Asjaõigus › Piiratud asjaõiguse asjad

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

MAAKOHTU LAHEND

korruselt vaadatuna asub prügipress seina taga, mis on Vallikraavi tänavaga paralleelne. Kaubahalli 0 korruselt on väljapääs Vallikraavi tänavale, kus asub kauba platvorm. Samuti tuvastas kohus paikvaatluse käigus, et avaldajal on XXX kinnistult faktiliselt juurdepääs ka Promenaadi tänavale kui avalikult kasutatavale teele. Liikudes Promenaadi tänavalt treppidest üles tuvastas kohus, et XXX kinnistult on juurdepääs ka Ülikooli tänavale. Seega leidis paikvaatluse käigus tõendamist, et avaldajal on võimalik saada juurdepääs oma kinnisasjale Ülikooli tänavalt, Küüni tänavalt, Vallikraavi tänavalt ja Promenaadi tänavalt kui avalikult kasutatavatelt teedelt. Samuti leidis paikvaatluse käigus (tl 234-235) ka tuvastamist, et ligipääs prügipressile on tagatud läbi Kaubahalli enda hoone 0 korruse ja seda kasutatakse prügipressi juurde prügi viimiseks. Ainult prügipressi tühjendamine toimub läbi XXX kinnistu hoone keldrikorruse. Tühjendamisel lohistatakse 5 tonni kaaluv prügipress mööda põrandat Vanemuise tänavale. Kinnistu XXX registriosa nr 2884403 väljavõttest nähtuvalt (tl 86) on igakordse omaniku kasuks XXX kinnistutele seatud tähtajatu sõiduteeservituut, mis võimaldab ligipääsu Vallikraavi tänavalt Kaubahalli prügikastide ja kaubalaadimiskoha juurde loomulikku sõiduteed pidi. Ärihoone XXX uusehituse 1. ehitusetapi seletuskirja (tl 186-191) kohaselt nähti läbi maja Vallikraavi tänavapoolse tiiva ette servituut XXX asuva Kaubahalli teenindamiseks. Tartu Linnavalitsuse Ehituskorralduse osakonna poolt on 3.07.2000.a (tl 71) väljastatud ehitusluba nr 0111/1 (tl 163-171) Kaubahalli rekonstrueerimise 2. ehitusjärguks 0 ja 2. korruse osas. Ehitusprojekti seletuskirja p-st 1.1.4 nähtub, et 0-korruse ümberplaneerimisega viiakse abiruumide tehniliste ruumide ja ladude pinnad miinimumini, millede arvelt suurendatakse rendipindade osa. Tartu Linnavalitsuse Ehituskorralduse osakonna poolt on 13.01.2001. a (tl 63) väljastatud XXX puudutav ehitusluba nr 0003 OÜ-le Akreas, AS-le Estiko ja AS-le Milleenia Valdus Kaubahalli 1. korruse rekonstrueerimiseks. Ehitusprojekti seletuskirja arhitektuurse osa objekti kirjeldava peatüki p-1.1.4 esimeses ja teises lõigus on öeldud, et I korruse rekonstrueerimise käigus laiendati kaubanduspinnad Ülikooli tänavani ja sealt avati täiendavad läbipääsud klientidele ja projekteeriti uued pääsud Ülikooli tänava ja Küüni tänava läbipääsust. Samuti on märgitud, et kogu hoone ümberplaneerimisega jätkatakse esimese korruse rekonstrueerimisega alustatut ning viiakse abiruumide, tehniliste ruumide ja ladude pinnad miinimumini, mille arvelt suurendatakse renditavate müügipindade osa. Esitatud ehitusprojektides kirjeldatust saab järeldada, et juurdepääs autoga kinnistule XXX oli varasemalt olemas XXX ja XXX kaudu ja XXX keldrikorruse kaudu oli varasemalt läbipääs ka XXX kinnistule. Juurdepääs XXX keldrikorruse kaudu autoga XXX kinnistule oleks ka käesolevalt võimalik, kui ei oleks Kaubahalli keldrikorrusele rekonstrueerimise käigus ehitatud täiendavaid kaubanduspindu. Kuna paikvaatluse käigus leidis tõendamist, et hoonele on tervikuna juurdepääs mujalt, so Vallikraavi tänavalt, Promenaadi tänavalt ja Ülikooli tänavalt, siis leidis kohus, et antud juhul ei ole AÕS § 156 lõikest 1 tulenev eeldus juurdepääsu nõude rahuldamiseks täidetud. Kohus oli seisukohal, et 5 tonni kaaluva prügikonteineri lohistamine mööda põrandat läbi terve parkla territooriumi 2 korda kuus on puudutatud isikule ebamõistlikult koormav. Samuti on küsitav kas tänapäeva tehniliste võimaluste juures on otstarbekas ja vajalik niivõrd suure prügikonteineri omamine, kui eelpoolnimetatud ehitusprojekti seletuskirja punkti 1.4.03 ja kohtule esitatud plaani kohaselt (tl 56 ja 68) on ette nähtud kinnistuga XXX piirneva Kaubahalli majandushoovi kasutamine 660 liitriste prügikonteinerite, mitte aga veoauto kasti suuruse prügipressi hoidmise kohana. Kohtule esitatud tõenditest ei nähtu, et avaldaja jäätmekäitluse parimaks ja paratamatuks viisiks on praegune viis.

Paikvaatluse käigus möönis avaldaja seaduslik esindaja Ain Tammvere, et põhimõtteliselt võiks kaaluda prügipressi paigaldamist mujale, näiteks kasutades selleks juurdepääsu Promenaadi tänavalt, kuid selleks oleks vaja teha täiendavaid kulutusi. Ka Tartu Linnavalitsuse korraldusest nr 808 27.07.2010. a nähtub, et Promenaadi tänavat ei kavandata seoses XXX ärihoone laiendusega kinni ehitada. Järelikult taandub kogu juurdepääsuteed puudutav küsimus asjaolule, et avaldajal on läbi XXX kinnistu kaudu mugavam ja odavam oma jäätmekäitlust korraldada. See asjaolu, ei saa aga olla avalduse rahuldamise põhjuseks, kuna vastavalt AÕS § 156 lg 1 neljanda lause kohaselt tuleb juurdepääsu määramisel arvestada ka koormatava kinnisasja omaniku huve. Kuna antud asjas on leidnud tõendamist, et avaldajale kuuluvale XXX kinnistule on juurdepääs erinevatelt avalikult kasutatavatelt teedelt olemas ning kinnistu ja selle asuva hoone sihtotstarbeline kasutamine ja teenindamine on võimalik ilma puudutatud isikule kuuluva kinnistu läbimist veoautoga selleks, et tühjendada prügipressi, siis oli kohus seisukohal, et selline juurdepääsu lubamine on puudutatud isikut äärmiselt koormav. Kohus luges põhjendatuks avaldaja sellekohased väited, et taotletud juurdepääsus lubamise korral tekiksid puudutatud isikule põhjendamatud kulutused nelja auto parkimiskoha kaotuse järel ning kinnistu väärtus väheneks oluliselt. Hinnates tõendeid kogumis ja arvestades eeltoodud põhjendusi leidis kohus, et avaldaja huvi juurdepääsu saamiseks oma kinnisasjale üle puudutatud isiku kinnisasja ei kaalu üles puudutatud isiku huvi mitte piirata viimase omandiõigust, sest avaldajal on oma kinnisasjale avalikult teelt vajalikud juurdepääsud olemas.

MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED

vajaduse seada XXX kinnistule vastav juurdepääsuservituut (vt avaldaja 08.07.2010.a menetlusdokumendi lisa nr 1). Hilisemas Bandwick Investments OÜ ehitusloa vaidemenetluses on Tartu Linnavalitsus aktsepteerinud AS Emajõe Kaubahall õigust pääseda oma prügipressile ligi ning andnud 27.04.2010. a korralduse nr 492 (vt avaldaja 08.07.2010.a menetlusdokumendi lisa 3), milles on muuhulgas märgitud järgmist: „Tartu LV 09.07.1998.a korraldusega nr 1965 kehtestatud detailplaneeringust nähtub, et XXX kinnistule ja Kaubahalli ning XXX ärihoone vahel kulgevale jalakäijate kõnniteele (XXX kinnistu osa) on planeeringuga määratud liiklusservituutide vajadus. Kuigi detailplaneeringu kehtestamisel jäi vastav asjaõiguslik servituut kinnistusraamatusse kandmata, on kõik osapooled avalikus planeeringumenetluses XXX kinnistu igakordse omaniku õigust juurdepääsule aktsepteerinud. Erinevalt käesolevast kohtumenetlusest on planeerimismenetluses analüüsitud kõnesolevat küsimust märksa laiemalt ja mitmekülgsemalt. Nii on näiteks maakohus jätnud täiesti tähelepanuta, et lisaks prügipressile asub vaidlusaluses XXX hoone 0-korruse ruumis ka Eesti Energia Jaotusvõrk OÜ elektripaigaldis, millele detailplaneeringuga on tagatud juurdepääs samuti XXX kinnistu kaudu. Kuigi avaldaja taotles Eesti Energia Jaotusvõrk OÜ kaasamist käesolevasse menetlusse puudutatud isikuna, jättis maakohus selle taotluse põhjendamatult rahuldamata, rikkudes seeläbi oluliselt menetlusõiguse normi. Kaevatavast kohtumäärusest ei selgu, millisel põhjusel kohus on detailplaneeringu lahendusest kõrvale kaldunud, õigemini maakohus polegi detailplaneeringut kohtumääruses üldse käsitlenud; 3) on kohus poolte huvide kaalumisel teinud ebakohased järeldused. AS-ile Emajõe Kaubahall jääb arusaamatuks, miks on Kaubahalli prügipressi tühjendamine 2 korda kuus Bandwick Investments OÜ-le ebamõistlikult koormav. Nagu ülal märgitud, on selline jäätmekäitluse korraldus kehtinud juba palju aastaid ning see pole kellelegi probleeme tekitanud. Samuti jääb arusaamatuks, millised tänapäevaseid tehnilisi võimalusi on kohus silmas pidanud, samuti millist jäätmekäitluse viisi kohus peab parimaks. AS Emajõe Kaubahall on käesolevas asjas selgitanud, et prügipressi eesmärgiks on koguda kokku kaubanduskeskuse pakkematerjalid ning pressida need konteineris kokku ühtseks tihedaks prügimassiks. Enamuse kaubahallis tekkivast prügist moodustavad suured pakendid. Kohtu poolt viidatud 660-liitrised nn tavakonteinerid on vajalikud muu olmeprügi ladustamiseks ning need ei sobi suurte pakendite kogumiseks. Kohus pole käesolevas hagita menetluses välja selgitanud, et AS Emajõe Kaubahall jäätmekäitluse ümberkorraldamine oleks mõistlikul viisil ja mõistliku hinnaga võimalik. Kohus on meelevaldselt ja kontekstiväliselt tuginenud AS Emajõe Kaubahall seadusliku esindaja A. Tammvere selgitustele alternatiivsete võimaluste kohta. A. Tammvere tõepoolest möönis paikvaatlusel, et prügipressi ümbertõstmine oleks teoreetiliselt võimalik, kuid see eeldaks Kaubahalli hoone senise ruumilahenduse olulist muutmist (st ümberehitamist), millega kaasnevad sadadesse tuhandetesse eurodesse küündivad kulud; 4) isegi kui asuda seisukohale, et Bandwick Investments OÜ soov tekitada endale uusi parkimiskohti kaalub üles AS Emajõe Kaubahall elulise vajaduse jäätmekäitluse normaalseks toimimiseks, pole võimalik vaidlusalust juurdepääsu päeva pealt sulgeda, nii nagu seda tegi maakohus. AS Emajõe Kaubahall olnud õigustatud arvestama, et seni toiminud juurdepääs prügipressile säilib ka tulevikus. Kui AS Emajõe Kaubahall oleks sunnitud praegusel hetkel alustama vastava projekteerimise ja ümberehitusega, kuluks projekteerijale lähteülesande andmisest kuni lõpliku kasutusloa väljastamiseni ajaliselt vähemalt 2 aastat. Paraku ei selgu maakohtu lahendist, kuidas peaks vahepealsel ajal kaubanduskeskuse jäätmekäitlus olema korraldatud;

5) on maakohtu viide Bandwick Investments OÜ parkimiskohtade kaotusele käesoleva vaidluse kontekstis samuti meelevaldne. Rõhutame, et Bandwick Investments OÜ-l pole kunagi olnudki tema poolt viidatud nelja parkimiskohta, seega pole tal võimalik neid ka „kaotada“. Praeguseks on Bandwick Investments OÜ rekonstrueerimistööd lõpetanud ning tema poolt viidatud parkimiskohti pole üldse rajatudki. AS Emajõe Kaubahall on seisukohal, et Bandwick Investments OÜ väidetav soov rajada tulevikus vaidlusaluse läbipääsu kohale neli parkimiskohta, ei saa üles kaaluda AS Emajõe Kaubahall huvi selle vastu, et seni toiminud jäätmekäitlus kaubanduskeskuses toimiks ka edaspidi.

PUUDUTATUD ISIKUTE SEISUKOHAD

3) määruskaebuse esitaja väide, et kaubahalli näol on tegemist mitmetasandilise hoonega, siis on vaidlusalune ruum ka käsitletav kinnisasja eraldi seisva osana AÕS § 156 lg 1 mõistes, ei ole tõsiselt võetav. Ruum (täpsemini küll ruumi seinad), kus prügipress määruskaebuse esitaja kinnistul asub, on TsÜS § 55 lg 1 alusel määruskaebuse esitajale kuuluva ning XXX asuva ehitise oluline osa. TsÜS § 54 lg 1 alusel on ehitised kinnisasja olulised osad. XXX kinnisasi ei ole maakorralduslikult mistahes viisil jagatud, vaid tegemist on ühe tervikliku kinnisasjaga. Seega on määruskaebuse esitaja vääralt mõistnud kinnisasja eraldi seisva osa tähendust AÕS § 156 lg 1 alusel; 4) ei oma AÕS § 156 lg 1 alusel juurdepääsunõude esitamisel detailplaneering ja selles sätestatu vähimatki õiguslikku tähtsust. Seega ei pidanud Tartu Maakohus detailplaneeringut ja selles sätestatut käsitlema. Seejuures ei näe detailplaneering ette sellist servituuti, mille seadmist määruskaebuse eitaja kohtu kaudu nõuab. Nii detailplaneeringust kui ka Tartu Linnavalitsuse 27.04.2010 kirjast nähtub üksnes asjaolu, et vaid Kaubahalli ning XXX ärihoone vahel kulgevale jalakäijate kõnniteele (XXX kinnistu osa) on planeeringuga määratud liiklusservituutide vajadus. Detailplaneeringuga ei ole ette nähtud mistahes servituutide seadmist XXX kinnistu igakordse omaniku kasuks läbi XXX kinnistul asuva hoone 0-korruse. Samuti ei pidanud kohus käesoleva tsiviilasja menetlusse TsMS § 6182 lg 1 alusel puudutatud isikuna kaasama Eesti Energia Jaotusvõrk OÜ-d. Menetluses on osalenud kõik isikud, kes TsMS § 6182 lg 1 alusel üldse saavad ja võivad sellises hagita menetluses osaleda; 5) on maakohus põhjalikult kõiki asjaolusid ning menetlusosaliste huve igakülgselt ja täielikult kaaludes leidnud õigesti, et juurdepääsu võimaldamine kahjustaks ülemääraselt ning põhjendamatult Bandwick Investments OÜ seaduslikke õigusi ja huve. Puudutatud isik viitab, et määruskaebuse esitaja ei ole määruskaebuses suutnud esile tuua, milles on kohtu poolt huvide kaalumise tulemusena langetatud diskretsiooniliste otsustuse tegemisel maakohus eksinud. Puudutatud isik viitab, et TsMS § 230 lg 1 alusel on paljasõnalised määruskaebuse esitaja väited, et juba aastaid on XXX kinnistult prügi äravedamine toimunud XXX kinnistu kaudu. Sellised väiteid on pelgalt spekulatiivsed. Puudutatud isik ostis heauskse ostjana XXX kinnistu 28 000 000 krooni eest tuginedes kinnistusraamatu kannetele vabana mistahes kolmandate isikute õigustest, sh servituutidest. Arvestades, et määruskaebuse esitaja ei ole XXX kinnisasja omanik, ei saa määruskaebuse esitaja väita, et tal on mingi õiguspärane ootus, et ta saab kasutada võõrast kinnisasja enda huvides. Määruskaebuse esitaja väited, et prügipressi ümbertõstmisega tekivad sadades tuhandetes eurodes kulutused, on TsMS § 230 lg 1 alusel paljasõnalised. Määruskaebuse esitaja ei ole kohtule esitanud mistahes tõendeid nimetatud asjaolude kohta. Määruskaebuse esitaja viited, et ta soovib 2 korda kuus prügipressi tühjendada, ei vasta tegelikkusele, kuivõrd 08.07.2010 avaldusest nähtuvalt soovib määruskaebuse esitaja servituuti, mida saaks kasutada iga päev sõltumata kellaajast. Määruskaebuse esitaja väited, et 660 liitristes konteinerites ei saa pakkematerjali ladustada, on TsMS § 230 lg 1 alusel paljasõnalised. Isegi kui see väide vastaks tõele, on määruskaebuse esitajal võimalik tellida oma kinnistult prügi äravedu vastavalt vajadusele, sh kasvõi igapäevaselt ja isegi mitu korda päevas; 6) määruskaebus esitaja viited, et kohus on rikkunud uurimisprintsiipi, on sisutud. Asjas korraldati vähemalt 3 kohtuistungit, seejuures on määruskaebusest nähtuvalt määruskaebuse esitaja esindatud maineka advokaadibüroo kahe vandeadvokaadi poolt, kes peaksid ilmselt

piisavalt hästi teadma, milliseid tõendeid ning millal on vaja kliendi huvide parimaks kaitsmiseks kohtule esitada. Kui määruskaebuse esitaja soovis tõendada, et prügipressi ümberpaigutamine tähendab suurte kulutuste tegemist, pidi ta selleks ka kohtule vajalikud tõendid esitama. Määruskaebuse esitaja viited prügipressi ümbertõstmiseks kuluvale ajalisele faktorile on sisutud, kuivõrd määruskaebuse esitajal keelati XXX kinnistu kasutamine prügipressi tühjendamiseks juba kas 2009. a lõpus või 2010. a alguses. Seega on määruskaebuse esitajal olnud piisavalt aega teha vajalikke töid prügipressi ümberpaigutamiseks; 7) ei ole parkimiskohad ainuke küsimus, miks puudutatud isik ei soovi mistahes servituutide seadmist XXX kinnistule, vaid sellise servituudiga muudetakse tulevikus faktilist võimatuks ka mistahes ehitustegevus puudutatud isiku kinnistul ning niivõrd intensiivselt puudutatud isiku õigusi ja huve riivav servituut vähendab märkimisväärselt ka XXX kinnistu väärtust; 8) ei ole määruskaebuse esitaja kohtule esitanud mistahes tõendeid selle kohta, et muul viisil ei ole XXX kinnistul jäätmekäitlus võimalik. Määruskaebuse esitaja ei ole kohtule motiveerinud, miks ta ei saa jäätmekäitlust korraldada läbi teiste ehk juba läbi 4 olemasoleva avalikult kasutatavale teele juurdepääsu; 9) piiraks taotletud viisil juurdepääsu tagamine ebamõistlikult puudutatud isiku võimalusi oma kinnistul mistahes arendus- või ehitustegevuseks tulevikus; 10) taotleb määruskaebuse esitaja faktiliselt juurdepääsuõigust kolmanda isiku (korraldatud jäätmeveoga tegelev ettevõtja jäätmeseaduse alusel) kasuks. TsMS § 3 lg 1 ei võimalda pöörduda seadusliku aluseta kohtusse kolmanda isiku õiguste ja huvide kaitseks. Seega on avaldus juba seetõttu perspektiivitu. Määruskaebuse esitaja pole väitnud, et ta ise antud juurdepääsu kasutaks, seda kasutaks korraldatud jäätmeveoga tegelev kolmas isik; 11) määruskaebuse esitajale juurdepääsu võimaldamine läbi puudutatud isikule kuuluva hoone suurendab märkimisväärselt turvariski puudutatud isikule kuuluval kinnistul, mistõttu puudutatud isik peaks hakkama tegema täiendavaid mahukaid investeeringuid oma kinnistul asuvate turvasüsteemide arendamisse; 12) on puudutatud isik arvamusel, et määruskaebuse esitaja on esitanud kohtule hea usu põhimõttega vastuolus oleva avalduse kinnisasjale avalikult kasutatavale teele juurdepääsu saamiseks olukorras, kus juba AÕS § 156 lg-s 1 sätestatud esimene eeldus – kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele mistahes juurdepääsu puudumine – täielikult puudub. Puudutatud isik on seisukohal, et TsMS § 172 lg-te 1 ja 7 alusel tuleb kõik menetluskulud jätta määruskaebuse esitaja kanda.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

tooks endaga kaasa teatavaid kulutusi. Tõendatud ei ole aga seda, et mujalt prügipressile alternatiivse ligipääsu rajamine või ka alternatiivsete jäätmekäitlusmeetodite kasutuselevõtmine oleksid üldse välistatud või oleksid sellega seotud kulutused ebamõistlikult suured. Põhjendatud ei ole avaldaja etteheited maakohtule, mille kohaselt maakohus ei ole hagita menetluses piisavalt rakendanud uurimisprintsiipi ega selgitanud välja, kas ja missugusel viisil ja milliste kulutustega oleks AS Emajõe Kaubahall jäätmekäitluse ümberkorraldamine võimalik. Kohtu ülesandeks ei olnud pakkuda avaldajale välja alternatiivseid viise oma jäätmemajanduse korraldamiseks. Avaldajal on endal olnud menetluse käigus piisavalt võimalusi oma seisukohtade ja arvestuste esitamiseks. Muuhulgas on maakohtu 25.04.2011.a istungil (t II kd lk 35) arutatud vajadust kaaluda erinevaid lahendusi, teha eelkalkulatsioone, koostada arvutusi ja plaane. Sellest nähtuvalt oli avaldaja teadlik sellest, et tal tulnuks omalt poolt esitada tõendeid selle kohta, et ümberkorraldused ei oleks mõistlikult üldse võimalikud või eeldaksid need ebaproportsionaalselt suurte kulutuste tegemist. Seda avaldaja teinud ei ole. Kolleegium nõustub avaldajaga selles, et prügipressi kasutamine võib olla otstarbekam ja ökonoomsem kui suurte jäätmekoguste (pakendite) paigutamine 660-liitristesse prügikonteineritesse. See aga ei anna alust kitsendada puudutatud isiku omandiõigust avaldaja kasuks.

sätte kohaselt on menetlusosalisteks avalikult kasutatavale teele juurdepääsu ja tehnorajatise talumise asjades avaldaja ja kinnisasjade omanikud, keda avalduse lahendamine puudutab, samuti vaidlusaluste kinnisasjade asukoha järgne valla- või linnavalitsus. Asja materjalidest ei nähtu, nagu oleks Eesti Energia Jaotusvõrk OÜ mõne käesoleva vaidluse lahendamisel asjassepuutuva kinnisasja omanik. Asjaolu, et avaldaja kinnisasjal paikneb väidetavalt jaotusvõrgu trafo, ei anna alust Eesti Energia Jaotusvõrk OÜ kaasamiseks kinnisasjade omanike vahelisse vaidlusse avalikult kasutatavale teele juurdepääsu üle. Avaldaja AS Emajõe Kaubahall sai AÕS § 156 lg 1 alusel taotleda juurdepääsu võimaldamist iseenda kasuks, kuid mitte kolmanda isiku, s.o Eesti Energia Jaotusvõrk OÜ huvides. Ringkonnakohus märgib, et Eesti Energia Jaotusvõrk OÜ-l võib olla õigus nõuda trafole kui tehnorajatisele vajaliku juurdepääsu võimaldamist analoogia alusel lähtudes AÕS §-dest 156, 158 ja 1581.

Üllar Roostoja

Viivi Tomson

Kai Kullerkupp

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.