16. mai 2013 kell 15.00, Tallinn, Kentmanni kohtumaja
Tsiviilasja number
2-11-25684
Tsiviilasi
XXXhagi KÜ XXXvastu üldkoosoleku otsuste tühistamiseks
Hagihind
1595 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja XXX(isikukood XXX, elukoht XXX, e-post XXX), volitatud esindaja XXX, lepinguline esindaja vandeadvokaadi abi Ramil Pärdi (Advokaadibüroo Tamme Otsmann Ruus Vabamets, Tartu mnt 2, 10145 Tallinn, e-post [email protected]) Kostja KÜ XXX(registrikood XXX, asukoht XXX), seaduslik esindaja XXX, lepinguline esindaja vandeadvokaadi vanemabi Vahur Ambos (Advokaadibüroo Pohla & Hallmägi, Jakobsoni 14, 10128 Tallinn, e-post [email protected]) 17.04.2013 Hageja volitatud esindaja XXX Hageja lepinguline esindaja vandeadvokaadi abi Ramil Pärdi Kostja seaduslik esindaja XXX Kostja lepinguline esindaja vandeadvokaadi vanemabi Vahur Ambos
Kohtuistung Kohtuistungil osalenud isikud
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada hagi.
2.Tuvastada KÜ XXX 22.03.2011 üldkoosolekul vastu võetud otsuste tühisus. Menetluskulude jaotus Jätta poolte menetluskulud täies ulatuses KÜ XXX kanda. Hüvitatava summa kindlakstegemiseks tuleb esitada avaldus koos nimekirja ja kulusid tõendavate dokumentidega kohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada põhjendatud apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest alates, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Menetlusabi taotluse esitamine ei vabasta kaebuse tähtaegse esitamise nõudest. Hageja nõue
1.Hageja palub tühistada kostja 22.03.2011 üldkoosolekul vastu võetud otsused. Hageja tugineb oma nõudes MTÜS § 22 lg 5, § 241 lg 1, TsÜS § 87, KOS § 1 lg 1, § 2 lg 2 § 11 lg 3, § 12 lg 1, § 15 lg 1, KÜS § 13 lg 4, AÕS § 72.
2.01.06.2011 esitatud hagiavalduse põhjenduste kohaselt toimus 22.03.2011 kostja liikmete üldkoosolek, kus olid arutusel järgmised päevakorra punktid: 1) kas juhatuse otsused korteriga 12 tekkinud olukorra lahendamiseks on õiged või väärad, 2) kes peab maksma tsirkulatsiooni tagamiseks tehtud lisatööde kulu 2482,80 krooni ja korteri 12 30% küttekulu perioodi 20.101.12.2010 eest kokku 203,50 krooni, 3) kes peab maksma advokaadi kulud 246,23 eurot, 4) üldkoosolekule teadaolevalt on korteris 12 paigaldamata veel üks regulaarventiil. See tuleks omanikel paigaldada hiljemalt 15.04.2011. Üldkoosoleku kutse igale päevakorra punktile oli juurde lisatud ka selgitus, miks vastavat päevakorda arutatakse. Selgituste kohaselt keeldus hageja kostjaga koostööd tegemast ja keeldus regulaarventiilide eest täiendavat raha maksmast. Kostja juhatuse väidete kohaselt keeldus hageja lubamast ehitusettevõtte töötajaid enda korterisse töid teostama, mistõttu tekkisid kostjale kahjud. Hageja esitas kostjale elektrooniliselt kirja üldkoosolekul vastuvõetavate otsuste kohta ja tõi selgelt välja, et hageja ei ole nõus asjaoluga, et hagejale määratakse kohustused, mis on teistest ühistu liikmetest erinevad. Hageja selgitas ka, et kostja juhatusel puudusid õigused hageja omandi küttesüsteemist eraldamiseks tulenevalt korteriomandiseadusest sätestatust. Kõik 22.03.2011 üldkoosoleku päevakorra punktid kohustavad hagejat kui ühistu liiget kandma teistest liikmetest erinevaid kohustusi.
3.Kostja liikmete 22.03.2011 üldkoosolekul võeti siiski vastu järgmised otsused: 1) kostja juhatuse otsused korteriga 12 tekkinud olukorra lahendamiseks on õiged, 2) korter 12 peab maksma tsirkulatsiooni tagamiseks tehtud lisatööde kulu 2482,80 krooni ja korteri 12 30% küttekulu perioodi 20.10-1.12.2010 eest kokku 203,50 krooni, 3) korter 12 peab maksma advokaadi kulud 246,23 eurot, 4) korter 12 peab paigaldama veel ühe regulaarventiili hiljemalt 15.04.2011, 5) lugeda antud teema lõpetatuks ja mitte arutada tulevikus selliseid probleeme üldkoosolekutel.
4.Poolte vahel on tekkinud erimeelsused seoses kütteventiilide vahetamisega ning vastavate tööde teostamise ajagraafiku kinnitamisega. Hagejat teavitati küttesüsteemiga seonduvate tööde teostamisest 07.10.2011 e-kirja teel, tööde ajaks märgiti 20.10.2010. Hageja teavitas kostjat, et hagejal puudub kaasomaniku nõusolek tööde teostamiseks. 19.10.2010 e-kirjaga teavitati hagejat teistkordselt tööde teostamise ajast ning märgiti, et sissepääsu mittevõimaldamisel on kostja sunnitud hageja korteriomandi kaugküttest lahti ühendama. Hageja teavitas kostjat telefoni teel, et hagejal ei ole võimalust viibida 20.10.2010 endale kuuluvas omandis ning võimalus puudub ka kaasomanikul ja perekonnaliikmetel, ema viibis töölähetuses. 17.01.2011 edastas kostja esindaja hagejale ettepaneku küttekulude tasumise ja küttesüsteemi renoveerimisega seotud küsimustes, kus märgitakse, et hageja oleks ise pidanud pakkuma endale sobiva aja tööde teostamiseks. Hagejal puudus selleks võimalus. Hageja märgib ka, et hagejat teavitati esmakordselt probleemidest 17.01.2011, varasemalt teavitati hageja perekonnaliikmeid.
5.Kostja oleks pidanud enda käitumises lähtuma hea usu põhimõttest ja seadusest tulenevatest kohustustest ja õigustest, mitte lõhkuma hageja omandit ja eraldama hageja omandit küttesüsteemist ilma läbirääkimisteta, milleks puudus kostja juhatusel ka õigus, kuna selleks puudus kõigi kaasomanike nõusolek. Korteriühistu juhatus peab lähtuma korteriühistu üldkoosoleku otsustest. Korteriühistu juhatusel puudub pädevus otsustada ilma kõikide korteriomanike kokkuleppeta korteriomandi nr 12 lahtiühendamine kaugküttesüsteemist. Kostja oleks pidanud pöörduma õiguskaitseorganite poole ja taotlema korterisse pääsu tagamist. Hageja ei ole avaldanud soovi kaugküttesüsteemist eraldumiseks. Kostja on endale ise tekitanud kahju enda ebaseadusliku tegevusega.
6.Hageja leiab, et kostja liikmete 22.03.2011 üldkoosoleku otsused on tühised juhindudes TsÜS § 87, MTÜS § 22 lg 5 ja § 241 lg 1 alusel. Samuti ei vasta otsused headele kommetele. Kostja poolt
2-11-25684 üldkoosolekule otsustamiseks välja kuulutatud küsimused on kostja seaduslike esindajate poolt tahtlikult hageja seadusest tulenevaid õigusi rikkuvad ning kostjal puudus õigus vastavaid otsuseid vastu võtta ilma hageja nõusolekuta. Kostja vastuväited
7.Kostja hagiavaldust ei tunnista ja palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
8.Alates 2010 kevadest on juhatus püüdnud korraldada elamu küttesüsteemi renoveerimist, mille kohta võeti vastu esmane otsus KÜ liikmete 25.05.2010 üldkoosolekul, päevakorrapunkt 3 – küttesüsteemi renoveerimine ja selle rahastamine. Protokolli kohaselt kuulati ära juhatuse esimehe ettekanne küttesüsteemi renoveerimisest ja rahastamisest ning pandi tööde alustamine lõplikule hääletusele. Protokollile lisatud üldkoosoleku osavõtjate nimekirjast nähutvalt osales üldkoosolekul ka korter nr 12 kaasomanike XXX ja XXX esindaja, kes hääletas päevakorrapunkti 3 poolt. Protokolli kohaselt keegi vastu ei hääletanud, erapooletuks jäid korterite nr. 4 ja 7 omanikud. Hiljem on hageja esindaja hakanud väitma, et hagejal ei olnud korteriomanike volitust hääletada küttesüsteemi renoveerimise küsimuses. Volituse piiramine selles küsimuses ei nähtu volikirjast ega ühestki muust dokumendist. Isegi kui esindaja hääletas volitajate tahte vastaselt, siis on see volitajate ja esindaja omavaheline probleem, mis ei puuduta üldkoosolekul vastuvõetud otsust. Isegi kui korterit nr 12 esindanud isik oleks hääletanud päeva-korra punkti 3 vastu, ei oleks see muutnud hääletamise tulemust ja otsus oleks ikkagi vastu võetud, kuivõrd otsus võeti vastu valdava häälteenamusega. Korteriomanike poolt häälte-enamusega vastuvõetud otsus on täitmiseks kohustuslik kõigile korteriomanikele vaatamata sellele, kuidas keegi neist hääletas või kas üldse hääletamisest osa võttis.
9.Hiljem on hageja volitatud esindaja hakanud vastu tegutsema elamu küttesüsteemi renoveerimisele ehkki ta hääletas algselt vastavate otsuste poolt. Hageja volitatud esindaja ei leidnud kuidagi sobivat aega, et lubada tööde teostajaid korterisse nr 12 renoveerimistööde teostamiseks. Kui juhatuse poolt pakutud tööde tegemise päevad hageja esindajale ei sobinud, oleks hageja ise pidanud pakkuma välja temale sobivad ajad, kui ta viibib korteris ja saab tööde teostajad korterisse lasta. Seda ta ei teinud ja tööde teostamine venis. Samuti sulges hageja esindaja korteris nr 12 radiaatorite kraanid, muutes sel viisil võimatuks vee väljalaskmise küttesüsteemist, millega takistas ventiilide vahetust korteri nr 12 all asetsevates esimese ja teise korruse korterites. Seetõttu oli juhatus sunnitud renoveerimistööd ümber korraldama, millega kaasnesid korteriühistule täiendavad kulud summas 2482.80 krooni (käibemaksuga), mis on lisatööde kulusumma, millise tasumist nõutakse korteri nr 12 kaasomanikelt KÜ 22.03.2011 üldkoosoleku otsuse punktis 2. Enne tööde alustamist selgus, et tsirkulatsioon elamu vastava püstaku torustikes puudus. Spetsialistid järeldasid, et kõige ülemise korruse, s.o korter nr 12 radiaatorite kraanid olid kinni keeratud. Korteri nr 12 vastutegevuse eesmärgiks oli takistada tööde alustamiseks hädavajalikku süsteemi läbipesu ja torustiku tühjendamist. Et täita korteriühistu üldkoosoleku otsuseid reguleerventiilide paigaldamiseks, toodi tsirkulatsioon ja õhutamise võimalus kolmanda korruse asemel teisele korrusele. Rajati täiendavad torustikud alumise korruse korteris, selle juures paigaldati torustikule ka spetsiaalsed kraanid, et tehniliste tingimuste avanedes kindlustada soojuse andmine ka korterile nr 12. Tööde teostamise tõttu ei tekitatud XXX elamu kütteseadmetele, mis asuvad korteri nr 12 ruumides, mingit kahju. Formuleering “kütteradiaatorite väljalõhkumine” hageja poolt on vale. Küll aga said korteri nr 12 vastutegutsemise tulemusena rikutud korteri nr 10 seinad, sest neisse puuriti mitmeid auke täiendava tsirkulatsioonitorustiku paigaldamiseks. Kannatada said ka korteri nr 10 esteetiline ilme ja kaubanduslik välimus, kuna seintele paigaldati täiendavad torusüsteemid ja kraanid. Vee tsirkulatsiooni tagamiseks elamu küttesüsteemis loodi otseühendus teise korruse kaudu, mille tagajärjena korter nr 12 ühendati ajutiselt lahti elamu küttesüsteemist. Tööd oli vaja lõpule viia ja juhatusele ei olnud sel hetkel teada, millal ja kas üldse hageja esindaja nõustub reguleerventiilide paigaldamisega korterisse nr 12.
2-11-25684
10.Hageja väited selle kohta, et kostja oleks tööde teostamise eesmärgil justkui pidanud korterisse nr 12 sisenema õiguskaitseorganite abi kasutades, ei ole asjakohased. Sel juhul oleks võinud tekkida hagejale varaline kahju, samuti oleks hageja saanud väita, et tegemist on kodu puutumatuse rikkumisega. Kostja rõhutab, et hageja esindaja XXX poole pöörduti eelnevalt korduvalt ja see ei andnud tulemusi.
11.Kostja arvates on hageja esindaja ülalkirjeldatud käitumise põhjuseks ühelt poolt korteri nr 12 omanike ja nende esindaja ning teiselt poolt juhatuse erimeelsused KÜ kulude ühistu liikmete vahel jaotamise küsimuses. Kostja leiab, et korteri 12 omanike käitumine näitab nende suhtumist ja soovimatust täita KÜ juhtorganite otsuseid, juhul, kui kulude jaotuse aluseid ei muudeta nende soovide järgi. KÜ juhatus on selgitanud kõigile korteriomanikele, kaasa arvatud korteri nr 12 omanike esindajale, milleks oli vajalik elamu küttesüsteemi renoveerimine ja millised tööd oli vaja teha. Renoveerimistööde sisuks oli igas korteris radiaatoritele reguleerimisventiilide paigaldamine, et igal korteriomanikul oleks võimalik oma korteris reguleerida temperatuuri ning seeläbi vältida ala- või ülekütmist korteris. Kostja märgib, et renoveerimise käigus ei ehitatud elamu küttesüsteemi ümber ega tehtud põhimõttelist laadi muudatusi, vaid üksnes vahetati radiaatorite vanad ja amortiseerunud kraanid uute ja moodsamate vastu, selleks pole vaja tellida projekti ega hankida kohaliku omavalitsuse kirjalikku nõusoleku, nagu märgib hageja. Hageja viited ehitusseadusele on asjakohatud. Hiljem korteri nr 12 kaasomanike esindaja XXX siiski soostus reguleer-ventiilide paigaldamisega korteris nr 12 ja vastava töö teostas OÜ XXX. Teostatud tööde kohta esitas OÜ XXX korteriühistule akti ja arve, mille korteriühistu on tasunud.
12.Eeltoodud asjaoludele tuginedes on kostja seisukohal, et korteri 12 kaasomanikel tuleb tasuda korteriühistule korteri nr 12 küttekulud lahtiühendamise aja eest johtuvalt asjaolust, et korter kasutas soojust, mis tuleb korterisse kõrval ja all asuvatest korteritest ning eraldub korterit läbivatest soojavee torudest vannitoas, köögis jt. ruumides. Vastavalt majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumi poolt tellitud uurimusele “Küttekulude jaotamine korruselamus korterite hoone ühtsest küttesüsteemist lahtiühendamise korral” (Tallinn, 2006, lk. 27) ei saa lahtiühendatud korteriomaniku osalusmäär küttekulude tasumisel jääda väiksemaks kui 25-30% lähtudes korteriomaniku poolt enne lahtiühendamist makstud küttearvest. Samuti peab hageja hüvitama korteriühistule vaidlustatud otsuse punktides 2 ja 3 märgitud kulude summad, mida tõendavad juurdelisatud OÜ XXX ja Advokaadibüroo Pohla & Hallmägi arved, mis on kostja poolt tasutud. Seoses hageja esindaja poolse vastutegutsemisega elamu küttesüsteemi renoveerimisele on vastavaid küsimusi arutatud juhatuse 17.08.2010, 19.10.2010 ja 19.11.2010 koosolekutel ja KÜ liikmete 30.09.2010, 07.12.2010 ja 22.02.2011 üldkoosolekutel.
13.Kostja leiab, et 22.03.2011 korteriühistu üldkoosoleku otsusega ei ole hagejale pandud teistest liikmetest erinevaid kohustusi. Otsuse punktides 2 ja 3 märgitud summade näol on tegemist korteri nr 12 omanike poolt KÜ-le tekitatud kahjudega. Kahjuhüvitise nõude esitamise õigus kuulub iseenesest KÜ juhatuse kui KÜ seadusliku esindaja pädevusse. Juhatusel on õigus esitada vastav nõue kahju tekitajale ja nõude mittetasumisel on juhatusel õigus esitada vastav hagi kohtusse, selleks ei ole nõutav üldkoosoleku otsus. Samas seadus ei keela sellise küsimuse arutamist ja otsuse vastuvõtmist üldkoosolekul. Rõhutame, et KÜ XXX on suhteliselt väikese liikmete arvuga (24 korteriomanikku/liiget) ja mõningatel juhtudel on praktiline ühiselt arutada küsimusi, mis seaduse või põhikirja järgi ei kuulugi otseselt üldkoosoleku pädevusse. Seda enam antud juhul, kui tegemist oli nõude esitamisega ühistu ühe liikme vastu. Juhatus soovis saada nendes küsimustes liikmete üldkoosoleku seisukohta ning nagu nähtub protokollist, võeti kõik otsused vastu valdava häälteenamusega. Vaidlustatud otsuse näol on tegemist üldkoosoleku seisukoha-võtuga nõude esitamise küsimuses KÜ liikmete (korteri nr 12 kaasomanike) vastu, mitte aga teistest erineva kohustuse panemisega ühistu liikmetele MTÜS § 22 lg 5 tähenduses. Kostja kordab, et juhatus oleks saanud esitada vastava kahjunõude korteri nr 12 kaasomanike vastu ka ilma üldkoosoleku otsuseta, kuid juhatus pidas vajalikuks arutada küsimust n.-ö. laiemas ringis, st KÜ liikmete üldkoosolekul. Üldkoosolek võib otsuseid vastu võtta ka küsimustes, mis ei kuulu tema
2-11-25684 ainupädevusse, selline õigus tuleneb KÜ XXX põhikirja punkti 5.2. viimasest lausest. Kostja on seisukohal, et käesoleval juhul ei ole tegemist ühele KÜ liikmele teistest erineva kohustuse panemisega, millega liige ei ole nõustunud. Seetõttu on asjakohatud hageja viited MTÜS § 22 lg 5 ja § 241 lg 1. Vaidlustatud KÜ üldkoosoleku otsus ei ole kehtetu või tühine MTÜS § 22 lg 5 või TsÜS § 38 sätete alusel.
14.Kostja kinnitab, et vastavalt aastatega väljakujunenud praktikale pannakse kutsed koos päevakorraga alati ühistu liikmete postkastidesse. Nii toimiti ka 22.03.2011 üldkoosoleku kutsete edastamisel, kutsed pandi ühistu liikmee postkastidesse 3-4. märts 2011. Hageja volitatud esindaja sai kutse kätte, mida tõendab asjaolu, et XXX lasi koosolekuks enda esindajal koostata kirja, kuid kuna kiri saabus juhatusele ja ühistu liikmetele liiga hilja, siis ei jõutud seda lülitada 22.03.2011 üldkoosoleku päevakorda. Seega on 22.03.2011 üldkoosoleku toimumisest ette teatatud tähtaegselt. Maakohtu otsuse põhjendused
15.Kohus, tutvunud kohtule esitatud kirjalike tõenditega, kuulanud vande all üle hageja ja kostja seadusliku esindaja XXX, kuulanud üle tunnistajad XXX ja XXX ning hinnanud neid kogumis, leiab, et hagi on põhjendatud ja tuleb rahuldada alljärgnevatel põhjendustel.
16.TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited; lg 2 kohaselt tõendeid esitavad menetlusosalised. TsMS § 5 lg 1 ja § 436 lg 2 kohaselt lahendab kohus tsiviilasja vaid nende asjaolude alusel, mida pooled on asjas esitanud.
17.Hagi on esitatud korteriühistu 22.03.2011 üldkoosoleku (I kd, tlk 13, 97) otsuse tühistamiseks (tühisuse tuvastamiseks) põhjendusel, et hagejale on pandud teistest liikmetest erinevad kohustused ning tegemist on heade kommete vastase otsusega, mis rikuvad hageja seadusest tulenevaid õigusi. Hageja leiab ka, et kostja juhatusel puudus õigus lülitada hagejale kuuluvat korteri 12 küttesüsteemist välja ilma kõigi kaasomanike nõusolekuta. Poolte vahelised erimeelsused tulenevad seoses küttesüsteemi renoveerimisega, milleks paigutati radiaatoritele reguleerventiilid, milline otsus võeti vastu 25.05.2010 üldkoosolekul (I kd, tlk 4748), kus osales hageja esindajana volitatud esindaja volitatud esindaja. Hageja volitatud esindaja XXX keeldus reguleerventiilide paigaldamisest ja kulude hüvitamisest, põhjendusel, et hageja volitatud esindaja ei andnud enda volitatud esindajale nõusolekut hääletada küttesüsteemi-de renoveerimise osas. Kostja juhatus aga otsustas 17.08.2010 koosolekul (I kd, tlk 57), et reguleerventiilid paigaldatakse kõikidesse korteritesse ning 25.05.2010 otsus on täitmiseks kohustuslik. Pooled ei leidnud sobivat aega hagejale kuuluvasse korterisse 12 ventiilide paigaldamiseks aega ning kostja poolt pakutud ajal 20.10.2010 ei viibinud korteris 12 kedagi, mistõttu võeti kostja juhatuse 19.10.2010 otsusega (I kd, tlk 58) vastu otsus, et korter 12 lülitatakse küttesüsteemist välja ning süsteemi õhutamise võimalus tuuakse III korruse asemel II korrusele ning paigaldatakse alternatiivsed õhutustorustikud ning korterisse 12 lülitatakse soojus sisse pärast seda, kui selle omanikud või nende esindaja on ise leidnud ehitaja enda korteri küttesüsteemi viimiseks vastavusse teiste korteritega ja kompenseerib korteril 10 tehtud lisakulutused ja ebamugavused sisselülitamisega. Kuna 20.10.2010 ei viibinud korteris 12 kedagi tuli teha täiendavad tööd, mille tulemusel tekkisid täiendavad kulud (I kd, tlk 50-51). Lisaks tekkisid täiendava kulud õigusabile (I kd, tlk 53-56) ning, kuna korter 12 oli välja lülitatud küttesüsteemist, siis otsustas kostja juhatus 19.11.2010 koosolekul kutsuda kokku KÜ üldkoosoleku 07.12.2010, et võtta vastu otsus, et korteril 12 tuleb viia kütteradiaatorid vastavusse kogu maja küttesüsteemiga hiljemalt 31.03.2011 ning nõude täitmiseni arvestada korteri 12 küttekulude osalusmääraks 30% (I kd, tlk 59). 07.12.2010 üldkoosolekul vastavat otsust vastu ei võetud, mistõttu otsustati kokku kutsuda üldkoosolek 22.02.2011 (I kd, tlk 62-63). 22.02.2011 toimunud üldkoosolekul võeti teatavaks, et korteris 12 on peaaegu kõik reguleerventiilid paigaldatud ning korter on küttesüsteemiga ühendatud ning, et korter 12 ei ole nõus tasuma 30% arvestuslikku osalusmäära kütusekuludest 32
2-11-25684 kuu eest, mil korter oli välja lülitatud, mistõttu on võimalus, et asi vaidlustatakse kohtus. Lisaks otsustati, et järgmisel koosolekul tuleb panna lisaks asjaolule, et korter 12 ei ole nõus tasuma 30% küttekuludest, otsustamisele, kes kannab kulud, mis tekkisid dubleeriva õhutussüsteemi väljaehitamisega korterisse 10, kus tsirkulatsiooni tagamiseks küttesüsteemis loodi otseühendus 2. korruse kaudu summas 2482,20 krooni (I kd, tlk 65, 66).
18.22.03.2011 toimunud üldkoosolekul võeti vastu otsused: 1) kostja juhatuse otsused korteriga 12 tekkinud olukorra lahendamiseks on õiged, 2) korter 12 peab maksma tsirkulatsiooni tagamiseks tehtud lisatööde kulu 2482,80 krooni ja korteri 12 30% küttekulu perioodi 20.101.12.2010 eest kokku 203,50 krooni, 3) korter 12 peab maksma advokaadi kulud 246,23 eurot, 4) korter 12 peab paigaldama veel ühe regulaarventiili hiljemalt 15.04.2011, 5) lugeda antud teema lõpetatuks ja mitte arutada tulevikus selliseid probleeme üldkoosolekutel.
19.Kohus märgib, et kuigi hageja on hagiavalduse esitanud üldkoosoleku otsuste kehtetuks tunnistamiseks, siis selgelt väljendatud nõudena palub hageja tühistada KÜ XXX 22.03.2011 üldkoosoleku otsused ning märkinud, et otsused on tühised. Hageja õiguslikult tuginenud mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) §-le 241 lg 1, mistõttu annab kohus hinnangu, kas otsused on tühised.
20.Tühisuse tuvastamisel tuleb juhinduda MTÜS § 241 lg-st 1, sest korteriühistuseaduses (KÜS) puudub otsuse tühisust reguleeriv erisäte. MTÜS § 241 lg 1 sätestab, et üldkoosoleku otsus on tühine, kui otsuse teinud üldkoosoleku protokoll ei ole seaduses sätestatud juhul notariaalselt tõestatud või kui otsuse vastuvõtmisel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda, otsus rikub mittetulundusühingu võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või ei vasta headele kommetele. Otsus on tühine ka seaduses sätestatud muul juhul. MTÜS § 241 lg 4 kohaselt kohaldatakse otsuse tühisuse tuvastamise kohtumenetluses vastavalt sama seaduse § 24 lõikeid 5 – 7. MTÜS § 24 lg 7 kohaselt võib sama paragrahvi lõigetes 1 – 6 sätestatud korras nõuda ka mittetulundusühingu teiste organite otsuste kehtetuks tunnistamist. Osundatud sätet otsuse väidetava tühisuse olukorrale vastavalt kohaldades järeldub sättest, et lisaks mittetulundusühingu üldkoosoleku otsustele võib hagiga nõuda ka mittetulundusühingu teiste organite, sealhulgas juhatuse otsuste tühisuse tuvastamist. Samas on MTÜS § 241 lg 2 sätestatud, et otsuse tühisusele võib kohtumenetluses tugineda nii hagi kui ka vastuväite esitamisega. Kohus leiab, et seda sätet tuleb tõlgendada viisil, mille kohaselt juhul, kui mittetulundusühingu ühe organi (üldkoosoleku) otsuse tühisus tuletatakse teise organi (juhatuse) otsuse tühisusest, siis tuleb kohtul kontrollida ka selle otsuse kehtivust, mille tühisusele hagi alusena on tuginetud. Taoliseks järelduseks annab alust asjaolu, et kostjalt ei nõuta viidatud normis organi otsuse tühisusele tuginemiseks hagi esitamist, seega ei ole aga ka hagejal vajalik otsuse tühisusele tuginemiseks iseseisva haginõude esitamine, vaid piisab hagi alusena sellele tuginemisest. Kohus leiab, et kohtul tuleb hinnata ka kostja juhatuse 19.10.2010 otsust, millega otsustati korter nr 12 välja lülitada küttesüsteemist, kuna hageja on esitanud vastuväite, et kostja juhatusel puudus õigus ilma kaasomanike nõusolekuta hagejale kuuluvat korterit küttesüsteemist välja lülitada. Ka kostja juhatuse otsuse tühisuse tuvastamise nõudenormiks on MTÜS § 241 lg 4 ja § 24 lg 7 tulenevalt MTÜS § 241 lg 1.
21.Riigikohus on märkinud, et tehing on vastuolus heade kommetega, kui see eksib ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu tehingu tegemise ajal ning tehingu heade kommete vastasus võib tuleneda kas tehingu eesmärgi heade kommete vastasusest või ühe poole ebamoraalsest käitumisest tehingu tegemise eesmärgil (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-80-05, p 23). Tehingu heade kommete vastasuse hindamisel tuleb arvestada kogumis kõiki sellega seotud olulisi asjaolusid, mh tehingu sisu ja selle tegemise asjaolusid (vt Riigikohtu 24.05.2001 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-76-01; 29.04.2002 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-29-02, p 9).“
2-11-25684
22.Korteriühistu otsused elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude (vt KÜS § 151) kandmise kohta on KÜS § 13 lg 4 järgi kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Riigikohus on viidatud sätete alusel korduvalt leidnud, et kui korteriühistu liige ei ole ühistu üldkoosoleku otsust vaidlustanud, on see talle täitmiseks kohustuslik (vt Riigikohtu 28.11.2005 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-132-05, p 11; 16.06.2010 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-53-10, p 15). Puudub vaidlus, et 25.05.2010 toimunud kostja liikmete üldkoosolekul võeti vastu otsus küttesüsteemi renoveerimise kohta selliselt, et radiaatoritele paigutatakse reguleerventiilid maksumusega 1026 krooni ühe radiaatori kohta, milline summa tuleb tasuda korteriomanikel. Ventiilivahetus teostatakse nelja päeva jooksul, iga trepikoja kohta on arvestatud ainult üks päev. Sellel päeval tuleb korteriomanikul võimaldada ligipääs oma ruumidele, olles kas ise kohal või leppides kokku naabri või teise usaldusväärse isikuga. Teade reguleerventiilide paigaldamise kohta ajavahemikul 14-22.10.2012 pandi ka korteriomanike postkasti (II kd, tlk 9-10). Puudub vaidlus, et korteri 12 omanikud on volitanud enda vara valitsema, kasutama ja käsutama XXX (I kd, tlk 163-164, II kd, tlk 11-12). Renoveerimise poolt hääletas ka korteri 12 volitatud esindaja volitatud esindaja. XXX väited, et ta keelas enda volitatud esindajal korteril 12 hääletada radiaatoritele reguleerventiilide paigaldamise poolt (I kd, tlk 17-23) on asjakohatud ja tõendamata. Puudub vaidlus, et 25.05.2010 üldkoosoleku otsust ei ole vaidlustatud, mistõttu oli otsus hagejale KÜS § 13 lg-st 4 lähtudes täitmiseks kohustuslik. Hageja pidi kehtivat otsust täitma ja võimaldama oma korterisse paigaldada radiaatoritele reguleerventiilid ning kandma vastavad kulud. Asjaolu, et 25.05.2010 üldkoosolek on kõigile kohustuslik kinnitas ka juhatus oma 17.08.2010 otsusega (I kd, tlk 57).
23.Kohtule esitatud kirjavahetusest (I kd, tlk 17-23) nähtub, et korter 12 keeldus reguleerventiilide paigaldamisest ja nende maksumuse tasumisest. Korter 12 nõustus küttesüsteemi tasakaalustamisega liituma, kui üle vaadatakse juhtimiskulude jaotuse põhimõte, millest KÜ liikmed on keeldunud oma üldkoosolekutel, mis nähtub kirjavahetusest. Kostja märkis kirjas, et reguleerventiilide paigaldamine toimub korteris 12 20.10.2010, millele korter 12 üks kaasomanikest teatas, et keegi ei saa viibida 20.10.2010 korteris. Korter 12 uut aega ei pakkunud. Nimetatud on tõendatud ka kostja seadusliku esindaja vande all antud ütlustega (I kd, tlk 147) ja tunnistaja XXX ütlustega (II kd, tlk 22-23). Puudub vaidlus, et kostja poolt pakutud ajal 20.10.2010 ei viibinud korteris 12 kedagi, mistõttu võttis kostja juhatuse 19.10.2010 vastu otsuse (I kd, tlk 58), et korter 12 lülitatakse küttesüsteemist välja ning süsteemi õhutamise võimalus tuuakse III korruse asemel II korrusele ning paigaldatakse alternatiivsed õhutustorustikud ning korterisse 12 lülitatakse soojus sisse pärast seda, kui selle omanikud või nende esindaja on ise leidnud ehitaja enda korteri küttesüsteemi viimiseks vastavusse teiste korteritega ja kompenseerib korteril 10 tehtud lisakulutused ja ebamugavused sisselülitamisega. Tsiviilseadustiku üldosa seadus (TsÜS) § 32 alusel juriidilise isiku osanikud, aktsionärid või liikmed, samuti juriidilise isiku juhtorganite liikmed peavad omavahelistes suhetes järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. Kohus leiab, et hageja on põhjendamatult takistanud reguleerventiilide paigaldamist ja seadnud selleks tingimused, mis ei ole ühe korteri otsustada. Korteril 12 puudus alus keelduda reguleerventiilide paigaldamisest, mistõttu ei ole korter 12 käitunud heas usus. Samas ei olnud ka kostja juhatusel õigus vastu võtta otsust lülitada korter 12 välja küttesüsteemist. Kohus nõustub hagejaga, et selleks oleks pidanud andma nõusoleku kõik kaasomanikud. Küttesüsteem kuulub korteriomanike kaasomandisse tulenevalt korteriomandiseadus (KOS) § 1 lg 2 ja § 2. Riigikohus on märkinud, et korteri eraldamine elamu üldisest küttesüsteemist on ühtlasi ühise asja oluline muutmine, seega küsimus, mida tuleb lahendada üksnes kaasomanike kokkuleppel. Selle kokkuleppega on võrdsustatav korteriühistu üldkoosoleku otsus, mille poolt on hääletanud kõik korteriomanikud. Kõigi korteriomanike nõusolek on nõutav, kui majas on üks ühine küttesüsteem (vt Riigikohtu 18.07.2011 otsus kohtuasjas 3-2-1-50-11, p 10). Seega puudus kostja juhatusel õigus lülitada hageja korter nr 12 küttesüsteemist välja enda 19.10.2010 otsusega, mistõttu on 19.10.2010 kostja juhatuse otsused tühised tulenevalt TsÜS § 38 lg 2, § 86 lg 1 ja MTÜS § 241 lg 1. Lisaks on tunnistaja Argo Annast ütlustega tõendatud, et
2-11-25684 küttesüsteemist väljalülitamine ei olnud ka vajalik (II kd, tlk 17-18). Õige on hageja seisukoht, et korteriühistu oleks pidanud pöörduma regleerventiilide paigaldamise võimaldamiseks ja kulutuste hüvitamiseks kohtu poole. Riigikohus on leidnud, et korteriühistu liikmete ühiseks huviks võib olla ka elamu küttesüsteemi korrasolek ning kui korteriomanik rikub teiste korteriomanike õigusi, mis tulenevad korteriomandi mõtteliste osade majandamisest, siis KÜS § 2 lg 1 järgi on korteriühistul õigus esitada oma nimel hagi korteriomanike rikutud õiguste kaitseks (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-76-04, p 26).
24.Kuna 19.10.2010 kostja juhatuse otsused on tühised, siis ei olnud kostja juhatus õigustatud lülitama 20.10.2010 korterit 12 küttesüsteemist välja ning tooma süsteemi õhutamise võimalust III korruse asemel II korrusele ning paigaldama alternatiivseid õhutustorustikke ega otsustama, et soojuse sisselülitamine korterisse 12 toimub pärast seda, kui selle omanikud või nende esindaja on ise leidnud ehitaja enda korteri küttesüsteemi viimiseks vastavusse teiste korteritega ja kompenseerib korterile 10 tehtud lisakulutused ja ebamugavused sisselülitamisega. Kohus leiab, et kostja juhatus on käitunud vastuolus seaduse ja heade kommetega. Kohus leiab, et seetõttu on tühised ka 22.03.2011 üldkoosoleku otsused, kuna on vastolus heade kommetega ja lisaks ei vasta põhikirjale. Kostja juhatusel puudus õigus lülitada korterit 12 välja küttesüsteemist, seega ei saa ka üldkoosolekul otsustada, et korter 12 peab tasuma lisatööde kulud ja 30% küttekuludest perioodil 20.10.-21.12.2010 eest ning advokaadikulud. Tulenevalt kostja põhikirja punktist 9 (I kd, tlk 71) peab ühistu liige hüvitama ühistule ja teistele korteriomanikele tekitatud kahju tsiviilseadusega sätestatud korras ning punkti 4.7 (I kd, tlk 72) alusel liikmete maksete võlgnevus nõutakse sisse kohtu korras. Kostja põhikirja punktis 12 on küll märgitud, et üldkoosoleku pädevusse kuulub muude maksete suuruse ja tasumise korra kindlaksmääramine, kuid kohus leiab, et muude maksete all ei saa mõista kahjude hüvitamise kohustuse panemist liikmele, kes sellega ei ole nõustunud. Vastavalt MTÜS § 22 lg 5 alusel mittetulundusühingu liikme teistest erineva õiguse lõpetamiseks või muutmiseks, samuti talle teistest erineva kohustuse panemiseks peab olema selle liikme nõusolek. Kui kostja leidis, et hagejal on kohustus tasuda kahjud ja 30% küttekuludest perioodil 20.10.201021.12.2010, oli kostjal õigus pöörduda kohtu poole hageja vastu kahju hüvitamiseks, mida kostja on ka ise märkinud. Seega on kostja käitunud heade kommetega vastuoluliselt 22.03.2011 üldkoosoleku otsuste vastuvõtmisel. Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohale, et 22.03.2011 üldkoosoleku otsused on tühised.
25.Kohus ei anna hinnangut, kas 22.03.2011 üldkoosolek on kokku kutsutud õigesti (II kd, tlk 8), kuna vastavasisulist väidet ei ole kohtule esitatud. Kohus jätab tähelepanuta hageja vande all antud ütlused (I kd, tlk 145), kuna ütlused ei oma antud asja lahendamisel tähendust. Menetluskulude jaotus
26.Menetluskulud jätab kohus TsMS § 162 lg 1 alusel täies ulatuses kostja kanda. Menetlusosaline võib taotleda Harju Maakohtult tulenevalt TsMS § 174 kohtukulude rahalist kindlaksmääramist 30 päeva jooksul pärast kohtulahendi jõustumist. Hagihind on tulenevalt kuni 01.07.2012 kehtinud TsMS § 131 lg 2 alusel 1595 eurot. /allkirjastatud digitaalselt/ Taimi Kollom Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.