31. detsember 2012 kell 12.00, Tallinn, Kentmanni kohtumaja
Tsiviilasja number
2-10-54258
Tsiviilasi
AS XXXhagi AS XXX vastu AS-i XXX poolt AS-i XXX vallasvarale seatud käsipandi tühistamiseks ja AS-i XXX vallasvara AS XXX valdusest väljanõudmiseks.
363 682,53 eurot Hageja AS XXX(registrikood XXX, asukoht XXX), lepinguline Menetlusosalised ja nende esindaja Anatoli Majevski (J. Vilmsi 53D, 10147 Tallinn, e-post esindajad [email protected]) Kostja AS XXX(registrikood XXX, asukoht XXX), lepinguline esindaja advokaat Grete Säde (Advokaadibüroo Kaevando & Partnerid, Roseni 7, 10111 Tallinn, e-post [email protected]) 06.12.2012 Asja läbivaatamine Kohtuistungil osalenud isikud Hageja lepinguline esindaja Anatoli Majevski Kostja lepinguline esindaja vandeadvokaat Grete Säde Hagi hind
RESOLUTSIOON
1.Jätta AS XXX hagi AS XXX vastu AS-i XXX poolt AS-i XXX vallasvarale seatud käsipandi tühistamiseks ja AS-i XXX vallasvara AS-i XXX valdusest väljanõudmiseks rahuldamata.
2.Tühistada Harju Maakohtu 31. detsembri 2010 kohtumäärusega hagi tagamise korras keelatud AS-il XXX aadressil XXX, Tallinn asuva AS-ile XXX kuuluva ja pandiõigusega koormatud vallasvara võõrandamine. Kohtukulude jaotus Jätta antud tsiviilasja menetluskulud täies ulatuses AS-i XXXkanda. Hüvitatava summa kindlakstegemiseks tuleb esitada avaldus koos nimekirja ja kulusid tõendavate dokumentidega kohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale on pooltel õigus edasi kaevata Tallinna Ringkonnakohtusse esitades apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Menetluse käik
1.02.11.2010 esitas AS XXX Harju Maakohtule hagiavalduse AS XXX vastu tunnistada tühiseks kostja poolt äriruumide üürilepingu nr XXX ülesütlemine, tühistada kostja poolt hageja vallasvarale pandud käsipant ning välja mõista kostja valdusest hageja vara.
2.19.04.2012 otsaotsusega jättis maakohus AS XXX hagis AS XXX vastu üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks, käsipandi tühistamiseks ja vara võõrast valdusest väljanõudmiseks, rahuldamata üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamise nõude, milline otsus on jõustunud edasikaebamata 24.05.2012 (III kd, tlk. 48-53) ning jätkas menetlust käsipandi tühistamise ja vara võõrast valdusest väljanõudmise nõuetes. Hageja nõuded ja esitatud asjaolud
3.05.06.2012 täpsustatud hagiavalduse kohaselt on hagejal kostja vastu alljärgnevad nõuded: a) kostja AS-i XXX poolt hageja AS-i XXX vallasvarale seatud käsipandi tühistamiseks, b) hageja AS-i XXX vallasvara kostja AS-i XXX valdusest väljanõudmiseks
4.05.05.2006 sõlmisid pooled äriruumide üürilepingu nr XXX , mille kohaselt andis kostja hagejale rendile äriruumid asukohaga XXX üldpinnaga 1 809,3 m2 sihtotstarbega tootmis- ja laopind. Hageja kohustus tasuma kostjale üüri 46,84 kr/m2 + käibemaks. Hageja kasutas ruume metallkonstruktsioonide valmistamiseks ning nende valmistamise seadmete ja masinate hoidmiseks. Pooltevaheline üürileping on lõppenud kostjapoolse 17.09.2010 üürilepingu erakorralise ülesütlemise avaldusega alates 18.09.2010.
5.Koos äriruumide üürilepingu ülesütlemise avaldusega esitas kostja hagejale nõude saamata jäänud üüri tasumiseks kuni lepingu nominaalse kehtivusaja lõppemiseni summas 3 252 650,33 krooni (202 882,24 eurot). Hageja leiab, et eelnimetatu on vastuolus VÕS § 135 lg 1 ja Riigikohtu lahendis tsiviilasjas nr 3-2-1-37-09 sätestatud seisukohaga.
6.Kostja teostas üheaegselt äriruumide üürilepingu ülesütlemisega vastavalt üürilepingu punktile 18.2 pandiõigust äriruumides asuvatele hageja masinatele ja seadmetele, pitseerides hageja kasutuses olevad äriruumid ning arestides nendes olevad masinad ja seadmed üldsummas 3 036 000 krooni (194 035,77 eurot), seejuures kostja ei kutsunud kohale hageja esindajaid ja ei teinud üüriruumides asuvate vallasasjade ülevaatust ja kirjeldust. Seega hõivas kostja teadlikult mitte ainult hagejale kuuluvad, vaid ka hageja poolt erinevate lepingute raames kolmandate isikute poolt ümbertöötlemiseks või valmistamiseks saadud materjalid ja seadmed, samuti varem teistele juriidilistele isikutele võõrandatud masinad ja seadmed, mille tagajärjel esitasid ja esitavad need isikud materiaalseid pretensioone hagejale, mis ületavad oma väärtusi. Üürilepingu punkti 9.3.4 alusel üürileandja kohustub oma õiguste ja kohustuste täitmisel segama võimalikult vähe üürniku äritegevust. Antud juhul kostja oma tegevustega rikkus hageja omandiõigust, tekitades hagejale materiaalse kahju ja kahjustades hageja äritegevust. Hageja oli sõlminud tööde teostamiseks mitmeid lepinguid ja oli sõlmimas veel lepinguid, milledest saadava tasu arvelt oleks hagejal olnud võimalus tasuda kostjale üür, kuid kostja takistas hageja tegevust.
7.Hageja tasus kostjale üürilepinguga ettenähtud tasud 20.09.2010, kuid püüdlused saavutada kostjaga kokkulepet ei andnud tulemusi, seoses kostja karmide tingimustega. 28.10.2010 edastas kostja hagejale teate enampakkumisel müüdava vara hindamise kohta, milles teavitas, et hindas masinate ja seadmete väärtuseks 327 000 krooni (20 899,11 eurot), mis on oluliselt vähem, kui masinate ja seadmete tegelik maksumus, lisaks ajas kostja segamini hagejale ja teistele juriidilistele isikutele kuuluva vara. Kostja vastuväited
8.Kostja hagi ei tunnista ja palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud täies ulatuses hageja kanda.
2-10-54258
9.Kostja leiab, et tal on õigus nõuda hagejalt kahju hüvitamist. Kuna 05.05.2006 poolte vahel sõlmitud äriruumide üürilepingu nr. XXX ülesütlemise vajadus tulenes hageja lepingu rikkumisest (võlgnevused ja halb maksekäitumine), siis nõudis kostja hagejalt tuginedes Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-37-09 ja VÕS § 135 lg. 1 sätestatule ka lepingu erakorralisest ülesütlemisest tekkinud kahju hüvitist kuni Lepingu algse kehtivusperioodi lõpuni (s.o. kuni 31.12.2012). Seega oli kostjal õigus nõuda hagejalt kahju hüvitisena hinnavahet asendustehingu (või turuhinna) ja Lepingujärgse hinna vahel.
10.Kostja sõlmis asendustehingu OÜ-ga XXX (registrikood XXX). Hagejaga lepingu erakorralise ülesütlemise hetkel oli hageja igakuine üür 60 666 krooni (3877,26 eurot), millele lisandus käibemaks. OÜ-ga XXX sõlmitud asendustehingu järgi oli sama 1977,8 m2 suuruse tootmispinna igakuiseks üürihinnaks 49 445 krooni (3160,11 eurot), mis kehtis kuni 30.11.2011, seejärel üürihind tõusis kuni 59 334 kroonini (3792,13 eurot) kuus, millele lisandus käibemaks. Asendustehingu-järgne madalam üürihind oli tingitud kostja soovist leida üüripinnale võimalikult kiiresti uus üürnik, kuivõrd nii suure ruumi tühjana hoidmisega kaasnesid kostjale suured kulud (kõrvalkulud, saamata jäänud tulu). VÕS § 139 kohaselt on kostja kohustatud tekkinud kahju vähendama. Tuleb arvestada ka asjaoluga, et lepingu objektiks on 1977,8 m2 suurune tootmispind, mitte tavapärane äriruum ning nii suurele tootmispinnale ei ole suurt turgu ja üürniku leidmine on aeganõudev (umbes 6 kuud). Hageja oli tootmishoonet vastavalt oma vajadustele kohandanud metallkonstruktsioonide ja nende osade tootmiseks, seega hoone kasutus on piiratud ehk selle pinna sihtturuks on vaid samal alal tegutsevad äriühingud, milliste valik Eestis on piiratud. Nimetatud asjaolusid ja hageja tõttu tekkinud sundolukorda arvesse võttes oligi kostja nõus OÜ-ga XXX eelmärgitud üürihinnas kokku leppima. 07.06.2012 kohtumäärusega on OÜ XXX pankrotimenetlus lõpetatud pankrotti välja kuulutamata raugemise tõttu ja OÜ XXX on 20.07.2012 äriregistrist kustutatud.
11.Eelnevaga seoses sõlmis kostja 01.03.2012 varasemalt hageja kasutuses olnud äriruumi osas asendustehingu OÜ-ga XXX igakuise üüriga 3720 eurot (58 205,35 krooni), millele lisandub käibemaks. Kostja on esitanud oma kahjuhüvitise nõude suuruse kohta tabeli (II kd, tlk. 115116), mis kajastab ka juba lepingujärgse ja OÜ-ga XXX sõlmitud lepingu järgse hinna vahet. Tabeli esimeses osas pealkirjaga „Kahjuhüvitis“ (hinnavahe) on vasakpoolses osas kajastatud Lepingu-järgne üürihind kuni Lepingu algse kehtivuse lõpuni (31.12.2012) ning parempoolses osas asendustehingute järgne üürihind. Esimese tabeli all on märgitud nimetatud üürihindade vahe, milleks on 1 489 767,72 krooni (95 213,51 eurot). Kahju hüvitamise nõude hulka, mis oli tagatud üürileandja pandiõigusega, kuulus ka asendustehingu sõlmimise kulu (45 745 krooni ehk 2 923,64 eurot) (tabeli keskmine osa „Uue üürilepinguga seotud kulu“) ning kuni hagi tagamiseni tekkinud kulud seoses tootmishoone valve ja muude majanduskuludega, samuti hageja poolt lõhutud tõstekraana remondi ning hageja vara teise ruumi kolimisega (2010 kulud tabelis „Tegelikud kõrvalkulud“ kokku summas 77 090,82 krooni ehk 4 927 eurot) ja tabeli teisel leheküljel esimeses tulbas „Hoiustamine“ märgitud hoiustamis-kulud (2 284,24 euro). Kõikidele nimetatud summadele lisandus seadusjärgne viivis. Seega oli kostja hüvitisnõudeks, mida tagas üüritud kinnisasjal asuvate ja ruumi üürimisel selle sisutuse või kasutamise juurde kuuluvad vallasasjad, kokku 105 348,39 eurot (95 213,51 + 2 923,64 + 4 927 + 2 284,24 = 105 348,39).
12.Lisaks hüvitise nõuetele oli kostjal üürileandja pandiõiguse teostamise hetkel (17.09.2010) hageja vastu täiendavalt üüri- ja kõrvalkulude tasumise nõue summas 118 734,45 krooni (7 588,51 eurot). Hageja tasus nimetatud võlgnevuse alles 20.09.2010, kuid see ei väära fakti, et üürileandja pandiõiguse teostamise hetkel (17.09.2010) nimetatud nõue eksisteeris. Seega oli üürileandja pandiõigusega tagatud kokku 112 936,9 euro suurune nõue ( 105 348,39 + 7 588,51 = 112 936,9 ).
2-10-54258
13.Lepingust tulenevate põhi-, kõrval- ja hüvitisnõuete tagamiseks teostas kostja 17.09.2010 üürileandja pandiõigust, milline õigus tuleneb kostjale VÕS §-dest 305 – 307 ning Lepingu punktist 18.2. VÕS § 307 lg 1 järgi, kui üürnik tahab ära kolida või ruumides leiduvaid asju ära viia, võib üürileandja pidada asju kinni ulatuses, mis on vajalik tema nõuete täitmise tagamiseks. Sama sätte kohaselt võib üürileandja oma pandiõiguse teostamiseks kasutada omaabi. Eelnimetatust tuleneb ühtlasi üürileandja õigus võtta üüritud asjad oma valdusesse, nagu on leitud ka Riigikohtu lahendis nr 3-2-1-8-08 (punktid 15 ja 16). Kuna antud juhul viitasid asjaolud üheselt hageja kavatsusele Tallinnas XXX äriruumidest ära kolida ning nimetatud äriruumides asuv vallasvara ära viia, teostas kostja 17.09.2010 VÕS §-st 307 lg 1 tulenevat õigust ning võttis äriruumides asunud vallasasjad oma valdusesse. Kostja on 17.09.2010 edastanud hagejale ka sellekohase teate. Täiendavalt märgib kostja, et käsipandi teostamisel on vastavalt lepingu punktile 18.2 viibinud tunnistajad. Üürniku (hageja) juhatuse esindaja otsustas ise üürileandja pandiõiguse teostamise juurest lahkuda, kui kostja talle lepingu erakorralise ülesütlemise avalduse, üürileandja pandiõiguse teostamise ja kahju hüvitise nõude esitas. 17.09.2010 on kostja käsipanti võetud esemed üles kirjutanud ja ka fotodega fikseerinud . Samuti on kostja teostanud vara hindamise.. Kostja on üürileandja pandiõigust teostanud seadusega kooskõlas olevalt ja igati hageja huve arvestavalt. Hageja vastupidised väited on alusetud ja pahatahtlikud.
14.Käesolevaks hetkeks on üürileandja pandiõigusega tagatud kostja nõue vähenenud seoses hageja, kostja ja XXXOÜ vahel sõlmitud kompromissilepinguga 7477,66 euro võrra, samuti, et hageja tasus oma üüri- ja kõrvalkulude võlgnevuse 118 734,45 krooni (7588,51 eurot) pärast pandiõiguse teostamist (20.09.2010). Seega on käesoleval hetkel üürileandja pandiõigusega tagatud kostja 97 870,73 euro suurune nõue (112 936,9 - 7 588,51 - 7 477,66 = 97 870,73). Nõudele lisandub seadusjärgne viivisenõue. Hageja ei ole siiani oma nõuet kostja ees rahuldanud. Vastupidi, hageja tegevuse tõttu on kostja nõue hageja vastu suurenenud ka käesolevas menetluses õigussuhte esialgse reguleerimise korras üürileandja pandiõigusega koormatud vara võõrandamise keelamisega vara säilitamiseks ja korrashoiuks vajalike kulutuste tõttu ning kulutustele õigusabile nii enne käesolevat menetlust kui ka antud kohtumenetluse raames tehtud kulutuste võrra.
15.Kostja hinnangul on hageja kompromisslepingu sõlmimisega põhimõtteliselt tunnistanud kostja hüvitisnõuet hageja vastu, kuivõrd kompromisslepingu alusel XXXOÜ-le vara võõrandamisest saadud rahasumma on hageja lubanud välja maksta kostjale kostja (hüvitis) nõude katteks.
16.Kostja valduses olevate esemete turuväärtust on 23 325 eurot (sisaldab käibemaksu), mis ei kajasta kompromisslepinguga XXXOÜ-le võõrandatud vara, kuna see vara on hageja nõusolekul võõrandatud ning selle võrra on vähendatud kostja nõuet hageja vastu. Seega on ilmne, et kostja valduses olev hageja vara ei kata ligilähedaseltki kostja nõuet, mistõttu on kohatud hageja väited, et kostja on pidanud kinni hageja vara suuremas ulatuses, kui on vajalik kostja nõude täitmise tagamiseks.
17.Mis puudutab hageja ja kostja lahkarvamusi kostja valduses oleva hageja vara väärtuse osas, siis kostja rõhutab, et ta oli vastutulekuna hagejale valmis vara enampakkumisel müüma oluliselt suurema alghinnaga, kui kostja reaalseks pidas. Kostja oli nõus vara enampakkumisel müüki panema alghinnaga 2 435 717 krooni (155 670,69 eurot) (ilma käibemaksuta) ehk oluliselt suurema alghinnaga kui vara väärtus tegelikult on. Kuid enne enampakkumise toimumist hageja otsustas hoopis kostja vastu käesoleva tsiviilasja algatada. Käesolevaks ajaks on hageja oma võlgnevuse kostja ees tasunud vaid osaliselt, tasumata on kostja hüvitisnõue. Seega on üürileandja pandiõigusega tagatud nõuded senini rahuldamata. Kostja on veendunud,
2-10-54258 et ta ei ole ka muus osas üürileandja pandiõiguse teostamisel rikkunud seadusest või lepingust tulenevaid nõudeid.
18.Kostja seisukohal, et kostjal on hageja vastu hüvitisnõuded ning kostja valduses olevast hageja varast ei piisa kostja nõude täies ulatuses rahuldamiseks. Käesolevas menetluses on kostja kohtu nõudel veelkord palunud erapooletutel asjatundjatel, kes on pikka aega turul tegutsenud kostja valduses olevate vaidlusaluste esemete/seadmete/materjalide ostmise ja müümisega, hinnata kostja valduses olevate esemete turuväärtust. Nimetatud hindamisaktide alusel on koostatud kokkuvõttev tabel, millest nähtub, et vaidlusaluse vara turuväärtus on 23 325 eurot (sisaldab käibemaksu). Arvestades oma valdkonnas tegutsevate asjatundjate hindamisakte, siis on ilmne, et kostja valduses olev hageja vara ei kata ligilähedaseltki kostja nõuet.
19.Kostja on seisukohal, et kostjal on hageja vastu hüvitisnõuded ning kostja valduses olevast varast ei piisa kostja nõude täies ulatuses rahuldamiseks. Kostja on üürileandja pandiõigust teostanud seadusega kooskõlas olevalt ja igati hageja huve arvestavalt. Hageja vastupidised väited on alusetud ja pahatahtlikud. Maakohtu otsuse põhjendused
20.02.11.2010 esitas hageja AS XXX Harju Maakohtule hagiavalduse kostja AS XXX vastu tunnistada tühiseks kostja poolt äriruumide üürilepingu nr XXX ülesütlemine tühistada kostja poolt hageja vallasvarale pandud käsipant ning välja mõista kostja valdusest hageja vara. 19.04.2012 otsaotsusega jättis maakohus AS XXX hagis AS XXX vastu üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks, käsipandi tühistamiseks ja vara võõrast valdusest väljanõudmiseks, rahuldamata üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamise nõude, milline otsus on jõustunud edasikaebamata 24.05.2012 (III kd, tlk. 48-53) ning jätkas menetlust käsipandi tühistamise ja vara võõrast valdusest väljanõudmise nõuetes.
21.05.06.2012 täpsustatud hagiavalduse kohaselt on hagejal kostja vastu alljärgnevad nõuded: a) AS-i XXX poolt AS-i XXX vallasvarale seatud käsipandi tühistamiseks, b) AS-i XXX vallasvara AS-i XXX valdusest väljanõudmiseks (III kd, tlk.71-73).
22.Kohus, tutvunud kohtule esitatud kirjalike dokumentaalsete tõenditega, kuulanud vande all ära poolte seaduslikud esindajad ning hinnanud esitatud tõendeid kogumis, leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata alljärgnevatel põhjendustel.
23.TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited; lg 2 kohaselt tõendeid esitavad menetlusosalised. TsMS § 5 lg 1 ja § 436 lg 2 kohaselt lahendab kohus tsiviilasja vaid nende asjaolude alusel, mida pooled on asjas esitanud.
24.Hageja selgitab, et 05.05.2006 sõlmisid pooled äriruumide üürilepingu nr XXX , mille kohaselt andis kostja hagejale rendile äriruumid asukohaga XXX üldpinnaga 1 809,3 m2 sihtotstarbega tootmis- ja laopind (I kd, tlk. 36-47). Hageja kohustus tasuma kostjale üüri 46,84 kr/m2 + käibemaks. Hageja kasutas ruume metallkonstruktsioonide valmistamiseks ning nende valmistamise seadmete ja masinate hoidmiseks. Pooltevaheline üürileping lõppes kostjapoolse 17.09.2010 üürilepingu erakorralise ülesütlemise avaldusega 18.09.2010 (I kd, tlk. 48). Koos äriruumide üürilepingu ülesütlemise avaldusega esitas kostja hagejale nõude saamata jäänud üüri tasumiseks kuni lepingu nominaalse kehtivusaja lõppemiseni summas 3 252 650,33 krooni ning kostja teostas üheaegselt äriruumide üürilepingu ülesütlemisega vastavalt üürilepingu punktile 18.2 pandiõigust äriruumides asuvatele hageja masinatele ja seadmetele (I kd, tlk. 147), pitseerides hageja kasutuses olevad äriruumid ning arestides nendes olevad masinad ja seadmed üldsummas 3 036 000 krooni, seejuures ei kutsunud kostja kohale hageja esindajaid ja ei teinud
2-10-54258 üüriruumides asuvate vallasasjade ülevaatust ja kirjeldust. Seega hõivas kostja teadlikult mitte ainult hagejale kuuluvad, vaid ka hageja poolt erinevate lepingute raames kolmandate isikute poolt ümbertöötlemiseks või valmistamiseks saadud materjalid ja seadmed, samuti varem teistele juriidilistele isikutele võõrandatud masinad ja seadmed. Hageja leiab, et eelnimetatu on vastuolus VÕS § 135 lg 1 ja Riigikohtu lahendis tsiviilasjas nr 3-2-1-37-09 sätestatud seisukohaga.
25.Hageja väitel Üürilepingu punkti 9.3.4 alusel üürileandja kohustub oma õiguste ja kohustuste täitmisel segama võimalikult vähe üürniku äritegevust. Antud juhul kostja oma tegevustega rikkus hageja omandiõigust, tekitades hagejale materiaalse kahju ja kahjustades hageja äritegevust. Hageja oli sõlminud tööde teostamiseks mitmeid lepinguid ja oli sõlmimas veel lepinguid, milledest saadava tasu arvelt oleks hagejal olnud võimalus tasuda kostjale üür, kuid kostja takistas hageja tegevust. Hageja tasus kostjale üürilepinguga ettenähtud tasud 20.09.2010, kuid püüdlused saavutada kostjaga kokkulepet ei andnud tulemusi, seoses kostja karmide tingimustega. 28.10.2010 edastas kostja hagejale teate enampakkumisel müüdava vara hindamise kohta, milles teavitas, et hindas masinate ja seadmete väärtuseks 327 000 krooni (20 899,11 eurot), mis on oluliselt vähem, kui masinate ja seadmete tegelik maksumus, lisaks ajas kostja segamini hagejale ja teistele juriidilistele isikutele kuuluva vara.
26.Kostja leiab, et tal on õigus nõuda hagejalt kahju hüvitamist. Kuna 05.05.2006 poolte vahel sõlmitud äriruumide üürilepingu nr. XXX ülesütlemise vajadus tulenes hageja lepingu rikkumisest (võlgnevused ja halb maksekäitumine), siis nõudis kostja hagejalt tuginedes Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-37-09 ja VÕS § 135 lg. 1 ka lepingu erakorralisest ülesütlemisest tekkinud kahju hüvitist kuni Lepingu algse kehtivusperioodi lõpuni (s.0. kuni 31.12.2012). Seega oli kostjal õigus nõuda hagejalt kahju hüvitisena hinnavahet asendustehingu (või turuhinna) ja Lepingujärgse hinna vahel.
27.Kostja sõlmis asendustehingu OÜ-ga XXX (registrikood XXX). Hagejaga lepingu erakorralise ülesütlemise hetkel oli hageja igakuine üür 60 666 krooni (3877,26 eurot), millele lisandus käibemaks. OÜ-ga XXX sõlmitud asendustehingus oli sama 1977,8 m2 suuruse tootmispinna igakuiseks üürihinnaks 49 445 krooni (3160,11 eurot), mis kehtis kuni 30.11.2011 ning seejärel üürihind tõusis kuni 59 334 kroonini (3792,13 eurot) kuus, millele lisandus käibemaks (III kd, tlk.84-100). Asendustehingu-järgne madalam üürihind oli tingitud kostja soovist leida üüripinnale võimalikult kiiresti uus üürnik, kuivõrd nii suure laoruumi tühjana hoidmisega kaasnesid kostjale suured kulud (kõrvalkulud, saamata jäänud tulu). On ju kostja VÕS § 139 kohaselt kohustatud tekkinud kahju vähendama. Samuti tuleb arvestada asjaoluga, et lepingu objektiks on 1977,8 m2 suurune tootmispind, mitte tavapärane äriruum või eluruum. Nii massiivsele tootmispinnale ei ole suurt turgu ja taolisele suurele üüripinnale üürniku leidmine on aeganõudev (umbes 6 kuud). Hageja oli tootmishoonet oma vajadustele vastavalt kohandanud metallkonstruktsioonide ja nende osade tootmiseks, seega on hoone kasutus ka piiratud ehk sisuliselt vaid samal alal tegutsevad äriühingud on selle pinna osas sihtturuks. Kuivõrd Eestis ei ole nii palju vastaval ala tegutsevaid äriühinguid, oli valik piiratud. Nimetatud asjaolusid ja hageja tõttu tekkinud sundolukorda arvesse võttes oligi kostja nõus OÜ-ga XXX taolises üürihinnas kokku leppima. 07.06.2012 kohtumäärusega on OÜ XXX pankrotimenetlus lõpetatud pankrotti välja kuulutamata raugemise tõttu ja OÜ XXX äriregistrist alates 20.07.2012 kustutatud.
28.Eelnevaga seoses sõlmis kostja 01.03.2012 varasemalt hageja kasutuses olnud äriruumi osas asendustehingu OÜ-ga XXX igakuise üüriga 3720 eurot (58 205,35 krooni), millele lisandub käibemaks (III kd, tlk.104-121). Kostja on 03.01.2012 menetlusdokumendi lisana esitanud tabeli oma kahjuhüvitise nõude suuruse kohta (II kd, tlk. 115-116). Nimetatud tabel kajastab ka juba lepingujärgse ja OÜ-ga XXX sõlmitud lepingu järgse hinna vahet. Viidatud tabeli esimeses
2-10-54258 osas pealkirjaga „Kahjuhüvitis (hinnavahe) on vasakpoolses osas kajastatud Lepingu-järgset üürihinda kuni Lepingu algse kehtivuse lõpuni (31.12.2012) ning parempoolses osas asendustehingute järgset üürihinda. Esimese tabeli all on märgitud nimetatud üürihindade vahe, milleks on 1 489 767,72 krooni (95 213,51 eurot). Kahju hüvitamise nõude hulka, mis oli tagatud üürileandja pandiõigusega, kuulus ka asendustehingu sõlmimise kulu (45 745 krooni ehk 2 923,64 eurot) (tabeli keskmine osa „Uue üürilepinguga seotud kulu“) ning kuni hagi tagamiseni tekkinud kulud seoses laohoone valve ja muude majanduskuludega, samuti hageja poolt lõhutud tõstekraana remondi ning hageja vara teise ruumi kolimisega (2010 kulud tabelis „Tegelikud kõrvalkulud“ kokku summas 77 090,82 krooni ehk 4 927 eurot) ja tabeli teisel leheküljel esimeses tulbas „Hoiustamine“ märgitud hoiustamiskulud (2 284,24 euro). Kõikidele nimetatud summadele lisandus seadusjärgne viivis. Seega oli kostja hüvitisnõudeks, mida tagas üüritud kinnisasjal asuvate ja ruumi üürimisel selle sisutuse või kasutamise juurde kuuluvad vallasasjad, kokku 105 348,39 eurot (95 213,51 + 2 923,64 + 4 927 + 2 284,24 = 105 348,39).
29.Lisaks hüvitise nõuetele oli kostjal üürileandja pandiõiguse teostamise hetkel (17.09.2010) hageja vastu täiendavalt üüri- ja kõrvalkulude tasumise nõue summas 118 734,45 krooni (7 588,51 eurot). Hageja tasus nimetatud võlgnevuse alles 20.09.2010, kuid see ei väära fakti, et üürileandja pandiõiguse teostamise hetkel (17.09.2010) nimetatud nõue eksisteeris. Seega oli üürileandja pandiõigusega tagatud kokku 112 936,9 eurot ( 105 348,39 + 7 588,51 = 112 936,9 ) suurune nõue.
30.Lepingust tulenevate põhi-, kõrval- ja hüvitisnõuete tagamiseks teostas kostja 17.09.2010 üürileandja pandiõigust, milline õigus tuleneb kostjale VÕS §-dest 305 – 307 ning Lepingu punktist 18.2 (I kd, tlk. 45-46). VÕS § 307 lg 1 järgi, kui üürnik tahab ära kolida või ruumides leiduvaid asju ära viia, võib üürileandja pidada asju kinni ulatuses, mis on vajalik tema nõuete täitmise tagamiseks. Sama sätte kohaselt võib üürileandja oma pandiõiguse teostamiseks kasutada omaabi. Eelnimetatust tuleneb ühtlasi üürileandja õigus võtta üüritud asjad oma valdusesse, nagu on leitud ka Riigikohtu lahendis nr 3-2-1-8-08 (p 15 ja 16). Kuna antud juhul viitasid asjaolud üheselt hageja kavatsusele Tallinnas XXX äriruumidest ära kolida ning nimetatud äriruumides asuv vallasvara ära viia, teostas kostja 17.09.2010 VÕS §-st 307 lg 1 tulenevat õigust ning võttis äriruumides asunud vallasasjad oma valdusesse. Kostja on 17.09.2010 edastanud hagejale ka sellekohase teate (I kd, tlk. 126).
31.Käesolevaks hetkeks on üürileandja pandiõigusega tagatud kostja nõue vähenenud seoses hageja, kostja ja XXXOÜ vahel sõlmitud kompromissilepingu tõttu 7477,66 euro võrra (II kd, tlk. 71-83), samuti seetõttu, et hageja tasus oma üüri- ja kõrvalkulude võlgnevuse summas 118 734,45 krooni (7588,51 eurot) pärast pandiõiguse teostamist (20.09.2010). Seega on käesoleval hetkel üürileandja pandiõigusega tagatud kostja 97 870,73 euro (112 936,9 - 7 588,51 - 7 477,66 = 97 870,73) suurune nõue. Nõudele lisandub seadusjärgne viivisenõue. Hageja ei ole siiani oma nõuet kostja ees rahuldanud. Vastupidi, hageja tegevuse tõttu on kostja nõue hageja vastu suurenenud ka käesolevas menetluses õigussuhte esialgse reguleerimise korras üürileandja pandiõigusega koormatud vara võõrandamise keelamisega vara säilitamiseks ja korrashoiuks vajalike kulutuste tõttu ning kulutustele õigusabile nii enne käesolevat menetlust kui ka antud kohtumenetluse raames tehtud kulutuste võrra.
32.Kostja hinnangul on hageja kompromissilepingu sõlmimisega põhimõtteliselt tunnistanud kostja hüvitisnõuet hageja vastu, kuivõrd kompromissilepingu alusel XXXOÜ-le vara võõrandamisest saadud rahasumma on hageja lubanud välja maksta kostjale kostja (hüvitis)nõude katteks. Kostja valduses olevate esemete turuväärtust on 23 325 eurot (sisaldab käibemaksu), mis ei kajastata kompromissilepinguga XXXOÜ-le võõrandatud vara, kuivõrd see vara on hageja nõusolekul võõrandatud ning selle võrra on vähendatud ka kostja nõuet hageja vastu. Seega on ilmne, et kostja valduses olev hageja vara ei kata mitte ligilähedaseltki kostja nõuet. Seega on kohatud hageja väited selles osas, et kostja on pidanud kinni hageja vara
2-10-54258 suuremas ulatuses, kui on vajalik kostja nõude täitmise tagamiseks. Mis puudutab hageja ja kostja lahkarvamusi kostja valduses oleva hageja vara väärtuse osas, siis rõhutab kostja, et kostja oli vastutulekuna hagejale valmis vara enampakkumisel müüma oluliselt suurema alghinnaga, kui kostja reaalseks pidas. Kostja oli nõus vara enampakkumisel müüki panema alghinnaga 2 435 717 krooni (155 670,69 eurot) (ilma käibemaksuta) ehk oluliselt suurema alghinnaga kui vara väärtus tegelikult on. Kuid enne enampakkumise toimumist otsustas hageja hoopis hageja vastu käesoleva tsiviilasja algatada.
33.Kohus leiab, et hageja käesolevaks ajaks on oma võlgnevuse kostja ees tasunud vaid osaliselt, seni tasumata on veel kostja hüvitisnõue. Seega on üürileandja pandiõigusega tagatud nõuded senini rahuldamata. Kohus leiab, et kostja ei ole ka muus osas üürileandja pandiõiguse teostamisel rikkunud seadusest või lepingust tulenevaid nõudeid. 17.09.2010 on kostja käsipanti võetud esemed üles kirjutanud ja ka fotodega fikseerinud (I kd, tlk 104 -137). Samuti on kostja teostanud vara hindamise. Käesolevas menetluses on kostja veelkord palunud sõltumatutel asjatundjatel teostada vara hindamise (III Kd, tlk. 126-135). Hagejale on võimaldatud esitada oma seisukoht vara väärtuse osas, seda on hageja ka teinud ((I kd. tlk. 28). Kostja on vastavalt hageja esitatud nimekirjale ruumis asunud vara veelkord üle kontrollinud ja koostanud selle kohta vastava akti. Täiendavalt märgib kostja, et käsipandi teostamisel on vastavalt lepingu punktile 18.2 viibinud tunnistajad. Samuti on leidnud kinnitamist, et Üürniku juhatuse esindaja otsustas ise üürileandja pandiõiguse teostamise juurest lahkuda, kui kostja talle lepingu erakorralise ülesültemise avalduse, üürileandja pandiõiguse teostamise ja kahju hüvitise nõude esitas (I kd, tlk. 176). Kohus on seisukohal, et kostjal on hageja vastu hüvitisnõuded ning kostja valduses olevast hageja varast ei piisa kostja nõude täies ulatuses rahuldamiseks. Kostja on üürileandja pandiõigust teostanud seadusega kooskõlas olevalt ja igati hageja huve arvestavalt. Hageja vastupidised väited on alusetud ja pahatahtlikud.
34.Kohus selgitab, et kohus ei saa panti tühistada. VÕS § 305 lg. 1 kohaselt on kinnisasja üürileandjal üürilepingust tulenevate nõuete tagamiseks pandiõigus üüritud kinnisasjal asuvatele ja ruumi üürimisel selle sisustuse või kasutamise juurde kuuluvatele vallasasjadele ka siis, kui need ei ole üürileandja valduses. Tegemist on seaduse alusel tekkinud pandiõigusega ja õiguslik alus selle tühistamiseks kohtu poolt puudub. VÕS § 307 lg. 1 sätestatu kohaselt, kui üürnik tahab ära kolida või ruumides leiduvaid asju ära viia, võib üürileandja asju kinni pidada ulatuses, mis on vajalik tema nõuete täitmise tagamiseks.
35.15.06.2011 kohtumäärusega on antud tsiviilasjas nr 2-10-54258 määratud hagihinnaks 363 682, 53 eurot (II kd, tlk. 32-33).
36.Eeltoodu alusel leiab kohus, et hagi on alusetu ja põhjendamatu ning tuleb jätta rahuldamata.
37.TsMS § 386 lg 4 kohaselt, kohus tühistab hagi tagamise kohtuotsusega, kui hagi jääb rahuldamata. Kuna käesolevas asja kohus jätab hagi rahuldamata, siis sellest tulenevalt tuleb Harju Maakohtu 31. detsembri 2010 kohtumäärusega kohaldatud hagi tagamise kohtumäärus tühistada. Menetluskulude jaotus
38.TsMS § 162 lg 1 kohaselt jätab kohus poolte menetluskulud täies ulatuses hageja kanda. TsMS § 174 lg 1 kohaselt menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.
39.TsMS § 122 kohaselt on 363 682,53 eurot
2-10-54258
Taimi Kollom Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.