OÜ Polven Foods hagi OÜ Tallerbalt vastu võlgnevuse nõudes
Hagihind
2362,84 eurot
Menetlusosalised
Hageja:
OÜ Polven Foods (RK xxx, asukoht: Jaaniku 40 Kohtla-Järve)
Hageja lepinguline esindaja
Advokaat M.K.
Kostja:
OÜ Tallerbalt (RK Rakvere 18 Jõhvi)
Kostja lepinguline esindaja:
A. K.
xxx,
asukoht:
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada OÜ Polven Foods hagi.
2.Välja mõista OÜ-lt Tallerbalt OÜ Polven Foods kasuks põhivõlgnevus 2361,84 (kaks tuhat kolmsada kuuskümmend üks eurot 84 senti) eurot ja viivis kohtuotsuse tegemise seisuga (06.11.2012) summas 1066,01 (üks tuhat kuuskümmend kuus eurot 01 senti) eurot;
3.Välja mõista OÜ-lt Tallerbalt OÜ Polven Foods kasuks viivis 0,15% põhinõudest päevas alates 07.novembrist 2012 kuni põhinõude (2361,84 eurot) täitmiseni;
Jätta menetluskulud OÜ Tallerbalt kanda. Edasikaebamise kord Pooltel on õigus esitada käesoleva otsuse peale apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1 (5)
1.Hageja OÜ Polven Foods esitas 08.05.2012 Viru Maakohtule hagiavalduse OÜ Tallerbalt vastu üürilepingust tuleneva võlgnevuse summas 2362,84 ja viivise nõudes. Hagi asjaolude kohaselt 01.06.2010.a sõlmisid kostja ja hageja äriruumide üürilepingu nr 6 (edaspidi Leping, lisatud). Lepingu alusel anti üürnikule tasu eest kasutamiseks Maleva 25C Kohtla-Järve linnas asuvad äriruumid pinnaga 73,83 m2 (Lepingu p 2.1, lisatud üleandmise akt, ruumide plaan). Üürileandja/hageja ütles Lepingu erakorraliselt üles alates 01.01.2012 (lisatud 15.12.2011 ülesütlemisavaldus). Lepingu ülesütlemine oli tingitud üüritasu maksmata jätmisest: Hagejale tagastati äriruumid vastavalt ülesütlemisavalduses esitatud nõudele, kuid kostja esindajad ise ruume üle andma ei ilmunud ning hagejale edastati kolmandate isikute vahendusel ruumide võtmed. Kostja võlgnevus hageja ees moodustub perioodil juuli kuni detsember (kaasa arvatud) tasumata maksetest üüri ja kõrvalkulude eest (elektri-, vee- ja soojusenergia tarbimine). Kostjale on võlgnevusest järjepidevalt teatatud ja hoiatusi edastatud. Kostja ei ole eeltoodule reageerinud. 06.04.2011 on kostjale teatatud üürihinna m2 maksumuse suurendamisest kuni 7,03 EUR/m2 alates 01.06.2011.a. Vastavast arvestusest on hageja lähtunud ka maksekäsu kiirmenetluse avalduse esitamisel. Välistamaks vaidlust üürihinna tõstmise seaduslikkuse ja kehtivuse osas, vähendame eelnevalt esitatud nõuet ja esitame arvestuse tulenevalt Lepingu p-st 3.2 (353.89 EUR kalendrikuus): Arve nr 1106008 (periood juuni 2011; lisatud) alusel kuulub kostja poolt tasumisele: kõrvalkulud 11,73 EUR, üüritasu 353.89 EUR, kokku 365,62 EUR. Kostja poolt tasutud (kostja ettemaksu tasaarvestus) 442,87 EUR. Seega enamtasutud 77,25 EUR. Arve nr 1107021 (periood juuli 2011; lisatud) alusel kuulub kostja poolt tasumisele: kõrvalkulud 14,35 EUR, üüritasu 353.89 EUR, kokku 368,24 EUR. Kostja võlgnevus arve alusel (kostja enamtasutu osaline tasaarvestus 368,24 EUR – 77,25 EUR = 290,99 EUR)
290,99 EUR.
Arve nr 1108031 (periood august 2011; lisatud) alusel kuulub kostja poolt tasumisele: kõrvalkulud 15 EUR, üüritasu 353.89 EUR, kokku 368,89 EUR. Kostja võlgnevus 368,89 EUR. Arve nr 1109040 (periood september 2011; lisatud) alusel kuulub kostja poolt tasumisele: kõrvalkulud 15,62 EUR, üüritasu 353.89 EUR, kokku 369,51 EUR. Kostja võlgnevus 369,51 EUR. Arve nr 1110053 (periood oktoober 2011; lisatud) alusel kuulub kostja poolt tasumisele: kõrvalkulud 73 EUR, üüritasu 353.89 EUR, kokku 426,89 EUR. Kostja võlgnevus 426,89 EUR. Arve nr 1111068 (periood november 2011; lisatud) alusel kuulub kostja poolt tasumisele: kõrvalkulud 91,97 EUR, üüritasu 353.89 EUR, kokku 445,77 EUR. Kostja võlgnevus 445,77 EUR. Arve nr 1112074 (periood detsember 2011; lisatud) alusel kuulub kostja poolt tasumisele: kõrvalkulud 106,90 EUR, üüritasu 353.89 EUR, kokku 460,79 EUR. Kostja võlgnevus 460,79 EUR. Kokku kostja põhivõlgnevus on 290,99 EUR + 368,89 EUR + 369,51 EUR + 426,89 EUR + 445,77 EUR + 460,79 EUR = 2362,84 EUR. Lepingu punktis 3.6 on pooled kokku leppinud tasumisele kuuluva viivise määras, so 0,15% päevas tähtaegselt tasumata summalt. Hageja töötaja ja Lepingujärgne kontaktisik Veera Mehine isiklikult edastas kooskõlas poolte kokkuleppega kõik üüriarved nende koostamise päeval kostja töötajatele, kes asusid äriruumides. Seoses põhivõlgnevuse vähendamisega vähendas hageja ka viivisenõuet ja viivise arvestamise aega. Hageja viivisearvestus on alljärgnev. - Hageja poolt esitatud viimane tasunõue muutus sissenõutavaks alates 10.01.2012 (hageja esitatava viivise arvestuse algustähtpäev). 2 (5)
-
Võlgnevuselt 2362,84 EUR kuulub tasumisele kalendripäevas 3,54 EUR. Seisuga 21.05.2012 on kostja võlgnevuse tasumisega viivituses 132 päeva. Tasumisele kuulub viivis 3,54 EUR/päevas x 132 päeva = 467,28 EUR
2.Kostja vaidles hagile vastu. Kohus ei oleks tohtinud asja menetlusse võtta, sest vastavalt pooltevahelisele üürilepingule oli ette nähtud kohustuslik vaidluse lahendamine kohtuväliselt. Hageja varjab, et tegi kostjale takistusi üürilepingu esemeks olnud ruumide kasutamisel. Esitatud arved ei vasta lepingule ja nõude esitaja ei ole arvestanud üürniku õigusi ja esitatud nõuet. 25.05.2010 toimus üürilepingu esemeks olnud ruumides, mida kostja kasutas juveelipoe pidamiseks, relvastatud rööv. Röövimisest tulenevalt tekkis vajadus üüritavatel pindadel teostada kosmeetilist remonti ja paigaldada täiendavaid turvaelemente. Kostja teavitas hagejat oma soovist kosmeetilise remondi ja täiendavate turvaelementide paigaldamiseks. 17.06.2010 kirjaga esitas hageja korralduse, milles lubas üürilepingu esemeks olevates ruumides teostada remonti ja paigaldada turvaelemente üksnes peale hageja sellekohase kirjaliku nõusoleku saamist. Hageja nõudis projekti koostamist ühes arhitektuurilise kirjeldusega ning hoiatas kostjat, et nõuete mittetäitmisel on hageja sunnitud üürilepingu katkestama. Selle tagajärjel ei saanud kostja üüritud ruume kasutada. 18.06.2010 teavitas kostja, et seoses hageja 17.06.2010 kirjas toodud ähvardustega katkestada üürisuhted, kasutab kostja temale VÕS § 296 toodud õigust keelduda üüri tasumisest kuni kestab hageja poolt kunstlikult loodud takistus üüritud ruumide sihipäraseks kasutamiseks. Samas kirjas märkis kostja, et jätkab üürileandjale maksete teostamist, kuid soovib nendega krediteerida tulevikus esitatavaid üüriarveid. Kohtla-Järve Linnavalitsuse 04.10.2010 kirjast tuleneb, et hageja nõue on ebaseaduslik ja vajalikud remonttööd ei vaja hageja poolt nõutud kooskõlastusi. Kostja ei saanud alates juunist 2010 kuni detsembrini 2010, so kuue kuu jooksul üüritavaid ruume kasutada. Kostja üüris hagejalt ruume, et kasutada neid kauplusena. Kauplemispinna kasutamise takistus on käsitletav puudusena, mis ilmnes peale üürilepingu sõlmimist ja ruumide üleandmist. Need puudused välistasid üüritud asja sihtotstarbelise kasutamise. 17.12.2012 taganes hageja oma 17.06.2010 kirjas esitatud nõudest. Kostja leiab, et tasudes perioodil mil ta ei saanud üüritud ruume kasutada, on tasunud üüri ette. Kostja leiab, et asja arutamisel tuleb tuvastada kas hagejal oli õigus lepingut üles öelda.
3.22.10.2012 toimunud kohtuistungil jäid poolte esindajad vastavalt hagis ja sellele esitatud vastuses toodud seisukohtadele.
OTSUSE PÕHJENDUSED
4.Viru Maakohus, kuulanud ära poolte seletused ja tutvunud tsiviilasja materjalidega, leidis, et hagi on põhjendatud tuleb rahuldada.
5.Hagi esemeks on kostja üürivõlgnevus perioodi eest juuli kuni detsember 2011.
6.Vaidlust ei ole järgmiste asjaolude üle: 1) Poolte vahel olid üürisuhted vastavalt 01.06.2010 sõlmitud üürilepingule mille kohaselt hageja oli üürileandja ja kostja üürnik; 2) Kostja kasutas üüritud ruume kaupluse ja pandimajana; 3) Kostja taotles hagejalt suuliselt kosmeetilise (sanitar) remondi tegemist ja täiendavate turvaelementide paigaldamist; 4) Hageja vastas kostja taotlusele 17.06.2010 ja nõudis remondi alustamiseks üüritud pinnal kavatsetavate tööde nimekirja esitamist ning sellele projekti arhitekti seletuskirja. 3 (5)
5) Hagiavalduses märgitud perioodil esitatud arveid kostja ei tasunud (leides, et on teinud selle perioodi kohta ettemakse).
7.Kostjal on kaks peamist vastuväidet: 1) Kostja ei pidanud maksma üüri perioodil 17.06.2010 kuni detsembrini 2010, sest hageja tegi kostjale takistusi üüritud ruumide sihtotstarbeliseks kasutamiseks (VÕS § 296). 2) Kostja tasudes perioodil 17.06.2010 kuni detsember 2010 üüri, teostas tegelikult ettemakse ning sellega seoses puudub tal perioodi juuli kuni detsember 2011 eest üürivõlgnevus. 7.1 Üüri maksmise kohustuse puudumine (VÕS § 296) VÕS § 296 lg.1 kohaselt üürnik ei pea maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid ajavahemiku eest, mil üürnik ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada VÕS § 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu või seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema kasutusse. Vaidlust ei ole selle üle, et vastavalt 01.06.2010 lepingule, andis hageja üürilepingu esemeks olevad ruumid kostjale üle ja kostja kinnitas üleandmis-vastuvõtmisaktis, et üleantud ruumid vastavad täielikult üürniku vajadustele ning üüri sihtotstarbele esitatavatele nõuetele (tl 32). Kostja väidab, et ei saanud peale hageja kirjalikku nõuet (esitada remonttööde projekt ja projekteerija /arhitekti seletuskiri) üüritud ruume sihtotstarbeliselt kasutada. Selgelt mõistetavat põhjendust kostja vastusest ei selgu. Väheusutav on kostja väide, et enne üürilepingu sõlmimist ja üüritud ruumide üleandmist toimunud kaupluse rööv (25.05.2010) tingis ruumides kerge (sanitar/kosmeetilise) remondi ja täiendavate turvaelementide paigaldamise vajaduse, samas kui kostja sõlmis 5 päeva hiljem (01.06.2010) üürilepingu ja kinnitas ruumide üleandmiseaktis ruumide sobivust sihtotstarbeliseks kasutuseks. Juhul, kui ka varasema lepingu alusel kasutusel olnud ruumides oli vaja röövimise tagajärjel tekkinud kahjustusi kõrvaldada, siis oli kostjal 01.06.2010 sõlmitud lepingu p.5.5 järgi kohustus võtta tarvitusele abinõud edasise kahju ärahoidmiseks või tagajärgede likvideerimiseks. Hageja esindaja kinnitas, et 17.06.2010 kiri kostjale oli tingitud sellest, et hagejale ei olnud selge millist remonti, milliseid parendusi või turvameetmeid kostja soovib paigaldada. Kohus on seisukohal, et kui üürnik esitab 5 päeva peale üüritud ruumide üleandmis-vastuvõtmisakti allkirjastamist (kus kinnitas, et ruumid sobivad nende sihtotstarbeliseks kasutamiseks) üürileandjale suulise taotluse mingisuguse remondi, parenduse või täiendavate turvameetmete paigaldamiseks, võis hagejale jääda mulje, et kostja üürnikuna soovib teha remonti või parendusi, mis tuli vastavalt lepingu p-dele 5.10 ja 5.11 kooskõlastada üürileandjaga. Sel juhul tuleb lugeda põhjendatuks ka vastava projekti ja selle seletuskirja nõudmine kostjalt. Seda hageja väidet kinnitab ka hageja seadusliku esindaja 26.11.2010 kiri (tl 91-92) peale seda, kui ta oli saanud kostjalt Kohtla-Järve Linnavalitsuse 04.10.2010 kirja koos lisadega (tl 73-76), paludes kostjalt üksnes kirjalikku selgitust kostja poolt soovitavate tööde kohta ja tööeskiisi ning nõustus remonttöödega (tl 77-78). Kohus on seisukohal, et kostja väide üüritud ruumide sihtotstarbelise kasutamise võimatuse kohta on tõendamata. Seega ei ole tõendatud ka VÕS § 296 lg.1 sätestatud üüri maksmisest keeldumise õigus. 7.2 Üüri ettemakse. Kohus on seisukohal, et iseenesest on üüri ettemakse võimalik. Selline ettemakse oleks võimalik kui kostja oleks oma arvetele, millega ta üüri tasus, vastava selgituse (näit üür juuli 2011 eest). 4 (5)
Selliseid tõendeid ei ole kohtule esitatud. Kohus ei pea usaldusväärseks kostja poolt esitatud 18.06.2010 kirja (tl 78), sest hageja esindaja seletuste kohaselt ei ole hageja sellist kirja kunagi saanud, kohtule on esitatud üksnes võimaliku kirja tõlge, mis on allkirjastatud kostja lepingulise esindaja poolt. Kohus leiab, et antud juhul, ei ole kostja poolt märgitud perioodil teostatud üürimakseid lugeda hagis nõutava üürivõlgnevuse perioodi ettemakseks, sest kostja ei ole tõendanud oma väidet, et tegemist oli ettemaksuga.
8.Kostja ei vaidlustanud hagiavalduses toodud üürivõlgnevuse ja viivise arvestust. Hageja palus välja mõista lisaks 21.05.2012 seisuga arvestatud viivisele viivise ka alates 22.05.2012 kuni kohtuotsuse tegemiseni kindla summana. Alates 22.05.2012 kuni 06.11.2012 on möödunud 169 päeva ja viivis ühe päeva eest oli 3,5 eurot (2362: 0,15%= ). Seega on viivise suuruseks 169 päeva eest 598,73 eurot. Kohtotsuse resolutsioonis tuleb viivis kindla summana märkida hagis arvestatu ja kohtotsuses arvestatu summana 1066,01 eurot.
9.Kostja väide, et kohus ei oleks tohtinud asja menetlusse võtta, sest lepingus sätestati kohustuslik kohtueelse lahendamise kord, on ekslik. Äriruumide üürilepingu p-s 11.6 on sätestatud, et pooltevahelisest lepingust tulenevad vaidlused lahendatakse läbirääkimiste teel. Kui kokkulepet ei saavutata, lahendatakse vaidlus Viru Maakohtus. Kohtule esitatud tõendite kohaselt pooled püüdnud kokkuleppel lahendada (tl 35-39, 42, 61-72, 77-78, 80).
10.TsMS § 162 lg.1-3 alusel tuleb menetluskulud jätta kostja kanda. TsMS § 174 lg.1 alusel, et menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.
Olev Mihkelson Kohtunik Digitaalselt allkirjastatud
5 (5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.