Eesistuja Villu Kõve, liikmed Henn Jõks ja Jaak Luik
Kohtuasi
Hestmar & Partnerid Osaühingu ja Arketite OÜ hagi Lembit Reimali vastu põhivõla 7988 euro 95 sendi ja viivise 2520 euro 99 sendi väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Ringkonnakohtu 3. aprilli 2012. a otsus tsiviilasjas nr 2-11-27262
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Hestmar & Partnerid Osaühingu ja Arketite OÜ kassatsioonkaebus
Tsiviilasja hind Riigikohtus
10 509 eurot 94 senti
Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Hagejad Hestmar & Partnerid Osaühing (registrikood 10935855) ja Arketite OÜ (registrikood 11196733), hagejate esindaja vandeadvokaat Janno Kuusk Kostja Lembit Reimal (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Äili Rodi
Asja läbivaatamise kuupäev
5. november 2012. a, kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 3. aprilli 2012. a otsus tsiviilasjas nr 2-11-27262 ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.
2.
Kassatsioonkaebus rahuldada.
3.Tagastada Hestmar & Partnerid Osaühingule (konto nr 221021657127, Swedbank AS)
27.aprillil 2012 tasutud kautsjon 39 (kolmkümmend üheksa) eurot 95 senti ja 6. septembril 2012 Advokaadibüroo Sirel & Partnerid OÜ tasutud kautsjonist 12 (kaksteist) eurot 61 senti. Tagastada Arketite OÜ-le (konto nr 10220098212010, AS SEB Pank) 26. aprillil 2012 tasutud kautsjon 39 (kolmkümmend üheksa) eurot 94 senti ja 6. septembril 2012 Advokaadibüroo Sirel & Partnerid OÜ tasutud kautsjonist 12 (kaksteist) eurot 61 senti.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Hestmar & Partnerid Osaühing (hageja I) ja Arketite OÜ (hageja II) esitasid 13. juunil 2011 Harju Maakohtule hagi Lembit Reimali (kostja) vastu, paludes kostjalt välja mõista poolte kasuks võrdsetes
osades kokku 10 509 eurot 94 senti (põhivõlg 7988 eurot 95 senti ja viivis 2520 eurot 99 senti). Hagejate väitel sõlmisid OÜ Wallenium Invest (hilisema nimega ja edaspidi Resuul Investeeringute OÜ) ja kostja 23. aprillil 2008 lepingueelsete läbirääkimiste protokolli, millega sätestati kostjale kuulunud kinnistu (asukohaga Tallinn, Sakala 11) arendamise ning laiendamisega seotud kohustuste loetelu ja tähtajad. Protokolli p 6 kohaselt leppisid pooled kokku, et pooled teevad jõupingutusi, et lõpetada lepingueelsed läbirääkimised ning sõlmida kinnistu müügileping hiljemalt 30. mail 2008. Punkti 8.3 kohaselt kohustus kostja tegema kõik muu temast sõltuva, et hankida kinnistut koormava hüpoteegi hüpoteegipidaja nõusolek hüpoteegi kustutamiseks, ning tegema kõik muu temast sõltuva, et kinnistu müügilepingut oleks võimalik sõlmida hiljemalt protokolli p-s 6 toodud tähtajaks. Protokolli p 10.1.2 kohaselt tasus Resuul Investeeringute OÜ kostjale ostuhinnast 250 000 krooni protokolli allkirjastamise hetkel. Protokolli p-s 17 leppisid pooled kokku, et kinnistu peab müügilepingu sõlmimise hetkel olema vaba kõikidest kolmandate isikute asjaõigustest. Juhul kui müügilepingu sõlmimise hetkel koormab kinnistut kolmanda isiku asjaõigus, peab kokkulepe asjaõiguse kustutamiseks sisalduma kinnistu müügilepingus või vastupidisel juhul on Resuul Investeeringute OÜ-l õigus protokollist ning protokolli alusel sõlmitud täiendavatest kokkulepetest taganeda ja nõuda kostjalt tagasi kõik kostjale protokolli sõlmimise tõttu tasutud summad. Protokolli p-s 18 leppisid pooled kokku, et juhul kui mõni kostja protokolli p-s 3 antud kinnitustest osutub valeks ja seetõttu osutub müügilepingu sõlmimine mõistliku aja jooksul ebatõenäoliseks või ilmnevad muud olulised asjaolud, mis võivad takistada kinnistu arendamist mõistliku aja jooksul, on Resuul Investeeringute OÜ-l õigus protokollist ning protokolli tõttu sõlmitud täiendavatest kokkulepetest taganeda ning nõuda kostjalt tagasi kõik kostjale protokolli sõlmimise tõttu tasutud summad. Hagiavalduse esitamise hetkeni ei olnud müügilepingut sõlmitud, samuti koormasid kinnistut kolmandate isikute kasuks seatud hüpoteegid. Eeltoodust tulenevalt taganes Resuul Investeeringute OÜ protokolli p 18 alusel protokollist alates 23. juulist 2009. Kostja raha ei tagastanud. Hagejad sõlmisid 15. juulil 2010 Resuul Investeeringute OÜ-ga nõude loovutamise lepingu, millega Resuul Investeeringute OÜ loovutas oma 250 000 krooni suuruse nõude kostja vastu võrdsetes osades hagejatele. Kostja ei ole hagejatele vaidlusalust summat tasunud. Kostja vastuväited on põhjendamatud. Resuul Investeeringute OÜ oleks küll saanud 30. mail 2008 ilmnenud takistuse järel kohe lepingust taganeda, kuid tema eesmärk oli arvestada ka kostja huvidega. Seetõttu andis Resuul Investeeringute OÜ kostjale täiendavaid tähtaegu võimaliku lahenduse leidmiseks. 2009. a juuliks oli ilmne, et kostja ei suuda saavutada OÜ-ga Rosier Team kokkulepet hüpoteegi kustutamiseks. Kostja viide raske olukorra ärakasutamisele on vale, kuna kostja on suurte kogemustega ettevõtja. Kostja tasaarvestus on põhjendamatu. Eeltoodust tulenevalt palusid hagejad kostjalt võrdsetes osades välja mõista kokku 10 509 eurot 94 senti, mis koosneb põhinõudest 7988 eurot 95 senti ja viivisest 2520 eurot 99 senti. Juhul kui kohus leiab, et Resuul Investeeringute OÜ oli minetanud õiguse kokkuleppest taganeda, siis nõuavad hagejad kostjalt 7988 euro 95 sendi suuruse kahju hüvitamist, kuna kostja kokkuleppe rikkumise tõttu tekkis 15 977 euro 91 sendi suurune kahju.
2.Kostja vaidles hagile vastu. Protokolli p 7.2 kohaselt oli Resuul Investeeringute OÜ kohustuseks kinnistu võõrandamiseks vajaliku lepingu ettevalmistamine, vajalike dokumentide ettevalmistamine ja tehingu korraldamine. Samuti oli Resuul Investeeringute OÜ kohustuseks finantsvahendite tagamine. Kostja kohustuseks ei olnud hüpoteegi kustutamine. Kostja pidi tegema kõik endast oleneva, et seda saavutada, kuid hüpoteegi kustutamine oli otseses sõltuvuses selle eest raha maksmisest. Kuna Resuul Investeeringute OÜ ei tuginenud protokollist taganemisel protokolli p-le 17, siis ei saanud protokollist taganemise põhjuseks olla OÜ Rosier Team kasuks seatud hüpoteek. Resuul Investeeringute OÜ rikkus oma kohustust tagada projekti finantseerimine, mis oleks võimaldanud hüpoteegi kustutada. Kuna lepingueelsete läbirääkimiste protokolli rikkus Resuul Investeeringute OÜ, siis ei olnud eeldusi lepingust taganemiseks ja lepingust taganemine on tühine. Protokolli rikuti 30. mail 2008, kui kinnistu müügileping jäeti sõlmimata. Mõistlik aeg lepingust taganemiseks ei saa võlaõigusseaduse (VÕS) § 118 lg-st 1 tulenevalt olla 14 kuud. Mõistlikuks ajaks on pigem kaks kuud, mistõttu lõppes tehingust taganemise õigus hiljemalt 30. juulil 2008. Protokolli p 18 on tühine osas, mis võimaldas Resuul Investeeringute OÜ-l protokollist taganeda, kui ilmnevad muud olulised asjaolud, mis võivad takistada kinnistu arendamist mõistliku aja jooksul. Kostja hinnangul on tegemist ebamõistlikult suure taganemisõigusega. Protokolli p 18 on vastuolus ka hea usu põhimõttega, kuna taganemise alus on tekkinud Resuul Investeeringute OÜ enda pahatahtlikust tegevusest. Taganemine on vastuolus ka heade kommetega, kuna lepingu sõlmimisel kasutati ära kostja rasket olukorda. Kuna lepingust taganemine on tühine, muutus hagejate nõue sissenõutavaks alates
31.maist 2008. Sellest tulenevalt aegus nõue 31. mail 2011. Samuti on kahju hüvitamise nõue aegunud. Kostja on kandnud lepingueelsete läbirääkimiste protokolliga seotud õigusabikulusid 141 600 krooni. Õigusteenus oli tellitud üksnes lepingueelsete läbirääkimiste protokolli elluviimise tõttu ja tegemist on kahjuga, mille tekitas kostjale teine pool lepingueelsete läbirääkimiste protokolli rikkumisega. Kostja tasaarvestab oma kahjunõude hagejate nõudega.
3.Harju Maakohus rahuldas 14. novembri 2011. a otsusega hagi ning mõistis kostjalt hageja I kasuks välja põhivõla ja viivise, kokku 5254 eurot 97 senti, ning hageja II kasuks põhivõla ja viivise, kokku 5254 eurot 97 senti. Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda. Maakohtu otsuse kohaselt sõlmisid kostja ja Resuul Investeeringute OÜ 23. aprillil 2008 lepingueelsete läbirääkimiste protokolli. Protokolli p-s 6 leppisid kostja ja Resuul Investeeringute OÜ kokku, et nad teevad jõupingutusi selleks, et lõpetada lepingueelsed läbirääkimised ja sõlmida kinnistu müügileping hiljemalt 30. mail 2008. Protokolli preambulist selgub, et kinnistu sooviti võõrandada asutamisel olevale OÜ-le Sakala 11. Samuti nähtub protokolli preambulist, et kinnistule oli seatud OÜ Rosier Team kasuks 4 000 000 krooni suurune hüpoteek intressimääraga 20% aastas ja kõrvalnõuete suurusega 200 000 krooni. Pooled ei vaidle selle üle, et Resuul Investeeringute OÜ on tasunud kostjale kinnistu müügihinnast 250 000 krooni.
22.juulil 2009 esitas Resuul Investeeringute OÜ kostjale avalduse lepingueelsete läbirääkimiste protokollist taganemiseks p 18 alusel. Avalduse põhjenduste kohaselt ei ole kostja sõlminud praeguse ajani kinnistu müügilepingut, samuti koormavad kinnistut kolmandate isikute kasuks seatud hüpoteegid. Lisaks ei ole OÜ-ga Rosier Team saavutatud kinnistu omandiküsimuses kostjale sobivat tulemust.
Sellest tulenevalt on Resuul Investeeringute OÜ-l alust kahelda kinnistu arendamise võimalikkuses. Resuul Investeeringute OÜ on taganemisavalduses tuginenud asjaolule, et kinnistut koormavad hüpoteegid. Asjaolu, et Resuul Investeeringute OÜ ei ole teinud viidet p-le 17, ei tähenda, et taganemise aluseks ei ole ka protokolli p 17. Võlaõigusseadus ei piira lepingust taganemise võimalust üksnes juhuga, kui lepingut on rikutud. VÕS § 188 lg-s 2 sätestatud eeldustel saab lepingust taganeda ka juhul, kui lepingut ei ole rikutud. Protokolli p 17 sõnastuse järgi on lepingust taganemise eeldused täidetud, kui müügilepingu sõlmimise hetkel koormab kinnistut hüpoteek. Punktist 17 ei tulene, et protokollist saaks taganeda üksnes juhul, kui hüpoteek on jäänud kustutamata kostja lepingurikkumise tõttu. Kinnistusraamatu väljavõttest nähtub, et 11. aprilli 2011. a seisuga oli Sakala 11 kinnistu koormatud hüpoteegiga OÜ Rosier Team kasuks. Seega oli Resuul Investeeringute OÜ õigustatud lepingust taganema. Ka protokolli p-s 18 sätestatud taganemise teine võimalus (ilmnevad muud olulised asjaolud, mis võivad takistada kinnistu arendamist mõistliku aja jooksul) ei eelda kostja lepingurikkumist. Kuna rohkem kui üks aasta pärast lepingueelsete läbirääkimiste protokolli sõlmimist koormas kinnistut endiselt kolmanda isiku kasuks seatud hüpoteek, oli Resuul Investeeringute OÜ õigustatud ka p 18 alusel protokollist taganema. Pooled ei vaidle selle üle, et kolmanda isiku kasuks seatud hüpoteek takistas kinnistu arendamist. VÕS § 188 ei sea lepingust taganemisele ajalisi piiranguid. Resuul Investeeringute OÜ ei ole kaotanud taganemisõigust. Samuti ei saa väita, et lepingust on taganetud taganemise eelduseks olnud asjaolude ilmnemisest arvates nii pika aja jooksul, et Resuul Investeeringute OÜ on hea usu põhimõttest tulenevalt kaotanud taganemisõiguse. Protokolli p 18 ei ole tühine ega vastuolus hea usu põhimõttega, samuti pole lepingust taganemine vastuolus heade kommetega. Ka viivisenõue on põhjendatud. 13. juuni 2011. a seisuga on kostja viivisevõlgnevus 2520 eurot 99 senti. Maakohus ei nõustunud kostjaga, et hagejate nõue on aegunud. Taganemisavaldus esitati 22. juulil 2009. Tulenevalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 146 lg-st 1 on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat. Hagi esitati kohtusse 13. juunil 2011. Seega ei ole nõue aegunud. Kostja tasaarvestus on põhjendamatu. Protokolli p 7.2 kohaselt oli küll Resuul Investeeringute OÜ ülesandeks kinnistu võõrandamiseks vajaliku müügi- ja asjaõiguslepingu ning hüpoteegi loovutamise/kustutamise tehingu ettevalmistamine, vajalike dokumentide hankimine ja tehingu korraldamine, samuti tehingu finantseerimiseks vajalike finantsvahendite korraldamine ja tagamine ning vajalike läbirääkimiste pidamine. Samas pidi ka kostja, tulenevalt protokolli p-st 8.3, tegema kõik temast sõltuva, et hankida hüpoteegipidaja nõusolek hüpoteegi kustutamiseks. Kostja ei ole tõendanud, et kinnistu müügilepingu sõlmimine jäi ära just Resuul Investeeringute OÜ-st tingitud asjaolul või et ta oleks lepingueelsete läbirääkimiste protokolli tõttu kandnud 141 600 krooni õigusabikulusid. Advokaadibüroo arvetest ei nähtu, et arved oleksid seotud vaidlusaluse protokolli ettevalmistamisega. Samuti on arved esitatud mitu kuud pärast lepingueelsete läbirääkimiste protokolli sõlmimist. Seega on tõendamata, et kostjal oli nõue Resuul Investeeringute OÜ vastu.
4.Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, paludes maakohtu otsus tühistada ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Juhul kui kohus leiab, et hagi tuleb rahuldada, palus kostja
tühistada otsus osas, milles jäeti rahuldamata kostja menetluslik tasaarvestusavaldus, ning tasaarvestada kostja kahjunõue 9050 eurot 23 senti Resuul Investeeringute OÜ vastu hagejate hagis esitatud nõuetega kostja vastu kohtuotsusega rahuldamisele kuuluvas ulatuses ning jätta menetluskulud hagejate kanda.
5.Hagejad palusid jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata, maakohtu otsuse muutmata ning menetluskulud kostja kanda. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
6.Tallinna Ringkonnakohus rahuldas 3. aprilli 2012. a otsusega kostja apellatsioonkaebuse, tühistas maakohtu otsuse ja tegi uue otsuse, millega jättis hagi rahuldamata, ning jättis menetluskulud solidaarselt hagejate kanda. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt ei ole maakohus andnud õiguslikku hinnangut Resuul Investeeringute OÜ ja kostja vahel 23. aprillil 2008 sõlmitud lepingueelsete läbirääkimiste protokollile ja selles sisalduvatele kokkulepetele ning on ebaõigesti kvalifitseerinud tagastusvõlasuhte aluse. Nimetatud protokollis leppisid pooled kokku, et kostja müüb talle kuuluva Tallinnas Sakala 11 asuva kinnistu asutatavale osaühingule Sakala 11, millest 75% hakkab kuuluma Resuul Investeeringute OÜ-le ja 25% kostjale. Pooled leppisid kokku kohustustes, mida kumbki lepingupool peab täitma või millise tulemuse saavutama, et sõlmida notariaalne kinnistu müügileping hiljemalt 30. maiks 2008. Samuti lepiti kokku kinnistu müügihinnas ja selle tasumise viisis, kusjuures kostja sai ostuhinnast protokolli allakirjutamisel 250 000 krooni, mille tagastamist hagejad nõuavadki. Ringkonnakohtu hinnangul on nimetatud protokoll kinnistu müügi eelleping (VÕS § 33 lg 1). VÕS § 33 lg 2 järgi, kui seaduse kohaselt tuleb leping sõlmida teatud vormis, peab ka eelleping olema sõlmitud samas vormis. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 kohaselt peab tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, olema notariaalselt tõestatud. TsÜS § 83 lg 1 sätestab, et tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmisel on tehing tühine. TsÜS § 84 lg 1 kohaselt ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele. Seega ei ole sellest lepingust taganemisel õiguslikke tagajärgi ja tagastusvõlasuhe sai tekkida vaid VÕS § 1028 lg 1 alusel. Kostja taotles maakohtus aegumise kohaldamist. TsÜS § 151 lg 1 järgi on alusetust rikastumisest tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat ajast, mil õigustatud isik sai või pidi teada saama, et tal on alusetust rikastumisest tulenev nõue. Kuna tegemist on tehingu seaduses ettenähtud vormi järgimata jätmisega, siis pidi Resuul Investeeringute OÜ teadma alusetust rikastumisest tekkivast nõudest lepingu sõlmimisele järgnevast päevast, s.o 24. aprillil 2008. Hagi esitati 13. juunil 2011, s.o pärast kolmeaastase aegumistähtaja möödumist, mistõttu tuleb hagi jätta aegumise tõttu rahuldamata.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
7.Hagejad esitasid ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, paludes ringkonnakohtu otsus tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada ning jätta menetluskulud kostja kanda. Kassatsioonkaebuse kohaselt ei ole ringkonnakohus analüüsinud ega arvestanud protokolli tegelikku sisu ja eesmärki ning on vääralt kohaldanud materiaalõigust, leides, et tegemist on kinnistu müügi
eellepinguga, mis on vormivea tõttu tühine (VÕS § 33, AÕS § 119 lg 1 ja TsÜS § 83 lg 1). Tegemist on pooltevahelise raamdokumendiga, millega reguleeriti mitmete erinevate isikute ja ühingute (kostja, Resuul Investeeringute OÜ, OÜ Sakala 11, OÜ Eristar Properties ja OÜ Dowell Grupp) vahelisi erinevaid suhteid ja edasisi tegevuspõhimõtteid ühes dokumendis. Protokollis on küll pooli nimetatud eksitavalt ostjaks ja müüjaks, kuid see ebatäpsus ei saa olla sisuline põhjendus, nimetamaks protokolli automaatselt kinnistu müügi eellepinguks. Selleks, et vähendada või ajatada oma võlgu hagejatega seotud isikute ees, tegi kostja ettepaneku ühiselt arendada talle kuulunud kinnistut ja jagada tekkivat kasumit. Kinnistu omandamiseks ja arendamiseks ning võõrandamiseks pidi loodama poolte (Resuul Investeeringute OÜ ja kostja) ühises omandis olev OÜ Sakala 11, kellele pidi kostja kinnistu võõrandama. Täpsemad kinnistu müügilepingu tingimused oleks seega sätestatud OÜ Sakala 11 ja kostja vahel sõlmitavas kinnistu müügilepingus. Samuti fikseerisid pooled protokollis tingimused juhuks, kui Sakala 11 projekti arendamine ei ole erinevatel põhjustel mõistliku aja jooksul võimalik. Projekti viibimise korral ei oleks võlgade sissenõudmisega viivitamine olnud enam põhjendatud ja seeläbi lepiti kokku õigus kokkulepetest taganeda. Protokolli mitmetes punktides nähtub, et kinnistu omandajaks ehk planeeritava kinnistu müügilepingu pooleks pidi olema OÜ Sakala 11. Kinnistu müügilepingu ja seega ka eellepingu pooleks saanuks VÕS § 33 lg 1 ja § 208 mõistes olla üksnes ja ainult OÜ Sakala 11, mitte Resuul Investeeringute OÜ, nagu ringkonnakohus ekslikult leiab. OÜ Sakala 11 ei olnud protokolli pooleks, mistõttu ei ole protokollil kinnistu müügilepingule või eellepingule omast õiguslikku iseloomu ja tähendust kinnistu omandamise mõistes, mistõttu ei saa protokollist tuleneda ka mis tahes kohustusi OÜ-le Sakala 11. Seetõttu ei saa protokolli käsitada ka kinnistu müügi eellepinguna. Ringkonnakohus on rikkunud ka menetlusõiguse norme, kuna jättis tähelepanuta ja analüüsimata poolte maakohtu menetluses esitatud seisukohad, ei hinnanud tõendeid nende vastastikuses seoses, kuigi tühistas maakohtu otsuse ja asus vastupidisele seisukohale.
8.Kostja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu, paludes jätta see rahuldamata ning ringkonnakohtu otsus muutmata.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
9.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 692 lg 1 p 2 alusel tühistada menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Asi tuleb TsMS § 691 p 2 järgi saata uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtule. Kassatsioonkaebus tuleb rahuldada.
10.Kassatsiooniastmes vaidlevad pooled muu hulgas selle üle, kas Resuul Investeeringute OÜ ja kostja vahel 23. aprillil 2008 sõlmitud lepingueelsete läbirääkimiste protokoll on kinnisasja müügilepingu eelleping ja pidi olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis. Maakohus on hagejate esitatud hagi rahuldanud, ringkonnakohus aga tühistas maakohtu otsuse ning jättis hagi rahuldamata, leides, et nimetatud protokoll on kinnistu müügi eelleping, mis pidi olema notariaalselt tõestatud, ning vorminõude rikkumise tõttu on tehing tühine ja alusetust rikastumisest tulenev nõue aegunud. Hagejad tuginevad kassatsioonkaebuses sellele, et lepingueelsete läbirääkimiste protokoll ei ole kinnistu müügi eelleping ning ei pidanud olema sõlmitud notariaalselt tõestatud
vormis. Loodav OÜ Sakala 11, kellele pidi kostja kinnistu võõrandama, ei olnud protokolli pooleks, mistõttu ei olnud protokollil kinnistu müügilepingule või eellepingule omast õiguslikku iseloomu ja tähendust Sakala 11 kinnistu omandamise mõistes. Seega ei saa protokollist tuleneda hagejate arvates ka mis tahes kohustusi OÜ-le Sakala 11. Kostja on vastuses kassatsioonkaebusele leidnud, et tegemist on kolmanda isiku kasuks sõlmitud kinnistu müügi eellepinguga, mis on vorminõude rikkumise tõttu tühine.
11.Kolleegium ei nõustu hagejatega, et kuna lepingu pooleks ei olnud OÜ Sakala 11, ei ole võimalik protokolli käsitada kinnistu müügi eellepinguna. VÕS § 33 lg 1 kohaselt on eelleping kokkulepe, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel. VÕS § 33 lg 2 kohaselt, kui seaduse kohaselt tuleb leping sõlmida teatud vormis, peab ka eelleping olema sõlmitud samas vormis. AÕS § 119 lg 1 kohaselt peab tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, olema notariaalselt tõestatud. TsÜS § 83 lg 1 kohaselt on tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral tehing tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti. VÕS § 80 lg 1 kohaselt võib lepingus ette näha või võlasuhte olemusest tuleneda, et kohustus tuleb võlausaldaja asemel täita kolmandale isikule (leping kolmanda isiku kasuks). VÕS § 80 lg 4 kohaselt ei pea kolmas isik, kelle kasuks on leping sõlmitud, lepingu sõlmimise ajal olema isikuliselt määratletav. Eeltoodu alusel leiab kolleegium, et kuigi OÜ Sakala 11 ei olnud protokollis märgitud lepingupoolena, sai tegemist olla kolmanda isiku kasuks sõlmitud lepinguga VÕS § 80 lg 1 mõttes. Ka kolmanda isiku kasuks sõlmitud lepingu puhul pidi kinnistu võõrandamisele suunatud leping olema notariaalselt tõestatud. Vorminõude rikkumise tõttu on aga tehing tühine. Isegi kui nimetatud protokolli ei saaks käsitada kolmanda isiku kasuks sõlmitud lepinguna, pidi lepingus sisalduv kohustus sõlmida kinnistu müügileping olema siiski sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis.
12.Hagejad on lisaks tuginenud kassatsioonkaebuses ka sellele, et ringkonnakohus on rikkunud menetlusõiguse norme, kuna jättis tähelepanuta ja analüüsimata poolte maakohtu menetluses esitatud seisukohad, ei hinnanud tõendeid nende vastastikuses seoses, kuigi tühistas maakohtu otsuse ja asus vastupidisele seisukohale. Samuti on kassatsioonkaebuses viidatud sellele, et pooled ei ole protokolli kehtivuse ajal (ega tsiviilasja menetluse käigus) käsitanud protokolli kinnistu müügi eellepinguna. Hagejad tuginevad sisuliselt ka sellele, et ringkonnakohus on teinud nende jaoks üllatusliku otsuse.
13.Ringkonnakohus on vastupidiselt maakohtule jätnud hagi rahuldamata, tuginedes sellele, et vaidlusalune protokoll on kinnistu müügi eelleping, mis on vorminõude rikkumise tõttu tühine, ning alusetust rikastumisest tulenev nõue on aegunud. Ringkonnakohtu istungi protokolli kohaselt on lühidalt viidatud ka lepingu vorminõudele. Nimelt on kostja esindaja kohtule vastanud: „See leping on poolte kokkulepe teatud tulemuse saavutamiseks kinnisasja müügiks ja arendamiseks. Ta peaks olema notariaalne selles osas, et saaks nõuda omandiõiguse üleminekut." (I kd, tl 216.) Samuti on kostja esindaja istungil märkinud: „Kui kohus leiab, et tehing on tühine, siis see toob kaasa seadusest tulenevad intressid ja viivised." (I kd, tl 217.) Samas ei nähtu asja materjalidest, et ringkonnakohus oleks pooltega arutanud, kas alusetust rikastumisest tulenev nõue võiks olla aegunud. Samuti on tähelepanuta jäänud, et maakohtu menetluses viitasid hagejad läbirääkimiste pidamisele kostjaga. Enne ringkonnakohtu otsust on menetluses käsitletud kostja väidet aegumise kohta tehingust tuleneva nõude aegumise kontekstis.
Maakohtus tugines kostja sellele, et kuna lepingust taganemine on tühine, muutus hagejate nõue sissenõutavaks alates 31. maist 2008 ning sellest tulenevalt aegus nõue 31. mail 2011. Samuti on kostja viidanud sellele, et kahju hüvitamise nõue on aegunud. Maakohus hindas otsuses samuti vaid tehingust tuleneva nõude aegumist, leides, et hagejate nõue ei ole aegunud, kuna taganemisavaldus esitati
22.juulil 2009 ning hagi esitati kohtusse 13. juunil 2011. Ka apellatsioonkaebuses tugines kostja tehingust tuleneva nõude aegumisele (I kd, tl 114-115). Kolleegium leiab, et ringkonnakohus, tehes otsuse alusetust rikastumisest tuleneva nõude aegumisele tuginedes, ilma et oleks aegumist alusetu rikastumise nõude kontekstis pooltega arutanud, on teinud üllatusliku otsuse.
14.Tuginedes aegumisele, pole ringkonnakohus arutanud pooltega ka võimalikku aegumise peatumist läbirääkimiste tõttu. TsÜS § 167 lg 1 kohaselt peatub nõude aegumine õigustatud ja kohustatud isiku vahel peetavate läbirääkimiste toimumise ajaks, kui läbirääkimisi peetakse nõude või asjaolu üle, millest nõue võib tuleneda. Eeldatakse, et läbirääkimised on lõppenud, kui isik keeldub läbirääkimiste jätkamisest. TsÜS § 167 lg 2 kohaselt on õigustatud isiku poolt kohustatud isikule kohustuse täitmiseks täiendava tähtaja määramise korral aegumine peatunud kuni täiendava tähtaja möödumiseni või kohustatud isiku poolt oma kohustuse täitmisest lõpliku keeldumiseni. Sellele, et poolte vahel toimusid läbirääkimised, on maakohtus viidanud ka hagejad. Juba hagiavalduses viitasid hagejad, et „hageja II seaduslik esindaja on korduvalt kohtunud kostjaga, eesmärgiga leida võlgnevuse küsimusele pooli rahuldav lahendus, kuid kahjuks edutult" (I kd, tl 4). Ka 17. oktoobril 2011 Harju Maakohtus toimunud eelistungil märkis hagejate esindaja järgmist: „Hagejal ei olnud 2008. a juulis selge, et hüpoteegi kustutamist ei toimu. Läbirääkimised jätkusid." (I kd, tl 96.) Samuti on hagejad vastuseks kostja apellatsioonkaebusele märkinud: „Lähtudes OÜ Wallenium Invest heast tahtest, andis OÜ Wallenium Invest apellandile täiendavaid tähtaegu võimaliku lahenduse leidmiseks nii võla likvideerimiseks vastustajaga 2 seotud äriühingu ees kui ka Sakala 11 tehingu korraldamise küsimuses." (I kd, tl 207.) TsMS § 654 lg 5 teine lause sätestab, et kui ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse ja teeb uue otsuse, siis tuleb tal võtta otsuses seisukoht poolte poolt maakohtu menetluses esitatud kõikide väidete ja vastuväidete kohta.
15.Kuna ringkonnakohtu otsus tühistatakse ja asi saadetakse ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks, jääb menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 3 teise lause järgi ringkonnakohtu otsustada.
16.Kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon hagejatele tagastada. Villu Kõve, Henn Jõks, Jaak Luik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.