Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses Vaidlustatud kohtulahend
651,09 eurot
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
KÜ Puškini tn 12 apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
27. november 2012
Menetlusosalised ja nende
Apellant (hageja): KÜ XXX (registrikood: XXX), esindaja: Jevgeni Šimonjuk
esindajad
RESOLUTSIOON
Tatjana
Verjovkina
vastu
võla
Viru Maakohtu 31. mai 2012 otsus
Vastustaja (kostja): Tatjana Verjovkina (isikukood: 45812273724), esindaja Julia Tuštšenko Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja Viru Maakohtu 31. mai 2012 otsuse resolutsioon muutmata, muutes kohtuotsuse põhjendusi. Menetluskulud maakohtus ja ringkonnakohtus jätta KÜ XXX kanda.
Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.
Kassatsioonkaebuse Riigikohtusse võib menetlusosaline esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.KÜ XXX (hageja) esitas 09. augustil 2011 hagi Tatjana Verjovkina (kostja) vastu võlgnevuse summas 2 487,76 € ja õigusabikulude summas 750 € väljamõistmiseks. Kohtukulud palus hageja jätta kostja kanda. Menetluse kestel hageja muutis oma nõuet ning nõudis põhivõlgnevusena 651,09 € ja viivise võlgnevusena 250,22 €. Hagiavalduse kohaselt on kostja KÜ XXX liige, kes vastavalt hageja põhikirja p-le 3.2 ning korteriühistu seaduse §-le 151 oli kohustatud tasuma igakuiselt sihtotstarbelisi makseid, sh kommunaalteenuste eest. Kostjale kuulub korteriomand XXX (M5). Hageja oli seisukohal, et kostja ei ole täitnud nõuetekohaselt oma kohustusi arvete maksmisel ning 30. septembri 2011 seisuga oli kostjal hageja ees tekkinud põhivõlgnevus summas 651,09 € ja viivise võlgnevus summas 250,22 €. Vastavalt 26 detsembri 2003 üldkoosoleku protokolli p-le 2 oli mitteeluruumide omanike, kelle kasutuses olid eraldiseisvad trepikojad, trepikoja pinna rendimaks 250 kr kuus. Nimetatud tariif jäi jõusse ka 14. juuni 2005 ja 06. septembri 2008 üldkoosoleku otsustega. Kuivõrd kostja kasutuses oli eraldiseisev trepikoda, siis vastavalt üldkoosoleku otsustele arvestati kostja rendimakse suuruseks alates 01. jaanuarist 2004 kuni käesoleva hetkeni 250 kr. Vastavalt 26. detsembri 2003 üldkoosoleku otsuse p-le 2 oli kostjale kuuluva korteri prügiveo tasuks 200 kr kuus. Nimetatud tariif jäi jõusse ka 14. juuni 2005 ja 06. septembri 2008 üldkoosoleku otsustega. Vastavalt üldkoosoleku otsusele arvestati kostja prügiveo tasuks alates
01.jaanuarist 2004 kuni käesoleva hetkeni 200 kr kuus. Hageja selgitas, et elamus XXX on nii kortereid, kus toimub äritegevus, kui kortereid, mida kasutatakse eluruumina. Kuivõrd äritegevusega seotud korteritest tuleb palju rohkem prügi kui eluruumina kasutusel olevatest korteritest, siis kandis hageja lisakulutusi. Sellest tulenevalt otsustas üldkoosolek, et mitteeluruumide omanikud pidid kandma suuremaid kulutusi seoses prügi äraveo ja sorteerimisega, kuivõrd nemad tarbisid teenust palju suuremas mahus kui eluruumide omanikud. Kuivõrd mitteeluruumide omaniku tekitavad prügi, mida on vaja sorteerida, siis osteti äripindade prügi sorteerimise teenust sisse OÜ-lt Reacilvia. Hageja muutis oma nõuet majanduskulude osas pärast kinnistusregistri väljavõttega tutvumist, millest nähtuvalt oli kostjale kuuluva korteriomandi suurus 89,5 m2. Hageja tegi ümberarvestuse majanduskulude osas ja esitas selle koos 2010 novembrikuu arvega perioodi 01. jaanuar 2010 kuni 01. november 2011 eest ning koos 2011. a septembrikuu arvega perioodi 01. august 2008 kuni 31. detsember 2009 eest. Ümberarvestusel lähtus hageja korteri pindalast suurusega 89,5 m2. Kostja võlgnevus hageja ees moodustus põhivõlgnevusest summas 651,09 € ja viivise võlgnevusest summas 250,22 €. Alates novembrist 2010 esitas hageja kostjale korrektsed arved, lähtudes kostja korteri pindala suurusest 89,5 m2.
Asjaolu, et kostja sõlmis prügiveoteenuse osutamise lepingu muu prügivedajaga, ei tähenda, et kostja ei oleks kasutanud hageja prügikonteinereid. Hageja leidis, et kostja suhted kolmandate isikutega ei puutunud käesolevasse vaidlusesse.
2.Kostja vaidles hagiavaldusele vastu ja taotles selle täies ulatuses rahuldamata jätmist. Vastuväidete kohaselt sai kostja alles hagiavaldusest teada, et ta oli hageja liige, kuivõrd alates 2004. aastast ei tunnistanud hageja juhatus teda korteriühistu liikmena. Kostjat ei kutsutud hageja üldkoosolekule ning temale ei saadetud üldkoosolekute protokolle. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-146-10 märkinud, et kui puudub korteriomanike kokkulepe selle kohta, et kulutuste eest tasumine toimub võrdselt kõigi korteriomanike poolt, tuleb kulutuste jagamisel lähtuda seaduses sätestatud (KOS § 13 lg 1) põhimõttest, ehk korteriomanik kannab kaasomandi majandamise kulud võrdeliselt talle kuuluva kaasomandi suurusega. Hageja üldkoosoleku otsuseid ei saanud käsitleda korteriomanike kokkulepetena. Selleks oleks üldkoosolekul pidanud osalema kõik korteriomanikud ja kõik pidanuks hääletama otsuse vastuvõtmise poolt. Kostja hinnangul olid hageja üldkoosoleku otsused tühised. Vastavalt hageja põhikirja p-le 3.2 peavad hageja liikmed tasuma makseid vastavalt neile kuuluvale omandile. Hageja poolt esitatud tõenditest ei selgunud, mille alusel kostja pidi tasuma kütte, külma vee, prügiveo ja rendimaksu eest. Samuti ei esitanud hageja andmeid selle kohta, milliste tariifide alusel arved kujunesid ning millises suuruses korteriomandi pindala võttis hageja kostja arvete koostamisel arvesse. Kinnistusregistri andmete kohaselt kuulus kostjale korteriomand üldpinnaga 89,5 m2. Alates 2004. aastast kuni 2010. aasta detsembrini lähtus hageja arvete koostamisel korteriomandi pindalast suurusega 92,1 m2. Kütte arvestus sel perioodil oli kaheosaline: kokku moodustas kostja poolt makstava pindala suurus 98,55 m2 (90, 1 + 8, 45). Alates detsembrist 2010 oli üldpinnaks ikka 98,55 m2, kuid üldpindala kokkuarvutamiseks vajalikke pindalasid oli muudetud (tabeli järgi olid uued pindalad suuruses 89,5 m2 ja 9,05 m2). Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-53-10 leidnud, et majandamiskulude määramiseks tuleb lähtuda eluruumide üldpinna osast. Kostja jaoks ei olnud selge, millega seoses on kostjale esitatud arve juriidiliste teenuste eest summas 1 500 kr, kuivõrd kostja hagejalt juriidilisi teenuseid tellinud ei olnud. Arusaamatu oli ka prügiveo arvete moodustumine. Arved ei oleks pidanud olema igas kuus sama suured ning nendes ei selgu, kas on lähtutud hagejale kuuluva korteriomandi pindalast või elanike arvust. Aastatel 2009 kuni 2010 ostis hageja samaaegselt prügiveoteenust kahest ettevõttest. OÜ Reacilvia teostas äripindade prügi sorteerimist. Kuivõrd prügikast oli hagejal kõikide hageja liikmete jaoks ühine, siis ei ole selge, kuidas OÜ Reacilvia sai sorteerimist teostada. Samal ajal esitas sorteerimise eest arveid ka OÜ Heakorrastus. Kostja oli seisukohal, et nii eluruumide kui mitte eluruumide omanikud pidid arveid tasuma samade tariifide alusel. Kuivõrd hageja ei osutanud liikmetele prügiveoteenust korrektselt (elanikud ei saanud kasutada konteinereid ning arved olid tehislikult suurendatud), siis sõlmis kostja prügiveoteenuse osutamise lepingu KÜ-ga XXX. Seega ei olnud õigustatud nõuda kostjalt tasu prügiveoteenuse osutamise eest, kuivõrd kostja teavitas hagejat tähtkirjaga KÜ-ga XXX lepingu sõlmimisest. Korteriomanikud saavad sõlmida eraldi lepinguid teenuste osutamiseks, kui teenuste iseloom seda võimaldab.
MAAKOHTU LAHEND
3.Viru Maakohtu 31. mai 2012 otsusega jäeti KÜ XXX hagi täies ulatuses rahuldamata. Menetluskulud jättis maakohus KÜ XXX kanda.
Maakohus leidis, et hageja tõendas enda nõuet osaliselt ning kostja oli nõude tõendatud osas täitnud. TsMS § 230 lg 1 järgi peab hagimenetluses kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Hageja tugines sellele, et kostja rikkus hageja liikmelisusest tulenevat kohustust tasuda majandamiskulude eest. Hageja pidi tõendama, et kostjal oli kohustus tasuda majandamiskulude eest ja kohustuse suuruse. Pooled vaidlesid selle üle, kui palju pidi kostja majandamiskulude eest maksma. KÜS § 151 lg 1 järgi on majandamiskulud selle seaduse tähenduses korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Sellest sättest tulenevalt tuli selle kindlakstegemiseks, kui palju peab korteriühistu liige majandamiskulude eest maksma, jagada korteriühistu kõik majandamiskulud kõigi korteriomandite reaalosadeks olevate eluruumide või mitteeluruumide pindalade summaga ruutmeetrites ning korrutada sellele liikmele kuuluva korteriomandi reaalosaks oleva eluruumi või mitteeluruumi pindalaga. Hageja pidi KÜS § 151 lg 1 järgi tõendama, kui suured olid tervikuna korteriühistu majandamiskulud ajavahemikus, mille eest tasumist nõutakse. Riigikohtu lahendis nr 3-2-1-53-10 on selgitatud, et hageja võib tõendada majandamiskulude suurust korteriühistu otsusega, millega määratakse kindlaks mõnd liiki majandamiskulude suurus. Maakohus tuvastas, et hageja esitas reklaami, prügiveo ja trepikoja ruumi renditasu kostjale tasumiseks KÜ XXX üldkoosoleku otsuste alusel. Otsused olid kehtivad. Muude kulude tõendamisel (ostetud teenuste puhul) tuli lähtuda pindalapõhisest arvestusest, mida hageja ei tõendanud. KÜ XXX
06.septembri 2008 üldkoosoleku protokolli p 2 kohaselt oli rendimaks reklaami paigaldamise eest 150 kr/m2. Hageja arvestuste kohaselt oli kostjale arvestatud reklaamimaksu 2009. aasta maist kuni 2011. aasta jaanuarini summas 50 kr (3, 20 €). KÜ XXX 06. septembri 2008 üldkoosoleku protokolli p 4 kohaselt oli prügivedu 200 kr (12, 78 €) ja rendimaks 250 kr (15, 98 €). Maakohus oli seisukohal, et kostja vastusest ja hageja arvestustest nähtus, et kostja oli mõne erandiga korteriühistu arveid tasunud, mistõttu tuli hinnata, kas hagi kuulus rahuldamisele osaliselt. Maakohus leidis, et juhul, kui kostja ei oleks korteriühistu arveid tasunud, kuuluks hagi rahuldamisele osaliselt: välja tuleks mõista 25. oktoobri 2011 hagi täpsustuse alusel alates 08.2008 reklaami, renditasu ning prügiveoteenuse osutamise eest tasumisele kuuluvad summad. Maakohus lähtus nimetatud arvestuse tegemisel Riigikohtu lahendis nr 3-2-1-53-10 väljendatud seisukohast, et isegi olukorras, kus korteriühistu üldkoosolek oli vastu võtnud ebaseadusliku otsuse, oli korteriühistu liikmetel KÜS § 13 lg 3 alusel võimalik kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates pöörduda kohtusse otsuse tühistamiseks. Juhul, kui seadusega vastuolus olevat üldkoosoleku otsust tähtaegselt ei vaidlustatud, on see kehtiv ja KÜS § 13 lg 4 kohaselt kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslik. Nimetatud põhjendustel ei ole asjakohased kostja vastuväited korteriühistu otsuste tühisuse kohta TSÜS § 84 lg 1 alusel. Arvestamisele ei kuulu kostja vastuväited, et ta ei saanud KÜ XXX prügikonteinerit kasutada ja pidi selleks sõlmima KÜ-ga XXX vastava lepingu, kuna ta ei tõendanud, et talle tehti takistusi prügikonteineri kasutamisel. Maakohus leidis, et eeltoodu alusel oli tõendatud, et kostja oli kohustatud tasuma järgmised summad: igakuiselt alates augustist 2008 kuni septembrini 2011 prügivedu 200 kr (12,78 €), rendimaks 250 kr (15,98 €), s.o 38 kuud korda 28,76 € on 1 092,88 € ning reklaami eest perioodil maist 2009 kuni jaanuarini 2011 summas 50 kr (3,20 €), kokku 60,80 eurot. Kõik kokku 1 153,68 €. Samas nähtub, et kostja on tasunud eelpool nimetatud perioodil (august 2008 kuni september 2011 k.a) majandamiskulude eest kokku 3 463,72 €. Nimetatud põhjusel oli kostja
hageja nõude täitnud ning hagi tuleb jätta täielikult rahuldamata, s.o nii põhinõudes kui viiviste nõudes.
ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.KÜ XXX esitas Viru Maakohtu 31. mai 2012 otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles taotleb maakohtu otsuse tühistamist ja uue otsuse tegemist, millega mõistetakse vastustajalt apellandi kasuks välja põhivõlgnevus summas 651,09 € ja viiviseid summas 250,22 €. Menetluskulud palub apellant jätta vastustaja kanda. Apellatsioonkaebuses esitatud väidete kohaselt: 1) ei nõustu apellant maakohtu seisukohaga, et pooled vaidlevad selle üle, kui palju peab vastustaja majandamiskulude eest maksma. Apellandi hinnangul vaidlesid pooled ainult selle üle, kui palju peab vastustaja maksma reklaami, prügiveo ja trepikoja ruumi renditasu eest, mitte kõikide majandamiskulude eest. See selgub nii hagiavaldusest kui 06. jaanuaril 2012 toimunud kohtuistungil antud seletustest. Vastustaja on samuti menetluse vältel väitnud, et ta ei tea, mille alusel ta peab tasuma teenuseid reklaami, prügiveo ja trepikoja renditasu eest ning jätnud apellandile tasumata summad reklaami, prügiveo ja trepikoja ruumi renditasu eest; 2) ei hinnanud maakohus igakülgselt täielikult ega objektiivselt apellandi poolt maakohtule esitatud võlgnevuse tõendeid (hagiavalduse lisa 4) ning vastustaja poolt maakohtule esitatud majandamiskulude arveid (hagiavalduse vastuse lisa 2). Lisaks olid maakohtule esitatud majandamiskulude arvete aluseks olevad KÜ XXX üldkoosolekute otsused. Kuivõrd maakohtule olid esitatud kõik võimalikud tõendid vastustaja võlgnevuse tõendamiseks, siis jäi apellandile arusaamatuks maakohtu seisukoht, et apellant tõendas ainult kulud seoses reklaami, prügiveo ja trepikoja ruumi renditasuga ning muud kulud jäid tõendamata.
5.Vastustaja T. Verjovkina vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja taotleb apellatsioonkaebuse täies ulatuses rahuldamata jätmist. Poolte menetluskulud palub vastustaja jätta apellandi kanda. Vastuväidete kohaselt: 1) esitas apellant kostjale arveid omal äranägemisel ning ei võta arvesse korteriomandi üldpinda. Perioodil 2004 kuni 2010 detsember lähtus vastustaja pindalast 92,1 m2. Kütte arvestus oli kaheosaline, moodustades kokku 98,55 m2 (90,1 + 8,45). Alates detsembrist 2010 on kütet arvestatud pindalalt suurusega 98,55 m2 järgi, mis on tulenenud pindalade suurusega 89,5 m2 ja 9,5 m2 kokkuliitmisest. Apellant kütte arvestusi ei põhjendanud. Maakohus luges tõendatuks, et vastustaja tasub trepikoja rendi eest 250 kr. Vastustaja hinnangul ei ole poolte vahel rendilepingut, mis sisaldaks renditingimusi. Kui vastustaja tasub trepikoja rendi eest, siis peab rent sisaldama ka trepikoja kütet, kuivõrd teistsuguseid kokkuleppeid ei ole; 2) esitab apellant vastustajale igakuiselt fikseeritud arve summas 200 kr, samas kui prügiveoga tegelevate firmade arved hagejale on iga kuu erinevad. Vastustaja poolt koostatud arvestuse kohaselt, mis võtab aluseks ehitusregistri andmed korterite pindalade kohta, tuli vastustajal tasuda aastal 2008 hoopis järgmised summad: jaanuaris 167,42 kr, veebruaris 167,42 kr, märtsis 221,27 kr, aprillis 0 kr, mais 138,67 kr, juunis 67,26 kr, juulis 138,67 kr, augustis 105,98 kr septembris 67,26 kr, oktoobris 155,50 kr, novembris 105,08 kr ja detsembris 105,08 kr. Hageja on mittetulundusühing, kes ei saa tegutseda kasu saamise eesmärgil. Hageja põhikiri ei näe ette teha arvestusi suuremas määras, kui hageja ise peab teenuse eest tasuma; 3) esitas apellant vastustajale arveid suuremas mahus kui teenuse osutajad apellandile esitasid. OÜ Reacilvia kuulub hageja majanduse juhataja perekonnale. Vastustaja jaoks on arusaamatu, miks osutasid sorteerimisteenust samaaegselt kaks ettevõtet, miks prügisorteerimise teenuse tasu arvestamisel ei lähtutud korteri pindalast ning kuidas oli OÜ-l Reacilvia võimalik prügi
sorteerida, kui prügikonteiner oli kõigi jaoks ühine. Vastustaja hinnangul on jäätmete sorteerimine äripindade jaoks täies ulatuses apellandi poolt tõendamata; 4) ei nõustu vastustaja apellandi väitega, et pooled vaidlevad ainult selle üle, kui palju peab vastustaja apellandile maksma reklaami, prügiveo ja trepikoja ruumi renditasu eest, mitte kõikide majandamiskulude eest. Vastustaja on märkinud, et vaidlustas hagi täies ulatuses ning apellant peab täies ulatuses tõendama nõutava summa päritolu. Vastustaja hinnangul kui apellant märkis hagiavalduses, et vastustaja ei tasu täies ulatuses arveid ja esitas selle tõenduseks majapidamiskulude arvestamise tabeli, siis esitas apellant nõude kogu majandamiskulu osas; 5) ei selgu mitte kuskilt, milliste tariifide alusel diferentseeritakse mitteeluruumide ja eluruumide omanike arved ning millise metoodika alusel jaotatakse arved korteriomanike vahel. Vastustaja hinnangul ei piisa ainult korteriühistu esimehe ja raamatupidaja poolt kinnitatud tõenditest, vaid raamatupidaja poolt koostatud tõendi puhul tuleb aluseks võtta ka teenuse osutajate poolt esitatud arved; 6) on täiesti alusetu apellandi nõue maist 2008 summas 1 500 kr juriidiliste teenuste osutamise eest.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja Viru Maakohtu 31. mai 2012 otsuse resolutsioon muutmata, kuid muuta tuleb kohtuotsuse põhjendusi.
7.Iseenesest õige on apelllandi väide, et poolte vahel ei ole vaidlust kõigi majandamiskulude osas, kuid samas on ebaõige ta seisukoht, et vaidlus on ainult maksmata reklaami-, prügiveo- ja trepikoja ruumi renditasu osas. Asja materjalidest nähtuvalt on kostja esitanud vastuväiteid ka kütte eest tasutud summade osas seoses sellega, et talt on arvestatud tasu trepikoja, suurusega 8,45 m2, kütte eest. Ringkonnakohus leiab, et kostja vastuväide on õigustatud ning hagejal puudus alus nõuda kostjalt trepikoja, suurusega 8,45 m2, kütte eest tasumist. Korteriomandiseaduse (KOS) § 1 lg 1 alusel on korteriomand omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt on kaasomandi esemeks käesoleva seaduse tähenduses maatükk ning ehitise osad ja seadmed, mis käesoleva seaduse § 2 lõike 2 järgi ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka ega ole kolmanda isiku omandis. Lähtudes KOS § 1 lg-test 1 ja 2 on korterelamute trepikojad kaasomandi esemeks. KOS § 15 lg 1 järgi valitsevad kaasomandi eset korteriomanikud ühiselt, kui seaduse või korteriomanike kokkuleppega ei ole ette nähtud teisiti. Kuna asjas ei ole esitatud korteriomanike kokkulepet selle kohta, et trepikoda, suurusega 8,45 m2, on kostja ainukasutuses ja kostja on sellele asjaolule vastu vaielnud, siis on hageja nõudnud õigustamatult kostjalt tasu trepikoja kütte eest tervikuna. Kostja oleks kohustatud tasuma kaasomanikuna trepikoja kütte eest osaliselt, kuid mitte tervikuna.
8.Kostja on õigustatult vastu vaielnud trepikoja renditasu nõudele summas 250 krooni kuus. Nõude alusena on hageja tuginenud (arvestades nõutava võlgnevuse perioodi 08.2008 – 09.2011) KÜ XXX 14.06.2005 üldkoosoleku otsusele (I kd tl 108-110) ja 06.09.2008 üldkoosoleku otsusele (I kd tl 111-113), mille kohaselt kohustati mitteeluruumide omanikke, kelle kasutuses on eraldiseisvad trepikojad, tasuma renditasu 250 krooni kuus.
KÜS § 2 lg 1 määrab korteriühistu pädevuse, mille järgi on korteriühistu korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Mõtteliste osade ühine majandamine tähendab KÜS § 15 ja § 151 järgi nii majandustegevuse kava, aruandeid kui ka majandamiskulusid. Nende kohustuste täitmisel peab korteriühistu arvestama korteriomanike kui korteriomandite mõtteliste osade kaasomanike õigustega. AÕS § 72 lg-s 1 sätestatakse, et kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. Seadusandja on siiski nimetanud ka juhtumid, mida saab lahendada üksnes kaasomanike kokkuleppel, mitte enamuse otsusega. Nii võib AÕS § 74 lg 1 alusel kaasomandis oleva asja võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Ringkonnakohus leiab, et kaasomandi esemesse kuuluva trepikoja koormamine üürilepinguga on selline küsimus, mida tuleb lahendada kaasomanike kokkuleppel. Ringkonnakohtu arvates saaks üüri maksmise kohustus kostjal tekkida üksnes juhul, kui ta osales KÜ XXX 14.06.2005 üldkoosolekul ja 06.09.2008 üldkoosolekul, kus määrati kostjale trepikoja ruumi rent (s.o üür) 250 krooni, ning ta nõustus sellise kohustusega (ei hääletanud otsuse vastu), s.o sõlmis teiste kaasomanikega trepikoja üürilepingu. Antud juhul ei nähtu KÜ XXX 14.06.2005 üldkoosoleku protokollist ja 06.09.2008 üldkoosoleku protokollist, et kostja oleks osalenud üldkoosolekutel. Seega puudub kostja ja teiste kaasomanike vahel trepikoja üürileping, mis annaks hagejale aluse nõuda kostjalt perioodi eest 08.2008 – 09.2011 üüri summas 250 krooni ning seetõttu on hageja rendinõue kostja vastu põhjendamatu.
9.Alusetu on ka hageja nõue kostja vastu reklaamimaksu väljamõistmiseks perioodi mai 2009 – jaanuar 2011 eest summas 50 krooni. Nõude alusena on hageja tuginenud KÜ XXX üldkoosoleku 06.09.2008 otsusele, millega otsustati määrata rendimaks reklaami paigaldamise eest 150 krooni/m2. KÜS § 151 lg 1 kohaselt on majandamiskulud käesoleva seaduse tähenduses korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Sama paragrahvi lg 2 järgi loetakse eluruumi hoolduseks käesoleva seaduse tähenduses töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Arvestades KÜS §-s 151 sätestatut, ei ole rendimaks reklaami paigaldamise eest majandamiskulu ning seda oleks võimalik kostjalt nõuda vaid siis, kui ta oleks nõustunud sellega. KÜ XXX 06.09.2008 üldkoosoleku protokollist ei nähtu kostja osalemine üldkoosolekul. Asjas puuduvad ka muud tõendid selle kohta, et kostja oleks võtnud endale kohustuse tasuda korteriühistule reklaamimaksu või, et korteriühistul on nõue kostja vastu reklaamimaksu tasumiseks muul alusel, kui üldkoosolekul vastuvõetud otsus. Seega ei ole hageja nõue kostja vastu reklaamimaksu väljamõistmiseks põhjendatud.
10.KÜ XXX 14.06.2005 üldkoosoleku otsusega ja 06.09.2008 üldkoosoleku otsusega määrati kostjale prügiveo tariif 200 krooni. Hageja on lähtudes nimetatud üldkoosoleku otsustest esitanud nõude kostja vastu prügiveost tuleneva võlgnevuse väljamõistmiseks. Kostja on võlgnevusele vastu vaielnud ning vastuväidete kohaselt ei ole ta nõus tasuma hagejale prügiveoteenuse eest 200 krooni kuus, kuna see summa ei tulene tarbitud teenuse maksumusest, s.h jäätmete sorteerimine äripindade jaoks on tõendamata. Samuti tugineb kostja asjaolule, et ta on tellinud prügiveoteenuse kolmandalt isikult ning on sellest teavitanud ka hagejat 18.01.2007.
Asja materjalidest nähtuvalt sisaldavad hageja poolt kostjale esitatud arved (I kd tl 55-87; 114141) teenuste koosseisus prügivedu ning samuti eraldi reana üldkoosoleku otsusest tulenevat prügiveotasu 200 krooni. Ringkonnakohus leiab, et teenuste koosseisus sisalduv prügiveotasu on majandamiskulu KÜS § 151 mõttes, mis on arvestatud eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta. Korteriühistu üldkoosoleku otsustega hagejale määratud prügiveotasu 200 krooni on lisaks sellele prügiveotasule, mis sisaldub teenuste koosseisus ning mida on kostja tasunud võrdsetel alustel teiste korteriomanikega. Arvestades seda, et kostjale kuulub mitteeluruum, milles toimub (toimus) äriline tegevus, on iseenesest õige hageja väide, et kostja tegevusega kaasneb suurem kogus prügi kui tavalise korteriomaniku igapäevaeluga. Samas aga saaks hageja nõuda kostjalt kui ühistu liikmelt tasu nende teenuste eest, mida ta reaalselt tarbib, s.o kostja peaks tasuma hagejale prügiveoteenuse eest, mida ta reaalselt on tarbinud, kuid korteriühistu üldkoosolekul määratud tasu 200 krooni ei kajasta reaalse teenuse tasu. Iseenesest võiks määrata prügiveo eest tasu kindla summana, kuid siis peaks mingi ajavahemiku järele tegema arvestuse selle kohta, kui suur on olnud tasu reaalselt kasutatud teenuse eest ning seejärel tegema tasaarvestuse tasutud summadega. Alternatiivselt võiks korteriühistu üldkoosoleku poolt kostjale määratud prügiveotasu 200 krooni käsitleda nn paušaaltasuna, s.o kostja maksab nii reaalselt tarbitud teenuse eest vastavalt konkreetsetele arvetele ja sellele lisaks mingi kindla summa, mis ei põhine arvestusel, kuid ka sellise tasu kehtestamiseks on vajalik kõigi korteriliikmete kokkulepe, mis aga antud juhul puudub. Samuti puudub korteriühistu liikmete kokkulepe selle kohta, et kostja tasubki igakuiselt vaid prügiveotasu 200 krooni ja lisaks sellele temalt reaalselt tarbitud teenuse eest täiendavat tasu ei nõuta. Hageja on prügiveoteenuse eest tasu nõude põhjendamiseks esitanud rida arveid (II kd tl 5-71). Ringkonnakohus leiab, et nende arvete alusel ei ole võimalik kindlaks teha, kui suure summa ulatuses kostja kasutas prügiveoteenust lisaks teenuste koosseisus sisalduvale. Kostja väitel oli tal sõlmitud täiendav prügiveoteenus kolmanda isikuga ja seetõttu ei kasutanud ta selles osas hageja poolt pakutud teenust ning kindlasti ei kasutanud prügiveoteenust sellises ulatuses, nagu on märkinud hageja, ja hageja ei ole ümber lükanud kostja vastuväidet. Lähtudes eeltoodust ei ole hageja tõendanud oma nõuet kostjalt prügiveoteenuse osutamise eest võlgnevuse väljamõistmiseks ning nõue tuleb jätta rahuldamata.
11.Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis jäävad menetluskulud ringkonnakohtus TsMS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda.
Kai Kullerkupp
Üllar Roostoja
Viivi Tomson
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.