Võlaõigus › Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad

1(2)

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Viru Maakohtu menetluses on alates 15.04.2010.a. korteriühistu Madise nõue T T vastu. Hagimenetluse esemeks on võlgnevuse nõue, korteriühistu liikme poolt tarbitud kommunaalteenuste ja ühistu võetud pangalaenu osamaksete tasumise eest. Pooled on eelmenetluse vältel jätkuvalt esitanud kohtule oma kirjalikke seisukohti, täiendavaid tõendeid, taotlusi etc, mida kohus on lahendanud eelistungitel. Kohus on pooli suunanud kompromissile, hageja on pakkunud kompromissivõimalusi, kuid kostja, T T, põhimõttelise vastuseisu tõttu ei ole kompromissi saavutatud. Hagiavaldus Hageja on 20.07.2011..a esitanud kohtule hagiavalduse täisteksti, milles sätestatud nõuded on hageja lõplikud nõuded. Kohus lähtub otsuse tegemisel 20.07.2011.a.a esitatud terviktekstist, mille kohaselt hageja on korteriühistu MADISE, mis on loodud elumajade ja maatükkide aadressitel XXX, haldamiseks. Kostja on korterite aadressitel XXX, omanik ja Korteriühistu Madise liige. Korteriühistu Madise punkti 4.2 allpunktide „f“ kohaselt, kostja korteriühistu liikmena, peab „tasuma regulaarselt – kord kuus, mitte hiljem üldkoosoleku poolt sätestatud tähtajast, ja ettenähtud määras liikmemakse, et katta maja üldise teenindamise kulusid (prügi äravedu, maja ja selle juurde kuuluva maa korrashoid, ühiskasutuses olev elektrienergia, võimalike avariide likvideerimine küttesüsteemides, veevarustuses, kanalisatsioonis ja elektrienergiaga varustamises, televiisoriantennide ja –süstemide remont, eraldused reservfondi, laenude kustutamine, töötasu väljamaksmine jne.). Maksete suuruse arvutamisel lähtutakse ühistu liikme valduses oleva korteri üldpinna osast, samuti elu- ja mitte-eluruumide üldpinnast majas. Korteriühistu Madise põhikirja punkti 4.2 allpunktide „g“ kohaselt, kostja korteriühistu liikmena, peab tasuma regulaarselt – kord kuus, mitte hiljem juhatuse poolt sätestatud tähtajast ja suuruses maksed teenuste eest, mida kasutatakse maja ühiste kommunikatsioonide kaudu (soojavarustus, veevarustus, kanalisatsioon, gaas jne.). Teenuste eest tasumise määra arvutamisel on aluseks: külma ja sooja veega varustamise ja kanalisatsiooni puhul – vastavate mõõdikute näidud või korteri üldpinna suurus või korteris elavate elanike arv; kütteenergia puhul – korteri köetava pinna suurus“. Üldkoosolekute otsused, mis kehtestavad majandamiskulude tariifid, ei ole vaidlustatud ja on kehtivad. Küttetasu arvestatakse lähtudes majades tarbitud soojusenergia maksumusest (lisa 1-36) ning tarnija korteriomandi köetavast pinnast, mis on võrdne korteriomandi reaalosa pinnaga kinnistusraamatu kannete kohaselt. Küttetasu 1 m2 hinna arvestamisel tarbitud soojusenergia hind jagatakse iga maja korteriomandite reaalosade summaarse pinnale, millest eelnevalt maha arvatud mitteköetavate mitteeluruumide pinnad. Viivise suurus on Korteriühistuseaduse §7 lg-s 4, s.o. viivis suurus on 0,07% maksmata jäänud summalt päevas. Hageja nõuab kostjalt seadusjärgsete viiviste tasumist. Kostja põhivõlgnevus hageja ees on seotud korteriomandiga aadressil XXX, 2243,25 eurot ja viivis, mis on seotud korteriomandiga aadressil XXXX, 770,08 eurot; Põhivõlgnevus, mis on seotud korteriomandiga aadressil XXX, 1303,23 eurot ja viivis, mis on seotud korteriomandiga aadressil XXX, 610,82 eurot. Kokku seisuga 01.07.2011.a kostja võlgnevus hageja ees on 3546,48 eurot ja viivis 1380,90 eurot. Kokku seisuga 01.07.2011.a hageja nõue kostja vastu on 4927,38 eurot. Kostja vastuväited Kostja vaidleb hagile täies ulatuses vastu. Kostja oma korduvates vastuväidetes, viimased tervikvastuväited esitatud kohtule kirjalikult (tlk 5-9 II kd.) tugineb asjaolule, et majandamiskulude ja hooldustasu arvestamine toimub ebaõigesti. Hageja arvestab hooldustasu korterile XXX, lähtudes korteriomandi üldpinnast 41.1 m3. Vastavalt kinnistusraamatule on selle korteri üldpinnaks aga 40,4 m2. Hageja arvestab hooldustasu korterile XXX, lähtudes korteriomandi üldpinnast 40 m3. Vastavalt kinnistusraamatule on selle korteri üldpinnaks aga 39,3 m2. Selline hooldustasu arvestamine toimub 2004.a kuni tänapäevani, ning tähendab seda, et korteriühistu liikmetelt 2(2)

võetakse tasu rohkem kui nad peavad maksma. Samuti leiab kostja, et KÜ Madise põhikirja p 4.2. g vastavalt tuleb kütteenergia puhul arvesse võtta korteri köetava pinna suurus. Samuti leidis kostja, et viivised on arvestatud omavoliliselt. Eelmenetluse käigus on kostja korduvalt esitanud taotlusi ümberarvestuste tegemiseks, hageja on esitanud tõendid arvestuste tegemise aluste ja arvestuste aluseks olevate arvete kohta. Kostja on istungil avaldanud, et ta on hagejale kommunaalteenuste eest perioodil 2009-2010 maksnud: 29.10.2010.a. 2000 krooni (märkega vesi, kanalisatsioon, gaas); 17.10.2010.a. 3000 krooni (märkega vesi, kanalisatsioon, gaas); 02.12.2010.a. 1000 krooni (märkega vesi, kanalisatsioon, gaas); 19.07.2010.a. 3000 krooni, (märkega vesi, gaas) 19.09.2010.a. (märkega vesi, kanalisatsioon, gaas) (tlk 124-128). Samuti on kostja kinnitanud, et muude teenuste eest tema tasunud ei ole ning soovib, et tema võlgnevus ümber arvestataks.

KOHTU PÕHJENDUSED

Poolte vahel ei ole vaidlust alljärgnevates asjaoludes:

KÜ Madise liikmed on oma põhikirjas näinud ette ühistu liikme kohustused, mille hulka kuuluvad: põhikirja (tlk 4-8 I kd) punkti 4.2 f kohaselt peab kostja korteriühistu liikmena „tasuma regulaarselt – kord kuus, mitte hiljem üldkoosoleku poolt sätestatud tähtajast, ja ettenähtud määras liikmemakse, et katta maja üldise teenindamise kulusid (prügi äravedu, maja ja selle juurde kuuluva maa korrashoid, ühiskasutuses olev elektrienergia, võimalike avariide likvideerimine küttesüsteemides, veevarustuses, kanalisatsioonis ja elektrienergiaga varustamises, televiisoriantennide ja –süsteemide remont, eraldused reservfondi, laenude kustutamine, töötasu väljamaksmine jne.). Maksete suuruse arvutamisel lähtutakse ühistu liikme valduses oleva korteri üldpinna osast, samuti elu- ja mitte-eluruumide üldpinnast majas. põhikirja punkti 4.2 g kohaselt tuleb kostjal korteriühistu liikmena tasuda regulaarselt – kord kuus, mitte hiljem juhatuse poolt sätestatud tähtajast ja suuruses maksed teenuste eest, mida kasutatakse maja ühiste kommunikatsioonide kaudu (soojavarustus, veevarustus, kanalisatsioon, gaas jne.). Teenuste eest tasumise määra arvutamisel on aluseks: külma ja sooja veega varustamise ja kanalisatsiooni puhul – vastavate mõõdikute näidud või korteri üldpinna suurus või korteris elavate elanike arv; kütteenergia puhul – korteri köetava pinna suurus. Seega peab iga korteriühistu liige tasuma korteriühistule majandamiskulud igakuiste maksetena. Hageja on hagis ning kohtuistungitel korduvalt selgitanud arvestuste aluseid. Majandamiskulud arvestab hageja lähtudes Korteriühistu Madise liikmete üldkoosoleku otsuste alusel (lisatud antud tsiviilasja toimikusse kohtumenetluse käigus). Üldkoosolek iga-aastaselt kinnitab majandamiskulude tariifi korteriomandi reaalosa 1 m2 eest ja nimetatud tariif igakuiselt korrutatakse korteriomandiga seotud üldpinnaga. Korteriomandi üldpinna arvutamiseks hageja liitab korteriomandi reaalosa pind kinnistusraamatu kohaselt ja korteiomandi omaniku, valduses oleva mitteeluruumi (keldriboks) pind. Majanduskavadest nähtuvat tuvastas kohus, et hooldustasu arvestus korteriühistus Madise on planeeritult ruutmeetripõhine, ning on aja jooksul kasvanud. 16.01.2007.a. üldkoosoleku otsusega kehtestati hooldustasu hinnaks 6 krooni ruutmeeter (tlk 71-72 I kd). 24.01.2009.a. kehtestatud hooldustasu hinnaks on 7,5 krooni ruutmeeter. (tlk 81-86 I kd.). Kohus on seisukohal, et kostja suhtes majandamiskulude arvestus toimud vastavalt seadusele ja Korteriühistu Madise põhikirja punkti 4.2 allpunktidele f ja g. Maksete suuruste arvestamisel lähtutakse ühistu liikme valduses oleva korteri üldpinna osast, tuginedes põhikirjale, elu- ja mitteeluruumide üldpinnast majas. Hageja on arvestuslikule pinnale tulenevalt põhikirjast lisanud iga korteriomaniku valduses oleva mitteeluruumi - keldriboksi pindala s.o. 0,7 m2 . See arvestus ei kehti küttekulude arvestamisel, hageja lähtub küttekulude arvestamisel üksnes korteri kinnistusraamatusse kantud ruutmeetritest. Kohus nõustub hageja argumentatsiooniga TSüS § 2 lg 1 kohaldamise osas, ning leiab, et tuginedes VÕS § 25 tuleb lepingupooltel lepinguliste suhete puhul järgida iga tava, mille järgmises nad on kokku leppinud ja praktikat, mis on nendevahelistes suhetes tekkinud. Poolte vahel on majandamiskulude või hooldustasu arvestamisel alati kasutusel olnud korteriüldpind koos keldriboksi pinnaga: korteri aadressil XXX, see oli 39,3 m2 + 0,7 m2 = 40,0 m2 ja korteri aadressil XXX, see oli 40,4 m2 + 0,7 m2 = 41,1 m2. Kostja on aastaid olnud teadlik, et ta maksab oma korterite majanduskulude eest (välja arvatud küte) lähtudest pindadest suurusega 40,0 m2 ja 41,1 m2, kuna kõikides arvetes ja teatistes üüritasu või hooldustasu või majandamiskulude maksmiseks oli märgitud korterite üldpindadena suurused 40,0 m2 ja 41,1 m2. Kostja on tasunud makseid, lähtudes oma korterite üldpindades suurusega 40,0 m2 ja 41,1 m2. Kõik teised korteriühistu liikmed on samuti nõus sellise tasumisega, ning see kehtib kõigile liikmetele ühetaoliselt. Sellise tasu kehtestamine on kooskõlas korteriühistu põhikirjaga. 4(2)

Keldriboksi näol on tegemist konkreetselt piiritletava ja üksikkasutuses oleva pinnaga ühiskasutatavast pinnast, mille kulutusi peaksid korteriomanikud kandma ühiselt, lähtudes asjaõigusseaduse § 75 lg 1sätestatud põhimõttest, mille kohaselt kaasomanikud on kohustatud kandma asjal lasuvaid koormatisi, alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi, tulenevalt nende omandis oleva mõttelise osa suurusest. Selline mõttelise osa alusel ühiskasutuses oleva pinna osas arvestuse pidamine, lähtudes kinnistusraamatus toodud mõttelistest osadest oleks oluliselt keerukam kui 0,7 m2 ainukasutuses oleva pinna lisamine korteri üldpinnale, tingimusel et selle pinna alusel ei arvestata küttekulutusi kuna tegemist pole köetava pinnaga. Üldkoosolekute otsused, mis kehtestavad majandamiskulude tariifid, ei ole vaidlustatud ja on kehtivad. Probleeme erinevate tariifide kehtestamisest ei ole ilmnenud ka 2006.a. läbi viidud auditi käigus audiitorfirma poolt (lk 57-66 I kd) Viru Maakohtu menetluses on ainult 1 tsiviilasi (nr 2-1054688), mille raames kostja nõuab tunnistada tühiseks ainult 1 Korteriühistu Madise üldkoosoleku, mis on toimunud 21.08.2010.a, otsus majandamiskulude tariifi kehtestamise kohta. Otsuse tühistamise korral arvestab hageja enammakstud summad ettemaksuks, seega otsuse vaidlustamine käesoleva hagi eset ei puuduta. Kostja ei ole vaidlustanud võlasumma suurust vaid selle arvestamise aluseid. Omapoolseid arvutusi kostja kohtule esitanud ei ole, seda hoolimata korduvatest võimalustest alates esimesest eelistungist 30.09. 2002.a. mil kostjale esmakordselt selgitati vastavat õigust ning tõendamiskoormist, lisaks on kohus seda võimalust koos kohtupoolsete korduvate selgitustega veel mitmeid kordi andnud. Põhiistungil viitas kostja taas soovile esitada arvutused, kuid tuginedes TsMS § 66 sätestatule jättis kohus taotluse rahuldamata. Täiendavalt leiab kohus, et korteriühistu Madise ei omanda korteriomanike arvelt täiendava 0,7 m2 lisamisega ühesuuruste keldribokside kasutamine alusetut täiendavat tulu, kuna keldribokside kasutamine vaieldamatult põhjustab ühisusele majanduskulusid – eelkõige elektrikulu, remont, hooldus. Samuti on kõiki ühistu liikmeid koheldud ühetaoliselt kuna kõigi keldribokse omavate korteriomanike üldpinda on suurendatud ühetaolise koefitsiendi 0,7 m2 võrra. Kohus tuvastas, et küttetasu arvestatakse lähtudes majades tarbitud soojusenergia maksumusest ning tarnija korteriomandi köetavast pinnast, mis on võrdne korteriomandi reaalosa pinnaga kinnistusraamatu kannete kohaselt. Küttetasu ruutmeetrihinna arvestamisel jagatakse tarbitud soojusenergia hind korteriomandite reaalosade summaarse pinnaga, millest on eelnevalt maha arvatud mitteköetavate mitteeluruumide pinnad. Kohus tuvastas hageja esitatud tõendite põhjal et korteriühistu on võtnud laenu (tlk 116- 117) summas 1,5 miljonit krooni katusekatte remondiks. Laenumaksete jagamine toimub samuti ühe isiku kasutuses oleva korteriomandi ja ainukasutuses oleva mitteeluruumi pinna summa põhiselt, ning kohus on seisukohal, et see on vastavuses KÜS § 151 lg 1 sätestatuga. Seega kohus on seisukohal, et KÜ Madise poolt majanduskulude arvestamine kõigile oma korteriühistu liikmetele on kooskõlas KÜS sätetega, seaduslik ja põhjendatud. Kohus tuvastab T T võlgnevuse suurust. Kostja võlgnevuse suurust hageja ees tõendab hageja: korteriomandite XXX korteriomaniku võlgnevuse arvestused, arved 2010.a. märtsikuu eest (tlk 99-104 I kd.); pangakonto väljatrükkidega T T laekumiste kohta KÜ Madise arvele(tlk 166-170 I kd.) Majandamiskulude hulgas kostja peab maksma hagejale hooldustasu, sissemakse remondifondisse, tasu gaasipliidi hoolduse eest. Selle peale kostja peab maksma hagejale maksed hageja poolt võetud pangalaenu tagastamiseks, küttetasu, tasu tarbitud vesi ja kanalisatsiooniteenus, ning erinevate perioodide kestel tasu tarbitud gaasi eest, tasu kaablitelevisiooni eest, tasu majandusteenuse (koristuse) eest, osamaks ja maamaks. Pangalaen oli võetud Korteriühistu Madise liikmete 24.03.2007.a üldkoosoleku otsuse alusel elumajade remonditööde teostamiseks (tlk 116 I kd). 5(2)

Makseid laenu tagastamiseks arvestatakse lähtudes laenu tagastamise graafikust (tlk 117 I kd.) ja korteriomandi üldpinnast. Üldpinna all mõistetakse lisaks korteriomandi reaalosa suurusele ka kostja ainukasutuses oleva keldriboksi 0,7 m2 pinda. Hageja on esitanud KÜ Madise majandamiskulude osas järgmised tõendid: korteriühistu üldkoosolekute protokollid perioodist 2003- 2009, koos lisadega, milleks on KÜ majanduskavad, aruanded etc ning nende dokumentide tõlked eesti keelde. (tlk 36-86 I kd). Kohus tuvastas üldkoosoleku protokollidest nähtuvalt, et KÜ on tellinud audiitorkontrolli 2005 aasta kohta (tlk 5766 I kd.) firmalt Delawer. Majandamiskulude olemasolu tõendamiseks on hageja esitanud AS Narva Soojusvõrk arved, ning soojusarvesti näitude võtmise aktid perioodist 02.02.2009.a. kuni hagi esitamiseni s.o. juulikuuni 2011.a. ning hageja pangakonto väljatrükid 20.07.2009 kuni 01.01.2011.a. Kostja on istungil avaldanud, et ta on hagejale kommunaalteenuste eest perioodil 2009-2010 maksnud: 29.10.2010.a. 2000 krooni (märkega vesi, kanalisatsioon, gaas); 17.10.2010.a. 3000 krooni (märkega vesi, kanalisatsioon, gaas); 02.12.2010.a. 1000 krooni (märkega vesi, kanalisatsioon, gaas); 19.07.2010.a. 3000 krooni, (märkega vesi, gaas) 19.09.2010.a. (märkega vesi, kanalisatsioon, gaas) (tlk 124-128). Samuti on kostja kinnitanud, et muude teenuste eest tema tasunud ei ole ning soovib, et tema võlgnevus ümber arvestataks. Kohus võrdles kostja esitatud tõendeid hageja esitatud võlgnevuse arvestuse ja pangakonto väljatrükiga ning jõudis järeldusele, et hageja on kostja poolt tasutud summade laekumist arvesse võtnud lõppnõude esitamisel. Seega kostja esitatud tõendite alusel võlgnetavast summast mahaarvamisi teha pole võimalik. Lähtudes eeltoodud asjaoludes on kohus seisukohal, et on tõendatud kostja võlgnevus hageja ees on seisuga 01.07.2011.a 3546,48 eurot. Kohus kontrollib viivise arvestamise aluseid – hageja viivisenõue seisuga 01.07.2011.a. oli viivis 1380,90 eurot. Kohus on tuvastanud, et kostja ei täida ühistu liikme kohustusi ning ei tasu hagejale kui korteriühistule korteriühistu majandamiskulude tasu ja tasu tarbitud kommunaalteenuste eest, mida kostja samas pidevalt tarbib, omandades korteriühistu vahendite arvelt enesele õigushüve. VÕS §76 lg.1 kohaselt, kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS §100 kohaselt, kohustuse rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. Käesoleval juhul on kostja kohustatud tasuma majandamiskulusid, täites kommunaalmaksete maksmise kohustust, vastavalt KÜS sätetele ja korteriühistu põhikirjale. Kostja rikub oma kohustust. VÕS §101 lg.1 p-de 1 ja 6 ning VÕS §113 lg.1 kohaselt on võlausaldajal õigus nõuda viivist, kui võlgnik on rikkunud rahalise kohustuse täitmist ning sellega viivitanud. Kohus on seisukohal, et kuna kostja on rikkunud maksete tasumise kohustus, siis hagejal on õigus nõuda kostjalt võlgnevuse tasumist ning viivist. Viivise suurus on sätestatud Korteriühistuseaduse §7 lg-s 4, s.o. viivis suurus on 0,07% maksmata jäänud summalt päevas. Hageja on kohtule esitanud viivisearvestuse (tlk 101-104 I kd.) ning viiviste suurust, arvestades menetluseks kulunud aega, täiendavalt täpsustanud. Seisuga 01.07.2011.a kostja võlgneb hagejale: põhivõlgnevus, korteriomand aadressil XXXX, 2243,25 eurot, sellelt on seadusjärgne viivis 0,07% päevas progresseeruvalt arvestatuna 770,08 eurot; põhivõlgnevus, korteriomand aadressil XXX, 1303,23 eurot, sellelt on seadusjärgne viivis 0,07% päevas 610,82 eurot. 6(2)

Kohus on seisukohal, et viivisesumma kokku 1380 eurot 90 senti on seaduslik ja põhjendatud, ning hageja on õigustatud seda kostjalt välja nõudma. Menetluskulude jaotus Tulenevalt TsMS § 173 lg 1, märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 162 lg 1 kohaselt, hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. tuleb kõik kohtukulud tervikuna jätta kostja kanda

Seega

/allkirjastatud digitaalselt/ Leanika Tamm Kohtunik Kohtuotsus on osaliselt tühistatud Tartu Ringkonnakohtu kohtuotsusega.

7(2)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.