Asjaõigus › Piiratud asjaõiguse asjad

võlaõigusliku kokkuleppe sisu. 15.12.2011 täpsustas avaldaja haginõudeid (tsiviilasjas nr 2-1037118) ja täiendas reaalservituudi sisu. Avalduse kohaselt sõlmisid Rae Vallavalitsus, Kivinuka Kinnisvara osaühing ja R P 23.06.2003 arenduslepingu, mille p 2.1.1 järgi kohustusid arendajad Kivinuka Kinnisvara OÜ ja R P ehitama vastavalt detailplaneeringule Rae küla Künnapuu kinnistule planeeritud kruntide teenindamiseks kinnistu piires välja planeeringualale ettenähtud tänavad koos tänavavalgustuse ja haljastusega vastavalt ehitusprojektile. 12.09.2005 sõlmisid Seve Ehituse Aktsiaselts (müüja), avaldaja (ostja) ja R P (arendaja) notariaalse müügilepingu xxxxxxxxxx kinnistu võõrandamiseks. Müügilepingu punktis 6.1.1 võttis arendaja endale kohustuse rajada lepingu eseme piirini killustikkattega tee, mille kaudu on lepingu esemel ühendus avaliku teega. Müügilepingu punktis 6.1.2 kohustus arendaja rajama lepingu esemega piirnevale teele toimiva tänavavalgustuse hiljemalt 31.12.2007. Arendaja ei ole tänaseni täitnud oma müügilepingust ja arenduslepingust tulenevaid infrastruktuuri väljaehitamise kohustusi. Müügilepingust tuleneva kohustuse täitmine on muutunud võimatuks, kuna arendaja võõrandas 05.04.2011 Künnapuu tee kinnistu puudutatud isikule I. Alternatiivselt on avaldaja palunud tuvastada puudutatud isiku I kohustus anda avaldajale nõusolek võlaõigusliku lepingu sõlmimiseks Künnapuu teel hageja ja arendaja vahel sõlmitud müügilepingust ja arenduslepingust tulenevate ehitustööde teostamiseks ning asendada see nõusolek TsÜS § 68 lg-st 5 lähtuvalt kohtuotsusega. Puudutatud isik I on oma käitumisega rikkunud avaldaja omandit ning seetõttu on VÕS § 1043, § 1045 lg 1 p 5 ja § 136 lg 5 alusel avaldajal võimalik kahju tekitamisest tulenevalt nõuda kahju hüvitamist sel viisil, et nõuda puudutatud isikult võlaõigusliku lepingu sõlmimist. Künnapuu tee 24 Vesi OÜ seisukoht Puudutatud isik I palus jätta avalduse rahuldamata. Isegi kui servituut seada xxxxxxxx kinnistu kasuks, siis ei annaks see õigust avaldajale olemasoleva Künnapuu tee lõpuniehitamiseks, sest servituut on seatud temale kuuluva kinnisasja kasuks, mitte tema kasuks isiklikult. Seega muutuks praegune eraomanduses olev ning vastavalt planeeringule avalikuks teeks ehitatud Künnapuu tee servituudi seadmisel xxxxxxxxxx kinnistut teenindavaks teeks. Puudutatud isik I ei ole kohustatud sõlmima avaldajaga võlaõiguslikku lepingut. Planeeringuala teede ja tänavavalgustuse väljaehitamine on valla eelarveline kohustus. Hetkel on kehtiv valla ja arendaja vaheline arendusleping, millega vald on andnud need kohustused üle arendajale ja Kivinuka Kinnisvara OÜle. Puudutatud isikul I puudub õigus anda kõnealuseid kohustusi üle kolmandale isikule. Aktsiaselts ELVESO ja Elektrilevi OÜ seisukoht Puudutatud isikud II-IV toetavad kohtule esitatud kirjalikes seisukohtades avaldaja taotlusi ning leiavad, et need tuleks rahuldada. Maakohtu määrus Maakohus jättis avalduse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda. AÕS § 158 lg 1 ei anna alust reaalservituudi seadmiseks. Tee ei ole vaadeldav tehnorajatisena AÕS § 158 mõttes. Pinnase-, sade- ja drenaaživee kraavid, tuletõrjevee süsteemid, kanalisatsioonitrassid ning tänavavalgustus võivad olla vaadeldavad tehnovõrkude ja -rajatistena AÕS § 158 lg 1 mõttes. Samas ei ole nende tehnovõrkude ja -rajatiste ehitamine vajalik ainult xxxxxxxxxx kinnisasja eesmärgipäraseks kasutamiseks või majandamiseks. Künnapuu tee kinnistuga piirnevad asja

2(6)

materjalidest nähtuvalt ka teised kinnisasjad, mis vajavad kõnealuseid tehnovõrke ja –rajatisi vähemalt samavõrra. Seega ei teeniks need ehitised ainult ühte kinnisasja. Teised Künnapuu tee kinnistuga piirnevate kinnisasjade omanikud ei ole kohtule teadaolevalt Künnapuu tee kinnistu koormamist reaalservituudiga nõudnud ega tehnorajatise talumiskohustuse avaldusega (AÕS § 158 lg 1) kohtu poole pöördunud. Avaldaja poolt soovitud mahus saaks kõnealuseid tehnovõrkude ja – rajatiste talumiskohustust AÕS § 158 lg-s 2 sätestatud reaalservituudi nõude kaudu realiseerida kõikide valitsevate kinnisasjade omanikud ühiselt. Avaldajal ei ole õigust pöörduda kohtusse teiste isikute või avalikkuse eeldatava seadusega kaitstud õiguse või huvi kaitseks (TsMS § 3 lg 2). Ei eksisteeri ka muid õiguslikke aluseid käsitletava reaalservituudi seadmise nõude rahuldamiseks. Alternatiivselt on avaldaja palunud asendada puudutatud isiku I nõusolek võlaõigusliku lepingu sõlmimiseks Künnapuu tee ehitustööde teostamiseks kohtulahendiga ning määratleda vastava võlaõigusliku kokkuleppe sisu. Avaldaja on pidanud puudutatud isiku I käitumist praegusel juhul VÕS § 1045 lg 1 p 5 järgi enda omandit rikkuvaks käitumiseks. Sisuliselt on avaldaja osundanud ka puudutatud isiku võimalikule heade kommete vastasele tahtlikule käitumisele (VÕS § 1045 lg 1 p 8). Õigusvastase kahju tekitamise tuvastamsisel oleks avaldajal võimalik nõuda kahju hüvitamist sel viisil, et nõuda puudutatud isikult I lepingu sõlmimist VÕS § 136 lg-le 5 tuginedes või keelata sama tulemusega kahju tekitamine VÕS § 1055 lg 1 alusel. Siiski ei ole võimalik tuvastatud asjaolude põhjal järeldada, et puudutatud isik I oleks avaldajale vaidlusaluse nõusoleku andmisest keeldumisega õigusvastaselt kahju tekitanud. Puudutatud isiku I poolt kokkuleppe mittesõlmimine avaldajaga Künnapuu tee ehitustööde teostamise kohta ei kahjusta oluliselt avaldaja omandiõigust xxxxxxxxxxx kinnistule. Kohtu poolt tuvastatud asjaoludel on avaldajal juurdepääs kinnistule (sh sõidukiga) üle Künnapuu tee kinnistu ning avaldajal puuduvad ka muud puudutatud isikust I lähtuvad takistused talle kuuluva kinnisasja sihtotstarbeliseks faktiliseks kastutamiseks. Puudutatud isikul I on Künnapuu tee kinnistu omanikuna põhimõtteliselt õigus omandit oma äranägemise järgi vabalt vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda AÕS § 89 esimese lause järgi omandiõiguse igasuguse rikkumise kõrvaldamist, isegi kui rikkumine ei ole seotud valduse kaotusega. Puudutatud isikul ei ole Künnapuu tee kinnistu omanikuna eelduslikult kohustust oma omandit rikkuvat avaldaja poolt kavandatavat tegevust taluda ega selleks nõusolekut anda. Lisaks ei saa kohtu hinnangul väita, et puudutatud isik I oleks käitunud avaldaja suhtes tahtlikult heade kommete vastaselt (VÕS § 1045 lg 1 p 8). Omaniku õiguste teostamist ei saa iseenesest puudutatud isikule I õiguslikult ette heita. Hea usu põhimõtte vastaselt võib olla avaldaja suhtes käitunud küll arendaja Künnapuu tee kinnisasja võõrandades, kuid see ei anna alust nõuete esitamiseks puudutatud isiku I vastu. Seega puudutatud isik I ei ole kohustatud andma avaldaja taotlusel nõusolekut võlaõigusliku lepingu sõlmimiseks Künnapuu tee ehitustööde teostamiseks. Määruskaebus Avaldaja palub tühistada maakohtu määrus ning teha uus määrus, millega rahuldada avaldus või tühistada maakohtu määrus ning saata asi maakohtule uueks arutamiseks. Kõik menetluskulud jätta Künnapuu tee 24 Vesi OÜ kanda. Kohus otsustas menetleda avaldaja nõuded hagita menetlusele kohaldavate sätete alusel, kuid samaaegselt on jätnud hagita menetluse sätted olulisel määral kohaldamata, rikkudes sellega oluliselt menetlusõigust. Tegemist on nii avaldaja kui ka teiste valitsevate kinnisasjade omanike oluliste õiguste rikkumisega. Seega oleks kohus pidanud kaasama menetlusse omal algatusel ka teised Künnapuu tee kinnistute omanikud, kellel on samuti vajadus tehnorajatisi kasutada.

3(6)

Kohus on ebaõigesti tuvastanud, et tee ei ole tehnorajatis AÕS § 158 lg 1 mõttes. Riigikohus on 15.05.2006 lahendi nr 3-2-1-43-06 p-s 14 leidnud, et ka muud objektid võivad olla rajatised AÕS § 158 lg 1 mõttes ning need ei pea olema ainult nimetatud sättes toodud loetelu kohased rajatised või tehnovõrgud. Kohus on ebaõigesti tuvastanud, et avaldajal on olemas juurdepääs kinnistule. Avaldajal puudub seadusest ja kokkuleppest tulenev õigus vaidlusaluse tee kasutamiseks. Avaldajal ei ole võimalik saada oma kinnistule muud moodi kui üksnes mööda xxxxxxxx Vesi OÜ-le kuuluvat Künnapuu teed. Seetõttu oleks kohus pidanud tuvastama, kas avaldajal võib olla hoopis AÕS §-st 156 tulenev juurdepääsuõiguse nõudeõigus oma kinnistule. Kui kohus ei näinud võimalust reaalservituudi seadmiseks, pidi ta määrama avaldajale kohtumäärusega juurdepääsu avalikult kasutatavalt teelt ning määrama kindlaks ka poolte õigused ja kohustused tee rajamisel (sh tee ehitamisega seotud õigused). Kohus on ebaõigesti tuvastanud, et käesolevas asjas puuduvad erandlikud asjaolud alternatiivse nõude rahuldamiseks. Siinjuures on ebaõige kohtu väide, et avaldaja nõuab võlaõigusliku lepingu sõlmimist vaid oma isiklikust huvist tulenevalt. Avaldaja on esitanud küll nõude võlaõigusliku lepingu sõlmimiseks temale kuuluva kinnistu teenindamiseks tehnovõrkude ja -rajatiste kaudu, kuid käesolevas menetluses on ilmselge, et nõude aluseks olevaid tehnovõrke ja –rajatisi vajavad kõik Künnapuu tee kinnisasjade omanikud (mistõttu oleks kohus pidanud nad käesolevasse menetlusse kaasama). Samuti on kohtu seisukohad avaliku huvi tuvastamisel heitlikud ning vastuolulised. Nimelt on kohus ühelt poolt määruses möönnud, et (vähemalt osaline) avalik huvi tehnovõrkude ja – rajatiste ehitamiseks ja kasutamiseks on olemas, kuivõrd neid vajavad kõik vastava piirkonna elanikud. Samas on kohus jätnud teiselt poolt puudutatud isikud kaasamata ning samuti ebaõigesti ja arusaamatult viidanud, et vastavat huvi võlaõigusliku lepingu sõlmimiseks ei ole. Kohtu järeldused siseveendumuse kujunemisel ei ole seetõttu jälgitavad ja jäävad kokkuvõttes ebaselgeks. Menetluse edasine käik Puudutatud isik I palub jätta määruskaebuse rahuldamata. Puudutatud isik III leiab, et antud vaidlus ei puuduta tema huve ega õigusi ning ta jääb varasemalt avaldatud seisukohtade juurde. Maakohus määruskaebust ei rahuldanud ja saatis selle TsMS § 663 lg 5 alusel Tallinna Ringkonnakohtule läbivaatamiseks ja lahendamiseks. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus, tutvunud toimiku materjaliga leiab, et maakohtu määruse tühistamiseks alust ei ole. Määruskaebus jääb rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub maakohtu määruse põhjendustega ja neid tulenevalt TsMS § 654 lg 6 ja § 659 ei korda. Vastuseks määruskaebusele märgib ringkonnakohus järgmsit. Nõusoleku asendamine kohtuotsusega TsÜS § 68 lg 5 alusel on võimalik juhul, kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse. Selline kohustus peaks tulenema kas poolte võlaõiguslikust kokkuleppest reaalservituudi seadmise kohta või seadusest. Avaldajal puudub võlaõiguslik leping puudutatud isikuga I. Avaldaja tugineb asjaolule, et tal on leping R. Pga, millest tuleneb R. P kohustus ehitada välja Künnapuu tee koos tänavavalgustusega (vt müügileping p 6.1.1. ja 6.1.2.). R. P lepingulisi kohustusi täitnud ei ole. Tee on teeseaduse (TeeS) § 2 lg 1 järgi liiklemiseks kasutatav rajatis, kuid mitte tehnorajatis AÕS § 158 lg 1 mõttes. Kuigi AÕS § 158 lg-s 1 ei sisaldu tehnorajatiste ammendavat loetelu, on sätte mõttes käsitatavad tehnorajatistena sellised rajatised, mis on oma olemuselt samasugused või –laadsed loetelus nimetatud tehnorajatistega, mille abil on võimalik saada ja tarbida kinnisasja eesmärgipäraseks kasutamiseks või majandamiseks vajalikke kütte-, side-, elektri-,

4(6)

veevarustus- ja muid sarnaseid teenuseid. Tee on vajalik kinnisasja eesmärgipäraseks kasutamiseks, kuid mitte AÕS § 158 lg-s 1 sätestatud tehnorajatisena, vaid juurdepääsuna kinnisasjale. Seetõttu ei saa avaldaja nõuda ka seadusest tulenevalt puudutatud isikult I realservituuti tee osas. AÕS § 158 reguleerib üksnes eraõiguslikku nõudeõigust. AÕS § 158 annab tehnovõrkude ja – rajatiste talumisõiguse saamiseks õiguse (juhul, kui kõik eeldused on täidetud) nõuda talumiskohustust ettenägeva servituudi seadmist. Servituudi seadmise nõudeõiguse eeldused on sätestatud AÕS § 158 lg-s 1. Avaldaja tugineb asjaolule, et R. P on samad kohustused võtnud ka Rae valla ees „Detailplaneeringu järgsete teede ning tehnovõrkude ja –rajatiste väljaehitamise kohustuse üleandmise lepinguga“ 23.juulist 2003 (I kd, tl 12-23). Järelikult on tegemist avalikes huvides sätestatud tehnorajatise talumiskohustusega. Isegi juhul, kui avaldaja avaldust oleks võimalik rahuldada ning vastav reaalservituut seada või puudutatud isiku I nõusolek võlaõigusliku lepingu sõlmimiseks asendada, ei saaks avaldaja soovitud ehitustegevust läbi viia, st ehitada detailplaneeringus ettenähtud ja 2005 kinnistu müügilepingu punktides 6.1.1 ja 6.1.2 märgitud teid ja tehnorajatisi. Vastavalt ehitusseaduse (EhS) § 13 tagab detailplaneeringukohase avalikult kasutatava tee ja üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni väljaehitamise kuni ehitusloale märgitud maaüksuseni kohalik omavalitsus, kui kohalik omavalitsus ja detailplaneeringu koostamise taotleja või ehitusloa taotleja ei ole kokku leppinud teisiti. Kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 6 kohaselt on omavalitsusüksuse ülesandeks muu hulgas korraldada antud vallas või linnas veevarustust ja kanalisatsiooni, ruumilist planeerimist ning valla teede ja linnatänavate korrashoidu, juhul kui need ülesanded ei ole seadusega antud kellegi teise täita. Eelpooltoodud põhjustel ei saa avaldaja nõuda alternatiivselt ka puudutatud isikult II vastavat nõusolekut võlaõiguslikust lepingust tulenevate ehitustööde teostamiseks ning vastava nõusoleku asendamiseks. Rae Vallavalitsus, Kivinuka Kinnisvara OÜ ja R P vahel 23.06.2003 sõlmitud lepingust nähtuvalt on detailplaneeringu alale avalikult kasutatava tee, üldkasutatava haljastuse ning tehnorajatiste rajamine reguleeritud avalik-õiguslike normidega, mis näevad ette, et vastav kohustus on kohalikul omavalitsusel. Rae Vallavalitus ei ole andnud oma avalik-õiguslikku kohustust teede ja tehnorajatiste ehitamiseks üle avaldajale, samuti ei ole Rae Vallavalitsus andnud ühelegi isikule nõusolekut vastava kohustuse avaldajale üleandmiseks (mis eeldaks ühtlasi avaldaja asumist 23.06.2003 sõlmitud lepingu pooleks). Seega ei saa avaldajal olla õigust teostada vastavaid detailplaneeringujärgseid ehitustöid kohaliku omavalitsuse eest. Kuivõrd detailplaneeringukohaste teede, tänavavalgustuse jmt rajamine on reguleeritud avaliku õiguse normidega, ei saa vastav ehitusõigus avaldajale tuleneda eraõiguslikust lepingust. Sellest tulenevalt ei ole täidetud AÕS § 158 lg-s 2 sätestatud reaalservituudi nõudeõiguse realiseerimiseks vajalikud AÕS § 158 lg-s 1 sätestatud tingimused. Määruskaebuse esitaja seisukoht, et maakohus oleks pidanud avalduse menetlusse kaasama ka teised Künnapuu tee kinnistute omanikud, ei ole põhjendatud. Käesolevas asjas on avaldaja esitanud esmase nõudena reaalservituudi seadmise puudutatud isiku I kinnistule AÕS § 158 lg 1 ja 2 alusel. TsMS § 6182 lg 1 järgi tuleb kaasata menetlusse ainult nende kinnisasjade omanikud, keda avalduse lahendamine puudutab. Avaldaja taotleb üksnes puudutatud isiku I kinnistu koormamist reaalservituudiga tehnorajatise talumiseks. Tegemist ei ole olukorraga, kus tehnorajatis võiks olla valikuliselt ehitatav ja läbida, s.o koormata ka teistele isikutele kuuluvaid kinnisasju. Kohtul ei ole alust kaasata AÕS § 158 alusel reaalservituudi seadmise menetlusse teiste kinnisasjade omanikke ainult sel põhjusel, et taotletav servituut on või võib olla neile vajalik.

5(6)

Maakohus ei saanud omaalgatuslikult määrata avaldajale kohtumäärusega juurdepääsu avalikult kasutatavalt teelt AÕS § 156 lg 1 alusel, sest avaldaja sellist avaldust ei esitanud. AÕS § 156 lg-s 1 ja § 158 lg-s 1 sätestatu sisaldab endast erineva sisuga kinnisasja kitsendusi. Samuti puuduvad käesolevas asjas erandlikud asjaolud avaldaja alternatiivse nõude rahuldamiseks. Maakohus on selles osas määrust piisavalt põhjendanud. TsMS § 172 lg 1 alusel jäävad menetlusosaliste menetluskulud avaldaja kanda. Kohus selgitab, et TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.

Tiit Kollom

Ele Liiv

Ulvi Loonurm

6(6)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.