Võlaõigus › Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad

Hageja nõue ja põhjendused Hagiavalduse ja selle täienduste kohaselt on kostja XX korteri 2 omanik. 19.02.2003 valiti hageja XX elamu valitsejaks üheks aastaks. Aprillis 2004 valiti hageja uuesti valitsejaks. Valitsemisperioodi on korduvalt pikendatud. Koosoleku otsustega volitati hagejat osutama hooldusja haldusteenust XX korteriomandite omanikele. Hageja on sõlminud lepingud erinevate teenuste osutajatega, nt prügiveofirmaga, veefirmaga ja võtnud endale nende ees kohustuse tasuda neile XX korteriomandi omanike tarbitud vee ja muude teenuste eest. Teenuse osutajatele on hageja teenuse osutamise eest XX elamule maksnud. Lisaks osutab hageja elamule haldus/hooldusteenust, kogub remondifondi makseid. Vahendatud ja osutatud teenuste eest esitab hageja elamu kaasomanikele arveid. Kostja on kohustatud tasuma hagejale vastavalt esitatud arvetele. Kostja ei ole korrektselt arveid tasunud. Kostja ei ole ühegi arve osas seadnud teenuste osutamist kahtluse alla või teenuse osutamist vaidlustanud. Perioodil 10.02.2006-12.04.2007 (395 p), 28.03.2009-06.04.2010 (372 p) ja 06.04.2011-09.06.2011 (64 p) ei olnud hageja valitsejaks valitud. Korteriomanikud tasusid teenuste eest vastavalt arvetele, seega vastas asjaajamine nende huvidele ja tegelikule tahtele, asjaajamine on tasumisega heaks kiidetud. Kui korteriomanikud oleksid leidnud, et valitseja ei ole kaasomanike otsuseid ellu rakendunud, oleks valitseja tagandatud. Osutatud teenuste tasu mittevalitsemisperioodide eest on hageja hinnanud samadel alustel nagu teenuse osutamise tasu valitsemisperioodidel. Valitsemisperioodidel osutatud teenuste hind on kajastatud hinnapakkumistes, mis on kinnitatud üldkoosolekute poolt. Kõikide aastate lõikes, mille eest hageja võlgnevust kostjalt nõuab, on kaasomanike üldkoosolek kinninatud majanduskavad ja majandusaasta aruanded. Kulutuste rahalise hüvitamisega viivitamise korral peab soodustatu maksma asjaajale viivist.Hageja palus välja mõista võla 3326,25 eurot ja viivise 1221,88 eurot ja jätta menetluskulud kostja kanda. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud. Hagejal puudub kostjaga leping, nõue on tõendamata ja hagi on aegunud. Hageja võttis 2003 üle eelmise valitsejaga sõlmitud lepingulised kohustused ja korteri 2 omanik oli sõlminud 2 lepingut: vee tarbimise lepingu ja hoolduslepingu. Hageja pidanuks neid jätkama, kuid ei teinud seda. Tegemata on omanike küsitlus, aruanne selle kohta, hoone ja territooriumi pass on vormistamata. Tegemata on objekti ülevaatus, heakorratööd. 25.08.2008 toimus elektripaigaldises avarii, mille tulemusel sai rikutud kostja kasutuses olnud modem, kuid hageja avariid ei likvideeritud, seda tegi Eesti Energia. Majal ei tööta numbrivalgustus, kanalisatsioon ei töötanud korralikult, sest kanalisatsioonikaev oli sisse langenud. Selle paranduse korraldas kostja korteri 3 omanikuga. 2004 majandusaasta aruanne ei kajasta kostja võlga. 2006 tegi mais - septembris OÜ Olemar katuse remonti, tegemist oli ebaseadusliku ehitustööga, praagiga ja seda ei tule välja maksta. Riigilippu ei ole heisatud. Hageja on alusetult pannud oma kohustuse E Sle, tegemist on lubamatu tüüptinimusega. Vee ja kanalisatsiooni eest on tasutud, hageja on lasknud kinni maksta selle teistel omanikel. Kostja ei ole saanud 5 aastat kasutada prügikasti, kostja ostis endale prügikasti ja viib ise oma prügi prügilasse. Ebaselge on viivisenõue ja võlgnevusenõude osad. Arved tuleb esitada kostjale kui FIE-le ja märkida käibemaks. Hageja ei ole nn baaslepingut täitnud 2003. aastast. Hageja ei olnud valitseja 19.02.2004- 26.04.2005, 10.02.06-28.03.3008, 28.03.2009 alates. Esimese astme kohtu otsus Maakohus rahuldas hagi ja mõistis välja kostjalt hageja kasuks võlgnevuse 3326,25 eurot ja viivise 1221,88 eurot. Menetluskulud jättis kohus kostja kanda. Kohtule esitatud tõendite kohaselt oli OÜ Olemar Liblika 12 asuvate korteriomandite mõtteliste osade valitseja 19.02.2003 - 19.02.2004, 26.04.2004 – 10.02.2006, 28.03.2008 - 28.03.2009,

06.04.2010 - 06.04.2011. Kuna hageja oli valitud valitsejaks viidatud perioodidel, siis seega olid XX korteriomandi omanikud otsustanud kaasomandi esemega seotud korralduslike, majandamise küsimusi korralda valitseja kaudu KOS § 8 lg 1 ja § 15 lg 1 ja § 20 lg 1 järgi ning märgitud otsused on kehtivad ka kostjale. Hagejal oli kohustus täita korteriomanike otsuseid, rakendada kaasomandi eseme hooldamiseks abinõusid, võtta vastu sooritusi, teha tehinguid, nõuda sisse nõudeid ja nõuda kostjalt majanduskavade täitmist ning esitada ka sellekohaseid kohustuste ulatuse kohta kostjale arveid. Kuna valitseja tegutseb valitsejana sisuliselt käsundi saajana, siis on tal VÕS § 619 lg 1, § 627 lg 1 ja § 628 lg 2 järgi õigus nõuda tehtud kulude (prügivedu, vee ja kanalisatsiooni) ja tasu (haldus või hoolduskulu) hüvitamist ning remondifondi maksete tasumist KOS § 22 järgi. Hageja väitel on ta samasuguseid teenuseid osutanud korteriomanikele ka ajal, mil otseselt ei olnud valitseja ja seda on korteriomanikud talunud ja heaks kiitnud. Kostja väitis, et ta sõlmis aprillis 2011 oma ridaelamu haldamiseks lepingu firmaga ”Sillus”, ent ei ole tõendanud sellist väidet. Eeltoodu alusel on hagejal õigus VÕS § 1018 lg 1, § 1023 lg 1, 2 alusel nõuda perioodil, kui ta polnud küll valitseja, kuid tegutses omanike huvides, tasu ja tehtud kulude hüvitamist vastava aja eest. Selle tegevuse on ka korteriomanikud eelnimetatud otsustega vastavate korralduste andmisel OÜ-le Olemar ning majandusaasta aruannete kinnitamisega heaks kiitnud. Kui korteriomanikud on kiitnud hageja tegevuse heaks, siis on nad nõustunud ka OÜ Olemar poolt osutatud teenuste mahu, kulude suurusega ja võimaliku mõistliku tasu suurusega, mida on väljendatud halduskuluna esitatud arvetel (II kd lk 166-262). Hageja arvestuse kohaselt algab kostja võlaperiood 01.05.2003 ja lõpeb 01.05.2011. Oma kohustusi on kostja täitnud alates maist 2003 ebaregulaarselt. Perioodil 01.05.2003- 01.05.2011 jäi kostja võlgu kokku 3326,25 eurot. Selle perioodi eest on hageja esitanud kostjale ka arved, milledel on ära näidatud haldustasu, remondiraha, prügiveo tasu suurus ja vee ja kanalisatsioonitasu, sj nähtub osadelt arvetelt, et tasu vee ja kanalisatsiooni eest on arvestatud veemõõdiku näidiku järgi. Viimane kinnitab seda, et kostja ise on ka hagejat veekulust teavitanud. Põhjendamatu on kostja väide, et hagejal puudus õigus nõuda temalt remondifondi makseid. 19.02.2003 koosoleku otsusega peatati remondifondi maksed, kuid seetõttu, et remondifondi maksed olid suunatud eelmisele valitsejale BREM Mustamäe Kinnisvarahooldus, kes on nõudnud ebaõigeid tasusid ja kellelt tuleb hagejal võtta vastu dokumendid ja nõuda sisse alusetu raha. Õige on kostja väide, et hageja oleks pidanud sõlmima iga korteriomanikuga eraldi lepingu, mida tegelikult ei sõlmitud. Samas ei tähenda see seda, et ilma lepinguta ei saaks valitseja oma ülesandeid täita ja nõuda korteriomandi omanikelt vastavate koosoleku otsuste täitmist ning vastavate maksete tegemist valitsejale KOS § 21 järgi. Kostja korteriomandi eelmisel omanikul oli sõlmitud hooldusleping ning veearvestamise leping, kuid lepingust tulenevad õigused ja kohustused on siduvad vaid lepinguosalistele VÕS § 8 lg-te 1 ja 2 järgi. 29.04.2003 toimunud üldkoosolekul on korteriomandi omanikud otsustatud, et lipu heiskamise kohustust täidab Endel Soodla. Seega oli tegemist korteriomanike otsusega. Korteriomandi omanike üldkoosoleku otsus ei ole tüüptingimus. Kostja ei ole tõendanud, et omanike poolt vastuvõetud majanduskava kohaselt peaks hageja korrastama kostja territooriumi. Kohtule esitatud 12.05.2004 kirjast nähtub, et hageja ei ole keeldunud kostja korteriomandil numbrivalgusti vahetamist, kui teda oleks sellest teavitatud. Seega on alusetu kostja väide, et hageja on jätnud oma kohustuse täitmata.

Kuni 01.09.2009 olid valitseja poolt osutatud teenused käibemaksuvabad KMS § 16 lg 2 p 2 alusel ja hageja ei pidanud esitama arveid käibemaksu äranäitamisega. Kostja ei ole tõendanud oma väiteid, et hageja ehitas ebaseadusliku ja ebakvaliteetse katuse. Tõendatud ei ole, et korteriomanike koosolekul oleks otsustatud, et omanikel on õigus keelduda maksete tasumisest OÜ-le Olemar seoses väidetava ebakvaliteetse katusega. Hageja on tõendanud kohtule esitatud Cleanaway lepinguga 42239 01.06.2007, et tegelikult on hageja korraldanud XX osas prügiveo teenust. Asjaolu, et kostja on kasutanud oma prügi äravedamiseks ka prügila teenuseid ise, ei tähenda seda, et OÜ Olemar poleks täitnud korteriomanike otsust korraldada prügivedu. Tõendatud ei ole kostja väited, et kaasomanikud on maksnud kinni kostja tarbitud vee. Baaslepingu näol on tegemist OÜ Olemar hinnapakkumisega, mis kehtib 60 päeva ja mis pärineb 21.01.2003, so varasemast ajast kui OÜ Olemar ei olnud valitud veel XX valitsejaks. Hagi ei ole aegunud. TsÜS § 146 lg 1 järgi on tehingust tuleneva nõude aegumise tähtaeg on 3 aastat. TsÜS § 147 lg 3 järgi muutus 2004 aprillikuu, kui kostja varasem võlgnevus, sissenõutavaks hiljemalt 2004 lõppedes 31.12.2004 kl 24:00 ja aegumine hakkas kulgema 01.01.2005 kl 00:00 ning 3-aastane aegumistähtaeg tähtaeg lõppes 31.12.2008. Maksekäsu kiirmenetluse avaldus on kohtule esitatud 24.10.2008 ja see on läinud üle hagimenetluseks. Varaseimaks mittevalitsemisperioodi kui käsundita asjaajamisest tekkinud nõude aegumise tähtaeg on TsÜS § 149 järgi 10 aastat. Varasem käsundita asjaajamiseks tekkinud nõue, mille eest oli kostja võlas, on 2004 märtsikuu. TsÜS § 147 lg-st 3 tulenevalt hakkas nõuete aegumise tähtaeg kulgema 01.01.2005 kl 00:00 ja lõpeb vastavalt 31.12.2015. Kostja ei ole esile toonud, et hageja esitatud võlgnevuse arvestus on vale või et viivis oleks tasutud. Seega tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista viivis 1221,88 eurot. Apellatsioonkaebuse põhjendused Kostja palub otsuse tühistada. OÜ Olemar on tegutsenud perioodil 2003 - 2011 neli aastat KOS alusel valitsejana ja 4 aastat käsundi, lepinguta ja volitusteta. OÜ-l Olemar oli kohustus sõlmida haldus-hooldusteenuse osutamiseks leping iga korteriomanikuga. Kohus leidis, et hagejal oli küll kohustus lepingud sõlmida, kuid see ei tähenda, et lepinguta ei saa valitseja oma kohustusi täita. Selline kohtu seisukoht on arusaamatu. Hageja on tekitanud kostjale ja teistele kaasomanikele kahju, kuna juba 8 aastat ei ole hoonel heisatud riigi lippu. Maakohus leidis, et kaasomanike maksetega on heaks kiidetud hagejapoolne riigilipu heiskamata jätmine ja selles osas enam pretensioone esitada ei saa. Hagejal oli kohustus sõlmida leping, kus oleksid fikseeritud hageja kohustused. Varasemal ajal on kaasomandi juurde kuuluvat treppi puhastanud valitseja ja selline kohustus on ka OÜ-l Olemar. Avarii elektripaigaldise ühisosas jäeti OÜ Olemar poolt likvideerimata ja tehniline kontroll teostamata. OÜ Olemar on tekitanud sellega otsest kahju. Igapäevaseid hooldustöid kaasomandis teevad mitmed isikud kuust kuusse, aastast aastasse samamoodi kui OÜ Olemar. Katusekonstruktsioonide muudatuste tegemiseks on vajalik projekt, mida ei tehtud. Katusekonstruktsioonide muudatused on vaja tagantjärgi seadustada, mis toob kaasa kulutused. OÜ Olemar on tekitanud kostjale ja kaasomanikele kahju. Katusetööde vastuvõtu koosolekule 2007

kostjat ei kutsutud, kutset ei saanud, protokolli ei esitatud. Sellist lõpetamata katusetööd pole kaasomanikud heaks kiitnud ja ei saa lugeda ka heaks kiidetuks oma igakuiste maksete tegemistega. Maakohus pole kostja poolt esitatud tõendeid hinnanud või on teinud nendest valed järeldused. Kohtunik rikkus protsessi läbi viies erapooletuse põhimõtet, arutades asja hageja esindajaga nõude maksmapaneku osas. Põhjuseta jäid istungile kutsumata tunnistajad. Vastus apellatsioonkaebusele Hageja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus on lõppjärelduses õige, kuid muuta tuleb osaliselt selle põhjendusi hageja ja korteriühisuse vahelise tehingu tõlgendamisel. Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata. I Seoses hageja ja korteriühisuse vahelise suhtega ei ole poolte vahel vaidlust järgmistes asjaoludes: - Hageja oli valitud XX maja valitsejaks perioodidel 19.02.2003 - 19.02.2004 24.04.2004 – 10.02.2006 28.03.2008 - 28.03.2009 06.04.2010 - 06.04.2011 (I kd, tl 26-27, 115-118). - Hageja jätkas tegevust valitsejana ka perioodidel 20.02.2004- 25.04.2005, 11.02.0627.03.2008, 29.03.2009 kuni 05.04.2010 ja alates 07.04.2011, mil teda üldkoosoleku otsusega valitsejaks ei kinnitatud. - Kostjale kuulub korteriomand asukohaga XX krt 2 (I kd, tl 113-114). - Hageja on esitanud alates 26.05.2003 kostjale arveid halduse, remondifondi maksete, prügiveo, üldelektri, vee ja kanalisatsiooni eest (I kd, tl 28-89). - Hageja on sõlminud oma nimel lepingud AS-ga Tallinna Vesi, AS-ga Eesti Energia, AS-ga Cleanaway, AS-ga Veolia Keskkonnateenused ja tasunud nende firmade poolt esitatud arved ning esitanud omakorda arved korteriomanikele vastavalt nende korterite pinnale (I kd, tl 201204). Hageja on tuginenud menetluses peamiselt järgmistele väidetele: - Tarnijate kulud, OÜ Olemar teenuse kulud ja remondifondi kogutavate maksete suurus vastab üldkoosoleku otsusega kinnitatule. - XX maja üldkoosolekutel on kinnitatud kõikide eelnevate aastate aastaaruanded ja jooksvate aastate majanduskavad, mille eest hageja kostjalt võlgnevust nõuab. - Üldkoosolek ei ole valitsejat tagandanud ja valitseja on tegutsenud 8 aastat. Kostja on tuginenud peamiselt järgmistele vastuväidetele: - Poolte vahel puudub leping, hageja peab sõlmima lepingu iga korteriomanikuga. - Hageja volitused on lõppenud alates 19.02.2004. Hagi esitamise õiguslikuks aluseks saab käesoleval juhul lugeda KOS § 21 lg 2 p 5 tähenduses korteriomanike mainitud 19.02.2003 üldkoosoleku otsust valitseja nimetamise ja majanduskava kinnitamise kohta. Majanduskavast nähtub, millises ulatuses on korteriomanikud pannud üksteisele vastastikku kohustuse kaasomandi eseme valitsemisega seotud summade tasumiseks, ning majanduskavast nähtub ulatus, milles valitsejal on kohustus kinnitatud majanduskava ellu viia ning selleks kohtuvälised ja kohtulikud nõuded esitada. Reeglina toimub korteriomanditeks jagatud maja majandamine selliselt, et valitseja sõlmib korteriomanike ühisuse eest ja nimel lepingud kommunaalteenuste osutajatega. Sellisel viisil

sõlmitud lepingu poolteks on teenuse osutaja ühelt poolt ja selle maja kõik korteriomanikud teiselt poolt. Käesoleval juhul on hageja sõlminud vaidlustamata asjaolude kohaselt lepingud kommunaalteenuste osutajatega oma nimel ja vahendab teenuste osutamist korteriomanikele. Osaliselt osutab hageja teenust ise vastavalt ühisuse üldkoosolekutel otsustatud mahus ja tariifide alusel. Seega võib nimetatust järeldada, et hagejal on ühisusega kompleksleping teenuste osutamiseks. Ringkonnakohtu hinnangul ei muuda hageja valitsejaks valimine või mittevalimine teenuse osutamist käsundita asjaajamiseks. Lisaks korteriomanike ja valitseja vahel sõlmitud üldisele käsunduslepingule (VÕS § 619) võib korteriomanike ja valitseja vaheline leping sõltuvalt poolte kokkuleppest vastata komisjonilepingu (VÕS § 692) tunnustele (vt Riigikohtu lahend 3-2-1-33-06 p 17). Komisjonilepingu korral sõlmib valitseja kui komisjonär kolmanda isikuga lepingu enda nimel, kuid korteriomanike kui komitentide arvel ja nende huvides. Nii näiteks tuleneb käesoleva vaidluse asjaoludest, et elamu varustamiseks vee- ja kanalisatsiooniteenusega, samuti prügiveoteenusega on hageja sõlminud lepingud oma nimel, võttes tarnijate ees kohustuse teenuste eest tasuda ja nõudes hiljem tasu sisse korteriomanikelt. Kompleksse teenuse osutamise lepingu sõlmimise näol hagejaga oli tegemist kestvuslepinguga ja see ei lõppenud perioodidel, kui hageja valitsejaks ei nimetatud. Ringkonnakohtu hinnangul oleks leping lõppenud korteriomanike üldkoosoleku vastava otsusega, milles oleks väljendatud, et hagejalt nimetatud teenuste vahendamist enam ei soovita. Nimetatud osas tuleb maakohtu põhjendusi täiendada. II Maakohus on otsuses käsitlenud kõiki kostja seisukohti ja selgitanud nõutava põhjalikkusega, miks kuulub hageja nõue rahuldamisele. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohtadega nõude sissenõutavuse ja võlgnevuse suuruse osas ning ei pea TsMS § 654 lg-s 6 sätestatust tulenevalt vajalikuks esimese astme kohtu otsuse põhjendusi korrata. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist. Maakohus leidis õigesti, et kuigi 26.04.2004 protokolli kohaselt tuli hagejal sõlmida hooldusteenuste leping iga korteriomanikuga, siis lepingu sõlmimata jätmine ei lõpetanud ühisuse ja hageja vahelist lepingut teenuste osutamiseks. Hageja on selgitanud usutavalt, et otsuse mõte oli võimaluse andmine sõlmida igal ridaelamuboksi omanikul vastava soovi korral eraldi hooldusteenuse leping hagejaga. Teenuste osutamise lepingu kohaselt ühisuse ja hageja vahel ei olnud hageja kohustuseks hooldusteenuse osutamine. Seega ei oma vaidluse lahendamisel tähendust, et hooldustöid teevad kaasomanikud ise. 26.04.2004 protokoll ei kajasta midagi halduslepingu sõlmimisest nagu apellant kaebuses ekslikult väljendab. Eelmainitud üldkoosolek otsustas ka seda, et lippu heiskab E.Soodla. Mis põhjustel E. Soodla lippu ei heisanud, see vaidluse lahendamisel tähendust ei oma, sest hageja kohustuste hulka see vastavalt üldkoosoleku otsusele ei kuulunud. Apellant leiab, et hageja on tekitanud temale kahju, kuid on jätnud esile toomata kahju suuruse. Kuna kostja ei esitanud hageja vastu vastunõuet ega tasaarvestuse vastuväidet, ei saanud maakohus analüüsida kostja üldsõnalisi ja tõendamata väiteid, et kostja on oma vahendite arvelt kõrvaldanud elektriavarii tagajärjed ning katuseremondiga on kostjale tekitatud kahju. Kas teistel kaasomanikel on hageja ees võlgnevusi, see käesoleva vaidluse lahendamisel tähendust ei oma. Kuivõrd hageja ei ole väitnud, et teised kaasomanikud on maksnud kostja võla, ei oma tähendust kostja võlgnevuse küsimuses koosoleku kokkukutsumine. Hageja ei ole tuginenud asjaolule, et korteriomanikud on nõudnud valitsejalt ühisuse sisesuhtest tulenevate nõuete sissenõudmist. III Kohus peab menetlusosalistega vaidlusaluseid asjaolusid ja suhteid arutama vajalikus ulatuses nii faktilisest kui õiguslikust küljest (TsMS § 351 lg 1). Eelmenetluse ülesannete täitmiseks võib kohus

nõuda menetlusosalistelt selgitusi ja neid küsitleda (TsMS § 392 lg 3). Kohtu kirjadest menetlusosalistele ja kohtuistungi protokollidest tulenevalt kohus nimetatud ülesandeid ka korduvalt täitis. Protokollidest ega kirjadest ei nähtu, et kohus oleks seda teinud erapoolikult. Tunnistajate taotlusest on hageja ise viimasel kohtuistungil loobunud, mistõttu sellekohased etteheited maakohtule ei ole põhjendatud. Apellatsioonkaebuse väited, mille kohaselt tulnuks kaasomanike 06.04.2010 üldkoosoleku protokollile alla kirjutada ka ühel kaasomanikul, jätab ringkonnakohus TsMS § 652 lg 4 alusel tähelepanuta, kuna apellatsioonkaebuses tugineb kostja sellele esmakordselt. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb apellatsioonimenetluse kulud jätta TsMS § 171 lg 1 alusel kostja kanda. Hüvitatava summa kindlakstegemise avalduse koos menetluskulude nimekirjaga võib esitada käesolevas asjas otsuse teinud maakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.

Tiit Kollom

Ele Liiv

Ulvi Loonurm

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.