2-08-7214 Korteriühistu XXXhagi AG(registris GL), VS, IA ja GSvastu võlgnevuse väljamõistmiseks, viivise saamiseks ja menetluskulude hüvitamiseks 3797,48 eurot (59 417,65 krooni) Hageja KÜ XXX(registrikood XXX, asukoht XXX) Hageja seaduslik esindaja RR Hageja lepinguline esindaja vandeadvokaat Enno Heringson (Advokaadibüroo Ahas & Heringson GLO, Maakri 23A, 10145 Tallinn, e-post [email protected]) Kostja I AG (GL) (isikukood XXX, elukoht XXX) Kostja II IA (isikukood XXX, elukoht XXX) Kostja III GS(isikukood XXX, elukoht XXX) Kostja IV VS(isikukood XXX, elukoht XXX) Kostjate lepinguline esindaja Peeter Malve (Amantese Õigusbüroo,Turu Plats 5/7-12, 11611 Tallinn, e-post [email protected]) 21.03.2012 Hageja seaduslik esindaja RR Hageja lepinguline esindaja vandeadvokaat Enno Heringson Kostjate lepinguline esindaja Peeter Malve
Tsiviilasi
Hagihind Menetlusosalised ja nende esindajad
Kohtuistung Kohtuistungil osalenud isikud
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada.
2.Välja mõista AG’ilt (GL) KÜ XXXkasuks võlgnevus 01.01.2010 seisuga 1 298,89 (üks tuhat kakssada üheksakümmend kaheksa eurot ja 89 senti) eurot, viivised 01.09.2008 seisuga 47,67 (nelikümmend seitse eurot ja 67 senti) eurot ja alates 02.09.2008 kuni põhinõude täieliku täitmi-seni määras 0,07% maksmata summalt päevas.
3.Välja mõista IA ’lt võlgnevus KÜ XXX kasuks võlgnevus 01.01.2010 seisuga 1 332,49 (üks tuhat kolmsada kolmkümmend kaks eurot ja 49 senti), viivised 01.09.2008 seisuga 32,61 (kolmkümmend kaks eurot ja 61 senti) eurot ja alates 02.09.2008 kuni põhinõude täieliku täitmiseni määras 0,07% maks-mata jäänud summast päevas.
4.Välja mõista GS’lt KÜ XXX kasuks võlgnevus 01.01.2010 seisuga 582 (viissada kaheksakümmend kaks) eurot, viivised 01.09.2008 seisuga 18,09 (kaheksateist eurot ja 09 senti) eurot (282,04 krooni) ja alates 02.09.2008 kuni põhinõude täieliku täitmiseni määras 0,07 protsenti maksmata jäänud summast päevas.
5.Välja mõista VS’ilt KÜ XXX võlgnevus 01.01.2010 seisuga 584,10 eurot (viissada kaheksakümmend neli eurot ja 10 senti), viivised 01.09.2008 seisuga 18,03 (kaheksateist eurot ja 03 senti) eurot ja alates 02.09.2008 kuni põhinõude täieliku täitmiseni määras 0,07% maksmata jäänud summast päevas. Menetluskulude jaotus Jätta poolte menetluskulud 34 % ulatuses A GL’i kanda, 34 % ulatuses IA kanda, 16 % ulatuses G S kanda ja 16 % ulatuses VS’i kanda. Hüvitatava summa kindlakstegemiseks tuleb esitada avaldus koos nimekirja ja kulusid tõendavate dokumentidega kohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonikaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu jooksul arvates avalikult teatavaks tegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Menetlusabi taotluse esitamine ei pikenda eelmärgitud menetlustoimingute tegemiseks ettenähtud tähtaegu. Menetluse käik
1.26.02.2008 esitas hageja Harju Maakohtule hagi, milles palus välja mõista kommunaalteenuste (kütte) võlgnevuse katteks AG 7 949,64 krooni. 26.02.2008 esitas Hageja Harju Maakohtule hagi, milles palus välja mõista kommunaalteenuste (kütte) võlgnevuse katteks IA 7 058,87 krooni. 26.02.2008 esitas hageja Harju Maakohtule hagi, milles palus välja mõista kommunaalteenuste (kütte) võlgnevuse katteks GS 7 847,74 krooni. Harju Maakohtu 14.08.2008 määrusega on hagejate nõuded liidetud ühte menetlusse.
2.03.09.2008 esitas hageja Harju Maakohtule täpsustatud ja täiendatud hagiavalduse (tervikteksti), milles muutis hagi alust ja esitas täiendavalt nõude ka VS vastu. Hageja palus välja mõista kostjalt AG’lt hageja kasuks võlgnevus 11 840 krooni, viivised 01.09.2008 seisuga 745,92 krooni ja alates 2.09. 2008 kuni põhinõude täitmiseni määras 0,07 % maksmata summast päevas; välja mõista kostjalt IA’lt hageja kasuks võlgne-vus 8098,71 krooni, viivised 01.09.2008 seisuga 510,22 krooni ja alates 2.09. 2008 kuni põhi-nõude täitmiseni määras 0.07 % maksmata summast päevas; mõista välja kostjalt GS’lt hageja kasuks võlgnevus 4492,95 krooni, viivised 01.09.2008 seisuga 283,06 krooni ja alates 2.09.2008 kuni põhinõude täitmiseni määras 0.07 % maksmata summast päevas; välja mõista kostjalt VS’lt (03.09.2008 kostjana kaasamata) hageja kasuks võlgnevus 4476,81 krooni, viivised 01.09.2008 seisuga 280,80 krooni ja alates 2.09.2008 kuni põhinõude täitmiseni määras 0,07% maksmata summast päevas. Kostjate III ja IV (üks leibkond) võlgnevus kokku on 8098,71 krooni.
3.Harju Maakohus 16.09.2009 kohtuotsusega jättis KÜ XXX hagi AG (registris GL), VS, IA ja GS vastu osavastutusena kogusummas 26 271,66 krooni väljamõistmiseks, viivise saamiseks ja menetluskulude hüvitamiseks, rahuldamata.
4.Tallinna Ringkonnakohus 23.04.2010 (ekslikult märgitud 2009) kohtuotsusega jättis Harju Maakohtu 16.11.2009 otsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata.
5.Riigikohtu tsiviilkolleegium 15.12.2010 kohtuotsusega tsiviilasjas nr 3-2-1-124-10 tühistas Harju Maakohtu 16.11.2009 ja Tallinna Ringkonnakohtu 23.04.2010 otsuse ja saatis asja samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.
6.Hageja esitatud taotluse alusel kaasas Harju Maakohus 30.05.2011 kohtumäärusega menetlusse kostja VSi (isikukood 36105160428). Hagejate nõue ja põhjendused
7.Hageja esitas 28.12.2011 avalduse hagi nõude suurendamiseks; mille kohaselt hageja palub: - mõista kostjalt I (AG) välja võlgnevus seisuga 01.01.2010 summas 1 298,89 eurot ja viivised 01.09.2008 seisuga 47,67 eurot ja alates 02.09.2008 kuni nõude täieliku rahuldamiseni määras 0,07 protsenti maksmata jäänud summalt päevas; - mõista kostjalt II (IA) välja võlgnevus seisuga 01.01.2010 summas 1332,49 eurot, viivised 01.09.2008 seisuga 18,32,61 eurot ja alates 02.09.2008 kuni nõude täieliku rahuldamiseni määras 0,07 protsenti maksmata jäänud summalt päevas; - mõista kostjalt III (GS) välja võlgnevus seisuga 01.01.2010 summas 582,00 eurot, viivised 01.09.2008 seisuga 18,09 eurot ja alates 02.09.2008 kuni nõude täieliku rahuldamiseni määras 0,07 protsenti maksmata jäänud summalt päevas. - mõista kostjalt IV (VS) välja võlgnevus seisuga 01.01.2010 summas 584,10 eurot, viivised seisuga 01.09.2008 summas 18,03 eurot ja alates 02.09.2008 kuni nõude täieliku rahuldamiseni määras 0,07 protsenti maksmata jäänud summalt päevas; Kõik menetluskulud palub hageja jätta kostjate kanda.
8.Korteriühistu XXX on registreeritud mittetulundusühingute registris 14.09.1998. Põhi-kirja järgi on ühistu tegevuse eesmärgiks Tallinnas, XXX asuva elamu (v.a. korteriomandi reaalosad) ja selle juurde kuuluva maa ühine majandamine ning sellega seoses ühistu liikmete ühiste huvide esindamine; ühistu liikmetele seoses eluruumi kasutamisega teenuste osutamine. Põhikirja punkti 3.2.6 kohaselt on korteriomanik kohustatud tasuma regulaarselt üks kord kuus, hiljemalt juhatuse poolt määratud kuupäevaks, elamu majandamise jooksvate kulutuste (s.h prügivedu, elamu ja selle juurde kuuluva maatükki korrashoidmine, üld-elekter, maksed kütte, vee, kanalisatsiooni ja elektriavariide likvideerimiseks, televisiooni süsteemide hooldus remont, eraldised reservfondi, võetud laenude tasumine, töötasud j.m ühistu tegevusega seotud kulutused) katteks sihtotstarbelisi makseid juhatuse poolt kehtestatud suuruses ja korras.
9.Kostjatele kuulub kaasomandina Tallinnas KÜ-s XXX asuv korteriomand, mis moodustab XXX suuruse mõttelise osa kinnistust ning mille reaalosaks on mitteeluruum nr 25 üldpinnaga 155,8 m2 ja mille kaasomanikele VS’le kuulub XXX mõttelist osa, GS’le kuulub XXX mõttelist osa, IA’le kuulub XXX mõttelist osa ja A GL’le XXX mõttelist osa mitteeluruumist nr 25.
10.OÜ TG on MG (korteriomandi nr. 25 endine omanik) tellimusel koostanud gaasivarustuse tööprojekti, milles sisalduvad XXX korterite 1, 1A ja 2 gaasiküttele üleviimiseks vajalikud lahendused (tlk. 63, I kd). OÜ T on 10.03.2006 kontrollinud eelnimetatud korterites gaasiseadmeid ning kinnitanud nende nõuetele vastavust (tlk 65, I kd).
12.10.03.2006 sõlmisid KÜ XXXja MG kavatsuste kokkuleppe, milles sisaldub poolte kokkulepe, et korteriomandi nr. 25 reaalosas võiks üle minna individuaalküttele (tlk 49-50, I kd) ning kavatsuste kokkuleppe kohaselt tuli täita järgmised tingimused: 1) koostatakse nõuetele vastav elamu keskküttesüsteemi muutmise projekt, mis ei kahjusta elamu omanike huve. Projektis näidatakse kogu maja keskküttesüsteemi lahendus, samuti reaalosaga piirneva keskküttesüsteemiga seotud lisatööd; 2) ülalviidatud projekti kohaselt remonditakse ja soojus isoleeritakse nõuetele vastavalt reaalosaga piirnevad ja reaalosa läbivad amortiseerunud keskküttesüsteemi osad; 3) keskküttesüsteem balansseeritakse ümber;
4) tehakse elamu soojakadude arvestus; 5) 2006.a. kevadel remonditakse elamu ümbruse asfaltkate. Need kokkuleppes nimetatud tingimused ei ole täidetud. Seega ei saa küttekulude eest tasumisel lähtuda kokkuleppest, vaid tuleb lähtuda seaduses sätestatust. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 75 lg 1 ja korteriomandiseaduse (KOS) § 13 lg 1 kohaselt peab korteriomanik tasuma kaasomandi majandamise kulutused võrdeliselt talle kuuluva kaasomandi suurusega. Kostjad on kütte eest tasunud aga vaid 20 % selle järgi arvutatud summast.
13.Kostjatele kuuluva korteriomandi endine omanik ehitas XXX hoones asunud apteegi ruumid eluruumideks ümber ebaseaduslikult. Kostjad kasutavad eluruume ilma kasutusloata. Korteriomandi nr 25 reaalosa teenindav küttesüsteem on elamu terviklikust küttesüsteemist lahti ühendatud ilma keskküttesüsteemi muutmise projektita. Küttesüsteemi ümberehitus on kooskõlastamata nii kohaliku omavalitsuse kui ka teiste korteriomandi omanikega. Kostjad ei ole täitnud 10.03.2006 kavatsuste kokkuleppes ettenähtud tingimusi. Kostjate korteriomandite reaalosa läbivate amortiseerunud keskküttesüsteemi osade soojusisoleerimise projekt puudub, keskküttesüsteem ei ole ümber balansseeritud, soojakadude arvestus puudub. Elamu keskküttesüsteem on korteriomanike kaasomandis. Kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse alusel. Kostjad on ilma kaasomanike nõusolekuta muutnud oluliselt kaasomandis oleva küttesüsteemi majanduslikku otstarvet, mille tulemusena see ei funktsioneeri enam tervikuna. Kostjad pidanuks hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Kostjate korteriomandis asuvat küttesüsteemi õiguslikus mõttes ei eksisteeri. Kostjad peavad kaasomanikena kandma vastavalt nende osa suurusele ühises omandis asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Küttesüsteemi omavoliline ümberehitamine ei vabasta kostjaid korteriühistu liikmetena kütte kui majandamiskulu tasumisest lähtudes korteriomandi reaalosa pindalast.
14.29.08.2006 erakorralise üldkoosoleku otsuse kohaselt taotles kostjate õiguseellane M. G üle minna autonoomsele elektriküttele. Gaasiküttele üleminekuks ei ole kunagi luba taotlenud ja gaasiküttele üleminekuks ei ole hageja üldkoosolek isegi mitte tingimuslikku luba andnud. KÜ põhikiri võimaldab üle minna autonoomsele küttele kooskõlas KÜ põhikirjaga ning KÜ-le kasulikel tingimustel. Seega oli tegemist ilmselgelt edasi lükkava tingimustega antud nõusolekuga, mis kehtis juhul, kui täidetud saavad vastavad tingimused. Hageja põhikirjast tulenes tingimus, et kütteliigi muutus ei kahjusta teisi kortereid, maja tervikuna ega tema üldkasutatavaid kommunikatsioone. Lähtuvalt KÜ XXXpõhikirjas sätestatust ja 29.08.2006 erakorralise üldkoosoleku otsusest töötas hageja juhatus välja meetmed: kogu maja kütte süsteemi lahendus, samuti reaalosaga piirnevate keskküttesüsteemiga seotud täiendavad tööd. Selleks oli vajalik vastav projekt, (mida ei ole käesoleva ajani kohtule esitatud ega olemas), mille järgi tuli teha keskküttesüsteemi remondi tööd.. Samuti on täitmata kõik teised kavatsuste kokkuleppes märgitud meetmed. Kuna kavatsuste kokkuleppes ettenähtud meetmed ei ole täidetud, siis puudub ka hageja juhatuse ning hageja üldkoosoleku luba kostjatel autonoomsele küttele üleminekul. Riigikohtu oma lahendis 3-2-1-124-10 on seisukohal, et tasu kütte eest on korteriühistuseaduse mõttes majandamiskulu ning seda tuleb tasuda kõigil korteriühistu liikmetel, kelleks on ka korteriomandi kaasomanikud, so kostjad.
15.Tallinnas, XXXasuvat hoonet varustab soojaga AS FT. Kogu elamu soojusenergia arve on jaotatud kaasomanike vahel nende osadele vastava proportsiooniga. Vaidluse lahendamisel ei oma tähendust, kas ja millises ulatuses kostjad AS FT soojusenergiat tarbivad. Soojusenergia tasu on kaasomandi säilitamiseks vajalik kulu AÕS § 75 tähenduses. Hageja leiab et kostjad on korteriomanikuna kohustatud tasuma elamu majandamise jooksvate kulude katteks sihtotstarbelisi makseid juhatuse poolt kehtestatud suuruses ja korras. Kostjad on jätnud tarbitud kütte eest tasumata. Kostjate vastuväited
16.Kostjad vaidlevad hagile vastu ja paluvad jätta hagi rahuldamata
17.Kostjad leiavad, et on olemas kehtiv 29.08.2005 erakorralise üldkoosoleku otsus nende korteriomandi eraldamise kohta maja üldisest küttesüsteemist ja vastutasuks pakkus kostjate õiguseellane MG, et parandab ühistule ära majaesise asfaltkattes olevad augud, isoleerib nõuetele vastavalt keskküttetorud, mis läbisid antud kortereid ja nende all asuvat keldrit. Lisaks lubas ta hüvitada korteriühistule 20 % ulatuses korteriomandite pinnale vastavas suuruses arvestuslikust keskkütte hinnast. Samuti hageja põhikiri reguleerib küttesüsteemist eraldumise loa andmist, seega ei olnud üldkoosoleku selline otsus ebaseaduslik ega vastuolus KÜ põhikirjaga, mistõttu oli see otsus KÜ juhatusele täitmiseks kohustuslik. KÜ 29.08.2005 erakorralise üldkoosoleku otsuse alusel sõlmisid hageja juhatus ja MG 10.03.2006 Kavatsuste Kokkuleppe, milles lepiti kokku, et KÜ juhatus lubab MG’il minna üle autonoomsele küttele ning kostjate õiguseelneja on võetud kohustused täitnud. 10.03.2006 kavatsuste kokkuleppe kohaselt MG tõstab remondi käigus elamu heakorra taset ja tasub kõik meetmetest tulenevad otsesed ja kaudsed kulud, samuti juhatuse kulud õigusabile. Kostjad tõlgendavad KÜ juhatuse ja MG vahelist kokkulepet selliselt, et viimane pidi iseseisvalt tõstma vaid elamu heakorra taset ja lisaks tasuma kulud, mis on tekkinud seoses kokkuleppe täitmisega, kõik ülejäänud viidatud kokkuleppes märgitud „meetmete“ täitmise eest pidi vastuta-ma KÜ, sest oli kokku lepitud, et M. G kohustuseks ei olnud otsida isikut, kes teeks kogu elamu küttesüsteemi projekti, vaid tema kohustuseks oli kanda vaid sellega seotud kulud.
18.Kostjate hinnangul pärast KÜ 29.08.2005 toimunud erakorralist üldkoosolekut valitud uus juhatus ei soovinud enam täita endale kokkuleppega võetud kohustusi ja mugavam on jätkata arvete esitamist üldistel alustel. Seega hageja selline käitumine on väljapressiva iseloomuga, sõnamurdlik ja vastuolus heade kommetega, sest kostjate õiguseellane MG täitis omapoolsed kohustused niivõrd, kuivõrd see talle kohustuslik ja ka võimalik oli, samuti kandis ta õiguspärases ootuses, et leping kehtib, kulutusi enda korteriomandil gaasiküttesüsteemi välja ehitamiseks, majaesise platsi asfalteerimiseks, torude isoleerimiseks jne. Kostjate hinnangul rikub hageja kostjate õiguseellasega sõlmitud kokkulepet, samuti on KÜ juhatus jätnud täitmata 29.08.2005 erakorralise üldkoosoleku otsuse ja selle alusel sõlmitud kokkuleppest endale võetud kohustused. MG ei ole kulude kandmisest keeldunud ja hageja ei ole ühtegi kokkulepitud „meetmetega“ seotud arvet kostjale esitanud.
19.10.03.2006 kokkulepitud meetmete sisu ja eesmärgi kohaselt tuli mh teostada kogu elamu soojakadude arvestus. Meetmetest ei nähtu, mis seos oli kogu maja küttekadudel kostja küttesüsteemi ümberehitamisega. Kostjate arvates kogu elamu soojakadude arvestus ei saanudki muud moodi toimuda, kui KÜ juhatus pidi esmalt tellima vastava teenuse, varustama eksperti vajalike andmetega (mida M. G ei olnud) ja ligipääsu korteritesse jm köetavatesse ruumidesse ning korraldama selle töö eest hiljem arve esitamise M. G .
20.Kostjad tarbivad soojusenergiat ühtsest süsteemist vaid osaliselt. Muu hulgas lepiti kokku selles, et kostjate õiguseellane vabastatakse hageja vahendatava kütteteenuse eest tasumisest. Kostjatele jäi kohustus tasuda hüvitisena 20% tavapärasest kütteteenuse arvest. Hageja väited kokkuleppe olemasolu kohta on vastuolulised. Hageja väidab, et kokkulepet ei ole sõlmitud; samas heidab kostjatele ette kokkuleppe täitamata jätmist. Kostjad on kokku-leppe neist sõltuvas mahus täitnud. Kokkuleppe täitmise kohta oma põhistuste esitamist ei pea kostjad vajalikuks, kuna hageja ei ole esitanud kokkuleppe täitmise nõuet. Vaidlusese ei puutu asjaolu, et kaasomandis olev korteriomand (nr. 25) on eraldi korteriomanditeks veel jagamata. Hageja ei ole tõendanud, et kostjate ruumide lahutamine üldisest kütte-süsteemist oleks teistele kaasomanikele negatiivselt mõjunud. Kostjad on toasooja teenuse vahendamises hageja suhtes tarbijad. Hageja peab hea seisma selle eest, et toasooja eest tasumine oleks õigesti ja õiglaselt korraldatud. Kostjad ei ole tarbinud teenust, mille tasu hageja nõuab. Hageja seisukoht kaasomandi säilitamiseks vajaliku kulu kohta ei ole õige ega tõendatud. Kostjad on tasunud makseid remondifondi; samuti elamu
haldamise ja hooldamise eest nõutud summasid. Kostjad ei vaidlusta hageja nõude matemaatilist arvestust ega kooskõla AS FT osutatud teenuse ja selle eest esitatud arvetega.
21.Korteriühistu (KÜS) § 5 lg 5 kohaselt võetakse korteriühistu liikmeks üks omanikest vastavalt nendevahelisele kirjalikule kokkuleppele, kui korteriomand kuulub mitmele omanikule. Seega ei saa pidada hageja liikmeteks kõiki kostjaid. Hageja ei ole ühtegi kostjat oma liikmeks võtnud. Maakohtu otsuse põhjendus
22.Kohus, tutvunud toimiku materjalidega, uurinud asjas kohtule esitatud tõendeid ja hinnanud nii dokumentaalseid tõendeid kui ka tunnistajate ütlusi kogumis, leiab, et hagi tuleb rahuldada alljärgnevatel põhjendustel.
23.TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited; lg 2 kohaselt tõendeid esitavad menetlusosalised. TsMS § 231 lg 4 alusel omaksvõttu eeldatakse, kuni vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest. TsMS § 5 lg 1 ja § 436 lg 2 kohaselt lahendab kohus tsiviilasja vaid nende asjaolude alusel, mida pooled on asjas esitanud.
24.Vaidlus puudub selles, et kostjatele kuulub Tallinnas XXX asuval kinnistul kaasomandis korteriomand (tlk 25-40, I kd). Vaidlus puudub ka selles, et XXX elamu korteriomanikud on korteriomandi esemega seotud õigus- ning majandussuhete korraldamiseks asutanud korteriühistu XXX(II kd tl 15).
25.Pooled vaidlevad selle üle, mille alusel ja kui palju peavad kostjad küttekulude eest tasuma.
26.KÜS § 151 lg 1 kohaselt on majandamiskuludeks korteriühistuseaduse kohaselt mh tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks ostetud teenuste eest arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Tasu kütte eest on seega korteriühistuseaduse mõttes majandamiskulu ning juhul, kui korteriühistu põhikirjas ei ole märgitud teisiti, tuleb selle eest tasuda, lähtudes korteriomandi reaalosa pindalast. Praeguses asjas ei ole hageja põhikirjas (tlk 26-32, II kd) kütte eest tasumisel ette nähtud KÜS § 151 lg-s 1 sätestatust erinevat regulatsiooni. Samas ei tähenda see, et juhul, kui korteriühistu otsusega on kindlaks määratud seadusest ja põhikirjast erinev majandamiskulude eest tasumise kord, oleks see korteriühistu otsus tühine. Juhul, kui sellist otsust ei ole vaidlustatud, on see kehtiv ning KÜS § 13 lg. 4 järgi korteriühistu liikmetele kohustuslik. Praeguses asjas on kostja väitnud, et selline otsus on olemas.
27.Hageja on esitanud hagi kostjate vastu, nõudes küttekulude eest tasumist, kuna kokkuleppes nimetatud madalamat tariifi tuli rakendada alles pärast kokkuleppes nimetatud tingimuste täitmist. Need tingimused on täitmata.
28.Kostjad on esitanud hageja nõudele vastuväite, et tulenevalt hageja üldkoosoleku otsusest ja seda täpsustavast hageja ja kostjate õiguseelneja vahel sõlmitud kokkuleppest tuli neil kütte eest maksta 20 % ulatuses.
29.Kostjad leiavad, et hageja ei saa neilt kõigilt küttekulude tasumist kütte nõuda, kuna KÜS § 5 lg 5 kohaselt võetakse korteriühistu liikmeks üks omanikest vastavalt nendevahelisele kirjalikule kokkuleppele, kui korteriomand kuulub mitmele omanikule. Seega ei saa pidada hageja liikmeteks kõiki kostjaid. Hageja ei ole ühtegi kostjat oma liikmeks võtnud. Kohus ei nõustu kostjate väitega ja leiab, et KÜS § 5 lg 5 tuleb tõlgendada lähtuvalt selle sätte eesmärgist, milleks on lahendada küsimus, kellel on korteriühistu üldkoosolekul hääleõigus, kui korteriomand on mitme isiku kaasomandis, kuivõrd KÜS § 11 lg 1 kohaselt annab korteriühistu liikmete üldkoosolekul iga korteriomand ühe hääle, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata
teisiti, ning KÜS § 10.1. kohaselt võib üldkoosolekul osaleda ja hääletada korteriühistu liige. KÜS § 5 lg 5 eesmärgiks ei ole vabastada kaasomanikest korteriomanikke majandamiskulude tasumise kohustusest olu-korras, kus nad ei ole kokku leppinud, kes neist on korteriühistu liige. Majandamiskulude tasumise kohustuse puhul tuleb korteriühistu liikmete kindlaksmääramisel lähtuda KÜS § 5 lg 1 sätestatud üldreeglist, mille kohaselt korteriühistu liikmeks on kõik korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud, st kõik korteriomandi kaasomanikud juhul, kui korteriomand on kaasomandis. KÜ XXX põhikirja p. 2.1. kohaselt ühistu liikmeks on ilma sellekohase avaldust esitamata, alates ühistu kui juriidilise isiku tekkimisest kõik Tallinnas, XXX asuva maja korterite omanikud (tlk 26, II kd).
30.Korteriühistu XXX põhikirja punti 3.2 alapunkti 17 kohaselt: „Ühistu liige on kohustatud korteri elektri- või muuliigilisele küttele üleviimiseks (nii õhu kui vee soojendamiseks) taotlema juhatuselt kirjalikku luba, mis antakse, kui kütteliigi muutus ei kahjusta teisi kortereid, maja tervikuna, ega tema üldkasutatavaid kommunikatsioone.” Seega tulenes hageja põhikirjast tingimus, milleta ei oleks võimalik põhikirja kohaselt autonoomsele küttele üle minna. Nimelt tuli välja selgitada, et vastaval tegevusel puuduksid põhikirjas osundatud kahjulikud mõjud.
31.KÜ XXX korteriomanike 29.08.2005 erakorralise üldkoosoleku (osales 20 ühistu liiget) protokollist (tlk 217-219, I kd) nähtub, et eelnimetatud erakorralise üldkoosoleku päevakorda ei ole märgitud korteriomandi nr 25 (end apteek) uue omaniku avaldust autonoomsele küttele ülemineku kohta. Küll aga käsitleti korteriomandi 25 omaniku „informatsiooni“ päevakorra punktis 1 revisjoni komisjoni töö arutamise käigus, et korteriomandi nr 25 (end apteek) uue omaniku „informatsiooni“ kohaselt ta soovib oma omandile ehitada kolm korterit ja üle minna autonoomsele elektriküttele ning omalt poolt lubab uus korteriomanik parandada majaesise asfaltkatte, isoleerida nõuetele vastavalt korteriomandit ja korterialuses keldris asuvad tsentraalsed keskküttetorud ja tasuda 20 % korteriomandi pindalale vastavast arvestuslikust keskkütte-arvest. Vastavalt KÜ põhikirjale annab korteriomandi muuliigilisele küttele üleviimiseks loa KÜ juhatus kirjaliku taotluse alusel, kui ümberehitus ei kahjusta teisi kortereid, maja tervikuna ega tema üldkasutatavaid kommunikatsioone ja koosoleku juhataja (P.R ) on teinud koosolekule ettepaneku lubada KÜ-le kasulikel tingimustel korteriomand 25 üle viia autonoomsele küttele. Nimetatud „informatsiooni“ hääletati p. 4, milles lubati 25 korteriomanikul kooskõlas KÜ põhikirjaga üle minna autonoomsele küttele KÜ-le kasulikel tingimustel. Hääletamisel 15 poolthäälega otsustai, et lubada 25 korteriomandi omanikul kooskõlas KÜ põhikirjaga üle minna autonoomsele küttele KÜ-le kasulikel tingimustel. (tlk.217219, I kd). Protokollist ei nähtu need kasulikud tingimused KÜ-le, mida 25 korteriomandi omanik ühistule lubas, kui just ei peeta silmas majaesise asfaltkatte parandamist. Muud tingimused on kõik seotud 25 korteriomandiga ja tema omaniku hüvedega KÜ 29.08.2005 erakorralise üldkoosoleku protokoll ei vasta Mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) §§-de 20,1. 21, 22 sätestatule ning KÜ XXX korteri omandite omanikke pole ettenähtud korras teavitatud sellise olulise küsimuse arutamisest ja nad ei ole saanud oma seisukohta avaldada. Samuti ei ole teada, kas nimetatud küsimus oli ka korralise üldkoosoleku päevakorras. Kuna seda otsust ei ole vaidlustatud, on see kehtiv.
32.KÜ XXX juhatuse nimel (edaspidi Juhatus) ja MG kui XXX reaalosa (plaanil 25, 155,8m2) omanik (edaspidi Omanik) sõlmisid 10.03.2006 Kavatsuste Kokkuleppe (tlk. 20-21, II kd). Nimetatud kavatsuste kokkuleppe kohaselt omanik soovib talle kuuluva XXX reaalosa üle viia autonoomsele küttele ja lülitada reaalosa välja elamu XXX olemasolevast keskküttesüsteemist. Kavatsuste kokkuleppes on märgitud, et nimetatud tegevus viib tasakaalust välja Elamu kesküttesüsteemi, samuti kaob otsene kontroll Elamu soojusbilansi üle mis võib halvendada Elamu üldist tehnilist seiskorda ja kahjustada ülejäänud Elamu omanike huve. Kuid vastavalt KÜ XXX põhikirja p-le 3.2.17. võib KÜ juhatus anda loa korteri muuliigilisele küttele üleviimiseks, kui see ei kahjusta teisi kortereid, maja tervikuna, ega tema üldkasutatavaid kommunikatsioone. Elamule kehtivad muinsuskaitse eritingimused Ted Nr 1481 03.06.2004.
Juhatus lähtudes oma parimatest teadmistest ja omaniku soovist lubab talle kuuluva reaalosa üle viia autonoomsele küttele. Autonoomsele küttele üleviimine ei vabasta reaalosa omanikku juhatuse poolt kehtestatud korras elamu soojuskulude eest tasumise kohustusest. Omanik tõstab remondi käigus elamu heakorrataset ja tasub kõik käesoleva kokkuleppe meetmetest tulenevad otsesed ja kaudsed kulud, samuti juhatuse põhjendatud kulud õigusabile. Meetmed: nõuetele vastavalt koostatakse elamu keskküttesüsteemi muutmise projekt, mis ei kahjusta ülejäänud elamu omanike huve. Projektis näidatakse ära kogu maja keskkütte süsteemi lahendus, samuti reaalosaga piirnevate keskküttesüsteemiga seotud täiendavad tööd, näiteks torustike isoleerimine. Vastavalt projektile remonditakse ja soojusisoleeritakse nõuetele vastavalt reaalosaga piirnevad ja reaalosa läbivad amortiseerunud elamu keskküttesüsteemi osad. Keskküttesüsteem balansseeritakse ümber; teostatakse elamu kesküttesüsteemi soojuskadude arvestus; kütteperioodil tagatakse reaalosa siseõhu temperatuur vähemalt 18 kraadi, nähakse ette operatiivne võimalus reaalosa sisetemperatuuri jälgimiseks. 2006 kevadperioodil remonditakse kinnistu katastriüksuse tunnusega 78408:808:1850 (elamu ümbruse) asfaltkate. Rakendused; Meetmed akteeritakse omaniku ja juhatuse poolsete ühisaktidega.
33.10.03.2006 kavatsuste kokkuleppe rakenduste osas sätestatakse täiendavalt: Peale meetmete akteerimist rakendatakse Omanikule elamu jooksvate küttekulude tasumiseks tariifi, mis on proportsionaalne elamu üldiste arvestuslike soojakuludega (jagamis- ja kogumis-torustik, soojussõlm j.m väljaspool Elamu omanike reaalosasid), millele lisandub reaalosa läbivate keskkütte osade arvutuslik soojuskadu. Kehtestatud tariif sõltumata arvestuslikest soojakadudest ei ole väiksem, kui 20% proportsionaalselt elamu reaalosade pindalade vahel jagatud elamus reaalselt tarbitud soojusenergia maksumusest (tlk. 20-21, II kd). Märgitud kokkuleppe punkt välistab mistahes küttekulu vähendamise varasemalt, kui juhatuse poolt ette nähtud meetmed on akteeritud.. Seega alles seejärel, kui kõik meetmed on realiseeritud sh eelkõige on koostatud nõutav elamu keskküttesüsteemi muutmise projekt, millele vastavalt on remonditud ja soojusisoleeritud nõuetele vastavalt reaalosaga piirnevad ja reaalosa läbivad amortiseerunud elamu keskküttesüsteemi osad, keskküttesüsteem ümber balansseeritud; teostatud elamu kesküttesüsteemi soojuskadude arvestus; tagatud kütteperioodil reaalosa siseõhu temperatuur vähemalt 18 kraadi, ette nähtud operatiivne võimalus reaalosa sisetemperatuuri jälgimiseks, antakse võimalus küttekulusid vähendada. Eelnimetatud teostatud meetmed pidid Juhatus ja omanik akteerima ühisaktidega, misjärel saanuks rakendada kostjatele lubati 20% ulatuses küttekulude tasumist .Kohtule ei ole esitatud ühtegi meetmete akteerimise ühisakti, millest tulenevalt kohus järeldab, et need üldse puuduvad Seega kavatsuste kokkuleppes on märgitud, et autonoomsele küttele üleviimine ei vabasta reaalosa omanikku juhatuse poolt kehtestatud korras elamu soojuskulude eest tasumise kohustusest., 34.. Käesoleval juhul on oluline mõista hageja 29.08.2005 üldkoosoleku otsust ja pooltevahelisi kokkuleppeid. 29.08.2005 üldkoosoleku protokollist nähtub, et: „korteriomandi nr 25 (endine apteek) uus omanik soovib oma omandile ehitada kolm korterit ja üle minna autonoomsele elektriküttele.” Seega nähtub, et korteriomandi toonane omani M G küsis luba elektri-küttele üleminekuks. Gaasiküttele üleminekuks ei ole kunagi luba taotletud. Tuleb arvestada, et märgitud kütteliikide vahel on oluline vahe: elektriküte on võimalik üldjuhul lahendada ostes kaubandusvõrgust juba kõigile nõuetele vastavad elektriradiaatorid ja hoolitseda, et elektrisüsteem lisanduvat koormust taluks. Samas gaasiküttele üleminek eeldab vastava ala spetsialistide poolt, kes peavad omama vastavaid registreeringuid ja litsentse, terve küttesüsteemi välja-ehitamist, selle kontrollimist ja hilisemat nõuetekohast ekspluatatsiooni. M G lubas omalt poolt sama protokolli kohaselt parandada majaesise asfaltkatte ja isoleerida nõuetele vastavalt korteriomandit läbivad ja korterialuses keldris asuvad tsentraalsed keskküttetorud. Lisaks lubas M G tasuda ka 20% korteriomandi pindalale vastavast arvestuslikust küttearvest ehk sisuliselt pakkus M G ise välja määra, mida ta on nõus kütte eest tasuma ja tänaseks ongi kostjad ühepoolselt, ilma ühegi hageja aktseptita seda ühepoolset pakkumist täitnud, mis aga ei vabasta neid ülejäänud kohustuste täitmisest 80% küttearvete summa osas. Seega oli MG tahe
29.08.2005 koosolekul selge: ta soovis minna oma korteriomandi reaalosas üle elektri-küttele ja lubas selle eest teha vastu mitmeid toiminguid. Samas hageja tahte väljaselgitamiseks tuleb tähele panna, et: „Vastavalt KÜ põhikirjale annab korteriomandi muuliigilisele küttele üleviimiseks loa KÜ juhatus kirjaliku taotluse alusel, kui ümberehitus ei kahjusta teisi kortereid, maja tervikuna, ega tema üldkasutatavaid kommunikatsioone,” milline on oluline selgitamaks otsuse punkti 4 sisu, mis märgib, et: „Lubada 25 korteriomandi omaniku kooskõlas KÜ põhikirjaga üle minna autonoomsele küttele KÜ-le kasulikel tingimustel.” Hageja tahteks oli esiteks lubada autonoomsele küttele üleminekut vaid kooskõlas KÜ põhikirjaga ning teiseks KÜle kasulikel tingimustel. Seega oli tegemist edasi lükkava tingimusega antud nõusolekuga, mis kehtis juhul, kui täidetud saavad 10.03.2006 kavatsuste kokkuleppes kokkulepitud meetmed ja rakendused ning nende täitmine ja täitmist kinnitavad Juhatuse ja Omaniku poolsed ühisaktid. Kohtule ei ole tõendatud 10.03.2006 kavatsuste kokkuleppes kokku lepitud meetmete kohast täitmist ( välja arvatud elamu ümbruse asfaldi parandamise tööd), ega teostatud tööde akteerimist Omaniku ja juhatuse poolsete ühisaktidega, mistõttu ei saabunud kostjatele tingimus, tasuda küttekulusid 20 % ulatuses korteriomandite pinnale vastavas suuruses arvestuslikust keskkütte hinnast..
35.VÕS § 101 lg 1 p 6 sätestab, et kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda viivist. VÕS § 113 lg 1 kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. TsMS § 367 sätestab, et viivisenõude võib koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Seega asub kohus seisukohale, et on põhjendatudhageja nõuded kostjatelt välja mõista viivised kindla summaga seisuga 01.09.2008 ja alates 02.09.2008. uni põhinõude täitmiseni VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras.
36.Eeltoodu alusel kohus leiab, et hagi tuleb rahuldada. Menetluskulud
37.TsMS §-ga 162 lg 1 ja 2 alusel jätab kohus poolte menetluskulud 34 % ulatuses A GL’i kanda, 34 % ulatuses IA kanda, 16 % ulatuses GS kanda ja 16 % ulatuses VS’i kanda. Juhindudes TsMS §-st 174 on menetlusosalisel õigus esitada hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus koos nimekirja ja kulusid tõendavate dokumentidega kohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. TsMS § 122 ja 133 kohaselt hagihind tsiviilasjas on 3797,48 eurot (59 417,65 krooni) Taimi Kollom Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.