikkus kostja antud punkti. Kostja arusaam tõendamiskoormuse mõistes negatiivse ja positiivse asjaolu osas on väär. Hageja väidab, et kokkulepitud kuupäevaks 30.11.2012 ei olnud ei siseviimistlustööd ega muud täpsustamata ehitustööd kohaselt teostatud. Hageja väide põhineb 03.12.2012 hageja ja tunnistaja ning 12.12.2012 eksperdi vaatluse tulemusel. Hageja ei saa tõendada, et tööd ei olnud (negatiivne) teostatud 30.11.2012 – hageja ei saa kutsuda tunnistama isikut, kes väidaks, et ta käis korteris 30.11.2012 ja et siseviimistlustööd ei olnud teostatud või et see isik ei teostanud neid töid. Kuivõrd kõigi ehitustööde, sh siseviimistlustööde, teostamise kohustus, et need on tehtud (positiivne), lasus kostjal, siis peab kostja olema ka võimeline oma lepinguliste kohustuste täitmise raames tõendama, et need tööd tähtaegselt ja kohaselt teostatud olid. Seega tööde teostamist kinnitavate asjaolude tõendamise koormus on kostjale üle läinud. 27.03.2013 toimunud eelistungil rahuldas kohus hageja taotluse ja tegi Notarite Kojale järelepärimise, kas notar Reeli Eelmets on Notarite Koda teavitanud sellest, kas ta selgitas 24.10.2012 võlaõigusliku lepingu sõlmimisel XXX XXX ehitise kasutusloaga seonduvat. Notarite Koja vastusest selgub, et Tallinna notar Reeli Eelmets ei teavitanud

2-13-69 Notarite Koda sellest, et ta selgitas 24.10.2012 võlaõigusliku lepingu sõlmimisel XXX aadressil XXX asuva ehitise kasutusloaga seonduvat. Notarite Kojal puuduvad andmed notaribüroodes tehtud ametitoimingute, sh tõestatud lepingute, nende sisu ja tõestamise käigus notari poolt antud selgituse kohta. Seetõttu pöördus Notarite Koda antud küsimusele vastamiseks Tallinna notar Reeli Eelmetsa poole. Notarilt saadud vastuse kohaselt ei rääkinud notar võlaõigusliku lepingu tõestamisel asjaolust, et nimetatud ehitisel puudub kasutusluba. Samuti teatab Notarite Koda, et XXX pöördus samas küsimuses järelpärimisega Notarite Koja poole 12.12.2012, soovides teada saada, kas lepingu sõlmimise ajal pidi notar selgitama kasutusloa olemasolu. XXX 08.01.2013 saadetud vastuses selgitas Notarite Koda, et tulenevalt ehitusseaduse § 32 lõikest 1 on ehitise kasutusluba kohaliku omavalitsuse või riigi nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele. Eeltoodud sättest nähtub, et ehitise kasutusloa väljastamise eelduseks on ehitise valmimine, st ehitustööde lõpetamine. Seetõttu ei olnud kasutusloa väljastamine ehitusjärgus oleva ehitise puhul võlaõigusliku lepingu sõlmimise ajal võimalik. Notari teatel sõlmis hr XXX ehitusjärgus oleva korteri ostmiseks võlaõigusliku müügilepingu. Kohtuistung 17.04.2013 Tunnistajana kuulatakse üle ekspert XXX. Ekspertiisi tellis XXX1 korpuse hoone korteri 19 ostja XXX. Korter nr 19 ja osalise korpuse nr 1 ekspertiis teostati 2012 detsembris. Ekspertiis puudutas põhimahus korterit, kuid ka hoonet ja põhjusel, et jutuajamisest müüjaga tuli välja, et korter on korras ja võib asuda kasutama. Mitte ainult konkreetne korter, vaid ka muud komponendid peaksid olema töökorras (trepikoda, korteri rõdud ja hoone katusekate), nn.üldkasutatavad pinnad. Nende kaasomandi osadega seoses esines ehituslikke puudusi, need on selles hinnangus märgitud. Hoonel, millel on korpused, ei saa olla reeglina kasutusluba. Hoonel peaks olema tervikuna ja see on tingitud üldiselt sellest, et tehnovõrgud peavad olema nii kaugel, et on tehniliselt vastu võetud ja siis on ka eeldusi korteri kasutamiseks. Korteriomandi nr 19 siseviimistlus oli peaaegu lõpetatud, aga oli veel ka väiksemaid kohti, mis oleks tulnud ümber teha. See dokumentatsioon, mis potentsiaalne ostja sai, oli väga puudulik. Kõigepealt tehniline dokumentatsioon ei klappinud või ei ole selgust kaetud tööde osas. Projekti kohal ei olnud. Kaetud tööd tähendab seda, et ehitusjärgus olev hoone ei omanud kasutusluba, ta võis vastata ehitustingimustele, aga projekti ei olnud. Üldised kvaliteedi nõuded on soovituslikud normid, kvaliteet on üldiselt hea, osaliselt oli pisipuuduseid. Lükanduksega garderoobi osa oli tegemata. Üldiselt oli korras ja kvaliteetne, välja arvatud välisrõdud selle korteri osas. Lepinguese ei või see korter olla nii kaua, kuni tal ei ole kasutusluba, kuna teda ei ole valmis ja kasutada ei saa. Korterit loeti, et see on valmis ja ekspert sellega ei nõustunud. Tähtaeg korteri valmimiseks oli 30.11.2012. Sellise korteri kasutamine ülevaatamise momendil, ei ole garanteeritud, kuna korteri kohta puudusid tehnovõrkude andmed. Tööd ei olnud lõpetatud. Ekspertiisiakti 2.1 A nimetatud defektid oma iseloomult takistasid korteri kasutamist, väiksemad defektid on paari tunni töö, välja arvatud aknaklaasid, mida tuleb välja vahetada ja kööginurga sisseseade. Garderoobi osa puudus, põhimõtteliselt see ei takista, aga see on suurem töö. Ülejäänud tööd on võimalik likvideerida paari tunni jooksul, kuid eeldusel, et sisetehnovõrgud ei põhjusta nende avamist uuesti. Ekspert küsis dokumente mõlemalt poolelt, aga ei saanud.

Potentsiaalne ostja ei olnud neid näinud, aga müüja esindaja ütles, et temal on dokumendid korraldamisel. Eksperdi visuaalsel hinnangul oli hoone lõpetamisel, kuid see ei olnud täiesti valmis. Ehitusbuumi ajal oli sagedane olukord, et korterites puudub kasutusluba, kuid isik elab sees. Paljud hooned anti kasutusse, inimesed olid tasunud korteriomandi eest ja keegi ei olnud neid kortereid kontrollinud ja seal polnud ehitusjärelevalvet olnud. Tunnistaja hinnangul ei võimaldanud puudused korterisse jääda. Selles punktis ei ole takistust, et ei oleks võinud sinna ruumidesse kolida, kui oleks kasutusluba. Kui ostjal on kasutusluba, siis on temal olemas tehnovõrkude garant ja väiksed puudused oleks olnud kokkulepped. Ostja ei saa sisse kolida vastavalt ehitusseadusele. Juhul kui korteril oleks olnud kasutusluba, siis oleks võinud isik sisse kolida ka ekspertiisiakti p 2.1.A asjaoludel, kuid oleks pidanud viimistlema rõdusid, tegema aknaklaaside vahetuse ja trepikoja korda, mööbli oleks võinud sisse viia küll. Tunnistaja XXX vastas kohtule, et on koos hagejaga mitu korda käinud vaatamas korteriomandit XXX. 08.10.2012 oli hoones ka maakler XXX, kellel ei olnud kaasas õige korteri võtit polnud ja ta näitas kahte teist korterit, see korter oli sellel hetkel täiesti tegemata. Maakler ei selgitanud hoone kasutusloaga seonduvat. Tunnistaja ei esitanud ühtegi küsimust, maakler rääkis ainult X. Hageja küsis ise maaklerilt väikseid asju, kõnelus käis eesti keeles. Tunnistaja käis hagejaga ehitusobjektil XXX ka ca nädal hiljem. Teisel korral käisid õiget korterit vaatamas, kolmandal korral viisid ehitajatele seinakinnitused. Teisel korral oli maakler ka seal, tunnistaja tegi pilte. Tunnistaja käis hagejaga koos korteris kõik korrad, mil hageja seal käis, kolmel korral oli maakler ka korteris. Maakleriga jutuajamise olid teemaks ainult siseviimistlustööd. Tunnistaja ei olnud hagejaga kaasas siis, kui hageja käis emaga. Tunnistaja teada ei elanud hageja korteris sellepärast, et korter ei olnud valmis, kui hageja tahtis seda üle võtta. Tunnistaja teada oli hagejal kõik makstud. Tunnistaja käis korteris ka 03.12.2012, maakler oli kohal. Korterit üle ei antud, sest mitu asja oli tegemata ja X ütles, et enne ta ei taha korterit, kui kõik on tehtud. X palus teada anda kui kõik tehtud on. Tunnistaja XXX vastas kohtule, et on käinud korteris aadressil XXX , kuna poeg tahtis osta 5.korrusel asuvat korterit. Tunnistaja käis korteris koos hagejaga ja maakleriga. Korter oli tegemata, tunnistaja esitas maaklerile ka küsimusi. Tunnistajale meeldis uus maja, hind oli odav, 80 000 eurot. Tunnistaja küsis, et ka ta peaks midagi teadma majast, et kas kõik on korras. Maakler ütles, et kõik on korras ja alumised korterid on 135 000 eurot ja ülemine 80 000 eurot. Maakler ei selgitanud midagi kasutusloaga seonduvalt, tunnistaja küsis, et kas kõik on korras ja maakler ütles, et on küll kõik korras. Kohtumine kestis tunnistaja arvates umbes tunni. Tunnistaja käis ainult selles korteris ja näidiskorterit vaatamas. Tunnistaja oli kogu aeg hagejaga koos ja kuulis hageja ja maakleri suhtlemist. Tunnistaja uuris enne korteri ostmist, milliseid kortereid seal piirkonnas müüakse ja mis hinnaga. Tunnistaja ei küsinud, kas kasutusluba on olemas. Tunnistaja XXX kinnitab, et mainis kasutusloa puudumist hagejale 08.10.2012, kui esitles korterit ning rääkis maja kohta kogu teabe ja et kui valmivad kõik ehitustööd, siis müüja tegeleb kasutamisloa saamisega. Visuaalselt võis arvata, et maja on lõpuni ehitamata. Kui tunnistaja läks hagejaga 03.12.2012 korterisse, siis olid tööd tegemata, tunnistaja tegi ettepaneku, et kirjuavad tööd üles, kuid hageja ei

2-13-69 soovinud. Hageja saatis meili peale taganemisavalduse ja avalduses märgitud tööd olid tõesti tegemata. Müüja palus pildid teha, kuna ehitaja oli osaliselt parandustöid teinud. Kriimustatud aknad ei olnud vahetatud, põrandal oli parkett ja liistud olid pandud. Korteri oleks saanud üle anda, aga hageja ei olnud sellega rahul ja see on tema otsus. Maakler sai ostjalt kirja, et ei ole mõtet enne notari aega panna kui ekspert on käinud. Taganemisavalduse sai 03.12.2012, korteri pidi üle andma 03.12.2012 õhtul. Müüja veebilehel ei olnud teavet kasutusloa kohta, kui vaadata kõigi ehitusjärgus olevate korterite kohta, mis on ehitusjärgus siis ei saa öelda, et koduleht oleks nii informatiivne kasutusloa osas, maakler müüs seda objekti teadmisega et müüja hangib kasutusloa. Hageja vastab kohtule, et jääb hagi juurde ning et ostja ei pidanud omandama kriimustatud akendega korterit. Kostja vastab kohtule, et kõik puudused likvideeriti ära enne notari juures tehingu sõlmimiseks kavandatud aega. Kui taganemisavaldus anti, siis on õigus kaks nädalat puudusi kõrvaldada. Kohtuistung 25.04.2013 Kohus jätab rahuldamata hageja esindaja taotluse kuulata hageja vande all üle. Hageja ei nõustu maakleri väitega, et ta teavitas hagejat kasutusloast. Kasutusloa puudumisest sai hageja teada 04.12.2012, ehitusregistrist. 03.12.2012, kui oli asjaõiguslepingu allkirjutamise aeg, tahtis hageja korterit enne vaadata. Kui hageja läks korterit vaatama üleandmisel, koos maakleri ja X, siis seal ilmnesid siseviimistluse puudused ja siis jäi hagejale silma see, et maja aadress on XXX aga lepingus oli 50A. Kasutusluba majal puudus, seda kinnitas ka Nordea Pank ja pank ütles, et ta ei anna laenu, kuid ainuke võimalus on kui kirjutada lepingusse, et puudub kasutusluba. Nordea Pangast öeldi, et tähtis on nüüd kindlustus, kuid kui korteriga midagi juhtub ja puudub kasutusluba, siis kindlustus vaidlustab selle kohtus. Maakler ei osanud vastata küsimusele, kas saab kunagi selle kasutusloa. Kodulehel on, et sügisel, hiljemalt kevadel on majal kasutusluba olemas. Hageja loobus korterist, kuna usaldus kadus, sest hageja pidi ostma valmis korteri. Maakler ütles, et korter on valmis ehitatud, on vaja teha ainult siseviimistlustööd. Ta ei rääkinud hagejale dokumentatsioonist. Võlaõiguslepingus on kirjas, et puuduvad igasugused varjatud puudused. Ehitustööde kokkulepitud kuupäeva peaks täitma see, kes selle kuupäeva andis ehk müüja. Puudused, mis olid ekspertiisi aktis, olid elamise sihtotstarbeks soetatava korteri väga tähtsad tingimused. Neid puudusi ei tohiks olla.

Kostja nõustaja vastab kohtule, et majal hetkel kasutusluba pole, aga dokumendid on sisse antud. Hagejat informeeriti sellest, et kasutusluba pole ja kostja on kindel, et maakler Inna ka sellest hagejat informeeris. Võlaõiguslepingu sõlmimise hetkel ei pidanudki edastama kõiki dokumente. Müügilepingu sõlmimisega hageja kaotas vastuväidete esitamise õiguse. Hageja teadis, mida ta ostab. Taganemisavalduses ei ole kirjas, et taganemisavalduse põhjuseks on kasutusluba. Taganemisavaldust ei saa sisustada uute argumentidega.

Tunnistaja XXX vastab kohtule, et tema on töövõtja ja teostab XXX/X viimistlustöid, kõiki sisetöid. Hageja oli rahul osa töödega ja osa tööde osas leidis puudusi. Tunnistaja vaatas korteri üle hageja poolse eksperdi juuresolekul, hagejaga koos vaatas korteri üle üks tunnistaja töötaja 03.12.2012 kell 12:00. Töötaja teavitas, et tellija ei olnud rahul, et rõdul ei olnud paigaldatud plekk ja elutoas puudusid ukseliistud ja köögi piirkonnas põrandaliistud. Elutoa seinas oli mustuse plekk ehk määrdumine, sein oli värvitud. Tunnistaja teadis nendest puudustest, ehitaja teatas. Tellija soovis parketi asemel kööki põrandaplaate. Hagejale vastati, et kui antakse korter üle, siis lõigatakse parkett välja ja paigaldatakse plaadid ja sellel põhjusel ei olnud veel paigaldatud liistud. Tunnistaja teada ei olnud teisi puudusi, kuid neid võis olla veel. Hageja taganemisavalduses märgitud puudused esinesid, tunnistaja teada puudused kõrvaldati 03.12.2012. Tunnistaja kontrollis samal päeval, kas kõik oli tehtud. Hageja tuli korterisse koos objekti juhi XXX kell 12 ja näitas mis talle ei meeldi ning ütles, et ei lähe notarisse. Tunnistaja edastab seda, mida XXX talle kirjutas. Tunnistaja andis töölistele 30 minuti pärast korralduse, kui sai teada, et X pole töödega rahul. Puudused olid kõrvaldatud samal päeval mõne tunni möödudes. Tunnistaja teadis 03.12.2012, et majal ei ole kasutusluba. Maja ees oli suur konteiner, ehituspraht ja trepikojas oli ka ehitusmaterjal väljas. Tunnistaja arvates see trepikoda, kus on kortereid rohkem müüdud, nägi paremini välja, kuid X trepikojas nägi välja ta ehitusjärgus olevat. Maja nägi välja ehituse lõpujärgus olevana. Tunnistaja väitel oli eksperdil võimalik korteri tehnilisi dokumente saada kontorist, mis asus kõrvalmajas. Ekspertiisiakti lk 5 nimetatud pesuruumi lävepaku probleemi osas selgitab tunnistaja, et kuna parkett on naturaalne, siis vajab see deformeerimisvuuki. Selle peale oli paigaldatud lävepakk ja selle kõrval liist, mis kattis seda kohta. Liist võiks olla kitsam, see oli standartne, aga seda võis kitsamaks teha. Akna põskede defekt: aknaploki ja aknaukse vahel kasutatakse akrüüli ja aknahingede vahel natukene akrüül lainetab. Aknalaual ei olnud lõikejäljed, pigem küünekriimustus. Aknaploki viimistlus: allpool ja seinal oli näha makrofleksi jälgi. Tegemist ei olnud selliste puudustega, et see ei võimalda korterit vastu võtta ja seal elada, puuduste kõrvaldamiseks kulus aega 2 tundi. Eksperdi poolt mainitud puuduste kõrvaldamiseks oleks kulunud kaks päeva, tunnistaja arvates võtavad kõige rohkem aega aknaklaasid. Ilma akende korrastustöödeta kuluks aega maksimaalselt 1 tööpäev. Praktikas tehakse üleandmise-vastuvõtmise akt ja fikseeritakse need tööd. Korter antakse ikka üle. Hageja poolt tellitud tööde tõttu ei olnud võimalik liiste paigaldada, tunnistaja oleks paigaldanud põrandaliistud pärast plaatide paigaldust. Ukseliistud paigaldatakse viimasena, sest parketi ja põrandaplaadi kõrgus on erinev. Kui liistud oleks pandud, siis oleks pidanud liistud uuesti ära võtma ja tagasi panema ning et säästa aega, siis neid algul ei paigaldatud. 03.12.2012 oli tunnistaja Eestis. Tunnistaja andmetel olid 03.12.2012 seisuga siseviimistlustööd korteris 19 lõpetatud, välja arvatud rõdu plekk. 30.11.2012 pidi tulema ka X objektile ja koostama puuduste nimekirja, kuid ta ei tulnud. Tuli 03.12.2012 hommikul. 30.11.2012 olid tööd lõpetatud, välja arvatud põranda ja uste liistude paigaldus ja rõdu plekk. Plekk oleks rõdule paigaldatud, aga väga halb ilm oli. Tunnistaja käis korteris 19 varem, mitte 30.11.2012, tunnistaja oli kindel, et korteris on kõik tööd lõpetatud ja ta ei pea seal iga päev käima. 19.04.2012 käis üle vaatamas Päästeameti esindaja ja koostas puuduste nimekirja, selle aasta alguses esitas uus isik kostjale uue puuduste nimekirja ja kostja esitas linnavalitsusele teostusjoonised. 03.12.2012 puuduste kõrvaldamisel seina ei

2-13-69 värvitud, 03.12.2012 seisuga oli esimene krunt ja kaks värvikihti, seinal oli ühes kohas käe jälg ja see koht pesti ära. Uute akende tellimine võtab aega ~ 5 päeva, kuid võimalus on võtta sellelt hoonelt samasugusest korterist aknad ja ära vahetada. Ekspertiisiaktis viidatud puudused kõrvaldati 17.12.2012 seisuga. Puudused kõrvaldati kindlasti paar tundi enne tehingut. Hageja kohtukõne teesid 24.10.2012 sõlmitud notariaalse korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu järgi pidi hageja asjaõiguslepingu sõlmimisega omandama elamu sihtotstarbelise, valmis ja elamiskõlbuliku korteriomandi. Müügileping ei näinud ette poolelioleva, ehitusjärgus oleva ehituslikult lõpetamata või puuduliku korteriomandi soetamist. Müügilepingu p 5.1 kohaselt leppisid pooled kokku korteriomandi üleandmises hiljemalt asjaõiguslepingu sõlmimise päeval, kuid mitte hiljemalt 30.11.2012. Müügilepingu p 7.2 kohaselt leppisid pooled kokku korteriomandi asjaõiguslepingu hiljemalt 30.11.2012, eeldusel, et p 6.1 toodud siseviimistlustööd on teostatud. Tunnistaja XXX ütlustest nähtub, et korteriomandi ülevaatamine, üleandmine ja asjaõiguslepingu sõlmimine lükati poolte suusõnalise kokkuleppe alusel ja XXX eestvedamisel edasi 03.12.2012. Mõjuv põhjus kokkulepitud tähtaja muutmiseks pole teada. Küll tegi seda ja korraldas (mh valis ka notari) XXX, kes kusjuures tegutses maaklerina esindades kostja huvisid. Seega maakleri XXX tegevus tuleb omistada kostjale. Selline suusõnaline kokkulepe notariaalselt sõlmitud müügilepingu p 5.1 ja 7.2 muutmiseks on seaduse mõistes tühine. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 kohaselt tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, peab olema notariaalselt tõestatud. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt käesoleva paragrahvi 1. lõikes sätestatud vorminõuet järgimata tehtud kohustustehing muutub kehtivaks, kui tehingu täitmiseks on sõlmitud asjaõigusleping ja tehtud vastav kanne kinnistusraamatusse. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 11 lg 3 kohaselt kui leping tuleb sõlmida teatud vormis, tuleb selles vormis sõlmida ka kokkulepped tagatiste ja teiste kõrvalkohustuste kohta, samuti lepingust tulenevate nõuete loovutamise või kohustuste ülevõtmise kohta, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti. Punktide 5.1 ja 7.2 puhul on tegemist müügilepingu omandamisele suunatud põhikohustuse oluliste kõrvalkohustustega, milliste muutmine oleks pidanud eeltoodud sätteid koostoimes kohaldades olema samas vormis nagu põhikohustuse määrav leping – notariaalne. Seega oli müügilepingu p-de 5.1. 7.2. osas õigustühine ning korteriomandi ülevaatamine, üleandmine ning asjaõiguslepingu sõlmimine oleks pidanud toimuma hiljemalt 30.11.2012. Sisuliselt on sellises olukorras asjaõiguslepingu sõlmimise eeldused ajalise piirangu tõttu ära langenud ning lepingu täitmise siduvus minetatud – mõistlik on tagasitäitmine ja lepingu alusel saadu tagastamine. Müügilepingu p 6.4. kohaselt kohustus kostja tagama korteriomandi kõigi ehitustööde (sh ka kokkulepitud siseviimistlustööde) lõpetamist hiljemalt 30.11.2012. Antud tärmini muutmises poolte vahel kokku ei lepitud. Suuliselt lükkasid pooled edasi vaid ülevaatamise ja asjaõiguslepingu sõlmimise ajas. Ehitustööde valmimise küsimust aga ei arutatud. Ka seda kohustust oleks saanud AÕS § 119 ja VÕS § 11 arvestades muuta vaid notariaalses vormis. Ehitustööde teostamine ja lõpetamine oli kostja lepinguline kohustus, millise

täitmist pidi tagama just kostja ise. Seega lasus ka kostjal tõendamiskoormus sellise kohutuse täitmise osas. Hageja jaoks vastupidise tõendamine oleks negatiivne asjaolu, mida viimane üldiselt tõendada ei saa. Küll saab kaudselt asjas kogutud ütluste ja tõendite pinnalt järeldada, et 30.11.2012 seisuga need ei olnud tehtud – sellele ei ole kostja vastu vaielnud ning on sisuliselt omaks võtnud. Kostja ei ole tõendanud, et ehitustööd koos siseviimistlustöödega oleks lõpetatud nimetatud 30.11.2012 kuupäevaks. Kostja on soovinud tunnistaja XXXkaudsete ütlustega tõendada, et alles 03.12.2012 kella 18-19 seisuga olid taganemisavalduses ette heidetavad puudused kolmandatest isikutest ehitustööliste poolt kõrvaldatud. Ka antud asjaolu kinnitab, et siseviimistlustööd polnud ei 30.11.2012 ega 03.12.2012 kella 16.00 seisuga kõrvaldatud. Kostja on 04.12.12 e-kirjaga teatanud, et XXX on ära kuni 07.12.12. Seega ilmselt ei viibinud XXX juba 03.12.12 Tallinnas, millest tulenevalt ei saaks tema üldsegi ütlusi siseviimistlustööde teostamise kohta 03.12.2012 seisuga anda. Hageja ei pea XXX seletusi usaldusväärseks ja leiab, et tunnistaja ütlused on selgelt vastuolulised ning võivad olla mõjutatud ka asjaolust, et ta on alltöövõtja töötajana alluvussuhtes kostja suhtes. 12.12.2012 riiklikult tunnustatud eksperdi ja tunnistaja XXX poolt teostatud ülevaatuse järgselt 17.12.2012 teostatud ekspertiisi põhjal selgusid, et esinesid ka veel teised ehituslikud puudused: korteris esinevad ehituslikud puudused, mis vajavad kõrvaldamist, korteris esinevad vaegtööd, korteril puudub teatud kommunikatsioone kirjeldav ning vajalik tehniline dokumentatsioon, korter ei ole kasutamiseks valmis ilma ehituse kasutusloata, korter oli 03.12.2012 ja on endiselt 12.12.2012 kuupäeva seisuga ehitusjärgus, viimistlustööd on lõpetamata. Neid asjaolusid kirjeldas ja ehituslike puudusi kinnitas ekspert ka oma ütlustega. Samuti rõhutas ta, et ehitustehnilisest küljest ei olnud korteriomand kasutusloa puudumise tõttu sissekolimiseks ja elamiseks veel lõpetamata tööde tõttu ja ka seaduse kohaselt kõlbulik. Hagejale teadaolevalt ei olnud kostja 17.12.2012 seisuga ka korteris kõiki ehituslike puudusi kõrvaldanud. Kostja sai nendest teada alles nimetatud kuupäeval, kui ta sai kätte ekspertiisiakti. Samas ei muuda see olematuks asjaolu, et ka need ehitustehnilised ja –formaalsed puudused esinesid korteril juba 30.11.2012 seisuga ning on materiaalselt käsitletavad müügilepingu p 6.4. rikkumisena. Kostja ei ole tõendanud, et need oleksid 17.12.2012 seisuga või hilisemalt kõrvaldatud. Ka puudus ekspertiisi teostamisel korteriomandi ehituslik projektdokumentatsioon. Kostja ei ole seda hagejale ei müügilepingu eelselt, sõlmimisel ega ka antud menetluse vältel kohtule esitanud. Kostja ei ole tõendanud, et tal kui ehituse eest vastutaval isikul oleks selline dokumentatsioon müügilepingu sõlmimise ajal või 30.11.2012 ja 03.12.2012 seisuga olemas olnud ega ka seda, et see vastaks seaduse nõuetele. Samuti saab seda järeldada hageja ja linnavalitsuse vahelisest 06.12.2012 kirjavahetusest. Samuti on ekspert kinnitanud, et ekspertiisi teostamisel tema nõudmisel kostja esindaja projektdokumentatsiooni ei esitanud – XXX kui riiklikult tunnustatud eksperdi erapooletus ja ütlustes pole põhjust kahelda. Seeläbi ei ole kostja ka tõendanud, et korter oleks ehituslikult vastanud seaduse nõuetele. Tunnistaja XXX ei teavitanud hagejat kasutusloa puudumisest enne võlaõigusliku müügilepingu sõlmimist. XXX väide, et ta teavitas hagejat lepingu esemega seonduvast, on tagasi lükatud teiste tunnistajate ütlustega, kes viibisid hagejaga

2-13-69 koos kohtumistel. XXX arvamus ja seisukoht, et XXX ei kuulnud hagejaga koos objektil viibides kõike (sh kasutusloa temaatikat) on ümberlükatud ütlustega, kus XXX konkreetselt selgitas, et viibis hagejaga pidevalt koos tema vahetus läheduses. Samuti ei saa XXX teada, mida teine isik kuulis või kuulnud, seda saab öelda konkreetne isik ise. Tunnistaja XXX ütlustega on tagasilükatud XXX väited, et teavitas XXX „võib-olla“ ekspluatatsiooni piirangutest. XXX on selgitanud, et XXX ei teavitanud teda kasutusloa puudumisest. Isegi kui XXX oleks XXX sellest teavitanud, siis sellist teavitamist ei saa üle kanda hageja teavitamiseks ega lugeda tema teadmiseks. Kokkuvõtvalt leiab hageja, et kostja on müügilepingu täitmisel rikkunud müügilepingu punkte: - 2.1.4. teist lauset, mis käsitleb lepingu eseme kasutamise piirangu puudumist; - 2.1.6. mis käsitleb varjatud puuduste puudumist; - 2.2.2. mis puudutab hagejale esitatud dokumente – kostja ei ole hagejale müügilepingu eelselt esitanud mingeid dokumente; - 5.1. ja 5.2., mis puudutavad korteriomandi valduse üleandmist; - 6.1., mis käsitleb kokkulepitud siseviimistlustööde teotamist (tähtaegset); - 6.4. mis käsitleb peale siseviimistlusetööde ka teiste üldiste ehitustööde tähtaegset teostamist; - 6.6. mis käsitleb ehitustööde, sh siseviimistlustööde, teostamist ehitusprojektile (millist teadaolevalt ei ole olemas); - 7.2. mis käsitleb asjaõiguslepingu sõlmimise ja lepingu eseme üleandmise tähtaega. Eelkirjeldatud kostjapoolsete lepingu rikkumiste puhul on tegemist oluliste lepingu rikkumistega, mistõttu on taganemise materiaalsed alused täidetud ning taganemine õiguspärane. Hageja omandatav korteriomand ei vastanud müügilepingus kokku lepitud tähtajaks kokku lepitud tingimustele ega vastanud valmis korteriomandi tunnustele, millise hageja ootuspäraselt oli õigustatud omandama. Sellest johtuvalt on hageja hagi põhjendatud ning vastavad nõuded kuuluvad rahuldamisele. Kostja kohtukõne teesid Kostja palub jätta hagi rahuldamata. Hagi on tervikuna põhjendamatu. Kostja põhjendab oma seisukohti alljärgnevaga. Müügileping ja selles kokkulepitu. Müügilepingu p 2.2.2 on hageja kinnitanud, et on lepingu eseme üle vaadanud ja teadlik korteri seisukorrast. Müügilepingu p 6.1 alapunktides on kokku lepitud, millised tööd pidi kostja enne lepingu eseme üleandmist tegema. VÕS § 218 lg 4 kohaselt müüja ei vastuta asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma. Eeltoodust tulenevalt oli hagejal õigus kostja vastu esitada pretensioone vaid müügilepingu p 6.1 alapunktides kokku lepitud tööde kohta. Seega kõikide väidetavate puuduste osas, mis eksisteerisid enne müügilepingu sõlmimist, kuid mille peale hageja „tuli“ pärast müügilepingu sõlmimist (sh tuginedes 17.12.2012 koostatud ekspertarvamusele), kostja ei vastuta. Kõik need väidetavad puudused väljendusid korteri müügihinnas. Juhul, kui korter oleks olnud lõpuni ideaalses seisukorras, oleks ka hind kõrgem olnud. Ehituslikud puudused ja nende likvideerimine. Müügilepingu p 5.1 ja 6.4 lepiti kokku, et kostja kohustus kõik müügilepingu p 6.1 alapunktides nimetatud tööd ära

tegema ja asjaõigusleping sõlmitakse hiljemalt 30.11.2012. Tunnistaja XXX ütluste kohaselt leppis ta hagejaga kokku, et asjaõigusleping sõlmitakse 03.12.2012 kell 16:30. Hageja ei ole ka ise seda asjaolu vaidlustanud. Pooltel ei ole vaidlust, et hageja käis 03.12.2012 lõuna paiku korteriomandit üle vaatamas ja seal esinesid ehituslikud puudused. Puudusteks olid hageja poolt 03.12.2012 taganemisavalduses märgitud puudused. Taganemisavalduse kohaselt olid puudusteks: uksel puuduvad ust ümbritsevad liistud; rõdul on puudulik piirdeäär; seinad on määrdunud ja plekilised; põranda äärtes puuduvad liistud; aknalaua ja akna äär laguneb. Neid asjaolusid on kinnitanud ka tunnistajad XXX ja XXX. Pooltel on vaidlus selles, kas need puudused üldse likvideeriti ja/või kas need puudused likvideeriti 03.12.2012 ~ kella 15:30-ks. Tunnistaja XXX kinnitas, et need puudused likvideeriti paari tunni jooksul pärast hageja poolt korteri üle vaatamist ja ~ 1 tund enne planeeritud notaritehingut 03.12.2012 kell 16:30. Puuduste likvideerimist käis ta isiklikult koha peal kontrollimas. Kuigi hageja on hagiavalduses selgitanud, et talle 03.12.2012 kell 15:30 teatati puuduste likvideerimisest, ei pidanud ta seda usutavaks. Hageja aga puuduste likvideerimist üle kontrollida ei soovinud. Oluline on märkida, et XXX selgituse kohaselt liistude puudumisega seotud puudused olid tingitud hagejast endast - need jäeti paigaldamata seetõttu, et hageja avaldas soovi põrandakatte vahetuseks. See aga oleks ilmtingimata tähendanud liistude hilisemat eemaldamist. Seetõttu ehituslikult oli mõistlik liistud paigaldamata jätta, et hiljem ei peaks nende kinnitamiseks uusi seinaauke puurima. Määrdunud sein aga kujutas endast vaid tolmust käega katsumisjälge seinal. Aknalaua puudus seisnes selles, et aknalaua alla kummardades oli makroflex nähtav, seega kokkuvõttes oli tegemist vaid pisi- või olematu tähtsusega puudustega. Müügilepingu p 6.1 alapunktides ei olnud kokkuleppeid, mis rõdu või aknalaudu puudutaksid. Seega tegelikult ei olnud hagejal nendes küsimustes VÕS § 218 lg 4 kohaselt tegelikult üldse õigus mingeid nõudeid esitada. Ehituseksperdi poolt koostatud ekspertiisakt. Hageja on oma nõude esitamisel tuginenud 17.12.2012 koostatud ekspertiisaktile, mille lk 5 ja 6 kohaselt on lepingu esemel alljärgmised ehituslikud puudused: pesuruumi lävepakk ei vasta heale viimistlusastmele; aknaplokkide aknapõskedega külgnemise kohtade viimistlusaste on ebapiisav; rõdule väljuva ukse hingel puudub kate; magamistoa aknalaual on lõikejälg; aknaklaasid on osalt kriibitud; magamistoa aknaploki all viimistlus lõpetamata; komplekteeritav köögimööbel ei ole sobilik; rõdul on ebaühtlane ja vähekvaliteetne viimistlus; garderoobile tuleks lükanduks teha; trepikojas on trepid lõpuni viimistlemata; vajalik on saada korteri elektripaigaldise, sundventilatsiooni testimise andmed; vajalik on saada korteri santehnika vastuvõtu aktid; vajalik on saada korteri põrandakütte ülesmõõdistusjoonis ja testimise akt; puudub kasutusluba. Ekspertiisiakt puudutab korteri objektiivset olukorda ja seega hõlmab palju laiemat küsimuste ringi kui müügilepingus kokku lepiti. Nagu eelpool märgitud, kuivõrd hageja vaatas korteri enne müügilepingu sõlmimist üle, siis tulenevalt VÕS § 218 lg 4 saab ta kostjale etteheiteid esitada vaid müügilepingu p 6.1 alapunktides kokkulepitud tööde osas. Võrreldes aga müügilepingu p 6.1 alapunktides kokkulepitud töid ja ekspertiisaktis märgitud puudusi, siis on selge, et mitte ükski ekspertiisakti puudustest müügilepingu p 6.1 alapunktides nimetatud töid ei puuduta. Seega käesolevas asjas kõnealune ekspertiisakt mitte midagi ei tõenda. Näiteks on üldse raskesti mõistetav, kuidas saaks kostjale esitada etteheiteid, mille

2-13-69 kohaselt eksperdi arvates hageja poolt paigaldatav köögimööbel ei ole sobilik, garderoobile tuleb lükanduks teha, trepikojad on lõpuni viimistlemata jne. Samuti ei saa mitte kuidagi kostjale ette heita tehnilise- ja projektdokumentatsiooniga seonduvat, sest müügilepingu p 5.1 ja 5.2. kohaselt kohustus kostja need hagejale üle andma alles asjaõiguslepingu sõlmimisel (dokumentide olemasolu on tunnistaja XXX kinnitanud). Asjaõigusleping jäi aga sõlmimata hagejast tingitud põhjustel. Kasutusloa temaatika. Hageja on kostjale ette heitnud, et lepingu ese ei vastanud müügilepingus kokkulepitud tingimustele, kuivõrd tal kasutusluba puudus. Kostja märgib, et pooled ei leppinud müügilepingus kokku, et lepingu esemel peab kasutusluba olema. Samuti müügilepingu p 2.2.2. kohaselt oli hageja lepingu eseme koosseisu kuuluva ehitise ja lepingu esemeks oleva korteri üle vaadanud ning tutvunud dokumentatsiooniga. Seega on selge, et hagejal pidi lepingu sõlmimisel kasutusloa puudumine teada olema. On arusaadav, et tegemist on sedavõrd olulise asjaoluga, et notariaalse lepingu puhul selle olemasolu korral seda sinna „juhuslikult“ märkimata ei jäeta. Mitte ükski seadus ega korterimüügi praktika ei nõua korterite müügil korterelamul kasutusloa olemasolu. Praktikas on väga tavaline, et korterite müüki alustatakse juba enne hoone lõpliku valmimist. Samuti XXX XXX kinnitas, et praktikas on tuhandeid selliseid kortereid, kus elatakse, aga kasutusluba puudub. Samuti pidi tavalisele mõistlikule inimesele lepingu eseme üle vaatamisel jääma selge mulje, et hoonel ei saa kasutusluba olla. Nimelt hoone ei olnud lõpuni valmis ehitatud ja seal toimusid remonditööd. Asjaolu, et kogu korterelamu oli visuaalselt nähtuvalt ehitusjärgus, on kinnitanud ka tunnistajad XXX, XXX ja XXX. Müügilepingu objektikski oli ju „korteri karp“, mitte valmiskorter. Tunnistaja XXX kinnitas, et ta hagejat kasutusloa puudumisest teavitas. Nimetatud asjaolu ei lükka ümber ka tunnistajad XXX ja XXX ütlused, mille kohaselt XXX hagejat kasutusloa puudumisest ei teavitanud. Nende ütlustega saab vaid parimal juhul tõendada asjaolu, et XXX nende kuuldes hagejat kasutusloa puudumisest ei teavitanud. Kuivõrd mõlemad isikud käisid hagejaga koos korterit vaatamas, siis on loogiline eeldada, et ajal, kui hageja ja XXX vestlesid, ei seisnud XXX ja/või XXX pidevalt hageja kõrval, vaid jalutasid ka omapäi korteris ringi. XXX ütluste usaldusväärsuses ei ole põhjust kahelda. Ta ei ole hagejast ega kostjast sõltuv, ta ise kinnitas, et ta enam kostja korterite müügiga ei tegele. Samas XXX ja XXX ütluste usaldusväärsuses on küll põhjust kahelda. Nimelt üks neist on hageja korterikaaslane ja teine ema. Seega on inimlikult arusaadav, et nad saavad vaid hagejale soodsaid ütlusi anda. Hageja poolt lepingust taganemine. Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-57-11 p 28 kohaselt, lepingust taganemise kehtivuseks peavad olema täidetud nii selle formaalsed eeldused, eelkõige olema esitatud vastaspoolele õigel ajal taganemisavaldus (ka VÕS § 118, § 188 lg 1) kui ka sisulised (materiaalsed) eeldused, st taganemiseks peab olema seda õigustav põhjus, eelkõige oluline lepingurikkumine VÕS § 116 mõttes. Hageja esitas 03.12.2012 taganemisavalduse, mille kohaselt ta taganeb lepingust, kui 2 nädala jooksul ei kõrvaldata järgmisi puudusi: uksel puuduvad ust ümbritsevad liistud; rõdul on puudulik piirdeäär; seinad on määrdunud ja plekilised; põranda äärtes puuduvad liistud; aknalaua ja akna äär laguneb. Kõik need puudused likvideeriti juba 03.12.2012 kell 15:30 ehk taganemisavalduse esitamise päeval. Seda on kinnitanud tunnistaja XXX. Samuti nagu märgitud, ei olnud hagejal tegelikult VÕS § 218 lg 4 alusel aknalaua ja rõduga seonduva osas

pretensioone üldse õigus esitada. Mitte igasugune müügilepingu eseme puudus ei anna ostjale õigust lepingu eseme vastuvõtmisest keelduda ja müügilepingust taganeda. Seaduse kohaselt on ostjal õigus asja vastuvõtmisest keelduda üksnes juhul, kui müüja poolt pakutav asi on sedavõrd puudulik, et see annab ostjale õiguse lepingus taganeda või nõuda asja asendamist ehk tegemist on olulise lepingurikkumisega. Samuti VÕS § 116 lg 1 sätestab, et lepingupool võib lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud. VÕS § 223 lg 1 täpsustab olulist lepingurikkumist müügilepingu korral, sätestades, et müüjat loetakse müügilepingut oluliselt rikkunuks muu hulgas ka siis, kui asja parandamine või asendamine ei ole võimalik või ebaõnnestub või kui müüja keeldub õigustamatult asja parandamast või asendamast või ei tee seda mõistliku aja jooksul pärast talle lepingutingimustele mittevastavusest teatamist. Ülalnimetatud puudustest nähtuvalt on tegemist tühiste puudustega, mis kaugeltki VÕS § 223 lg 1 sätestatule ei vasta. Samuti juba hagiavaldusest nähtuvalt on kostja samal päeval pärast hagejalt taganemisavalduse saamist kell 15.30 teatanud, et kõik puudused on kõrvaldatud ja ollakse valmis lepingu eset üle andma ja asjaõiguslepingut sõlmima. Vaatamata sellele hageja lepingu eset vastu võtma ei ilmunud ja asjaõiguslepingut ei sõlminud. Seega kokkuvõttes hagejal ei olnud õigust müügilepingust taganeda ehk temapoolne taganemine oli tühine (kuigi formaalne eeldus oli täidetud, siis sisuline eeldus puudus). Hageja on hagiavalduses müügilepingust taganemist põhjendanud veel täiendavalt kasutusloa puudumise ja 17.12.2012 ekspertaktis märgitud puudustega. Kostja märgib, et lepingust taganemisel ei saa aga hageja nendel asjaoludel lepingust taganemisel üldse tugineda. Seega nimetatud asjaolud ei oma käesoleva tsiviilasja lahendamisel mingit tähtsust. Nimelt kuivõrd hageja ei ole esitanud täiendavat taganemisavaldust, kus oleks välja toonud ka kasutusloa puudumise ja 17.12.2012 ekspertaktis märgitud puudused, siis temapoolse lepingust taganemise alusena saab käsitleda vaid tema 03.12.2012 taganemisavalduses märgitud puudusi. Seetõttu hageja saaks parimal juhul nimetatud asjaoludega oma taganemisavalduses välja toodud põhjusi tõendada, aga mitte täiendavate taganemisalustena käsitleda. Juhul, kui lepingust taganemise põhjusena saaks aluseks võtta ka taganemisavalduses märkimata põhjusi, kaotaks taganemisavalduse esitamine üldse oma mõtte. Näiteks kuidas saaks kohustust rikkunud isik VÕS § 116 lg 2 p 5 kohaselt oma kohustuse rikkumist üldse heastada, kui taganemisavalduses ei pea kõiki taganemise aluseid sisalduma. Seega hagejaga nõustudes tekiks olukord, kus vaatamata kohustust rikkunud isiku poolt kõikide taganemisavalduses märgitud rikkumiste kõrvaldamisele jääks taganemisavalduse esitanud isikul ikkagi õigus (taganemisavalduses märkimata põhjustel) lepingust taganeda. On arusaadav, et selline seisukoht ei põhine seadusel. Kokkuvõttes oleks hageja pidanud tõendama, et 03.12.2012 taganemisavalduses esitatud puudused ei olnud 14 päeva hiljem likvideeritud (tema peab tõendama, et taganemine oli õigustatud). Hageja seda ei tõendanud. Eeltoodust tulenevalt, kuivõrd hagejal oli kohustus lepingu ese vastu võtta nii 03.12.2012 kui 17.12.2012 ja hageja ei ole tõendanud, et seisuga 17.12.2012 olid lepingu esemel puudused, on hagejapoolne lepingust taganemine igal juhul tühine. Hageja nõuete põhjendamatus. Hageja on esitanud kolm nõuet: a) ettemaksu 8090 euro tagastamiseks; b) leppetrahvi 8090 euro nõue; c) kahjuna 683,63 euro hüvitamise nõue. 23.01.2013 esitas kostja hagejale ja tema esindajale kirja, milles teavitas lepingu

2-13-69 eseme lõppvalmidusest ja andis võimaluse hiljemalt 01.02.2013 asjaõigusleping sõlmida. Samuti avaldati valmisolekut sõlmida kompromiss, mille raames võlaõiguslik leping lõpetatakse ja toimub tagasitäitmine. Ühtlasi hoiatati, et vastasel juhul loeb kostja ennast lepingu p 8.1.1 ja 8.1.3. alusel lepingust taganenuks, nõuab lepingu p 8.4 alusel leppetrahvi summas 8090 eurot ja loeb leppetrahvi summa ostuhinna ettemaksuga tasaarveldatuks. Kuivõrd hageja lepingut sõlmima ei ilmunud, siis lugeski kostja ennast lepingust taganenuks ja hageja poolt kostjale tasutud ostuhinna ettemaksu 8090 eurot oma leppetrahvi nõudega 8090 eurot tasaarveldatuks. Eeltoodust tulenevalt hagejal kostja vastu ettemaksu tagastusnõue puudub. Samuti kuivõrd hageja poolt lepingust taganemine oli kehtetu, ei tekkinudki tal omapoolset leppetrahvi nõuet. Kuivõrd temapoolne lepingust taganemine oli tühine, siis on alusetu ka tema kahju nõue. Nimelt hageja käitumise ja kostjale tekkinud kulutuste vahel põhjuslik seos puudub (VÕS § 127 lg 4). Siin on aga veel oluline märkida, et notaritasu puhul on tegemist lepingulise kokkuleppega, mille kohaselt notaritasu kannab hageja. Ekspertiisi tellimise initsiatiiv tuli samuti hagejalt ning ülalnähtuvalt ei saa hageja oma nõudes sellele ekspertiisile üldse tuginedagi ehk tegemist on käesoleval juhul asjassepuutumatu kulutusega. Eeltoodust tulenevalt on hagi tervikuna põhjendamatu ja seega tuleb täies ulatuses rahuldamata jätta. Kohtu seisukoht Kohtu poolt kohaldatud õigusnormid. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 kohaselt, hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike teise lause kohaselt määrab pool ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 sätestab, et kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. TsMS § 235 kohaselt tuleb väidet kohtule põhistada selliselt, et põhjenduse õigsust eeldades saab kohus lugeda selle väite usutavaks. Kohus hindab seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustab oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte TsMS § 232 lg 1 kohaselt. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 23 lg 2 kohaselt, lepingupool peab tegema teise lepingupoolega koostööd, mis on teisele poolele vajalik oma kohustuste täitmiseks. VÕS § 100 kohaselt, kohustuse rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. VÕS § 111 reguleerib kohustuse täitmisest keeldumist vastastikuse lepingu puhul. VÕS § 111 lg 1 kohaselt, kui lepingupooltel on lepingust tulenevad vastastikused kohustused (vastastikune leping), võib üks lepingupool oma kohustuse täitmisest keelduda, kuni teine lepingupool on oma kohustuse täitnud, täitmist pakkunud või andnud täitmiseks tagatise või on kinnitanud, et ta kohustuse täidab. VÕS § 111 lg 3 kohaselt, kohustuse täitmisest ei või keelduda, kui see ei oleks asjaolusid arvestades mõistlik või ei vastaks hea usu põhimõttele, eelkõige kui teine lepingupool on oma kohustuse suuremas osas või oluliste puudusteta täitnud.

VÕS § 116 lg 1 kohaselt, lepingupool võib lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline lepingurikkumine). VÕS § 116 lg 2 kohaselt, olulise lepingurikkumisega on eelkõige tegemist, kui: 1) kohustuse rikkumise tõttu jääb kahjustatud lepingupool olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis, välja arvatud juhul, kui teine lepingupool ei näinud kohustuse rikkumise niisugust tagajärge ette ja temaga sarnane mõistlik isik ei oleks seda tagajärge samadel asjaoludel samuti ette näinud; 2) rikuti kohustust, mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt teise lepingupoole huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu; 3) kohustust rikuti tahtlikult või raske hooletuse tõttu; 4) kohustuse rikkumine annab kahjustatud lepingupoolele mõistliku põhjuse eeldada, et teine lepingupool ei täida kohustusi ka edaspidi; 5) teine lepingupool ei täida oma ükskõik millist kohustust VÕS §-s 114 nimetatud täitmiseks antud täiendava tähtaja jooksul või teatab, et ta selle tähtaja jooksul kohustust ei täida. VÕS § 116 lg 4 kohaselt, lepingust taganemine kohustuse täitmiseks VÕS §-s 114 nimetatud täiendavat tähtaega andmata ei ole lubatud, kui kohustust rikkunud lepingupool kannaks teise lepingupoole lepingust taganemise korral kohustuse täitmiseks või täitmise ettevalmistamiseks tehtud kulutustega võrreldes ebamõistlikult suurt kahju. Siiski võib lepingust täiendavat tähtaega andmata taganeda, kui rikuti käesoleva paragrahvi lõike 2 punktis 2 nimetatud kohustust või kui teine lepingupool teatab, et ta oma kohustust ei täida. VÕS § 118 kohaselt, taganemiseks õigustatud lepingupool kaotab õiguse lepingust taganeda, kui ta ei tee taganemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui: 1) ta sai olulisest lepingurikkumisest teada või pidi sellest teada saama; 2) käesoleva seaduse § 114 kohaselt määratud täiendav täitmise tähtaeg on möödunud. VÕS § 127 lg 4 kohaselt, isik peab kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik seos). VÕS § 188 lg 1 kohaselt, lepingupool taganeb lepingust taganemisavalduse tegemisega teisele lepingupoolele. VÕS § 208 lg 1 kohaselt, asja müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. VÕS § 211 lg 1 kohaselt, müüja peab ostjale asja vastuvõtmiseks ning valdamiseks, kasutamiseks ja käsutamiseks vajalikud dokumendid (asja juurde kuuluvad dokumendid) lepingus ettenähtud vormis üle andma asja üleandmise kohas asja üleandmise ajal. VÕS § 215 lg 1 kohaselt, müüja kannab asja üleandmise kulud, eelkõige mõõtmise ja kaalumise kulud, ostja aga asja vastuvõtmise ning ostuhinna tasumise kulud, samuti võimalikud müügilepingu koostamise või tõestamise kulud ning lepingu alusel avalikku registrisse kande tegemisega seotud kulud.

2-13-69 VÕS § 217 lg 1 kohaselt, ostjale üleantav asi peab vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Lepingutingimustele peavad vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid. VÕS § 217 lg 2 kohaselt, asi ei vasta muu hulgas lepingutingimustele, kui: 1) asjal ei ole kokkulepitud omadusi; 2) kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse; 3) asja kasutamist takistavad õigusakti sätted, mida müüja lepingu sõlmimisel teadis või pidi teadma. VÕS § 218 lg 1 kohaselt, müüja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. VÕS § 218 lg 4 kohaselt, müüja ei vastuta asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma. VÕS § 223 lg 1 kohaselt, müüjat loetakse müügilepingut oluliselt rikkunuks muu hulgas ka siis, kui asja parandamine või asendamine ei ole võimalik või ebaõnnestub või kui müüja keeldub õigustamatult asja parandamast või asendamast või ei tee seda mõistliku aja jooksul pärast talle lepingutingimustele mittevastavusest teatamist. Ehitusseaduse (EhS) § 32 lg 1 kohaselt, ehitise kasutusluba on kohaliku omavalitsuse või riigi nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele. EhS § 32 lg 11 kohaselt, kasutusloaga antakse nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitusloa või kirjaliku nõusoleku taotlemisel esitatud ehitusprojektile. EhS § 32 lg 2 kohaselt, ehitise kasutamiseks peab olema kasutusluba. EhS § 32 lg 3 kohaselt, valminud ehitist või selle osa võib kasutada vaid ettenähtud kasutamise otstarbel. Hageja ja kostja vahel sõlmiti 24.10.2012 korteriomandi võlaõiguslik müügileping, millega kostja kui müüja kohustus võõrandama ja hageja kui ostja omandama lepingu esemeks oleva korteriomandi aadressiga XXX Tallinnas. Lepingu p 2.1.6 kohaselt ei ole lepingu esemel mingeid müüjale teadaolevaid varjatuid puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Lepingu p 2.2.2 kohaselt on ostja üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluva ehitise ja lepingu eseme reaalosaks oleva korteri ning talle müüja esitatud dokumentatsiooni ja on eelnimetatud andmete alusel teadlik ehitise ja korteri seisukorrast. Lepingu p 2.2.4 kohaselt on ostja lepingu p 2.2.1, 2.2.2 ja 2.2.3 nimetatud ülevaatused teostanud ilma vastaval alal eriteadmisi omava isiku abi kasutamata ning ostab lepingu eseme, tuginedes isiklikult teostatud ülevaatusele ning müüja esitatud andmetele. Lepingu 5.1 kohaselt leppisid müüja ja ostja kokku, et lepingu eseme otsene valdus antakse ostjale üle hiljemalt lepingu eseme omandi üleandmiseks sõlmitava asjaõiguslepingu sõlmimise päeval

30.11.2012. Lepingu p 6.1 kohaselt kohustub müüja teostama korteris kokkulepitud siseviimistlustööd: paigaldama tubade põrandale naturaalse kolmelipilise tammeparketi; värvima tubade seinad; valgeks värvima tubade laed; paigaldama sanitaarruumi põrandale ja seintele keraamilised plaadid; paigaldama sanitaarruumi ja tualettruumi ripplaed. Lepingu p 6.5 kohaselt, lepingu eseme reaalosas teostatud ehitustööde kvaliteet peab vastama 2000 Ehitustööde Üldistele Kvaliteedinõuetele (RYL 2000). Lepingu p 7.2 kohaselt lepiti kokku, et asjaõigusleping lepingu eseme üleandmiseks sõlmitakse hiljemalt 30.11.2012, eeldusel, et lepingu eseme reaalosas on teostatud lepingu punktis 6.1 toodud siseviimistlustööd. Lepingust taganemise tingimused on sätestatud lepingu punktis 8. Hageja esitas 03.12.2012 kostjale teate ja taganemisavalduse. Hageja märgib esitatud taganemisavalduses, et kinnistul on alljärgnevad puudused: uksel puuduvad ust ümbritsevad liistud; rõdule ei ole paigaldatud kohast piiret, mis tagaks rõdul viibimise ohutuse; seinad on määrdunud ja plekilised; põranda äärtes puuduvad liistud; aknalaua ja akna äär laguneb ning ehitusvahend (makrofleks kinnitusvahend) on ebakvaliteetselt paigaldatud. Hageja teatas kostjale, et ei sõlmi 03.12.2012 tulenevalt lepingu punktist 7.2 notariaalset asjaõiguslepingut põhjusel, et kinnistu ei vasta müügilepingus toodud tingimustele ning kostjapoolse lepingu rikkumise tõttu. Hageja teatas kostjale, et taganeb müügilepingust lepingu p 8.2 alusel juhul kui müüja ei täida lepingust tulenevaid mistahes kohustusi ega kõrvalda rikkumist mõistliku tähtaja jooksul ning andis kostjale tähtaja müügilepingust tulenevate kohustuste täitmiseks hiljemalt 17.12.2012. Kostja on hagejale 03.12.2012 e-kirjaga teatanud, et 03.12.2012 kell 15.30 olid kõik hageja poolt loetletud tööd lõpetatud ja korter ülevaatamiseks valmis. Hageja teatas kostjale 06.12.2012 e-kirjas, et ei pea kostja kinnitust usutavaks, kuna viibis korteris 03.12.2012 kella 14 paiku ja nägi „ulatuslikke puudusi“. Nimetatud e-kirjas ei ole hageja täpsustanud, missugused on tema poolt nähtud „ulatuslikud puudused“. Hageja teatas, et ei ole nõus sõlmima asjaõiguslepingut enne, kui kinnistu korrasolekut ja varjatud puuduste olemasolu on hinnanud riiklikult tunnustatud ekspert. Teises 06.12.2012 kostjale saadetud e-kirjas juhib hageja kostja tähelepanu asjaolule, et ehitisel, milles korter asub, puudub kasutusluba, mis on oluliseks lepingurikkumiseks. 17.12.2012 on ekspert XXX esitanud korteri asukohaga XXXkorpuses 1 korteri nr 19 kohta hinnangu ehitusliku valmiduse, kvaliteedi ja võimalike ehituslike puuduste kohta. Ekspertiisiaktis on märgitud puudused, mis vajavad kõrvaldamist: pesuruumi lävepakk ei vasta heale viimistlusastmele; aknaplokkide aknapõskedega külgnemise kohtade viimistlusaste on ebapiisav; rõdule väljuva ukse hingel puudub kate; magamistoa aknalaual on lõikejälg; aknaklaasid on osalt kriibitud; magamistoa aknaploki all viimistlus lõpetamata, köögis on pliidi asukohas tegelikult kraanikausi torude otsad, kraanikausi asukohas on tegelikult pliidi elektriühenduse juhtmed, komplekteeritav köögimööbel kööki ei sobi. Lisaks on ekspertiisiaktis märgitud vaegtööd, mis vahetult seonduvad korteri nr 19 kasutamisega: rõdu (pos. 8) viimistlus on ebapiisav, ebaühtlane ja vähekvaliteetne; rõdu (pos.9) põrand vajab viimistlust; ruumi (pos.6) lõpus peaks olema lükandustega garderoobi osa; trepikoja trepid on viimistlemata tolmuvabaks, parandamata on üks trepiaste, podestid on viimistlemata. Lisaks on ostjal vajalik saada elektripaigaldise, sundventilatsiooni testimise andmed, santehnika osa tööde vastuvõtmise aktid, s.h. veevõrgu survestamise akt, põrandakütte ülesmõõdistusjoonis ja testimise (surveproov)

2-13-69 akt. Ekspert leiab, et korterisse nr 19 ei ole võimalik sisse kolida ja korterit asuda kasutama mitte enne, kui on saadud elamu korpusele 1 kasutusluba. Eksperdi hinnangul on hoone, milles asub XXX korpuses 1 korter nr 19, alles ehitusjärgus, kus tööd on lõpetamisel. Korteri nr 19 ja temaga seonduvad projektikohased tööd ei olnud 03.12.2012 seisuga kõik lõpetatud ja ei olnud seda ka 12.12.2012, s.o. korter nr 19 ei ole valmis ehitatud. Korteris ja temaga seonduvatel pindadel on ehituslikke ja muid puudusi, põhiliselt viimistlustöödes.

Hageja on lepingust taganemise avalduses märkinud, et keeldub kinnistu omandi üleminekuks vajaliku asjaõiguslepingu sõlmimisest 03.12.2012 tulenevalt lepingu punktist 7.2 põhjusel, et kinnistu ei vasta müügilepingus toodud tingimustele ning kostjapoolse lepingu rikkumise tõttu. Hageja ei ole väitnud, et taganes lepingust seetõttu, et asjaõiguslepingut ei sõlmitud kokkulepitud ajal, s.o. hiljemalt 30.11.2012, millest kohus järeldab, et hageja on nõustunud ja heaks kiitnud algselt kokkulepitud asjaõiguslepingu sõlmimise aja edasilükkamise. Tunnistaja XXX ütluste kohaselt leppis ta hagejaga kokku, et asjaõigusleping sõlmitakse 03.12.2012 kell 16:30. Hageja ei ole ka ise seda asjaolu vaidlustanud. Lepingu punkti 5.2 kohaselt kohustus müüja asjaõiguslepingu sõlmimise päeval andma ostjale üle ka lepingu eseme päraldiseks olevad dokumendid. Kuna asjaõiguslepingut ei sõlmitud, ei ole rikutud ka dokumentatsiooni üleandmise kohustust. Samas avalduses teatas hageja, et taganeb müügilepingust lepingu p 8.2 alusel kui kostja müügilepingus toodud mistahes kohustused ning kinnistu mistahes puudused ei ole kõrvaldatud 14 päeva jooksul, s.o. hiljemalt 17.12.2012. Kuna hageja on kostjale esitatud taganemisavalduses loetlenud konkreetsed puudused, leiab kohus, et taganemisavalduse põhjendatuse hindamisel saab kohus lähtuda nimelt taganemisavalduses märgitud kinnistu puudustest. Hageja ja kostja on 24.10.2012 sõlmitud korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu punktis 6.1 kokku leppinud, missugused siseviimistlustööd tuleb korteris teha. Samas lepingus on kostja kinnitanud, et on korteri üle vaadanud ja teadlik ehitise ja korteri seisukorrast. Hageja seisukohtadest järelduvalt seisnes lepingu ülesütlemise seisuga kostjapoolne oluline lepingurikkumine eelkõige selles, et korteris asukohaga XXX Tallinnas, uksel puuduvad ust ümbritsevad liistud; rõdule ei ole paigaldatud kohast piiret, mis tagaks rõdul viibimise ohutuse; seinad on määrdunud ja plekilised; põranda äärtes puuduvad liistud; aknalaua ja akna äär laguneb ning ehitusvahend (makrofleks kinnitusvahend) on ebakvaliteetselt paigaldatud. Seega, 03.12.2012 lepingust taganemise avalduses märgitud puuduste kõrvaldamise all, milleks hageja andis kostjale 14-päevase tähtaja teate kättesaamisest, pidas hageja silmas just taganemisavalduses loetletud puuduste kõrvaldamiseks vajalikke parandustöid. Kohus leiab, et vaidluse lahendamiseks tuleb tuvastada, kas müügilepingu esemeks olev kinnistu vastab lepingutingimustele (kas kinnistu on puudusega); kui ei vasta, siis kas kostja suhtes saab kohaldada õiguskaitsevahendit (kas müüja vastutab puuduse eest); kui saab, siis kas hageja on valinud õige õiguskaitsevahendi (kas rikkumise olulisus õigustab täitmisnõude asemel lepingust taganemist); kui on, siis milline on kahju suurus. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et 03.12.2012 olid kinnistul hageja poolt 03.12.2012 taganemisavalduses märgitud ehituslikud puudused. Nimetatud asjaolu on käesolevas menetluses ka tõendatud tunnistajate ütlustega, mistõttu on kohus

seisukohal, et kinnistu ei vastanud lepingutingimustele. Kostja on taganemisavalduses märgitud ehituslikke puudusi tunnistanud ja ei ole vastu vaielnud hageja väitele, et kostja on nimetatud puuduste eest vastutav. Kohus loeb taganemisavalduse esitamise seisuga tuvastatud puudusteks, mille eest kostja vastutab, taganemisavalduses nimetatud puudused, s.o. uksel puuduvad ust ümbritsevad liistud, rõdule ei ole paigaldatud kohast piiret, seinad on määrdunud ja plekilised, põranda äärtes puuduvad liistud, aknalaua ja akna äär laguneb ning ehitusvahend (kinnitusvahend makrofleks) on ebakvaliteetselt paigaldatud, mistõttu on täidetud kostja vastutuse eeldus. Kohus peab usutavaks kostja selgitust, et põrandaliistude puudumisega seotud puudused olid sellest, et need jäeti paigaldamata seetõttu, et hageja avaldas soovi põrandakatte vahetuseks. Kohtumenetluses on tunnistaja ütlustega leidnud kinnitust, et kostja asus taganemisavalduses märgitud puudustest teada saades koheselt nimetatud puudusi kõrvaldama ning 03.12.2012 seisuga olid puudused kõrvaldatud paari tunni jooksul pärast hageja poolt korteri üle vaatamist ja ~ 1 tund enne planeeritud notaritehingut 03.12.2012 kell 16:30. Hageja puuduste kõrvaldamist 03.12.2012 üle ei kontrollinud, mida hageja on hagiavalduses põhjendanud sellega, et ta ei pidanud seda usutavaks. Hagejal oli võimalus vahetult veenduda korteri seisundis ja puuduste kõrvaldamise ulatuses ja kostja väite tõele vastavuses vahetult enne asjaõiguslepingu sõlmimiseks kokku lepitud aja saabumist. Hageja loobus seega ka võimalusest tõendada enda väidet, et puudused ei olnud kõrvaldatud. Kohus leiab, et 03.12.2012 taganemisavalduses märgitud puudused ei ole niisugused, mida ei ole võimalik kõrvaldada mõistliku aja jooksul, samuti ei ole kostja keeldunud mõistliku aja jooksul puudusi kõrvaldamast. Hageja poolt esitatud eksperthinnangus ei ole hageja poolt 03.12.2012 nimetatud puudusi nimetatud puudustena, mis on 17.12.2012 seisuga olemas ja vajavad kõrvaldamist, seega loeb kohus tõendatuks, et kostja oli taganemisavalduses märgitud puudused tähtaegselt kõrvaldanud. Kohus on seisukohal, et VÕS § 116 lg 1 alusel ei ole tegemist olulise lepingurikkumisega ning eeltoodu alusel ei ole põhjendatud hageja poolt lepingust taganemine. VÕS § 222 lg 1 kohaselt, kui asi ei vasta lepingutingimustele, võib ostja nõuda müüjalt asja parandamist, seega on ostja peamine õiguskaitsevahend lepingu täitmise nõue. Hageja on 03.12.2012 avalduses oma tahte lepingu lõpetamiseks seostanud ühemõtteliselt kostja lepingurikkumisega. Hageja nõudis töö parandamist ja andis selleks tähtaja, seega ei pidanud ka hageja taganemisavalduse esitamisel avalduses märgitud puudusi niisugusteks, mida ei saa kõrvaldada. Seega ei ole lepingust taganemine kohtu hinnangul kohane õiguskaitse abinõu, arvestades asjaolu, et kostja on taganemisavalduses märgitud puudused kõrvaldanud. Hageja on hagiavalduses müügilepingust taganemist põhjendanud veel täiendavalt kasutusloa puudumise ja 17.12.2012 ekspertaktis märgitud puudustega. VÕS § 188 lg 1 kohaselt, lepingupool taganeb lepingust taganemisavalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Kohus osundab, et hageja ei ole nendele asjaoludele tuginevat taganemisavaldust kostjale teinud ning nimetatud alused ei ole märgitud 03.12.2012 taganemisavalduses, seetõttu ei ole võimalik nimetatud aluseid arvestada 03.12.2012 esitatud taganemisavalduse põhjendatuse hindamisel. Kohus märgib siiski seoses ehitise kasutusloaga, et EhS § 32 lg 1 tulenevalt antakse kasutusluba valminud ehitisele või selle osale. 24.10.2012 on sõlmitud

2-13-69 korteriomandi võlaõiguslik müügileping ehitusjärgus oleva korteri ostmiseks. Seega ei olnud kasutusloa väljastamine ehitusjärgus oleva ehitise puhul võlaõigusliku lepingu sõlmimise ajal võimalik. Kuivõrd hageja on lepingu p 2.2.2 kohaselt üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluva ehitise ja lepingu eseme reaalosaks oleva korteri ning talle müüja esitatud dokumentatsiooni ja on eelnimetatud andmete alusel teadlik ehitise ja korteri seisukorrast, ei pea kohus usutavaks, et hageja ei märganud, et ehitis on veel ehitusjärgus ning eeldas ehitisel kasutusloa olemasolu. Kohus leiab, et ehitusjärgus hoone puhul ei ole kasutusloa puudumine kinnistu kasutamise piiranguks. Kohus nõustub kostja poolt esitatud põhjendustega. Kohus leiab, et hageja poolt lepingust 03.12.2013 taganemine ei olnud VÕS § 101 lg 1 p 4, § 223 lg 3, § 114 lg 4 ja § 116 lg1 ja lg 2 kohaselt põhjendatud, mistõttu jätab kohus rahuldamata hageja nõude tasutud ostuhinna 8090 eurot, leppetrahvi 8090 eurot ja kahju hüvitise 683,63 eurot kostjalt väljamõistmiseks. Menetluskulude jaotus TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd kohus jättis hagi rahuldamata ja seega tegi otsuse hageja kahjuks, tuleb menetluskulud jätta hageja kanda. TsMS § 174 lg 1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.

/allkirjastatud digitaalselt/

Raivo Einula

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.