Eesti Vabariigi nimel Kohus
Tallinna Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
Ele Liiv (eesistuja), Ulvi Loonurm, Mare Merimaa
Otsuse tegemise aeg ja koht
18.02.2012, Tallinn
Tsiviilasja number
2-08-7214
Tsiviilasi
KORTERIÜHISTU KOPLI 77 hagi A.G (registris GL), V.S, I.A ja G.S vastu võlgnevuse väljamõistmiseks, viivise saamiseks ja menetluskulude hüvitamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 29. juuni 2012 otsus
Tsiviilasja hind maakohtus ja 3797,48 eurot apellatsioonimenetluses Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Menetlusosalised esindajad
ja
A.G, V.S, I.A ja G.S apellatsioonkaebus
nende Hageja KORTERIÜHISTU KOPLI 77 (rk 80048239), seadusjärgne esindaja R.R, vandeadvokaat Enno Heringson Kostja I A.G (ik XXXXXXXXXXX) Kostja II I.A (ik XXXXXXXXXXX) Kostja III G.S (ik XXXXXXXXXXX) Kostja IV V.S (ik XXXXXXXXXXX) Kostjate esindaja Peeter Malve
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
Edasikaebamise kord
Tsiviilasi nr 2-08-7214 Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Asjaolud ja menetluse käik Hageja esitas 26.02.2008 hagi kostjate I-III vastu võlgnevuse ja viiviste nõudes. 30.05.2011 määrusega kaasas kohus kostjana menetlusse kostja IV. Kostjad on korteriomandi asukohaga Kopli 77, Tallinnas, kaasomanikud. Korteriomandi reaalosa teenindav küttesüsteem on lahti ühendatud elamu terviklikust, korteriomandite omanike kaasomandis olevast küttesüsteemist. Kütte eest kostjad vastavalt elamispinna suurusele ei tasu. Kostjate arvates ei pea nad tasuma küttekulude eest täies ulatuses proportsionaalselt nende kaasomandi suurusega. Kehtiva 29.08.2005 erakorralise üldkoosoleku otsusega lubati neil eraldada korteriomand maja üldisest küttesüsteemist ja vastutasuks pakkus kostjate õiguseellane M.G, et parandab ära majaesise asfaltkatte sees olevad augud ning isoleerib nõuetele vastavalt keskküttetorud, mis läbisid antud kortereid ja nende all asuvat keldrit. M.G kohustus hüvitama korteriühistule 20 % ulatuses korteriomandite pinnale vastavas suuruses arvestuslikust keskkütte hinnast. Hageja põhikiri reguleerib küttesüsteemist eraldumise loa andmist, seega ei olnud üldkoosoleku selline otsus ebaseaduslik ega vastuolus KÜ põhikirjaga, mistõttu oli see otsus KÜ juhatusele täitmiseks kohustuslik. Harju Maakohus jättis 16.11.2009 otsusega hagi rahuldamata. 23.04.2009 otsusega jättis Tallinna Ringkonnakohus otsuse muutmata. Riigikohus tühistas 15.12.2010 otsusega alamate astmete kohtute lahendid ning andis juhised asja uueks lahendamiseks. Maakohtu otsus Asja teistkordsel läbivaatamisel rahuldas maakohus hagi ning jättis poolte menetluskulud kostjate kanda. Vaidlus puudub selles, et kostjatele kuulub Tallinnas Kopli 77 asuval kinnistul kaasomandis korteriomand. Pooled vaidlevad selle üle, mille alusel ja kui palju peavad kostjad hagejale küttekulude eest tasuma. Kohus leidis, et kostjad on kohased kostjad, kuna majandamiskulude tasumise kohustuse puhul tuleb korteriühistu liikmete kindlaksmääramisel lähtuda KÜS § 5 lg 1 sätestatud üldreeglist, mille kohaselt korteriühistu liikmeks on kõik korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud, st kõik korteriomandi kaasomanikud juhul, kui korteriomand on kaasomandis. Maakohus tuvastas, et hageja põhikirja p 3.2. alapunkt 17 sätestab tingimuse, mille kohaselt ei ole võimalik autonoomsele küttele üle minna ilma eelnevalt välja selgitamata, et vastaval tegevusel puuduvad kahjulikud mõjud. Hageja juhatus ja M.G sõlmisid 10.03.2006 kavatsuste kokkuleppe. Kokkuleppe kohaselt soovib M.G talle kuuluva Kopli 77 reaalosa üle viia autonoomsele küttele ja lülitada reaalosa välja elamu keskküttesüsteemist. Kavatsuste kokkulepe näeb ette meetmed: on koostatud
Tsiviilasi nr 2-08-7214 nõutav elamu keskküttesüsteemi muutmise projekt, millele vastavalt on remonditud ja soojusisoleeritud nõuetele vastavalt reaalosaga piirnevad ja reaalosa läbivad amortiseerunud elamu keskküttesüsteemi osad, keskküttesüsteem ümber balansseeritud; teostatud elamu kesküttesüsteemi soojuskadude arvestus; tagatud kütteperioodil reaalosa siseõhu temperatuur vähemalt 18 kraadi, ette nähtud operatiivne võimalus reaalosa sisetemperatuuri jälgimiseks, antakse võimalus küttekulusid vähendada. Eelnimetatud teostatud meetmed pidid juhatus ja omanik akteerima ühisaktidega, misjärel saanuks rakendada kostjatele lubatud 20% ulatuses küttekulude tasumist. 29.08.2005 üldkoosoleku protokollist nähtub, et: „korteriomandi uus omanik soovib oma omandile ehitada kolm korterit ja üle minna autonoomsele elektriküttele.” Korteriomandi toonane omanik M.G küsis luba elektriküttele üleminekuks. Gaasiküttele üleminekuks ei ole kunagi luba taotletud. M.G i tahe 29.08.2005 koosolekul oli selge: ta soovis minna oma korteriomandi reaalosas üle elektriküttele ja lubas selle eest teha vastu mitmeid toiminguid. Hageja tahteks oli esiteks lubada autonoomsele küttele üleminekut vaid kooskõlas KÜ põhikirjaga ning teiseks KÜ-le kasulikel tingimustel. Seega oli tegemist edasi lükkava tingimusega antud nõusolekuga, mis kehtis juhul, kui täidetud saavad 10.03.2006 kavatsuste kokkuleppes kokkulepitud meetmed ja rakendused ning nende täitmine ja täitmist kinnitavad juhatuse ja omaniku poolsed ühisaktid. Kohtule ei ole tõendatud 10.03.2006 kavatsuste kokkuleppes kokku lepitud meetmete kohast täitmist (välja arvatud elamu ümbruse asfaldi parandamise tööd), ega teostatud tööde akteerimist omaniku ja juhatuse poolsete ühisaktidega, mistõttu ei saabunud kostjatele tingimus, tasuda küttekulusid 20 % ulatuses korteriomandite pinnale vastavas suuruses arvestuslikust keskkütte hinnast. Hageja 29.08.2005 erakorralise üldkoosoleku protokoll ei vasta mittetulundusühingute seaduse nõuetele, kuid kuna seda otsust ei ole vaidlustatud, on see kehtiv. Apellatsioonkaebus Kostjad maakohtu otsusega ei nõustunud ning paluvad allkirjeldatud põhjendustel selle tühistamist. Kohtuotsuse põhjenduslik osa sisaldab enamuses otsusesse ümberkirjutatud hageja väiteid ning puuduvad kohtupoolsed järeldused ja analüüs. Maakohtu arutluskäik ei ole jälgitav ning on lünklik. Maakohus märgib, et KÜ 29.08.2005 üldkoosoleku protokoll ei vasta MTÜS nõuetele, kuid samas nendib selle otsuse kehtivust, kuna seda ei ole vaidlustatud. Kuivõrd keegi ei taotlenud kohtult hinnangu andmist KÜ üldkoosolekute otsuste kehtivusele, ei olnud kohtu poolt antud hinnang ka asjakohane ega saanud mõjutada lõpplahendi tegemist. Kohus ei ole hinnanud ega tõlgendanud poolte kokkuleppeid õigesti ja on andnud vale hinnangu kavatsuste kokkuleppes sisaldunud tingimusele: „Autonoomsele küttele üleviimine ei vabasta reaalosa omanikku juhatuse poolt kehtestatud korras elamus soojuskulude eest tasumise kohustusest“. Kohus jättis tähelepanuta, et selles tingimuses ei ole juttu reaalosa kütmisest ning ka selle, et juhatuse poolt elamus soojakulude tasumise korda ei olnud kohtule esitatud ning hageja isegi mitte ei väitnud, et ta oleks sellise korra üldse kehtestanud. Meetmete loogika kohaselt pidi juhatus sellise otsuse tegema pärast meetmete täitmist. Kohus teadis, et elamu küttekulude kandmise korra ja aluse sätestab KÜ põhikiri ning see polnud juhatuse
Tsiviilasi nr 2-08-7214 pädevuses. Juhatuse pädevusse kuulus vaid üksiku reaalosa lubamine muuliigilisele küttele ja temale spetsiaalselt eraldi küttekulude kandmise määra kehtestamine. Kohus ei käsitlenud kostjate vastuväidet, mille kohaselt oli kavatsuste kokkuleppes enamus meetmeid sätestatud umbisikulisena. Kohus pidi tuvastama, kelle kohustuseks oli üks või teine kokkuleppesse kirjutatud meede. Meetmete kohaselt oli kostjatel vaid kohustus hüvitada kõik meetmetega seotud kulud. Hageja ei ole esitanud kostjatele ühtegi kulu hüvitamise nõuet. Kohus ei analüüsinud, kas ja kuivõrd hageja ise on jätnud kokkuleppe täitmata. Maakohtu otsuse järelduse kujunemine, et odavam küttetariif oleks kostjatele rakendunud üksnes pärast meetmete täitmist, ei ole põhjendatud. Põhjendamatu on kohtu väide, et kostjad jätsid kokkuleppe tingimused täitmata. Maakohus ei täitnud Riigikohtu juhiseid ega ole piisava põhjalikkusega hinnanud, kas ja mis mahus on kokkuleppe tingimuslik. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et maakohtu otsus on lõppjärelduses õige, kuid muuta tuleb osaliselt selle põhjendusi (TsMS § 657 lg 1 p 2ɪ). Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata. Riigikohtu antud suuniste kohaselt tuli maakohtul asja uuel läbivaatamisel tõlgendada hageja üldkoosoleku otsust ja hageja ning kostjate õiguseelneja vahelist kokkulepet ning võtta seisukoht, kas ja millises ulatuses on need tingimuslikud tehingud, mis on tehtud edasilükkava tingimusega. Juhul, kui tegemist on tingimuslike tehingutega, tuleb tuvastada, kas tingimus(ed), mille saabumisel kostjad võisid kütte eest madalama tariifi alusel tasuda, on saabunud. Kolleegiumi hinnangul on maakohus õigesti leidnud, et kostjad võlgnevad majandamiskuludena hagejale vaidlusalused summad. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist. I Põhjendatud on apellantide seisukoht, et maakohtu seisukoht üldkoosoleku otsuse protokolli seadusele mittevastavuse kohta ei olnud vaidluse esemeks, samuti tulid sellekohased järeldused otsuses pooltele üllatuslikena. Nimetatud seisukohad tuleb maakohtu otsusest kui mitteasjakohased välja jätta. Maakohus tuvastas õigesti, et hageja põhikirjast tulenes autonoomsele küttele üle minna soovijale eeltingimusena juhatuse kirjaliku loa saamine (põhikirja p 3.2. alapunkt 17). Samuti tuvastas maakohus õigesti, et 29.08.2005 hageja erakorralise üldkoosoleku otsusega lubati vaidlusaluse korteriomandi omanikul minna üle autonoomsele küttele hagejale kasulikel tingimustel. Maakohus tuvastas õigesti, et autonoomsele küttele üleminekuks anti M.G le luba, kuid see ei vabastanud teda juhatuse poolt kehtestatud korras elamu soojuskulude eest tasumise kohustusest. Samuti nägi „Kavatsuste kokkulepe“ ette omaniku kohustused koostada elamu keskküttesüsteemi muutmise projekt, teostada projektile vastav remont, keskküttesüsteemi ümberbalansseerimine, koostada keskküttesüsteemi soojuskadude arvestus, tagada kütteperioodil reaalosa siseõhu temperatuur vähemalt 18 kraadi, tagada võimalus operatiivselt reaalosa sisetemperatuuri jälgimiseks ja remontida 2006 kevadperioodil kinnistu asfaltkate. Hageja kohustuseks oli pärast kostja kohustuste täitmist ja akteerimist hageja juhatuse poolt
Tsiviilasi nr 2-08-7214 omanikule küttekulude vähendatud tariifi rakendamine, nimelt mitte vähem kui 20 % proportsionaalselt elamu reaalosade pindalade vahel jagatud elamus reaalselt tarbitud soojusenergia maksumusest (II kd, t 20-21). II Iseenesest õige on apellantide seisukoht, et kohustused olid sätestatud umbisikulisena, mistõttu ei ole ilma tõlgendamiseta selge, kelle kohustused need olid. „Kavatsuste kokkulepe“ määratleb selgesti omaniku kohustuse tõsta remondi käigus elamu heakorrataset ja tasuda kokkuleppe meetmetest tulenevad kulud. Edasi on sätestatud meetmete all üksikud kohustused. Seega tuleb kokkulepet tõlgendada VÕS § 29 mõttes. Korteriühistu otsusega (I kd, tl 53-55) määrati kindlaks seadusest ja põhikirjast erinev majandamiskulude eest tasumise kord, kusjuures selle korra tingimusi täpsustati „Kavatsuste kokkuleppes“ (I kd, tl 50—51). Lepingu tõlgendamisel tuleb arvestada järgmiste apellantide poolt maakohtu menetluses toodud asjaoludega: - Autonoomsele küttesüsteemile üleminekust oli huvitatud eelkõige korteriomandi omanik, kes alustas läbirääkimisi. - Korteriomanik täitis osa meetmetes märgitud kohustustest, so remontis kinnistu asfaltkatte. Seega lepingu eesmärgist ja olemusest, aga ka lepingupoole enda käitumisest pärast lepingu sõlmimist saab järeldada, et vaidlusalused kohustused olid omaniku kohustused (VÕS § 29 lg 5 p 1 ja 3). Lisaks tuleb VÕS § 29 lg 6 kohaselt lepingutingimusi tõlgendada koos teiste lepingutingimustega, andes neile tähenduse, mis tuleneb lepingu kui terviku olemusest ja eesmärgist. Lepingus on pooled kokku leppinud, et meetmed akteeritakse omaniku ja juhatuse poolsete ühisaktidega. Kui lepinguga oleks endale vaidlusalused kohustused võtnud hageja, puuduks tal vajadus akteerida töid korteriomandi omanikuga, sest tööd puudutavad eelkõige elamu mõttelisi osi. Seega võimaldab lepingu tõlgendamine väita, et meetmetes sätestatud kohustused olid omaniku kohustused. III Maakohus leidis põhjendatult, et vaidlusalune üldkoosoleku otsus ja „Kavatsuste protokoll“ on edasilükkava tingimusega tingimuslikud tehingud, mis võimaldasid omanikul küttekulude vähendatud osas tasumist alles pärast kavatsuste kokkuleppes korteriomandi omaniku võetud kohustuste täitmist. Apellantide väited, et selline tõlgendus on äärmiselt ebaõiglane ja ebaloogiline, ei ole piisavalt põhistatud. Korteriühistu on huvitatud endale kasulike tehingute tegemisest. Kostja oli eelduslikult huvitatud kütte eest vähem maksmisest. Korteriomandi omanik ei ole kokkulepet tühistanud ega selle tühisusele tuginenud. Kavatsuste protokollis sisalduv tingimus, mille kohaselt autonoomsele küttele üleviimine ei vabasta reaalosa omanikku juhatuse poolt kehtestatud korras elamus soojuskulude eest tasumise kohustusest, on ilmselge ebatäpsus. Ilmselt on peetud silmas põhikirjas kehtestatud korda, sest mingit juhatuse kehtestatud korda asjas tuvastatud ei ole. Seetõttu jätab ringkonnakohus tähelepanuta apellatsioonkaebuse käsitluse juhatuse pädevusest nimetatud korra kehtestamisel. Põhjendatud on apellantide väited, et tähendust ei oma üldkoosoleku otsuses väljendatud korteriomandi nr 25 soov minna elektriküttele ja hilisem üleminek gaasiküttele. Nimetatud
Tsiviilasi nr 2-08-7214 seisukohad tuleb maakohtu otsusest välja jätta. Pooltevaheline kokkulepe eeldas autonoomsele küttele üleminekut, täpsustamata, millisele kütteliigile võis korteriomanik üle minna. IV Maakohus on otsuses tuvastanud, et kostjad ei ole tõendanud ei M.G i kavatsuste kokkuleppes võetud kohustuste täitmist ega ka nende akteerimist, va asfaldi parandamise tööd. Seega on tingimused, mille saabumisel kostjad võisid kütte eest tasuda madalama tariifi alusel, saabumata. Kostjad on oma vastuses esile toonud, millised tööd nende poolt teostati (III kd, tl 62). Mainitud töödest punktid 2-5 ei olnud omaniku kohustuseks kavatsuste kokkuleppe järgi. Kostjad ei ole esitanud tõendeid, et kokkuleppes võetud kohustuste täitmine oli objektiivselt võimatu või et täidetud on omaniku võetud kohustused peale asfaltkatte parandamise. Edasi on kostjad samas menetlusdokumendis ära toonud kohustused, mida nad ei saanud täita. Kostjate väidete kohaselt ei teinud nad küttesüsteemi balansseerimist, kuna keegi ei osanud selgitada, mida selline tegevus peaks endast kujutama. Ringkonnakohtu hinnangul on nimetatud väited põhjendamatud. Küttesüsteemide balansseerimise all on ilmselt peetud silmas vee hulga seadistamist küttetorustikus pärast ühe korteriomaniku poolt autonoomsele küttele üleminekut. Iga küttesüsteemide paigaldamise või remontimisega tegelev isik oleks seda osanud kostjatele selgitada ning vajalikud tööd teostada. Väidet, et kostjad ei saanud teha või tellida elamu küttesüsteemi projekti, ei ole kostjad piisavalt põhistanud. Kokkuleppe tekstist saab järeldada, et hageja huviks oli mitte kostjate korteriomandi küttesüsteemi projekti, vaid kogu ülejäänud elamu küttesüsteemi projekti koostamine. Kostjate vastusest ei selgu, mis olid objektiivsed takistused selleks ja miks ei saanud tellida ülejäänud elamut hõlmavat projekti. Kas nimetatud kulu oli vajalik, ei ole asja lahendamisel oluline. Kostjate väited kohustuste täitmise võimatuse kohta on tõendamata. Eeltoodud põhjustel jääb apellatsioonkaebus rahuldamata. Poolte ringkonnakohtus kantud menetluskulud jäävad apellantide kanda järgmiselt: 34 % ulatuses A.G-L kanda, 34 % ulatuses I.A kanda, 16 % ulatuses G.S kanda ja 16% ulatuses V.S kanda (TsMS § 171 lg 1).
Ele Liiv
Ulvi Loonurm
Mare Merimaa
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.