Võlaõigus › Muud

Tsiviilasi nr 2-11-40106 täidab 19.07.2007 reaalservituudi seadmise võlaõiguslikust lepingust tuleneva kohustuse rajada sõidutee (lepingu punkt 2.4.1) ja sellele on väljastatud kasutusluba. Mõista T P (isikukood xxxxxxxxxxxxxx) välja Kükita Arenduse OÜ kasuks 33 145 (kolmkümmend kolm tuhat ükssada nelikümmend viis) eurot ja 22 senti tingimusel, et Kükita Arenduse OÜ täidab 19.07.2007 reaalservituudi seadmise võlaõiguslikust lepingust tuleneva kohustuse rajada sõidutee (lepingu punkt 2.4.1) ja sellele on väljastatud kasutusluba. Ülejäänud osas jätta hagi rahuldamata. Kostjate apellatsioonkaebus rahuldada, hageja kaebus jätta rahuldamata. Menetluskulud jätta poolte endi kanda.

Edasikaebamise kord Ringkonnakohtu otsuse peale võib vandeadvokaadi vahendusel esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest alates. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb.

Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue Hageja esitas 26.08.2011 kohtule hagi kostjate vastu, milles palus mõista kummaltki kostjalt välja põhivõla 33 145, 22 eurot, viivitusintressi 0,03% päevas põhinõudelt (hagiavalduse esitamise seisuga summas 10 586, 10 eurot) kuni põhinõude täitmiseni ning kahjuhüvitise 1835, 17 eurot. Hagiavalduse kohaselt kuuluvad hagejale Kükita kinnistu ja Krati tee L 2 asuv kinnistu. Kostja 2 kaasomandis on 1⁄2 Viskaripõllu kinnistust ja kostja 1 oli Viskaripõllu kinnistu 1⁄2 kaasomanik kuni 15.12.2009. Hageja sõlmis kostjatega 19.09.2007 reaalservituudi seadmise võlaõigusliku lepingu, mille punkti 2.1 kohaselt leppisid lepinguosalised kokku koormata Kükita kinnistu ja Undiaugu kinnistu Viskaripõllu kinnistu igakordse omaniku kasuks. Lepingu punkt 2.4.6 näeb ette, et TP ja R P kohustuvad mõlemad tasuma ühe aasta jooksul lepingu sõlmimisest Kükita Arenduse OÜ-le teeservituudi eest ühekordse tasu 439 500 krooni, millele lisandub käibemaks. Seega kohustus kumbki kostja maksma hagejale tasu servituudi seadmise eest koos käibemaksuga 518 610 krooni, s.o 33 145, 22 eurot. Asjaõigusleping reaalservituudi seadmiseks sõlmiti 18.09.2008 ja kanne Viskaripõllu kinnistu kasuks servituudi seadmisel Kükita kinnistu ja Krati tee L 2 asuvale kinnistu koormamiseks tehti kinnistusraamatusse 26.09.2008. Tasu maksmise kohustus muutus sissenõutavaks 26.09.2008 (üks aasta 2007 lepingust möödus 19.09.2008), kuivõrd mõlemad lepingu punktis 2.4.6 nimetatud tingimused olid selleks ajaks täidetud. Kostjad ei täitnud 19.09.2007 lepingu punktist 2.4.6 tulenevat kohustust maksta hagejale tasu servituudi seadmise eest. Hageja saatis kostjatele 10.10.2008 nõude, milles palus tasuda võlgnevus hiljemalt 15.10.2008. Hageja saatis kostjatele 07.04.2010 kooskõlastustaotluse sõidutee rajamiseks koos AS-i BaltiFalt, Nordecon Infra AS-i ja Lemminkäinen Eesti AS-i poolt tehtud hinnapakkumise ning töövõtulepingu projektiga, kus juhtis kostjate tähelepanu teeservituudi tasu maksmise kohustusele. 26.10.2010 hagejale saadetud vastuses keeldusid kostjad servituuditasu

Tsiviilasi nr 2-11-40106 maksmise kohustuse täitmisest. Hageja ja kostjad on pidanud alates novembrist 2008 läbirääkimisi olukorra lahendamiseks. Hageja oli sunnitud kostjatele lepingust tulenevate kohustuste täitmise nõude esitamisel kandma lisaks õigusabikulusid, kuivõrd kostjad olid põhjendamatult asunud seisukohale, et kostjad ei kavatse 19.09.2007 lepingust tulenevat servituudi tasu maksmise kohustust täita. Hageja poolt lepingu täitmisega seotud nõude esitamisel kostjatele kandis hageja õigusabikulu summas 2949, 84 eurot ja 720, 50 eurot, kokku kandis hageja kostjate lepingu rikkumisest tulenevalt oma nõude esitamisega seonduvalt kahju summas 3670, 34 eurot. 19.09.2007 lepingu punkti 2.4.7 kohaselt on servituudi tasu maksmisega viivitamisel õigus nõuda viivist 0,03% tähtajaks tasumata summalt iga viivitatud päeva eest. Viivise määra 0,03% iga kohustuse täitmisega viivitatud kalendripäeva eest on viivise rahaline suurus antud juhul 9,94 eurot kalendripäevas. Alates servituudi seadmisest 26.09.2008 kuni hagi esitamiseni 25.08.2011 on hageja viivisenõue kummagi kostja vastu summas 10 586, 10 eurot. 19.09.2007 sõlmitud lepingust tulenev servituudi seadmise ja selle eest tasumise kohustus ning sõidutee rajamise ja vastavate tee-ehitustööde maksumuse hüvitamise kohustus ei ole omavahel vastastikkuses seoses. Seetõttu ei ole kostjatel õigust keelduda VÕS § 111 alusel omapoolse kohustuse täitmisest, s.o hagejale reaalservituudi seadmise eest tasu maksmisest. Hageja on täitnud 19.09.2007 lepingu punktist 2.4.6 tuleneva kohustuse seada temale kuuluva(te)le kinnistu(te)le kostjate kinnistu kasuks reaalservituut. Kostjad on seega saanud hagejalt neile 19.09.2007 lepingust tuleneva hüve ise mitte mingisugust vastusooritust tegemata. Kostjate kohustus tasuda hagejale servituuditasu muutus sissenõutavaks rohkem kui kolm kalendrikuud varem kui muutus sissenõutavaks hageja kohustus rajada teenivale kinnistule sissesõidutee, mistõttu ei oleks antud juhul tegemist olukorraga, kus kostjad oleksid pidanud oma kohustuse täitma enne hagejat. Omavahel on vastastikuses seoses hageja tee rajamise kohustus ja kostjate tee rajamise kulude hüvitamise kohustus, mitte aga hageja tee rajamise ja kostjate servituuditasu maksmise kohustus. Servituuditasu maksmise kohustus on vastastikuses seoses üksnes servituudi seadmise kohustusega, viimase on hageja kohaselt täitnud. Viskaripõllu kinnistule puudus Viskaripõllu ja Alliku II kinnistute ning Annuse maaüksuse ja nende lähiala detailplaneeringu algatamisel igasugune juurdepääsu võimalus avalikult kasutatavalt teelt, seega oli Viskaripõllu detailplaneeringu kehtestamise eelduseks, et detail-planeeringuga lahendatakse muuhulgas ka Viskaripõllu kinnistule juurdepääsu küsimus. 19.09.2007 teeservituudi seadmise lepingu sõlmimine hageja ja kostjate vahel oli tingitud üksnes kostjate soovist ja vajadusest lahendada Viskaripõllu kinnistule juurdepääsu küsimus, selleks et Viskaripõllu kinnistule oleks võimalik kehtestada detailplaneering. Iseenesest on õige, et Kükita ja Undiaugu kinnistute detailplaneering näeb ette kõnealustele kinnistutele tee rajamist. Viskaripõllu ja Undiaugu kinnistute kehtestatud detailplaneering ei saaks aga mitte mingil viisil kohustada hagejat võimaldama kostjatel ligipääsu üle oma kinnistute Viskaripõllu kinnistule. Viskaripõllu ja Undiaugu kinnistute detailplaneering ja hageja enda võimalik tegevus kõnealuste kinnistute arendamisel ei puutu kostjatesse ega käesolevasse kohtuvaidlusesse. Kohalik omavalitsus tegi Viskaripõllu kinnistu omanikele ülesandeks omandada õigus kasutada selleks naaberkinnistuid. Meelevaldne ja väär on kostjate väide nagu oleks tee valmimise kuupäev (s.o 31.12.2008) kokku lepitud lähtudes hagejale arusaamatust nn varuajast ja seetõttu, et kasutusloa väljastamine võiks

Tsiviilasi nr 2-11-40106 venida pikemaks kui aasta. Samuti on ebaõige kostjate väide, nagu oleksid pooled 19.09.2007 lepingu sõlmimisel lähtunud asjaolust, et hageja alustab tee-ehitusega niipea kui võimalik ning asjaõiguslepingu sõlmimisel on tee valmis või vähemalt kohe valmimas. Veelgi enam, kostjate 21.09.2011 menetlusdokumendis esitatud seisukohad tee ehitamise osas on täiesti vastuolulised. Juhul kui kostjad oleksid tõepoolest eeltoodut eeldanud, siis ei oleks kostjad sõlminud hagejaga ka 18.09.2008 asjaõiguslepingut reaalservituudi seadmiseks. Sõidutee rajamine ei eelda trasside varasemat olemasolu ning trasse on võimalik rajada ja paigaldada ka pärast sõidutee valmimist. Hagejal ei olnud võimalik tee rajamisega alustada, sest kostjad jätsid servituuditasu maksmise kohustuse täitmata. Hageja tahteks ei olnud koormata hagejale kuuluv(ad) kinnistu(d) servituudiga Viskaripõllu kinnistu kasuks, sidudes servituudi seadmise eest tasu maksmise kohustus mingilgi viisil tee rajamise kohustusega ja kostjate poolt 50% ulatuses tee ehitamise finantseerimisega. Hageja oli nõus kokkulepitud tasu eest oma kinnistuid koormama seetõttu, et kostjad kohustusid maksma selle eest tasu. Kostjad olid huvitatud servituudi seadmisest, kuna vastasel juhul ei oleks osutunud võimalikuks Viskaripõllu kinnistu detailplaneeringu kehtestamine. Vastupidised kostjate väited on paljasõnalised ega oma asjas tähtsust. Hageja kohustused Rae valla ees ei puutu käesolevasse vaidlusesse ning kostjatel puudub mis tahes õigus nõuda hagejalt Rae vallaga sõlmitud lepingust tulenevate kohustuste täitmist. Hagejal ei ole kohustust Rae valla ees täita 19.10.2007 lepingu punktides 3.4.1 ja 3.4.3 kuni 3.4.14 kokkulepitud kohustused enne kui 10.01.2016. Kostjate seisukoht Kostjad hagi ei tunnista ja vaidlevad sellele vastu. Kohtule esitatud vastuväidete kohaselt soovis hageja arendada temale kuuluvaid kinnistuid ning selleks algatas Rae vald detailplaneeringu. Detailplaneering nägi ette tee rajamise, mis teenindaks ka kostjate kinnistut. Pooled sõlmisid lepingu, mille sisuks oli teeservituudi kehtestamine ning sõidutee rajamine hiljemalt 31.12.2008 hageja poolt. Kostjad kohustusid katma 25 % sõidutee rajamise kuludest. Vaadeldes koosmõjus lepingu punkte 2.4.1, 2.4.3. ja 2.4.4, oli poolte tahe suunatud sellele, et hageja ehitab ühe aasta jooksul võlaõigusliku lepingu sõlmimisest tee valmis ja kostjad kohustuvad tasuma kokkulepitud osa tee rajamise kuludest peale tee valmimist ehk kasutusloa väljaandmist. Tee valmimise tähtaeg 31.12.2008 sätestati kui varuaeg pooltest sõltumatute asjaolude tarvis. Hageja pidi kooskõlastama tee rajamiseks vajalikud lepingud kostjatega. Kostjad on kasutanud oma võlaõiguslikku õiguskaitsevahendit ja keeldunud tasu maksmast, sest tegemist on vastastikuste kohustustega. Teeservituut on küll kinnistusraamatusse kantud kuid kostjatel puuduvad reaalsed võimalused oma õigust kasutada, sest puudub tee. Isegi juhul, kui kostjatel puudus õigus keelduda vastastikkuse kohustuse täitmise alusel tasu maksmisest VÕS § 111 lg 1 alusel, oli neil õigus keelduda kohustuse täitmisest VÕS § 111 lg 4 alusel. Kostjad on seisukohal, et hagejal ei olnud plaaniski oma kohustust täita, sest ta ei ole kostjatele esitanud taotlust tee-ehituse kooskõlastamiseks ega ehitusloa taotlust kohalikule omavalitsusele. Enne tee rajamist oleks tulnud rajada või paigaldada kõik detsiplaneeringuga tee alla ja selle vahetusse lähedusse jäävad trassid. Kohalik omavalitsus ei anna teele enne kasutusluba, kui kõik trassid on rajatud. Trasside rajamiseks ei ole hageja töid alustanud. Teeservituut asub detailplaneeringu alal, mille kohta on hageja ja Rae vallavalitsuse vahel 19.10.2007 sõlmitud leping ehitusseaduse § 13 sätestatud kohustuste üleandmiseks. Lepingu järgi oleks hageja pidanud rajama hiljemalt 30.10.2010 asfaltkattega tee koos valgustuse, haljastuse ja kergliiklusteega. Hageja ei ole täitnud oma kohustusi tänaseni, seega on alus jätkuvalt õiguskaitsevahendite kasutamiseks. Kostjad leidsid ka, et tee rajamise kooskõlastamisel advokaadi abi kasutamine on hageja vaba tahe ja seda ei ole võimalik seostada kostjate kohustuse rikkumisega ega käsitleda kahjuna. Õigusabi

Tsiviilasi nr 2-11-40106 arved ei ole seostatavad konkreetse probleemiga. Samuti puudub alus viivise nõude rahuldamiseks, sest põhinõue puudub. Kostjatel ei ole kohustust tasuda viivist hageja vastuvõtuviivitusest tulenevalt. Kostjad leiavad, et mõistlik viivise suurus on 0 eurot, arvestades, et hageja on jätnud oma kohustused täitmata, seetõttu puudub hagejal ka õigustatud huvi tema poolt näidatud viivise saamiseks. Kostjad paluvad vähendada viivitusintressi 0 euroni. Maakohtu otsus Kohus rahuldas hagi osaliselt ning mõistis kummaltki kostjalt hageja kasuks välja põhivõla 33 145, 33 eurot ja viivise seadusjärgses määras põhinõudelt alates 27.09.2008 (kuni kohtuotsuse tegemiseni summas 8712, 20 eurot ning alates 20.12.2011 kuni kohustuse kohase täitmiseni VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras, kuid kokku mitte rohkem kui põhivõlg). Lisaks mõistis kohus kummaltki kostjalt välja kahjuhüvitise 217, 30 eurot. Menetluskulud jättis kohus 20% ulatuses hageja, 80% ulatuses kostjate kanda. Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et nad sõlmisid 19.09.2007 reaalservituudi seadmise võlaõigusliku lepingu, mille punkti 2.1 kohaselt leppisid lepinguosalised kokku koormata Kükita kinnistu ja Undiaugu kinnistu Viskaripõllu kinnistu igakordse omaniku kasuks. Asjaõigusleping reaalservituudi seadmiseks sõlmiti 18.09.2008 ja kanne Viskaripõllu kinnistu kasuks servituudi seadmisel Kükita kinnistu ja Krati tee L 2 asuvale kinnistu koormamiseks tehti kinnistusraamatusse 26.09.2008. Samuti ei vaidle pooled reaalservituudi tasu suuruse üle. Poolte vahel on vaidlus lepingust tulenevate kohustuste tõlgendamise üle, eelkõige selle üle, kas tegemist on vastastikuste kohustustega. Tuginedes AÕS § 172 lg-tele 1 ja 2 leidis kohus, et reaalservituudiga koormatud kinnisasja omanik on küll kohustatud oma omandiõiguse teostamisest valitseva kinnisasja kasuks teatavas osas hoiduma (taluma seda, kui valitseva kinnisasja omanik kasutab tema kinnistut oma kinnistule juurdepääsemiseks), kuid teda kui teeniva kinnisasja omanikku ei kohustata mingiteks tegudeks (välja arvatud teod, mis on reaalservituudi teostamisel abistava tähendusega). Asjaõigused on oma olemuselt imperatiivse iseloomuga, seega tuleb reaalservituudi kui õiguse sisu tõlgendamisel lähtuda seadusest. Maakohus asus seisukohale, et poolte vahel 19.09.2007 sõlmitud lepingu tõlgendamisel tuleb vahet teha asjaõigusliku iseloomuga kokkulepetel, mille alusel pooled leppisid kokku servituudi seadmises ja servituudi tasu suuruses, sest need kajastuvad kinnistusraamatus ning kokkulepetel, mis hõlmavad tee ehitamist, sest neil on võlaõiguslik iseloom, need ei kajastu kinnistusraamatus. Vastastikkuse täitmise puhul VÕS § 111 lg-te 1 ja 4 alusel on lepingupoolel võimalik keelduda omalt poolt täitmast samalaadseid kohustusi, s.o võlaõigusliku õiguse puhul saab keelduda võlaõigusliku kohustuse täitmisest. Käesoleval juhul on reaalservituudi seadmisel valitseva kinnisasja omanikul õigus kasutada teenivat kinnisasja juurdepääsemiseks ja tal on sellest tulenev kohustus maksta servituudi tasu, sest servituudi seadmisega teeniva kinnisasja väärtus väheneb. Teeniva kinnisasja omanikul on kohustus lepingu järgi taluda oma kinnistu kasutamist, anda nõusolek kinnistusraamatu kande tegemiseks ja õigus saada tasu servituudi eest. Hageja on omapoolsed kohustused täitnud ning seega on kostjal kohustus maksta servituudi tasu. Poolte vahel sõlmitud lepingust ei tulene, et pooled oleksid kokku leppinud üksnes tee-ehituseks makstavas tasus, mis tuli tasuda mitmes osas. Lepingu punkti 2.4.6. järgi on kohustatud kostjad tasuma teeservituudi eest ühekordset servituudi tasu ja lepingu punkti 2.4.1. järgi on kostjad kohustatud lisaks servituuditasule hüvitama ka 25 % tee maksumuse kuludest. Kostjad ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et kohustus oleks täidetud või see oleks muul moel lõppenud. Kohustus on muutunud sissenõutavaks pärast kinnistusraamatu kande tegemist 26.09.2008, seega alates 27.09.2008. VÕS § 102 lg 1 p 1 alusel tuleb mõlemalt kostjalt välja mõista põhivõlg 33 145, 22 eurot. Pooled on lepingus kokku leppinud viivise kohaldamises. Kohus arvestab viivise vähendamisel asjaolu, et

Tsiviilasi nr 2-11-40106 hageja on oma nõude maksma pannud vahetult enne nõude aegumist. Kostjatelt tuleb välja mõista viivis alates 27.09.2008 kuni kohtuotsuse tegemiseni VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras, mõlemalt kostjalt summas 8712, 20 eurot ning TsMS § 367 alusel pärast kohtuotsuse tegemist sissenõutavaks muutuv viivis põhinõudelt VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras iga viivitatud päeva eest, kuid kokku mitte rohkem kui põhinõue. Hageja on esitanud kostjate vastu kahju hüvitamise nõude seoses nõude sissenõudmisega kantud õigusabikuludega. Kohtule esitatud arvetest nähtub, et hagejale on osutatud õigusabiteenust, teenuse osutajaks on hagejat samas asjas kohtus esindanud advokaat, kes on osutanud õigusabi kokku 33,70 tunni eest, hinnaga 1700 krooni/110 eurot tunni eest. Kohus leiab, et nii suure mahus õigusabi osutamine kohustuse täitmise nõudmiseks kohtuväliselt ei ole põhjendatud. Põhjendatud on kahju hüvitise suurus 4 tunni ulatuses, mis peaks kohtu arvates hõlmama nii lepingute läbitöötamist kui ka kirjade koostamist. Mõlemalt kostjalt tuleb kahjuna välja mõista 217,30 eurot. Asjas ei oma tähtsust hageja ja Rae valla vahel sõlmitud lepingu täitmine, sest kostjatel ei ole õigust nõuda selle lepingu täitmist ega ka tugineda oma kohustuse täitmata jätmisel sellele lepingule VÕS § 111 alusel, sest sellest lepingust ei tulene kostjatele õigusi ega kohustusi. Kohus jättis hageja menetluskulud 80 % ulatuses võrdsetes osades kostjate kanda ja 20 % ulatuses hageja enda kanda. Kostjate menetluskulud jättis kohus 20 % ulatuses hageja kanda ja 80 % ulatuses kostjate endi kanda. R P ja T P apellatsioonkaebus Kostjad paluvad apellatsioonkaebuses Harju Maakohtu otsuse tühistada ning uue otsuse tegemist, millega: 1.1 kohustada R P täitma oma kohustust ja tasuma Kükita Arendus OÜ-le 33145, 22 eurot üksnes juhul, kui Kükita Arendus OÜ on oma kohustuse täitnud ehk rajanud 19.09.2007 sõlmitud võlaõigusliku lepingu punktis 2.4.1. kokkulepitud tee ning sellele on kohaliku omavalitsuse poolt väljastatud kasutusluba; 1.2 kohustada T P täitma oma kohustust ja tasuma Kükita Arendus OÜ-le 33145, 22 eurot üksnes juhul, kui Kükita Arendus OÜ on oma kohustuse täitnud ehk rajanud 19.09.2007 sõlmitud võlaõigusliku lepingu punktis 2.4.1. kokkulepitud tee ning sellele on kohaliku omavalitsuse poolt väljastatud kasutusluba. Apellandid on seisukohal, et käesoleva vaidluse lahendamiseks on vajalik tuvastada, kas kostjatel oli ja on õigus keelduda omapoolsete kohustuste täitmisest või mitte olukorras, kus hagejal oli ja on kohustus tagada servituudist tulenevate õiguste sihipärane teostamine, rajades tee ning võimaldades selle kasutamise. Maakohus leidis, et kostjatel puudus õigus oma kohustuste täitmisest keelduda, kuna kohustused ei ole vastastikused. Kostjatele jääb arusaamatuks kohtu selline seisukoht, mis on vastuoluline ning ei ole kooskõlas asjaoludega. Asjaõiguslik kokkulepe ehk asjaõiguslik leping on kokkulepe vastava asjaõiguse ülemineku või muutmise kohta. Võlaõiguslik leping ehk kausaaltehing, milline on asjaõigusliku lepingu aluseks, ei ole asjaõigusliku lepingu osa. Asjaõigusleping sõlmitakse võlaõigusliku lepingu alusel ja selle täitmiseks. Asjaõigusliku õigusolukorra muutmiseks on vajalik asjaõigusliku tehingu tegemine ehk asjaõiguslepingu sõlmimine. Võlaõigusliku lepinguga võetakse kohustus asjaõigusleping sõlmida. 19.09.2007 ei sõlmitud asjaõiguslikku lepingut servituudi seadmiseks, vaid see sõlmiti 18.09.2008, mistõttu ei saanud 19.09.2007 lepingus eksisteerida ka asjaõigusliku sisuga kokkuleppeid servituudi seadmiseks. Tegemist oli puhtalt võlaõigusliku lepinguga, millisest tekkisid pooltele võlaõiguslikud õigused ja kohustused. Nii servituudi tasu kui ka tee ehituse kulud on mõlemad

Tsiviilasi nr 2-11-40106 võlaõigusliku iseloomuga, tulenevad ühest ja samast õigussuhtest, on omavahel seotud ning vastastikuse iseloomuga. Kostjate hinnangul on ebaõige asuda seisukohale, et servituudi tasul on asjaõiguslik iseloom. Servituudi tasu maksmise kohustus ei saa omada asjaõiguslikku iseloomu, kuna tasu maksmise kohustus on konkreetsel isikul. Tegemist on reaalservituudiga ning selleks, et tasul saaks olla asjaõiguslik iseloom, peaks tasu maksmise kohustus olema valitseva kinnisasja igakordsel omanikul. Sellist asjaolu käesoleval juhul ei eksisteeri. Kinnistusraamatu kandes mittekajastatavad servituudi seadmist puudutavad kokkulepped on võlaõigusliku iseloomuga ning neid ei loeta asjaõiguslepingu hulka kuuluvateks. Seadus ei tunne võimalust anda võlaõiguslikule kokkuleppele asjaõiguslikku sisu, kui see kinnistusraamatu kandes ei sisaldu. Kui käesoleval juhul oleks tahetud servituudi seadmisel anda servituudi tasule asjaõiguslikku iseloomu, oleks pidanud selle kohta sõlmima asjaõigusliku lepingu ja kandma tasu maksmise kohustuse kinnistusraamatusse. Selles pooled kokku leppinud ei ole. Maakohus on oma otsuses selgitanud, et asjaõigused on oma olemuselt imperatiivse iseloomuga, seega reaalservituudi kui õiguse sisu tõlgendamisel tuleb lähtuda seadusest. Teeservituut on oma olemuselt positiivne servituut, mis kohustab teeniva kinnisasja omanikku taluma seda, kui valitseva kinnisasja omanik kasutab tema kinnistut oma kinnistule juurdepääsemiseks. Servituut ei kohusta teeniva kinnisasja omanikku üldjuhul mingiks tegevuseks. Kostjad on seisukohal, et praktikas ei ole alati võimalik seda põhimõtet järgida ning üldjuhul ei kohusta servituut kinnistu omanikku mingiks tegevuseks. Eksisteerivad erandid ning üheks selliseks erandiks on kindlasti AÕS § 179 lubatud kokkulepped reaalservituudi teostamiseks ehitise või seadeldise abil. Kohus on põhjendamatult jätnud antud sättele tähelepanu pööramata ning kostjate seisukohale hinnangu andmata; käesoleval juhul on pooled servituudi teostamise viisis kokku leppinud teisiti ehk tee on kohustatud rajama teeniva kinnisasja omanik, s.t hageja. Hageja kohustus on tagada teeniva kinnisasja kasutamise võimalus kokkulepitud viisil. Hageja seda teinud ei ole. Kostjad ei ole keeldunud asjaõiguslepingust tulenevate kohustuste täitmisest, mistõttu kohtu motiivid selle kohta, et kohtu arvates saab keelduda samalaadsete kohustuste täitmisest, on asjakohatud. Isegi juhul, kui asuda seisukohale, et kostjad ei saanud keelduda omapoolsete kohustuste täitmisest VÕS § 111 alusel, said nad keelduda oma kohustuste täitmisest VÕS § 110 alusel. Olukorras, kus kostjad on keeldunud oma kohustuste täitmisest ja kohus on asunud seisukohale, et neil puudus õigus oma kohustuste täitmisest keelduda VÕS § 111 alusel, oleks kohus pidanud analüüsima, kas kostjatel oli õigus oma kohustuste täitmisest keelduda VÕS § 110 alusel. Kohus seda teinud ei ole, mistõttu ei ole hinnatud kostjate poolt esitatud asjaolusid piisavalt. Arusaamatuks jääb kohtu seisukoht koormatud kinnistu väärtuse vähenemise kohta. Sellisele seisukohale asumiseks puuduvad asjas igasugused tõendid. Tee rajamine (ligipääsuküsimus) oli ettenähtud lahendada planeeringus. Tegemist oli tehnoparki teenindava avaliku kasutusega transpordimaaga. See, et pooled sõlmisid servituudilepingu, oli ajendatud soovist jagada planeeringute realiseerimisega tehtavaid kulutusi. Tulenevalt asjaolust, et kostjad on õigustatult keeldunud oma kohustuse täitmisest, oleks maakohus saanud rahuldada hagiavalduse ainult selliselt, et kostjad oleks kohustatud oma kohustust täitma üksnes juhul, kui hageja on oma kohustuse kostjate suhtes täitnud, mistõttu maakohtu 19.12.2011 otsus praegusel kujul ei ole seaduslik. Sellest tuleneval oleks kohus pidanud jätma menetluskulud hageja kanda. Viivise suhtes on kostjad seisukohal, et hageja ei ole käitunud heas usus, viivitades ebamõistlikult hagiavalduse esitamisega, mistõttu on ta kaotanud õiguse nõuda viivist. Kükita Arenduse OÜ vastuapellatsioonkaebus

Tsiviilasi nr 2-11-40106 Hageja vaidlustab Harju Maakohtu 19.12.2011 otsuse osaliselt, s.o ulatuses, millega jäeti Kükita Arenduse OÜ hagi R P ja T P vastu osaliselt, s.o viivise ja kahjuhüvitise osas, rahuldamata ning määrati kindlaks menetluskulude jaotus. Hageja taotleb kaevatava otsuse osalist tühistamist ja selles osas uue otsuse tegemist. Hageja leiab esiteks, et maakohus on kohaldanud ebaõigesti VÕS § 162 ja jätnud viivitusintressi vähendamise täielikult põhjendamata. Otsusest ei selgu, mille alusel on kohus otsustanud viivist vähendada ning kuidas on kohus kindlaks määranud ja välja arvutanud kummaltki kostjalt väljamõistetud viivise summas 8712, 20 eurot. Antud juhul ei ole lepingus kokkulepitud viivisemäär 0,03% ebamõistlikult suur ning käesolevas tsiviilasjas ei esine mitte ühtegi alust viivise vähendamiseks. Asjaolu, millal isik enne nõude aegumist oma nõude maksma paneb, ei saa olla viivise vähendamise aluseks. Kohus on jätnud täielikult tähelepanuta hageja väited ja esitatud tõendid selle kohta, et hageja esitas enne hagiavaldusega kohtusse pöördumist mitme aasta jooksul korduvalt kostjatele nõude viivise tasumiseks ja/või juhtis kostjate tähelepanu viivise tasumise kohustusele. Esimesel korral esitas Kükita Arenduse OÜ servituuditasu ja viiviste nõude juba oma 10.10.2008 nõudekirjas ja järgnevalt oma kõikides vastavasisulistes pöördumistes kostjatele. Kohus on ebaõigesti kohaldanud VÕS § 128 lg 3, jättes kahju hüvitamise nõude osaliselt rahuldamata. Kohus on ebaõigesti jätnud kohaldamata VÕS § 127 lg 1, millest tuleneb totaalreparatsiooni põhimõte, mille kohaselt tuleb kahjustatud isikule hüvitada kõik talle tekitatud kahjud täies ulatuses. Kohus ei ole mitte mingil viisil põhjendanud, miks kohus peab põhjendatuks hagejale kahju hüvitamist üksnes osaliselt ja summas 217, 30 eurot. Kohtuotsuses puudub kahju hüvitise rahalise kindlaksmääramise kohta mistahes analüüs ja põhjendus. Kohus on jätnud täielikult tähelepanuta asjaolu, et lisaks kohtuotsuses viidatud kirjade koostamisele ja lepingute läbitöötamisele on Kükita Arenduse OÜ olnud sunnitud kandma õigusabikulusid samuti eelkõige olukorra õigusliku analüüsi, kompromissläbirääkimiste pidamise, kohtumiste ja kostjatega pideva suhtlemisega seoses. Advokaadi poolt õigusabi osutamisel teostatud tööde nimekirja esitas hageja kohtule 27.09.2011 menetlusdokumendi lisana nr 5. Kõnealuse tõendi on maakohus jätnud aga täielikult tähelepanuta. Maakohus on määranud ebaõigesti kindlaks menetluskulude jaotuse. Hagiavalduses esitatud hageja nõue moodustas kokku 91 132, 98 eurot, s.o lepingust tuleneva kohustuse täitmise nõue 66 290, 44 eurot, kahju hüvitamise nõue 3670, 34 eurot ja viivisenõue 21 172, 2 eurot. Maakohus jättis hagi rahuldamata 6983, 54 euro ulatuses, seega rahuldas kohus hagi 92,34% ja jättis rahuldamata 7,66% osas. Sellele vastavalt oleks tulnud jaotada ka menetluskulud. Vastustused kaebustele Hageja palub jätta kostjate apellatsioonkaebus nõudepunktide 1.1 ja 1.2 osas läbi vaatamata; apellatsioonkaebus täies ulatuses rahuldamata ja Harju Maakohtu 19.12.2011 otsus apellatsioonkaebuses taotletud osas tühistamata. Puudub alus VÕS §-de 110 ja 111 kohaldamiseks, sest tegemist ei ole vastastikuste kohustustega (pealegi oli kostjatel õigus lepingust taganeda, kuid nad ei teinud seda, seega ei pidanud nad ka ise tee rajamist oluliseks tingimuseks servituudi seadmisel). Apellatsiooniastme menetluskulud palub hageja jätta solidaarselt kostjate kanda. Vastuseks hageja apellatsioonkaebusele märgivad kostjad, et maakohtul oli võimalik viivist vähendada ning kohus on seda otsustust nõuetekohaselt ka põhjendanud. Viivise vähendamisel on kohtul õigus, tulenevalt kujundusõigusest, kaaluda erinevaid asjaolusid ning m.h koormavust kohustatud isiku jaoks. Kohus arvestas ka asjaoluga, et hageja on nõude maksma pannud vahetult enne aegumist. Kostjad on jätkuvalt seisukohal, et hageja pahatahtlik käitumine annab aluse käsitleda olukorda erandlikuna, mistõttu oleks kohus pidanud jätma viivisenõude üldse

Tsiviilasi nr 2-11-40106 rahuldamata. Kostjad ei nõustu hageja käsitlusega kahju hüvitamise nõude ja menetluskulude suhtes. Maakohus on otsuses selgitanud, miks hageja nõutud õigusabikulud ei ole põhjendatud. Ringkonnakohtu otsuse põhjendus Tsiviilkolleegium, ära kuulanud asjast osavõtnud isikute seisukohad kohtuistungil ning tutvunud toimiku materjaliga, leidis, et Harju Maakohtu kaevatav otsus tuleb tühistada. Kooskõlas TsMS § 657 lg 1 p-ga 2 teeb ringkonnakohus uue otsuse, millega rahuldab hagi osaliselt - 19.09.2007 lepingu punktist 2.4.6 tuleneva kohustuse osas, kuid seob kostjate kohustuse täitmise lepingu punktist 2.4.1 tuleneva hageja kohustuse täitmisega. Ülejäänud nõuete osas jätab ringkonnakohus hagi rahuldamata. Maakohus määratles vaidluses tähtsust omavad asjaolud õigesti, kuid tegi tuvastatud asjaoludest ebaõiged järeldused. 19.09.2007 sõlmitud reaalservituudi seadmise võlaõigusliku lepingu punktis 2.1 leppisid lepinguosalised (hageja kui teeniva kinnisasja omaniku poolelt kaasomanikuna algselt ka Riho Liik) kokku koormata Kükita kinnistu ja Undiaugu kinnistu Viskaripõllu kinnistu igakordse omaniku kasuks teeservituudiga (tähtajaliselt kuni teeniva kinnistu omanikuna kantakse kinnistusraamatusse Rae vald). Lepingu punkti 2.2 kohaselt oli teeservituudi sisuks valitseva kinnistu igakordse omaniku õigus kasutada teenivat kinnistut läbivat teed (jalg- ja sõiduteed) jalgsi ja igat liiki sõidukiga ööpäevaringselt piiramata arv kordi ning ühendada valitsevat kinnistut teenivad trassid (vesi, kanalisatsioon, gaas, elekter, side jms) teenivale kinnistule rajatavate või seal asetsevate trassidega. Lepingu punktis 2.4.1 sisalduva kokkuleppe kohaselt kohustus hageja rajama teenivale kinnistule sõidutee hiljemalt 31.12.2008, kostjad kohustusid tee ehitamise kuludest hüvitama hagejale kumbki 25% ühe aasta jooksul lepingu sõlmimisest tingimusel, et hageja on täitnud lepingu punktis 2.4.2 sätestatud kohutuse ning seatud on punktis 2.2 nimetatud teeservituut. Lepingu punktist 2.4.2 tulenes kohustus tee ehitamiseks sõlmitav leping ja seonduvad kulud kooskõlastada kostjatega, punkti 2.4.3 kohaselt tuli kostjatel tee hilisema valmimise korral hüvitada kulutused 10 päeva jooksul tee valmimisest arvates, kusjuures tee valmimiseks loeti sellele kasutusloa väljastamist. Lepingu punkti 2.4.6 kohaselt tuli kostjatel tasuda hagejale teeservituudi eest ühekordset tasu kummalgi 439 500 krooni, millele lisandub käibemaks, ühe aasta jooksul lepingu sõlmimisest arvates tingimusel, et lepingu alusel on sõlmitud asjaõigusleping ning tehtud vastav kanne kinnistusraamatusse (teatud juhul varem). Asjaõigusleping reaalservituudi seadmiseks sõlmiti 18.09.2008, kanne kinnistusraamatusse tehti 26.09.2008. Sellest tulenevalt luges maakohus lepingu punktist 2.4.6 tuleneva kostjate kohustuse sissenõutavaks muutunuks alates 27.09.2008. Kogu menetluse kestel ei ole kostjad vaielnud tasu maksmise kohustusele sisuliselt vastu, vaid tuginenud väitele, et neil on õigus keelduda servituudi tasu maksmisest seni, kuni hageja on täitnud omapoolse tee ehitamise kohustuse. Seega on kostjad vaielnud hageja nõudele vastu, väljendades oma nõusolekut tasu maksmiseks üksnes juhul, kui hageja ehitab valmis tema kinnistut läbiva tee. Sellest nähtuvalt vaidlevad pooled lepingust tulenevate kohustuste tõlgendamise üle, s.o kas tegemist on vastastikuste kohustustega. Maakohus leidis, et kostjatel puudub õigus oma kohustuse täitmisest keelduda, kuna kohustused ei ole vastastikused. Maakohus asus seisukohale, et lepingu tõlgendamisel tuleb vahet teha asjaõigusliku iseloomuga kokkulepetel, mille alusel pooled leppisid kokku servituudi seadmises ja servituudi tasu suuruses, sest need kajastuvad kinnistusraamatus, ning kokkulepetel, mis hõlmavad tee ehitamist, sest neil kokkulepetel on võlaõiguslik iseloom ja need ei kajastu kinnistusraamatus. Kolleegium ei nõustu maakohtu käsitlusega, et lepingu punktides 2.4.1 ja 2.4.6 sisalduvad kokkulepped on olemuselt eriliigilised ega ole seetõttu hinnatavad vastastikuste kohustustena. Vaidlusaluse lepingu punktist 2.2 nähtuvalt oli seatava teeservituudi sisuks valitseva kinnistu omaniku õigus kasutada teenivat kinnistut läbivat teed (jalgja sõiduteed). Lisaks hageja kohustusele sõlmida servituudi seadmiseks kostjatega asjaõigusleping, lasus hagejal kohustus ehitada sõidutee (mis oleks läbitav nii jalgsi kui igat liiki sõidukitega),

Tsiviilasi nr 2-11-40106 kostjatel aga kohustus maksta servituudi seadmise eest ühekordset tasu ning hüvitada osaliselt tee ehitamiseks tehtavad kulutused. Seetõttu on ebaõige maakohtu seisukoht, nagu poleks AÕS § 172 lg 2 järgi reaalservituudist tulenevalt võimalik kohustada teeniva kinnisasja omanikku mingiteks tegudeks. Kohus ei arvestanud AÕS §-s 179 sätestatuga. Tee rajamine on praegusel juhul mõlema kinnisasja huvides, seega reaalservituudi teostamisel abistava tähendusega ning selle ehitamise kohustuses on pooled lepingus kokku leppinud. Ilma sõiduteed rajamata ei ole valitseva kinnisasja omanikul võimalik servituudist tulenevat õigust realiseerida, s.o kasutada teenivat kinnisasja juurdepääsemiseks valitsevale kinnisasjale. Väär on maakohtu järeldus, et hageja on omapoolsed kohustused täitnud. VÕS § 110 lg 1 kohaselt võib võlgnik keelduda oma kohustuse täitmisest, kuni võlausaldaja on rahuldanud võlgniku sissenõutavaks muutnud nõude võlausaldaja vastu, kui see nõue ei ole piisavalt tagatud ning selle nõude ja võlgniku kohustuse vahel on piisav seos ning seadusest, lepingust või võlasuhte olemusest ei tulene teisiti. Eelkõige on nõude ja kohustuse vahel piisav seos juhul, kui võlgniku ja võlausaldaja kohustused tulenevad samast õigussuhtest, nendevahelisest eelnevast regulaarsest suhtest või muust piisavast majanduslikust või ajalisest seosest. Antud juhul on ilmne, et vaidlusaluse võlasuhte olemusest tulenevalt on poolte lepinguliste kohustuste vahel piisav seos selleks, et pidada kostjate vastuväidet põhimõtteliselt lubatavaks. Ringkonnakohus on seisukohal, et 19.09.2007 lepingus sisalduvaid kohustusi võib hinnata pigem vastastikusteks (vastastikune leping) VÕS § 111 tähenduses. Kostjate vastuväite sisuliseks hindamiseks, s.o kohustuse täitmisest keeldumise õiguse tunnustamiseks, tuleb seetõttu eelkõige tuvastada kostjate nõude sissenõutavus ja see, et nõue ei ole piisavalt tagatud. Lepingust nähtuvalt muutus kostjate nõue sissenõutavaks 31.12.2008, nõue tagatud ei ole. VÕS § 111 lg-st 1 tulenevalt, kui lepingupooltel on lepingust tulenevad vastastikused kohustused (vastastikune leping), võib üks lepingupool oma kohustuse täitmisest keelduda, kuni teine lepingupool on oma kohustuse täitnud, täitmist pakkunud või andnud täitmiseks tagatise või on kinnitanud, et ta kohustuse täidab. VÕS § 111 lg 4 kohaselt võib lepingupool, kes peab oma kohustuse täitma enne teist lepingupoolt, keelduda lepingu täitmisest, kui talle pärast lepingu sõlmimist teatavaks saanud asjaolud annavad piisavalt alust arvata, et teine lepingupool ei suuda oma kohustust täita maksejõuetuse tõttu, või kui teise lepingupoole käitumine kohustuse täitmise ettevalmistamisel või täitmisel või muu oluline põhjus annab alust arvata, et ta oma kohustust ei täida. Praegusel juhul on pooltel vastastikused sissenõutavaks muutunud kohustused. Asjaolu, et kostjate tasu maksmise kohustus muutus sissenõutavaks 27.09.2008, s.o enne kui hageja kohustus, mille täitmiseks oli tal aega kuni 31.12.2008, ei kõrvalda kostjate õigust esitada täitmise vastuväidet (nõuda hagejalt kohustuse täitmist). Kolleegium nõustub kostjate käsitlusega, et juba septembris 2008 oli ilmne, et hageja ei suuda oma lepingulist kohustust tähtajaks täita: selleks ajaks ei olnud hageja vastavate töödega veel alustanudki. Tegemist on asjaoluga, mis sai kostjatele teatavaks pärast lepingu sõlmimist 19.09.2007 ning mis võimaldas kostjatel keelduda VÕS § 111 lg-st 4 tulenevalt oma kohustuse täitmisest seni, kuni hageja täidab oma kohustuse. Senini teed rajatud ei ole. Tsiviilasja läbivaatamise ajal ringkonnakohtus 11.10.2012 kinnitas hageja seaduslik esindaja, et tee-ehitus ei ole praegu äriühingu prioriteediks, vaid esmajärjekorras ehitatakse spordihall (spordikeskuse rajamiseks saadakse toetust EAS-lt). Kuna lepingu kohaselt oli teeservituudi sisuks valitseva kinnistu igakordse omaniku õigus kasutada teenivat kinnistut läbivat teed nii jalgsi kui igat liiki sõidukiga, ei mõjuta vaidluse sisulist külge hageja väited selle kohta, kas otstarbekas on ehitada enne tee või hooned ning et hageja ei tee kostjatele takistusi üle tema kinnistu (millel paikneb heinamaa) sõitmiseks. Eeltoodud põhjustel tuleb hageja nõue servituudi tasu osas rahuldada tingimusel, et hageja täidab omapoolse lepingust tuleneva kohustuse (ehitab tee). Lepingust tulenevalt loetakse tee valminuks kasutusloa väljastamisel (punkt 2.4.3).

Tsiviilasi nr 2-11-40106 Täitmisest keeldumise õiguse maksmapanekuks ei ole vaja esitada vastuhagi, vaid sellele võib tugineda VÕS §-de 110 või 111 alusel esitatud vastuväites. VÕS § 111 lg 7 järgi, kui võlausaldaja nõuab võlgnikult kohtus kohustuse täitmist ja võlgnik täitmisest käesoleva paragrahvi lõike 1 või 4 alusel keeldub, kohaldatakse käesoleva seaduse § 110 lõikes 5 sätestatut. VÕS § 110 lg-st 5 tulenevalt, kui võlausaldaja nõuab võlgnikult kohtus kohustuse täitmist ja võlgnik täitmisest käesoleva paragrahvi alusel keeldub, teeb kohus otsuse, millega võlgnikku kohustatakse otsust täitma üksnes juhul, kui võlausaldaja on oma kohustuse tema suhtes täitnud või võlgnik on täitmise vastuvõtmisega sattunud viivitusse. VÕS § 110 lg 5 järgse otsustuse tegemine on menetluslikult ühtlasi otsuse täitmise viisi kindlaksmääramine TsMS § 445 lg 1 esimese lause mõttes. Kuna ringkonnakohus hindab kostjate kohustuse täitmisest keeldumist põhjendatuks, saab hagi rahuldada üksnes vastunõude täitmise tingimusega. Sel põhjusel ei ole alust ka hageja kahju hüvitamise nõude rahuldamiseks ega viivise väljamõistmiseks kostjatelt. Menetluskulude jaotus Kuna ringkonnakohus rahuldab kostjate apellatsioonkaebuse ja jätab hageja kaebuse rahuldamata ning tühistab esimese astme kohtu otsuse ja teeb uue otsuse, mille tulemusel rahuldatakse hagi üksnes vastunõude täitmise tingimusega, siis tulenevalt TsMS § 163 lg-st 1 on õiglane jätta poolte menetluskulud nende endi kanda.

Ü. Jänes

M. Merimaa

I. Sidok-Toomsalu

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.