Asjaõigus › Omandiasjad

MAAKOHTU LAHEND

1) Tartu Linnavalitsus müüs 29.10.1996. a eluruumi ostu-müügi lepinguga XXX korteri nr X Jekaterina Fjodorovale. Korter koosnes 1 toast elamispinnaga 23.4 m2; 2) Tartu Linnavalitsus müüs 17.12.1996. a eluruumi ostu-müügi lepinguga XXXX korteri nr X Aleksandra Eikile. Korter koosnes 2 toast elamispinnaga 27.6 m2; 3) Tartu linn esitas 18.06.2001. a notariaalse avalduse korteriomandite kinnistamiseks; 4) Tartus XXX asuva korteriomandi, mille osaks on reaalosana eluruum 1, omanik on Nikolai Fjodorov (registriosa nr XXXX); 5) Tartus XXX asuva korteriomandi, mille osaks on reaalosana eluruum 2, omanik on Anne Kuill (registriosa nr XXX). Seega on kinnistusraamatusse kantud XXX korteriomandid, mille omanikeks on praegusel hetkel hageja ja kostja. Hageja on nõude aluseks nimetanud AÕS § 65 lg 1, mille kohaselt isik, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud, võib nõuda ebaõige kande parandamiseks nõusolekut isikult, kelle õigusi parandamine puudutab. AÕS § 56 lg 1 kohaselt kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust eeldatakse. Hageja ostis XXX korterimandi ning ei saanud seda omandades eeldada, et kanne on ebaõige. Seega ei saa hageja õiguseid rikkuda asjaolu, et kinnistusraamatusse on kantud korteriomandid ning hagejal ei teki kaasomandile omaseid õiguseid, s.h näiteks kaasomandiosa ostueesõigust. Kohus keeldus hagi menetlusse võtmisest TsMS § 371 lg 2 p 1 alusel, kuna hageja õiguseid ei ole rikutud. Kinnistusraamatu ebaõige kanne oleks võinud rikkuda eluruumide erastamise õigustatud subjekti Aleksandra Eiki õiguseid, kes aga ei ole enne korteriomandi müüki vastavat hagi esitanud. Eluruumide erastamise seaduse § 211 kohaselt on korteriomandi omanikuks õigus saada eluruumi vallasasjana omaval isikul. Avalduse korteriomandi seadmiseks esitab valla- või linnavalitsusele eluruumide erastamise kohustatud subjekt. Sama seaduse § 214 lg 1 kohaselt peab korteriomandite kinnistamiseks eluruumide erastamise kohustatud subjekt esitama kinnistusosakonnale ühepoolse notariaalselt kinnitatud kinnistamisavalduse ja dokumendi (plaani) ehitise, eluruumide ja mitteeluruumide, reaalosade ja mõtteliste osade suuruse ja paiknemise kohta ning muud seadusest tulenevad kinnistamiseks vajalikud dokumendid. Paragrahvi lõike 4 kohaselt sõlmitakse eluruumi vallasasjana võõrandamise korral pärast notariaalselt tõestatud kinnistamisavalduse esitamist koos võlaõiguslepinguga ka asjaõigusleping eluruumi omandaja kandmiseks kinnistusraamatusse. Antud juhul on eluruumide erastamise kohustatud subjekt esitanud notariaalse avalduse korteriomandite kinnistamiseks. Kinnistusraamatu väljavõtte kohaselt on korteriomandite ese ja sisu määratud 18.06.2001. a asjaõiguslepingutega. Seega on kinnistusraamatu kande ning korteriomandi seadmise aluseks kehtivad kinnistamisavaldus ning asjaõiguslepingud. Ka pärast puuduste kõrvaldamiseks tähtaja andmist ei esitanud hageja asjaolusid, mis annaksid kohtule võimaluse hagi rahuldada. Kohtul puudus õiguslikult võimalus hagi rahuldamiseks ning kohus keeldus hagi menetlusse võtmisest TsMS § 371 lg 2 p 2 alusel.

MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED

korteriomandi kande parandamise õigus kinnistusraamatus on lahutamatult seotud ainult ja üksnes esmakannet omava isikuga ning AÕS § 65 lg-s 1 esitatud nõuet kinnistusraamatu ebaõige kande parandamiseks hilisemad kinnisasja omanikud ei oma tulenevalt kinnistusraamatus sisalduvate andmete õigsuse eeldusest. Asjaolule, et hagi puhul on tegemist mõlemalt poolt õigusjärglusega, viitas hageja nii 12.01.2012. a hagis (lk 3) kui 20.01.2012. a hagi täpsustustes (lk 7) - Nikolai Fjodorovi omandikanne põhineb universaalsel õigusjärglusel (pärimine) ja hagejal tehingulisel õigusjärglusel (ost-müük). AÕS § 65 lg 1 kohaselt isik, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud, võib nõuda ebaõige kande parandamiseks nõusolekut isikult, kelle õigusi parandamine puudutab. Hageja on selgitanud hagiavalduses, et ebaõige kande parandamise nõude eelduseks on tuvastusnõue, et kinnistusraamatusse kantud korteriomandite omanike vahelised suhted on näivalt reaalosadel põhinevad, kuid tegelikult kaasomandisuhted ehk siis asjaolu tuvastamine, et kinnistu XXX Tartus suhtes kehtib kaasomand (12.01.2012. a hagiavalduse lk 2, ühetähenduslik viide tuvastusnõudele, mida kohtu 23.01.2012. a järeldustes täielikult eiratakse, kuid mille olemasolu hagiavalduses pole kohtul isegi mitte vaja tuvastada); 2) tähendab viide nõude seotusele erastamise tagajärjega, et hageja tuvastusnõue on seotud erastamise tagajärjega, mille tuvastamine võimaldab parandada ja ära muuta ebaõiged kinnistusraamatu kanded, sest hageja hinnangul ei ole kinnistusraamatus esmakinnistamise ebaõigsusest tulenev ebaõige kinnistusraamatu kande parandamise nõue ainult esmakinnistatud isikuga lahutamatult seotud õigus, vaid kinnistusraamatu ebaõige kande parandamise nõue on õigusjärgluse põhimõtetest lähtuvalt kinnistusraamatusse kantud kinnistu igakordsel omanikul olenemata sellest, kas on tegemist esmakinnistatud omaniku või tema õigusjärglasega; 3) ei ole hageja 12.01.2012. a hagis ega selle 20.01.2012. a täpsustustes viidanud, et tema õigusi rikuks asjaolu, et kinnistusraamatusse on kantud korteriomandid ning hagejal ei teki kaasomandile omaseid õigusi, sh näiteks kaasomandiosa ostueesõigust. Tegemist on taas kord kohtu omaenda järeldusega, mis ei põhine hageja esitatud hagil. Hageja on viidanud, et ebaõige korteriomandite kanne, mis sisuliselt peaks olema kinnistu kaasomandikanne, mille tuvastamist hageja taotleb, rikub tema eeldatavaid kaasomandiõigusi; 4) on osaliselt väär kohtumääruses esitatud järeldus, et kinnistusraamatu andmed on õiged, kuna aluseks on kehtiv kinnistamisavaldus ja kehtivad asjaõiguslepingud. Väär on järeldus, et kinnistusraamatusse on kantud erastamise tulemus samas mahus kui sõlmitud erastamise ostumüügilepingud seda ette näevad. Tartus XXX kinnistul on korteriomandite seadmisega omandi maht oluliselt muutunud ning oluliselt on muutunud ka korteriomandi olemus. Erastati ja omandiõigus anti üle eluruumi mõttelisele osale (tekkis kaasomand), kuid kinnistamise tulemusena tekkisid kaks ainuomandis olevat korteriomandit. Ka kehtivate kasutuste ja asjaõiguslepingute olemasolul võib kinnistusraamatu kanne olla ebaõige; 5) on hageja korduvalt kohtu tähelepanu juhtinud asjaolule, et erastamislepingutes on ühetähenduslik viide erastamisele mõttelises osas, mis ei tähenda ainuomandit. Kui jaatada kaasomandi tuvastusnõuet (sarnaselt 19.01.2012. a kohtumääruses märgitule), õigusjärglust, AÕS § 56 lg 1 eelduse ebaõigeks osutumise võimalust, kuna vaidlusaluste erastamise ostumüügilepingute objekt on kaasomandisse erastatud eluruum, mitte ainuomandil põhinevad eluruumid, mis kinnistusraamatusse kandmisel muutuvad eluruumi mahu osas oluliselt, kuna kaasomand on omand mõttelises osas ning reaalosa on ainuomand, siis on kinnistusraamatu kanne ebaõige ning seda saab parandada, kuna tegemist on kehtiva kasutuse, kehtiva

kinnistamisavalduse ja kehtivate asjaõiguslepingutega. Hageja arvates ei ole võimalik mitte kuidagi väita, et erastamise ostu-müügilepingute järgi on erastatud korterid XXX ja XXX , nagu kohus näib juba ette olevat ära otsustanud. Lepinguid on vaja tõlgendada; 6) kohtumäärusega keeldutakse hageja hagi menetlusse vastuvõtmisest TsMS § 371 lg 2 p 1 alusel, kuna hageja õiguseid ei ole rikutud. Tuvastusnõue on vist küll alati seotud eeldatava õiguse kaitsega. Kui kinnistusraamatusse kantud reaalosade õigused on ebaõiged ja need tuleks muuta tegelikkusele vastavalt kaasomandi õigusteks, siis on kaitstavateks õigusteks eeldatavad kaasomaniku õigused, sealhulgas kaasomandi lõpetamise õigus. Seadusega kaitstav eeldatav õigus on ühtlasi hageja õiguslik huvi; 7) on väär kohtu järeldus, et kohtul puudub võimalus hagi rahuldamiseks, kuna see põhineb kohtu enda poolt koostatud hagil, mis omistatakse hagejale, ning millele tuginevalt hagi rahuldamine tõepoolest võimalik ei ole. Hageja arvates on hageja hagi menetlemine võimalik, samuti on võimalik hagi rahuldamine ning eeldusel, et hageja hagi soovikohaselt tagatakse, on võimalik ebaõiged kanded kinnistusraamatus parandada ja ära muuta, tuvastatud kaasomand on võimalik lõpetada ning vastav kanne kinnistusraamatusse nähtavaks teha; 8) puuduvad hagi menetlusse võtmisest keeldumise alused. Kohus järeldas, et hageja soovib kinnistusraamatu kandeid parandada, nõudes endale esmakinnistatud omaniku õigusi, mida ta aga kuidagi omada ei saanud (õigusjärglusega ei omistata esmaomaniku staatust) ning millest tulenevalt ei ole kohtul hageja hagi kuidagi võimalik õiguslikult lahendada. Sellisel juhul on kohus loonud enda jaoks uue hagi, mis omistatakse hagejale ja mida tõepoolest menetlusse võtta ei ole võimalik. Kohtul ei ole kuidagi võimalik eirata hageja hagiavalduses esitatud kaasomandi tuvastamise nõuet.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

Üllar Roostoja

Kersti Kerstna-Vaks

Andra Pärsimägi

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.