2-11-10973/72 - Võlaõigus - Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad - Tallinna Ringkonnakohus - lahend.ee

Menetluse käik KÜ Vana-Kalamaja Eksperimetaal esitas 14. märtsil 2011. a. Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse I J vastu võlgnevuse sissenõudmiseks. I J esitas makseettepanekule vastuväite ja Pärnu Maakohus andis asja üle Harju Maakohtule menetluse jätkamiseks hagimenetluses. Harju Maaohus võttis 23. augusti 2011. a. määrusega menetlusse KÜ Vana-Kalamaja Eksperimetaal hagi I J vastu võlgnevuse saamiseks (tsiviilasi 2-11-10973). I J oli 28. aprillil 2011. a. esitanud Harju Maakohtule hagi KÜ Vana-Kalamaja Eksperimetaal vastu kohustuse puudumise tuvastamiseks (tsiviilasi 2-11-20228). Harju Maakohtu 24. augusti 2011. a. määrusega liideti tsiviilasjad ühte menetlusse, tsiviilasja numbriks jäi 2-11-10973. Harju Maakohtu 3. jaanuari 2012. a. määrusega lõpetas kohus menetluse KÜ VanaKalamaja Eksperimetaal hagis I J vastu, kuivõrd hageja loobus hagist põhjusel, et kostja oli menetluse kestel oma võlgnevuse tasunud. I J nõude osas KÜ Vana-Kalamaja Eksperimetaal vastu jätkas kohus menetlust. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud Hageja I J palus oma hagis tuvastada, et ta on kohustatud tasuma kommunaalteenuste arved nr. 100223 ja 100322 ainult osaliselt; tühistada korteriühistu üldkoosoleku otsus, millega hageja avaldus jäeti rahuldamata korteri nr. 22 kulude vähendamise ja muutmise osas; tuvastada, et hagejal puudub kohustus tasuda kulutusi, mis on seotud tema korteriomandiga üldvee ja soojuskadude osas täielikult, üldelektri, halduskulu ja prügiveo osas osaliselt, kehtestades üldelektri tasuks kuus küttehooajal 1, 27 eurot ja küttevälisel hooajal 0, 57 eurot kuus, halduskulu tariifiks 0, 24 eurot/m2, prügiveo tasu määramise aluseks määrata korteris elavate elanike arv ja vabastada hageja võlgnevuse tasumisest summas 498, 30 eurot. Hagiavalduse kohaselt ostis hageja 28. jaanuaril 2010. a. Tallinnas Vana-Kalamaja 20A asuva mitteeluruumi nr. 22; 12. aprillil 2010. a. sai mitteeluruumist eluruum. Elamus tegutseb KÜ Vana-Kalamaja Eksperimetaal. Hagejale esitati 2010. a. veebruaris

Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja oli õigustatud esitama hagejale arveid ka aja eest, mil hageja ei olnud veel korteriomandi valdust saanud. Hageja leiab, et kostja peaks määrama talle arveid alates 11. veebruarist 2010. a., s. o. päevast, mil hageja sai korteriomandi enda valdusse. Hageja tugineb sealjuures korteriomandi eelmise omaniku J S i, hageja ja tema abikaasa ning hüpoteegipidaja vahel 28. jaanuaril 2010. a. sõlmitud lepingule. Viidatud lepingu p. 6. 3 kohaselt kannab müüja kõik lepingu esemega seotud kulud kuni otsese valduse üleandmiseni, tasudes need hiljemalt ühe kuu jooksul, arvates valduse üleandmisest ning ostja nõudmisel esitab ostjale maksedokumendid, mis tõendavad nimetatud kohustuse täitmist. Lepingu p. 6. 4 järgi allkirjastavad müüja ja ostja lepingu eseme otsese valduse üleandmisel lihtkirjaliku üleandmisvastuvõtu akti, mis loetakse ostja poolt antud täitmise kviitungiks ning milles märgitakse valduse üleandmise kuupäev ning mõõdikute näidud nimetatud kuupäeva seisuga. Hageja seisukohaga ei saa nõustuda. Kuivõrd hageja sai korteriomandi Vana-Kalamaja XXXXX omanikuks kande tegemisest kinnistusraamatusse 4. veebruaril 2010. a., sai hageja sellest ajast ka kostja liikmeks ning tema ja kostja vahel tekkis võlasuhe. KÜS § 51 järgi lähevad korteriühistu olemasolul korteriomandi võõrandamisel või pärimisel korteriomandi võõrandajale või pärandajale kuuluvad korteriühistu liikme õigused ja kohustused üle korteriomandi omandajale korteriomandi ülemineku hetkest. Seega oli kostja õigustatud esitama hagejale arveid alates 4. veebruarist 2010. a., s. o. päevast, mil hageja sai korteriomandi omanikuks. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 8 lõikest 2 tulenevalt on leping täitmiseks kohustuslik vaid lepingupooltele. Kostja ei olnud 28. jaanuari 2010. a. sõlmitud korteriomandi müügilepingu pooleks, seega ei ole hageja viited korteriomandi müügilepingu punktidele 6. 3 ja 6. 4 asjakohased. KÜS § 51 sätestab muuhulgas korteriomandi eelmise ja uue omaniku solidaarse vastutuse. VÕS § 65 lõigete 1 ja 2 järgi, kui mitu isikut peavad täitma kohustuse solidaarselt (solidaarvõlgnikud), võib võlausaldaja nõuda kohustuse täielikku või osalist täitmist kõigilt võlgnikelt ühiselt või igaühelt või mõnelt neist. Solidaarkohustus tekib, kui mitu isikut peavad täitma sama sisuga kohustuse, mille täitmist võib võlausaldaja nõuda vaid ühe korra, samuti muul seaduses sätestatud juhul või tehingu alusel. Seega lähevad KÜS § 51 tulenevalt uuele omanikule muuhulgas üle ka eelmise korteriomaniku varasema perioodi võlgnevused ja korteriühistu liikmest korteriomandi uus omanik vastutab ühistu ees eelmise omaniku kohustuste täitmata jätmise eest ka siis, kui need on tekkinud enne uue korteriomaniku korteriühistu liikmeks saamist. VÕS § 69 lg. 2 kohaselt läheb solidaarkohustuse täitnud võlgnikule üle võlausaldaja nõue teiste võlgnike vastu (solidaarvõlgniku tagasinõue), välja arvatud talle endale langevas osas. Kui korteriomandi müüja jättis täitmata oma 28. jaanuari 2010. a. lepingu punktis 6. 3 kokkulepitud kohustuse, on hagejal õigus pöörduda vastavasisulise nõudega korteriomandi müüja poole ning vajadusel ka kohtusse. Hageja ei ole toonud esile asjaolusid, mis annaksid kohtule alust tunnustada tema nõuet tasuda eespoolviidatud arveid osaliselt. Hageja on palunud tühistada korteriühistu üldkoosoleku 31. jaanuari 2011. a. otsus, millega jäeti rahuldamata hageja avaldus korteri nr. 22 kulude vähendamise ja muutmise osas, kui ebaseaduslik. Kostja 31. jaanuari 2010. a. üldkoosoleku protokolli kohaselt oli otsuse muuta ja vähendada korter nr. XX kommunaalmakseid ja valmistada ette tariifid järgmiseks üldkoosolekuks - poolt 1 ja vastu 10 korteriomanikku. Mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 24 lg. 1 sätestab, et kohus võib mittetulundusühingu vastu esitatud hagi alusel kehtetuks tunnistada seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva üldkoosoleku otsuse. Nõude aegumistähtaeg on kolm kuud, alates otsuse vastuvõtmisest. Mingit otsust üldkoosolek hageja avalduse suhtes vastu ei võtnud, kuivõrd enamus üldkoosolekul osalenud liikmetest hääletas hageja avalduse vastu. Seega puudub ka otsus, mida kohus saaks kehtetuks tunnistada. Isegi kui asuda seisukohale, et tegemist on üldkoosoleku otsusega, ei ole hageja esile toonud ühtegi

asjaolu, millest saaks järeldada, nagu oleks otsus vastuolus seaduse või kostja põhikirjaga. Vastupidi, üldkoosolek otsustas sel juhul mitte kalduda kõrvale seaduses ja põhikirjas näidatud majandamiskulude jaotuse põhimõttest. Ainuüksi asjaolu, et hageja ei nõustu üldkoosoleku otsustusega, ei ole aluseks otsuse tühisuse tuvastamisele või kehtetuks tunnistamisele. Juriidilise isiku organi otsus kujuneb organi liikmete (korteriühistu liikmete) erinevate tahteavalduste kogumist, mis on suunatud mingi kindla õigusliku tagajärje saavutamisele. Hääle andmine juriidilise isiku organi otsuse tegemisel on tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 33 lg. 1 järgi tahteavaldus ja hääle andmisele kohaldatakse tehingu kohta sätestatut. Selliselt on juriidilise isiku organi otsus mitmepoolne tehing TsÜS § 67 lg. 2 kolmanda lause mõttes, ehkki nimetatud sätte neljandas lauses seda mitmepoolse tehinguna ei nimetata. Otsuse kui mitmepoolse tehingu eripära seisneb selles, et oluline ei ole mitte tahteavalduste täielik kokkulangemine, vaid enamuse põhimõte, s. t, et tehing loetakse tehtuks ka nende korteriühistu liikmete suhtes, kes enamuse otsusega ei nõustunud. Pooled vaidlevad ka selle üle, kas kostja on õigesti määranud hagejale tasu üldelektri, prügiveo, üldvee ning soojakao eest. Kostja on üldelektri-, prügiveo-, üldvee- ning soojakadude jaotuse määramisel lähtunud õigesti korteriomandi ruutmeetritest. Vaidlust ei ole, et hageja korteriomand erineb teistest samas majas asuvatest korteritest selle poolest, et see eluruum ei asu üheski trepikojas ja sissepääs korterisse käib otse tänavalt. KÜS § 13 lg. 4 sätestab, et korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta on kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. KÜS § 151 lg. 1 järgi on majandamiskulud selle seaduse tähenduses korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Korteriühistu põhikirja p. 3. 2. 6 kohustab korteriühistu liiget tasuma regulaarselt, üks kord kuus, hiljemalt juhatuse poolt kindlaksmääratud kuupäevaks elamu majandamise jooksvate kulutuste katteks sihtotstarbelisi makseid juhatuse poolt kehtestatud suuruses ja korras. Sihtotstarbeliste maksete suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse liikme omanduses oleva korteri üldpinna osast maja korterite kogupinnas. Põhikirja p. 3. 2. 7 kohaselt peab korteriühistu liige tasuma regulaarselt, üks kord kuus, hiljemalt juhatuse poolt kindlaksmääratud kuupäevaks elamu ühiste kommunikatsioonide kaudu kasutatavate kommunaalteenuste (s. h. vesi, soojus, kütte- ja sooja vee valmistamiseks, kanalisatsioon) eest makseid juhatuse poolt kehtestatud suuruses ja korras. Riigikohus on asunud seisukohale, et tulenevalt KÜS § 151 lõikest 1 tuleb selle kindlakstegemiseks, kui palju peab korteriühistu liige majandamiskulude eest maksma, jagada korteriühistu kõik majandamiskulud kõigi korteriomandite reaalosadeks olevate eluruumide või mitteeluruumide pindalade summaga ruutmeetrites ning korrutada sellele liikmele kuuluva korteriomandi reaalosaks oleva eluruumi või mitteeluruumi pindalaga. KÜS § 151 lõikest 1 tulenevalt võib korteriühistu põhikirjas sätestada pindalapõhisest arvestusest erinevad alused mõnda liiki või kõigi majandamiskulude liikmete vahel jagamiseks (lahend 3-2-1-53-10). Selleks, et jagada majandamiskulud korteriomanike vahel võrdselt, peab olema korteriühistu põhikirjas konkreetselt sätestatud, missugused kulutused jaotatakse erinevalt seaduses sätestatust ja milline on nende kulutuste arvestuse viis (lahend 3-2-1-28-11). Kostja põhikirjas ei ole sätestatud, et majandamiskulusid jaotatakse korteri nr. 22 osas erinevalt seaduses sätestatust. Järelikult tuleb KÜS § 151 lg. 1 kohaselt hagejal tasuda kaasomandi majandamise kulutused, s. h. üldelektri, prügiveo, üldvee ning küttekulu eest võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Hageja seisukoht, et kuna tema korter ei asu trepikojas, siis tema reaalosa on väiksem ja pole võrdne teiste korteriomanikega, on ebaõige. Korteriomandiseaduse (KOS) § 2 lg. 1

kohaselt kuuluvad korteriomandi eseme reaalosa hulka piiritletud eluruumid või mitteeluruumid ning nende juurde kuuluvad hooneosad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata. Hageja omandas 28. jaanuaril 2010. a. nii korteriomandi reaalosa - piiritletud eluruumi ehk korteri - kui selle suurusele vastava mõttelise osa elamust ja kinnistust, millel elamu paikneb. Kuigi hageja ei kasuta igapäevaselt trepikodasid, on trepikojad hageja korteri suurusele vastavas mõttelises osas siiski tema omandis. Puudub alus asuda seisukohale, et ühe elamu piires peaksid korteriomanikud tasuma majandamiskulude eest erinevalt. Samas võivad korteriomanikud korteriühistu üldkoosolekul sellise otsustuse vastu võtta, kui see võimalus kajastub korteriühistu põhikirjas. Hageja ei ole esitanud tõendeid, et haldusteenust osutav ettevõte on osutanud oma teenust ebakvaliteetselt. Seega on hageja sellekohased väited paljasõnalised. Hageja ei ole esile toonud, miks just tema korteri suhtes peaks kohus haldusteenuse tariife vähendama, kui haldusteenust osutav ettevõte teenindab kogu elamut. Hageja ei ole esile toonud, et ta ei ole üldse haldusteenust saanud. Kostjal on kohustus osutatud teenuse eest tasuda sõltumata sellest, kas hageja on teenusega rahul või mitte. Seega ei ole hagi ka selles osas põhjendatud. Apellatsioonkaebus Hageja palub maakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega hagi rahuldada. Maakohus ei ole järginud TsMS § 230 lg. 1 nõudeid. Kuna hageja esitas tõendid koos hagiavaldusega ja täiendavalt kohtuliku arutamise käigus, siis pidi ka kostja oma vastuväiteid vastavate tõenditega tõendama. Kostja ei ole ühtegi tõendit oma vastuväidete tõendamiseks esitanud. Hageja nõuded on väga lihtsad ja selged: ta soovis välja nõuda KÜ-lt Vana-Kalamaja Eksperimentaal tõendi J S i poolt tasutud võlgnevuse kohta jaanuaris ja veebruaris 2010. a. ja viia kommunaalmaksete suuruse kindlaksmääramise alused vastavusse tarbijakaitse-, korteriühistu-, korteriomandiseaduse nõuetega. Kommunaalmaksete arvestamise alused peavad olema põhjendatud ega saa olla diskrimineeriva iseloomuga, s. o. hageja ei ole kohustatud maksma selle kauba ja teenuse eest, mida ta ei tarbi. Hagi oli esitatud maakohtule 28. aprillil 2010. a. Tolle aja seisuga oli hageja „võlgnik“. „Võlg“ tekkis, kuna hageja kasutas KOS § 13 lõikes 3 sätestatud õigust ning seetõttu oli hageja nõue tuvastada hageja kohustuse puudumine võlgnevuse tasumise osas. Hagi menetluse käigus tasus hageja võlgnevuse ning seejärel muutis haginõude sõnastust, mis sisuliselt küll midagi ei muutnud, kuid vastas asjade seisule. Uued kommunaalmaksete maksmise alused peavad omama tagasiulatuvat jõudu kuni 12. aprillini 2010. a., kuna sellel päeval väljastati kasutusluba. Nimetatud tõend kinnitab, et mitteeluruumist sai korteriomand. Kohus väidab, et vaidlust ei ole selle üle, et hageja on alates 4. veebruarist 2010. a. vaidlusaluse korteriomandi omanik. Tegelikult oli Vana-Kalamaja 20A - 22 kuni 12. aprillini 2010. a. mitteeluruum ja seega ei saanud hageja kasutada seda korterina (taoline kasutamine oleks läinud vastuollu KOS § 10 lõikega 1). Et see ei olnud eluruum, siis keegi kolmest endisest omanikust, sealhulgas hageja, ei saanud olla KÜ liikmed, kuna see oli KÜ põhikirjaga keelatud. KÜS-is ja KOS-is räägitakse vaid korteriomanikust ja temale kuuluvast korteriomandist. MTÜS § 1 lg. l kohaselt on mittetulundusühing (milleks KÜ on) isikute vabatahtlik ühendus, mille eesmärgiks või põhitegevuseks ei või olla majandustegevuse kaudu tulu saamine. Seega on hageja tõestanud, et 4. veebruaril 2010. a. ei olnud ta korteriomandi omanik ja KÜ liige. Seda, et ruumi nr. XX käsitles ka kostja mitteeluruumina, tõestab asjaolu, et kommunaalteenuste arvetes, mis olid esitatud hagejale 2010. a. veebruari ja märtsi eest, on l m3 vee hinnaks 75, 982 krooni (see on äriettevõtete jaoks vee hind). Seega muutus

Hageja ei ole keeldunud kaasomandil lasuvate maksude, avalik-õiguslike reaalkoormatiste ja kaasomandi majandamise kulutuste eest tasumast. Hageja on seda korduvalt kinnitanud ja seda tõendab asjaolu, et hagejal ei ole KÜ ees kommunaalmaksete võlgnevusi. Kui aga hageja pöördus KÜ juhatuse poole maksete õiglase suuruse kindlaksmääramiseks, siis hagejat lihtsalt ei võetud jutule ei 21. aprillil ja 26. augustil 2010. a. ega ka 31. jaanuaril 2011. a. Hageja teadis juba ette, et koosoleku enamus hääletab avalduses esitatud seaduslikele nõuetele vastu. Hageja nõude poolt hääletamine oleks tähendanud korteriomanike jaoks kommunaalarvete ümberarvestamist ehk teisisõnu suurendamist. Hagejale oli vaja nimetatud protseduuri selleks, et tal tekiks õigus pöörduda oma õiguste kaitseks kohtu poole. Selles kontekstis on arusaamatu kohtu väide, et isegi kui asuda seisukohale, et tegemist on üldkoosoleku otsusega, ei ole hageja esile toonud ühtegi asjaolu, millest kohus saaks teha järelduse, et eespoolviidatud otsus oleks vastuolus seaduse või kostja põhikirjaga. Kohus ei võtnud arvesse, et kostja lihtsalt ei vastanud hageja järelpärimistele või tegi seda valikuliselt, vastates tema jaoks mugavatele küsimustele ja jättes ebamugavatele küsimustele (näit. üldvee küsimus) vastamata, kasutades oma soovide läbipressimiseks hääletamise mehhanismi ja eirates hageja seaduslikke õigusi. Kohtuotsus on majandamiskulude arvestuse aluste ja tariifide arvestuse osas põhjendamata. Kohus ei võtnud arvesse hageja väiteid, vaid on lugenud hagi põhjendamatuks vaid seetõttu, et kostja juhatus ja korteriomanikud on mingid otsused vastu võtnud, leides, et küllap need otsused on õiged ja arvestuse alused vastavad seaduse nõuetele. Kohus ei võtnud arvesse, et KÜ põhikiri on võetud vastu 2000. aastal ja ühtegi parandust ega täiendust ei ole 12 aasta jooksul sisse viidud. Põhikirja peatükis 3 punktis 3. 2. 7 ei ole sätestatud, millest lähtutakse üldelektri, prügi väljaveo, soojakadude, halduskulude maksete suuruste kindalasmääramisel. Hageja on taotlenud KÜ juhatuselt just nimelt üldelektri, prügi, sooja ja külma vee, kanalisatsiooni ja kütte eest tasumise korra arutamist, sest enne, kui neid küsimusi hakatakse arutama üldkoosolekul, tuleb läbida vastav protseduur: valmistada ette eelnõu, arutada see läbi juhatuse koosolekul ning esitada materjalid korteriomanikele; arutada korteriomanike poolt laekunud ettepanekuid ning alles siis KÜ üldkoosolekul arutada küsimust, s. o. KÜ põhikirja muutmise ja täiendamise kohta. Midagi sellist pole tehtud. Hageja ei kurda ega nõua mingeid soodustusi. Hageja soovib ainult, et arvetes oleksid märgitud kommunaalteenuste eest tema poolt reaalselt saadud ja kasutatud kommunaalkulud (vesi ja kanalisatsioon, üldelekter, küte, sooja kaod, prügi väljavedu, haldusteenus), mis on arvestatud seaduslikel alusel. Majanduskulud peavad olema korteriomanike vahel jagatud võrdselt ja see peab olema kajastatud KÜ põhikirjas, s. o., mis kulud vastavalt seadusele ja mis kulud on jagatud erinevalt seaduses sätestatust. Hagejale kuuluva korteriomandi pind on 90, 90 m2. Üldelektri, prügiveo, üldvee ning soojakadude summade määramisel lähtutakse korteri üldpinnast, kuid see on ebaõige, sest need kulud ei ole korteripinnaga seotud. Hageja on teinud oma ettepanekud ja neid põhjendanud. Põhikirjas on maksete suuruse kindlaksmääramise alused sooja vee, külma vee, kanalisatsiooni ja kütteks kuluva soojusenergia kohta. Põhikirja tuleks kanda ka maksete suuruse kindlaksmääramise alused prügiveo, üldelektri, üldvee ja soojakadude kohta. Kostja ega kohus ei ole vastanud hagejale, mis seos on prügil, üldelektril, üldveel, soojakadudel ja haldusteenusel eluruumi üldpinnaga. Hageja ei aja taga mingeid omakasupüüdlike huvisid, vaid tahab, et maksed oleksid põhjendatud, et need oleksid õiglased ja ühtegi korteriomanikku ei diskrimineeritaks tema eluruumi suuruse pärast. Selleks, et majanduskulud korteriomanike vahel oleksid jagatud võrdselt, peab olema korteriühistu põhikirjas konkreetselt sätestatud, missuguseid kulutusi jaotatakse korteriühistu põhikirja järgi ja mis kulutusi jaotatakse erinevalt seaduses sätestatust. Prügi toodavad maja elanikud. Hageja on pakkunud välja, et siduda tasu selle teenuse eest korteris elavate inimeste arvuga. Alternatiivselt pakkus prügi väljaveo tasu arvutamiseks

hageja välja võtta tema jaoks aluseks kolmetoalise korteri pindala. Ei ühte ega teist hageja pakkumist võetud kuulda. Selle teenuse eest maksete suuruse kindlaksmääramise alus on kirjas 24. aprillil 2012. a. KÜ üldkoosolekul vastu võetud KÜ kodukorras, kuid sellel sättel ei ole mingit juriidilist jõudu. Hageja taotleb, et tema maksaks selle osa üldelektri eest, mida kulutab KÜ küttesõlme seadmetele. Trepikodade valgustusega ei ole korteril nr. 22 mingit pistmist. Hagejat on kohustatud maksma rohkem kui ta tegelikult tarbib. Maja on tarbinud 2010. – 2012. aastate jooksul 100, 3 m3 üldvett, mille eest korteriomanikud on tasunud 208, 27 eurot. Hageja on piisavalt põhjendanud, et tema ei ole kohustatud tasuma selle eest. Hageja on tulutult nõudnud, et kommunaalteenuste arvetes oleksid soojakaod õigesti kajastatud. Selle asemel nimetatakse kommunaalteenuste arvetes soojakadusid kütteks. Küttevälisel perioodil on küte välja lülitatud, kuid tasu kütte eest võetakse. Igas korteris on olemas külma ja sooja vee mõõturid. Õige oleks siduda soojakulu korteri omaniku poolt tarbitud sooja vee kogusega. Selle asemel on tasu arvutamise aluseks korteri pindala. Väär on kohtu seisukoht, et hageja leiab, et ei pea tasuma halduri teenustasu, kuna teenus on ebakvaliteetne. Hageja on kõik arved tasunud, kuid on teinud oma pakkumise haldusteenuse tariifi osas ja on tariifi vähendamist ka põhjendanud. Haldusteenuse hulka kuulub ka koristaja teenus, mida hageja tarbib ainult selles osas, mis puudutab maja ümber oleva territooriumi korrashoidu, mitte aga trepikodade koristamist, kuna hageja korteril on eraldi sissepääs. Maakohus ei nõudnud välja kostjalt tõendit selle kohta, kui palju maksis J. S võla katteks raha KÜ arvele. 26. augustil 2010. a. toimunud KÜ korteriomanike üldkoosolekul KÜ juhatuse liige K. K teatas, et J. S olevat oma võla KÜ ees kustutanud. Samal koosolekul palus hageja K. K teatada, kui suure summa J. S kandis üle KÜ arvele. K. K keeldus kategooriliselt avaldamast summa suurust. Seda hageja nõuet keeldus täitmast ka L. Z, kes on kostja raamatupidaja. Hageja järeldas sellest, et kostja rikastus ebaseaduslikult tema arvel. On ju hageja veebruari 2010. a. kommunaalteenuste arve tasunud. Vastustaja seisukoht Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et maakohtu otsus on õige ja piisavalt põhjendatud, kolleegium järgib maakohtu otsuse põhjendust ega pea kooskõlas TsMS § 654 lõikega 6 vajalikuks seda üle korrata. Maakohtu otsus jääb vastavalt TsMS § 657 lg. 1 punktile 1 muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib kolleegium, et maakohus on õigesti ja piisava põhjalikkusega põhjendanud, miks hageja nõuetel ei ole seaduslikku alust. Et hageja nõuetel ei ole seaduslikku alust, siis jääb hagi juba ainuüksi sellest tulenevalt rahuldamata ja kostja väidete tõendamise küsimust ei kerki. Apellant eksib, kui leiab, et korteriühistu liikmeks ei saa olla elamus paikneva mitteeluruumi omanik. Et korteriomandi reaalosaks võib olla nii eluruum kui mitteeluruum (KOS § 2 lg. 1), siis ei ole korteriühistu liikmelisuse seisukohalt oluline see, milline piiritletud ruum on korteriomandi esemeks olevaks reaalosaks – kas eluruum või mitteeluruum. Korteriühistu liikmeteks on kõik korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud (KÜS § 5 lg. 1), seega nii need korteriomanikud, kelle omandi eseme reaalosaks on eluruum, kui need korteriomanikud, kelle omandi eseme reaalosaks on mitteeluruum. MTÜS-i sätted ei ole selle määratlemiseks asjakohased. Samas ei ole seaduses ega kostja põhikirjas sätteid, mis annaksid aluse jaotada elamu majandamiskulud

korteriomandite omanike vahel erinevatel põhimõtetel olenevalt sellest, kas korteriomandi koosseisu kuulub eluruum või mitteeluruum. Mis puudutab majandamiskulude tasumist ajavahemiku eest, mil hageja oli juba korteriomanik, kuid ei olnud veel hakanud selle reaalosa valdama, siis ei ole hageja suutnud mõistetavalt selgitada oma õigustatud huvi seda puudutava tuvastusnõude – kohustuse puudumise tuvastamiseks – esitamise vastu olukorras, kus ta kohtumenetluse kestel on vaidlusaluse võla tasunud. TsMS § 368 lg. 1 kohaselt eeldab tuvastushagi esitamine õigusliku huvi olemasolu, taolise huvi puudumine on aga juba iseenesest aluseks tuvastusnõude rahuldamata jätmisele. Apellatsioonikohtu istungil selgitas apellant, et selle hagi lahendamise käigus soovib ta saada vastaspoolelt teavet selle kohta, millises ulatuses tasus kulud vaidlusaluse ajavahemiku eest tema õiguseelnejaks olnud J S, kui kohus peaks aga tuvastama hagejal eespoolosundatud ajavahemikku puudutava kohustuse puudumise, siis kavatseb ta ühistult tasutu tagasi nõuda. Kolleegium leiab, et need väited ei kinnita hagejal õigusliku huvi olemasolu. Nii ei saa selle hagiga taotletavaks eesmärgiks olla kostjalt mingite andmete saamine, kostja vastu kavatsetava rahalise hagi aluseks olevaid asjaolusid ei ole aga võimalik tuvastada teises vaidluses, mida lahendatakse eraldi raha tagastamiseks esitatavast nõudest. Ainuüksi asjaolu, et hageja soovib õiglase jaotuse põhjendusel elamu majandamiskulud jaotada, lähtudes seaduses ja kostja põhikirjas sätestatud arvestuse alustega võrreldes muudest alustest, ei anna siiski alust neid kulusid korteriomanike vahel hageja soovitud viisil jaotada. Maakohus kohaldas õigesti KÜS § 151 lõiget 1, milles sätestatud põhimõtte kohaselt arvestatakse elamu majandamiskulusid eluruumi üldpinna ruutmeetri kohta, kui korteriühistu ei ole oma põhikirjas määratlenud teisiti. Maakohus tuvastas õigesti ka, et kostja põhikirjas ei ole sätet, mille kohaselt jaotatakse need kulud korteriomanike vahel teisiti, kui eluruumi üldpinna ruutmeetri kohta. Korteriühistu põhikirja on õigustatud muutma korteriühistu liikmed vastavalt seaduses ja põhikirjas sätestatule, selle muutmise vajaduse üle ei saa aga otsustada ei hageja üksi ega kohus, kelle pädevuses korteriühistu põhikirja muutmise otsustamine ei ole. Samuti ei ole kohtu pädevuses otsustada selle üle, kuidas peaks ühistu elamut igapäevaselt majandama, sealhulgas, milliselt teenusepakkujalt või millise hinnaga peaks korteriühistu mingit teenust ostma. Kohus ei saa teha ühistule ettekirjutusi ka selles osas, kuidas täpselt peaks ühistu oma liikmetele esitatavates arvetes majandamiskulusid kajastama. Kohtu ülesandeks ei ole asuda korteriühistu asemel elamu igapäevase majandamisega seotud küsimusi otsustama ning kohus ei ole ka õigustatud seda tegema. Et apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis jäävad apellatsioonimenetluse menetluskulud TsMS § 171 lg. 1 alusel apellandi kanda.