Võlaõigus › Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad

Samuti viitab hageja korteriühistu põhikirja punktoile 3.2.10 ,mille kohaselt ühistu liige on kohustatud tasuma majandamiskulude maksmisega viivitamisel viivist 0,07 % tasumata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates. Tuginedes Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) §-le 367 viivisenõude võib koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Hageja kasutab seda seadusest tulenevat võimalust. Kostjate osade arvestamisel võlgnevuses tugineb hageja Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-124-10, KÜS §5 lg 1-le, Asjaõigusseaduse (AÕS) § 70 lõigetele 1- 4 , AÕS § 75 lg 1 ,Võlaõigusseaduse (VÕS) § 63 lg 1, VÕS § 65 lg 2-le. Hageja taotleb tagaseljaotsuse tegemist juhul kui kostja hagile ei vasta lähtudes TsMS § 407 lg 1 ja 2 . Hageja leiab ka , et asja lahendamine on võimalik kompromissiga. Kostja 21.11.2011 vastuväited Kostjad esitasid vastuväited 21.11.2011 ning palusid hagi jätta täies ulatuses rahuldamata. Vastuväidete kohaselt võib kostjaks olla ainult A. O. kui korteriühistu liige. Kostjad A. O. ja I. O. viitavad oma vastuses korteriühistu põhikirja p.2.1-le. Kostja on tasunud täies ulatuses igakuised arved, mis talle on esitatud. Hagejal on tõendamata ,milliste rikutud kohustuste alusel võlg tekkis, milliste tasumata arvete alusel võlg tekkis ning millisest perioodist tekkis väljamõistetav võlg. Kostjad väidavad alljärgnevat: arvet 11003 ,esitatud 01.01.2011 ei ole kostja kätte saanud, arve 10317 on tasutud tähtaegselt 09.08.2011, arve 11004 summas 150,65 EUR kostja ei ole kätte saanud, arve 0489 (detsember 2010)on tasutud täies ulatuses, arveid alates jaanuarist 2011 kuni augustini 2011 numbritega 1055,1099,11143,11187,11233,11277,11321,11365 on kostja regulaarselt tasunud ning jätkab korteriühistu poolt esitatud arvete tasumist regulaarselt. Kostja leiab , et kohtule esitatud korteriühistu 18.09.2009 toimunud üldkoosoleku protokoll ei vasta sellele, mis koosolekul tegelikult toimus. Kostja esitab kohtule teistsuguse protokolli ,kus on kirjas teistsugune päevakorra punkt. Tegelikult oli päevakorras remondifondi loomine hooldusfondist ning hooldusfondi tasuks kinnitati 4 krooni m2 kohta. Koosoleku päevakorras ei olnud remondifondi tasu tõstmise küsimust. Seega alates maikuust 2009 tekkis korteriühistus ebaselge olukord maja hooldamise tariifide tasumises. Kostja on tasunud hooldus – ja remondifondi tasu nii, nagu 18.09.2009 korteriühistu koosolekul need tariifid kehtestati - hooldustariif 4,5 krooni m2-lt jaotus kaheks positsiooniks : hooldustasu 4 krooni m2-lt ja remondifond 1 kroon m2-lt.Kostja ei ole tasunud arvest 10050 69 krooni, kuna talle jäi arusaamatuks, mille alusel ta peab antud summa maksma. Alates 01.04.2010 on kõik KÜ Aseri Kooli 1 dokumendid KÜ Aseri Kooli 1 raamatupidajalt I. O.alt antud üle korteriühistu juhatusele ( liikmed T.D. ja T.P.).

Kostja juhib kohtu tähelepanu , et korteriühistu esimehe T.Daitś suhtes on alustatud seoses tema tegevusega korteriühistus kriminaalmenetlus. Hageja 01.12.2011 seisukoht kostja vastusele ja alternatiivse nõude esitamine Kostjad ei ole esitanud korteriühistule omavahelist kirjalikku kokkulepet ,kes neist on korteriühistu liikmeks. Seega ei ole täidetud KÜS § 5 lg 5 ning KÜ Aseri Kooli 1 põhikirja punkt 2.1. eeldused ning kostjateks on kõik hageja poolt märgitud kostjad. Kostjad ei ole tasunud hagejale arve- makseteatise nr 1103 järgi summat 15,35 eurot ja arve-makseteatise nr 11004 järgi 150,65 eurot, mis kajastub hagiavaldusele lisatud tabelis „arvete loetelu ja tasumine“. Kui kostja on arveid tasunud, siis hageja on arvestanud sellega , et tasumine kustutab kõigepealt ajaliselt vanemad võlgnevused. Seega hageja poolt kostjale esitatud arved kuni jaanuarini 2011 on kostja poolt hagejale kõik täielikult tasunud. Kostja poolt esitatud tõendid kinnitavad , et ta on tasunud hagejale 01.10.2011 arve 11365 täielikult , so summas 45,80 eurot. Seepärast hageja muudab oma nõuet kostja vastu ning vähendab seda 45,80 euro võrra. Ning nõuab kostjatelt 155,54 eurot : A. O.alt ja I. O.alt solidaarselt 77,77 eurot ,A. O.alt ja A. O.alt 77,77 eurot võrdsetes osades. Hagejatel puuduvad andmed selle kohta ,mille alusel kostja keeldub maksmast 69 krooni. Hagejal puuduvad andmed ,mille alusel ta saaks kostjaga teha selle summa osas tasaarvestuse. Hageja leiab , et nii 29.mail 2009 toimunud korteriühistu üldkoosolekul kui ka 18.09.2009 üldkoosolekul on korteriomanikud võtnud vastu otsuse, milles kajastuvad hooldustasu ja remondifondi tariifid: talvel hooldustasu 4 krooni/m2 ,remondifond 1kroon/m2, suvel hooldustasu 4 kriooni/m2 ja remondifond 5 krooni /m2 . KÜS § 13 lg 4 sätestab , et korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta on kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Alternatiivnõudena palub hageja mõista välja kõikidelt kostjatelt solidaarselt 155,54 eurot ,millele lisanduvad viivised ja menetluskulud. Alternatiivnõude esitamist võimaldab TsMS § 370 lg 2.

Kostja 08.01.2012 seisukoht hagejale Kostjad teatavad, et ei tunnista hagi täies ulatuses. Kostjad on korteriühistule suuliselt ja korduvalt teatanud, et ainult A. O. on korteriühistu liige. Kostjatele on esitatud kaks eraldi osakapitali maksmise nõuet summas 15,37 eurot. Kostjad ei ole näinud arve-makseteatist 11003 01.01.2011 summale 15,37 eurot, mille maksetähtaeg on 31.01.2011. Hageja on ainult kohtule esitanud arve-makseteatise nr 11004 01.01.2011 summas 150,67 eurot. Selle arve järele tahetakse detsembrikuu 2010 makseid kostjatelt teist korda , sest kostjatele juba on detsembrikuu 2010 eest esitatud arve 31.12.2010 summas 146,26 eurot,mis on kostjate poolt makstud tähtaegselt. Kustkohast on võetud vahe 4,39 eurot, hageja ei ole selgitanud. Seisuga 01.01.2011 kostjatele võlga ei olnud. Hageja hakkas omavoliliselt kustutama maksekorraldusega nr 13 võlga märkides maksekorraldusse „02.2011 korterimaks“.

Makseteatises nr 11365 2011 august eest on kostja maksnud 45,80 eurot ning sellesse on kostja poolt lisatud selgitus. Kostjad paluvad kohut , et kohus teeks tasaarvestuse summale 850 krooni ning arvestaks kostja poolt 28.02.2010 maksekorraldusega nr 15 tasutud summa selgitusega „sotsiaalmaksu intress ja tulumaks“ korteri ettemaksuks, sest makse oli tehtud kostjate poolt korteriühistule vabatahtlikult. Selle summa sees on ka 69 krooni ettemakse . Korteriühistu juhatuse poolt ei ole korteriühistu liikmetele ja raamatupidajale võimaldatud tutvuda korteriühistu kõikide dokumentidega. On saanud võimalikuks korteriühistu dokumentatsiooni erinevad esitused ja tõlgendused . Kostjad ei ole osa võtnud 29.05.2009 koosolekust, nad ei olnud sellel ajal Aseris. 18.09.2009 koosoleku päevakorras oli ainult hooldustasust remondifondi eraldamine. Kostjad lubavad esitada Viru Ringkonnaprokuratuurile 29.05.2009 ning 18.09.2009 üldkoosolekute protokollid algatatud kriminaalasjale lisamiseks, kuna need on kahtlustäratavad dokumendid.

Hageja 12.01.2012 arvamus kostja 08.01.2012 seisukohale Hageja leiab , et tasaarvestus 850 krooni osas kostjaga ei ole võimalik ,kuna kostjal puudub nõudeõigus nimetatud summale. Hageja viitab VÕS § 197 lg 1 –le ja VÕS § 201 lg 4-le. Kohtuistungil 19.01.2012 jäid pooled oma seisukohtade juurde. Hageja esindaja esitas kohtule kostjate võla kujunemise arvestuse, milles on kostjate võla suuruseks hageja ees jäänud 155,54 eurot. Hageja tunnistab, et kuigi hageja raamatupidaja poolt on ekslikult kostja poolt üle kantud summad kantud valede arvete katteks, ei muutu sellest liidetavate järjekord. Raamatupidamine on teinud mõningad vead, aga raha hulk, mis on makstud , sellest ei muutu. Nõue jääb samaks- 155,54 eurot. Arvestuste alus tuleneb üldkoosoleku otsustest, mida ei ole vaidlustatud ja mis on kehtivad. Tasaarvestuse tegemine ei ole võimalik, kuna VÕS selle välistab. Kostja I. O. selgitab , et 69 krooni ehk 4,41 eurot oli tasutud, sest ta oli aus ja tahtis korrektsust raamatupidamises. Kui korteriühistu koosolek oli, soovis ta raamatupidajalt, et seal tunnistatakse see ettemakseks. Raamatupidaja lubadust ei täitnud. Esitatud tõendid Kohtule on esitatud Korteriühistu Aseri Kooli 1 põhikiri tl 16- 25, A. O.ale kuuluva korteri arvete loetelu ja tasumine tl 27-29, tl 64-73 , tl 87-101 ,tl 110-119 tl 160-167 ,tl 196- 203, kostjate võla kujunemise tabelid arvete ja tasumiste kohta tl 74,120,232, kostjale esitatud arved-makseteatised tl 30- 37,138-142, KÜ üldkoosolekute protokollid koos lisadega tl 38-41 ,76, 84 ,85,136-137, I. O. poolt esitatud maksekorraldus nr 3 28.02.1010 850 krooni tasumise kohta korteriühistule tl 102 ,andmestik korteriühistu raamatupidamise dokumentatsiooni üleandmise kohta tl 103- 109 ,Kostjate A. O. ja A. O. sünnitunnistuste fotokoopiad, I. O.a tööleping KÜ-ga tl. 133-135.

Toimik sisaldab ka kirjavahetust ning avaldusi Riigiprokuratuurile koos lisadega, mis on esitatud A. O. poolt seoses korteriühistu juhatuse kohustuste mittetäitmisega

Kohtuotsuse põhjendused Tuginedes TsMS 448 lg 4 ́ kirjeldava või põhjendava osata tehtud otsust täiendab kohus puuduva osaga, kui menetlusosaline teatab apellatsioonitähtaja jooksul maakohtule soovist esitada otsuse peale apellatsioonkaebus. Apellatsioonkaebuse esitamise soovi ei pea põhjendama. Otsuse täiendamine lahendatakse sel juhul kirjalikus menetluses ning teist poolt sellest ette ei teavitata. Kostja A. O. on kohtule peale lihtmenetluses 20.veebruaril 2012 tehtud kohtuotsust apellatsioonitähtaja jooksul ,so 23.veebruaril 2012 teatanud oma soovist apellatsioonkaebuse esitamiseks. TsMS § 5 kohaselt on täiendav otsus täiendatava otsuse osa.Täiendavat otsust võib vaidlustada nagu muud otsust.Täiendatava otsuse vaidlustamise korral eeldatakse,et vaidlustatakse ka täiendavat otsust.

Kostjatele kuulub korter Ida-Virumaal Aseri vallas Aseri alevikus xxx 1⁄2 korterist on A. ja I. O.a kui kaasomanike osa ühisomandis , A. O.ale ja A. O.ale kuulub kummalegi 1⁄4 osa kaasomandist. Eeltoodu osas ei ole pooltel vaidlust. Vaidlus on selles, kes on korteriühistu Aseri Kooli 1 liikmed, kes peavad vastutama kaasomandil lasuvate maksude tasumise eest ja kaasomandi majandamise kulusid katma . Kas korteriühistu liikmed on ainult A. O. või on ka I. O., A. O. ja A. O.. Vaidlus on ka kostjate kohustuse olemasolus hageja ees ja hageja poolt selle täitmise nõude õiguses. Kohtule esitatud korteriühistu põhikirja p. 3.2. alapunktide 1,5,6,7,8 ja 9 kohaselt on ühistu liige kohustatud täitma korteriühistu põhikirja ,ühistu üldkoosoleku ja juhatuse otsuseid ja ettekirjutisi, sh tasuma jooksvate ja planeeritavate kulude katteks sihtotstarbelisi makseid (ka makseid elamu ühiste kommunikatsioonide kaudu kasutatavate kommunaalteenuste eest) ning maksetega viivitamisel tasuma viivist. Korteriühistuseaduse § 13 lg 4 kohaselt on korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Kooskõlas korteriühistuseadusega ja KÜ põhikirjaga on korteriomanik kohustatud lisaks majanduskuludele tasuma sealhulgas veevarustuse, kanalisatsiooniteenuste, prügiveo ja soojavarustuseks vajaliku soojusenergia eest. Hageja on esitanud kostjatele arvestades nende mõttelise osa suurust ühises asjas ning korteriomandi reaalosa suurust vastavuses tarbitud teenustega igakuiselt arveid, mille koopiad on lisatud ka kohtutoimikusse . Esitatud igakuistes arvetes sisalduvad osutatud teenused, tariifid ning kostja poolt tasumisele kuuluvad summad.

Tasumisele kuuluvad summad ,tariifid ja viivise määr tulenevad KÜ liikmete üldkoosoleku otsustest, KÜ põhikirjast ning teenuse osutajate tasumääradest. Kostjad ei ole tasunud arveid nõuetekohaselt. Kostjad on jätnud tasumata kasutatud teenuste ja majandamiskulude eest kokku 155,54 eurot . Hageja on esitanud küll oma esialgses hagis tasumata jäänud summaks 201,34 eurot ,mis aga ei ole õige , sest hageja on ise eksinud arvetele tasaarvestusi tehes. Hageja tunnistab seda 19.01. 2012 kohtuistungil ning esitab ka võla 155,54 kujunemise kohta täpse arvestuse. Kohus leiab , et tuginedes KÜS § 13 lg 4 ning korteriühistu põhikirja p.3.2 –le peavad kostjad selle summa hagejale tasuma. Nagu selgitab ka hageja 19.01. 2012 kohtuistungil , ei muutu seoses hageja poolt arvestuses tehtud vigadele raha hulk, mis on kostjate poolt hagejale makstud .Kostjate võlgnevus hagejale on 155,54 eurot ning see tuleb kostjatelt solidaarselt välja mõista. Nimetatud summa on kostjate põhivõlgnevus hageja ees. Kuigi hageja ei ole nõus teenuste tariifidega ,mis on kinnitatud korteriühistu koosolekutel, ei ole kostjad vaidlustanud koosolekute otsuseid. Kostjad on pöördunud küll prokuratuuride poole seoses rahulolematusega korteriühistu töös, kuid see ei saa kohtule olla aluseks korteriühistu koosolekute otsuste seaduslikuks või ebaseaduslikuks tunnistamiseks ning vastavalt sellele tariifide muutmisele teenuste eest. Kohus nõustub hageja põhjendustega kostjate osade arvestamisel võlgnevuses.

Hageja on viidanud Riigikohtu lahendile 3-2-1-124-10. Selles lahendis on tsiviilkolleegiumi seisukoht järgmine : KÜS § 5 lg 5 eesmärgiks ei ole vabastada kaasomanikest korteriomanikke majandamiskulude tasumise kohustusest olukorras, kus nad ei ole kokku leppinud, kes neist on korteriühistu liige. Majandamiskulude tasumise kohustuse puhul tuleb korteriühistu liikmete kindlaksmääramisel lähtuda KÜS § 5 lg-s 1 sätestatud üldreeglist, mille kohaselt korteriühistu liikmeks on kõik korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud, st kõik korteriomandi kaasomanikud juhul, kui korteriomand on kaasomandis. Hageja alternatiivnõudeks on jagada kostjate kogu võlgnevus solidaarselt, kuna kõik nad on korteriühistu liikmed.Kohus nõustub sellega ning jagab võlgnevuse solidaarselt. KÜS § 5 lg 1 sätestab , et korteriühistu liikmeks on kõik ühe või mitme korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud, kui korteriühistu moodustamise otsus on tehtud käesolevas seaduses sätestatud korras. Teised isikud ei saa olla korteriühistu liikmeks. AÕS § 70 lg 1 sätestab , et ühine omand on kahele või enamale isikule üheaegselt kuuluv omand ,lg 2 sätestab , et ühine omand on kaasomand või ühisomand ,lg 3 sätestab,et kaasomand on kahele või enamale isikule üheaegselt mõttelistes osades ühises asjas kuuluv omand,lg.4 sätestab, et ühisomand on kahele või enamale isikule üheaegselt kindlaksmääramata osades ühises asjas kuuluv omand. AÕS § 75 lg 1 järgi kannab kaasomanik vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi,samuti selle asja alalhoidmise,valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi.

VÕS § 63 lg 1 sätestab , et kui mitu isikut peavad täitma sama osadeks jagatava kohustuse,peavad nad seda tegema võrdsetes osades.Seaduses või tehinguga võib ette näha osavõlgnike kohustuse täitmise ebavõrdsetes osades. VÕS § 65 lg 2 sätestab, et solidaarkohustus tekib,kui mitu isikut peavad täitma sama sisuga kohustuse,mille täitmist võib võlausaldaja nõuda vaid ühe korra,samuti muul seaduses sätestatud juhul või tehingu alusel. Kostjad on soovinud , et I. O. poolt tehtud maksekorraldusega nr 3 28.02.2010 korteriühistule üle kantud summa 850 krooni kui sotsiaalmaksu intress ja tulumaks arvestatakse tema poolt tehtud ettemakse summaks. Selle sees on ka summa 69 krooni, mille ta on teinud korteriühistule raamatupidamisandmete korrektsiooniks. Kohtuistungil märkis kostja I. O. , et see summa on tasutud kui rohkem tasutud viivis. Summade tasaarvelduse küsimuse pidi raamatupidaja korteriühistu koosolekul üles võtma ,kuid ei teinud seda. Kohus ei saa summat 850 krooni (54,32 eurot) arvestada kostjate poolt tasutud ettemakseks, kuna kostjal puudub nõudeõigus hageja vastu 28.02.2010 hagejale üle kantud summa osas. VÕS § 197 lg 1 sätestab , et kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. VÕS § 201 lg 4 alusel ei saa tasaarvestav pool tasaarvestada nõuet, millele teine pool saab esitada vastuväiteid. Hageja on nõudnud , et kostjad tasuksid tuginedes KÜS § 7 lg 4-le , ja korteriühistu põhikirja punktile 3.2.10 hagejale viiviseid. Kohus leiab , et kuigi viivisenõue on esitatud kooskõlas TsMS § 367 –ga, jätab ta hageja viivisenõude rahuldamata tuginedes VÕS § 113 lg 4-le.“Võlgnik ei pea tasuma viivist aja eest,......mil ta õigustatult keeldus oma kohustuse täitmisest.“ Kohus leiab , et kui hageja raamatupidamisarvestustes on tehtud vigu , mis ei võimalda kostjatel teada saada nende võlgade täpset suurust , ei ole nad ka kohustatud tasuma viivist võlgadelt ,mille suurust hageja ei tea kostjatele enne nimetada kui kohtuistungil. Hageja on viga raamatupidamise arvestustes 19.01.2012 kohtuistungil ka tunnistanud. Hageja soovib kostjatelt välja mõista ka menetluskulud kooskõlas tema poolt esitatud arvestusele. TsMS § 165 lg 3-le: ”Kui otsus on tehtud solidaarvõlgnikest kostjate kahjuks, vastutavad kostjad menetluskulude eest samuti solidaarselt. ...” Hageja lepingulise esindaja kulu osas lähtub kohus ”Lepingulise esindaja kulude teistelt menetlusosalistelt sissenõudmise piirmääradest”, mis on sätestatud Vabariigi Valitsuse määruses 01.01.2011 .Määruse § -s 1 ”Kulude sissenõudmise piirmäärad varalise nõudega tsiviilasjas”kui nõue on kuni 640 eurot,on maksimaalselt sissenõutav kulu teistelt menetlusosalistelt 320 eurot.

Nimetatud Vabariigi Valitsuse määrus on koostatud tuginedes TsMS § 175 lg 4-le: ”Vabariigi Valitsus kehtestab lepingulise esindaja kulude teistelt menetlusosalistelt sissenõudmise piirmäärad”. Kuigi kulude sissenõudmise määr on toodud maksimaalsummas ning kohus saaks seda põhjuste olemasolul vähendada, ei näe kohus nende põhjuste olemasolu. Summa 320 eurot kuulub kostjatelt solidaarselt väljamóistmisele, kuna vaatamata vaidlusaluste summade suurusele on esindaja teinud märkimisväärselt aeganõudvat tööd hageja nõude õiguslikul põhjendamisel, kohtule mitmete seisukohtade esitamisel. Maksekorraldustega maksekäsu kiirmenetluse avalduse esitamisel on hageja tasunud 47,93 eurot,hagimenetluses on hageja tasunud riigilõivu 24.10.2011 juurde 15,98 eurot,kokku on hageja poolt tasutud 63,91 eurot,mis vastab riigilõivuseadusega sätestatud riigilõivu suurusele ,mille hageja oli kohustatud tasuma asja kohtusse andmisel . Tuginedes TsMS § 138 lg 1 ja 2 on riigilõiv menetluskulu ,mis kuulub kohtukulude hulka ning see kuulub samuti tuginedes TsMS § 165 lg 3-le kostjatelt solidaarselt väljamõistmise.

Marge Tamme kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.