Arkadi Kalviku (pankrotis) pankrotihalduri Tarmo Villmani hagi Sirje Kuke vastu tehingu tagasivõitmiseks ja asja ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus
124 627,71 eurot
Vaidlustatud kohtulahend
Viru Maakohtu 29. oktoobri 2010.a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Arkadi Kalviku (ik: XXXX) pankrotihalduri Tarmo Villmani apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
11. september 2012
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellant (hageja) – Arkadi Kalviku (ik: XXXX) pankrotihaldur Tarmo Villman
1.Tühistada Viru Maakohtu 29. oktoobri 2010.a otsus.
2.Teha asjas uus otsus, millega rahuldada hagi.
3.Tunnistada tagasivõitmise korras kehtetuks Arkadi Kalvik’u ja Sirje Kukk’e vahel 08.03.2007.a Tallinnas XXX asuva elruumi kasutamiseks sõlmitud üürileping.
4.Mõista Tallinnas XXX asuv eluruum Sirje Kukk’e ja temaga koos elavate isikute valdusest välja koos kohustusega vabastada eluruum ja anda selle valdus üle Arkadi Kalvik’u seadusliku esindajana tegutsevale pankrotihaldurile Tarmo Villman’ile.
5.Rahuldada Arkadi Kalvik’u pankrotihalduri Tarmo Villman’i apellatsioonkaebus.
Menetluskulude jaotus
Jätta maakohtus ja ringkonnakohtus menetluskulud Sirje Kukk’e kanda.
kantud
Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Arkadi Kalviku pankrotihaldur Tarmo Villman esitas 09.12.2009 maakohtule hagi Sirje Kuke vastu tehingu tagasivõitmiseks ja asja ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks. Hagiavalduse kohaselt algatati Viru Maakohtu 26.06.2009 määrusega Arkadi Kalviku kui füüsilisest isikust võlgniku pankrotimenetlus. Võlgniku omandis on kinnisasi Tallinnas XXX koos sellel asuva elamu ja abihoonetega. Võlgniku pankroti väljakuulutamise tõttu 31.07.2009 on kinnistu muutunud pankrotivaraks. Võlgnik on 08.03.2007 andnud üürilepinguga eluruumi kümneks aastaks kostjale üürile. Üürilepingu p 2.1.1 kohaselt ei pea üürnik eluruumi kasutamise eest üüri tasuma, sisuliselt on tegemist eluruumi tasuta kasutamise lepinguga. Üürilepingu sõlmimisega ilma üüri tasumise kohustuseta on oluliselt vähendatud pankrotivaraks oleva kinnisasja väärtust ning sellega oluliselt kahjustatud võlausaldajate huve. Kahe võlausaldaja nõuete tagamiseks oli kinnisasjale seatud hüpoteek. Kuna võlgnikul ja kostjal on ühine laps, on kostja võlgniku lähikondne. Kostja pidi teadma tehingu tegemisel, et sellega kahjustatakse võlgniku võlausaldajate huve. Hageja palus tunnistada üürileping kehtetuks ja mõista eluruum ebaseaduslikust valdusest välja koos kohustusega eluruum vabastada ning anda eluruumi valdus üle hageja seaduslikule esindajale, pankrotihaldurile. Juhul kui kostja ja temaga koos elavad isikud keelduvad vabatahtlikult eluruumi vabastamast, palus hageja tõsta kostja ja temaga koos elavad isikud eluruumist välja.
2.Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja leidis, et hageja ei ole tõendanud, et üürileping vähendab võlgniku pankrotivarasse kuuluva kinnisasja väärtust ning seeläbi kahjustab võlausaldajate huve. Kuna ei ole alust nii tehingu tühiseks tunnistamiseks kui ka selle tagasivõitmiseks, samuti ei ole kostja võlgniku lähikondne, siis ei ole alust ka kostja ja tema alaealise lapse väljatõstmiseks kinnisasjalt.
MAAKOHTU LAHEND
3.Viru Maakohus jättis 29. oktoobri 2010 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt tunnistab kohus pankrotiseaduse (PankrS) § 110 lg 1 p 3 järgi kehtetuks tehingu, mis oli tehtud enne sama lõike punktis 2 nimetatud tähtaja algust, kui tehing tehti kolme aasta jooksul enne pankrotimenetluse algatamist ja võlgnik kahjustas tehinguga teadlikult võlausaldajate huve ning tehingu teine pool teadis või pidi teadma, et võlgnik kahjustas sellega võlausaldajate huve. PankrS § 110 lg 3 kohaselt eeldatakse võlgniku lähikondse puhul, et ta teadis, et võlgnik kahjustas tehinguga teadlikult võlausaldajate huve. PankrS § 117 lg 1 p 2 kohaselt on füüsilisest isikust võlgniku lähikondne isik, kellel on võlgnikuga ühine majapidamine või kellel oli võlgnikuga ühine majapidamine viimase aasta jooksul enne tagasivõidetavat tehingut. Võlgniku elukoht on Narva ja kostja elukoht Tallinn, pooltel ei ole ühist majapidamist. Hageja ei ole tõendanud, et kostjal oleks olnud võlgnikuga ühine majapidamine viimase aasta jooksul enne 08.03.2007 üürilepingu sõlmimist. Ühise lapse sündimine XXX ei eelda kostja tunnistamist võlgniku lähikondseks. Elukaaslase suhtes ei ole põhjust kohaldada pankrotiseadust rangemalt kui abikaasa suhtes. Eksperdiarvamuse järgi on kinnistu turuväärtuseks võrdlusmeetodil üürilepinguta 3 450 000 krooni ja kinnistut koormavat tähtajalist üürilepingut arvestades 1 500 000 krooni. Kinnistu enampakkumisteadetega on tuvastatud, et selle turuhinnaga ei ole ostjaid. Hageja ei ole põhistanud, et ebaõnnestunud müügi põhjuseks on üürileping. Võlgniku pankrotimenetluses on 2 023 928,65 krooni suuruse nõude esitanud Swedbank AS ja 2 727 629,05 krooni suuruse nõude AS DnB Nord Banka, mis mõlemad on täielikult tagatud kinnistule seatud hüpoteegiga. Need võlausaldajad saaksid kinnistu müügist esmajärjekorras oma nõude rahuldatud. Müügist laekuvast rahast nõude katteks väljamaksmisele kuuluv summa oleks suurem, kui üürileping ei koormaks kinnistut. Hageja on põhjendanud, et kinnistu müümine kehtiva üürilepinguga mõjutab kinnisasja väärtust. Kostja on täitnud üürilepingu p 2.1.2 kohustused tasuda kõrvalkulud. Üürilepingus on viide laenulepingule, mis sõlmiti võlgniku ja kostja vahel samal ajal üürilepinguga. Laenulepinguga andis kostja võlgnikule laenu 750 000 krooni tähtajaga 08.03.2017. Kostja väitel on laen antud sihtotstarbeliselt kinnistul asuva hoone parendamiseks. Laenulepingu p-de 2.1 ja 2.1.1 kohaselt anti laenu ilma intressita ning vastusooritusena sõlmis võlgnik kostjaga üürilepingu, millega võimaldatakse kostjal ja tema alaealisel pojal kasutada eluruume 8. märtsini 2010. Laenuleping ja üürileping on poolte tahtel lahutamatult seotud. Kostja on põhjendanud, et üüritasu kokkulepe seisneb kostja kohustuses maksta kõrvalkulud ning kokkuleppes laenurahaga parendada eramut laenu kasutamise eest intressi maksmata. Seega on tuvastatud poolte tahe just eelnimetatud meetodil tasuda üüri ja pooltevaheline leping on üürileping. Laenulepingu alusel raha üleandmise tõendamisel ei ole tähtsust, sest vaidluse esemeks ei ole laenulepingu vaidlustamine. Pooled tahtsid kokku leppida, et kostja teeb kulutusi kinnistule ja võlgnik ei küsi üüritasu, v.a kõrvalkulud. Üüri võimaliku suuruse kindlakstegemine ei ole vaidluse ese, seega ei ole ka tähtsust, et lepingutes ei ole fikseeritud intressi kindla summana. Hageja ei ole tõendanud, kuidas üürilepingu sõlmimine on kahjustanud võlausaldajate huve. Tõendatud ei ole, et võlgniku eesmärgiks lepingu sõlmimisel oli muuta kinnistu turuhinda. Hageja ei ole tõendanud, kuidas üürilepingu sõlmimisega oli võlgniku sooviks kahjustada teadlikult võlausaldajaid ja kostja teadis või pidi teadma, et võlgnik kahjustas sellega võlausaldajate huve. Ei ole tõendatud väide, et kostja kasutab eluruumi õigusliku aluseta.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.A. Kalviku pankrotihaldur T. Villman esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Viru Maakohtu 29. oktoobri 2010 otsuse tühistamist ja uue otsuse tegemist, millega hagi rahuldada ja jätta menetluskulud vastustaja kanda.
Apellatsioonkaebuse kohaselt: 1) on kostja võlgniku lähikondne PankrS § 117 lg 3 mõttes. Väide, et nad ei oma rohkem kui aasta aega võlgnikuga ühist majapidamist, ei välista PankrS § 117 lg 3 kohaldamist. Võlgnik ja kostja on ühise lapse tõttu vaieldamatult rohkem seotud ja lähedased kui lahutanud abikaasad, kellel ühiseid lapsi ei ole. Kostja väide, et võlgniku ja kostja suhted lõppesid juba 2006. a, on tõendamata; 2) on üürilepingu sõlmimisega teadlikult kahjustatud võlausaldajate huve. Pikaajalise üürilepingu sõlmimise tõttu on võimalik kinnistu müügist saada vähem raha kui oleks saanud kinnistu müügist juhul, kui üürilepingut poleks sõlmitud. Vaidlusalune tehing omab otsest negatiivset mõju võlausaldajatele, eelkõige hüpoteekidega tagatud nõudeid omavatele võlausaldajatele, kes saavad oma nõuete katteks esimeses järjekorras raha kinnistu müügist laekuvatest vahenditest. Võlausaldaja huvide kahjustamine tähendab võlausaldajate võimaluste vähenemist saada pankrotimenetluses oma nõude rahuldamist; 3) ei ole kostja põhistanud, et üürilepingus viidatud laenuleping on üürisuhtega lahutamatult seotud, mistõttu ei saa nõustuda ka kohtu seisukohaga, et kui pooled ei oleks sõlminud laenulepingut, siis ei oleks sõlmitud ka üürilepingut. Kuna kohus ei ole tuvastanud, millises intressis pooled kokku leppisid, siis ei saa kohus ka järeldada, et üürilepingu tingimused, sh üüritasu kokkulepe, ei kahjusta teadlikult võlausaldajate huve. Samuti on tõendamata laenu või ükskõik millise muu summa ulatuses parenduste tegemine kinnistul; 4) jääb arusaamatuks, kuidas jõudis kohus järeldusele, et kostja poolt märgitud parendused ja tööd on tehtud ning et poolte tahe oli kokku leppida selliselt, et kostja teeb kulutusi kinnistule ja võlgnik üüritasu eraldi ei küsi; 5) kinnitab asjaolu, et võlgnik kahjustas tehinguga teadlikult võlausaldajate huve, fakt, et ta koormas kinnistu ilma reaalse üüritasuta pikaajalise üürilepinguga ehk majandusliku sisuta lepinguga, mis ei toonud talle mitte mingisugust kasu ja mille tagajärjel vähenes oluliselt võlgniku ainsa väärtust omava vara väärtus. Üürileping ei ole sõlmitud tavapärastel tingimustel, mis annabki aluse lugeda üürilepingu sõlmimine teadlikuks võlausaldajate huvide kahjustamiseks; 6) eeldatakse kostja kui lähikondse puhul, et kostja teadis, et võlgnik kahjustas tehinguga võlausaldajate huve. Kostja vastupidist tõendanud ei ole; 7) on kohus rikkunud TsMS § 442 lg 8. Otsus on vastuolus TsMS § 436 lg-ga 1. 23.02.2011 esitas apellant taotluse täiendavate tõendite vastuvõtmiseks. Esitatud tõendid kinnitavad, et võlgnik ja kostja omasid lähedasi suhteid ka 2007. ja 2008. a. Vastavate tõendite olemasolu ei olnud haldurile maakohtu menetluse ajal teada.
5.S. Kukk vaidles apellatsioonkaebusele vastu ning taotles selle rahuldamata ja menetluskulude apellandi kanda jätmist. Vastuväidete kohaselt: 1) ei ole hageja tõendanud, et kostja puhul oleks tegemist võlgniku lähikondsega PankrS § 117 lg 3 mõistes. Vastustaja esitas täiendava tõendi, mis tõendab, et 07.01.2006 –
27.01.2007 kostja Eesti Vabariigis peaaegu ei viibinudki. Järelikult lõppes võlgniku ja kostja kooselu juba 2006.a; 2) ei ole kostja võlausaldajate huve kahjustanud. Üürilepingul on rahaline sisu (laenatud raha eest on võlgnikule kuuluvat kinnistut parendatud) ning tasuta üürilepingule viitamine on ainetu. Kui üürilepingul ei oleks majanduslikku sisu, peaks võlgnik tasuma laenu eest intressi; 3) on kostja laenu arvelt parendanud XXX asuvat kinnistut, mida tõendavad pangakonto väljavõtted. Vastustaja palus apellandi esitatud täiendavad tõendid jätta menetlusse võtmata. Apellant ei ole põhjendanud, miks ta ei esitanud tõendeid esimese astme kohtus.
EELNENUD APELLATSIOONI- JA KASSATSIOONIMENETLUS
6.Tartu Ringkonnakohus jättis 7. novembri 2011 otsusega maakohtu otsuse muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata ning ringkonnakohtus kantud menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohus muutis hagi rahuldamata jätmise põhjendusi. Ringkonnakohus luges põhjendatuks hageja väite, et kostja oli vaidlusaluse lepingu sõlmimise ajal võlgniku lähikondne. Samas leidis ringkonnakohus, et tuvastatav ei ole PankrS § 110 lg 1 p-s 3 sätestatud tehingu tagasivõitmise eeldus, mille kohaselt oleks vaidlusaluse üürilepingu sõlmimisega teadlikult kahjustatud võlausaldajate huve. Asjas ei ole esitatud väiteid, et 2007. a oli võlgnik teadlik oma tekkivast maksejõuetusest ja et võlgnik koormas oma kinnisasja eesmärgil kahjustada võimalike võlausaldajate nõuete täitmist. Võlgnik ei võõrandanud kinnisasja tasuta ega alla turuhinna ning ei teinud tehinguid, mis välistaksid hüpoteekide realiseerimise, ei ole alust tuvastada, et võlgnik kahjustas teadlikult võlausaldajate huve.
7.Riigikohtu tsiviilkolleegium rahuldas 21. mai 2012 otsusega nr 3-2-1-62-12 hageja kassatsioonkaebuse ning tühistas Tartu Ringkonnakohtu 7. novembri 2011 otsuse ja saatis asja uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED ASJA UUEL LÄBIVAATAMISEL
8.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb rahuldada ja Viru Maakohtu
29.oktoobri 2010.a otsus kuulub materiaalõigusnormi väära kohaldamise tõttu tühistamisele. Asjas on võimalik teha uus otsus ilma asja esimese astme kohtule uueks arutamiseks saatmata. A. Kalviku pankrotihaldur T. Villmani hagi kuulub rahuldamisele osas, milles hageja palus tagasivõitmise korras tunnistada kehtetuks Arkadi Kalvik’u ja Sirje Kukk’e vahel 08.03.2007.a Tallinnas XXX asuva elruumi kasutamiseks sõlmitud üürileping ning mõista eluruumi Sirje Kukk’e ja temaga koos elavate isikute valdusest välja koos kohustusega vabastada eluruum ja anda selle valdus üle Arkadi Kalvik’u seadusliku esindajana tegutsevale pankrotihaldurile Tarmo Villman’ile.
9.Hageja nõudis võlgniku ja kostja vahel sõlmitud eluruumi üürilepingu kehtetuks tunnistamist ning eluruumi kostja valdusest vabastamist ja eluruumi valduse temale üleandmist. Võlgnik ja kostja sõlmisid 08. märtsil 2007.a ruumide üürilepingu, millega võlgnik andis kostjale kasutada elamu Tallinnas XXX . Lepingu sõlmimise ajal kehtinud PankrS § 110 lg 1 p 3 redaktsiooni järgi tunnistab kohus kehtetuks tehingu, kui tehing tehti kolme aasta jooksul enne pankrotimenetluse algatamist ja võlgnik kahjustas tehinguga
teadlikult võlausaldajate huve ning tehingu teine pool teadis või pidi teadma, et võlgnik kahjustas sellega võlausaldajate huve. Üürilepingu sõlmimise ajal kehtinud ja praegu kehtiva PankrS § 110 lg 3 järgi eeldatakse võlgniku lähikondse puhul, et ta teadis, et võlgnik kahjustas tehinguga teadlikult võlausaldajate huve.
10.Ringkonnakohus on seisukohal, et asja materjalide põhjal võib järeldada, et kostja on võlgniku lähikondne PankrS § 117 lg 1 p 2 tähenduses. Sellele viitavad nii võlgniku ja kostja ühine laps kui ka asjaolu, et võlgnik on menetluses võtnud omaks kooselu kostjaga 2006.a. Üürilepinguga andis võlgnik kinnisasja kümneks aastaks oma lapse ja tema ema kasutusse, mis kinnitab, et võlgnik oli kostjaga seotud ka majanduslikult ning võlgnik ja kostja tegutsesid eelkõige ühise lapse huvidest lähtudes.
11.Võlgnik kahjustab PankrS § 110 mõttes teadlikult võlausaldajate huve, kui ta huvide kahjustamist oma õiguslike toimingutega soovis või oma käitumise võimaliku tagajärjena ette nägi. Seejuures ei ole oluline, et võlausaldajate huvide kahjustamine oleks olnud tehingu tegemise põhiliseks eesmärgiks. Võlausaldajate huvid on kahjustatud ka siis, kui võlgnik teeb tehingu, millega saavutatav eelis mõjutab negatiivselt võlausaldajate huve ning tehingu selline mõju pidi olema võlgnikule äratuntav. Üldjuhul võib igasugune võlgniku vara vähendamine kahjustada tema võlausaldajaid ning olla seega tõendiks tehingu kahjulikust tagajärjest võlausaldajate huvidele. Kui võlgnik võib tehingu sõlmimisel arvestada sellega, et võlausaldajate vara võib tehingu tulemusel väheneda, kuid vaatamata sellele tehingu siiski teeb, on tegemist võlausaldajate huvide teadliku kahjustamisega. Hinnates tehingu tagajärgi võlausaldajatele, ei ole määrav, et võlgnik soovis just sellist konkreetset negatiivset tagajärge, mis tehinguga saabus. Hagiavalduse kohaselt on võlgniku pankrotimenetluses 2 023 928,65 krooni nõude esitanud Swedbank AS ja 2 727 629,05 krooni nõude AS DnB Nord Banka. Mõlemad nõuded olid hageja väitel täielikult tagatud kinnistule seatud hüpoteekidega. Swedbank AS kasuks seatud hüpoteegid oli kinnistul enne üürilepingu sõlmimist, AS DnB Nord Banka kasuks seati hüpoteek vahetult pärast üürilepingu sõlmimist 07.06.2007. Seega pidi võlgnik üürilepingu sõlmimisel olema teadlik sellest, et sõlmitav leping võib vähemalt Swedbank AS nõude tagamiseks seatud hüpoteegiga koormatud kinnistu väärtust mõjutada. Kui võlgnik on loobunud tulust, mida ta oleks võinud tavalistel tingimustel sõlmitud üürilepinguga saada, võib ta olla ohtu seadnud võlausaldajate huvid. Kostja S. Kukk ei ole ümber lükanud PankrS § 110 lg-st 3 tulenevat eeldust, et ta ei olnud vaidlusaluse tehingu tegemise ajal (08.03.2007.a) teadlik sellest, et võlgnik A. Kalvik kahjustas tehinguga teadlikult oma võlausaldajate huve. Seega tuleb lugeda, et kostja oli tehingu tegemise ajal võlausaldajate huvide kahjustamisest teadlik.
12.Vaidlusaluse üürilepingu p-s 2.1.1 oli üüritasu suuruseks kokku lepitud 0 krooni kuus. Kostja kohustus üürilepinguga tasuma ruumide kasutamise eest üksnes kõrvalkulud. Asjas on tuvastatud, et samal ajal üürilepinguga on võlgnik ja kostja sõlminud 08.03.2007 laenulepingu, mille kohaselt kostja andis võlgnikule laenu 750 000 krooni tähtajaga 08.03.2017.a. Kostja on tuginenud sellele, et tema ja võlgniku vahelised lepingud on omavahel lahutamatult seotud selliselt, et A. Kalvik ei pidanud saama elamu kostja kasutusse andmise eest küll üüritasu, kuid saades kostjalt laenu, säästis laenusummalt tasumisele kuuluma pidanud intressid. Samuti parendati laenusumma arvel kinnistul asuvat elamut ning kasvas kinnistu väärtus. Hageja on seevastu kogu menetluse kestel väitnud, et laenulepingu sõlmimine on tõendamata, sest laenulepingus kokkulepitud raha ei ole võlgnikule üle kantud.
Ringkonnakohus leiab, et nimetatud laenulepingu täitmine, s.o laenulepingus kokku lepitud 750 000 krooni väljamaksmine kostja poolt, on niisugune asjaolu, mis võimaldaks anda hinnangut võlgniku ja kostja vahelise üürilepingu tasulisusele. Kui lähtuda eeldusest, et üür määrati kindlaks laenulepinguga, siis selle rahatus võib kaasa tuua üürilepingujärgse üüri puudumise ning võlgniku ja kostja vahelist lepingut tuleks tõlgendada kui eluruumi tasuta kasutuse lepingut VÕS § 389 jj mõttes.
13.Laenulepingu (t I kd lk 41) p 1.3. kohaselt lepiti kokku selles, et laenu antakse jätkuva krediteerimise vormis järgnevatel viisidel: (1) laenuandja S. Kukk kannab vastava laenusumma laenusaaja A. Kalviku arvelduskontole; (2) laenuandja S. Kukk annab vastava rahasumma laenusaajale A. Kalvikule üle sularahas, mille kohta vormistatakse vastav akt või (3) laenuandja S. Kukk tasub XXX elamu ehitamiseks/parendamiseks vajalike tööde teostamise või materjalide ostmise eest kolmandatele isikutele kas sularahas või ülekandega. Kostja S. Kukk ei ole menetluses tuginenud sellele, nagu oleks laenusumma väljamaksmine toimunud kahel esimesena nimetatud viisil, s.o ülekandega või sularahaks väljamakse tegemisega vahetult laenusaajale A. Kalvikule endale. Kostja väitel on laenusumma välja makstud kolmandal lepingus nimetatud viisil, s.o otsemaksetega kinnistu (elamu Tallinnas XXX ) parendamiseks ja väljaehitamiseks materjale tarninud ja töid teostanud isikutele. Oma väidete tõendamiseks esitas kostja oma pangakonto väljavõtted ajavahemikust 01.01.2007.a – 20.06.2010.a (t I kd lk 121 – 162).
14.Ringkonnakohus on seisukohal, et eelnimetatud pangakonto väljavõtetega ei ole tõendatud kostja S. Kuke poolt 750 000 kroonise laenusumma väljamaksmine XXX kinnistu väljaehitamise ja parendamise eesmärgil. Väljavõtetest nähtuvalt on kostja võtnud oma pangakontolt teatava regulaarsusega välja suuremates summades sularaha (nt ajavahemikul
03.06.– 04.06.2007.a kokku 100 000 kr, 20.11.2007.a kokku 50 000 kr jne). Kokku on sularaha kontolt väljavõttega kaetud ajavahemiku jooksul välja võetud ligikaudu 477 750 kr ulatuses (kohtule ei ole esitatud sellekohast täpset arvestust), kuid ühegi tõendiga ei ole tõendatud kontolt väljavõetud sularaha kasutamine XXX kinnistuga seonduvalt. Sellele lisaks on konto väljavõttest nähtuvalt S. Kuke arvelduskontolt teostatud makseid kauplustes Ehitus Service, K-Rauta, Aianduskeskus jt, kuid ka nende maksete puhul ei ole millegagi tõendatud asjaolu, et soetatud oleks kaupu XXX kinnistu tarbeks. Kostja poolt üürnikuna XXX elamu kõrvalkulude tasumine (konto väljavõtetelt nähtuvalt maksed AS-le Starman, AS-le Eesti Energia, OÜ-le Tehnovõrkude Ehitus) ei tõenda laenulepingu p-s 1.1 nimetatud laenusumma väljamaksmist. Selles, et kostja on võlgnikule kuuluvat elamut faktiliselt kasutanud, puudub iseenesest vaidlus.
15.Kuna peale kostja pangakonto väljavõtete ei ole kohtule esitatud muid tõendeid 08.03.2007.a laenulepingus kokkulepitud laenusumma väljamaksmise kohta ning hageja eitab asjaolu, nagu oleks laenulepingus märgitud 750 000 krooni võlgnik A. Kalviku kasuks välja makstud, asub ringkonnakohus seisukohale, et 08.03.2007.a laenuleping oli rahatu. Eeltoodust tuleneb ühtlasi, et kuna võlgniku poolt laenu saamine tõendamist ei leidnud, siis puudus kostjal ka vaidlusaluse üürilepingu järgi üüri tasumise kohustus. Seega oli 08.03.2007.a üürilepinguna pealkirjastatud kokkuleppe näol VÕS § 389 jj mõttes tegemist eluruumi tasuta kasutuse lepinguga.
16.Kuna laenu väljamaksmine tõendamist ei leidnud, siis puudub vajadus hinnata, missuguses määras kuulunuks laenulepingu järgi nn turutingimustel tasumisele intress. Ringkonnakohus märgib ühtlasi, et kuivõrd tegemist ei olnud majandus- või kutsetegevuses antud laenuga, siis puudus VÕS § 397 lg 1 kohaselt ka eeldus, et laenusummalt üldse kuulunuks tasumisele intress.
17.Tuvastatud asjaolude kohaselt andis võlgnik A. Kalvik talle kuuluva elamu kostjale tasuta kasutada ilma, et kostja oleks omalt poolt kohustunud tegema üürilepingule vastava vastusoorituse. Kohus märgib, et kostja vastusoorituse kohasuse üle ei tule otsustada mitte poolte ettekujutuste, vaid objektiivsete asjaolude alusel. AÕS § 333 järgi on hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanikul õigus koormatud kinnisasja vallata, kasutada ja käsutada, kui ta sellega ei vähenda koormatud kinnisasja väärtust ega kahjusta hüpoteegipidaja õigusi muul viisil, välja arvatud juhul, kui see toimub korrapärase majandamise tulemusena. Ringkonnakohus leiab, et kuna tuvastamist leidis poolte vahel elamu kasutamiseks sõlmitud lepingu tasuta iseloom, on võlgnik A. Kalvik lepingu sõlmimisega rikkunud AÕS §-st 333 tulenevat keeldu. See võib omakorda tähendada võlausaldaja huvide teadlikku kahjustamist üürilepinguga PankrS § 110 lg 1 p 3 mõttes.
18.Apellant (hageja) tugineb sellele, et pikaajalise üürilepingu sõlmimisega kaasneb võlausaldajate huvide kahjustamine seetõttu, et kinnistut koormav üürileping toob vältimatult kaasa kinnistu väärtuse languse selle enampakkumisel müügi korral. Ringkonnakohtu istungil täpsustas apellant, et kui elamu oleks kostja kasutusse antud mõistliku ja turutingimustele vastava üüritasu eest, ei oleks leping iseenesest võlausaldajaid kahjustava iseloomuga. Ringkonnakohus nõustub apellandi seisukohaga, et tasuta pikaajalise kasutuslepingu sõlmimisel on tegemist võlausaldajate huvide kahjustamisega, kui kinnistut koormavast tasuta kasutuse lepingust ei ole võimalik mõistlikel tingimustel vabaneda nt lepingu ülesütlemise teel. Kui esineb alus lepingu ülesütlemiseks, oleks võimalik lepingu võlausaldajaid kahjustav mõju kõrvaldada. Eelpool (p 15) tuvastas ringkonnakohus, et kostja ja võlgniku vahel 08.03.2007.a sõlmitud üürileping kujutas endast tegelikkuses elamu tasuta kasutamise lepingut. Tasuta kasutamise lepingu kasutusse andja poolt erakorralise ülesütlemise alused on sätestatud VÕS §-s 394. Käesoleval juhul võib ülesütlemise alusena kõne alla tulla üksnes VÕS § 394 p 1, mis võimaldab kasutusse andjal tasuta kasutamise lepingu erakorraliselt üles öelda ning kasutusse antud eseme tagasi nõuda juhul, kui ta vajab eset ettenägematu asjaolu tõttu.
19.Iseenesest ei ole võlgniku maksejõuetus käsitatav niisuguse asjaoluna, mis võimaldaks võlgnikul erakorraliselt üles öelda tema poolt varem sõlmitud lepinguid. Pankrotiõiguse üldiste põhimõtete kohaselt ei kaasne võlgniku pankroti väljakuulutamisega tema poolt sõlmitud lepingute piiramatu ülesütlemise õigust (PankrS § 46). Erisättena näeb PankrS § 50 sõnaselgelt ette, et üürile- või rendileandja pankrot ei ole üldjuhul üüri- või rendilepingu lõpetamise aluseks, kusjuures PankrS § 50 lg 2 ja § 53 koosmõjust tulenevalt ei ole eluruumi üürilepingu puhul lubatud isegi poolte kokkuleppel näha üürileandjale ette õigust maksejõuetuks muutumisel üürilepingut üles öelda. Samas lähtuvad nimetatud sätted eeldusest, et sõlmitud lepingute puhul on asjaomaste poolte õigused ja kohustused omavahel tasakaalus ja nt üürilepingu puhul laekuvad pankrotivarasse mõistlikud üürimaksed. Kui tegemist on võlausaldajate huve potentsiaalselt kahjustava tehinguga, tuleb juhinduda tagasivõitmise kohta sätestatust (PankrS §§ 109 jj). VÕS § 394 p 1 mõtte kohaselt ei tule pikaajalise tasuta kasutamise lepingu ülesütlemisele kasutusse andja omavajaduse tõttu seada kõrgeid nõudmisi ning lepingu tasuta iseloomust lähtuvalt saab üldjuhul seada esikohale kasutusse andja huvid. Ka asjaolu, et kostja kasutab tasuta kasutamise lepingu esemeks olevat elamut oma eluruumina, ei välista iseenesest lepingu erakorralist ülesütlemist eluruumi omaniku poolt.
20.Asudes seisukohale, et käesolevas asjas oleks hagejal võimalik saavutada vaidlusaluse XXX kinnistu kostja poolt vabastamine tasuta kasutamise lepingu erakorralise ülesütlemisega
VÕS § 394 p 1 alusel, tuleks ringkonnakohtul jätta tagasivõitmise hagi rahuldamata põhjendusel, et tasuta kasutamise leping ei koorma kinnistut vältimatult kuni lepingu tähtaja lõppemiseni vaid sellest vabanemiseks piisab lepingu ülesütlemisest. Ringkonnakohus leiab, et niisugune lahendus ei oleks käesolevas asjas juba toimunud menetluse kestust (tagasivõitmise hagi esitati 09.12.2009.a) arvestades mõistlik. Tasuta kasutuse lepingu ülesütlemine tooks tõenäoliselt kaasa uue kohtuvaidluse. Ülesütlemisele suunatud hagi rahuldamise korral oleksid tagajärjed kostja jaoks samad nagu käesoleva tagasivõitmise hagi rahuldamisel. Kui aga ka ülesütlemisele suunatud hagi jääks rahuldamata, tekiks olukord, kus tasuta kasutamise leping jääks endiselt kehtima, ehkki tuvastatud on võlgniku ja kostja lähikondsus ning ka lepingu võlausaldajate huve kahjustav iseloom. Eeltoodut arvestades leiab ringkonnakohus, et põhjendatud on tagasivõitmise hagi rahuldada. Kinnisasja koormamine pikaajalise tasuta kasutuse lepinguga võis ringkonnakohtu arvates kaasa tuua kinnisasja väärtuse vähenemise, kuna lepingust vabanemine eeldab kohtuvaidluste pidamist. Kehtimajäämise korral kahjustab tasuta kasutamise leping võlausaldajate huve sellega, et võlausaldajatel ei teki võimalust kinnistut omal äranägemisel kasutada ja selle arvel kasu saada. Lepingu ülesütlemise korral tuleks kostjal tagastada lepingu ese pankrotivarasse sõltumata sellest, kas lepinguga kahjustati kolmandate isikute huve. Sellest tulenevalt leiab ringkonnakohus, et võlgnik A. Kalviku ja kostja S. Kuke vahel 08.03.2007.a sõlmitud üürilepinguna pealkirjastatud eluruumi tasuta kasutamise leping tuleb PankrS § 110 lg 1 p 3 ja lg 3 alusel kehtetuks tunnistada.
21.PankrS § 119 kohaselt on juhul, kui kohus tunnistab tehingu tagasivõitmise korras kehtetuks, teine pool kohustatud tagastama pankrotivarasse tehingu alusel saadu koos viljade ja muu kasuga. XXX kinnistu (elamu) kuulub pankrotivarasse, kuid selle valdajaks on kostja. Hageja taotles hagiavalduses ka eluruumi kostja ja temaga koos elavate isikute valdusest väljamõistmist ja kostja kohustamist eluruumi üleandmiseks hageja seadusliku esindajana tegutsevale pankrotihaldurile. Kohus leiab, et nõue on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Kuna eluruumi kasutamise kohta võlgnikuga sõlmitud leping on kehtetu, tuleb kostjal eluruum pankrotivarasse tagastada.
22.Hageja esitatud nõude kohta tõsta kostja ja temaga koos elavad isikud XXX eluruumist selle vabastamisest keeldumise korral välja märgib ringkonnakohus, et isikute ruumidest väljatõstmine on TMS kohaselt kohtutäituri pädevuses. Eluruumi vabastamiseks tähtaja andmist ja korda ning täitedokumendi ettenähtud aja jooksul vabatahtlikult mittetäitmise tagajärgi reguleeritakse TMS §-s 180. Täitedokumendiks on TMS § 2 lg 1 p 1 kohaselt muuhulgas jõustunud kohtuotsus tsiviilasjas, millega on isikut kohustatud eseme valdust üle andma. Seega juhul, kui kostja S. Kukk ei tagasta elamut vabatahtlikult, tuleb ta temalt kinnisasja (elamu) väljanõudmise asjas lugeda võlgnikuks ning algatada tema suhtes täitemenetlus.
23.TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 173 lg 3 alusel muudab ringkonnakohus maakohtu otsuses märgitud menetluskulude jaotust. Kuna hagi kuulub rahuldamisele, tuleb menetluskulud jätta täies ulatuses kostja (vastustaja) Sirje Kukk’e kanda.
Üllar Roostoja
Viivi Tomson
Kai Kullerkupp
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.