Võlaõigus › Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad

Hagiavalduse kohaselt kuulub kostjale Tallinnas, XXX asuv korter. Perioodil veebruar 2011 – september 2011 on kostja jätnud tasumata selle korteri eest esitatud arved summas 5 076,35 eurot. Kostjale kuulub ka Tallinnas, XXX- asuv korter. Sama perioodi eest on kostja jätnud selle korteri eest tasumata arved summas 4 537,63 eurot. Kokku võlgneb kostja hagejale 9 613,98 eurot. Hageja palub nimetatud põhivõlg ja seisuga 05.03.2012 viivis 495,30 eurot (korteri nr 3 eest 258,49 eurot ja korteri nr 4 eest 233,81 eurot) kostjalt välja mõista ning jätta menetluskulud kostja kanda.

Kostja vastus Kostja hagi ei tunnista. Kostja vaidlustab arveid: kusagilt ei nähtu halduriteenuse ja hooldusteenuse reaalset osutamist, raamatupidamisteenuse osutamiseks kellegi poolt polnud 09.12.2010 üldkoosolek õigust andnud. Koristusteenust pole tegelikult osutatud. Arvete kujunemine ei ole jälgitav. Kostja ei tunnista ka viiviseid, kuna viivise arvestamise alussummad ei saa olla õiged. Hageja ei ole oma nõuet tõendanud. Hageja nõuab sama rahasummat kaks korda. Harju Maakohtu otsusega tsiviilasjas nr 2-1155961 mõisteti XXX seoses korteriga 1 välja kostja omandis oleva korteri nr 3 koosseisus oleva pinnaga seotud kulud. Korter nr 1 on tehtud kaheks eraldiseisvaks korteriks, mille käigus eraldati korterist nr 1 ruum (mida XXXvaldas ja kasutas), mis muutus korteri nr 3 osaks. Hooneregistri andmed ei lange kokku ehitusregistri andmetega, viimane kajastab hilisemaid muudatusi. Kohus peab tuvastama, kas korteri nr 3 pind on tõusnud 183,1m2-ni korteri nr 1 arvelt ning kas hageja on esitanud seoses sellesama pinnaga topeltarveid. Hageja juhatuse liikme XXXtegevus ei ole õiguspärane. Kostja leiab, et 09.12.2010 üldkoosoleku kokkukutsumine ei olnud õiguspärane. Päevakorraväliselt on juhatusest tagasi kutsutud kostja ja valitud uueks juhatuse liikmeks Mario Teller. Selles osas toimub vaidlus tsiviilasjas nr 2-11-16037. Kostja palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja täiendas vastust ja leidis, et arved ei tõenda teenuste osutamist. Hageja arvestus ei ole kostjale arusaadav. Kostja leiab, et 09.12.2010 ja 02.02.2011 üldkoosoleku otsused on tühised. Kohtu põhjendused Hageja nõuab kostjalt kommunaalteenuste eest tasumist. Puudub vaidlus, et hageja vahendab kostjale kommunaalteenuseid. Puudub vaidlus, et kostjale kuulub Tallinnas, XXX asuvad eluruumid nr 3 ja 4. Kohus loeb need asjaolud tuvastatuks. Kohus leiab, et korteriomanik on kohustatud tasuma korteriga seotud majandamiskulusid. Vastavalt korteriühistuseaduse (KÜS) § 15‘ lg 1 majandamiskulud käesoleva seaduse tähenduses on korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. XXX-3 korteriomandi eest on hageja esitanud perioodil veebruar 2011 – september 2011 kommunaalteenuste arved. Arvetel on märgitud korteriomandi pinnaks 183,1m2 (I kd, t lk 1623). XXX-4 korteriomandi eest on hageja esitanud perioodil veebruar 2011 – september 2011

kommunaalteenuste arved. Arvetel on märgitud korteriomandi pinnaks 158,7m2 (I kd, t lk 2431). Poolte vahel on vaidlus eluruumi nr 3 suuruses, kuna kostja arvates nõuab hageja teatud ruumi eest raha topelt. Kostja väitel on Harju Maakohus korteri nr 1 omanikult XXXjuba nimetatud perioodi eest võlgnevuse välja mõistnud ning korteri nr 1 alla on arvestatud osad korteri nr 3 juurde kuuluvad ruumid. Harju Maakohtu 05.04.2012 otsusega tsiviilasjas nr 2-11-55961 on XXXhageja kasuks välja mõistetud XXX-1 asuva korteriomandi kommunaalteenuste võlg ja viivised perioodi veebruar 2011 – september 2011 eest. Kohus tugines ehitusregistri väljavõttele ja leidis, et Pille Tammetile kuulub 24/100 kaasomandiosa korterist tähisega 1 suurusega 31,15m2 ning kaasomandi lõpetamine ei ole kinnitust leidnud. Otsuses on kohus hinnanud ka topeltarvete esitamist ning leidnud, et hageja ei ole topeltarveid esitanud korterile nr 3 üldpinnaga 183,1m2. Kohus leidis ka seda, et 09.12.2010 üldkoosoleku päevakorra p-s 5 märgitud juhatuse liikmete valimine hõlmas endas ka juhatuse liikme tagasikutsumist ning uus juhatu soli otsuse vastuvõtmisest alates volitatud sõlmima kinnisvara korrashoiulepingut. Kohus pidas põhjendatuks ka halduriteenuse, koristusteenuse, prügiveo ja raamatupidamise teenuse eest arvete esitamist (I kd, t lk 75-83). Seega on kohus analüüsinud, kas hageja nõue korteri nr 1 eest ei kattu nõudega korteri nr 3 eest ja jõudnud eitavale järeldusele. Sellega on tuvastatud, et hageja arved korteri nr 1 eest ei puuduta käesolevat hageja nõuet. Seega on kohus juba kontrollinud topeltarvete esitamise temaatikat ning jõudnud järeldusele, et hageja ei ole esitanud topeltarveid. Iseenesest ei vaidlusta kostja, et eluruumi nr 3 suurus on 183,1m2. Seetõttu puudub täiendav vajadus analüüsida kasutusluba, ruumide eksplikatsiooni ja ehitusregistri andmeid eluruumi suuruse tuvastamiseks (I kd, t lk 85-102, 156-157). Kohus märgib vaid nii palju, et hageja arvetel kajastuv kostja eluruumide pindala kattub Ehitusregistri andmetega. Ehitusregistri väljavõttest nähtub, et eluruumi nr 4 pind on 158,7m2 (I kd, t lk 15) ja eluruumi nr 3 pind on 183,1m2 (I kd, t lk 155). Kohtul pole alust selles kahelda. Kostja väide, et hageja nõuab raha eluruumi omanikelt topelt, ei ole leidnud kinnitust. Käesolevas asjas ei lahenda kohus ka hageja üldkoosoleku otsuste kehtetuse küsimust, kuna üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamiseks tuleb esitada kohtule eraldi hagi. Kostja on seda ka teinud (I kd, t lk 113-116). Seetõttu ei analüüsi kohus ka 09.12.2010 hageja üldkoosoleku toimumise ja otsuste vastavust hageja põhikirjale (I kd, t lk 104-110, 111-112). Kostja väiteid, et halduri-, hooldus-, raamatupidamis- ja koristusteenuseid ei ole osutatud on ümber lükatud faktiga, et ülejäänud korteriomanikud ei ole neid teenuseid vaidlustanud ning on teenuste eest tasunud (I kd, t lk 141-155), samuti Harju Maakohtu 05.04.2012 otsusega tsiviilasjas nr 2-11-55961, milles kohus pidas antud teenuseid põhjendatuks. Kohtul puudub alus tuvastada, et hageja ja OÜ XXXvahel 20.12.2010 sõlmitud kinnisvara korrashoiuleping oleks kehtetu (I kd, t lk 164-191) või et XXXAS-i ja XXXOÜ arved oleksid alusetud ning korteriühistu prügi ei ole üldse ära veetud (I kd, t lk 193-200). Hageja on esitanud oma kulude ning arvete aluseks olevate asjaolude põhjaliku selgituse (I kd, t lk 130-138; II kd, t lk 5-60), milles ei ole kohtul ka antud tsiviilasja raames põhjust kahelda. Hageja arvete põhjendatust on kohus tsiviilasjas nr 2-11-55961 samuti kontrollinud ning pidanud seda põhjendatuks. Kuigi 05.04.2012 kohtuotsus ei ole siduv käesoleva vaidluse poolte vahel, annab see siiski kaalu hageja väidete ja tõendite usaldusväärsusele. Kohus leiab, et kostjal on kohustus tasuda tema eluruumile osutatud kommunaalteenuste eest. Seetõttu on hagejal õigus nõuda eluruumi nr 3 eest perioodi veebruar 2011 – september 2011

eest 5 076,35 euro tasumist ja eluruumi nr 4 eest samal perioodil 4 537,63 euro tasumist. Kohus mõistab välja kostjalt põhivõla kogusummas 9 613,98 eurot. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 alusel on hagejal õigus ka viivisele. Seisuga 05.03.2012 on hageja arvestanud viiviseid eluruumist nr 3 tuleneva võlgnevuse eest summas 258,49 eurot ning eluruumist nr 4 tuleneva võlgnevuse eest summsa 233,81 eurot, kokku 492,30 eurot. Kohus peab viivise nõuet põhjendatuks. Seega mõistab kohus kostjalt välja kokku 10 106,28 eurot. Hagejal on Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 367 järgi õigus nõuda viivist protsendina põhinõudest aja eest, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud. Hagi on esitatud 05.03.2012 ja selle kuupäeva seisuga on hageja viivise summaliselt kindlaks määranud. Kohus mõistab kostjalt välja viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras põhinõudelt alates 06.03.2012 kuni põhinõude täitmiseni. Seega rahuldab kohus hagi. TsMS § 162 lg 1 järgi jäävad menetluskulud kostja kanda. Vastavalt TsMS § 174 lg 1 menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.

Meelis Eerik kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.