Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi
Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Tsiviilasja hind Riigikohtus Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Asja läbivaatamise kuupäev
RESOLUTSIOON
Eesti Vabariigi nimel 3-2-1-124-10 Tartu, 15. detsember 2010. a Eesistuja Tambet Tampuu, liikmed Henn Jõks ja Jaak Luik KORTERIÜHISTU KOPLI 77 hagi Armine Grigorjani vastu 11 840 krooni ja viivise saamiseks, Valery Sushkevichi vastu 11 840 krooni ja viivise saamiseks, Irina Anicheva vastu 8098 krooni 71 sendi ja viivise saamiseks ning Galina Spiridonova vastu 4492 krooni 95 sendi ja viivise saamiseks Tallinna Ringkonnakohtu 23. aprilli 2010. a otsus tsiviilasjas nr 208-7214 KORTERIÜHISTU KOPLI 77 kassatsioonkaebus 36 271 krooni 66 senti Hageja KORTERIÜHISTU KOPLI 77 (registrikood 80048239), esindaja vandeadvokaat Enno Heringson Kostjad Armine Grigorjan (isikukood xxxxxxxxxxx), Valery Sushkevich (isikukood xxxxxxxxxxx), Irina Anicheva (isikukood xxxxxxxxxxx), Galina Spiridonova (isikukood xxxxxxxxxxx) 15. november 2010. a, kirjalik menetlus
1.Tühistada Harju Maakohtu 16. novembri 2009. a ja Tallinna Ringkonnakohtu 23. aprilli 2010. a otsus tsiviilasjas nr 2-08-7214 ja saata asi samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.
2.Kassatsioonkaebus osaliselt rahuldada.
3.Tagastada KORTERIÜHISTULE KOPLI 77 kassatsioonkaebuselt 27. mail 2010. a tasutud kautsjon 400 (nelisada) krooni.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.KORTERIÜHISTU KOPLI 77 (hageja) esitas 26. veebruaril 2008 Harju Maakohtule Armine Grigorjani (kostja I) vastu hagi, milles palus kostjalt I hageja kasuks välja mõista 7949 krooni 64 senti. Hagi kohaselt kuulub kostjale I Tallinnas aadressil Kopli 77-x korteriomand üldpinnaga 46,7 m2. Alates 9. oktoobrist 2006, mil kostja I sai korteriomanikuks, ei ole ta kütte eest tasunud. Hageja põhikirja p 3.2.6 kohaselt on korteriomanik kohustatud tasuma üks kord kuus kütte eest juhatuse kehtestatud suuruses ja korras. Kütte eest tuleb tasuda, lähtudes elamispinna suurusest.
2.Kostja I hagi osaliselt ei tunnistanud ja palus jätta selle 80% ulatuses rahuldamata. Hageja üldkoosoleku 29. augusti 2005. a otsusega lubati kostja I õiguseelnejal minna üle autonoomsele küttesüsteemile. Samuti sõlmisid hageja ja kostja I õiguseelneja ühiste kavatsuste kokkuleppe. Hagejale tuli tasuda kütte eest 20% ulatuses.
3.Hageja esitas 26. veebruaril 2008 Harju Maakohtule Irina Anicheva (kostja II) vastu hagi, milles palus kostjalt II hageja kasuks välja mõista 7058 krooni 87 senti. Hagi kohaselt kuulub kostjale II Tallinnas aadressil Kopli 77-x korteriomand üldpinnaga 52 m2.
Alates 9. oktoobrist 2006, mil kostja II sai korteriomanikuks, ei ole ta kütte eest tasunud. Hageja põhikirja p 3.2.6 kohaselt on korteriomanik kohustatud tasuma üks kord kuus kütte eest juhatuse kehtestatud suuruses ja korras. Kütte eest tuleb tasuda, lähtudes elamispinna suurusest.
4.Kostja II hagi osaliselt ei tunnistanud ja palus jätta selle 80% ulatuses rahuldamata. Hageja üldkoosoleku 29. augusti 2005. a otsusega lubati kostja II õiguseelnejal minna üle autonoomsele küttesüsteemile. Samuti sõlmisid hageja ja kostja II õiguseelneja ühiste kavatsuste kokkuleppe. Hagejale tuli tasuda kütte eest 20% ulatuses.
5.Hageja esitas 26. veebruaril 2008 Harju Maakohtule Galina Spiridonova (kostja III) vastu hagi, milles palus kostjalt III hageja kasuks välja mõista 7847 krooni 74 senti. Hagi kohaselt kuulub kostjale III Tallinnas aadressil Kopli 77-x korteriomand üldpinnaga 57,1 m2. Alates 9. oktoobrist 2006, mil kostja III sai korteriomanikuks, ei ole ta kütte eest tasunud. Hageja põhikirja p 3.2.6 kohaselt on korteriomanik kohustatud tasuma üks kord kuus kütte eest juhatuse kehtestatud suuruses ja korras. Kütte eest tuleb tasuda, lähtudes elamispinna suurusest.
6.Kostja III hagi ei tunnistanud ja palus jätta selle rahuldamata. Kostja III leidis, et hagi oleks tulnud esitada kõigi kaasomanike vastu. Korteriomandi kaasomanikeks on kostja I 467/1558 suuruses mõttelises osas, kostja II 520/1558 suuruses mõttelises osas, kostja III 286/1558 suuruses mõttelises osas ja Valery Sushkevich 285/1558 suuruses mõttelises osas. Seetõttu ei vastuta kostja III kogu hagis märgitud nõude eest. Kostja III ja teised kaasomanikud on hageja otsusega 80% ulatuses küttekulude eest maksmisest vabastatud. Hageja üldkoosoleku 29. augusti 2005. a otsusega lubati kostja õiguseelnejal minna üle autonoomsele küttesüsteemile. Samuti sõlmisid hageja ja kostja õiguseelneja ühiste kavatsuste kokkuleppe. Kostja III on kütte eest tasunud kokkuleppe kohaselt.
7.Hageja taotles menetluste liitmist. Hageja on esitanud kolm hagi kostjate I-III vastu, kes on kõik ühe korteriomandi kaasomanikud. Lisaks kostjatele I-III on korteriomandi kaasomanikuks ka Valery Sushkevich, kelle vastu hagi ei ole esitatud.
8.Harju Maakohus liitis 14. augusti 2008. a määrusega hagid ühte menetlusse.
9.Hageja esitas Harju Maakohtule 3. septembril 2008 kostjate I-III ja Valery Sushkevichi (kostja IV) vastu esitatud hagi tervikteksti, milles palus mõista kostjalt I hageja kasuks välja 11 840 krooni ja viivise 745 krooni 92 senti ja alates 2. septembrist 2008 kuni põhinõude täitmiseni viivise, mille määraks on 0,07% maksmata summast päevas, mõista kostjalt II hageja kasuks välja 8098 krooni 71 senti ja viivise 510 krooni 22 senti ja alates 2. septembrist 2008 kuni põhinõude täitmiseni viivise, mille määraks on 0,07% maksmata summast päevas, mõista kostjalt III hageja kasuks välja 4492 krooni 95 senti ja viivise 283 krooni 6 senti ja alates 2. septembrist 2008 kuni põhinõude täitmiseni viivise, mille määraks on 0,07% maksmata summast päevas, ja mõista kostjalt IV hageja kasuks välja 11 840 krooni ning viivise 4476 krooni 81 senti ja alates 2. septembrist 2008 kuni põhinõude täitmiseni viivise, mille määraks on 0,07% maksmata summast päevas. Kostjatele kuulub Tallinnas Kopli 77 asuv korteriomand, mis moodustab 1558/26235 suuruse mõttelise osa kinnistust ning mille reaalosaks on mitteeluruum nr 25 üldpinnaga 155,8 m2. Korteriomandi reaalosa küttesüsteem on õigusvastaselt ja kooskõlastamata kohaliku omavalitsuse ja
teiste korteriomanikega ümber ehitatud ning eraldatud elamu terviklikust küttesüsteemist. Hageja üldkoosoleku 29. augusti 2005. a otsusega anti küll põhimõtteline nõusolek kostjate korteriomandi küttesüsteemi muutmiseks, kuid see pidi toimuma hagejale soodsatel tingimustel. 10. märtsi 2006. a kavatsuste kokkuleppe kohaselt tuli selleks, et korteriomandi reaalosas võiks üle minna individuaalküttele, täita järgmised tingimused: 1) koostatakse nõuetele vastav elamu keskküttesüsteemi muutmise projekt, mis ei kahjusta elamu omanike huve. Projektis näidatakse kogu maja keskküttesüsteemi lahendus, samuti reaalosaga piirneva keskküttesüsteemiga seotud lisatööd; 2) ülalviidatud projekti kohaselt remonditakse ja soojusisoleeritakse nõuetele vastavalt reaalosaga piirnevad ja reaalosa läbivad amortiseerunud keskküttesüsteemi osad; 3) keskküttesüsteem balansseeritakse ümber; 4) tehakse elamu soojakadude arvestus; 5) 2006. a kevadel remonditakse elamu ümbruse asfaltkate. Need kokkuleppes nimetatud tingimused ei ole täidetud. Seega ei saa küttekulude eest tasumisel lähtuda kokkuleppest, vaid tuleb lähtuda seaduses sätestatust. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 75 lg 1 ja korteriomandiseaduse (KOS) § 13 lg 1 kohaselt peab korteriomanik tasuma kaasomandi majandamise kulutused võrdeliselt talle kuuluva kaasomandi suurusega. Kostjad on kütte eest tasunud aga vaid 20% selle järgi arvutatud summast.
10.Harju Maakohus jättis 16. novembri 2009. a otsusega hagi rahuldamata. Maakohus leidis, et tasu soojusenergia eest ei ole asja säilitamiseks vajalik kulu AÕS § 75 tähenduses. KOS § 8 lg 1 järgi valitsevad korteriomanikud kaasomandi eset korteriühistu kaudu korteriühistuseaduses (KÜS) ja ühistu põhikirjas ettenähtud korras. Pooled ei vaidle selle üle, et kostjatele kuulub Tallinnas Kopli 77 kinnistul korteriomand ning et Kopli 77 elamu korteriomanikud on asutanud korteriühistu. Seega on poolte vahel mittetulundusühingu liikmelisusel põhinev õigussuhe. Hageja nõue on seaduse ja hageja põhikirja alusel hinnatav tasunõudena kommunaalteenuse eest. Pooled ei vaidle ka selle üle, et kostjate korteriomandi reaalosas on gaasiküttel põhinev küttesüsteem. Hageja ei ole esitanud ühtegi tõendit, mille alusel saaks esitatud nõuet seostada kaasomandi säilitamiseks vajalike kuludega. Selliste kulutuste tegemine ei nähtu poolte esile toodud asjaoludest ega tõenditest. Poolte väited, mis on seotud 10. märtsi 2006 kavatsuste kokkuleppe täitmisega, tuleb jätta tähelepanuta, kuna neil ei ole vaidluse lahendamisel tähtsust. Hageja ei ole esitanud kokkuleppe täitmise nõuet. Hageja on hagi eseme määratlenud elamus tarbitud soojusenergia tasuna, mis ei ole hinnatav kaasomandi säilitamiseks vajaliku kuluna AÕS § 75 tähenduses. Muud kulu või väidetavat kahju ei ole esile toodud ega tõendatud.
11.Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus selle tühistada ja teha asjas uue otsuse, millega hagi rahuldada.
12.Kostjad vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu ja palusid jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
13.Tallinna Ringkonnakohus jättis 23. aprilli 2010. a (otsuses ilmselgelt ekslikult märgitud 2009. a)
otsusega apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohus leidis, et pooled ei vaidle selle üle, et hageja üldkoosoleku 29. augusti 2005. a otsusega anti põhimõtteline nõusolek kostjate korteriomandile autonoomse küttesüsteemi väljaehitamiseks. Hageja ja kostjate õiguseelneja Mger Grigorjan sõlmisid 10. märtsil 2006 kavatsuste protokolli, mille kohaselt andis hageja nõusoleku korteriomandi reaalosa üleviimiseks autonoomsele küttele. Kokkuleppe kohaselt kehtestatud tariif, sõltumata arvestuslikest soojakadudest, ei ole väiksem kui 20% proportsionaalselt elamu reaalosade pindalade vahel jagatud elamus tegelikult tarbitud soojusenergia maksumusest. Kostjad on tasunud kütte eest 20% arvetel märgitud summast. Hageja ei ole 10. märtsil 2006 kostjate õiguseelnejaga sõlmitud lepingust taganenud ega lepingut üles öelnud. Kuna hageja ei ole esitanud nõudeid tulenevalt 10. märtsi 2006 kavatsuste kokkuleppest, siis ei ole vaidluse lahendamisel tähtsust kokkuleppe täitmist puudutavatel hageja väidetel. Kostjad on tõendanud, et nad ei tarbi soojusenergiat teiste korteriomanikega võrdses mahus. Hageja ei ole tõendanud, et kostjad tarbiksid soojusenergiat rohkem, kui 10. märtsi 2006 kavatsuste kokkuleppes on kokku lepitud.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
14.Hageja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palub selle tühistada ja teha asjas uue otsuse, millega hagi rahuldada. Hageja leiab, et ringkonnakohus rikkus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 654 lg-t 5, jättes oma otsuse olulises osas põhjendamata. Samuti on ringkonnakohus kohaldanud valesti materiaalõigust. Asjaõigusseadusest, korteriomandiseadusest ja korteriühistuseadusest tuleneb, et soojaarvete esitamisel tuleb lähtuda korteriomandite pindalast, mitte tegelikust soojatarbimisest. Teistsugune kord tuleks korteriomanikel eraldi kokku leppida. Kohtud on asunud ekslikult vastupidisele seisukohale. Ka hageja põhikirja kohaselt lähtutakse sooja eest makstava summa kindlaksmääramisel korteri üldpinna suurusest.
15.Kostjad vaidlevad kassatsioonkaebusele vastu ja paluvad jätta selle rahuldamata. Kostjad leiavad, et on olemas kehtiv üldkoosoleku otsus nende korteriomandi küttesüsteemi eraldamise kohta maja üldisest küttesüsteemist. Samuti on nende õiguseelneja ja hageja vahel sõlmitud sellekohane kokkulepe, millega võetud kohustused on kostjate õiguseelneja täitnud. KÜS § 5 lg 5 kohaselt võetakse korteriühistu liikmeks üks omanikest vastavalt nendevahelisele kirjalikule kokkuleppele, kui korteriomand kuulub mitmele omanikule. Seega ei saa pidada hageja liikmeteks kõiki kostjaid. Hageja ei ole ühtegi kostjat oma liikmeks võtnud.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
16.Kolleegium leiab, et nii maa- kui ka ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p 2 alusel tühistada menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Asi tuleb TsMS § 691 p 4 ja § 692 lg 5 alusel saata samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.
17.Pooled vaidlevad selle üle, mille alusel ja kui palju peavad kostjad küttekulude eest tasuma. KÜS § 151 lg 1 kohaselt on majandamiskuludeks korteriühistuseaduse kohaselt mh tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks ostetud teenuste eest arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri
kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Tasu kütte eest on seega korteriühistuseaduse mõttes majandamiskulu ning juhul, kui korteriühistu põhikirjas ei ole märgitud teisiti, tuleb selle eest tasuda, lähtudes korteriomandi reaalosa pindalast. Praeguses asjas ei ole hageja põhikirjas kütte eest tasumisel ette nähtud KÜS § 151 lg-s 1 sätestatust erinevat regulatsiooni. Samas ei tähenda see, et juhul, kui korteriühistu otsusega on kindlaks määratud seadusest ja põhikirjast erinev majandamiskulude eest tasumise kord, oleks see korteriühistu otsus tühine. Juhul kui sellist otsust ei ole vaidlustatud, on see kehtiv ning KÜS § 13 lg 4 järgi korteriühistu liikmetele kohustuslik (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 16. juuni 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-53-10). Praeguses asjas on kostja väitnud, et selline otsus on olemas.
18.Kolleegium leiab, et nii maakohus kui ka ringkonnakohus on oluliselt rikkunud kohtuotsuse põhjendamise kohustust, mis tuleneb TsMS § 442 lg-st 8 ja § 654 lg-st 5. Hageja on esitanud hagi kostjate vastu, nõudes küttekulude eest tasumist. Kostjad on esitanud hageja nõudele vastuväite, et tulenevalt hageja üldkoosoleku otsusest ja seda täpsustavast hageja ning kostjate õiguseelneja vahel sõlmitud kokkuleppest tuli neil kütte eest maksta 20% ulatuses. Kohtud on sellest vastuväitest lähtuvalt jätnud hagi rahuldamata. Kohtud on jätnud põhjendamatult tähelepanuta hageja väited, et kokkuleppes nimetatud madalamat tariifi tuli rakendada alles pärast kokkuleppes nimetatud tingimuste täitmist. Need tingimused on aga täitmata. Seega on kostja väitnud, et kütte eest madalama tasu kehtestamine on seotud edasilükkava tingimusega, mis ei ole veel saabunud. Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul tõlgendada hageja üldkoosoleku otsust ja hageja ning kostjate õiguseelneja vahelist kokkulepet ning võtta seisukoht, kas ja millises ulatuses on need tingimuslikud tehingud, mis on tehtud edasilükkava tingimusega. Juhul kui tegemist on tingimuslike tehingutega, tuleb tuvastada, kas tingimus(ed), mille saabumisel kostjad võisid kütte eest madalama tariifi alusel tasuda, on saabunud.
19.Kostjad on väitnud, et hageja ei saa neilt kõigilt küttekulude eest tasumist nõuda, kuna KÜS § 5 lg 5 kohaselt võetakse korteriühistu liikmeks üks korteriomanikest vastavalt nendevahelisele kirjalikule kokkuleppele, kui korteriomand kuulub mitmele omanikule. Kolleegium sellega ei nõustu ja leiab, et KÜS § 5 lg-t 5 tuleb tõlgendada lähtuvalt selle sätte eesmärgist. Kolleegiumi arvates on selle sätte eesmärgiks lahendada küsimus, kellel on korteriühistu üldkoosolekul hääleõigus, kui korteriomand on mitme isiku kaasomandis, kuivõrd KÜS § 11 lg 1 kohaselt annab korteriühistu liikmete üldkoosolekul iga korteriomand ühe hääle, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti, ning KÜS § 101 kohaselt võib üldkoosolekul osaleda ja hääletada korteriühistu liige. KÜS § 5 lg 5 eesmärgiks ei ole vabastada kaasomanikest korteriomanikke majandamiskulude tasumise kohustusest olukorras, kus nad ei ole kokku leppinud, kes neist on korteriühistu liige. Majandamiskulude tasumise kohustuse puhul tuleb korteriühistu liikmete kindlaksmääramisel lähtuda KÜS § 5 lg-s 1 sätestatud üldreeglist, mille kohaselt korteriühistu liikmeks on kõik korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud, st kõik korteriomandi kaasomanikud juhul, kui korteriomand on kaasomandis.
20.Kolleegium leiab ka, et kostja IV ei ole menetlusse kaasatud nõuetekohaselt. Tegemist on
TsMS § 669 lg 1 p 2 kohaselt olulise menetlusõiguse normi rikkumisega. Praeguses asjas on hageja algselt esitanud kolm eraldi hagi kostjate I-III vastu, mis maakohtu määrusega on liidetud ühte menetlusse. Pärast menetluste liitmist on hageja esitanud hagiavalduse tervikteksti, kus kostjana on märgitud ka kostja IV. Kohtud ei ole sellele tähelepanu pööranud, vaid on jätkanud menetlust, mh ka kostja IV suhtes. Olukorras, kus hageja leiab, et hagi ei ole esitatud kõigi isikute vastu, kes on vaidlustatud õigussuhte osalised, võib ta TsMS § 208 lg 2 alusel taotleda kohtult kostja kaasamist. Sellisel juhul peab kohus lahendama kostja kaasamise taotluse määrusega. Praeguses asjas maakohus sellist määrust teinud ei ole ja seega ei ole kostjat IV menetlusse õiguspäraselt kaasatud. Asja uuel läbivaatamisel peab maakohus lahendama kostja IV menetlusse kaasamise.
21.Hageja kassatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb talle TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada kassatsioonikautsjon.
22.Menetluskulude jaotus poolte vahel tuleb lahendada asja uuel läbivaatamisel sõltuvalt selle tulemustest. Tambet Tampuu, Henn Jõks, Jaak Luik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.