Võlaõigus › Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad

Edasikaebamise õigus

1 11

2-10-35944 Kohus selgitab, et tulenevalt TsMS § 405 lg 1 ja § 627 lg 21 puudub pooltel lihtmenetluse asjas apellatsiooni korras edasikaebamise õigus. Apellatsioonkaebus võetakse menetlusse üksnes juhul kui kohus on otsuse tegemisel selgelt ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi või on selgelt rikutud menetlusõiguse normi või selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis oluliselt mõjutada lahendit. Kui menetlusosaline leiab, et maakohtu otsuse tegemisel on selgelt ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi või on selgelt rikutud menetlusõiguse normi või on selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis oluliselt mõjutada lahendit ning seetõttu tuleb otsuse peale esitada apellatsioonkaebus, tuleb see esitada Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse tervikteksti apellandile kättetoimetamisest. Kui kaebuse esitaja ci taotle apellatsioonkaebuse lahendamist kohtuistungil, on ringkonnakohtul õigus lahendada apellatsioonkaebus kirjalikus menetluses. Kohtu selgitused Kohus selgitab, et hagi hinnaga 1226,21 eurot (mis jääb alla 2000€ ) menetleb kohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 405 lg 1 kohaselt oma õiglase äranägemise järgi lihtsustatud korras, järgides üksnes TsMS-s sätestatud üldisi menetluspõhimõtteid.

Menetluskulude jaotus Tulenevalt TsMS § 173 lg 1 märgib asja menetlenud kohus jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses.

menetluskulude

TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. kõik kohtukulud tervikuna jätta kostja kanda.

Seega tuleb

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõuded ja tõendid. Gagarini tn 13 Korteriühistu esitas 27. juulil 2010 Viru Maakohtule hagiavalduse Osaühingu PRAID-T vastu võlgnevuse ja viiviste nõudes. Hagiavalduse kohaselt on kostja omandis korterid nr Ml suurusega 168,40 m2 ja M2 suurusega 386,30 m2 asukohaga Gagarini tn 13, Sillamäe. Korteriühistu põhikirja p 3.2.4 ja asutamiskoosoleku p 5 alusel on korteriomanikud kohustatud tasuma osamaksu 10 krooni ruutmeetri eest. Korteriühistu üldkoosoleku 05. augusti 2009 otsusega kehtestati hooldustasu suuruseks 4,43 krooni ruutmeetri eest ja remondifonditasu suuruseks 1,50 krooni korteri ruutmeetri eest. Korteriühistu põhikirja kohaselt on ühistu liige kohustatud tasuma regulaarselt, üks kord kuus, hiljemalt juhatuse poolt kindlaksmääratud kuupäevaks jooksvate kulutuste katteks makseid juhatuse poolt kehtestatud suuruses ja korras. Korteriühistu põhikirja p 3.2.9 kohaselt on ühistu liige kohustatud maksete mittetähtaegsel tasumisel maksma viivist 0,05% tasumata jäänud summalt iga viivitatud kalendripäeva eest. Korteriühistu kaudu maksavad korteriomanikud ka kommunaalteenuste eest. Iga kuu on hageja esitanud kostjale arved, kuid ostja on oma kohustusi täitnud ainult osaliselt. Hageja nõuab kostjalt kokku võlgnevust summas 19 186,02 krooni ehk 1226,21 eurot. Hageja on esitanud tõenditena: Omandiõiguse tõendi, kostjale esitatud arved, korteriühistu põhikirja, üldkoosoleku protokollide väljavõtted, registrikaardi väljatrükd (tl 319)

2/7

2-10-35944 Kostja vastus Kostja esitas 03. septembril 2010 Viru Maakohtule vastuse hagiavaldusele. Kostja ci võta hagi õigeks ja leiab, et hagil puudub alus. Kostja selgitab, et tema ja hageja suhted on reguleeritud 01.04.2007.a. hagejaga sõlmitud kehtiva lepinguga. Kostja tasub kooskõlas selle lepinguga kõik tema poolt tasumisele kuuluvad summad ning täidab omapoolseid lepingust tulenevaid kohustusi. Eeltoodu alusel leiab kostja, et hageja nõuded on alusetud ja põhjendamatud. Kostja on oma väidete kinnitamiseks esitanud järgmised tõendid: lepingu, arvete ärakirjad, kahjuakti ja sellega kaasnevad dokumendid: arved, hinnapakkumised; raamatupidamise väljatrüki elektrikontrolli aruande. Hageja seisukoht kostja vastusele Hageja ei nõustunud kostja väidetega ja sellega, et kostja kohustus tasuda arvete eest tuleneb lepingust. Hageja tugineb korteriühistuseadusele (KÜS) § 7 lg-le 1, mille kohaselt korteriühistu liikme osamaksu suurus korteriühistu varas on võrdeline tema korteriomandi eseme osaks oleva ehitise ja maatüki mõttelise osa suurusega, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Osamaksu tasumine on kohustuslik. Osamaks määratakse ühesugustel alustel kõigile korteriühistu liikmetele. Seega korteriühistu liikme osamaksu tasumise kohustus tuleneb seadusest ja seadus välistab osamaksu tasumisest vabastamise või erinevatel aslustel arvestamise ning mitteeluruumi omanik on kohustatud tasuma osamaksu teiste korteriomanikega võrdsetel alustel. Tulenevalt Riigikohtu lahendist nr 3-2-1-146-10 tasumise erineva kokkuleppe sõlmimiseks (korteriomandiseadus (KOS) § 13) peab olema iga korteriomaniku nõusolek, korteriomanike üldkoosoleku otsust saaks käsitada korteriomanike kokkuleppena üksnes juhul, kui koosolekul osaleksid kõik korteriomanikud ja kõik hääletaksid otsuse vastuvõtmise poolt. Hageja leiab, et hagi tuleb rahuldada. Kohtuistungid 03.06.2012 ja 17.10.2012 Kohtuistungil jäi hageja oma hagiavalduse juurde, hageja on seisukohal, et leping hageja ja kostja vahel on tühine, kuna puudus vastav korteriomanike nõusolek lepingu sõlmimiseks. Hageja pakkus kompromissi, mille kohaselt ta vähendaks nõude poole võrra ja loobuks viiviste nõudest ning leping loetakse lõppenuks 31. oktoobril 2010. Kostja ei nõustunud kompromissiga hageja tingimustel. Kostja vaidles hagile vastu ning leidis, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Kostja leidis, et kuna osamaksu tasumise kohustus tuleneb 03.10.2006 asutamiskoosoleku otsusest, siis pidi hageja nõudma seda kuni oktoobrini 2009. Aastal 2009 lähtus ka hageja arvestuste tegemisel lepingust ja pärast ootamatult leidis hageja, et leping on tühine. Lepingu tühistamisest ei ole kostjale teatatud. Väidetavast lepingu tühisusest sai kostja teada suuliselt, kohtumenetluse käigus. Kostja on seisukohal, et lepingu sõlmimisel olid korteriühistu esimehel kõik volitused, seega pooltevaheline leping on kehtiv. Kostja leiab, et korteriühistu põhikirja punkt, mille kohaselt määrab juhatus maksete tasumise korda ja suurust, on vastuolus seadusega, mille kohaselt on maksete määramine korteriühistu pädevuses. Kostja leiab, et kuna juhatus on õigustatud määrama maksete suurust, siis on poolte vahel sõlmitud leping kehtiv. Korteriühistu põhikiri ei ole vastuolus seadusega, kuna põhikirjaga on antud juhatusele õigus määrata sihtotstarbeliste maksete suurust, majandamiskulude arvestamise osas ei kalduta põhikirjaga seadusest kõrvale. Majandamiskulude arvestus on ruutmeetripõhine. KOHTU PÕHJENDUSED JA KOHALDAMISELE KUULUVAD ÕIGUSNORMID 3/7

2-10-35944

Kohus on seisukohal, et hagi tuleb rahuldada. Pooltel ei ole vaidlust selle üle, et kostja on korterite nr Ml ja M2 asukohaga Gagarini 13, Sillamäe omanik. Pooltel on vaidlus selle üle, kui palju ja mille alusel peab kostja korteriomanikuna tasuma hooldus-, remondi- ja kommunaaltasud. Kostja on seisukohal, et poolte vahel sõlmitud leping (t.l 59-62) on kehtiv ning kostja on kohustatud tasuma arveid selle lepingu alusel ja selles ettenähtud suurustes. Hageja leiab, et leping on tühine algusest peale ning kostja on kohustatud tasuma arveid korteriühistu põhikirja ja otsuste alusel, samuti ei ole kostjal õigust tasuda arveid erinevatel alustel kui ülejäänud korteriomanikud. Aegumise küsimus Kostja palus kohtul kohaldada aegumist osamakse tasumise nõudes kuna leiab, et osamaksete tasumise kohustus tuleneb 03.10.2006 asutamiskoosoleku otsusest. Asutamiskoosoleku p 5 ja põhikirja p 3.2.4. kohaselt pidi korteriühistu liige tasuma osamaksu ühe aasta jooksul võrdsetes osades igas kuus. Kostja arvates on tegemist tehingust tuleneva nõude aegumistähtaja kohaldamisega. Kohus, vaadanud läbi esitatud nõude ja vastuväite, on seisukohal, et kohaldamisele kuulub Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsUS) §149, mis sätestab Seadusest tuleneva nõude aegumistähtaeg on kümme aastat selle nõude sissenõutavaks muutumisest, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Teost hoidumisele suunatud nõude aegumistähtaeg algab hoidumiskohustuse rikkumisest. Osamaksu tasumise nõue põhineb Korteriühistuseaduse (KÜS) §-il 7 lg 1. Seega on tegemist seadusest tuleneva nõudega, mille aegumistähtaeg on TsÜS § 149 järgi 10 aastat ning nõue ei ole aegunud. Kohus jätab kostja taotluse aegumise kohaldamiseks rahuldamata. Kommunaalteenuste osalise võlgnevuse nõue Esmalt hindab kohus, kas on asjakohane kostja vastuväide, milles tuginetakse poolte vahel täiendavalt sõlmitud lepingule. Kohtu arvates on tõendamist leidnud järgmised asjaolud: Pooled ei eita, et nad on 01.04.2007.a sõlminud lepingu (leping tlk 59-60, tõlge tlk 61-62) Hageja kinnitab, et kuna leping oli algusest peale tühine, siis see ei kehti. Samas ei ole hageja lepingu väidetavast kehtetusest kostjat teavitanud, ega teostanud kehtetu lepingu alusel saadu tagastamist. Hageja ei ole tõendanud, et ta oleks kostjale esitanud avalduse lepingu ülesütlemiseks või lepingu tühisuse tunnustamiseks. Hageja ei ole taastanud lepingu sõlmimise eelset olukorda, ega tagastanud kostjale tühise lepingu alusel saadut. Kostja ei tunnista lepingu tühisust ning tugineb poolte vahel sõlmitud lepingule (t.l 59-62), millele on alla kirjutanud 2007.a olnud korteriühistu esimees Tamara TŠernikova ja kostja seaduslik esindaja. Kohus kohaldab antud vaidluse lahendamisel järgmisi õigusnorme: KOS § 13 lg 1 p 1 alusel korteriomanik tasub kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Korteriomanikud võivad sellest suhtest kõrvale kalduda kokkuleppe alusel.

All

2-10-35944 K.ÜS § 4 järgi korteriühistu põhikirja võtab vastu asutamiskoosolek ja muudab liikmete üldkoosolek. Vastuvõtmise või muutmise poolt peab olema rohkem kui pool häälte üldarvust. Lisaks mittetulundusühingute seaduses põhikirja kohta sätestatule sätestatakse korteriühistu põhikirjas veel häälte jagunemine üldkoosolekul ja korteriühistu liikme korteriomandi eseme mõtteliste osade majandamise kulude eest tasumise alused ja kord. Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-146-10 p 11 kohaselt uKOS § 13 lg 1 teises lauses sätestatud kokkulepe, millega kaldutakse kõrvale KOS § 13 lg J esimeses lauses sätestatud kulutuste jaotamise põhimõttest, tähendab, et kulude jaotamisega teistsugusel viisil kui võrdeliselt korteriomanikele kuuluvate kaasomandiosade suurustega peavad nõus olema kõik korteriomanikud. Kui kõik korteriomanikud pole nõus seaduses sätestatust erineval viisil kulusid kandma, puudub korteriomanike kokkulepe KOS § 13 lg 1 teise lause mõttes. Oige on ringkonnakohtu järeldus, et korteriomanike kokkulepet ei asenda häälteenamusega vastu võetud üldkoosoleku otsused. Kui puudub korteriomanike kokkulepe selle kohta, et kulutuste eest tasumine toimub võrdselt kõigi korteriomanike poolt, tuleb kulutuste jagamisel lähtuda seaduses sätestatud (KOS § 13 lg 1 esimene lause) põhimõttest ehk korteriomanik kannab kaasomandi majandamise kulutused võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega." TsMS § 230 lg 1 alusel kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Pooled võivad kokku leppida tõendamiskoormise jaotuse erinevalt seaduses sätestatust ja selle, millised on tõendid, millega mingil asjaolu võib tõendada, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohus on seisukohal, et poolte vaidlus 01.04.2007a. sõlmitud lepingu kehtivuse üle ei ole käesolevas asjas määrava tähtsusega. Kostjal on seadusest tulenev kohustus tasuda makseid, ning maksmise arvestuse aluste muutmiseks on KOS § 13 lg 1 nõutav kõigi kaasomanike kokkulepe. Selline kokkulepe kostjal puudus. Kohus lähtub VÕS § 29 lg 8 tuginedes, lepingu tõlgendamisel eeldusest, et poolte vahel sõlmitud leping on kehtiv. Kohus vaatleb kostja poolt esitatud lepingut ning analüüsib, kas selles esineb sätteid, mis välistaksid haginõude rahuldamise. Kostja poolt hageja juhatusega 01.04.2007.a. sõlmitud leping määratleb ära alljärgnevad poolte Õigused ja kohustused: Lepingu p. 2 määrab " OÜ Praid T kohustub igakuuliselt arvete alusel tasuma oma kulude osa maja hooldamise ja teiste teenuste tasumist viisteist päeva jooksul alates arve väljastamise momendist. OÜ Praid T mõttelise osa suurus katuse, maja vee- kanalisatsiooni ja soojussüstecmi renoveerimises määratakse Poolte kokkuleppel käesoleva Lepingu lisade alusel." Selle punkti kohaselt reserveerivad pooled enestele Õiguse maksetes kokku leppida, märkides, et kokkulepped moodustavad käesoleva lepingu lisa. Lepingu lisasid kohtule esitatud ei ole. Kuna lepingu lisasid esitatud ei ole, ning kostjale ei ole erandit tehtud, kuulub kostja, nagu kõigi teiste korterimanike suhtes kohaldamisele KOS § 13 lg 1. Kulude arvestamine toimub mutmeetripõhiselt lähtudes korteriühistu põhikirjast ja KÜS § 15' lg 1. Lepingu p 5 "Tasumise kord" sätestab: "Rahalised arveldused käesoleva lepingu alusel teostatakse KÜ Gagarini 13 KÜ poolt igakuuliselt väljastatavate arvete alusel. Käesoleva lepingu sõlmimise ajal tasu suurus moodustab 832 krooni 05 senti kuus lähtudes arvutusest 1 kroon 50 senti OÜ Praid T poolt hõlmatud pinnast 554,7 m ruutmeetri). Tasu suurus kuludes mõttelise

5/7

2-10-35944 osalise eest vaadake uuesti läbi maja hooldamise tasu ja remondifondi sissemaksete muutmisel Korteriühistu Gagarini 13 korteriühistu üldkoosoleku otsuste alusel." Pooled ei ole esitanud kohtule mingeid lisasid täiendava kokkuleppe olemasolu kohta kommunaalmaksete arvestamisel. Pooled ei ole kokku leppinud maksete suuruses või nende muutumises, vaid punkt 5 sisaldab deklaratsiooni, et '"Käesoleva lepingu sõlmimise ajal tasu suurus moodustab 832 krooni 05 senti kuus lähtudes arvutusest 1 kroon 50 senti OÜ Praid Tpoolt hõlmatud pinnast 554,7 m ruutmeetri. " Kohus on seisukohal, et lepingu punkti 5 ei saa käsitleda poolte kokkuleppena tähtajatult hooldusteenuste hinna kehtestamiseks. Pooled avaldavad, et käesoleval ajal on pooltevaheliselt kasutusel selline hind. Samas on pooled lepingu p. 5 kokku leppinud, et tasu suurus kuludes mõttelise osa eest vaadatakse uuesti läbi maksete muutumisel. Seega on pooled ette näinud olukorra, kus hind muutub poote tahtest olenemata. Hageja on tõendina esitanud (Tlk 138) väljavõtte 05.08.2009.a.a toimunu üldkoosolekust, millega kinnitati hooldustasu ja remondifondi uued tariifid Uut kokkuleped uute hindade korral arvestamise aluste muutmise osas pooltel ei ole. Haginõue on esitatud üksnes uute tariifide kehtimise perioodil, mil pooltel puudub lepingu punktides 2 ja 5 toodud täiendav kokkulepe tavapärasest erineva arvestuse kehtestamiseks. Samuti puudub pooltel peale 05.08.2009.a. toimunud kommunaalteenuste ja remondifondi hinna muutmist üldkoosoleku otsusega KOS § 13 lg 1 nõuetele vastav kokkulepe kostja ja kõigi korteriomanike vahel puudub, ning pooled ei ole kohtule esitanud lepingu lisadena mingeid kokkuleppeid, lähtub kohus KOS § 13 lg 1 toodud võrdsest jaotuspõhimõttest kõigi korteriühistu liikmete kohta, tegemata sealjuures erandit kostjale. Kuigi korteriühistu üagarini 13 põhikirja punkti 6.11.5 alusel kuulub juhatuse pädevusse sihtotstarbeliste maksete suurendamine ja vähendamine, nõustub kohus hageja tõlgendusega, mille kohaselt viidatud põhikirja punkt annab juhatusele või üldkoosolekule õiguse kehtestada maksete suuruse, mitte aga õigust kehtestada erinevaid aluseid maksete arvestamisel. KOS-ist tuleneb aga keeld kohelda korteriomanikke erinevatel alustel, kui selleks pole korteriomanike kokkulepet, mida antud juhul ci olnud. Asutamisckoosolekul vastu võetud põhikiri ei asenda korteriomanike kokkulepet. Seetõttu kohus leiab, et tegemist on tühise lepinguga. Leping on tühine algusest peale ning sellest ei tulene pooltele õiguslikke tagajärgi. See tähendab, et kostja arvete tasumise kohustus ci saa tuleneda lepingust, vaid tuleneb seadusest. Põhivõlgnevuse arvestus Korteriühistu Gagarini tn 13 põhikirja p 2.1 alusel on ühistu liikmeskond piiratud Gagarini tn 13 asuva elamu korteriomanike ringiga. Kohus on tuvastanud, et kostjale kuuluvad korterid nr Ml ja M2 asukohaga Gagarini tn 13. Kostja on Gagarini tn 13 Korteriühistu liige. Põhikirja (t.l 12-17) p 3.2.4 kohaselt on korteriühistu liige kohustatud tasuma ühe aasta jooksul pärast ühistu asutamist osamaksu (ühekordne) 10 krooni/m2 ühe aasta jooksul võrdesetes osades igas kuus. Põhikirja p 3.2.5 alusel peab liige tasuma regulaarselt, üks kord kuus, hiljemalt juhatuse poolt kindlaksmääratud kuupäevaks, elamu majandamise jooksvate kulutuste katteks sihtotstarbelisi makseid juhatuse poolt kehtestatud suuruses ja korras ja p 3.2.6. järgi on korteriühistu liige kohustatud tasuma regulaarselt üks kord kuus, hiljemalt juhatuse poolt kindlaksmääratud kuupäevaks, elamu ühiste kommunikatsioonide kaudu kasutatavate kommunaalteenuste eest makseid juhatuse poolt kehtestatud korras. Korteriühistu üldkoosoleku 05. augusti 2009 otsusega kinnitati hooldustasu -4,43 krooni 1 ruutmeetri kohtaja remondifond- 1,50 krooni 1 ruutmeetri kohta. 6/7

2-10-35944 Hageja tunnistab, et kostja on täitnud oma korteriühistu liikme kohustusi osaliselt. Hageja esitas ka pangaväljavõtte (t.l 136), millest on näha millal ja millises ulatuses on kostja arveid tasunud. Kostja ei ole üldkoosoleku otsust vaidlustanud ega esitanud kohtule tõendeid, et ta on arvete summad ära tasunud. Seega leiab kohus, et hageja nõue põhinõude osas on põhjendatud ning kuulub rahuldamisele. Kostja väidab, et korteriühistu on talle kahju tekitanud ning on esitanud vastavad tõendid (remondikulude tšekid, avaldus kahju hüvitamiseks ja akt t.l 63-69). Kostja ei ole vastuhagi esitanud ega antud tsiviilasjas kahju hüvitamist ja tasaarvestust nõudnud, mistõttu ei hakka kohus seda vastuväidet analüüsima ning jätab kostja väite ja esitatud tõendid tähelepanuta. Viivis

KÜS § 7 lg 4 alusel majandamiskulude maksmisega viivitamisel võib korteriühistu juhatus nõuda korteriomanikult viivist kuni 0,07 protsenti maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates. Korteriühistu üldkoosoleku 05. augusti 2012 otsuse alusel arvestatakse viivist 0,07% päevas iga tasumisega viivitatud päeva eest. Hageja on esitanud viivisearvestuse (tlk 132) seisuga 18.07.2012.a.. Hagea nõuab viivist 0,07% päevas viivitatud summalt, seisuga 18. juuli 2012 on viivis arvestuslikult 752,02 eurot, ja edaspidi 0,07% päevas põhinõudelt kuni kohustuse täieliku tasumiseni. TsMS § 367 alusel viivisenõude võib koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Eeltoodu alusel leiab kohus, et hageja viivise nõue on põhjendatud ja kuulub rahuldamisel. ^Hagiavaldus tuleb rahuldada ja menetluskulud jätta kostja kanda.

LeanikaTamm Kohtunik

7/7

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.