Hageja esindaja RM ja kostja esindaja Sergei Tšurkin
RESOLUTSIOON
Jätta hagi rahuldamata.
Menetluskulude jaotus Jätta menetluskulud hageja kanda. Edasikaebamise kord Käesoleva kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest 29. mail 2013. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohtu selgitus menetlusabi taotlemise kohta 1(6)
2-12-18066 Kohus selgitab, et vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab menetlusabi taotlemise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE
1.T OÜ (hageja) esitas 04.05.2012 Harju Maakohtule hagi OSAÜHINGU K (kostja) vastu lepingulise kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamiseks summas 2281,45 eurot ja 2400 euro suuruse leppetrahvi väljamõistmiseks.
2.06.05.2013 kohtuistungil loobus hageja kahju (2281,45 euro) nõudest (tl 84) ning kohus lõpetas 15.05.2013 kirjalikult vormistatud määrusega tsiviilasjas selle nõude osas menetluse (tl 88-89).
3.Hagiavalduse kohaselt sõlmiti poolte vahel 14.10.2011 tähtajaline äriruumide üürileping kestvusega kuni 30.10.2013 (edaspidi üürileping). Üürilepingu esemeks olid büroo- ja kaupluseruumid üldpinnaga 134 m2 Tallinnas XXX hoones. Hageja kohustus tasuma üüri 800 eurot kuus ning tasuma ka kõrvalkulude eest. Hageja on omapoolsed kohustused täitnud. Kostja teatas 04.04.2012 hagejale üürilepingu ennetähtaegsest lõpetamisest hiljemalt 30.06.2012 seoses kinnistu võõrandamisega uuele omanikule 03.04.2012. Hageja teatas 09.04.2012 vastuses, et üürilepingu punkti 13.1 kohaselt lõppeb üürileping lepingus sätestatud tähtaja möödudes, sest lepingu punkti 13.5 kohaselt saab lepingu üles öelda alles pärast 12 kuu möödumist. Hageja esitas nõude maksta lepingu ennetähtaegse lõpetamise eest leppetrahvi 2400 eurot. Kostja keeldus 10.04.2012 kirjas leppetrahvi maksmast ning määras uueks ruumide vabastamise tähtajaks 04.06.2012, pakkudes kompensatsiooniks 1 kuu rendisumma mittetasumist. Hageja sellega ei nõustunud. Hageja on kandnud üüripinnale tehtud kulutustega (paigaldatud ja mitteeemaldatavad turvakardinad ja äriruumide aadressiga tellitud reklaamid) materiaalset kahju. Kostja on rikkunud oma kohustust anda äripind rendile kuni 30.10.2013. Lepingu punktis 13.6 on ettenähtud lepingu ennetähtaegse lõpetamise korral leppetrahvi tasumine 3 kuu üürisumma ulatuses ehk 2400 (3*800) eurot. Kostja pidi kinnistu müümisel ette nägema asjaolusid, et üürilepingu ennetähtaegse lõpetamisega võivad kaasneda hagejale kulutused. Hageja on seisukohal, et kostja, kes sõlmis üürilepingu vähem kui 6 kuud tagasi, pidi olema juba üürilepingu sõlmimise hetkel teadlik, et plaanib kinnistu võõrandada. Hinnalise kinnistu võõrandamistehinguni ei jõuta üleöö või väga lühikese ajavahemiku jooksul. Hageja on veendunud, et kostja on ülaltoodud asjaolusid arvestades käitunud pahauskselt, üürides hagejale teadlikult lühikeseks perioodiks äriruume.
KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE
4.Kostja hagi ei tunnista. Kostja vastuse kohaselt võõrandas kostja hoone aadressil XXX03.04.2012 AM OÜ-le (registrikood XXX). 03.04.2012 sõlmitud notariaalse kokkuleppe kohaselt kohustus müüja (kostja) 7 tööpäeva jooksul teavitama kõiki üürnikke ostja soovist lõpetada ennetähtaegselt üürilepingud seoses kavatsusega teha 2(6)
2-12-18066 hoones täielik remont. Remondi käigus plaaniti osa seintest lammutada ja üldpinda laiendada ning seda ei planeeritud edaspidi üürile anda. Kuna üürnik ei olnud kostja pakutavatel tingimustel nõus üürilepingut ennetähtaegselt lõpetama, lõpetas kostja omalt poolt läbirääkimised. Üürileping jäi kehtima samadel tingimustel, keegi ei sundinud üürnikku lahkuma ja ei seganud töö tegemisel. Kuna hageja jätkas oma äritegevust kehtiva üürilepingu tingimustel müügipinnal, mis kuulus juba teisele omanikule, siis mingit kahju kostja poolt hagejale ei tekitatud. Kostja soovis lõpetada hagejaga sõlmitud üürilepingu seoses kinnistu müümisega, samas pole kostja kunagi esitanud hagejale üürilepingu ülesütlemisavaldust, vaid saatis 04.04.2012 teate sooviga lõpetada leping. Kuna pooltevahelisest kirjavahetusest ilmnes, et hageja vaidles lepingu lõpetamisele vastu, leppis kostja kokku kinnistu uue omanikuga, et viimane võtab hageja üürilepingu üle. Uus omanik teatas 10.05.2012 hagejale kirjalikult üürilepingu ülevõtmisest ning hageja kommertsdirektor AK kinnitas oma allkirjaga selle teate kättesaamist. Uus üürileandja ja üürnik jätkasid üürisuhteid ning pooled lõpetasid üürilepingu uue üürileandja 08.02.2013 teate alusel. Hageja ei ole vaidlustanud üürilepingu lõpetamist uue üürileandja algatusel. Seega on väär hageja väide, et poolte vahel sõlmitud üürileping on lõppenud kostja algatusel etteteatamistähtaja rikkumisega ning hagejal on tekkinud seetõttu õigus leppetrahvi saamiseks või kahju hüvitamiseks. Kostja palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
MENETLUSE KÄIK
5.06.05.2013 toimunud kohtuistungil leidis hageja esindaja, et kuna poolte vahel oli hagi esitamise hetkeks tekkinud vaidlus ruumide vabastamise üle, oli hagi esitamine põhjendatud. Hageja jaoks oli leppetrahvi nõudmise põhjuseks töökoormuse tõus seoses uute ruumide otsimise vajadusega. Kostja esindaja hinnangul oleks leppetrahvi nõudmise õigus aga vaid siis, kui üürilepingu lõpetamine reaalselt toimuks, käesoleval juhul võttis aga uus omanik lepingu üle. Kostja hinnangul ei tekkinud hagejal seetõttu õigust nõuda leppetrahvi. Alternatiivselt leidis kostja, et hageja nõutud leppetrahvi summa ei vastaks ka hea usu ja mõistlikkuse põhimõtetele ning trahvi tuleks vähendada. Kohus lõpetas 06.05.2013 kohtuistungil asja sisulise arutamise ning teatas poolte esindajatele otsuse avaliku teatavakstegemise aja ja viisi.
6.28.06.2013 on hageja esindaja saatnud kohtule e-kirja, milles palub kohtul otsuse tegemisel arvestada, et hageja kohtusse pöördumise vajaduse tingis kostja käitumine ning et kostja ei ole nõustunud 08.05.2013 hageja poolt tehtud ettepanekuga vaidluse lahendamiseks kompromissiga (tl 94-95).
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
7.Kohus leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata.
8.Vastavalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 158 lg-st 1 tulenevale määratlusele on leppetrahv lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. Leppetrahvinõude esitamise esmasteks eeldusteks on leppetrahvikokkuleppe kehtivus (kohustuse rikkumise ajal) ning kohustuse rikkumine võlgniku poolt. Lisaks peab võlgnik vastutama kohustuse rikkumise eest (VÕS § 160) ning võlausaldaja peab leppetrahvi nõudmisest mõistliku aja jooksul teatama (VÕS § 159 lg 2).
9.Pooltel ei ole vaidlust vähemalt järgmiste õiguslikku tähtsust omavate asjaolude üle. 3(6)
-
-
-
2-12-18066 Poolte vahel on 14.10.2011 sõlmitud hagis märgitud üürileping tähtajaga kuni 30.10.2013. Sõlmitud üürilepingu punkti 13.6 kohaselt on juhul, kui kumbki pool ütleb lepingu üles või taganeb sellest lepingus sätestamata põhjusel, teisel poolel õigus nõuda lepingust taganenud poolelt leppetrahvi 3 kuu üürisumma ulatuses. Kostja on 03.04.2012 sõlmitud notariaalse kinnistu müügilepinguga võõrandanud kinnistu asukohaga XXXTallinnas AM OÜ-le. Kostja saatis 04.04.2012 hagejale teate, milles teavitas hagejat asjaolust, et kinnistu on müüdud uuele omanikule ning seoses sellega soovib kostja lõpetada pooltevahelise üürilepingu hiljemalt 30.06.2012 (tl 25). Hageja on jätkanud üürilepingu esemeks olevate ruumide faktilist kasutamist kuni 26.03.2013.
10.Poolte vahel on vaidlus selles, kas hagis esitatud asjaoludel saab hageja kostjalt leppetrahvi nõuda.
11.Kohus märgib esmalt, et kostja poolt 04.04.2012 hagejale saadetud teadet üürilepingu lõpetamise kohta (tl 25) ei saa käsitleda üksnes kui ettepanekut lepingu lõpetamiseks poolte kokkuleppel, tahteavaldust sellesisuliste läbirääkimiste pidamiseks vms. Taolised kostja poolt menetluses esitatud väited on vastuolus teate enda sisuga. Muu hulgas on kostja selles teates palunud ruumid vabastada hiljemalt 30.06.2012. Lisaks on kostja 10.04.2012 hagejale saadetud kirjas uuesti palunud üüritud ruumid vabastada 04.06.2012 (tl 31). Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 75 lg 1 esimese lause järgi tuleb kindlale isikule tehtud tahteavaldust tõlgendada vastavalt tahteavalduse tegija tahtele, kui tahteavalduse saaja seda tahet teadis või pidi teadma. Sama lõike teisest lausest tuleneb, et kui tahteavalduse saaja tahteavalduse tegija tegelikku tahet ei teadnud ega pidanudki teadma, tuleb tahteavaldust tõlgendada nii, nagu tahteavalduse saajaga sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel mõistma pidi. Kohtu hinnangul tuleb ülalviidatud 04.04.2012 teate sisu tõlgendada TsÜS § 75 lg 1 teisest lausest lähtuvalt. Tahteavalduse tõlgendamisel ei saa kostja tugineda AMOÜ-ga sõlmitud lepingus kokku lepitule (tl 7679), kuna hageja ei ole selle lepingu poolt ning lepingu sisu ega tingimused polnud hageja väitel temale teada. Kostja ei ole väitnud ega tõendanud vastupidist. Kohtu hinnangul võis 04.04.2012 teate sisu mõistlikult käsitleda ülesütlemisavaldusena. Samas ei ole kõnealune ülesütlemisavaldus kohtu arvates kehtiv. VÕS § 195 lg 1 kohaselt ütleb lepingupool lepingu üles ülesütlemisavalduse tegemisega teisele lepingupoolele. VÕS § 325 lg-tes 1 ja 2 sätestatu kohaselt võivad üürileandja ja üürnik äriruumi üürilepingu üles öelda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Üürileandja ülesütlemisavalduses peavad sisalduma vähemalt järgmised andmed: üüritud asi, lepingu lõppemise päev ja ülesütlemise alus. Sama paragrahvi viienda lõike kohaselt on ülalnimetatud nõuetele mittevastav ülesütlemine tühine. Kohus leiab, et kostja poolt hagejale 04.04.2012 saadetud teade ei vasta VÕS §-s 325 sätestatud ülesütlemisavaldusele esitatud nõuetele ja on tulenevalt VÕS § 325 lg-st 5 tühine. Teates on märkimata üüritud asi ning ülesütlemise alus. Hageja esindaja on 06.05.2013 kohtuistungil ka nõustunud, et kõnealuseid vorminõudeid on ülesütlemisavalduse puhul rikutud (tl 85).
12.Eeltoodust lähtudes leiab kohus, et üürilepingut ei ole kostja poolt kehtivalt üles öeldud. Seega puuduvad ülesütlemisavaldusel õiguslikud tagajärjed ning see ei vabastanud lepingupooli lepingu täitmise kohustusest (VÕS § 195 lg 2). Üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused läksid üüritud asja võõrandamisel VÕS § 291 lg 1 järgi üle asja omandajale (st AMOÜ-le). Kohtu poolt tuvastatud asjaoludel ei ole hageja ja kostja üürilepingus kokku leppinud, et üürleping kinnisasja võõrandmise korral uuele 4(6)
2-12-18066 omanikule üle ei lähe. Seonduvalt hageja väidetega lisab kohus, et ülesütlemise vaidlustamata jätmine (üürniku poolt) ei oma avalduse kehtivuse seisukohast iseseisvat õiguslikku tähtsust.
13.Kohtu hinnangul ei anna (õigusliku toimeta) ülesütlemisavalduse esitamine iseenesest veel õigust üürilepingu p 13.6 alusel leppetrahvi nõuda. Leppetrahvil on seadusest tulenevalt kaks põhilist funktsiooni. Esiteks on leppetrahvil kui kohustuse täitmise sunnivahendil võlgniku suhtes preventiivfunktsioon ehk survefunktsioon, mis peaks tagama lepinguliste kohustuste täimise ja võimalike lepingurikkumiste vältimise tulevikus. Teiselt poolt täidab leppetrahv ka lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamise ehk õiguskaitsevahendi funktsiooni, andes võlausaldajale võimaluse nõuda miinimumhüvitisena leppetrahvina kokku lepitud rahasumma tasumist. Lisaks on leppetrahv sisult lähedane õigusteoorias tuntud taganemisraha või kahetsusraha instituudile. Taganemisraha kokkuleppe sisuks on võlgniku õigus lepingust taganeda või leping üles öelda kokkulepitud rahasumma maksmise tingimusel. Peamise erinevusena leppetrahvist vabastab taganemisraha tasumine võlgniku tema lepingulise kohustuse täitmise kohustusest. VÕS § 29 lg 1 järgi tuleb lepingu tõlgendamisel lähtuda lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Juhul kui ei ole võimalik kindlaks teha poolte ühist tahet, tuleb lähtuda VÕS § 29 lg-st 3, millest tuleneb, et kui üks lepingupool mõistis lepingutingimust teatud tähenduses ja kui teine lepingupool lepingu sõlmimise ajal seda tähendust teadis või pidi teadma, siis tõlgendatakse lepingutingimust selliselt, nagu esimene pool seda mõistis. Juhul kui lepingut ei saa tõlgendada VÕS § 29 lg 1 ega lg 3 järgi, tuleb lepingut VÕS § 29 lg 4 kohaselt tõlgendada nii, nagu lepingupooltega sarnane isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma (vt nt Riigikohtu 11.05.2009 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-44-09, p 11). Kohus leiab, et praegusel juhul ei ole võimalik üürilepingu punkti 13.6 tõlgendamisel lähtuda VÕS § 29 lg-st 1 ega lg-st 3 ning aluseks tuleb võtta VÕS § 29 lg-s 4 sätestatu. Lepingu VÕS § 29 lg 4 kohane tõlgendamine tähendab lepingu objektiivset tõlgendamist mõistliku isiku positsioonilt, kes lähtub mõlema lepingupoole arusaamadest. Objektiivsel tõlgendamisel tuleb arvestada VÕS § 29 lg 5 p-des 4-6 märgitud asjaoludega (vt nt Riigikohtu 18.06.2008 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-08, p 12).
14.Praegusel juhul tuleneb üürilepingu punktist 12.8, et lepingus sätestatud leppetrahvid on kokku lepitud kohustuse täitmisele sundimiseks, mitte kohustuse täitmise asendamiseks. Eeskätt seetõttu tuleb kohtu hinnangul nõustuda kostjaga, et leppetrahvi võiks nõuda juhul, kui kostja oleks lisaks ülesütlemisavalduse tegemisele astunud samme üürisuhte faktiliseks lõpetamiseks, sekkunud hageja majandustegevusse, asunud takistama ruumide lepingujärgset kasutamist vms. Praegusel juhul ei ole hageja väitnud, et kostja või uus omanik AMOÜ oleks üüritud ruumide kasutamist reaalselt takistanud. Selliseid asjaolusid ei ole kohus menetluse käigus ka tuvastanud. Tõenditest ilmnevalt on uus omanik tunnistanud üürisuhte jätkumist ning hageja on üürilepingu alusel üüritud ruume kasutanud kuni 26.03.2013 (tl 80, 81 ja 82). Kuivõrd leppetrahvid (sh lepingu punktis 13.6) on eelduslikult kokku lepitud kohustuse täitmisele sundimiseks (mitte kohustuse täitmise asendamiseks), ei saa vaidlusalust lepingupunkti kohtu arvates käsitleda ka taganemisraha kokkuleppena.
15.Eeltoodu põhjal leiab kohus, et kostja ei ole rikkunud üürilepingust tulenevaid kohustusi selliselt, mis annaks hagejale õiguse üürilepingu alusel leppetrahvi nõuda. Kohus jätab hagi rahuldamata. Menetlusökonoomia kaalutlustest lähtudes ei pea kohus vajalikuks analüüsida kostja poolt menetluses esitatud muid vastuväiteid.
5(6)
2-12-18066
16.TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Vastavalt TsMS § 173 lg-s 4 sätestatule näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel.
17.TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus jätab otsusega hagi leppetrahvi nõude osas täielikult rahuldamata. Eelpool osundatud 15.05.2013 määruses, millega kohus lõpetas menetluse lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamise nõude osas, on kohus pidanud otstarbekaks lähtuda analoogia korras TsMS § 173 lg-st 5 ning jätnud menetluskulude jaotuse märkimata. Seega tuleb kohtul käesolevas lahendis võtta seisukoht ka nimetatud nõudega seonduvate menetluskulude osas. TsMS § 168 lg-st 2 lähtuvalt kannab hageja menetluskulud, kui hagi menetlus lõpetatakse määrusega ja sama paragrahvi lõigetest 3–5 ei tulene teisiti.
18.Kohus leiab, et menetluskulud tuleb jätta TsMS § 162 lg 1 ja § 168 lg-s 2 sisalduva üldreegli järgi täies ulatuses hageja kanda. Kohtu hinnangul ei esine praegusel juhul asjaolusid, mis võimaldaksid jätta menetluskulud osaliselt või täielikult kostja kanda. Muu hulgas ei anna selleks alust kostja mittenõustumine hageja poolt 08.05.2013 esitatud kompromissiettepanekuga. Liiatigi on need käbirääkimised kokkuleppe üle toimunud pärast tsiviilasja sisulise arutamise lõppu. Samuti ei ole kostja käitumine vahetult tinginud kohtu poole pöördumise vajadust. Hagi esitamine oli kokkuvõttes hageja otsus ning hageja peaks kandma sellega seonduvaid menetluslikke riske. Kohus lisab, et hageja poolt esitatud asjaolude ja väidete põhjal polnuks mõlema nõude (st kahju hüvitamise nõude ning leppetrahvinõude) rahuldamine ilmselt ka õiguslikult võimalik. Kui hagejal oleks hüpoteetiliselt õigus nõuda nii leppetrahvi kui lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, tuleks kahju VÕS § 161 lg 2 kohaselt hüvitada üksnes osas, mida leppetrahv ei katnud. Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest (TsMS § 174 lg 1). Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega (TsMS § 174 lg 3).
/allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Parrest kohtunik
6(6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.