Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue Harju Maakohtule 30.06.2011 esitatud hagis palus OÜ Idalogistika välja mõista OÜ-lt BREM Kinnisvarabüroo 1569, 81 eurot, s.o üüri alandamisest (50%) tulenevalt 1036, 94 eurot, kahju hüvitamiseks 288, 99 eurot ja alusetu rikastumisega seoses 243, 88 eurot. Viimast summat hageja hiljem täpsustas ning vähendas seda 203, 24 euroni. Kokku vähenes summa 1529, 17 euroni. 21.05.2010 sõlmisid OÜ BREM Kinnisvarabüroo ja OÜ Idalogistika 21.05.2010 allüürilepingu nr 91/10 ning OÜ BREM Kinnisvarahooldus ja OÜ Idalogistika üüripinna hoolduslepingu nr SS27/10/80. Hagiavalduse kohaselt on hageja logistikateenust pakkuv ettevõte, tema majandustegevuse eelduseks on transpordivahendite ligipääs üüripinnale. Üürilepingu sõlmimisel oli see kostjale teada. Novembrist 2010 kuni aprillini 2011 oli üüripinna sihtotstarbeline kasutamine piiratud. Alates oktoobrist 2010 kuni esimeste külmade ja lumesajuni oli üüripinna esine territoorium põlvini vett täis, mis takistas tavapärase töö tegemist. Üüripinna eesmärgipärane kasutamine oli takistatud ka talvekuudel, kuna lund koristati territooriumilt harva. Lume ja vee tõttu oli territooriumil takistatud kaupade vastuvõtmine, laadimine ja klientide teenindamine. 25.10.2010 edastati kostjale teade kasutamistakistusest, 10.11.2010, 22.11.2010, 23.11.2010 edastati kordusteated. Talvekuudel teostas kostja lumekoristustöid harva (kord nädalas), kuigi seda oleks tulnud intensiivse saju korral teha isegi mitu korda päevas. Hageja pidi kasutama teise ettevõtte terminali kauba ümberlaadimiseks, mis tõi kaasa lisakulu 26, 88 eurot. 11.01.2011 edastas hageja kostjale järjekordse teate kasutustakistusest (kordusteated 10.02.2011, 24.03.2011). 24.03.2011 kirjas nõudis hageja üüritasu alandamist. 29.03.2011 kirjas (tl 25) andis kostja teada, et on nõus langetama üüritasu 50% ulatuses mai, juuni ja juuli vältel, kui hageja tasub kostjale lumekoristustööde eest. Kostja möönis lepingu punkti 7.2.2 rikkumist, kinnitades, et kehvast lumekoristusest on tingitud üüripinna kasutamist takistav vesi. Pikaajaline kasutamistakistus (üürilepingu punkti 7.2.2 rikkumine) tekitas hagejale varalise kahju summas 288, 99 eurot (teise ettevõtte terminali kasutamine 26, 88 eurot, leppetrahv õigeaegselt tarnimata kauba eest 230, 11 eurot, veoauto Volvo väljatõmbamine üüripinna hoovis 32 eurot). Kuna lumekoristust kui üürniku poolt tasumisele kuuluvat võimalikku kõrvalkulu ei ole hoolduslepingus märgitud, ei ole kostjal õigus nõuda tasu üüripinna esise territooriumi lumekoristuse eest. 06.05.2011 tasus hageja arved nr M0132, M00658, M01550. Arvete M0132 ja M00658 kooseisus tasus hageja kostjale alusetult lumekoristuse eest kokku 203, 24 eurot, mis tuleb hagejale alusetu rikastumise sätete alusel tagastada. Eeltoodust tulenevalt palus hageja mõista kostjalt välja kokku 1529, 17 eurot (01.11.201031.03.2011 eest 50% alandatud üür 1036, 94 eurot, kahjuhüvitis 288, 99 eurot, alusetu rikastumisega seoses 203, 24 eurot). Kostja seisukoht Kostja vaidles hagile vastu, leides, et alusetut rikastumist ei ole toimunud: arved on esitanud ning need on tasutud OÜ-le BREM Kinnisvarahooldus, mitte kostjale. Kostja väitel ei ole ta rikkunud

Tsiviilasi nr 2-11-31134 üürilepingu punkti 7.2.2. Kostja on võimaldanud üüriobjekti (ladu) kasutada ja üüri alandamiseks puudub alus. Väited, et lund koristati kord nädalas, on paljasõnalised. Reaalselt koristati peale iga suuremat sadu. Seda on näha hageja esitatud fotodelt, kus platsi ääres kõrguvad lumehunnikud. Kostja ei ole rikkunud kahju hüvitamise nõude aluseks olevat kohustust, samuti puudub põhjuslik seos väidetava kahju ja kostja võimaliku lepingurikkumise vahel. Maakohtu otsus Maakohus rahuldas hagi osaliselt, s.o alusetu rikastumise nõude 203, 24 euro osas, ning jättis poolte menetluskulud 13% ulatuses kostja ja 87% ulatuses hageja kanda. Kohus nõustus hagejaga, et lume koristamine oli kostja kohustuseks. Hageja on õigesti leidnud, et hoolduslepingu sõlmimine kolmanda isikuga (OÜ BREM Kinnisvarahooldus) kostjat sellest kohustusest ei vabasta. Kostja võib korraldada oma üürilepingust tulenevate hoolduskohustuste täitmise endaga seotud teise äriühingu kaudu, kuid sellisel juhul vastutab kostja selle isiku tegevuse eest tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 132 lg 1 ja § 133 lg 1 alusel. Hoolduslepingus ei ole sätteid, mis paneksid hagejale kohustuse tasuda sõiduteedelt lumekoristuse eest. Võlaõigusseadusest (VÕS) § 292 lg-st 1 tulenevalt, kui kokkulepet kulude hageja kanda jätmise kohta ei ole, peab need tasuma kostja. Nii üüri alandamiseks kui ka kahju hüvitamiseks peab hageja siiski tõendama, et kostja (või isik, kelle eest kostja vastutab), on oma lepingulisi kohustusi rikkunud, samuti on vaja esile tuua põhjuslik seos. Seda kohtu hinnangul hageja teinud ei ole. Tõendamata on, et kostja tegevus (või tegevusetus) põhjustas üüritud asja sihtotstarbelise kasutamise takistuse 50% ulatuses. Samuti on tõendamata, et kahjunõude aluseks olevatel päevadel olid kostja kohustused täitmata ning kahju tekkis selle kohustuse rikkumise tulemusena. Iseenesest ei ole pooltel vaidlust, et lund hoovist koristati. Hageja väitel ei tehtud seda piisavalt hoolikalt ja tihti. Hageja esitatud fotoülesvõtted tõendavad üksnes seda, et teatud ajahetkedel oli ligipääs üüripinnale lumine. Kohtu arvates ei saa ka lepingu parima võimaliku täitmise juures eeldada, et üürileandja tagaks üüripinnalt lume puudumise igal ajahetkel. Kui see oli üürniku eriliseks huviks, oleks tulnud seda lepingus ka eraldi sätestada. Tõendite põhjal ei ole võimalik tuvastada kostjapoolsete kohustuste konkreetset rikkumist, mis saaks olla hageja nõuete rahuldamise aluseks. Kuivõrd kohustuse rikkumine ei ole kohtu hinnangul tuvastatav, jättis kohus hagi kahju hüvitamiseks ja üüri alandamiseks rahuldamata. Kohus pidas hagi põhjendatuks alusetu rikastumise nõude osas. Eelnevalt on kohus tuvastanud, et lume koristamise korraldamine oli kostja kohustus. Samuti puudus hagejal kohane õigustus kostja kohustuse täitmiseks, sest vastavalt VÕS § 1018 lg-le 2 puudus hagejal tahe tegutseda kostja kasuks. Tuvastatud on ka see, et hageja tasus lume koristustööde eest OÜ-le BREM Kinnisvarahooldus kokku 203, 24 eurot. Seega on kohtu hinnangul täidetud VÕS § 1041 eeldused ning hagejal on õigus nõuda kostjalt 203, 24 euro hüvitamist. Apellatsioonkaebus Hageja palub apellatsioonkaebuses tühistada maakohtu otsus hagi rahuldamata jätmise osas ning teha selles osas uus otsus, millega hagi üüri alandamise ja kahju hüvitamise nõudes rahuldada. Maakohtu väitel peab hageja nii üüri alandamise kui ka kahju hüvitamise nõudes tõendama, et kostja on oma lepingulisi kohustusi rikkunud, samuti on vaja esile tuua põhjuslik seos. Seda kohtu hinnangul hageja teinud ei ole, millega hageja ei saa nõustuda. Üüriobjekti kasutamist takistavate asjaolude ilmnemisel teavitas hageja kostjat koheselt ja korduvalt, kuid kostja ei võtnud tarvitusele ühtegi abinõud, et omapoolset rikkumist kõrvaldada. Tegemist oli kostjapoolse tahtliku

Tsiviilasi nr 2-11-31134 tegevusetusega, millega kostja rikkus oma lepingust tulenevat kohustust võimaldada üüripinda takistamatult kasutada. Samuti möönis kostja oma 29.03.2011 kirjas hagejale, et on rikkunud lepingu punktist 7.2.2 tulenevat üürileandja kohustust võimaldada üürnikul takistamatult üüripinda kasutada. Tõendamaks kostjapoolset lepingust tuleneva kohustuse mittetäitmist, esitas hageja maakohtule tõendina videosalvestise veoauto väljatõmbamisest, tingituna lükkamata lumest üüripinna esisel territooriumil. Lisaks eeltoodule esitas hageja kohtule kommunaalteenuste arve nr M01017, millelt on näha, et lumelükkamist veebruarikuu jooksul teostatud ei ole. 24.02.2011 väljastas 1Logistika OÜ hagejale trahvi õigeaegselt tarnimata kauba eest, kuna lumme kinni jäänud veok ei saanud õigel ajal liikuma. Kostja tegevusetust tekkinud olukorda tõendavad lisaks fotoülesvõtted üüripinna esisest territooriumist ning hageja pidevad pöördumised kostja poole palvega koristada lumi, et hageja saaks üüripinda eesmärgipäraselt kasutada. Kuna üürilepingu kohaselt kohustus hageja tarbima üksnes OÜ BREM Kinnisvarahoolduse teenuseid, siis puudus hagejal õigus ja võimalus tarbida teiste hooldusteenust pakkuvate ettevõtete teenuseid lume koristamiseks. Vältimaks kostja tegevusetusest põhjustatud kulutusi (puksiirteenus, leppetrahv) kohustus hageja korraldama kauba ümberlaadimist ühelt transpordivahendilt teisele teise ettevõtte terminalis. 28.02.2011 kasutas hageja Ferroline Group laoteenust, mille läbi kandis hageja otsest varalist kahju. Hagejal ei oleks kahju tekkinud, kui kostja oleks oma lepingust tuleneva kohustuse täitmisel lähtunud hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest ning ei oleks kõrvale hoidnud lepingust ja seadusest tuleneva kohustuse täitmisest. Maakohtu hinnangul on tõendamata, et kostja tegevus (või tegevusetus) põhjustas üüritud asja sihtotstarbelise kasutamise takistuse 50% ulatuses. Kuna üüri alandamise nõude puhul on tegemist tagasiulatuva nõudega, ei ole kohase ja mittekohase täitmise väärtusi võimalik täpselt kindlaks teha. Kuna üüripinna kasutamine polnud päris välistatud, lähtus hageja üüritasu alandamise nõude suuruse kindlaksmääramisel kostja poolt hagejale 29.03.2011 edastatud teates märgitust, milles anti teada, et kostja on nõus langetama üüritasu 50% ulatuses. Eelnimetatud kirjast võis järeldada, et ka üürileandja on pidanud mõistlikuks 50% ulatuses üüri alandamist, kuna tõdes, et kehv lumelükkamine on hagejale tekitanud üüripinna kasutamisel ebamugavusi. Vastustaja seisukoht Kostja palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja maakohtu otsus muutmata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendus Tsiviilkolleegium, ära kuulanud asjast osavõtnud isikute seisukohad kohtuistungil ning tutvunud toimiku materjaliga, leidis, et Harju Maakohtu otsus tuleb osaliselt tühistada. Kohtule esitatud tõendite põhjal ei olnud alust jätta hageja kahju hüvitamise nõuet ja nõuet üüri tagasiulatuvaks alandamiseks tervikuna rahuldamata. Kooskõlas TsMS § 657 lg 1 p-ga 2 teeb ringkonnakohus tühistatud osas uue otsuse, millega rahuldab hagi osaliselt nii kahju hüvitamise kui üürihinna alandamise nõuetes. VÕS § 278 p 3 kohaselt kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, võib üürnik nõuda üürileandjalt kahju hüvitamist; p 4 järgi võib üürnik alandada üüri vastavalt käesoleva seaduse §-s 296 sätestatule. VÕS § 296 lg 2 järgi kui asja sihtotstarbele vastava kasutamise võimalus on käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu üksnes vähenenud, võib üürnik alandada üüri puudusele vastaval määral puudusest teada saamisest kuni puuduse kõrvaldamiseni kestnud ajavahemiku eest. VÕS § 112 lg-st 1 tulenevalt

Tsiviilasi nr 2-11-31134 võib tasumisele kuuluvat hinda alandada võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse, lg 3 kohaselt võib nõuda ülemäära makstu tagastamist (vastavalt VÕS § 189 lg-s 1 ja § 191 lg-s 1 sätestatule). VÕS § 101 lg 2 järgi võib võlausaldaja kohustuse rikkumise korral kasutada eraldi või koos kõiki seadusest või lepingust tulenevaid õiguskaitsevahendeid. Kolleegium ei nõustu maakohtu käsitlusega, et hageja ei ole tõendanud, et kostja tegevus/ tegevusetus põhjustas üüritud asja sihtotstarbelise kasutamise takistuse. Samas nõustub ringkonnakohus sellega, et menetluses ei ole tõendatud asja sihtotstarbelise kasutamise takistuse ulatus. Iseenesest ei ole poolte vahel vaidlust, et lund hoovist koristati, nagu maakohus õigesti märkis, samas ei ole vaidlust ka selles, et kõnealuse territooriumi lumekoristusega oli probleeme. Hageja on kohtule esitanud e-kirjad (tl 21, 23, 24), millest nähtuvalt on ta üüripinna esise territooriumi olukorrast kostjat pidevalt informeerinud (näiteks 11.01.2011 e-kirja kohaselt oli hoov „...nii nagu sügisel nii on ka nüüd ... vett ja praegu ka lükkamata lumelöga täis, autosid pole võimalik estakaadi ette ajada ja ümberlaadimisi korraldada“). Ka hageja esitatud CD-l salvestatud materjal tõendab olukorra keerukust (muuhulgas veoki kinnijäämisega seotud asjaolu). 29.03.2011 kirjas (tl 25) on kostja tekkinud raskusi tunnistanud. Toimiku materjali põhjal on ilmne, et üüritud asja lepingujärgne kasutamine oli asja puuduse tõttu viie kuu (november 2010 kuni märts 2011) vältel raskendatud. Seetõttu oli üürnikul alust kohaldada VÕS §-st 278 tulenevaid meetmeid. Hageja kahjunõue 288, 99 eurot koosneb kauba ümberlaadimiseks teise isiku terminali kasutamise tasust 26, 88 eurost, tarne hilinemise eest tasutud trahvist 230, 11 eurost ja veoki puksiirteenuse tasust 32 eurost. Antud juhul ei ole hageja tõendanud, et kahjunõude aluseks olevad kõik summad olid tasutud selle tõttu, et üüritud asjal esinesid puudused. Kohtule ei ole esitatud tõendeid selle kohta, et laoteenuse kasutamine 04.02.2011, mille eest on hagejale esitatud 28.02.2011 arve summas 22, 40 eurot (tl 22), oli seotud kostjapoolse lepingulise kohustuse rikkumisega. Asjas puuduvad tõendid ka selle kohta, et 1Logistika OÜ nõutud trahv oli põhjustatud üüritud asja puudustest. Kohtule esitatud arvest (tl 26) ei nähtu, millise konkreetse saadetisega oli tegemist ning milles seisnes tarnega viivitamine. Selle tõendi põhjal ei ole võimalik makstud summat seostada üürilepinguga. Küll nõustub ringkonnakohus hagejaga, et puksiirteenuse tasu 32 eurot on seostatav üüripinna esise territooriumi halva korrashoiuga ning tuleb kostjal hagejale hüvitada. Eelmärgitust tulenevalt on kolleegium seisukohal, et hagejal on õigus puudustele vastaval määral alandada üüri ning nõuda seda teatud ulatuses viie kuu eest kostjalt tagasi. Seadusest tulenevalt võib hageja tasumisele kuuluvat üüri alandada võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse, s.h võib nõuda ülemäära makstu tagastamist (VÕS § 112 lg 1 ja lg 3). Poolte vahel puudub vaidlus selles, et lepingus kokkulepitud üüri puhul on tegemist kohase täitmise väärtusega. Mittekohase täitmise väärtust tuli tõendada hagejal (TsMS § 230 lg 1). Üüri alandamise soovi esitas hageja kostjale 24.03.2011 e-kirjas (tl 24), konkretiseerides nõuet hagiavalduses. Ka üüri alandamise (VÕS § 296) kui hinna alandamise erijuhul loetakse see toimunuks teatega teisele poolele (VÕS § 112 lg 2). Hageja nõude lahendamiseks tuli kohtul seega hinnata, kas VÕS §-s 278 nimetatud puuduse tõttu on hagejal asja sihtotstarbele vastava kasutamise võimalusi piiratud. Puudusele vastava määra leidmiseks, mille võrra oli üürnikul asja kasutamine takistatud, tuleb erinevaid olukordi hinnata. Kuna ringkonnakohus on hageja esitatud tõendite põhjal tuvastanud asjal esinenud puuduse, kuid mittekohase täitmise täpset väärtust ei ole võimalik määrata, peab kohus õiglaseks alandada üüri 25% võrra. Kohtule esitatud tõendite põhjal (hageja eelviidatud e-kirjad kostjale) ei saa järeldada, et üüritud eseme kui terviku tegelik olukord erines lepingus kokkulepitust enam kui 25%. Neid tõendeid, mis võimaldaksid nõustuda selles osas hageja seisukohaga, kohtule esitatud ei ole. Hageja ei ole tõendanud, et tema tegevus oleks

Tsiviilasi nr 2-11-31134 väidetud ulatuses olnud piiratud. Pooled ei ole ka kokku leppinud, et üüritud pinna esise territooriumi seisund omaks hageja väidetud osakaalu. See, et kostja nõustus 29.03.2011 e-kirjas teatud tingimustel kolmeks kuuks üüri etteulatuvalt (mai, juuni, juuli) 50% võrra alandama, ei tõenda üüritud esemel esinenud puuduste ulatust, mille järgi saaks määrata kohustuse mittekohase täitmise väärtust. Eeltoodu põhjal on ringkonnakohus seisukohal, et hagejal on õigus alandada üüri vaidlusaluste kuude eest kokku 518, 47 euro võrra.

Menetluskulude jaotus Kuna ringkonnakohus tühistab osaliselt esimese astme kohtu otsuse ja teeb uue otsuse, mille tulemusel rahuldatakse hagi 48% ulatuses, tuleb vastavalt sellele jaotada ka menetluskulud. Poolte kõigist menetluskuludest jääb 52% hageja ning 48% kosja kanda (TsMS § 163 lg 1).

Ü. Jänes

T. Kollom

I. Sidok-Toomsalu

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.