Asjaõigus › Kinnistusraamatu asjad

ringkonnakohtus

jätta

Menetluskulude jaotus

Menetluskulud maakohtus OÜ Merineitsi kanda.

Edasikaebamise kord

Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest. Hagita menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või vandeadvokaadi vahendusel.

ASJAOLUD

kasutamist majanduslikult maksimaalselt kasulikul viisil ning vähendab olulisel määral parkimiskohtade arvu ja kinnisasja väärtust. Tuleb arvestada, et tegemist on tihedalt täisehitatud piirkonnaga ning majanduslikust aspektist lähtuvalt on oluline parkimiskohtade olemasolu. OÜ-l BitBoard on selged äriplaanid oma kinnistu arendamiseks ning taotletav juurdepääs tekitab äriühingule olulist majanduslikku kahju. Avaldaja kinnistust Aia tänava pool asuv kinnistu Aia 5 omanikuks on avaldaja juhatuse liige Jaano Terras. Üle kinnistu Aia 5 on juurdepääs vähem koormavam, sest nimetatud kinnistu ei ole hetkel aktiivselt kasutusel ning sellel paiknevad üksnes vanad lagunenud kuurid. Mõistlike kulutustega on võimalik luua juurdepääs ka sõidukitele, pikendades Aia tänavalt praegu olemasolevat killustikuga kaetud mahasõitu Suur tn 24 tagahoovi, et korraldada mugavamalt kaubavedu ning prügivedu. Samuti on võimalik korraldada prügikastide ladustamine Suur tn 24 kinnistul, kasutades rullikutel prügikaste. Avaldaja kinnistu sisehoovi pääseb Suurelt tänavalt läbi hoone parempoolse sissepääsu, kuna esimesel korrusel on läbipääs sisehoovi. Jalakäijad saavad nimetatud juurdepääsu kasutada. Seega on avaldajal oma kinnistu sisehoovi juurdepääs olemas.

MAAKOHTU LAHEND

taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega. Kohus märkis, et juurdepääsu ei ole eeldatavalt põhjendatud määrata piiranguteta, sest ehitise sihtotstarvet ja kasutamise vajadusi arvestades ei ole see proportsionaalne. Kohus, võrrelnud olukorda kinnistute Suur 22 ja Aia 5 omanike kavatsusi oma kinnistute suhtes ja nende huve kinnistute kasutamisel, samuti kinnistute suurust ja sihtotstarvet, leidis, et kinnistu Suur 22 omaniku huve kahjustaks juurdepääsu määramine vähemal määral kui kinnistu Aia 5 omaniku huve. Eelkõige tuleb arvestada, et Aia 5 kinnistu on oluliselt väiksem (850 m2 vs 1186 m2) ja kohtu hinnangul tuleks eelistada eraisikute elukoha privaatsust ärihuvidele, kusjuures kohtu hinnangul on Suur 22 omanikul võimalik oma äriplaani (nn autoaia rajamine) teostada ka kinnistu sellel osal, mis piirneb Aia tänavaga (nimetatud kinnistuosa on isegi suurem kui Suur tn poolne kinnistu osa). Kohus märkis, et sõidukitega juurdepääsu võimaldamine üle Aia 5 kinnistu vajaks kindlasti kõvakattega (nt killustik) juurdepääsu rajamist, mis lisaks kuludele tingiks ka olukorra, kus elamu ehitamise järel ei jää omanikul sisuliselt õue puhkeala, laste mängunurga, majandusnurga või peenramaa rajamiseks sobilikku vaba pinda. Kohus asus seisukohale, et juurdepääs Suur 24 kinnistule tuleb määrata üle Suur 22 kinnistu trajektooril, mida kasutatakse ka praegu ja mis vastab platside rekonstrueerimise plaanile – sisenedes Suur 22 kinnistule Suur 22a ja 20 poolsest servast ja ületades Suur 22 asuva hoone esise ala diagonaalselt lühimat teed pidi kinnistu Suur 24 siseõue suunas. Kohus leidis, et juurdepääsuõigust tuleb täpsustavalt reguleerida. Juhul, kui Suur 22 omanik soovib oma kinnistut piirata, võib ta selleks kasutada aeda, kuid aias peab asuma vähemalt 2,5 meetri laiune värav. Kohtu asus seisukohale, et tagada tuleb võimalus pääseda kinnistu Suur 24 siseõuele ka sõidukiga (kauba vedu, hooldustööd) ning ka jalakäijate läbipääs, kuna kõik jalakäijad ei saa kasutada Suur 24 maja läbikäiku (liikumispuudega, lapsevankritega jne). Arvestades avalikku huvi tuleb jätta juurdepääsuõigus üle kinnistu Suur 22 kõigile jalakäijatele, kes seda soovivad. Samas peab kinnistu Suur 24 omanik paigaldama ka viited, et siseõuele pääseb läbi hoone. Väravat võib soovi korral lukustada, kuid värav peab olema avatud tööpäevadel 8.00 - 19.00 ja laupäeviti 8.00 - 16.00. Operatiivsõidukitele on tagatud vajadusel ligipääs kõigile avaldaja kinnistu osadele, sh võib päästeamet vajadusel kõrvaldada ka värava või aia. Vastavalt AÕS § 156 lg-le 1 määratakse tavapäraselt kindlaks ka juurdepääsu tasu. Avaldaja tegi omapoolse ettepaneku määrata juurdepääsuõiguse eest tasuks 3 000 eurot 24 kuu jooksul, s.o 125 eurot kuus, mis peaks kompenseerima kõik Suur 22 kinnistu omanikule juurdepääsuõigusega tekkivad kulud, sh võimaliku kinnistu väärtuse vähenemise. OÜ BitBoard palus tasuna välja mõista mitte vähem kui 25 000 eurot ühekordse maksena ning lisaks 12 000 eurot aastas, kusjuures nimetatud summa hõlmaks nii kulutusi kinnistu korrashoiuks kui saamata jäävat tulu realiseerimata äriprojektist. Kohtu hinnangul ei olnud OÜ BitBoard tõendanud enda poolt väidetavat kinnistu väärtuse vähenemist ega ole tõendanud ka äriprojektist saamata jäävat tulu. OÜ BitBoard on ostnud kinnistu 10 aastat tagasi 300 000 krooni ehk 19 173,49 euro eest, avaldaja tellitud eksperthinnangu kohaselt on kinnistu väärtus 35 000 - 40 000 eurot. Kohus ei nõustunud puudutatud isiku väidetega nimetatud ekspertarvamuse kõlbmatuse osas, sest võrdlusmeetod on tavapärane kinnistute väärtuse hindamisel ja kuigi asjaolu, et hindajal ei saanud kinnistul olevasse ehitisse sisse, võib see hinnangut küll mõjutada, kuid siiski mitte rohkem kui 2-3 korda. Avaldaja ise on ostnud kinnistu (väiksem pindala, kuid suurem hoone) 75 120 euro eest.

Kohus märkis, et ei arvesta lahendi tegemisel OÜ BitBoard poolt esitatud kinnistu Suur 22 väärtuse eksperthinnanguga, sest kohus seadis selgelt tähtaja tõendite esitamiseks ja tõend esitati pärast selle tähtaja saabumist. Hagita menetluses on kohtul kohustus vajadusel ka ise koguda tõendeid või nõuda nende esitamist menetlusosaliselt (TsMS § 477 lg 7), kuid käesolevalt ei pidanud kohus ärakuulamisel avaldatu aga ka määratud tähtajaks (18.12.2012) laekunud seisukohtade pinnalt oluliseks, et OÜ Bitboard esitaks tõendi oma kinnistu väärtuse kohta. Selle tõendi esitamine oli OÜ BitBoard soov ja menetlustaktikaliselt tulnuks sellele mõelda vajadusel varem. Menetlusosaline peab esitama võimalikult varases menetlusstaadiumis ammendavalt oma seisukohad ja tõendid. Kohtu hinnangul oli puudutatud isiku soov saada juurdepääsuõiguse eest ühekordse maksena 25 000 eurot ning lisaks 12 000 eurot aastas ebamõistlik, sest sellisel juhul kujuneks ca viie-kuue aastaga makstavate tasude summa suuremaks kui eeldatav kinnistu väärtus. Kohus nõustus tasu suurusjärgu osas pigem avaldajaga, kuid leidis, et tasu maksmist ei saa ajaliselt piirata, vaid tasu tuleb maksta kogu selle ajaperioodi eest, millal juurdepääsuõigust kasutatakse. Kohus leidis, et õiglane mõlema kinnistu omaniku huve arvestav tasu on 1 000 eurot aastas, mida tasutakse seni, kuni juurdepääsu kasutatakse või kuni lepitakse kokku teisiti. Kohus rahuldas KRS § 341 lg 8 ja TsÜS § 68 lg 5 tulenevalt avaldaja taotluse tuvastada kinnistu Suur 22 omaniku OÜ BitBoard nõusolek käeolevas määruses määratava juurdepääsuõiguse kohta märke kandmiseks kinnistusraamatusse. Kohus leidis, et arvestades vaidluse sisu ja iseloomu ning TsMS § 172 lg 1 tuleb menetluskulud jätta avaldaja kanda. Seejuures tuleb menetluskulude nimekirja esitamisel arvestada ka TsMS § 172 lg 8 piirangutega.

MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED

Maakohus on kehtestanud sisuliselt 2,5 korda suurema tasu, kui seda on mõistlikuks pidanud ekspert. Maakohus ei ole põhjendanud, et tasu 1 000 eurot aastas on õiglane ja mõlema kinnistu omanike huve arvestav; 2) on maakohtu resolutsioon juurdepääsu tasu maksma kohustatud isiku osas ebaselge. Asjas on tegemist AÕS § 156 lg 1 alusel esitatud nõudega, kus kohustatud isikuteks on kinnistute igakordsed omanikud. Maakohus on vääralt asunud seisukohale, et just nimelt OÜ Merineitsi on kohustatud juurdepääsu eest tasuma OÜ-le BitBoard 1 000 eurot aastas, mis tuleb tasuda iga aasta 01. juuliks. Juurdepääsu tasu maksmise kohustus tuleb kehtestada Suur tn 24 kinnistu igakordsele omanikule ning nimetatud kohustust tuleb täita Suur tn 22 kinnistu igakordsele omanikule.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

Nähtuvalt maakohtu poolt määruses esitatud põhjendustest lähtus kohus tasu suuruse määramisel avaldaja poolt esitatust (sh avaldaja poolt esitatud eksperthinnangust tl II kd tl 15-37), kuid leidis, et tasu maksmist ei saa ajaliselt piirata, vaid tasu tuleb maksta kogu selle ajaperioodi eest, millal juurdepääsuõigust kasutatakse. Vaidlustatud lahendi tegemisel ei arvestanud maakohus OÜ BitBoard poolt esitatud kinnistu Suur 22 väärtuse eksperthinnanguga. Kaaludes mõlema kinnistu omanike huve leidis maakohus, et õiglane mõlema kinnistu omaniku huve arvestav tasu on 1 000 eurot aastas. Ringkonnakohus nõustub maakohtu vastavate põhjendustega ning ei korda neid. Lisaks maakohtu poolt märgitule lisab ringkonnakohus, et juurdepääsutasu suuruse määramisel on õigustatud arvestada ka asjaoluga, et juurdepääsu hoiab korras koormatud

kinnisasja omanik, s.o antud juhul OÜ BitBoard. Seega peaks juurdepääsutasu sisaldama ka juurdepääsu hooldus- ja korrashoiukulusid. Samuti tuleb arvestada sellega, et juurdepääsu tõttu kaotab koormatud kinnisasja omanik sõidukite parkimiskohti ning juurdepääsutasu peaks sisaldama muuhulgas hüvitist selle eest. Lähtudes eeltoodust leiab ringkonnakohus, et maakohus ei ole juurdepääsutasu suuruse määramisel ületanud diskretsiooni piire ning maakohtu poolt määratud tasu tuleb jätta muutmata.

/allkirjastatud digitaalset/ Andra Pärsimägi

/allkirjastatud digitaalselt/ Üllar Roostoja

/allkirjastatud digitaalselt/ Viivi Tomson

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.