Harju Maakohus
Kohtunik
Haide Rimmel
Otsuse tegemise aeg ja koht
20.veebruar 2013.a, Tartu mnt kohtumaja Tallinn
Tsiviilasja number
2-12-10026
Tsiviilasi
OÜ M hagi RV vastu tahteavalduse tegemise kohustamise nõudes
Menetlusosalised ja nende
Hageja: OÜ M (registrikood XXX, asukoht XXX) Hageja esindaja: vandeadvokaat Paavo Paas (Advokaadibüroo Paas & Partnerid, e-post [email protected]) Kostja: RV(isikukood XXX, elukoht XXX) Kostja esindaja: Jaanus Silm (Jasitex Law Firm, e-post [email protected]) 22.11.2012.a
esindajad
Kohtuistungi toimumise aeg Istungil osalenud isikud
Hageja esindaja vandeadvokaat Paavo Paas, kostja esindaja jurist Jaanus Silm
Menetluskulude jaotus Menetluskulud jätta kostja kanda.
Edasikaebekord Pooled võivad esitada otsusele apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse tervikuna kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kohtuotsus tervikuna kuulutatakse 25.02.2013.a. Hageja nõue ja põhjendused Hagiavalduse kohaselt sõlmis hageja 10.02.2009.a kostjaga Tallinna notar Marika Rei poolt koostatud ja tõestatud ning notari ametitoimingute raamatu registri nr XXX all registreeritud müügilepingu ja asjaõiguslepingu. Lepingu esemeks on Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna Lääne kinnistusjaoskonna registriosa nr XXX all kinnistusraamatusse kantud ning XXX kinnistu. 10.05.2010.a vormistas notar Marika Rei notariaalakti muutmise akti, millega likvideeris lepingu tekstis sisaldunud tehnilised ebatäpsused, kuna lepinguprojekti koostamise käigus toimunud numeratsiooni muudatustest olid lepingu p 4.2.4.1 ja 4.2.4.2 sattunud ebaõiged viitenumbrid. Alates 20.02.2009.a on kinnistusraamatusse kinnistu omanikuna sisse kantud hageja. Kinnistu oli lepingu sõlmimise ajal ja on ka käesoleval ajal koormatud esimese järjekohaga hüpoteegiga Eesti Vabariigi kasuks, hüpoteegisummaga 412 336 krooni. Lepingu p-s 2.1.13. kinnitas kostja, et kinnistule seatud hüpoteegiga on tagatud Eesti Vabariigi nõuded tema vastu. Hüpoteegiga on tagatud kinnistu erastamisel tekkinud järelmaksukohustus. Lepingu p-s 2.1.14. kinnitas kostja, et lepingu eseme valduse ja omandi üleminekuga ei lähe hagejale üle mingeid lepingu esemega seotud võlgnevusi mistahes isikute ees. Lepingu sõlmimisel soovis müüja müüa ja ostja osta kinnistu 1 000 000 krooniga selliselt, et ostja ei peaks tasuma kinnistuga seotud järelmaksukohustust ega taluma kinnistule seatud hüpoteeki. Lepingu sõlmimise hetkel ei olnud pooltele teada, kas Eesti Vabariik hüpoteegipidajana nõustub hüpoteegiga tagatud võlakohustuse ülevõtmisega ostja poolt või mitte. Sellest tulenevalt leppisid pooled kokku erinevad tegutsemiskavad mõlemaks puhuks. Lepingu p 4.2. kohaselt oli kinnistu müügihinnaks 1 000 000 krooni ning see oli enne lepingu sõlmimist hoiustatud notari kontole. Hoiustatud summast maksti 670 255 krooni välja kostja erinevatele võlausaldajatele kostja võlgnevuste katteks (lepingu p 4.2.1. ja 4.2.2.) ning 52 000 krooni kostjale endale (lepingu p 4.2.3.). Ülejäänud summa ehk 277 745 krooni kohta leppisid (lepingu p 4.2.4.) hageja ja kostja kokku järgmist: Juhul, kui hageja ei saa Eesti Vabariiki esindavalt Lääne Maavalitsuselt nõusolekut kinnistut koormava hüpoteegiga tagatud võlakohustuse ülevõtmiseks, kohustuvad hageja ja kostja sõlmima kolme kuu jooksul lepingu sõlmimisest notariaalse kokkuleppe notari kontole hoiustatud 277745 krooni kandmiseks Lääne Maavalitsuse kontole ehk selle summa võrra oleks vähendatud kinnistut koormava hüpoteegiga tagatud õlakohustuse suurus Ja juhul, kui hageja saab Lääne Maavalitsuse nõusoleku kinnistut koormava hüpoteegiga tagatud võlakohustuse ülevõtmiseks ja hageja võtab võlakohustuse üle, kohustuvad hageja ja kostja sõlmima kolme kuu jooksul lepingu sõlmimisest notariaalse kokkuleppe notari kontole hoiustatud 277 745 krooni kandmiseks hageja kontole. Seega poolte tahe lepingut sõlmides suunatud sellele, et hageja saaks omandada 1 000 000 krooni eest kinnistu, ilma et sellega kaasneks rahalisi kohustusi Eesti Vabariigi ees või kohustust taluda kinnistut koormavat hüpoteeki. Ühe võimalusena nägid pooled ette hüpoteegiga tagatud rahalise kohustuse kustutamise notarikontole ostuhinnana hoiustatud raha arvelt (lepingu p 4.2.4.1), teise võimalusena aga juhul, kui hüpoteegiga tagatud võlakohustus tuleb hagejale üle, siis hoiustatud ostuhinna osa tagastamise hagejale, kuna hageja peaks sellisel juhul lisaks ostuhinnale ise täitma kinnistu müüjal Eesti Vabariigi ees eksisteerinud rahalise kohustuse. 10.09.2009.a sõlmisid hageja ja kostja kokkuleppe notarikontole hoiustatud rahasumma väljamaksmiseks, millega otsustasid hoiustatud summast 87746.40 krooni kanda kinnistu
väljaostuvõla kustutamiseks Lääne Maavalitsuse kontole. Ülejäänud notarikontole hoiustatud summa osas, suurusega 189998.60 krooni (käesoleval ajal 12143.12 eurot) ei ole pooled siiani kokkulepet sõlminud ning nimetatud rahasumma on ka käesoleval ajal notari ametikontol. 18.05.2010.a on hageja esindaja edastanud RV nõudekirja Tallinna notar Marika Rei ametikontol hoiustatud raha väljamaksmise kokkuleppe sõlmimiseks. Hageja pakkus kostjale valikut kahe võimaliku kokkuleppe vahel: notari ametikontol hoiustatud summa väljamaksmine hagejale, tingimusega, et hageja võtab üle ja täidab ise rahalise kohustuse Eesti Vabariigi ees, mille täitmist kinnistule seatud hüpoteek tagab, või notari ametikontol hoiustatud summa välja maksmine Lääne Maavalitsusele hüpoteegiga tagatud võlakohustuse täitmiseks ning eesmärgiga tagada hüpoteegi kustutamine. Kostja ei ole nimetatud ettepanekule vastanud. 30.04.2010.a on kostja esitanud Tallinna notar Marika Reile nõudekirja, milles palus notarikontol hoiustatud raha temale välja maksta. Notar keeldus taotluse rahuldamisest, viidates asjaolule, et väljamakse tegemise eeltingimuseks on pooltevahelise kokkuleppe olemasolu. 28.02.2011.a on kostja esitanud Harju Maakohtule avalduse notari ametitoimingu tegemise taotluse läbivaatamiseks. Kostja leidis, et notar Marika Rei on ebaõigesti keeldunud rahuldamast tema taotlust notari ametikontole hoiustatud rahasumma avaldajale väljamaksmiseks. Harju Maakohus tegi 15.11.2011.a määruse, millega jättis avalduse rahuldamata ning nõustus täielikult notari ja Osaühingu M argumentidega. Kohus viitas määruses ka sellele, et notari kontol hoiustatud raha väljamaksmise eeltingimuseks on hageja ja kostja vahelise kokkuleppe sõlmimine ning kui üks pool põhjendamatult keeldub sellise kokkuleppe sõlmimisest, on teisel poolel õigus pöörduda kohtupoole tahteavalduse andmise kohustuse tuvastamise nõudega. Leping ei seosta raha väljamaksmise kokkuleppe sõlmimise kohustust ühegi täiendava tingimusega. Kostjal on tingimusteta ja üheselt mõistetav kohustus nimetatud kokkulepe sõlmida, kusjuures kokkuleppe sisu saab erineda üksnes raha väljamaksmise adressaadi osas. Väljamakse saaja isik sõltub omakorda üksnes sellest, kas Eesti Vabariik on andnud hagejale nõusoleku hüpoteegiga tagatud võlakohustuse ülekandmiseks või mitte. Eesti Vabariik hagejale sellist nõusolekut andnud ei ole ja hageja Kinnistut koormava hüpoteegiga tagatud võlakohustust üle võtnud ei ole. Hageja on teinud kostjale kirjaliku ettepaneku raha väljamaksmiseks kokkuleppe sõlmimiseks. Kostja on sellest keeldunud, leides ekslikult, et raha peaks kuuluma väljamaksmisele hoopis temale. Seega on hagejal ainus võimalus notarikontole hoiustatud raha käsutamiseks ja selle suunamiseks, kooskõlas lepingu tingimustega Eesti Vabariigile, paluda kohtul tuvastada vastav kostja tahteavalduse tegemise kohustus. Kuna käesoleval ajal ei ole hagejal Eesti Vabariigi nõusolekut kinnistut koormava hüpoteegiga tagatud võlakohustuse hagejale ülekandmise kohta soovib hageja, kooskõlas osundatud lepingu punktiga notari kontol hoiustatud summa, suurusega 12143.11 eurot, ülekandmist Eesti Vabariigile. Nimetatud rahasumma arvelt vähendatakse Eesti Vabariigi nõuet maa järelmaksuvõla tasumiseks. Nimetatud järelmaksuvõla jääk 24.01.2012. a seisuga oli 15184,13 eurot. Kinnistut koormava hüpoteegi pidajaks ning müügihinna järelmaksu saamise õigustatud subjektiks on Eesti Vabariik. Peale lepingu sõlmimist on Eesti Vabariik viinud läbi tehnilisi ümberkorraldusi, millega on muuhulgas muudetud asutust, kes on Eesti Vabariigi nimel õigustatud vastu võtma maa erastamise järelmaksusummasid. Alates 01.01.2011.a tuleb maa väljaostuhinna järelmaksusummad tasuda Rahandusministeeriumi arvelduskontole. Hageja nõue on tuvastada, et Riivo Väinastel lasub kohustus teha tahteavaldus, millega RV nõustub Tallinna notar Marika Rei notarikontole 10.02.2009.a sõlmitud kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu (notari ametitoimingute registri number XXX) täitmiseks hoiustatud rahasumma, suurusega 12143.11, välja maksmisega Rahandusministeeriumi arvelduskontole nr 10220034796011 SEB Pangas, viitenumbriga 10262060000629, selgitusega „katastriüksus
45201:001:0640, erastamise järelmaksu katteks“ ning lugeda RV tahteavaldus asendatuks kohtuotsusega; menetluskulud jätta kostja kanda. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnista. Kostja vastuse kohaselt et hageja koos Tallinna notar Marika Reiga on asunud kasutama ära oma positsiooni ning muutes ühepoolselt lepingus kokkulepitud tingimusi on asutud kostjat survestama. 10.02.2009.a sõlmisid RVja OÜ M kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu. Lepingu esemeks oli kinnistu nimega Hangalu-Mets koos selle oluliste osade ja päraldistega, mis on kantud Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna Lääne kinnistusjaoskonna kinnistusregistri nr. XXX alla. Vastavalt samas lepingus sisalduvale kinnistamisavaldusele on lepingu eseme omand üle antud OÜ-le M. Vastavalt lepingu p. 4.2. müüja müüs lepingu eseme ostjale hinnaga 1 000 000 krooni. Lepingu p. 4.3. kohaselt on müügihind 1 000 000 krooni deponeeritud enne lepingu sõlmimist Tallinna notar Marika Rei deposiitarvel ning pooled on kokku leppinud, et Tallinna notar Marika Rei edastab deponeeritud raha müüja soovil ja nõusolekul. Osaliselt leppisid pooled kokku ja müüja andis nõusoleku raha edastamises 10.02.2009.a lepingus. Lepingu sõlmimise ajal oli kostjal Eesti Vabariigi ees maa erastamisest tulenev sissenõutavaks muutunud kohustus summas ca 52 000 krooni. Poolte kokkuleppe kohaselt kohustus kostja müügihinna arvelt hüvitama 10.02.2009.a lepingu sõlmimise ajaks sissenõutavaks muutunud maa erastamise võla, ülejäänud osas aga kohustus ostja selle vastavalt lepingu punktile 3.1. ja
Kuna kostja oli kõik oma 10.02.2009.a ja 10.09.2009.a kokkulepetest tulenevad kohustused täitnud, siis 17.03.2010.a pöördus kostja Tallinna notar Marika Rei poole avaldusega notarile hoiule antud raha, müügihinna jäägi, väljamaksmiseks. 13.04.2010.a vastas Tallinna notar Marika Rei konsultant Mirja Juhansoo, et ilma OÜ M ja RVvahelise notariaalselt tõestatud kokkuleppeta ei saa raha kuskile kanda. 30.04.2010.a edastas RVTallinna notar Marika Reile nõudekirja, milles palus teha vastav ametitoiming ning teostada väljamakse summas 189 999 krooni notari deposiitarvel hoiustatud müügihinnast. 17.05.2010.a. esitas Tallinna notar Marika Rei lepinguline esindaja (kes käesoleval ajal on hageja esindaja) advokaat Paavo Paas vastuse, milles keeldus ametitoimingu tegemisest ja raha väljamaksmisest. Vastusele oli lisatud ka 10.05.2010.a koostatud notariaalakti muutmise akt nr. 1018, millega Talllinna notar Marika Rei on muutnud pooltevahel 10.02.2009.a. sõlmitud kokkuleppe sisu, muutes summasid, mis kuuluvad notari deposiidist väljamaksmisele. Sellise tegevusega on Tallinna notar Marika Rei asunud muutma poolte lepingus selgelt väljendatud tahet ühe poole kasuks, kusjuures käesolevas asjas hagejat esindav vandeadvokaat esindas ka lepingu sisu muutma asunud notarit. On ilmne, et kui tehingu ühte poolt ja erapooletult toimiva pidavat notarit esindab sama lepinguline esindaja, tegutsetakse ühe osapoole majanduslikes huvides. 10.02.2009.a lepingu punktis 7 on pooled tõepoolest andnud notarile õiguse teha notariaalakti täiendusi, parandusi ja esitama avaldusi ulatuses, mis ei muuda osalejate kokkuleppeid lepingus ning ei too kaasa osalejatele tahtevastaseid tagajärgi. Kostja on seisukohal, et Tallinna notari Marika Rei notariaalakti muutmise akt nr. 1018 muudab sõnaselgelt poolte poolt 10.02.2009.a lepingus avaldatud tahet ning muudab oluliselt lepingus kokkulepitud tingimusi. Kostja on seisukohal, et notari poolt koostatud akt pooltevahelise tehingu sisuliseks muutmiseks ei too endaga kaasa õiguslikke tagajärgi lepingu osapooltele ning ei ole seega kostjale siduv. Kostjal ei saa tulle kohustused notari poolt ühepoolselt poolte tahet muutvast aktist. Hageja väide, et notar on muutmise aktiga likvideerinud 10.02.2009.a. lepingu tekstis sisalduvad tehnilised ebatäpsused, ei vasta tõele. Tegemist ei ole tehnilise ebatäpsusega vaid lepingus kokkulepitud sisu muutmisega, millega muudatakse ka oluliselt poolte vahel sõlmitud kokkuleppe sisu. Pooled peavad lähtuma 10.02.2009.a lepingus kokkulepitust ja hiljem s.o. 10.09.2009.a. sõlmitud täiendavast kokkuleppest, mis mõlemad kajastavad poolte tahet lepingu sõlmimisel. Kokkuvõttes puudub kostjal 10.02.2009.a ja 10.09.2009.a. lepingutest tulenev kohustus hageja poolt taotletava toimingu tegemiseks nõusoleku andmiseks. Vastupidiselt hoopis hageja peaks andma nõusoleku kostjale väljamakse tegemiseks juhul, kui notar jätkuvalt keeldub kostjale kuuluva raha väljamaksmisest. Kohtuistung Kohtuistungil jäid pooled kirjalikult esitatud seisukohtade juurde ja nõustusid edaspidise kirjaliku menetlusega. Kohtu põhjendused ja järeldused Kohus, olles uurinud ja hinnanud kogutud tõeneid leiab, et hagi on põhjendatud ja tuleb rahuldada. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 68 lg 5 kohaselt kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma.
Kostja RV ei ole teinud vabatahtlikult tahteavaldust notarikontolt 12143.11 euro väljamaksmiseks Rahandusministeeriumi kontole OÜ M poolt omandatud kinnistu maksumuse tasumiseks ning hageja on pöördunud vastava nõudega kohtusse. Poolte vahel on vaidlus selles, kellele kuulub väljamaksmisele notarikontole deponeeritud 12143.11 eurot. Hageja OÜ M arvates tuleb summa välja maksta Eesti Vabariigile hagejale kuuluva kinnistu järelmaksu tasumiseks. Kostja RV arvates tuleb nimetatud summa temale välja maksta. Poolte vahel on 10.02.2009.a sõlmitud XXX kinnistu registriosa nr XXX müügileping ja asjaõigusleping. Lepingu p 4.2 kohaselt on kinnistu müügihinnaks 1000000 krooni ning lepingu p 4.3 kohaselt oli nimetatud summa ostja poolt deponeeritud Tallinna notar Marika Rei deposiitarvele. Lepingus on ettenähtud, kuidas ja kellele maksta välja deponeeritud summa, nimetatut sätestavad lepingu punktid 4.2.1 – 4.2.4, kusjuures lepingu punkt 4.2.3 nimetab summat 52000 krooni ja lepingu punkt 4.2.4 nimetab summat 277745 krooni. 10.09.2009.a on pooled sõlminud kokkuleppe notarikontole hoiustatud rahasumma väljamaksmiseks, kus pooled annavad nõusoleku vastavalt 10.02.2009.a sõlmitud kinnistu müügilepingu punktile 4.2.4.1 kanda OÜ M poolt notarikontole hoiustatud 87746.40 krooni üle Lääne Maavalitsusele. Lepingu p 4.2.4.1 vastavalt sätestas, et juhul, kui ostja ei saa maavalitsuse nõusolekut hüpoteegi ülevõtmiseks, kohustuvad müüja ja ostja sõlmima kolme kuu jooksul arvates lepingu sõlmimisest notariaalselt tõestatud kokkuleppe lepingu p 4.2.3 summa kandmiseks Lääne Maavalitsuse kontole. 10.05.2010.a on notar Marika Rei koostanud notariaalakti muutmise akti, millisega ta on muutnud lepingu punktide 4.2.4.1 ja 4.2.4.2 sõnastust alljärgnevalt: varem lepingupunktides sisaldunud viide lepingu punktile 4.2.3 on asendatud viitega lepingupuntkile 4.2.4 Kostja seisukoht menetluses on, et lepingu alapunktid 4.2.4.1 ja 4.2.4.2 reguleerisid lepingu punktis 4.2.3 nimetatud müügihinna osa väljamaksmist, mis on 10.09.2009.a kokkuleppe alusel ka teostatud ja et ülejäänud 12143.11 eurot tuleb notari poolt kostjale välja maksta. Hageja seisukoht on, et nimetatud summa tuleb tasuda Eesti Vabariigile hageja poolt omandatud kinnistu eest. Kohus hindab ühena tõenditest Harju Maakohtu 15.11.2011.a määrust nr 2-11-8179, milles kohus lahendas RV nõuet notari ametitoimingu tegemise läbivaatamiseks. RV nõude kohaselt esitas tema notar Marika Reile avalduse ametitoimingu tegemiseks kanda notari ametikontole deponeeritud 189999 krooni (praegu 12143.11 eurot) RV kontole ja notar keeldus toimingu tegemisest. Määruses asus kohus seisukohale, et notar Marika Rei on põhjendatult keeldunud Riivi Väinaste taotluse alusel ametitoimingu tegemisest. Lepingu algse teksti alapunktides 4.2.4.1 ja 4.2.4.2 sisalduv viide lepingu punktile 4.2.3 on ilmselgelt ekslik ning ebaõige tähistus. Tegelikult on pooled pidanud silmas viidet lepingu punktile 4.2.4. Vastasel juhul muutuksid lepingu punkt 4.2.4 ja selle alapunktid sisutühjaks. Juhul, kui lepingupooled oleksid lepingu alapunktides 4.2.4.1 ja 4.2.4.2 tõepoolest silmas pidanud punktis 4.2.3 nimetatud summat, siis puuduksid punktis 4.2.4 nimetatud notariaalkontole hoiustatud summa (277 745 krooni) väljamaksmise tingimuste osas poolte üheselt mõisteavad tahteavaldused ja leping jääks selles osas ebaselgeks. Hageja esitas kohtule poolte tahte tõendamiseks lepingu projekti. Nimetatud lepingu projekti on notar Marika Rei büroo saatnud pooltele tutvumiseks 09.02.2010.a s.o päev enne lepingu sõlmimist. Lepingu projektis ei ole viited veel paigast läinud – lepingu punktid 4.2.3.1 ja 4.2.3.2 sisaldavad viidet lepingu punktile 4.2.3. Lepingu punkt 4.2.3 tähistab summat 277745 krooni, mitte aga summat 52000 krooni, nagu poolte poolt allkirjastatud lepingus. Kui lepingut tõlgendada kostja seisukoha kohaselt, siis jääb selgusetuks, milline oli lepingu sõlmimisel poolte tahe deponeeritud summa 277745 krooni (peale 10.09.2009.a kokkuleppe täitmist 189999 krooni ehk 12143.11 eurot) käsitlemiseks.
Võlaõigusseaduse § 29 lg 1 kohaselt lepingu tõlgendamisel lähtutakse lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest; kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav lepingupoolte ühine tahe ja lg 2 kohaselt lepingu tõlgendamisel ei või aluseks olla ebaõige tähistus või väljendusviis, mida lepingupooled kasutasid eksimuse tõttu või soovist varjata oma tegelikku tahet. Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohale, et poolte vahel 10.02.2009.a sõlmitud müügileping ja asjaõigusleping sisaldab tehnilise ebatäpsusi punktides 4.2.4.1 ja 4.2.4.2. Nimetatud punktid sisaldavad ebaõigeid viitenumbreid, millised notar on korrigeerinud notariaalakti muutmise aktiga 10.05.2010.a. Poolte tahe oli suunatud sellele, et ostja ostab kinnistu hinnaga 1 000 000 selliselt, et ostja ei omanda Eesti Vabariigi ees kinnistu maksumusest tulenevat võlga ja ostja ei pea taluma kinnistu koormamist hüpoteegiga. Hagi tuleb rahuldada ja kohustada Riivo Väinastet tegema tahteavaldus notar Marika Rei notarikontole deponeeritud summa 12143.11 eurot kandmiseks Eesti Vabariigi kasuks OÜ-le M kuuluva kinnistu järelmaksu katteks. Menetluskulude jaotus TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus rahuldas hagi, jäävad menetluskulud kostja kanda.
/allkirjastatud digitaalselt/ Haide Rimmel kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.