hageja JK, kostja VK ja kostjate esindaja adv. Veikko Puolakainen
Resolutsioon
1.Hagi rahuldada osaliselt.
2.Välja mõista VK ja EB solidaarselt JK ja CR kasuks põhivõlg 14 060,56 eurot ja viivis 1 755,19 eurot ning alates 26.juunist 2012 viivis 0,02 % päevas põhivõlalt kuni kohustuse nõuetekohase täitmiseni.
Menetluskulud jätta võrdeliselt hagi rahuldamisega, so 86 % ulatuses, solidaarselt kostjate VK ja EB kanda.
Edasikaebamise kord.
Kohtuotsuse peale võib edasi kaevata Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavaks tegemisest.
Hagi aluseks olevad asjaolud ja hagejate nõue.
1.JK ja CR ühelt poolt ning VK ja EB teiselt poolt sõlmisid 03.08.2009 notariaalselt tõestatud kinnistu mõttelise osa võlaõigusliku müügilepingu, kaasomandi valdamise ja kasutamise korra võlaõigusliku kokkuleppe ning esitasid avalduse eelmärke kinnistamiseks. Müügilepingu p 2.1 kohaselt müüsid kostjad nende kaasomandisse kuuluvast kinnistust asukohaga Tallinn, XXX ostjatele 1⁄2 suuruse mõttelise osa hinnaga 2 200 000 krooni. Müügilepingus leppisid pooled kokku ostuhinna tasumise maksegraafikus ning põhimõttes, mille kohaselt omand antakse üle ostjatele pärast ostuhinna täielikku tasumist.
2.Samaaegselt müügilepinguga sõlmisid pooled müügilepingu objektiks oleva paarismaja boksi suhtes eluruumi üürilepingu kehtivusega kuni 31.07.2012. Üürilepingu kehtivus seoti müügilepingu täitmise tähtajaga. Hagejad tasusid müügilepingu sõlmimise järgselt esimese osamakse summas 150 000 krooni. Hageja alustas müügilepingu p 2.8 järgsete igakuiste maksete tasumise kohustuse täitmist summas 7 000 krooni kuus ning üürilepingu järgsete maksete tasumise kohustuse täitmist summas 1 000 krooni kuus. Müügilepingu punktis 1.5.5 kinnitasid kostjad, et müügilepingu esemel ei ole mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest ei ole ostjatele teatatud või mida ostjad ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Müüjad andsid 03.08.2009.a. ostjatele üle Tallinnas XXX asuva paarismajaboksi otsese valduse koos võtmetega, kuid mitte ehitise projektdokumentatsiooni ega ka ehituse teostusdokumentatsiooni. Seda ka mitte pärast hagejate mitmekordset meeldetuletust.
3.Pärast hagejate sissekolimist elamusse hakkasid ilmnema mitmed ehitus-tehnilised puudused, mis puudutasid nii maja tehnosüsteemide (nt küte) toimimist ning kui ka ehitustööde üldist kvaliteeti. Pärast hagejate poolset pöördumist kostjate poole, lubasid viimased puudused kõrvaldada või teostada probleemsete kohtade täiendava kontrolli. Hageja saatis 11.06.2010 kostjale e-kirja, milles ta nõudis dokumentatsiooni üleandmist hiljemalt 15.06.2010 ning teatas, et keeldub kuni müüja poolt temale lepingust tulenevate kohustuste nõuetekohase täitmiseni kostjale lepingust tulenevate maksekohustuste edasisest täitmisest. Hagejad teavitasid kostjaid ilmnenud puudustest pärast nende teatavaks saamist, osa puudustest avastati alles ekspertiisi käigus.
4.Tulenevalt asjaolust, et 22.09.2010.a. seisuga ei olnud müüjad jätkuvalt üle andnud lepingu esemega seotud täitedokumentatsiooni ega asunud täitma oma kohustust kõrvaldada lepingu eseme ehitustehnilised puudused, siis esitasid hagejad kostjatele samal kuupäeval notariaalselt tõestatud müügilepingust taganemise avalduse koos nõudega tagastada hagejatele müügilepingu eseme omandamise eest ettemaksuna tasutud summad. Nimetatud summade tagastamiseks vajalik mõistlik tähtaeg möödus hagejate hinnangul 14.10.2010.a. Hagejad avaldasid ühtlasi valmisolekut tagastada kostjatele kinnistu mõttelise osa valdus. Nimetatud taganemisavalduse tegemisega kaasnes hagejatele kulu kokku summas 2046.- krooni. Hagejad andsid lepingu eseme valduse kostjatele tagasi 30.09.2010.a. koostatud sellekohase üleandmisaktiga, milles pooled leppisid ühtlasi kokku üürilepingu lõppemises.
5.01.12.2010 esitasid kostjad hagejatele müügilepingust taganemise avalduse, tuginedes seejuures asjaolule, et hagejad ei ole põhjendamatult täitnud oma tasu maksmise kohustust. Kostjad teatasid ühtlasi, et peavad hagejate poolt tehtud müügilepingust taganemise avaldust tühiseks. Kostjad esitasid hagejatele leppetrahvi nõude summas 150 000.- krooni ja teatasid ühtlasi selle tasaarvestamist hagejatele müügilepingust taganemise järgse ostuhinna tagastamise nõudega summas 150 000.- krooni. Kostjad esitasid eelnimetatud taganemisavalduses ühtlasi kahju hüvitamise nõude summas 88759,87 krooni. Hagejad teatasid kostjatele, et peavad nende müügilepingust taganemise avaldust tühiseks ja esitatud nõudeid alusetuteks.
6.Hagejad on kandnud seoses müügilepingu sõlmimise, sellest taganemise ja müüja poolsete kohustuste rikkumisega kulutusi, mis on käsitletavad otsese varalise kahjuna VÕS § 128 lg 3 tähenduses. Hagejate kahju lepingu sõlmimisel: notaritasu ja riigilõiv summas 15 271,2 krooni, ehk 976 eurot; müügilepingust taganemise avalduse koostamisel kantud kulu 2 046 krooni, so 130,76 eurot ja õigusabikulu seoses müügilepingu järgse vaidlusega summas 901,63 eurot. Kokku on hagejad kandnud seoses müügilepinguga kulutusi seisuga 31.01.2011 summas 2008,39 eurot. Hagejad on arvestanud põhinõudelt ka viivist. Seisuga 10.06.2011 moodustab viivis 711,90 eurot. Hagejad paluvad kostjatelt solidaarselt välja mõista põhivõlg summas 16 068,95 eurot (lepingu alusel üleantu tagastamise nõue 14 060,56 eurot ja kahju hüvitamise nõue 2 008,39 eurot) ja viivis, mis hagi esitamise seisuga moodustab 711,90 eurot. Hagejad paluvad välja mõista viivis kuni kohtuotsuse täieliku täitmiseni. Kostjate vastuväited.
7.Kostjad hagi ei tunnista. Hagejad ei ole hagiavalduses esile toonud kõiki olulisi asjaolusid, mis eelnesid hagejate poolsele taganemisavaldusele. Oma olemuselt olid hagejate poolt esile toodud puudused pisipuudused, mille kõrvaldamine oleks kostjate hinnangul maksma läinud maksimaalselt 30 – 50 000 krooni, mitte samas suurusjärgus makstava summaga, mistõttu oli 450 000 krooni tasumata jätmine ilmselgelt ebaproportsionaalne. Sellest tulenevalt andsid kosjad hagejatele omakorda täiendava tasumise tähtaja vähemalt 400 000 krooni tasumiseks. Hagejad täiendava tähtaja jooksul oma kohustust ei täitnud ning makset ei teostanud. Kostjad osundavad ka asjaolule, et väidetavate puuduste fikseerimine on aset leidnud juba märtsisaprillis, mistõttu jääb kostjatele arusaamatuks, mis takistas hagejaid koheselt väidetavaid puudusi kinnitavaid tõendeid kostjatele edastamast ning miks seda tehti alles 11.06.2010 vahetult enne maksetähtaja saabumist. See asjaolu annab kostjate hinnangul alust arvata, et tõenäoliselt ei olnud hagejad lihtsalt suutelised oma rahalisi kohustusi täitma.
8.Kostjad leiavad, et hagejate taganemine müügilepingust ei olnud kehtiv. Dokumentatsiooni väidetav puudumine ei ole oluline lepingurikkumine. Kohtule ei ole esitatud ühtegi tõendit, mis kinnitaks, et hagejad tõepoolest astusid reaalseid samme kasutusloa saamiseks, või et neil oleks sellega seonduvas asjaajamises tekkinud linnavalitsusega mingeid tõrkeid või erimeelsusi. Samuti on tõendamata probleemide tekkimine elamu kindlustamisel ja/või laenu saamisel tulenevalt asjaolust, et elamul puudus kuni lepingust taganemiseni kasutusluba. Müügilepingust endast nähtub, et hagejad olid lepingu sõlmimisel täiesti teadlikud asjaolust, et kasutusluba elamul ei ole. Ehitisel ei olnud ka varjatud puudusi. Kõik esile toodud väidetavad puudused on kas sellised, mis on kas tekkinud peale lepingu eseme üleandmist või on sellised, mida ostjad oleks pidanud lepingu
eseme ülevaatuse teostamise käigus avastama asja temalt eeldatava hoolsusega üldiselt väliselt üle vaadates, st tegemist puudustega, mida ei saa kindlasti lugeda varjatud puudusteks. Seda, et ehitisel ei olnud mingeid ehitustehnilisi puudusi kinnitab ka asjaolu, et ehitisele väljastati 27.12.2010, s.o 3 kuud pärast taganemist ilma igasuguste täiendavate ehitustööde ja tõrgeteta kasutusluba. Ka ei ole tõendatud, et hagejate poolt esile toodud puudused oleksid eksisteerinud müügilepingu sõlmimise hetkel.
9.Kostjad leiavad, et nemad on müügilepingust kehtivalt taganenud. Müügilepingust taganemise õiguslikuks aluseks on müügilepingu oluline rikkumine ostjate poolt. Hagejate rikkumine seisneb müügilepingus sätestatud müügihinna tasumise kohustuse rikkumises. Hagejad ei tasunud nimetatud makseid alates juulist 2010 ja võlgnesid Müüjale 24 000 krooni põhivõlga, millele lisandub lepingus sätestatud intress. Vastavalt müügilepingu punktile 5.3 jäävad müügilepingu punktis 2.8 sätestatud igakuised maksed taganemise korral leppetrahvina müüjale. 01.12.2010 avalduses on kostjad teatanud, et tasaarvestavad hagejate nõude 150 000 krooni oma müügilepingu punktis 5.3 sätestatud leppetrahvi nõudega summas 150 000 krooni. Nimetatud nõuded on seega tasaarvestusega lõppenud ja hagejatel ei ole kostjate vastu müügilepingust taganemise järgselt muid nõudeid. Kohtu järeldused.
10.Kohus, kuulanud ära hageja JK ja kostja VK vande all antud seletused ning võtnud arvesse asjas esitatud dokumentaalsed tõendid, leiab, et hagi kuulub rahuldamisele osaliselt. VÕS § 208 järgi kohustub müüja asja müügilepinguga andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. Pooled sõlmisid 03.08.2009 kinnistu mõttelise osa, asukohaga XXX , Tallinn, võlaõigusliku müügilepingu. Pooled leppisid punktis 4.1 kokku, et asjaõigusleping sõlmitakse 31.07.2012 ning tingimusel, et ostja on tasunud müüjale kogu lepingu eseme ostuhinna. Samal ajal 03.08.2009 oli sõlmitud poolte vahel ka üürileping, mille alusel oli hagejatel õigus lepingu eset kasutada kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni.
11.Nii hagejad kui kostjad on esitanud teineteisele müügilepingust taganemise avalduse. Vaidlus pooltel on selle üle, kas hagejate lepingust taganemine on kehtiv ning kas kostjatel oli õigus lepingust taganeda ja nõuda hagejatelt leppetrahvi, milline arvestati tasa oma kohustusega. VÕS § 116 lg 1 kohaselt võib lepingupool lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud. Taganemist ei loeta toimunuks, kui ei ole täidetud lepingust taganemise formaalsed ja materiaalsed eeldused. Hagejad esitasid kostjatele 22.09.2010 müügilepingust taganemise avalduse VÕS § 116 lg 1 ja 2 p 2 alusel, põhjusel, et müüjad ei ole ostjatele üle andnud kinnistu dokumentatsiooni ning hagejate kasutusse jääval elamuosal ilmnesid varjatud ehituspuudused.
12.Kohus leiab, et antud juhul ei saa käsitleda kinnistu dokumentatsiooni mitte üleandmist kostja poolseks lepingutingimuste sedavõrd oluliseks rikkumiseks, mis annaks aluse lepingust taganemiseks.
Müügilepingu punkti 3.1 kohaselt on müüja kohustatud lepingu esemele juurdepääsu võimaldavad võtmed ning lepingu eseme päraldisteks olevad dokumendid ostjale üle andma lepingu sõlmimise päeval. Kinnistu üleandmiseaktis (t. lk 218) on märgitud, et vastuvõtja, st hagejad, on tutvunud kinnistu seisukorraga ning seda puudutava juriidilise ja tehnilise dokumentatsiooniga. Müügilepingus ei olnud pooled kokku leppinud millised konkreetsed ehitust puudutavad dokumendid üle antakse. Hagejate poolt esitatud pretensioonides on samuti viidatud üldsõnaliselt puuduvale dokumentatsioonile. Hagejad täpsustasid esitamata dokumente alles kohtuistungil. Hagejad olid müügilepingu sõlmimisel teadlikud, et ehitisel puudub kasutusluba. Seega lepingust taganemine põhjusel, et kostjad ei olnud esitanud kogu tehnilist dokumentatsiooni ja kasutusluba, ei ole kohtu arvates põhjendatud, kuna tegemist ei ole sellise olulise lepingu rikkumisega, mis eeldaks teisel poolel huvi puudumise lepingu täitmise vastu.
13.Hagejad on müügilepingust taganenud ka põhjusel, et pärast lepingu sõlmimist ilmnesid ehitisel varjatud puudused. Müügilepingu punktis 1.5.5 kinnitavad müüjad, et lepingu esemel ei ole müüjatele teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüjad ei ole ostjatele teatanud või mida ostjad ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Lepingu punktis 1.6.2 kinnitavad ostjad, et nad on üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluva ehitise ja on teadlikud ehitise seisukorrast. Kohus leiab, et hagejate poolt esitatud väidetavad varjatud puudused on enamuses sellised pisipuudused, mis on ilmselt tekkinud ehitise kasutamisel (praod liitumiskohtades, mõnel uksel käepidemed logisevad, seina ja lae laudise vahele on tekkinud vahed puidu kuivamisest, seinapistiku taga olev auk viimistlemata jm viimistlusvead). Osa väidetavatest puudustest on aga sellised, mis pidid olema nähtavad lepingu eseme üle vaatamisel näiteks kraanikausi segistil on soe ja külm vesi valesti ühendatud, laes ventilatsiooni plafoon halvasti paigaldatud, akna sulusel puudub link, trepp pööningule halvasti paigaldatud, esiku laevalgustile ei tule elektrikaablit, jne.
14.Kostjad on pärast müügilepingu sõlmimist osa puudusi kõrvaldanud: parandanud vannitoa põranda kallet ja paigaldanud küttesüsteemi andurid, mida J Koma 26.07.2010 kirjas VK ka kinnitab. Kohtuistungil poolte vande all antud seletused on vastuolulised ning ei võimalda järeldada, et tegemist oli selliste varjatud puudustega, mis annaksid aluse müügilepingust taganeda. JK väite kohaselt ehitustehnilisi eriteadmisi omav Peeter Karu enne müügilepingu sõlmimist ehitist üle ei vaadanud, kuid VK väitis, et PK käis kaks korda ehitist vaatamas. JK arvates olid olulised puudused ventilatsioonisüsteemis ja tulemüür oli lõpuni ehitamata. VK väitis, et ventilatsioonisüsteemil oli pisipuudus, toru oli ühendamata ning tulemüüri tuli kõrgendada 5 cm võrra. Kohus nõustub kostjatega, et väidetavate puuduste kohta antud spetsialisti arvamus on koostatud hageja JK lähikondlase PK poolt, mis seab kahtluse alla tõendi usaldusväärsuse. Seda enam, et vaidlusalusele ehitisele on väljastatud pärast lepingust taganemist, kolme kuu möödudes (27.12.2010) kasutusluba, mis tõendab, et ehitis vastab seaduses ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud otstarbele.
15.Kohus leiab, et hagejate müügilepingust taganemine, põhjusel, et lepingu esemel olid varjatud puudused, mida võis lugeda oluliseks lepingu rikkumiseks VÕS § 116 lg 2 järgi, ei ole tõendamist leidnud. Kostjad leiavad oma 28.09.2010 kirjas õigesti, et lepingust taganemiseks puudub materiaalõiguslik alus, kuid samas nõustuvad nad müügieseme tagastamisega 30.09.2010.
Müügilepingu ese anti JK poolt VK üle 30.09.2010, mille kohta on koostatud üleandmisakt (t. lk 98).
16.Nii kostjate 28.09.2010 kirjas sisalduvast nõusolekust ja lepingueseme üleandmise aktist, saab järeldada, et poolte tahe oli suunatud lepinguliste suhete lõpetamisele ning sellisel viisil lõpetamist saab tõlgendada kokkuleppel lepingu lõpetamiseks. Ühestki tõendist ei nähtu, et pärast lepingueseme üleandmist oleks poolte vahel jätkunud lepinguline suhe. Kostjad on esitanud 01.12.2010 lepingust taganemise avalduse hagejatele, leides, et hagejad on rikkunud lepingutingimusi, jättes tähtaegselt tasumata kokkulepitud ostuhinna osa. Kohus leiab, et kostjad on esitanud lepingust taganemise avalduse pärast seda, kui pooled ise omavahelisel kokkuleppel on 30.09.2010 lepingu tegelikult lõpetatud, mistõttu kostjatepoolne lepingust taganemine ei oma enam õiguslikku tähendust. Kostjad on oma lepingust taganemise avalduses ka ise leidnud, et lepingulised suhted poolte vahel kehtisid kuni 30.09.2010, mis ajani olid hagejad kohustatud lepingut täitma. Kuna leping lõpetati 30.09.2010 siis kaotas kehtivuse ka samaaegselt müügilepingu punkti 5.3 kokkulepitud leppetrahv.
17.VÕS § 189 lg 1 kohaselt lepingust taganemise korral võib kumbki lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui tagastab kõik üleantu. Tagastamisest tulenevad kohustused peavad lepingupooled täitma üheaegselt, kusjuures vastavalt kohaldatakse käesoleva seaduse §-s 111 sätestatut. Ka kokkuleppel lõpetatud lepingu korral saab lähtuda taganemise sätetest, sest pooled ei ole teisiti kokku leppinud. Vaidlust ei ole selles, et hagejad on tasunud 03.08.2009 müügilepingu järgi kostjatele 14 060,56 eurot, milline summa kuulub hagejatele tagastamisele.
18.Hagejad on väidetavalt kandnud müügilepingu sõlmimise, sellest taganemise ja müüja poolse kohustuste rikkumisega kulutusi kokku summas 2 008,39 eurot, mis on käsitletavad varalise kahjuna ja mida hagejad paluvad välja mõista kostjatelt. Kohus käsitles eelnevalt hagejatepoolset lepingust taganemist ning leidis, et lepingust taganemise materiaalsed tingimused olid täitmata, millest tulenevalt oli lepingust taganemine põhjendamata. Seega on põhjendamata ka hagejate nõue lepingu sõlmimise ja lepingu lõpetamise avalduse koostamisel kantud kulude hüvitamiseks. Hagejatel väidetava kahju tekkimine ei ole põhjuslikus seoses kostjate tegevusega. Hagejad paluvad kostjatelt välja mõista viivis 711,90 eurot, milline on arvestatud perioodi 23.10.2010 kuni 10.06.2011 eest ning sealt edasi VÕS § 113 lg 1 ettenähtud suuruses kuni põhinõude täieliku täitmiseni. Kostjad ei ole viivisearvestuse õigsusele vastuväiteid esitanud.
19.Tuginedes TsMS § 367 arvestab kohus viiviseid kuni kohtuotsuse tegemiseni ning sealt edasi protsendina kuni põhinõude täitmiseni. Alates 11.06.2011 kuni 25.06.2012 moodustavad viivised põhinõudelt 1 043,29 eurot (14 060,56 x 0,02 % x 371 päeva). Kokku moodustab viivis kohtuotsuse tegemise aja seisuga 1 755,19 eurot.
Eelnevast lähtudes kuulub rahuldamisele hagejate põhinõue summas 14 060,56 eurot ja viivised 1 755,19 eurot ning alates 26.06.2012 0,02 % tasumata põhinõudelt päevas. Menetluskulud
20.TsMS § 163 lg 1 kohaselt hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. TsMS § 165 lg 3 järgi kui otsus on tehtud solidaarvõlgnikest kostjate kahjuks, vastutavad kostjad menetluskulude eest samuti solidaarselt. Kohus peab põhjendatuks jätta menetluskulud solidaarselt kostjate kanda võrdeliselt hagi rahuldamisega, so 86 % ulatuses.
Koidula Laurisaar kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.