Deco Color Osaühing hagi Osaühing Emerante vastu allüürilepingust tuleneva üüri ja kõrvalkulude võlgnevuse ja viivise saamiseks. Osaühing Emerante vastuhagi Deco Color Osaühing vastu allüürilepingust tuleneva tagatisraha ja viivise saamiseks
Apellatsioonkaebuse hind
6354,89 eurot
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 20.05.2011 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Osaühing Emerante apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
28.03.2013
Menetlusosalised esindajad
Hageja Deco Color Osaühing (registrikood 10922679), lepinguline esindaja vandeadvokaat Taavi Pihlakas; Kostja Osaühing Emerante (registrikood 10584153), esindaja Mario Rink; Kolmas isik kostja poolel Kaitseliit (registrikood 74000725), esindajad vandeadvokaat Paavo Paal ja Erik Amann
ja
nende
RESOLUTSIOON:
1.Harju Maakohtu 20.05.2011 otsus tühistada ning teha asjas uus otsus.
2.Jätta rahuldamata Deco Color OÜ hagi Emerante OÜ vastu.
Rahuldada Emerante OÜ vastuhagi Deco Color OÜ vastu ning mõista Deco Color OÜ-lt välja Emerante OÜ kasuks põhivõlgnevus 2468,29 (kaks tuhat nelisada kuuskümmend kaheksa eurot kakskümmend üheksa senti) eurot, seisuga 22.04.2013 sissenõutavaks muutunud viivis 532,69 (viissada kolmkümmend kaks eurot ja kuuskümmend üheksa senti) eurot ning alates 23.04.2013 viivis võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras iga viivitatud päeva eest kuni põhinõude täitmiseni.
4.Apellatsioonkaebus rahuldada. Menetluskulude jaotus
Jätta esimese astme kohtu menetluskulud ja apellatsioonimenetluse kulud hageja kanda. Edasikaebe kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha, sealhulgas avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Menetlusabi andmise taotlus ei peata menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud kohtuotsuse jõustumisest. Hagi asjaolud
1.08.10.2010 esitas Deco Color Osaühing hagi Harju Maakohtusse Osaühing Emerante vastu, paludes mõista kostjalt välja 99 432.46 krooni üüri ja kõrvalkulude võlgnevuse, 33 449.15 krooni sissenõutavaks muutunud viivise ning alates 08.10.2010 tulevikus sissenõutava viivise katteks.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmis hageja kostjaga 13.08.2007 äriruumi allüürilepingu Tallinnas Spordi 13 asuva hoone esimesel korrusel asuvate mitteeluruumide üldpinnaga 186,7m2 kasutamiseks. Üürilepingu p 2.1 kohaselt kohustus kostja tasuma üüri igakuiselt 18 670 krooni, millele lisandub käibemaks, ning p 2.2 kohaselt kohustus kostja kandma kõik üürilepingu objektiga seotud kõrvalkulud. Lepingu p 2.5 kohaselt võttis kostja endale kohustuse tasuda hagejale viivist 1% päevas õigeaegselt tasumata summalt iga tasumisega viivitatud päeva eest. Lepingu p 2.6 kohaselt kohustus kostja tasuma hagejale lepingu sõlmimise päeval tagatisraha, mis vastab kahe kuu üürisummale. Lepingu sõlmimisel tasus kostja hageja arvele tagatisraha ning kostja maksis hagejale igakuiste arvete alusel üüri ja kõrvalkulusid kuni 2010. aasta suve alguseni.
3.Kostja põhjendas edasist üüri tasumata jätmist sellega, et allüürileping on lõppenud põhjusel, et hageja üürileping ruumide omanikuga on viimase poolt lõpetatud. Kuna kostja selgitus allüürilepingu lõppemise kohta oli alusetu ja põhjendamatu, esitas hageja samas kostjale ka nõude seoses tasumata üüri ja kõrvalkulude arvetega ning viivise nõude. Tulenevalt asjaolust, et allüürilepingu kohaselt oli kokku lepitud tagatisraha tasumine ja õigus selle arvelt oma nõudeid tasaarveldada, esitas hageja ka tasaarveldusavalduse ning nõude uue tagatisraha tasumiseks. Kostja võlgnevust ei tasunud.
4.Hageja esitas kostjale üüri arved juuni, juuli, augusti ja septembri 2010 eest. Arved on tasumata kogu ulatuses ehk suuruses 89 616 krooni. Kostjal on tulenevalt allüürilepingu p-st 2.2 kohustus tasuda üürilepingu objektiga seotud kõrvalkulud kas hoonet haldava isiku ja/või hageja poolt esitatud arvete alusel. Hageja esitas kostjale kõrvalkulude arved nr 11, nr 15, nr 18 ja nr 20 kokku summas 10 111.05 krooni. Põhjusel, et hageja on oma 03.09.2010 avaldusega rahuldanud tagatisraha arvelt viivise nõude ja 294.59 krooni ulatuses ka põhinõude ehk osaliselt arve nr 11, on kostja võlgnevus hageja ees seoses kõrvalkulude tasumata jätmisega hagiavalduse päeva seisuga 9816.46 krooni.
5.Tulenevalt allüürilepingu p-st 2.5 kohustub kostja tasuma hagejale viivist 1% päevas iga viivitatud päeva eest. Hagiavalduse esitamise seisuga on hagejal tekkinud kostja vastu viivise
nõue 33 449.15 krooni. Viivise arvestus algab 03.09.2010 põhjusel, et selle kuupäeva seisuga rahuldas hageja tagatisraha arvelt selle ajani tekkinud viivise nõude. Kostja seisukoht üürilepingu lõppemise osas on ekslik ega põhine tegelikel asjaoludel. Puuduvad igasugused tõendid selle kohta, et üürileping oleks kehtivat korda järgides üles öeldud. Asjaolu, et kostja on sõlminud ruumide omanikuga üürilepingu, ei muuda kehtetuks hageja ja ruumide omaniku vahelist üürilepingut ega hageja ja kostja vahelist allüürilepingut. Kostja ja ruumide omaniku vaheline üürileping ei oma käesoleva vaidluse seisukohast tähendust. Kostja seisukoht, et kuna hageja ei ole vaidlustanud ülesütlemist, on ta seda aktsepteerinud, on vale. Ei ole võimalik vaidlustada seda, mida ei ole kunagi hagejale esitatud. Üürileandja on esitanud hagejale üüriarved vaidlusalusel perioodil ning hageja on need ka tasunud ning lisaks on hageja tasunud ka kõrvalkulude arveid. Lisaks asjaolule, et üürileandja ei ole kehtivat korda järgides üürilepingut üles öelnud, kinnitab arvete esitamine ja nende tasumine hageja poolt üürisuhte jätkumist. R. A. pöördus 05.05.2010 R. K. poole küsimusega, millisele aadressile on võimalik hagejale ametlikku kirja saata. R.K. vastas 06.05.2010 e-posti teel ja edastas aadressi, kuhu saab hagejale posti saata. Hagejale ei ole üürilepingu ülesütlemise teadet edastatud postiga ega epostiga. Kostja esitanud e-maili väljatrükk ei tõenda ülesütlemisavalduse kättetoimetamist hagejale. Õige on kostja väide, et üürileandja on tagastanud hagejale tema poolt tehtud üürimaksed. Ilmselt on üürileandja tegevus ajendatud põhjusest, et üürileandja on seisukohal, et üürileping on lõppenud. Kuna üürileping lõppenud ei ole, siis üürileandja on oma sellise tegevusega sattunud vastuvõtuviivitusse. Üürimaksete tagastamine ei muuda üürisuhte õiguslikku olukorda ehk sellest ei saa teha järeldust, et üürileping on üles öeldud. Tegemist on vaid üürileandja vastuvõtuviivitusega, mis on põhjustatud tema enda valest hinnangust õiguslikule olukorrale. Esimene üüri tagasimakse tehti üürileandja poolt hageja kontole 20.10.2010, pärast käesolevas asjas hagi esitamist. Kuni selle ajani oli üürisuhe toiminud korrektselt. Vastuhagile vaidleb hageja vastu. Hageja on tasaarveldanud kostja poolt tasutud tagatisraha hagiavalduses selgitatud viisil, seetõttu puudub vastuhagi rahuldamiseks alus.
Kostja vastuväited ja vastuhagi
10.Kostja hagi ei tunnistanud ja esitas vastuhagi allüürilepingust tuleneva tagatisraha 2468.26 euro koos viivisega tagasi saamiseks.
11.Hageja ja kostja vahel sõlmitud allüürilepingu p-s 1.4 leppisid pooled kokku, et vaatamata allüürilepingu p-s 1.3 sätestatule, lõppeb hageja ja omaniku vahel sõlmitud üürilepingu lõppemisel samast päevast ka allüürileping. Omanik nõudis kostjalt objekti valduse üleandmist hiljemalt 31.05.2010. Kostja teatas vastuseks omaniku nõudele omapoolsest valmisolekust anda valdus omanikule üle. 01.06.2010 sõlmiti omaniku ja kostja vahel objekti valduse üleandmise-vastuvõtmise akt, muuhulgas kinnitas omanik, et valduse üleandmise aluseks on üürilepingu erakorraline lõppemine alates 31.05.2010 seoses üürniku poolt lepingutingimuste rikkumisega. 02.09.2010 sõlmiti ruumide omaniku ja kostja vahel samade ruumide üürileping, mis kehtib tänaseni.
12.Vastavalt allüürilepingu p-le 2.8 tagastab allüürileandja allüürnikule tagatisraha pärast 2 kuu möödumist arvates allüürilepingu lõppemisest juhul, kui allüürileandja ei ole esitanud allüürniku vastu allüürilepingust tulenevat nõuet. Kuivõrd allüürileping on lõppenud alates 31.05.2010, siis puuduvad hagejal nõuded, mille ulatuses teostada tasaarvestust tasutud tagatisrahaga.
13.Vastuhageja tunnistab arvet nr 11 kommunaalteenuste eest suuruses 347.73 eurot (5440.85 krooni) ning see kuulub tasaarvestamisele tagatisrahaga. Pärast tasaarvestust nõuab vastuhageja tagatisraha tagastamist suuruses 2468.26 eurot (38 620.35 krooni).
14.Tagatisraha nõudele lisanduvad viivised määraga 8% aastas vastavalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg-le 1. Viivise nõue perioodi eest 01.08.2010 kuni vastuhagiavalduse esitamiseni 19.01.2011 on 93 eurot.
Kolmanda isiku seisukoht
15.Kaitseliit leidis, et kostja tegevus üürilepingu ülesütlemisel on olnud õiguspärane pärast üürilepingu lõppemist Kaitseliidu ja hageja vahel. Hageja tasus enda algatusel Kaitseliidule üürilepingujärgsed summad, kuid Kaitseliit on need hagejale tagastanud.
16.Isegi kui Kaitseliidu ja hageja vahelise üürilepingu ülesütlemise õiguspärasuse osas oleks vaidlust, ei saaks sellest tuleneda mingit nõuet allüürniku vastu. Allüürnikule on piisavaks õiguslikuks aluseks omaniku teade üürilepingu lõpetamise kohta üürnikuga, et vabastada asi ja lõpetada üüritasu maksmine. Esimese astme kohtu otsus
17.20.05.2011 otsusega rahuldas Harju Maakohus hagi, jättis vastuhagi rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. Kohus otsustas mõista kostjalt hageja kasuks välja 8492.68 eurot ja viivise alates 08.10.2010 1% päevas võlgnetavast summast kuni põhinõude 6354.89 euro täitmiseni.
18.Menetlusosalised vaidlevad üürilepingu ülesütlemise kehtivuse ning üüri- ja allüürilepingu kehtivuse üle. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 69 lg 3 kohaselt lepinguga seotud tahteavaldus, mis on tehtud eemalviibijale, loetakse kättesaaduks, kui see on toimetatud tahteavalduse saaja lepingu täitmisega kõige enam seotud tegevuskohta ja tahteavalduse saajal on mõistlik võimalus sellega tutvuda. Kui tahteavalduse saaja tegevuskohta ei ole võimalik kindlaks teha või kui tal puudub tegevuskoht, loetakse tahteavaldus kättesaaduks, kui see on jõudnud tahteavalduse saaja elu- või asukohta ja tal on mõistlik võimalus sellega tutvuda.
19.Kolmas isik kostja poolel on saatnud üürilepingu ülesütlemisavalduse R. K. e-posti aadressile ning väidetavalt ka hagejale lihtkirjaga. Antud fakti kohta tõendeid esitatud ei ole. Hageja kinnitas, et avaldust ei ole ta kätte saanud. Avaldust ei ole kätte saanud ka R. K. . Kohus leidis, et isegi juhul, kui ülesütlemisavaldus oleks edastatud R. K. , ei saaks rääkida ülesütlemisavalduse esitamisest hagejale. R. K. ei ole hageja seaduslik ega ka mitte lepinguline esindaja. Et kolmas isik ei ole ülesütlemisavaldust hagejale edastanud, nähtub ka asjaolust, et kolmas isik on jätkanud üüriarvete esitamist hagejale nelja kuu jooksul peale väidetavat lepingu ülesütlemist ning hageja on need tasunud. Tõsiseltvõetav ei ole kolmanda isiku seisukoht, et tegemist on inimliku eksitusega. Selline arvete esitamine on toimunud piisavalt pika aja jooksul pärast lepingu väidetavat ülesütlemist. Eeltoodust tulenevalt ei oma tähtsust ka asjaolu, et kolmas isik on tagastanud hagejale tasutud maksed.
20.Isegi juhul, kui lugeda ülesütlemisavaldus hageja poolt kätte saaduks, sätestab VÕS § 196 lg 3, et ülesütlemiseks õigustatud isik võib lepingu üles öelda üksnes mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta ülesütlemise aluseks olnud asjaoludest teada sai. Kolmas isik on 12.05.2010 koostatud ülesütlemisavalduses märkinud, et sai hageja poolsest lepingurikkumisest (allüürile andmine ilma omaniku loata) teada 2010. aasta alguses.
21.Kuivõrd kostja ei ole oma lepingulisi kohustusi hageja ees vastavalt kokkulepitule täitnud ning kostja kohustused on muutunud sissenõutavaks, kuulub kostjalt hageja kasuks väljamõistmisele üüri võlgnevus 89 616 krooni ning kõrvalkulude võlgnevus 9 816.46 krooni, kokku 99 432.46 krooni.
22.VÕS §113 lg l kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivist), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub seitse protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Pooled on allüürilepingu p-s 2.5 kokku leppinud viivisemääras 1% päevas õigeaegselt tasumata summast iga tasumisega viivitatud päeva eest. Kohus nõustus hageja viivise arvestusega 33 449.15 krooni. Eeltoodust tulenevalt kuulub kostjalt hageja kasuks väljamõistmisel kokku 132 881.61 krooni ehk 8492.68 eurot (99 432.46+33 449.15).
24.Osaühing Emerante palub tühistada maakohtu otsuse ja saata tsiviilasi uueks lahendamiseks maakohtule või jätta uue otsusega hagi rahuldamata, rahuldada vastuhagi ja menetluskulud jätta hageja kanda.
25.Maakohus rikkus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 232 lg 1 ning § 351 lg 1 ja lg 2. Maakohus jättis põhjendamatult arvestamata asjaolu, et kostja ja hageja vahel oli allüürisuhe, mitte üürisuhe. Seetõttu on asjas oluline arvestada kinnisasja omaniku tahteavaldustega. Maakohus jättis andmata hinnangu vastavatele kostja ja kolmanda isiku poolt esitatud tõenditele. 14.05.2010 teavitas omanik kostjat, et tema poolt on hagejaga sõlmitud üürileping mitmete rikkumiste tõttu üles öelnud ning omaniku ja hageja vahel sõlmitud üürileping lõppeb 31.05.2010. Omaniku ja hageja vahel sõlmitud üürilepingu lõppemisel oli omanikul seega VÕS § 288 lg-st 6 ja § 334 lg-st 5 tulenevalt otsenõue kostja vastu ehk õigus nõuda kostjalt üürilepingu eseme (üüripinna) vabastamist ja selle valduse üleandmist.
26.Maakohus jõudis ebaõigele järeldusele, et käesoleva vaidluse lahendamiseks on vajalik üksnes tuvastada, kas omaniku poolt on hagejaga sõlmitud üürileping kehtivalt üles öeldud või mitte. Allüürileping on lõppenud alates 31.05.2010 tulenevalt omanikupoolsest tahteavaldusest ning üürilepingu eseme valduse üleandmisest omaniku poolt kostjale. Allüürilepingu lõppemiseks ei ole käesolevas tsiviilasjas oluline tuvastada, kas ja kuidas on lõppenud omaniku ja hageja vaheline üürileping, kuna omanikul on allüürniku vastu otsenõue üürilepingu eseme (üüripinna) vabastamiseks ning VÕS § 314 lg 1 kohaselt on allüürnikul õigus üürileping ühepoolselt üles öelda, juhul kui tal ei ole võimalik üüritud asja kasutada.
27.Praegusel hetkel kehtib kostja ja omaniku vahel 02.09.2010 sõlmitud üürileping. Juhul kui hageja leiab, et omaniku poolt üürilepingu ülesütlemisega on tekitatud temale kahju, on tal õigus esitada vastav nõue omaniku vastu. Käesoleval juhul on hageja esitanud oma nõude vale isiku vastu. Kostja arvates ei ole ringkonnakohtul antud olukorras võimalik puudusi ise kõrvaldada, sest maakohus on jätnud osad tõendid üldse hindamata ja menetlusosaliste ütlustest on tehtud valed järeldused.
28.Ebaõige on maakohtu järeldus, et omanik ei ole ülesütlemisavaldust hagejale edastanud või et see on esitatud valele isikule. Üürilepingu ülesütlemisavaldus tuleb esitada kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis, milleks on ka avalduse esitamine e-maili teel. Maakohus jättis põhjendamatult arvestamata kolmanda isiku esindaja selgitused ning tsiviilasjas esitatud kirjalikest tõenditest tulenevad faktid selle kohta, et R. K. on esindanud hagejat suhetes kolmanda isikuga vähemalt 4 aastat erinevates küsimustes seoses pooltevahelise üürilepinguga ning et eeltoodust tulenevalt tuleb lugeda, et esindatav on volituse andnud.
29.Samuti on ebaõige maakohtu järeldus, et ülesütlemisavalduse esitamist ca 4,5 kuud peale rikkumisest teada saamist ei saa pidada mõistlikuks ajaks. Kohtuistungil nimetatud asjaolu ei arutatud ning menetlusosalistel ei olnud võimalik avaldada antud järeldusele oma seisukohti. Kohus jättis tuvastamata, kas poolte vahel toimusid nimetatud 4,5 kuu jooksul läbirääkimised või esinesid muud ülesütlemisavalduse esitamisega viivitamist põhjendavad asjaolud. Maakohtu otsus on selles osas motiveerimata.
30.VÕS § 162 alusel palub kostja apellatsioonkaebuse võimaliku rahuldamata jätmise korral ebamõistlikult suure viivisemäära 1% päevas vähendamist mõistliku ulatuseni (VÕS § 113 lg 8, § 162). Kostja leiab, et põhjendatud viivise määraks tuleb võimaliku hagi rahuldamise korral lugeda 0,06% päevas, mis tuleneb maksukorralduse seaduse (MKS) § 117 lg-s 1 ette nähtud intressimäärast riiklikelt maksudelt. Kostja põhjendab taotlust asjaoluga, et hageja ja omaniku vahel sõlmitud üürilepingus ehk nn põhiüürilepingus puudub kostjale teadaolevalt viivisemäär üldse. Ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega ning ei ole õigustatud hageja huvi nõuda allüürnikult ebamõistlikult suure viivisemääraga viivist, samal ajal kui tema ja omaniku vahel sõlmitud üürileping ei näe mitte mingisugust viivist ette.
31.Maakohus mõistis valesti välja viivise selliselt, et viivisenõue võib kohtuvaidluse lõppedes ületada põhinõuet. Viivisenõue moodustas juba 07.10.2010 seisuga 2137.79 eurot ehk ca 1/3 põhinõudest ning tänaseks päevaks ületab viivisenõue arvatavasti juba seda. Kuna hageja ei ole esitanud tõendeid, et tal tekkis põhinõudest suurem kahju (Riigikohtu otsused nr 3-2-166-05 ja nr 3-2-1-87-10), tuleb apellatsioonkaebuse võimaliku rahuldamata jätmise korral mõista välja viivis selliselt, et see ei tohi ületada põhinõuet. Kuna hagi ei kuulu rahuldamisele, kuulub rahuldamisele vastuhagi. Vastustaja seisukoht
32.Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Kolmanda isiku seisukoht
33.Kolmas isik toetab apellatsioonkaebust. Menetluse edasine käik
34.Tallinna Ringkonnakohus tühistas 22.03.2012 otsusega maakohtu 20.05.2011 otsuse ja tegi uue otsuse, millega jättis hagi rahuldamata. Ringkonnakohus rahuldas vastuhagi ja mõistis hagejalt kostja kasuks välja põhivõlgnevuse 2468.29 eurot, seisuga 22.03.2012 sissenõutavaks muutunud viivise 322.55 eurot ning alates 23.03.2012 viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras iga viivitatud päeva eest kuni põhinõude täitmiseni. Ringkonnakohus leidis, et maakohus rikkus asja lahendamisel oluliselt menetlusõiguse norme.
35.Riigikohus tühistas 28.11.2012 otsusega Tallinna Ringkonnakohtu 22.03.2012 otsuse TsMS § 692 lg 1 p 2 alusel materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Ringkonnakohtu seisukoht
36.Kolleegium, kuulanud kohtuistungil ära menetlusosaliste esindajate seisukohad, tunnistajate ütlused ja tutvunud tsiviilasjas kogutud täiendavate tõenditega, leiab, et maakohus on otsuse tegemisel rikkunud oluliselt menetlusõiguse norme, mistõttu tuleb otsus tühistada. Pidades silmas Riigikohtu juhiseid, on ringkonnakohtul võimalik teha ise uus otsus asja maakohtule uueks läbivaatamiseks saatmata. Hagi tuleb jätta rahuldamata, vastuhagi ja apellatsioonkaebus aga rahuldada.
37.Pooled vaidlevad selle üle, kas nendevaheline allüürileping on kehtiv või lõppenud ning kas sellest tulenevalt on hagejal kostja vastu üüri-, kõrvalkulude ja viivisenõue ning kostjal hageja vastu tagatisraha tagastamise ja viivisenõue. Maakohtu ja ringkonnakohtu poolt varasemalt õigesti tuvastatud asjaoludel sõltus vaidlusaluse allüürilepingu kehtivus üürilepingu kehtivusest. Nii sätestati allüürilepingus kokkulepe, et vaatamata lepingu p-s 1.3 märgitud tähtajale lõpeb üürilepingu lõppemisel samast päevast ka allüürileping. Seega on pooltevahelise vaidluse lahendamisel tähtsust sellel, kas üürileping on lõppenud või mitte ning tuleb anda hinnang üürilepingu ülesütlemise kehtivusele, sest sellest sõltub hageja ja kostja nõuete lahendamine.
38.Lepingu lõppemiseks peavad olema täidetud nii ülesütlemise materiaalsed kui ka formaalsed eeldused. Hageja tugineb oma nõudes sellele, et üürileping ei ole kehtivalt üles öeldud, mistõttu kehtib ka allüürileping. Kostja vastuväitel on omanik hagejaga sõlmitud üürilepingu kehtivalt üles öelnud, mis toob kaasa ka allüürilepingu lõppemise. Peatudes esmalt üürilepingu ülesütlemise formaalsetel eeldustel (ülesütlemisavalduse esitamine lepingu teisele poolele), leiab kolleegium, et need on täidetud. VÕS § 325 lg 1 järgi võib äriruumi üürilepingu üles öelda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Ülesütlemine kui tahteavaldus tuleb lepingu teisele poolele kätte anda. TsÜS § 69 lg 1 esimese lause kohaselt muutub kindlale isikule suunatud tahteavaldus kehtivaks kättesaamisega. TsÜS § 69 lg 3 esimese lause kohaselt loetakse lepinguga seotud
tahteavaldus, mis on tehtud eemalviibijale, kättesaaduks, kui see on toimetatud tahteavalduse saaja lepingu täitmisega kõige enam seotud tegevuskohta ja tahteavalduse saajal on mõistlik võimalus sellega tutvuda.
39.Kolleegium leiab kogutud ja uuritud tõendite pinnalt, et kostja väide üürilepingu lõppemise kohta 31.05.2010, on tõendamist leidnud. Kaitseliit on teatanud hagejale 12.05.2010 kirjaga, et ütleb lepingu rikkumise tõttu üles hagejaga sõlmitud üürilepingu alates 31.05.2010 ning on nõudnud valduse üleandmist (I kd, tlk 48). Teade on edastatud üürniku esindajale R. K. ekirja manusena (I kd, tlk 116). Lisaks sellele on tunnistaja R. A. kinnitusel teade üürilepingu ülesütlemise kohta postitatud tema poolt lihtkirjaga hageja äriregistrisse kantud aadressile (II kd, tlk 194). Kaitseliit on sellest informeerinud ka hagejat 14.05.2010 avalduses (I kd, tlk 4951). Samuti nähtub teave üüri- ja allüürilepingute lõppemise asjaoludest kostja poolt hagejale 05.06.2010 saadetud nõudest (I kd, tlk 19-20), mille kättesaamist juuli 2010 alguses üürniku esindaja kohtumenetluses kinnitas.
40.Riigikohtu juhiste järgimiseks ja ebaselguse lahendamiseks küsimuses, kas R. K. saab pidada lepingu ülesütlemise hetkel kostja esindajaks, kellele võis lepingu ülesütlemise teate saata, pidas ringkonnakohus vajalikuks koguda täiendavaid tõendeid. Kohus kuulas tunnistajana üle R. A. , A. T. ja R. K. (II kd, tlk 194-196). Lisaks sellele võttis kolleegium dokumentaalsete tõenditena vastu kostja poolt esitatud hageja kirja (II kd, tlk 159-162). Nimetatud tõendite uurimise tulemusena leiab kolleegium, et üüritud ruumide omanikul oli õigus eeldada, et R. K. on hageja poolt volitatud üürilepingu pinnalt kerkivate küsimuste lahendamiseks ja omab muuhulgas õigust võtta vastu üürilepingu ülesütlemise teadet. TsÜS § 118 lg 2 sätestab, et kui esindajana tegutseva isiku avaldused või käitumine mõjutavad teist isikut mõistlikult uskuma, et esindajana tegutsevale isikule on antud volitus tehingu tegemiseks, ning esindatav teab või peab teadma, et isik tegutseb tema nimel esindajana ja talub selle isiku sellist tegevust, siis loetakse, et esindatav on volituse andnud.
41.Tunnistaja R. A. kinnitusel suhtles tema Kaitseliidu esindajana üürilepingu küsimustes üksnes R. K. . Kinnituse, et R. K. on hageja esindaja üürilepingut puudutavates küsimustes, sai tunnistaja nii oma volitajalt, kes andis talle R. K. kontaktid, kui hageja äriregistrisse kantud juhatuse liikmelt, kes andis telefoni teel kinnituse, et üürilepingu osas tuleb suhelda R. K. . Tunnistaja pidas R. K. e-kirjavahetust üürilepingu ülesütlemise teemal ning saatis ülesütlemise teate R. K. poolt selleks antud e-posti aadressile. Tunnistaja on R. K. ka isiklikult kohtunud enne ülesütlemise teate saatmist sama aasta kevadel ning tunnistaja sõnul esindas R. K. tunnistajaga kohtumisel hagejat. Kahtlus volituste osas tekkis tunnistajal alles siis, kui leping oli lõpetatud ja tunnistaja R. K. ühendust ei saanud (II kd, tlk 194-194 pöördel).
42.Tunnistaja A. T. sõnul on tema Kaitseliidu esindajana suhelnud hageja esindajatega, neist põhjalikumalt R. K. ning viibinud ühisel arutelul, kus viibisid samaaegselt nii M. R. kui R. K. . Tunnistaja sõnul avaldas R. K. , et ta on Deco Color OÜ esindaja, nii kirjalikes dokumentides kui suulises vestluses. Ka ühisel arutelul, kus osales M. R. , tutvustas R. K. ennast Deco Color OÜ esindajana. Pärast ülesütlemisteate saatmist juuni esimesel poolel võttis R. K. tunnistajaga ühendust ja soovis rääkida ülesütlemise teemal. Sellele järgnenud kohtumisel toimus vestlus üürilepingu ülesütlemise teatise üle ning küsimuse osas, kas Kaitseliidu positsiooni on võimalik üle vaadata (II kd, tlk 195-195 pöördel).
43.Kolleegiumi hinnangul võimaldavad tunnistajate ütlused teha järelduse, et R. K. avaldused ja käitumine on mõjutanud Kaitseliitu ja ka kostjat mõistlikult uskuma, et hageja oli andnud R. K. volituse vaidlusaluse üürilepinguga seotud küsimuste lahendamiseks sh õiguse võtta hageja nimel vastu üürilepingu ülesütlemise avaldust. Tunnistaja A. T. ütlustest, et hageja juhatuse liige M. R. viibis ühisel koosolekul R. K. , järeldub, et hageja teadis, et R. K. tegutseb tema nimel üürilepinguga seotud erimeelsuste lahendamisel esindajana ja talus tema sellist tegevust. Öeldu tõttu tuleb TsÜS § 118 lg 2 alusel lugeda, et hageja oli R. K. vastavad volitused andnud.
44.Et R. K. volitused olid, nähtub ka R. K. enda ütlustest, kes on küll ühelt poolt püüdnud kinnitada, et tal puuduvad hagejaga igasugused suhted, kuid on sealsamas kinnitanud, et hageja juhatuse liige M. R. , kes oli ühtlasi ka R. K. elukaaslane ja laste ema, palus tunnistajalt abi, et viibida hageja nimel kohtumisel seoses üürilepingust tulenenud probleemiga ja vahetada infot. Kui hagejal oli abi vaja, siis tunnistaja enda sõnul aitas. Ka 2007.a lõpus üüripinnal toimunud kohtumisel osales R. K. enda väitel just hageja esindajana. Tunnistaja sõnul on ka üürilepingu rekvisiitidesse hageja kontaktina märgitud tema e-posti aadress (II kd, tl 196 pöördel). Lisaks sellele on hageja nimetanud R. K. otsesõnu ja korduvalt oma volitatud esindajaks 27.05.2010 Kaitseliidule saadetud kirjas (II kd, tl 159-162).
45.Eelnev annab kolleegiumi hinnangul piisava aluse väita, et ülesütlemise teate saatmisega R. K. e-posti aadressile, mis oli ühtlasi märgitud üürilepingule hageja kontaktina, on Kaitseliit käitunud õiguspäraselt ja teade tuleb lugeda hagejale kätteantuks. Et R. K. oli lepingu ülesütlemisest teadlik, kinnitavad eespool käsitletud A. T. ütlused, kelle sõnul võttis R. K. temaga pärast ülesütlemisteate saatmist juuni esimesel poolel ühendust ja soovis rääkida ülesütlemise teemal ning kuna sellele järgnenud kohtumisel toimus vestlus üürilepingu ülesütlemise teatise üle, siis oli R. K. ülesütlemisavaldusest teadlik (II kd, tlk 195-195 pöördel). Kuna R. K. sõnul on hageja juhatuse liige M. R. tema elukaaslane ja laste ema (II kd, tlk 196), siis ei ole usutav, et ta saadut ja hageja jaoks olulist teavet üürilepingu ülesütlemise kohta hagejale ei edastanud. Lisaks sellele, nagu eespool märgitud, on tunnistaja R. A. kinnitusel teade üürilepingu ülesütlemise kohta postitatud tema poolt lihtkirjaga hageja äriregistrisse kantud aadressile (II kd, tl 194). Sellega võib üürilepingu ülesütlemise formaalsete eelduste täitmise lugeda kolleegiumi hinnangul tuvastatuks.
46.Lepingu üleütlemise materiaalsete eelduste osas nõustub kolleegium kostja seisukohaga, et ilma loata allüürilepingu sõlmimist tuleb lugeda kõnealusel juhul üürilepingu oluliseks rikkumiseks, mis õigustas üürilepingu ülesütlemist. Lepingupooled olid üürilepingu p-s 3.2.3 otsesõnu kokku leppinud, et allüürilepingute sõlmimine on lubatud üksnes üürileandja kirjalikul nõusolekul. Kuna pooled olid sellesisulises tingimuses eraldi kokku leppinud, tähendas see kolleegiumi hinnangul tingimust, mille järgimine oli üürileandja jaoks huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu VÕS § 116 lg 2 p 2 tähenduses. Et selle tingimuse täitmine oli Kaitseliidu jaoks oluline, näitab asjaolu, et üürileandja on eelnevalt keeldunud allüürilepingu sõlmimiseks nõusoleku andmisest. Hageja on allüürilepingu kostjaga sellele vaatamata siiski sõlminud, avaldades allüürnikule sellekohase nõusoleku olemasolu kohta ebaõiget teavet. Eeltoodu põhjal on üürilepingu ülesütlemine Kaitseliidu poolt olnud ka sisuliselt õiguspärane. VÕS § 76 lg 1 ja lg 2 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule ja käituda heas usus.
47.Kuna tuvastatud asjaoludel on üürileping 31.05.2010 lõppenud, on allüürilepingu p 1.4 kohaselt lõppenud samal kuupäeval ka allüürileping ning kostjal puudub lepingujärgne kohustus tasuda hagejale üüri ja kõrvalkulusid alates 01.06.2010. Hageja nõudest osa moodustas arve nr 11 alusel mai elektri ja ühistu kulude hüvitamiseks tasumisele kuuluv 5440,85 krooni (I kd, tl 26). Seda osa nõudest kostja tunnistas, kuid esitas avalduse võlgnevuse tasaarvestamiseks (I kd, tlk 45) allüürilepingu p 2.6 alusel tasutud ja p 2.8 alusel tagastamisele kuuluvast tagatisrahast. VÕS § 198 kohaselt toimub tasaarvestus avalduse tegemisega teisele poolele. VÕS § 197 lg 2 kohaselt lõppevad tasaarvestuse tulemusena poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada.
48.Poolte vahel puudub vaidlus asjaolu üle, et allüürilepingu sõlmimisel tasus kostja hagejale lepingu p-s 2.6 kokkulepitud tagatisraha suuruses 44 061,20 krooni (kahe kuu üür koos käibemaksuga). Samuti ei vaidle pooled lepingu p 2.8 tõlgendamise üle – tagatisraha kuulus tagastamisele kahe kuu möödumisel lepingu lõppemisest juhul, kui allüürileandja ei ole esitanud allüürniku vastu lepingust tulenevat nõuet. Eelpool leidis tuvastamist, et allüürileping lõppes 31.05.2010. Seisuga 30.07.2010 ei olnud hageja kostja vastu lepingust tulenevat nõuet esitanud. Seega pidi ta kostjale tagatisraha tagastama. Kuna seda ei tehtud, siis on tõendatud kostja väide, et tal oli tagatisraha nõudeõigus hageja vastu, millest sai
tasaarvestada võlgnevuse arve nr 11 alusel. Kuna tõendamist ei leidnud hagejal kostja vastu rahalise nõude olemasolu suuremas summas kui 5440,85 krooni, siis hagiavalduses kirjeldatud viisil tasaarvestuse tegemine tagatisrahast seaduslik ei olnud (välja arvatud nimetatud 5440,85 krooni osas) ning hageja peab kostjale tagastama 38 620,35 krooni, mis vastab 2468,29 eurole.
49.Vastuhagis on esitatud lisaks põhivõlgnevusele ka seadusjärgses määras viivise saamise nõue. Sellisele nõudele annab aluse VÕS § 113 lg 1, mille kohaselt võib rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi, arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. TsMS § 367 kohaselt võib viivisenõude esitada koos põhinõudega selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summa, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni.
50.Allüürilepingu p 2.8 alusel nõustub kolleegium vastuhageja seisukohaga, et tagatisraha nõue muutus sissenõutavaks 01.08.2010. Vastavalt VÕS § 113 lg 1 teisele lausele loetakse viivisemääraks VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub 7% aastas. Viidatud intressimäär avaldatakse väljaandes Ametlikud Teadaanded. Kostja on vastuhagis arvestanud perioodi 01.08.2010 kuni 19.01.2011 eest sissenõutavaks muutunud viivise summaks 93 eurot, lähtudes määrast 1+7=8% aastas. Alates 01.07.2012 on intressimääraks 0,75+7=7,75% aastas. Käesoleva kohtuotsuse tegemise seisuga on hageja viivitanud kohustuse täitmisega lisaks 822 päeva. Seega tuleb hagejalt kostja kasuks mõista välja viivis 532,69 eurot.
51.TsMS § 367 kohaselt tuleb kostjalt välja mõista viivis 7,75% aastas alates 23.04.2013 kuni põhinõude tasumiseni.
52.Hagi rahuldamata jäämisel ja vastuhagi rahuldamisel jäävad maakohtus kantud menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda. Apellatsioonkaebuse rahuldamisel jäävad apellatsioonimenetluses kantud kulud sama sätte alusel samuti hageja kanda. Kuna menetluskulud jäävad hageja kanda, ei ole menetluskulude jaotuse seisukohast põhjust rahuldada kostja taotlust parandada 14.02.2013 toimunud kohtuistungi protokolli (II kd, tl 172-174). Lisaks sellele on kostja esitanud ringkonnakohtule tõendid selle kohta, et kostja on istungil arutlusel olnud tingimustega kompromissi hagejale pakkunud (II kd, tl 176-181) ning erimeelsust ei ole selles, et hageja ei ole kompromissiga sellistel tingimustel nõustunud.
Iko Nõmm
Malle Seppik
Ulvi Loonurm
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.