- avaldaja esindaja: advokaat Kairi Tuulmägi (Advokaadibüroo Aivar Pilv; asukoht Vabaduse väljak
10,
Tallinn
10146;
e-post
[email protected]) - puudutatud isik I: XXXOÜ (registrikood XXX; asukoht XXX, e-post XXX) - puudutatud isik II: Aktsiaselts XXX (registrikood XXX; asukoht XXX; e-post XXX), - puudutatud isik III: XXX OÜ (endised ärinimed osaühing XXX; XXX OÜ; registrikood XXX; asukoht XXX; e-post XXX) - puudutatud isik IV: Rae vald (Rae Vallavalitsuse kaudu; asukoht Aruküla tee 9, Jüri 75301 Harjumaa; e-post [email protected]). Asja läbivaatamise kuupäev
Tühistada käesoleva määruse jõustumisel tsiviilasjas nr 2-10-37118 Harju Maakohtu poolt 7. juunil 2010 tehtud kohtumääruse (parandatud 26. juuni 2010 määrusega) alusel kohaldatud hagi tagamine, millega kanti Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr XXX kolmandasse jakku eelmärge XXX asuva kinnistu (registriosa number XXX) igakordse omaniku kasuks tsiviilasjas nr 2-10-37118 kinnisasja omaniku XXXOÜ (registrikood XXX) vastu esitatud kinnisasja reaalservituudiga koormamise nõude tagamiseks. (30. detsembri 2011 määrusega on Harju Maakohus eraldanud XXX poolt XXXOÜ vastu esitatud nõuded (sh kinnisasja reaalservituudiga koormamise nõude) tsiviilasjast nr 2-10-37118 iseseisvasse menetlusse. Eraldatud nõudeid menetletakse
käesolevas tsiviilasjas (nr 2-12-
561).)
3.Toimetada käesolev kohtumäärus menetlusosalistele kätte.
Menetluskulude jaotus Jätta menetluskulud avaldaja XXX kanda.
Edasikaebamise kord Käesoleva kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu kaudu 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest. Määruskaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõivu 50 eurot, määruskaebuse esitamisel elektrooniliselt veebilehe www.e-toimik.ee kaudu (e-toimiku menetlemise infosüsteemi) 25 eurot. Lõiv tuleb tasuda Rahandusministeeriumi
arvelduskontole
nr
221023778606
Swedbank
AS-is
või
arvelduskontole nr 10220034796011 AS-is SEB Pank või arvelduskontole nr 333416110002 Danske Bank A/S Eesti filiaalis. Maksekorraldusele märkida viitenumber 2900072686 ning selgitus: "2-12-561, riigilõiv määruskaebuse esitamisel". Maksekorraldus riigilõivu tasumise kohta tuleb esitada kohtule.
Kohtu selgitus seoses menetlusabi taotlemisega Kohus selgitab, et vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab menetlusabi taotlemise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus
2-12-561 ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.XXX (edaspidi ka avaldaja) esitas 3. augustil 2010 Harju Maakohtule hagi XXXvastu lepinguliste kohustuste täitmisele kohustamise või lepinguliste kohustuste täitmiseks nõusoleku andmise tuvastamise ja kulutuste hüvitamise nõudes (tsiviilasi nr 2-10-37118). 7. juuni 2011 määrusega kaasas kohus tsiviilasja nr 2-10-37118 menetlusse kostjana XXXOÜ (edaspidi ka puudutatud isik I). Kohtule 20. juunil 2011 esitatud hagi terviktekstis palus avaldaja: 1) kohustada XXXOÜ-d sõlmima XXXga reaalservituudi seadmise leping XXX kinnistu (kantud kinnistusraamatu registriossa nr XXX; edaspidi XXX kinnistu) koormamiseks reaalservituudiga, asendada XXXOÜ vastav nõusolek ja määratleda kindlaks reaalservituudi tingimused; 2) alternatiivselt asendada XXXOÜ nõusolek võlaõigusliku lepingu sõlmimiseks XXX ehitustööde teostamiseks kohtuotsusega ning määratleda vastava võlaõigusliku kokkuleppe sisu; 3) mõista XXX XXX kasuks välja kohustuste rikkumisega tekitatud kahju esialgses summas 31 955,82 eurot (500 000 krooni) kahjunõudena tulevikus tehtavate kulutuste eest, mis tuleb kanda XXX väljaehitamiseks ning XXXle tänavavalgustuse rajamiseks.
15.detsembri 2011 menetlusdokumendis täpsustas XXX haginõudeid tsiviilasjas nr 2-1037118. Muu hulgas täiendas XXX XXXOÜ vastu suunatud reaalservituudi seadmiseks kohustamise haginõudeid järgnevalt: reaalservituudi sisuks on valitseva kinnisasja (kantud kinnistusraamatu registriossa nr XXX; edaspidi ka XXX 3 kinnistu) igakordse omaniku õigus tähtajatult ehitada teenivale kinnistule (s.o XXX kinnistule) tee ja teega piirnevale alale haljastus, pinnase-, sade- ja drenaaživee kraavid, tuletõrjevee süsteemid, kanalisatsioonitrassid ühinemiseks XXX ühiskanalisatsiooniga selle rajamisel ning tänavavalgustus vastavalt XXX 8. juuli 2003 otsusega nr 108 kehtestatud "XXX pereelamute grupi detailplaneeringule" ja selle alusel väljastatud ehitusprojektidele. Muus osas jäi XXX varem esitatud tingimuste juurde ning märkis, et kui kohus ei pea võimalikuks määrata kohtuotsusega kindlaks kõiki, XXX menetlusdokumentides esitatud reaalservituudi tingimusi, palub XXX määrata kindlaks tingimused, mida kohus peab põhjendatuks.
7. juuni 2011 määrusega (parandatud 22. juuni 2011 määrusega) on kohus rahuldanud osaliselt avaldaja taotluse haginõude tagamiseks ning otsustanud kanda esialgse õiguskaitse korras XXX kinnistu kohta avatud kinnistusraamatu registriosa nr XXX kolmandasse jakku eelmärke XXX 3 kinnistu igakordse omaniku kasuks tsiviilasjas nr 210-37118 kinnisasja omaniku (s.o puudutatud isik I) vastu esitatud kinnisasja reaalservituudiga koormamise nõude tagamiseks. Eelmärge on kohtumääruse alusel kantud kinnistusraamatusse 29. juunil 2011.
30.detsembri 2011 määrusega eraldas kohus tsiviilasjast nr 2-10-37118 iseseisvasse menetlusse XXX poolt XXXOÜ vastu esitatud nõuded. Eraldatud nõudeid menetleb kohus käesolevas tsiviilasjas (nr 2-12-561). 25. aprilli 2012 määrusega kaasas kohus menetlusse puudutatud isikud Aktsiaselts XXX, XXX OÜ ja Rae vald (edaspidi vastavalt ka puudutatud isikud II, III ja IV).
Avalduse kohaselt sõlmisid Rae Vallavalitsus, XXXosaühing (registrikood XXX; edaspidi XXXOÜ) ja XXX 23. juunil 2003 detailplaneeringu järgsete teede ning tehnovõrkude ja –rajatiste väljaehitamise kohustuse üleandmise lepingu (edaspidi ka
arendusleping). Selle lepingu punkti 2.1.1 järgi kohustusid arendajad XXXOÜ ja XXXehitama vastavalt detailplaneeringule XXXkinnistule planeeritud kruntide teenindamiseks kinnistu piires välja planeeringualale ettenähtud tänavad koos tänavavalgustuse ja haljastusega vastavalt ehitusprojektile.
12.septembril 2005 sõlmisid XXXAktsiaselts (müüja), avaldaja (ostja) ja XXX(arendaja) notariaalse hüpoteegi lõpetamise kokkuleppe, kinnistu müügilepingu, ühishüpoteegiga koormamise lepingu ja asjaõiguslepingu (edaspidi ka müügileping). Lepingu esemeks oli muu XXX 3 kinnistu. Müügilepingu punktis 6.1.1 võttis XXXarendajana endale kohustuse rajada lepingu eseme piirini killustikkattega tee, mille kaudu on lepingu esemel ühendus avaliku teega. Müügilepingu punktis 6.1.2 kohustus XXXrajama lepingu esemega piirnevale teele toimiva tänavavalgustuse hiljemalt 31. detsembriks 2007. Lepingu punktis 6.3 leppisid pooled kokku, et p-des 6.1.1 kuni 6.1.2 nimetatud tööde teostamise tasu (teenustasu) sisaldub ostuhinnas ning ostja ei ole kohustatud kommunikatsioonide rajamise eest eraldi tasu maksma ega kommunikatsioonide rajamiseks tehtud kulusid eraldi kompenseerima. XXXei ole tänaseni täitnud oma müügilepingust tulenevaid kohustusi rajada XXX kinnistu piirini killustikkattega tee (XXX on hetkel ajutine tee, millel puudub kasutusluba) ning rajada XXXle tänavavalgustus. Samuti ei ole XXXtäinud arenduslepingust tulenevaid infrastruktuuri väljaehitamise kohustusi. XXXvõõrandas 5. aprillil 2011 XXX kinnistu puudutatud isikule I. Vastavalt XXX MÜ teede projektile nr 0376 (edaspidi projekt) punktile 1.4.1.1 on teekatte laiuseks 4,6 meetrit, ühel pool teed on projekteeritud killustikust teepeenar 0,5 meetrit, teisel pool teed on sõidutee eraldatud jalgteest äärekiviga, jalgtee laiuseks on 1,5 meetrit. Tee asfaltbetoonkate on projekteeritud kuni kinnistu piirini. Projekti punktide 1.4.2 jj kohaselt on sõidutee kattekonstruktsioonis ettenähtud 60 mm asfaltbetoonkate TAB-16-II ja jalgtee katteks 60 mm TAB-8-II. Asfaltbetoonkate on kogu XXX ulatuses paigaldamata. Samuti on tee sisuliselt kasutuskõlbmatu ja liiklusohtlik. Seetõttu ei vasta hetkel tee pooltevahel sõlmitud müügilepingu ega XXXOÜ tellimusel valminud ja Rae Vallavolikogu 8. juuli 2003 otsusega nr 108 kehtestatud "XXXpereelamute grupi detailplaneeringu" ega ka selle alusel koostatud projekti nõuetele. Samuti ei ole R. Paju täitnud ka muid Rae valla ja XXXOÜ ning XXXvahel sõlmitud arenduslepingust tulenevaid kohustusi haljastuse rajamisel, pinnase-, sade- ja drenaaživee kraavide ning tuletõrjevee süsteemi väljaehitamisel, kanalisatsioonitrasside väljaehitamisel ühinemiseks Rae küla ühiskanalisatsiooniga selle rajamisel. Avaldaja leiab, et XXXon sõlmitud müügilepingust tulenevalt endiselt kohustus ehitada välja XXX ning rajada nimetatud teele tänavavalgustus ning täita muid Rae vallaga sõlmitud arenduslepingust tulenevaid kohustusi. XXX kinnistu (XXX maa-ala) võõrandamise kaudu on XXXteinud oma kohustuste täitmise võimatuks. Eeltoodule on viidanud ka XXXise 16. mail 2011 tsiviilasjas nr 2-10-37118 esitatud menetlusdokumendis, märkides, et tal puudub õigus ehitustegevuse läbiviimiseks võõral kinnistul. See viitab selgelt asjaolule, et XXXeesmärgiks oli vabaneda kohustusest ja vältida selle täitmist avaldajale. Lähtudes võlaõigusseaduse (VÕS) § 175 lg-st 2, on XXXXXX võõrandamisest sõltumata jätkuvalt kohustatud tee ja tänavavalgustuse vastavalt avaldajaga sõlmitud müügilepingule välja ehitama. Samuti lasub XXXendiselt kohustus infrastruktuuri väljaehitamiseks arenduslepingust tulenevalt. Samas on XXXkäitumise tulemusena tekkinud olukord, kus viimane oma infrastruktuuri väljaehitamise kohust puudutatud isiku I nõusoleku puudumise tõttu täita ei saa. Seega peab nimetatud kohustused täitma avaldaja, et tagada hageja kinnisasja eesmärgipärane kasutamine ja majandamine. Samas ei saa ka kolmandad isikud puudutatud isiku I
2-12-561 nõusolekuta XXX ehitustöid teostada. Seetõttu on vajalik reaalservituudi seadmise lepingu sõlmimine ja reaalservituudi seadmine avaldaja kinnistu kasuks ulatuses, mis võimaldaks avaldajale müügilepingus ja arenduslepingus sätestatud infrastruktuuri väljaehitamise. Vastasel juhul muutub hageja kulutuste hüvitamise nõue XXXvastu kasutuks, kuna nõude eesmärgiks on kauaoodatud tee väljaehitamise tagamine mõistliku aja jooksul. Avaldaja on seisukohal, et XXXon vastuolus hea usu põhimõttega pahauskselt võõrandanud kinnistu kolmandale isikule (mille ainuosanikuks ning juhatuse liikmeks on samuti XXX) eesmärgiga vältida lepingulise kohustuse täitmist hageja ees. Sellekohane tahe on selgelt äratuntav eelpool viidatud 16. mai 2011 menetlusdokumendis. XXXpahauskset käitumist ja soovi oma õigusi kuritarvitades vabaneda müügilepingu ja arenduslepinguga võetud kohustuste täitmisest, kinnitab ka XXXpoolt esitatud
24.novembri 2011 notariaalne leping ja kohustuste ning päraldiste üleandmise akt. 5. aprillil 2011 allkirjastatud kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu punktis 3.2.2 on XXX(kes on nii isiklikult müüjana kui ka ostja esindaja) kinnitanud, et lepingu eseme suhtes pole vaidlusi ning ei ole esitatud ühtegi avaldust, mille alusel oleks taotletud kinnistusraamatu kinnistusregistrisse kolmandasse või neljandasse jakku kannete tegemist, võrreldes sama lepingu punktis 1 toodud kinnistusraamatu seisuga. Arvestades kõnesoleva lepingu sõlmimise kuupäeva ja asjaolu, et juba 2010. aastal oli avaldaja esitanud Harju Maakohtule hagi (mis ka menetlusse võeti) XXXvastu lepingulise kohustuse täitmisele kohustamise nõudes (seejuures hõlmab vaidlus XXXpoolt sõlmitud lepingu esemega otseselt seotud kohustust), siis on selge, et XXXon teadlikult varjanud notari eest eeltoodud olulist asjaolu ja kinnitanud tõele mittevastavat fakti. Samuti on eelnevalt viidatud notariaalse lepingu punktis 3.2.4 andnud pooled kinnituse, et lepingu ese on hoonestamata, lepingu ese ei ole koormatud mitte ühegi lepingus nimetamata kolmanda isiku õigusega, sealhulgas kinnistusraamatusse mittesissekandekohustuslike õigustega (üüriõigused vms). Ometi pidi XXXolema teadlik, et tal on seoses lepingu esemega erinevad kohustused kolmandate isikute ees (sh XXX väljaehitamise kohustus). Seega kinnitas XXX, et XXX ei ole koormatud mistahes õigustega, kuigi tegelikult pidi ta olema teadlik, et see ei vasta tõele. Lisaks on XXXtsiviilasja nr 2-10-37118 menetluse kestel korduvalt võtnud omaks, et ta on jätnud täitmata XXXle välisvalgustuse rajamise kohustuse. Ka selles osas on XXXteadlikult kinnitanud notariaalses lepingus tõele mittevastavat asjaolu. Seega on XXXjätnud teadlikult ka notariaalse lepingu sõlmimisel enda teada nii selle, et lepingu eseme suhtes käib kohtuvaidlus, kui ka selle, et lepingu ese on koormatud erinevate kolmandate isikute õigustega. Seda ilmselt põhjusel, et XXXsoovis vältida info avaldamist, millest oleks nähtunud tehingu tegelik eesmärk – vabaneda kohustusest avaldaja ees. Nimetatud eesmärk avaldub mitte ainult kinnistu võõrandamislepingus, vaid ka XXXpoolt ainuisikuliselt nii enda kui puudutatud isiku I nimel 6. aprillil 2011 allkirjastatud akti punktis 2, millest nähtub soov vaidlusalune kohustus üle anda. Avaldaja hinnangul on XXXkäitumine XXX kinnistu võõrandamisel olnud seega üheselt ja selgesti mõistetavalt pahauskne. Eelviidatud asjaoludest vaikimine notariaalse lepingu sõlmimisel ning hilisem ainuisikuliselt (millest seetõttu keegi peale XXXenda teadlik ei olnud) vormistatud kohustuse üleandmise akt viitavad selgelt, et XXXei ole toiminud VÕS § 6 lg-s 1 sätestatud hea usu põhimõttega kooskõlas, vaid on pahauskselt üritanud varjata tehingu eesmärki ja sisu kõigi teiste isikute eest eesmärgiga vabaneda eraisikuna võetud kohustustest. Seega tekib puudutatud isiku I omandiõiguse kitsendamise vajadus üksnes XXXenda pahausksest tegevusest kinnistu võõrandamisel. Seeläbi on avaldaja asetatud sundolukorda, kus oma õiguste kaitseks ei ole muid lahendusi, kui puudutatud isiku I omandiõiguse piiramine reaalservituudiga. Seega eksisteerib olukord, kus hüvitise
määramine pahausksele isikule, kes ainuisikuliselt oma tegevusega on põhjustanud vajaduse enda omandi kitsendamiseks, on otseselt vastuolus normi eesmärgiga. Eeltoodut arvesse võttes ei ole puudutatud isik I hageja hinnangul õigustatud saama reaalservituudi eest hüvitist ning kohus peaks kõiki asjaolusid kaaludes vähendama hüvitise suurust miinimumi, ehk 0-ni.
Alternatiivselt on avaldaja palunud tuvastada puudutatud isiku I kohustus anda avaldajale nõusolek võlaõigusliku lepingu sõlmimiseks XXXl hageja ja XXXvahel sõlmitud müügilepingust ja arenduslepingust tulenevate ehitustööde teostamiseks ning asendada see nõusolek TsÜS § 68 lg-st 5 lähtuvalt kohtuotsusega. Puudutatud isik I on oma käitumisega rikkunud avaldaja omandit ning seetõttu on VÕS § 1043, § 1045 lg 1 p 5 ja § 136 lg 5 alusel avaldajal võimalik kahju tekitamisest tulenevalt nõuda kahju hüvitamist sel viisil, et nõuda puudutatud isikult võlaõigusliku lepingu sõlmimist. Taoline nõue tuleb lahendada esmajoones poolte huvide kaalumise teel, hindamaks, milline on hageja huvi kostjatelt nõusolek saada ja kostjate huvid nõusoleku andmisest keelduda, esmajoones selles kontekstis, kas kostjad on kohustatud taluma hageja kinnisasjast tulenevaid kitsendusi oma kinnisasjale. Käesoleval juhul tuleb huvide kaalumise tulemusena jõuda järeldusele, et avaldaja puhul on tuntav selge, õigustatud ja kergesti äratuntav huvi. Samas on olukord, kus puudutatud isik I peab taluma kitsendusi kinnisasja kasutamisel XXXtegudest tingitult. Seetõttu on avaldaja seisukohal, et vaidlusaluses küsimuses on õiglane ja ainuvõimalik eelistada üksnes avaldaja huve.
Puudutatud isik I palub jätta avalduse rahuldamata. Servituudi seadmine XXX kinnistule takistaks selle praegust ja tulevasi omanikke oma omandit vabalt vallata. Teisalt seaks servituudi seadmine ohtu teiste XXX kinnistuga piirnevate kinnisasjade elanike tee kasutamise ja kojupääsu võimaluse. Isegi kui servituut seada XXX 3 kinnistu kasuks, siis ei annaks see õigust avaldajale olemasoleva XXX lõpuniehitamiseks, sest servituut on seatud temale kuuluva kinnisasja kasuks, mitte tema kasuks isiklikult. Seega muutuks praegune eraomanduses olev ning vastavalt planeeringule avalikuks teeks ehitatud XXX servituudi seadmisel XXX 3 kinnistut teenindavaks teeks. Samuti ei ole puudutatud isik I kohustatud sõlmima avaldajaga võlaõiguslikku lepingut. Juhul kui isegi sõlmida avaldajaga võlaõiguslik leping kõnealuste rajatise lõpuniehitamiseks, puudub garantii, et avaldaja suudab selle kohustuse täita, mida ta endale nõuab. Avaldaja ei ole andnud mingit asjakohast garantiid ega tõendanud, et ta omab asjakohast kompetentsi. Puudutatud isik I ei nõustu avaldajaga, et XXX kinnistu võõrandamisel XXXpoolt on tehingu pooled käitunud pahauskselt, soovides avaldajat kahjustada. Avaldaja ei ole sellist väidet põhjendanud ega esitanud tõendeid selle kinnituseks. Samuti on oletuslik ja paljasõnaline avaldaja väide, et puudutatud isik I ei ole võimeline tema omanduses olevat XXXd lõpuni ehitama ja tänavavalgustust rajama. Planeeringuala teede ja tänavavalgustuse väljaehitamine on liiatigi Rae valla eelarveline kohustus. Detailplaneeringu algatamisega (vallavolikogu 20. veebruari 2001 otsus nr 178) tekkis Rae vallal kohustus XXX elamurajooni teede, tänavavalgustuse ja sadeveekanalisatsiooni ehitamiseks valla eelarvest. Seega ei saa avaldaja, kellel puudub antud detailplaneeringuga seoses kohustus Rae valla ees, võtta endale kohustust osundatud ülesannete täitmiseks. Ülesande saab täita, kas tee-maa omanik või Rae Vallavalitsus. Hetkel on kehtiv Rae valla ja XXXvaheline arendusleping, millega vald on andnud need kohustused üle XXXle ja XXXOÜ-le (mainitud halduskoostöö leping on
2-12-561 vaidlustatud halduskohtus). Puudutatud isikul I puudub õigus anda kõnealuseid kohustusi üle kolmandale isikule.
Puudutatud isikud II-IV toetavad kohtule esitatud kirjalikes seisukohtades avaldaja taotlusi ning leiavad, et need tuleks rahuldada. Puudutatud isik III märgib täiendavalt, et teedeehitust teostaval isikul on kohustus lähtuda ehitustööde teostamisel ja sellele eelnevalt õigusaktides elektripaigaldise kaitsevööndis tegutsemiseks ettenähtud regulatsioonist.
KOHTUMÄÄRUSE PÕHJENDUSED JA KOHALDATAV SEADUS
9.Kohus leiab, et avaldus tuleb jätta rahuldamata.
10.TsMS § 475 lg 1 p 131 ja § 6181 lg 1 järgi lahendab kohus avaldusi avalikult kasutatavale teele juurdepääsuks (asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg 1) ning tehnorajatise talumiskohustuse suhtes (AÕS § 158 lg 1 ja asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 152) hagita menetluses. TsMS § 477 lg 7 järgi peab kohus hagita asja läbivaatamisel kontrollima avalduse vastavust seadusele ja avalduse tõendatust ka juhul, kui avalduse kohta ei ole esitatud vastuväiteid. Vajaduse korral nõuab kohus avaldajalt tõendite esitamist või kogub neid omal algatusel. Kohus märgib, et avaldaja alternatiivne nõue asendada puudutatud isiku I nõusolek võlaõigusliku lepingu sõlmimiseks tuleks iseenesest läbi vaadata hagimenetluses. Kuivõrd tegemist on üksnes alternatiivse nõudega, mis on samuti suunatud puudutatud isiku I vastu, on kohus pidanud menetlusökonoomia kaalutlustest lähtudes siiski mõistlikuks lahendada nõuded ühe ja sama tsiviilasja raames (hagita menetluses). Kõnealuse nõude läbivaatamine hagita menetluse raames ei muuda kohtu hinnangul olulisel määral avaldaja ja puudutatud isiku menetlusõiguslikku positsiooni.
11.Avaldaja on palunud kohustada puudutatud isikut I sõlmima avaldajaga reaalservituudi seadmise leping XXX kinnistu koormamiseks reaalservituudiga, mille sisuks on valitseva kinnistu (XXX 3) igakordse omaniku õigus tähtajatult ehitada teenivale kinnistule (XXX) tee ja teega piirnevale alale haljastus, pinnase-, sade- ja drenaazivee kraavid, tuletõrjevee süsteemid, kanalisatsioonitrassid ning tänavavalgustus. Avaldaja palub asendada puudutatud isiku I vastav nõusolek ja määratleda kindlaks reaalservituudi tingimused. Kohtu hinnangul ei saa avaldaja eelnimetatud taotlust rahuldada. Kohus põhjendab oma seisukohta järgnevalt.
12.AÕS § 158 lg 1 kohaselt on kinnisasja omanik kohustatud taluma tema kinnisasjal maapinnal, maapõues ning õhuruumis ehitatavaid tehnovõrke ja -rajatisi, kui need on teiste kinnisasjade eesmärgipäraseks kasutamiseks või majandamiseks vajalikud, nende ehitamine ei ole kinnisasja kasutamata võimalik või nende ehitamine teises kohas põhjustab ülemääraseid kulutusi. Tehnovõrkude ja -rajatiste talumiseks võib kinnisasja omanik AÕS § 158 lg 2 alusel nõuda teise kinnisasja omanikult kinnisasja koormamist reaalservituudiga. Reaalservituudi täpsem sisu, tehnovõrgu või -rajatise asukoht, tähtaeg ja tasu määratakse AÕS § 158 lg 3 järgi kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab servituudi sisu, vajaduse korral tähtaja ja tasu suuruse kohus. Servituudi seadmisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve. Kinnisasja omaniku AÕS § 158 lg-s 1 ettenähtud talumiskohustust on võimalik realiseerida üksnes AÕS § 158 lg-s 2 sätestatud reaalservituudi nõude kaudu. Servituudi seadmine hõlmab sellega koormatud kinnisasja omaniku talumiskohustust (AÕS § 172). AÕS § 158 lg-s 2 sätestatud reaalservituudi seadmise nõude rahuldamine eeldab sama paragrahvi esimeses lõikes sätestatud asjaolude kindlakstegemist (vt nt: Riigikohtu 24. septembri 2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-105-12, p-d 17 ja 18).
13.Kohus leiab esmalt, et AÕS § 158 lg 1 ei anna alust reaalservituudi seadmiseks, mille sisuks on tee ja sellega seotud rajatiste ehitamine võõrale kinnisasjale. AÕS § 158 lg 1 kohustab kinnisasja omanikku taluma maapinnal, maapõues ning õhuruumis ehitatavaid tehnovõrke ja -rajatisi. Samas lõikes sisaldub täpsustav loetelu taolistest tehnovõrkudest ja rajatistest (s.o kütte-, veevarustus- või kanalisatsioonitorustik, elektroonilise side või elektrivõrk, nõrkvoolu-, küttegaasi- või elektripaigaldis või surveseadmestik ja nende teenindamiseks vajalikud ehitised). Kohtu arvates ei ole tee vaadeldav tehnorajatisena AÕS § 158 mõttes. Avaldaja teeseaduse § 2 lg-s 1 toodud tee mõiste määratlusele tuginev käsitlus on kohtu hinnangul õiguslikult põhjendamatu. AÕS § 158 lg 1 sätestab alused kinnisasja omaniku omandiõiguse (AÕS § 68 lg 1) kitsendamiseks. Kuivõrd tegemist on niigi piiranguga omaniku õigusele oma omandit vabalt vallata ja kastutada, ei ole põhjendav AÕS § 158 lg 1 laiendav tõlgendamine.
14.Pinnase-, sade- ja drenaaživee kraavid, tuletõrjevee süsteemid, kanalisatsioonitrassid ning tänavavalgustus võivad olla vaadeldavad tehnovõrkude ja -rajatistena AÕS § 158 lg 1 mõttes. Samas ei ole nende tehnovõrkude ja -rajatiste ehitamine vajalik ainult XXX 3 kinnisasja eesmärgipäraseks kasutamiseks või majandamiseks. XXX kinnistuga piirnevad asja materjalidest nähtuvalt ka teised kinnisasjad, mis vajavad kõnealuseid tehnovõrke ja –rajatisi vähemalt samavõrra (vt toimik, I kd, lk 198-199). Seega ei teeniks need ehitised ainult ühte kinnisasja. Teised XXX kinnistuga piirnevate kinnisasjade omanikud ei ole kohtule teadaolevalt XXX kinnistu koormamist reaalservituudiga nõudnud ega tehnorajatise talumiskohustuse avaldusega (AÕS § 158 lg 1) kohtu poole pöördunud. Avaldaja poolt soovitud mahus saaks kõnealuseid tehnovõrkude ja –rajatiste talumiskohustust AÕS § 158 lg-s 2 sätestatud reaalservituudi nõude kaudu realiseerida kõikide valitsevate kinnisasjade omanikud ühiselt. Avaldajal ei ole õigust pöörduda kohtusse teiste isikute või avalikkuse eeldatava seadusega kaitstud õiguse või huvi kaitseks (TsMS § 3 lg 2). Kohus märgib, et osade vaidlusaluste tehnovõrkude ja tehnorajatiste puhul võib olla tegemist ka avalikes huvides vajalike tehnovõrkude ja rajatistega AÕS § 1581 lg 1 mõttes, mille talumiskohustus tekib kinnisasja sundvõõrandamise seaduses sätestatud korras sundvalduse seadmisega.
15.Eeltoodud kaalutlustest lähtuvalt ei pea kohus võimalikuks avaldaja taotlust AÕS § 158 lg 1 järgse tehnorajatise talumiskohustuse osas rahuldada. Kohtu hinnangul ei eksisteeri ka muid õiguslikke aluseid käsitletava reaalservituudi seadmise nõude rahuldamiseks.
16.Alternatiivselt on avaldaja palunud asendada puudutatud isiku I nõusolek võlaõigusliku lepingu sõlmimiseks XXX ehitustööde teostamiseks kohtulahendiga ning määratleda vastava võlaõigusliku kokkuleppe sisu.
17.TsÜS § 68 lg-st 5 tuleneb, et kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Seega tuleb kohtul tuvastada, et puudutatud isik I on kohustatud nõusoleku võlaõigusliku lepingu sõlmimiseks andma. Eesti Vabariigi põhiseaduse (PS) § 32 lg 2 esimesest lausest tuleneb üldine lepinguvabaduse põhimõte, mille järgi võib igaüks põhimõtteliselt vabalt valida, kellega ja missugustel tingimustel ta lepingu sõlmib. Seda kinnitavad ka ettevõtlusvabaduse ja vaba eneseteostuse põhimõte. Võlaõigusseaduses konkretiseerivad lepinguvabaduse põhimõtet mh § 8 lg 1 ja § 9 lg 1. Seega ei tulene isikule seadusest üldist õigust nõuda, et teine isik sõlmiks temaga lepingu või et ta teeks seda mingitel kindlatel tingimustel. Siiski ei ole lepinguvabaduse põhimõte absoluutne. Nii sätestab PS § 32 lg 2 teine lause, et omandi kitsendused sätestab seadus ning kolmas lause, et omandit ei tohi kasutada üldiste huvide vastaselt.
2-12-561
18.Riigikohus on 4. märtsil 2010 tsiviilasjas nr 3-2-1-164-09 tehtud otsuse 31. punktis samas leidnud, et lepingu sõlmimise sund ei piirdu üksnes seaduses otse sätestatud juhtudega, vaid võib tulla kõne alla ka muul juhul. Iseenesest võib nõustuda avaldajaga, et nõusoleku andmisest või kokkuleppe sõlmimisest keeldumist saab teatud erandlikel juhtudel lugeda õigusvastaseks kahju tekitamiseks VÕS § 1043 mõttes. Avaldaja on pidanud puudutatud isiku I käitumist praegusel juhul VÕS § 1045 lg 1 p 5 järgi enda omandit rikkuvaks käitumiseks. Sisuliselt on avaldaja osundanud ka puudutatud isiku võimalikule heade kommete vastasele tahtlikule käitumisele (VÕS § 1045 lg 1 p 8). Õigusvastase kahju tekitamise tuvastamsisel oleks avaldajal võimalik nõuda kahju hüvitamist sel viisil, et nõuda puudutatud isikult I lepingu sõlmimist VÕS § 136 lg-le 5 tuginedes või keelata sama tulemusega kahju tekitamine VÕS § 1055 lg 1 alusel. Taolist järeldust toetab ka avaldaja poolt osundatud Riigikohtu 19. aprilli 2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-12-11, p-d 18 jj.
19.Kohtu hinnangul ei ole võimalik siiski tuvastatud asjaolude põhjal järeldada, et puudutatud isik I oleks avaldajale vaidlusaluse nõusoleku andmisest keeldumisega õigusvastaselt kahju tekitanud. Puudutatud isiku I poolt kokkuleppe mittesõlmimine avaldajaga XXX ehitustööde teostamise kohta ei kahjusta oluliselt avaldaja omandiõigust XXX 3 kinnistule. Kohtu poolt tuvastatud asjaoludel on avaldajal juurdepääs kinnistule (sh sõidukiga) üle XXX kinnistu ning avaldajal puuduvad ka muud puudutatud isikust I lähtuvad takistused talle kuuluva kinnisasja sihtotstarbeliseks faktiliseks kastutamiseks. Puudutatud isikul I on XXX kinnistu omanikuna põhimõtteliselt õigus omandit oma äranägemise järgi vabalt vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda AÕS § 89 esimese lause järgi omandiõiguse igasuguse rikkumise kõrvaldamist, isegi kui rikkumine ei ole seotud valduse kaotusega. Puudutatud isikul ei ole XXX kinnistu omanikuna eelduslikult kohustust oma omandit rikkuvat avaldaja poolt kavandatavat tegevust taluda ega selleks nõusolekut anda. Ülalviidatud Riigikohtu lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-12-11 on tehtud erandlikel asjaoludel, mida ei saa võrrelda praeguses asjas menetletava avalduse aluseks olevatega. Muu hulgas lähtus Riigikohtu menetluses olnud asjas hageja soov oma kinnisasja sihtotstarbelise kasutamise vastu ilmselt vähemalt osaliselt avalikest või üldistest huvidest. Praegusel juhul lähtub (ja saab lähtuda) avaldaja huvi tee ning tehnovõrkude ja –rajatiste ehitamiseks puudutatud isiku I kinnisasjale üksnes soovist endale kuuluvat kinnisasja sihtotstarbeliselt (st elamiseks) kasutada. Nagu kohus on juba eelpool märkinud, ei saa avaldaja kohtu poole pöörduda teiste XXXd kasutavate isikute õiguste kaitseks.
20.Lisaks ei saa kohtu hinnangul väita, et puudutatud isik I oleks käitunud avaldaja suhtes tahtlikult heade kommete vastaselt (VÕS § 1045 lg 1 p 8). Avaldaja esitatud ja kohtu poolt tuvastatud asjaolud ei ole taolise järelduse tegemiseks piisavad. Omaniku õiguste teostamist ei saa iseenesest puudutatud isikule I õiguslikult ette heita. Hea usu põhimõtte vastaselt võib olla avaldaja suhtes käitunud küll XXXXXX kinnisasja võõrandades, kuid see ei anna alust nõuete esitamiseks puudutatud isiku I vastu.
21.Eelnenu põhjal leiab kohus, et puudutatud isik I ei ole kohustatud andma avaldaja taotlusel nõusolekut võlaõigusliku lepingu sõlmimiseks XXX ehitustööde teostamiseks. Menetlusökonoomia kaalutlustest lähtuvalt ei pea kohus seetõttu vajalikuks analüüsida lahendis võimaliku võlaõigusliku kokkuleppe tingimusi.
22.Seonduvalt menetlusosaliste väidetega märgib kohus täiendavalt järgmist. 12. septembril 2005 sõlmitud müügileping (vt toimik, I kd, lk 414-423) on jätkuvalt kehtiv ning XXXvastutav lepingust tulenevate kohustuste täitmise eest. XXX kinnistu võõrandamine
müüglepingust tulenevaid XXXvõlaõiguslike kohustusi, sh kohustus infrastruktuuri väljaehitamiseks, iseenesest lõpetanud ei ole. Samuti ei saanud need kohustused VÕS § 175 lg-s 2 sätestatust lähtudes avaldaja nõusolekuta minna üle kinnistu uuele omanikule. Küll on infrastruktuuri väljaehitamise kohustuse täitmine muutunud vähemalt hetkel XXXjaoks võimatuks, mistõttu avaldaja ei või kõnealuse kohustuse täitmist XXXlt nõuda (VÕS § 108 lg 2 p 1). Kohustuste täitmine on õiguslikult võimatu, kuna see rikuks puudutatud isiku I kui XXX kinnistu omaniku seadusega kaitstud õigusi (AÕS § 68 lg 1). Samas kohustuse täitmise võimatus kohustust iseenesest ei lõpeta ning avaldajal on võimalik kasutada teisi võlaõiguslikke õiguskaitsevahendeid. Eeskätt oleks avaldaja õigustatud alandama ostuhinda (VÕS § 101 lg 1 p 5), lähtudes kohase ja mittekohase täitmise väärtustest XXX 3 kinnisasja müümise aja seisuga. Põhimõtteliselt ei saa välistada ka müügilepingust taganemist (VÕS § 101 lg 1 p 4), kuid selle õiguse teostamisel tuleb siiski arvestada seadusest tulenevate õiguslike piirangutega (mh VÕS § 118 sätetega).
23.Samuti märgib kohus, et Tallinna Ringkonnakohus on 15. juunil 2012 haldusasjas nr 311-3039 tehtud määruses ulatuslikult selgitanud, milliseid õiguskaitsevahendeid saaks vald (puudutatud isik IV) kujunenud õiguslikus olukorras kasutada. Ehitusseaduse (EhS) §-st 13 tulenevalt peab detailplaneeringukohase avalikult kasutatava tee ja üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni väljaehitamise kuni ehitusloale märgitud maaüksuseni tagama kohalik omavalitsus, kui kohalik omavalitsus ja detailplaneeringu koostamise taotleja või ehitusloa taotleja ei ole kokku leppinud teisiti. Asja materjalidest nähtuvalt on Rae valla, XXXOÜ ja XXXvahel sõlmitud 23. juunil 2003 avalduses märgitud arendusleping detailplaneeringu järgsete teede ning tehnovõrkude ja -rajatiste väljaehitamise kohustuse üleandmise kohta (vt toimik, I kd, lk 412-413). Tegemist on EhS § 13 kohase lepinguga, millega vald on andnud samast paragrahvist tuleneva kohustuse üle arendajatele XXXOÜ-le ja XXX. Uuemas kohtupraktikas on taolist lepingut käsitletud halduslepinguna haldusmenetluse seaduse (HMS) § 95 esimese lause ja halduskoostöö seaduse mõttes (vt nt: Riigikohtu 12. juuni 2012 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-84-12, p 13). Rae valla, XXXOÜ ja XXXvahel 23. juunil 2003 sõlmitud arenduslepingu osas on samale seisukohale asunud Tallinna Ringkonnakohus ülalviidatud haldusasjas nr 3-11-3039 tehtud määruses (p 9). EhS §-st 13 tulenev kohustus tagada detailplaneeringukohase avalikult kasutatava tee ja üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni väljaehitamine kuni ehitusloale märgitud maaüksuseni kujutab endast olemuslikult kohaliku omavalitsuse omapädevusse kuuluvat ülesannet kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 6 lg 3 p 1 mõttes. Kohustus on täidetud, kui detailplaneeringukohased teed ja tehnovõrgud on ehituslikult lõpetatud. Selle kohustuse võib iseenesest täita ka ehitusloa taotlejaga või muude isikutega teede ja tehnovõrkude väljaehitamist puudutavate kokkulepete sõlmimise ja täitmise kaudu (vt Riigikohtu 19. mai 2010 otsus haldusasjas nr 3-3-1-2610, p 13 koos selles esitatud viidetega varasemale kohtupraktikale). Haldusülesande üleandmise üheks tagajärjeks on see, et haldusülesande saaja muutub täidetava haldusülesande raames haldusorganiks HMS § 8 lg 1 mõttes. EhS §-s 13 sätestatud kohustuste üleandmine ei vabasta siiski kohalikku omavalitsust lõplikult nimetatud kohustuste täitmisest. Tagamaks kolmandate isikute, sh isiku, kelle suhtes haldusülesannet täidetakse, õiguste kaitse, on seadusandja ette näinud, et avaliku võimu kandja (praegusel juhul Rae vald) jääb vastutama võimaliku kahju eest, mida haldusülesande saaja (praegusel juhul XXX) on haldusülesannet täites (sh oma kohustusi täitmata jättes) põhjustanud. Riigivastutuse seaduse § 12 lg 3 järgi vastutab füüsilisest või eraõiguslikust juriidilisest isikust avaliku võimu kandja poolt tekitatud kahju eest riik, kohaliku omavalitsuse üksus või muu avalik-õiguslik juriidiline isik, kes andis füüsilisele
2-12-561 või eraõiguslikule juriidilisele isikule volitused avalike ülesannete täitmiseks, kui seadus ei sätesta teisiti.
24.Lähtudes TsMS § 477 lg-s 1 ja TsMS § 442 lg-s 5 sätestatust, tuleb kohtul lahendada rakendatud esialgse õiguskaitsega seotud küsimused. Kohus leiab, et 7. juunil 2011 tsiviilasjas nr 2-10-37118 tehtud määrusega kohaldatud esialgne õiguskaitse tuleb käesoleva kohtumääruse jõustumisel tühistada.
25.Puudutatud isik I on esitanud 2. septembril 2012 kohtule avalduse, milles palub käesolevas tsiviilasjas menetluse lõpetada, kuna avaldaja nõuded on põhjendamatud. Kohtu hinnangul puudub osundatud taoltulse rahuldamiseks õiguslik alus. Puudutatud isik I ei ole oma avalduses ühelegi õiguslikule alusele ka ise viidanud.
26.Menetluskulud jätab kohus TsMS § 172 lg 1 esimesest lausest lähtudes avalaja kanda. Kohus selgitab, et menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest (TsMS § 174 lg 1). Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega (TsMS § 174 lg 3).
Indrek Parrest kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.