Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Menetluse käik 28.12.2009 esitas GÜL (hageja) kohtule hagiavalduse LA osaühing ja PP vastu, milles palus tunnistada tühiseks GÜL juhatuse esimehe PP ning LA osaühing juhatuse esimehe KR vahel 31.01.2007 sõlmitud notariaalse lepingu hageja katuse pindalaga 875 m2 koormamisest 25 aastaks hoonestusõigusega LA osaühing kasuks ja tunnistada tühiseks hageja, mida esindas seaduse alusel juhatuse esimees PP ja LA osaühing, mida esindas seaduse alusel juhatuse esimees KR, vahel 10.11.2006 sõlmitud mitteeluruumi rendileping, mille alusel hageja andis LA osaühingule rendile 4003 m2 oma territooriumist (I kd, tl 1-4). Harju Maakohus keeldus 18.01.2010 määrusega hagi menetlusse võtmisest TsMS § 371 lg 1 p 1 alusel, kuna kohus ei ole pädev asja lahendama (I kd, tl 58). Hageja esitas määruskaebuse (I kd, tl 60-64). Tallinna Ringkonnakohus tühistas 24.03.2010 määrusega Harju Maakohtu 18.01.2010 määruse ja saatis hagiavalduse menetlusse võtmise otsustamiseks samale esimese astme kohtule. Ringkonnakohtu määruse kohaselt lepingust taganemine või lepingu ülesütlemine eeldab kehtivat lepingut. Hageja palub tunnistada tühiseks lepingud, mis olid sõlmitud 31.01.2007 ja 10.11.2006 hageja ning LA Osaühing vahel (vastavalt hageja katuse koormamiseks 25 aastaks hoonestusõigusega LA osaühing kasuks ning 4003 m2 suuruse territooriumi kostjale 36 aastaks rendile andmiseks), kuna hagejat esindas väidetavalt isik, kellel ei olnud esindusõigust. Esitatud hagi on käsitletav tuvastushagina ning kohus on pädev asja lahendama (I kd, tl 66-67). Harju Maakohus 04.05.2010 määrusega jättis hagiavalduse käiguta ja määras hagejale puuduste kõrvaldamiseks tähtaja (I kd, tl 69-70). 20.05.2010 esitas hageja kohtule vastuse kohtumäärusele (I kd, tl 72-73). Harju Maakohus 27.05.2010 määrusega jättis hageja taotluse menetlusabi saamiseks rahuldamata ja andis hagejale tähtaja täiendava riigilõivu tasumiseks (I kd, tl 82). Hageja tasus riigilõivu 16.06.2010 (I kd, tl 85). Harju Maakohus 26.08.2010 määrusega võttis hagi menetlusse (I kd, tl 91). 20.09.2010 esitas PP antud tsiviilasjas vastuhagi. Harju Maakohus 27.09.2010 määrusega jättis vastuhagi käiguta ja andis tähtaja puuduste kõrvaldamiseks (I kd, tl 120,121). 23.11.2010 määrusega keeldus kohus PP vastuhagi menetlusse võtmisest (I kd, tl 218).

09.11.2010 esitas hageja kohtule hagiavalduse PP vastu 148 773 krooni nõudes. 20.01.2011 on toimikusse tehtud märge, et tl 128-208 eemaldatakse, hagi saadetud uue tsiviilasja loomiseks (I kd, tl 127, 209, 217, 222). Kostjad taotlesid hagi läbivaatamata jätmist. Harju Maakohus 16.11.2011 määrusega jättis rahuldamata kostjate taotluse hagi läbivaatamata jätmiseks (II kd, tl 31-34). Hageja nõuded ja nende põhjendused Hagiavalduse kohaselt 18.11.2007 hageja üldkoosolekul juhatus eesotsas PP kutsuti tagasi ning valiti uus juhatus. PP keeldus hageja dokumentide tagastamisest ning ta ei kandnud uuele juhatusele ette oma tegevusest ja tegutses nii nagu oleks endiselt juhatuse esimees. 15.06.2008 valiti uus juhatus, mis registreeriti 02.02.2009. PP keeldus uuesti dokumentide üleandmisest. PP andis dokumendid üle alles 12.06.2009 ning siis selguski, et 14.01.2007 hageja juhatus otsustas koormata kinnistut hageja katuse hoonestusõigusega 25 aastaks LA osaühingu kasuks. 31.01.2007 sõlmisid hageja seaduslik esindaja juhatuse liige PP ning kostja LA osaühingu seaduslik esindaja juhatuse liige K. R notariaalse lepingu hageja kinnistusele pindalaga 875 m2 hoonestusõiguse seadmiseks LA osaühingu kasuks 25 aastaks maksega 7 000 krooni kuus. See leping oli vastuolus nii mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) §-ga 27 kui hageja põhikirjaga ja seega on tehing tühine. MTÜS § 27 alusel mittetulundusühingule kuuluvate kinnisasjade asjaõigusega koormamiseks on nõutav üldkoosoleku otsus. Hageja üldkoosolekul seda küsimust ei arutatud. Vastavalt hageja põhikirja p 5.2 sättele määratakse juhatus 3 aastaks. Hageja juhatus koosseisus P. P , O. V , L. N , V. S oli valitud 25.09.2001 üldkoosoleku poolt ning vastavalt põhikirjale lõppesid 25.09.2004 selle juhatuse volitused. 09.04.2006 hageja üldkoosolek pikendas P , S , N ja V volitusi juhatuse liikmena, mis aga oli ebaseaduslik, sest selleks oleks pidanud muutma hageja põhikirja. Seega hageja juhatuse 14.01.2007 otsus oli ebaseaduslik, samuti oli ebaseaduslik notariaalne leping. Hageja kaotas ebaseaduslikult lepingu tagajärjel ainuõiguse oma kinnisvara osale. PP poolt esitatud dokumentide hulgast on kindlaks tehtud, et hageja, mida esindas juhatuse esimees PP ning LA osaühingu juhatuse liige K. R sõlmisid 10.11.2006 mitteeluruumi rendilepingu, mille alusel LA osaühing sai 36 aastaks rendile territooriumi pindalaga 4003 m2, mida rentnik võib kasutada oma äranägemise järgi samuti ka automüügi platsina, mille eest LA osaühing kohustus rendileandjale igakuiselt tasuma 10 000 krooni. Mitteeluruumi rendilepingule on PP omakäeliselt kirjutanud: „See leping pole kunagi sõlmitud ega allakirjastatud. See on võltsing! Allkirjad skaneeritud. Saadud K. R käest 2009.a. veebruaris!“. Kostja PP võis rendilepingut sõlmida ainult hageja juhatuse nõusolekul vastavalt põhikirja p-le 5.9, kuid ei ole ühtegi hageja juhatuse protokolli, kus seda küsimust oleks arutatud või kus juhatus oleks PP volitanud sellist lepingut sõlmima. Leping on võltsitud, selle sõlmimiseks ei olnud hageja juhatuse nõusolekut ja seega tühine. Kaudselt kinnitab lepingu kehtetust ka LA juhatuse esimehe K. R 31.10.2008 kiri, kus K. R kirjutab 10.11.2006 lepingust, mille alusel hageja andis talle rendile territooriumi pindalaga 3 128 m2, aga vastavalt vaidlustatavale lepingule 10.11.2006 sai K. R rendile 4003 m2. 10.11.2006 lepingut 3 128 m2 rendileandmise kohta PP ei esitanud, samuti ei esitanud seda hageja järelepärimise peale K. R . 22.09.1993 hageja endine juhatuse esimees Rein Põld ilma juhatuse ja üldkoosoleku loata ebaseaduslikult sõlmis AS-le WK 25 aastaks rendilepingu garaažikompleksi katusepinna 1 800 m2 rendiks ja see leping kehtib käesoleva ajani. AS WK reorganiseeriti LAOÜ-ks. Eelnimetatud kaks lepingut on ebaseaduslikud ning formaalsed, sest et ei tohiks üht ja sama katust, mille kohta kehtib juba üks rendileping, uuesti anda rendile samale rendivõtjale teiste lepingute alusel kuni vana rendileping ei ole tühistatud.

18.11.2007 üldkoosolekutel PP valmistas ette hageja reorganiseerimise HÜ, kus vastavalt põhikirja § 60 sättele juhatus koosseisus kolm inimest võtab kõigis küsimustes vastu otsuseid, mis annaks PPile õiguse kulutada LAOÜ-lt kättesaadut, kuid 18.11.2007 kutsuti PP juhatuse liikme kohalt tagasi. Hageja palus hagiavalduses: tunnistada tühiseks GÜL juhatuse esimehe PP ning LAOÜ juhatuse esimehe KR vahel 31.01.2007 sõlmitud notariaalne leping GÜL katuse pindalaga 875m2 koormamiseks 25 aastaks hoonestusõigusega LAOÜ kasuks; tunnistada tühiseks GÜL, mida esindas seaduse alusel juhatuse esimees PP ning LAOÜ, mida esindas seaduse alusel juhatuse esimees KR, vahel 10.11.2006 sõlmitud mitteeluruumi rendileping, mille alusel GÜL andis LAOÜ-le rendile 4003 m2 oma territooriumist. Kostjate vastuväited ja nende põhjendused Kostja PP hagi ei tunnista. Hageja juhatuse 11.11.2007 koosolekul võeti vastu otsus, et ametlik volituste ja kogu asjaajamise üleandmine uuele juhatusele toimub peale uue juhatuse liikmete registreerimist mittetulundusühingute ja sihtasutuste registris (edaspidi register). Kuni selle ajani kohustati PP täitma juhatuse esimehe kohuseid ja korraldama ka ühistu igapäevast majandustegevust. PP oli sellega nõus, käsunduslepinguga oli fikseeritud kolmekuuline tähtaeg. 18.11.2007 toimunud üldkoosolekul valitud juhatus registreerus ametlikult registris alles 02.02.2009, millest teatati kostjale 21.04.2009 ja dokumendid õnnestus üle anda 12.06.2009. Hageja seadusliku esindaja väide, et kostja ettepanekul ja ilma üldkoosoleku otsuseta vormistati hoonestusõiguse seadmise leping LA osaühing kasuks, on vale. Enne korralist, 09.04.2006 toimunud liikmete üldkoosolekut saatis PP kõikidele ühistu liikmetele (nii eesti kui ka vene keeles) aruande, milles oli selgitus katusepinnal toimuvast ja vajadusest kogu see isetegevus seadustada. 09.04.2006 üldkoosolek otsustas, et hoonestusõiguse lepingu sõlmimise eeltingimuseks on konsultatsioon juristiga. Lepingueelne konsultatsioon toimus ABC juhataja, jurist D. M . Hageja seadusliku esindaja K i viited hageja põhikirjale ja seadusele ei pea paika, kuna 01.01.2005 jõustunud hooneühistuseadusega olid kõik garaažiühistud kohustatud oma tegevuses aluseks võtma hooneühistuseaduse ja tulundusühistuseaduse. Mitteeluruumi rendilepingut 10.11.2006 sellisel kujul pole PP allkirjastanud. 10.11.2006 toimus LA osaühingu liikmetega lepingu tingimuste arutelu, eellepingu mõlemad pooled jäid LA osaühingu juhatuse liikme K. R kätte, mida ta ka kinnitab. Kõik K i väited raha saamise kohta LA osaühingult on laim, kogu arveldus toimus panga kaudu. Eraisikuna pole PP mingeid lepinguid hageja nimel kunagi sõlminud. Ametlikult oli PP juhatuse liige Harju Maakohtu registriosakonna andmetel alates 01.04.1998 kuni 02.02.2009 (I kd, tl 94-95). 04.01.2011 kohtule esitatud kirjalikus seisukohas märkis kostja PP, et kogemata viis kohut eksitusse: tal tuli meelde, et tegelikult oli 10.11.2006 rendileping allkirjastatud tema, so PP poolt. Tegemist ei ole eellepinguga, 10.11.2006 rendileping on õiguskehtiv (I kd, tl 224). Kostja LA osaühing hagi ei tunnista ning palub selle läbivaatamisel jätta rahuldamata. Ametlikult oli lepinguid allkirjastanud isik (PP) hageja juhatuse liige alates 01.04.1998 kuni 02.02.2009 ning tal olid lepingute allkirjastamiseks kõik nõuetekohased volitused. Hageja registrikaardist tuleneb, et PP oli hageja esindajaks lepingute sõlmimise ajal ning mingit täiendavat piirangut hageja registrikaardi juures pole. Kuivõrd PP oli lepingute sõlmimise ajal hageja volitatud esindajaks, siis LA osaühing eeldas, et PP teod ongi hageja tegelik tahe. Juhul, kui PP oma tegevusega ei käitunud vastavalt hageja „tegelikule tahtele“, siis oli see hageja enda riisiko, et ta sellise isiku enda esindajaks määras. Hageja põhikirja punktist 5.10 tuleneb, et juhatuse igal liikmel on vajaduse ilmnemisel õigus esindada ühistut kõikides õigustoimingutes; põhikirja punktist 5.9 tuleneb, et juhatus sõlmib ja lõpetab ühistu nimel juhatuse nõusolekul lepinguid nii juriidiliste kui ka füüsiliste isikutega.

Allkirjastades 10.11.2006 mitteeluruumi rendilepingut, omas PP selleks ka volitust, mis tuleneb kostja PP kohtule esitatud 05.12.2000 volikirjast. Juhatuse liikmel on seadusest tulenev esindusõigus kõigi tehingute tegemiseks ühingu nimel ning seda esindusõigust saab kolmandate isikute suhtes piirata vaid ühise esindusõiguse määramisega, mille kohta on tehtud kanne äriregistrisse. Isegi juhul kui juhatuse liige kuritarvitab oma esindusõigust (mida käesoleval juhul PP aga ei teinud) ning sõlmib ühingule ilmselt kahjuliku tehingu, siis on see tehing siiski kehtiv. Nimetatud piirang on vajalik teise poole kaitseks. Kui vastaspool juhatuse liikme rikkumisest ei teadnud, siis oleks tehingu tühistamine tema suhtes ebaõiglane (kostja on seisukohal, et PP ei ole oma kohustusi rikkunud). Ühing võib küll esitada juhatuse liikme vastu kahju hüvitamise nõude, kuid selle kaudu pole võimalik kõrvaldada tehingu mõju (ehk tunnistada leping tühiseks). PP esindusõigust oli 31.01.2007 lepingu sõlmimise juures kontrollinud ka notar Tea Türnpuu. 10.11.2006 mitteeluruumi rendilepingu sõlmimine ei vajanud heakskiitmist hageja üldkoosoleku poolt, kuna tegemist ei ole kinnisasja võõrandamisega ega asjaõigusega koormamisega, vaid ainult juhatuse nõusolekut, mis PP ka oli, tulenevalt 05.12.2000 volitusest. 10.11.2006 leping oli allkirjastatud PP poolt LA osaühing juhatuse liikmete KR ja EG juuresolekul. Hageja üldkoosolek kooskõlastas 09.04.2006 üldkoosolekul hoonestusõiguse lepingu sõlmimist (eeldusel, et enne toimub konsultatsioon juristiga). 14.01.2007 on hageja juhatus heaks kiitnud 31.01.2007 hoonestusõiguse lepingu sõlmimise. Hageja oli lepingu sõlmimise vajadusest teadlik ning kooskõlastas lepingu sõlmimist. Sellele asjaolule viitab ka hageja enda käitumine: aastaid sai hageja kostjalt LA osaühingult lepingutasu hoonestusõiguse eest. Kostja LA osaühing taotles kohaldada teise nõude (tunnistada tühiseks 10.11.2006 mitteeluruumi rendileping) kohta aegumist. Vastavalt TsÜS § 146 lg 1 on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat. Vaidlusalune mitteeluruumi rendileping sõlmiti 10.11.2006, hagi on aga esitatud 23.12.2009, seega lepingu allkirjastamisest on möödas rohkem kui kolm aastat ning hagi on selles osas aegunud. TsÜS § 131 lg 3 kohaselt ei või tehingut tühistada pärast kolme aasta möödumist tehingu tegemisest (I kd, tl 227-231, II kd, tl 49-50). Kostja PP nõustus aegumise põhjenduste osas kostja LA osaühing seisukohaga ja palus kohaldada hageja teise nõude osas aegumist. Hageja leidis, et 10.11.2006 lepingut ei sõlmitud ning TsÜS § 146 lg 1 sellele ei laiene. Kui PP nimetatud lepingu sõlmis, rikkus ta seadust ja kehtib TsÜS § 150 säte, kus aegumistähtaeg on kolm aastat hetkest, kui volitatud isik sai teada tekitatud kahjust või pidi sellest teada saama. PP andis uuele juhatusele üle juhatuse dokumendid ja lepingu juunis 2009, seega ei ole hageja mingeid aegumistähtaegu rikkunud. Kohtuistung 02.02.2012 toimunud kohtuistungil selgus, et VK ametiaeg juhatuse liikmena oli lõppenud. Äriregistri elektroonilise teabesüsteemi kohaselt on juhatuse liikme VK kohta kanne tehtud 02.02.2009. Seega pidi üldkoosolek VK juhatuse liikmeks valimise kohta toimuma varem kui 02.02.2009. Kohtu küsimusele millal toimus üldkoosolek tema juhatuse liikmeks valimiseks, VKvastas, et ei mäleta ja teatas kohtule, et 04.02.2012 toimuval üldkoosolekul valitakse uus juhatus. Kostja PP sõnul valiti VK juhatuse liikmeks augustis 2008. Seega oli VK ametiaeg juhatuse liikmena lõppenud ja VK ei saanud 02.02.2012 hagejat seadusliku esindajana esindada. Kohus sai asja lõpuni arutada, kuna hagejat esindas ka lepinguline esindaja. Hageja jäi oma nõude juurde ja palus hagi rahuldada. Kostjad jäid oma vastuväidete juurde ja palusid jätta hagi rahuldamata.

Kohtuotsuse põhjendused Hageja palub tunnistada tühisteks kaks lepingut: hageja, keda esindas PP ja kostja LA osaühing vahel 31.01.2007 sõlmitud notariaalse lepingu hageja katuse koormamiseks 25 aastaks hoonestusõigusega LA osaühing kasuks ja hageja, keda esindas PP ja LA osaühing vahel 10.11.2006 sõlmitud lepingu 4003m2 suuruse territooriumi LA osaühingule 36 aastaks rendile andmiseks. Hageja käsitluse kohaselt on mõlemad lepingud tühised seetõttu, et hageja nimel 10.11.2006 ja 31.01.2007 lepingud sõlminud juhatuse liikme PP volitused olid tehingute tegemise ajaks lõppenud. Kuna juhatus koosseisus P , V , N , S oli valitud 25.09.2001 üldkoosoleku poolt, siis vastavalt hageja põhikirja p-le 5.2 lõppesid selle juhatuse volitused kolme aasta möödumisel. Samuti leiab hageja, et 09.04.2006 hageja üldkoosolek nimetatud isikute volitusi juhatuse liikmena ei oleks saanud pikendada, kuna sellist korda ei ole hageja põhikirjas ette nähtud. 31.01.2007 sõlmitud leping on tühine ka seetõttu, et puudus üldkoosoleku otsus ja et katust, mille suhtes kehtib 22.09.1993 sõlmitud rendileping, ei tohiks uuesti anda rendile samale rendivõtjale teiste lepingute alusel, kui vana ei ole tühistatud. 10.11.2006 lepingu sõlmimiseks ei olnud juhatuse otsust, kus seda küsimust oleks arutatud või kus juhatus oleks PP volitanud sellist lepingut sõlmima. Kostjad leiavad, et ametlikult (tulenevalt registriandmetest) oli PP hageja juhatuse liige alates 01.04.1998 kuni 02.02.2009. Kostja LA osaühing leiab, et kuna PP oli lepingute sõlmimise ajal juhatuse liige, olid tal lepingute allakirjutamiseks volitused, mingit täiendavat piirangut hageja registrikaardi juures pole. PP esindusõigust kontrollis 31.01.2007 lepingu sõlmimisel ka notar. Kuivõrd PP oli lepingute sõlmimise ajal hageja esindajaks, siis LA osaühing eeldas, et PP teod ongi hageja tegelik tahe. 10.11.2006 lepingut allkirjastades omas PP volitust, mis tuleneb PP05.12.2000 volikirjast. Kostjad leiavad, et 31.01.2007 notariaalse lepingu sõlmimine oli hageja üldkoosoleku poolt heaks kiidetud. Vaidluse all ei ole asjaolu, et registriandmetel oli PP hageja juhatuse liige alates 01.04.1998 kuni 02.02.2009. Pooled ei vaidle ka selle üle, et 18.11.2007 hageja üldkoosolekul otsustati juhatus koosseisus PP, OV, AB, LN ja VS tagasi kutsuda ja samal üldkoosolekul valiti uus juhatus kooseisus V. K , S. B , A. K , GG ja TT. 15.06.2008 valiti uus juhatus, mis kanti registrisse 02.02.2009. Vaidlust ei ole, et PP andis dokumendid üle 12.06.2009. Juriidilise isiku juhatuse liikmete seaduslik esindusõigus tekib arvates hetkest, mil vastav isik on valitud või nimetatud vastava organi liikmeks. Eraõiguslike juriidiliste isikute puhul ei oma kande tegemine juhatuse liikme vastavasse registrisse esindusõiguse tekkimise aspektist õiguslikku tähendust. Juhatuse liikme kohta registrisse tehtav kanne (nii juhatuse liikmena sissekandmine kui ka sealt kustutamine) on deklaratiivse iseloomuga ning omab tähendust üksnes kolmandate isikute suhtes. Registrisse kantud andmete õigsust eeldatakse. Kanne kehtib kolmanda isiku suhtes õigena, välja arvatud, kui kolmas isik teadis või pidi teadma, et kanne ei ole õige. Hageja põhikirja p 5.9 kohaselt juhatuse liikmete arv on kuni kuus isikut, kes määratakse üldkoosoleku või volinike koosoleku poolt tähtajaga kuni kolm aastat (I kd, tl 12). Seega hageja 25.09.2001 üldkoosolekul valitud juhatuse liikmete esindusõigus tekkis 25.09.2001 ja lõppes 24.09.2004. Hageja poolt kohtule esitatud 09.04.2006 üldkoosoleku protokolli kohaselt arutati üldkoosolekul 4. päevakorrapunkti all Juhatuse volituste kinnitamist ja otsustati pikendada juhatuse volitusi järgmise üldkoosolekuni. Ühistu juhatuse liikmed on P , V , N , S . Koosolekul osales 48 ühistu liiget, otsuse poolt oli 46, vastu 2. 09.04.2006 üldkoosoleku otsus on esitatud Harju Maakohtu Registriosakonnale 16.05.2006. (I kd, tl 31).

Lepingud, mille tühiseks tunnistamist hageja nõuab, sõlmis PP hageja juhatuse liikmena 10.11.2006 ja 31.01.2007, so peale seda kui hageja liikmete üldkoosolek oli 09.04.2006 pikendanud juhatuse liikmete, sh PP , ametiaega kuni järgmise üldkoosolekuni. Vaidlust ei ole, et järgmine üldkoosolek toimus 18.11.2007. Kohus peab esmalt tuvastama, kas 09.04.2006 toimunud hageja üldkoosolek oli pädev pikendama 25.09.2001 kolmeks aastaks valitud juhatuse liikmete ametiaega. Kohus leiab, et 09.04.2006 üldkoosoleku otsusega on sisuliselt tunnustatud isikuid, sh PP , juhatuse liikmena. 09.04.2006 üldkoosoleku otsus vastab formaalselt juhatuse liikme nimetamise otsuse nõuetele (mh põhikirjas ettenähtud kvooruminõuete osas). Seega tegutses PP vaidlusaluste lepingute sõlmimisel hageja seadusliku esindaja- juhatuse liikmena. Tehingute tegemise ajal kehtinud MTÜS § 27 lg 1 kohaselt on igal mittetulundusühingu juhatuse liikmel õigus esindada mittetulundusühingut kõikide tehingute tegemisel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Hageja põhikirja p 5.10 kohaselt juhatuse igal liikmel on vajaduse ilmnemisel õigus esindada ühistut kõikides õigustoimingutes; p 5.11 liikmete üldkoosoleku ja/või volinike koosoleku otsusega võib ette näha, et juhatuse liikmed või mõned neist võivad esindada ühistut ainult ühiselt. Kolmandate isikute suhtes kehtib selline piirang ainult siis, kui see on kantud registrisse. Hageja puhul taolist piirangut registrisse kantud ei ole. Vaidlust ei ole, et PP oli registrikaardil juhatuse liikmena 01.04.2008 kuni 02.02.2009. Ka notariaalselt tõestatud lepingute tekstist järeldub, et PP oli lepingute sõlmimise ajal hageja juhatuse liikmena registrikaardile kantud. PP esindusõigust oli lepingute sõlmimisel kontrollinud ka notar. Eeltoodu põhjal tuleb asuda seisukohale, et nn välissuhte tasandil oli PP 31.01.2007 ja 22.10.2008 seisuga esindusõigus olemas. Hageja leiab, et 31.01.2007 tehtud tehing on tühine ka seetõttu, et puudus üldkoosoleku otsus. Kostjad leiavad, et hageja üldkoosolek kooskõlastas 09.04.2006 üldkoosolekul hoonestusõiguse lepingu sõlmimist (eeldusel, et enne toimub konsultatsioon juristiga). Enne korralist, 09.06.2006 toimunud liikmete üldkoosolekut saatis PP kõikidele ühistu liikmetele (nii eesti kui ka vene keeles) aruande, milles oli selgitus katusepinnal toimuvast ja vajadusest kogu see isetegevus seadustada. Vaidlust ei ole, et üldkoosoleku otsuse kohaselt katusepinna hoonestusõiguse vormistamiseks pidi olema läbi viidud konsultatsioon juristiga. Vaidluse all ei ole ka asjaolu, et kostja PP saatis enne 09.04.2006 üldkoosolekut hageja liikmetele koos teatega üldkoosoleku toimumise kohta aruanded. PP kohtule esitatud aruandes oli muuhulgas selgitus katusepinnal toimuvast ja et edasiste arusaamatuste vältimiseks oleks mõistlik vormistada hoonestusõiguse seadmise leping ja tõsta rendihinda (I kd, tl 101). Hageja esitatud aruandes oli muuhulgas kirjas, et hädavajalik on vormistada, vastavalt kehtivale seadusandlusele, hoonestusõiguse seadmise leping (I kd, tl 213). Mõlemast tuleneb, et hoonestusõiguse seadmise lepingu sõlmimist peeti vajalikuks. Tehingute tegemise ajal kehtinud MTÜS § 27 lg 4 esimese lause kohaselt võib juhatus mittetulundusühingu kinnisasju või registrisse kantud vallasasju võõrandada või asjaõigusega koormata üldkoosoleku otsusega ja selles otsuses ettenähtud tingimustel kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti. Nimetatud piirang kehtib kolmandate isikute suhtes, kui see on kantud registrisse. Hageja põhikirjaga ei ole ette nähtud, et hagejale kuuluvate kinnisasjade küsimust otsustataks muul viisil kui üldkoosoleku otsusega. Kohus leiab, et hageja üldkoosolek ei ole vastu võtnud MTÜS § 27 lg-le 4 vastavat otsust hoonestusõiguse seadmiseks. Hoonestusõiguse seadmine, tingimused ja lepingu vormistamise otsus on vastu võetud 14.01.2007 juhatuse koosolekul. Samas ei too üldkoosoleku vastava otsuse puudumine kaasa 31.01.2007 sõlmitud hoonestusõiguse seadmise lepingu (I kd, tl 20-29) ja selle lisa ( I kd, lk 42-46) tühisust.

Eraõigusliku juriidilise isiku juhatuse või seda asendava organi liikmete esindusõiguse piirangud, mis tulenevad sisesuhtest ning mida ei ole võimalik registrisse kanda (MTÜS § 27 lg-s 4 nimetatud tehingute) ei piira nimetatud organi liikmete esindusõigust kolmandate isikute suhtes. Seega ei mõjuta sisesuhtest tulenevad piirangud juhatuse või juhatust asendava organi liikmete esindusõigust kolmandate isikute suhtes. Sisesuhtest tulenev piirang ei avalda esindusõigusele mõju isegi siis, kui piirang on avalik (nt on igaühel õigus registris tutvuda juriidilise isiku põhikirjaga). Kui esindusõigust omav juhatuse liige teeb tehingu kolmanda isikuga vaatamata temale sisesuhtes kehtestatud piirangutele, mida ei ole kantud ega saagi kanda registrisse, siis on see tehing kehtiv. Sisesuhtest tulenevaid kohustusi rikkunud juhatuse liige võib aga olla vastutav juriidilise isiku ees. Kohtu hinnangul puudub asja materjalide põhjal ka alus arvata, et kostja LA osaühing kõnealustest asjaoludest teadma pidi. Kohtule on esitatud tõendid, et kostja LA osaühing lepingust tulenevaid kohustusi täitis (I kd, tl 41, tl 233-257). Hageja leiab veel, et kuna 22.09.1993 sõlmitud katusepinna rendileping kehtib, et ei ole võimalik sama katust samale rendilevõtjale teise lepingu alusel rendile anda. Kinnistusraamatu elektroonilise andmebaasi andmetel GÜL kuulunud maa kinnistati 5.12.2001 kinnistamisavalduse alusel 27.01.2007, mil avati registriosa nr 5242001. Seoses kinnisomandi tekkega on GÜL viinud ka LA osaühinguga sõlmitud rendilepingu vastavusse asjaõigusseaduse nõuetega. Hoonestusõiguse kandmisega kinnistusraamatusse on reguleeritud LA osaühingu asumine GÜL maal. Hageja palub tunnistada tühiseks ka 10.11.2006 sõlmitud mitteeluruumi rendilepingu, kuna see on võltsitud. Hageja on esitanud kohtule lepingupoolte allkirjastatud lepingu (I kd, tl 34-39). Kostja PP, kes alguses väitis, et tegemist on võltsinguga, leidis menetluse käigus et kohtule esitatud leping on õiguskehtiv. Kohtus ei leidnud tõendamist, et 10.11.2006 sõlmitud leping on võltsitud. Kostja LA osaühing on oma lepingujärgseid kohustusi täitnud (I kd, tl 41). Hageja palub tunnistada tühiseks 10.11.2006 sõlmitud mitteeluruumi rendileping ka põhjusel, et puudub vastav hageja juhatuse nõusolek. 10.11.2006 lepingu sõlmimise ajal kehtinud MTÜS § 26 lg 1 kohaselt juhib ja esindab mittetulundusühingut juhatus. Kohus on tuvastanud, et PP oli vaidlusaluste tehingute tegemise ajal hageja juhatuse liige ja ta oli õigustatud lepinguid sõlmima. Kohus nõustub kostjatega, et 10.11.2006 mitteeluruumi rendilepingu sõlmimine ei vajanud heakskiitmist hageja üldkoosoleku poolt, vaid ainult juhatuse nõusolekut, mis PP ka oli, tulenevalt 05.12.2000 volitusest. Kostjad on esitanud kohtule taotluse aegumise kohaldamiseks hageja nõude tunnistada tühiseks 10.11.2006 sõlmitud rendileping osas. Hageja leidis, et 10.11.2006 lepingut ei sõlmitud. Kui PP selle lepingu sõlmis, rikkus ta seadust. Hageja sai teada 10.11.2006 rendilepingust teada juunis 2009. TsÜS § 143 alusel kohus või muu vaidlust lahendav organ võtab nõude aegumist arvesse ainult kohustatud isiku taotlusel. Vastavalt TsÜS § 146 lg 1 tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg on kolm aastat. TsÜS § 146 lg 1 kohaldamise eelduseks on kehtiv leping (tehing). Kohus tuvastas, et vaidlusalused lepingud ei ole tühised. Asjas on leidnud tõendamist, et alates 10.11.2006 rendilepingu sõlmimisest sai hageja lepingu alusel oma pangaarvele igakuiselt tasu ning väljastas LA osaühingule arved (II kd,

tl 69-74). Järelikult oli hageja 10.11.2006 rendilepingu sõlmimise asjaolust (sh rendilepingu alusel tasu laekumisest) teadlik juba 2006.aastal. Hagi esitati kohtule 28.12.2009, seega on hagi nõue 10.11.2006 mitteeluruumi rendilepingu tühiseks tunnistamiseks aegunud. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et hagi tuleb jätta mõlema kostja suhtes rahuldamata. Kohtu seisukoht VK poolt kohtule 20.02.2012 ja 07.03.2012 esitatu suhtes 20.02.2012 esitas VK kohtule hageja 18.02.2012 üldkoosoleku protokolli koos osavõtjate nimekirjaga, mis kinnitavad VK õigusi hageja seadusliku esindajana. Üldkoosoleku protokolli kohaselt (II kd, tl 97, 98) viienda päevakorrapunkti all kuulati V. K i, kelle sõnul viimased juhatuse valimised toimusid 10.01.2009, kus valiti juhatus koosseisus: V. K , A.B , E.K , S.B ja A.K . Vastavalt põhikirjale on juhatusele antud volitused 3 aastaks ning see tähtaeg on möödunud. V. K tegi ettepaneku kutsuda juhatusest tagasi V. K , A. B , E. K , S. B ja A.K . Protokolli kohaselt see otsus võeti vastu ühehäälselt. Seejärel võttis sõna V.K , kes palus juhatuse liikmetel valida uue juhatuse koosseisu V.K , A.B , E.K , S.B ja A.K . Protokolli kohaselt nimetatud isikute valimise poolt hääletas 38 liiget, vastu 7. Kohus on kohtuotsuse põhjendustes selgitanud, et juriidilise isiku liikmete seaduslik esindusõigus tekib arvates hetkest, mil vastav isik oli valitud või nimetatud vastava organi liikmeks. Protokollist tulenevalt valiti juhatus, sh A.K , 10.01.2009 üldkoosolekul ja vastavalt põhikirjale kolmeks aastaks. Kohtule esitatud 18.02.2012 üldkoosoleku protokollist ei nähtu, et V. K ametiaega oleks selgesõnaliselt pikendatud tagasiulatuvalt. Seega ei saanud A. K olla 02.02.2012 toimunud kohtuistungil hageja seaduslik esindaja. Kohus 22.02.2012 määrusega TsMS § 452 alusel lükkas kohtuotsuse kuulutamise edasi ja määras uueks kohtuotsuse kuulutamise päevaks 13.03.2012 kell 16.00. 07.03.2012 kohtule esitatud kirjas leidis V. K , et kuna kohus lükkas kohtuotsuse kuulutamise edasi, võib ta väljendada oma arvamust. Arvamuse kohaselt 02.02.2012 kohtuistungil A. K faktiliselt ei osalenud seoses volituste aegumise tõttu. A. K esitas muuhulgas taotluse seoses arutuselolevate probleemide keerukuse ja ebaordinaarsusega viia läbi täiendav kohtuistung, kus arutada vaidlusaluseid küsimusi. Kohus saab aru, et A. K taotleb asjas menetluse uuendamist. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 437 kohaselt kohus võib asja arutamise uuendada, kui pärast asja arutamise lõpetamist ja enne lahendi tegemist: 1) tuvastab kohus menetluses vea, mis on otsuse tegemisel oluline ja mille saab kõrvaldada; 2) tagaseljaotsuse tegemisel ilmneb asjaolu, mis võib olla kaja esitamise alus; 3) hagi läbivaatamata jätmisel ilmneb asjaolu, mis võib olla menetluse taastamise alus. Kohus leiab, et puuduvad TsMS §-s 437 sätestatud alused asja arutamise uuendamiseks ja jätab V. K i taotluse rahuldamata. Menetluskulude jaotus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus

jätab hagi rahuldamata, jäävad hageja menetluskulud tema enda kanda ja kostjate menetluskulud hageja kanda.

Geete Lahi Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.