Võlaõigus › Võõrandamislepingud

1(7)

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

2(7)

kirja kostja vastu ei võtnud ja see toimetati hagejale tagasi. Kuna kostjaga sõlmitud leping ei olnud notariaalselt tõestatud, nõuab hageja kostjalt 149.765 krooni tasumist.

3(7)

müügihinna maksegraafiku alusel ja pooled leppisid kokku, et kogu summa lõplikul tasumisel sõlmitakse notari juures ostu-müügileping (p. 3). Kinnistusraamatu väljavõtte (tl. 14 - 15) kohaselt kuulus korter lepingu sõlmimise ajal kaasomandisse - 3⁄4 osas kostjale ja 1⁄4 osas L Sale. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg. 1 kohaselt peab tehing, millega kohustatakse omandama või võõrandama kinnisasja, olema notariaalselt tõestatud. Sama kehtib võlaõigusseaduse (VÕS) § 33 lg. 2 järgi ka kinnisasja omandamise eellepingu suhtes. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 83 lg. 1 järgi on seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral tehing tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti. Vastavalt TsÜS § 77 lõikele 1 võib tehingu teha mis tahes vormis, kui seaduses ei ole sätestatud tehingu kohustuslikku vormi. Kuna kinnisasja ostu-müügileping peab olema notariaalselt tõestatud, kuid poolte vahel sõlmitud leping on lihtkirjalik, on poolte poolt 4. mail 2009. a. sõlmitud leping tühine. TsÜS § 84 lg. 1 teise lause kohaselt tagastatakse tühise tehingu alusel saadu alusetu rikastumise sätete kohaselt, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Vaidlus puudub selles, et hageja on vaidlusaluse korteriomandi valduse kostjale üle andnud ja kostjale kuulunud kaasomandi osa korteriomandist on kostja võõrandanud. Hageja väitel tasus ta lepingus märgitud ostusummast kostjale 140.000 krooni. Lepingu esimesel lehel (tl. 9) on kostja kinnitus, et lepingu sõlmimise hetkel on ta saanud 100.000 krooni. 28. Jst on kostja kirjalik kinnitus, et ta on saanud 30.000 krooni (tl. 10). Seega on tõendamist leidnud, et hageja on kostjale tasunud 130.000 krooni. Poolte vahel on vaidlus, kas kostja on hagejalt saanud 21. oktoobri 2009. a. maksekorraldusega (tl. 11) 10 000 krooni. AS-i Swedbank 21. J 2011. a. tõendist (tl. 137) nähtub, et hageja on oma arvelt maksekorralduses märgitud summa üle kandnud. Kostja on väitnud, et maksekorraldusel märgitud saaja arveldusarve ei kuulu temale. Arvestades esitatud tõendeid, ei ole hageja veenvalt tõendanud, et ta on lisaks 130.000 kroonile kostjale tasunud 10.000 krooni. Hageja on kandnud 10.000 krooni arveldusarvele, mis kuulub tegelikult I Sile.

4(7)

rendilevõtja (üürniku) poolt. VÕS § 292 lg. 1 kohaselt peab üürnik lisaks üüri maksmisele kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Hageja väide, mille kohaselt ei ole remondifondimakse kõrvalkulu VÕS § 292 lg. 1 mõttes, on asjakohane. Seega võib kasutusrendilepingu (üürilepingu) punkt 3. 2 olla VÕS § 275 järgi osaliselt (remondifondimaksete tasumise kohustuse osas) tühine. Arvestades siiski asjaoluga, et hagejaga sõlmitud rendilepingus (üürilepingus) ei olnud rendileandjaks (üürileandjaks) kostja, tuleb hageja nõue jätta rahuldamata. Kohus ei saa vaidlusaluses asjas tuvastada rendilepingu mõne punkti tühisust, kuivõrd asjas ei ole menetlusosaliseks lepingu teine pool – rendileandja I S. Võib olla võimalus, et tasutud remondifondimaksed olid rendi (üüri) osaks ning rendilepingu sõlminud poolte kokkuleppe sisuks oli ka kohustuse täitmine kolmanda isiku poolt (hageja kohustus tasuma üüri osana remondifondimaksed KÜ-le rendileandja eest). Poolte vahel puudub vaidlus selles, et kuigi kasutusrendilepingus oli lepingu kehtivuse ajaks kokku lepitud kuni 31. oktoober 2005. a., kehtis see leping ja seda täideti kuni 4. maini 2009. a., kui poolte vahel sõlmiti lihtkirjalik korteriomandi ostu-müügileping. Tuvastatud on, et ostu-müügileping on tühine. Samas ei tasunud hageja peale ostu-müügilepingu sõlmimist kostjale tasu eluruumi kasutamise eest. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et hagejal tuli tasuda kuni 10. maini 2010. a., mil kostjale korteri võtmed üle anti, kommunaalmakseid. Vaidlus on remondifondi maksete osas. Kostja ei ole asjas kasutuseelise nõuet esitanud, kuid on leidnud, et korteri kasutamise eest tuleb hagejal tasuda kõik korteriühistu poolt arvetel esitatud maksed, s. h. remondifondi maksed. Kostja väide on põhjendatud. Korteriühistu poolt remondifondi igakuise makse tasumine korteri kasutamise eest ajavahemikul 4. maist 2009. a. kuni 10. maini 2010. a. ei ole ebamõistliku suurusega tasu. Seega hageja remondifondimaksete tagasinõue kostja vastu tuleb jätta täielikult rahuldamata. Hageja ja Glaskek AS-i vahel sõlmitud ostu-müügilepingust (tl. 140 - 144) nähtuvalt sõlmiti leping akende tellimiseks ja paigaldustööde teostamiseks kõnealuses korteris. Asjaolu, et aknad telliti nimetatud aadressile, on tõendatud akende mõõtmistööde läbiviimisega sellel aadressil (tl. 141). Saadud kauba ja osutatud teenuste eest tuli lepingu järgi tasuda 3 osamaksega kokku summas 9765, 23 krooni, kusjuures 3. osamakse tuli tasuda paigalduse eest peale üleandmis-vastuvõtu akti allkirjastamist. Hageja on tõendanud 3. osamakse tasumist summas 5117, 78 krooni (tl. 120) ja seega on tõendatud, et kõnesolevale korterile paigaldati uued aknad. Piisavalt veenvalt on tõendamata jäänud hageja väide, et akende viimistlustööde eest tuli tal täiendavalt tasuda 3938, 52 krooni. Asjas on esitatud arvesaateleht (tl. 145), kuid sellest ei nähtu, et Glaskek AS on teostanud viimistlustöid. Saadud kauba nimetusena on arve-saatelehel märgitud PVS avatäited (2 tk.), mis viitab akendele, maksetingimustes on aga viide paigaldusele. Kuna kirjalik leping või muu veenev kokkulepe viimistlustööde teostamiseks asja materjalides puudub, ei ole kulutused akende viimistlustööde teostamiseks tõendamist leidnud. VÕS § 1042 lg. 1 esimese lause kohaselt võib teise isiku esemele õigusliku aluseta kulutusi teinud isik nõuda teiselt isikult kulutuste hüvitamist ulatuses, milles isik, kelle esemele kulutusi tehti, on seeläbi rikastunud, võttes muu hulgas arvesse, kas need kulutused on sellele isikule kasulikud ning millised on olnud tema kavatsused eseme suhtes. TsÜS § 63 p. 2 kohaselt on esemele tehtud kulutused kasulikud, kui nendega eset oluliselt parendatakse. Korterile uute aknapakettide tellimiseks ja paigaldustöödeks kulutatu on kasulik kulutus VÕS § 1042 mõttes. Et pooled leppisid lepingu punktis 4 kokku, et peale lepingu sõlmimist võib hageja hakata korterit kasutama kui omanik, tuleb asuda seisukohale, oli korteris remondi teostamine, s. h. akende vahetamine ka kostja huvides. VÕS § 1042 lg. 1 teise lause kohaselt võetakse rikastumise ulatuse kindlakstegemisel aluseks aeg, mil isik, kelle esemele kulutusi tehti, saab oma eseme tagasi või saab muul viisil

5(7)

eseme väärtuse suurenemist kasutama hakata. Kuna kostja sai korteri valduse tagasi vähem kui aasta jooksul peale akende paigaldamist, tuleb rikastumise ulatuseks lugeda hageja ja AS-i Glaskek vahel ostu-müügilepingus märgitud summa 9765, 23 krooni. Kostja leidis, et hagi tuleks jätta rahuldamata põhjusel, et hageja hävitas temale kuulunud vara ja tekitas mittevaralise kahju. Hoolimata kohtu poolt korduvalt tehtud ettepanekutest ei esitanud kostja erinevate väidetavalt kahjustatud esemete väärtuse kohta arvamust. Kahju tekkimine kostjale on jäänud paljasõnaliseks. Ainuüksi väide, mille kohaselt avastas kostja peale korteri valduse tagasisaamist korteri köögis poolelioleva remondi, ei ole piisavalt veenev kahju tõendamiseks. Arvestades eeltoodut on tõendatud hageja nõue kokku 139.765, 23 krooni ulatuses. Poolte vahel puudub vaidlus, et korteri kasutamise jooksul jättis hageja tasumata korteriühistule 7603, 77 krooni (tl. 123) ning et kommunaalteenuste võlg tuleb hageja nõudega tasaarvestada. Tuvastatud on, et hagejal oli ka remondifondi maksete tasumise kohustus. Seega tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista 132.161,46 krooni ehk 8446, 66 eurot. Apellatsioonkaebus Kostja leiab apellatsioonkaebuses, et kohtuotsus sisaldab palju vigu ja eksimusi. Hagi on põhjendamatu. Maksekorralduse nr. 89 alusel hageja poolt tasutud summa ei ole laekunud kostjale, sest tegemist pole kostja arveldusarvega. Hageja ja AS-i Glaskek vahel sõlmitud ostu-müügilepingul puudub ostja allkiri, hageja pole kunagi olnud kõnesolevasse korterisse sisse kirjutatud. Tõendatud pole, et hageja tegelikult tasus pakettakende eest ca 9765 krooni. Kostja pole 4. mail 2009. a. sõlmitud lepingu alusel saanud 140.000 krooni. Poolte vahel oli eelnevalt korteri kasutamiseks sõlmitud kasutusrendileping, mis lõppes 31. oktoobril 2006. a. Peale seda lubas kostja heausksena hagejal korterit edasi kasutada, kuna hageja soovis korterit endale osta. Ajavahemikul 2007. a. kuni 2009. maini elas hageja kostja korteris. Hageja pidi tasuma kommunaalmakseid, kuid 2010. a. mais tekkis hagejal kommunaal- ja majanduskulude võlg 8404, 90 krooni, mille pidi tasuma kostja. Kasutusrendilepingus loetletud asjadest oli 10. maiks 2010. a. alles jäänud vaid sektsioonkapp ja esikus kaks peegelust. Erilist kahju tekitas kostjale köögi lammutamine ja sealsete tarvikute ja mööbli äraviimine ja mahamüümine. Peale seda, kui hageja rikkus ostu-müügilepingut, hakkas kostja uusi võimalikke ostjaid otsima, kuid nendega jäid lepingud sõlmimata, sest korter polnud elamiskõlblik. Kõnesoleva korteri omanikeks oli kostja surnud abikaasa 75% ja L S 25% ulatuses. Kostja jäi pooltevahelise lepingu esindajaks. Heauskse korteri omanike esindajana ei vormistatud lepingut notariaalselt. Hageja rikkus lepingu tingimusi 6 päeva pärast selle sõlmimist, ta ei suutnud oma kohustusi täita. Sellele vaatamata jäi ta elamispinda kasutama. Korteri kaasomanikul oli ostueesõigus. Vastustaja seisukoht Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Vastavalt TsMS § 651 lõikele 1 kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Et otsuse peale on apellatsioonkaebus esitatud üksnes osas, millega hagi rahuldati, ei kontrolli kolleegium otsuse õigsust osas, millega hagi rahuldamata jäeti. Vaidlustatud osas otsuse tühistamiseks ei anna apellatsioonkaebus alust. Maakohus on otsust piisava põhjalikkusega põhjendanud, kolleegium järgib maakohtu otsuse põhjendust ja kooskõlas TsMS § 654 lõikega 6 ei korda seda.

6(7)

Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib kolleegium, et asjakohatu on kaebuses sisalduv viide hageja maksekorraldusele nr. 89 (kd. I, tl. 11), sest selle maksedokumendiga tasutut maakohus hagi rahuldamisel ei arvestanud. Asjaolu, et hageja vaidlusaluses korteris aknad vahetas, ei ole kostja vaidlustanud. Nende maksumuse tuvastamiseks on maakohus otsuses tõendeid sisuliselt hinnanud, kolleegium nõustub selle hinnanguga ega pea võimalikuks tõenditele maakohtu poolt antud hinnangut muuta. Hagi rahuldamisel on maakohus arvestanud ka hagejal tekkinud kommunaalteenuste võlaga, mille kohus hageja nõudega tasaarvestas, vähendades selle võrra hageja nõuet kostja vastu. Hagi hageja poolt korteri väidetava lõhkumisega või asjade äraviimisega tekitatud kahju hüvitamiseks ei ole kostja esitanud, samuti ei ole kostja tuginenud sellele, nagu oleks ta taolise nõude hagejale esitanud ja nimetatu nõude oma kahju hüvitamise nõudega tasaarvestanud. Seega ei saanudki maakohus vaidlusaluse asja raames kontrollida kostja väiteid hageja poolt talle kahju tekitamise kohta. Et pooltevaheline korteri müügileping oli tühine, ei ole kostja väidetel selles müügihinna tasumiseks kokkulepitud maksegraafiku hagejapoolse rikkumise kohta tähtsust. Ka kaasomaniku ostueesõigusel ei ole tähtsust. Ülejäänud apellatsioonkaebuse väidetele on maakohus oma otsuses vastanud ning seisukohtade ülekordamiseks ei ole vajadust. Et apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, tuleb apellatsioonimenetluse menetluskulud vastavalt TsMS § 171 lõikele 1 kanda apellandil (kostjal).

Ele Liiv

Ande Tänav

Malle Sik

7(7)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.