Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

õigussuhe riigiga kui vara omanikuga. Asjaga seotud kulutuste hüvitamise nõude saab esitada asja omaniku vastu. Seoses eeltooduga palus hageja välja mõista Eesti Vabariigilt OÜ Z-End kasuks tehtud kulutuste hüvitisena 1 308 685,00 krooni. Menetluse käigus muutis hageja oma seisukohti ning täpsustas, et vaidlusalused kulutused ei puuduta seda vara, mis oli rendilepingu esemeks. Ühtlasi asus hageja seisukohale, et ta on ka Eesti Kalatööstus Remondi- ja Ehitusvalitsuse (REV) õigusjärglane. Hageja andmetel valdab ta hooneid alates hageja õiguseellase asutamisest. Kostja vastuväited Kostja vaidles hagile vastu ning leidis, et rendilepingu p 2.1.2, 2.1.3, ja 2.1.7 järgi, mille hageja kostjale 01.09.2005 esitas, oli remonttööde ning sellega seotud kulutuste tegemine hageja lepinguline kohustus. Hageja ei saa nõuda kostjalt selliste kulutuste hüvitamist, mida hageja pidi nagunii hoonetele rendilepingu alusel tegema. Hageja ei ole Nõlva tn 7 asuva kinnistu heauskne valdaja. Tehtud kulutuste vajalikkus, kasulikkus ja nende reaalne kandmine ei ole tõendatud ega ka põhjendatud. Hagist ei selgu, et kulutused ületavad hageja poolt asja viljast saadud tulu. Menetluse käik 28.05.2007 tegi kohus hageja taotlusel tagaseljaotsuse, menetlus taastati kostja taotlusel. Alates 12.05.2008 - 19.10.2010 oli menetlus seoses halduskohtusse esitatud kaebusega (kaebuse rahuldamine eeldas hageja omandiõiguse tuvastamist) peatatud. Tallinna Halduskohtu 27.02.2009 otsusega haldusasjas nr 3-07-1348 jäeti kaebus rahuldamata, Tallinna Ringkonnakohus jättis OÜ Z-End apellatsioonkaebuse rahuldamata ning Riigikohtu halduskolleegium kassatsioonkaebuse menetlusse võtmata (toim lk 495 - 498). Esimese astme kohtu otsus ja selle põhjendused Maakohus jättis hagi rahuldamata ning mõistis hagejalt kostja kasuks välja menetluskulud summas 766,94 eurot, hageja menetluskulud jättis kohus tema enda kanda. Kuivõrd hageja tegi vajalikke ja kasulikke kulutusi, mille hüvitamist ta kostjalt nõuab, enne 01.07.2002, siis lähtudes VÕSRS §-st 11, kuulub käesoleval juhul kohaldamisele enne 01.07.2001 kehtinud õigus, sealhulgas TsK ja AÕS vastavad sätted. AÕS § 28 lg 1 kohaselt isikul, kes võõrast asja vallates on teinud sellele vajalikke kulutusi, on õigus nõuda omanikult nende hüvitamist, kui kulutuste tegija ei ole asja oma valdusse saanud kuriteoga. AÕS § 28 lg 2 kohaselt heausksel valdajal on õigus omanikult nõuda asjale tehtud kasulike kulutuste hüvitamist osas, mis ületab tema poolt asja viljast saadud tulu. Samas viidatud sätted kuuluvad kohaldamisele üksnes juhul, kui kulutused on reaalselt kantud. Tööde üleandmise-vastuvõtmise aktid ja õiendid, mida hageja esitas, ei vasta raamatupidamise seaduse 1995-1998 kehtinud redaktsioonis sätestatud algdokumendile esitatud nõuetele (toim lk 21-26). Väidetavalt teostas töid Itors OÜ (end AS Itors), kuid ühtegi dokumenti, mis tööde eest tasumist kinnitaks, hageja ei esitanud. Hageja väited võlgnevuse olemasolust jäid umbmääraseks (umbes 400 000 krooni). Ühtegi Itors OÜ võlanõuet ei ole hageja vastu esitatud. Töövõtuleping, millele aktides ja õiendites viidatakse, puudub. Itors OÜ 01.06.2009 õiendi kohaselt (toim lk 519) on seisuga 01.06.2009 osaühingul võlgu eraisikute ees 351 925 krooni. Hageja ning Itors OÜ vaheline võlasuhe õiendist ei täpsustu. Nähtuvalt hageja 2004. majandusaasta aruandest, mis on kohtu jaoks määrava tähtsusega, võlad töövõtjatele puuduvad (toim lk 20). Kohtu poolt määratud ekspert Toivo Rattasepa arvamuse kohaselt ei ole väidetavaid töid ajavahemikul 1995 - 1998 teostatud (toim lk 312-314). Eksperdi hinnangul on tegemist varasemal perioodil teostatud töödega või töödega, mille teostamise aeg ei ole tuvastatav.

Eksperdi hinnangul toimus territooriumi asfalteerimine nõukogude perioodil. Tööde teostajaks on märgitud AS Itors, kuid andmed, et nimetatud äriühing tegeleks asfaltbetooni tootmisega, puuduvad. Samuti ei vasta väidetavad ühikhinnad sama perioodi turuhindadele. Ekspert Toivo Rattasepa arvamus on eriteadmistel põhinev hinnang, eksperdi oskustes või erapooletuses puudub alus kahelda. Asjaolu, et tööde teostamisel kasutati nõukogude perioodist pärinevaid materjale kinnitavad eksperdi lõppjäreldusi. Samuti puudub usutav põhjendus territooriumi iga-aastaseks asfalteerimiseks. Ekspertiis on põhjalik, näitlikustatud ning selle järeldused on loogilised. Hageja poolt esitatud ehitusekspertiis nr 10121-11208991 (toim lk 507-510) on samas vastupidisel seisukohal, kinnitades hageja seisukohti. Ehitusekspertiis nr 10121-11208-991 on dokumentaalne tõend TsMS § 293 lg 2 tähenduses, mitte kohtu poolt määratud ekspertiis. 25.04.2008 toimunud kohtuistungil tegi kohus hagejale ettepaneku täiendekspertiisi taotlemiseks, millega hageja ka nõustus, kuid vastavat taotlust ei esitanud. Tunnistaja V M mäletas 1995 ning 1996 toimunud remontööde üksikasju sedavõrd täpselt, et ütlus mõjus ebaveenvalt. Tunnistaja töötas tema enda andmetel hageja juures töödejuhatajana. Hageja väide, nagu oleks AS Itors vaidlusaluseid töid teostanud, on tunnistaja ütlustega ilmses vastuolus. Tunnistaja V G ütlustesse suhtus kohus samuti kriitiliselt, kuna tunnistaja on hageja töötaja, olles hagejaga seotud. Analüüsitavaid tõendeid kogumina hinnates ning eelkõige arvestades, et maksedokumente ning töövõtulepingut ei esitatud, järeldub, et vaidlusalused kulutused tuvastamist ei leidnud. Rendilepingust, kui valduse väidetavast alusest, hageja loobus. Mis puutub menetluse käigus esitatud väitesse, et hageja on REV-i õigusjärglane, siis tõendamist nimetatud väide ei leidnud. Hagejal puudus ka hoonete ning hoonete juurde kuulunud teenindusmaa valdamiseks õiguslik alus. Hageja andmetel oli ta hoonete omanik, kuid tsiviilasjas nr 2-2/1313/03 eeltoodu kinnitust ei leidnud. Samuti jäi hageja kaebus haldusasjas nr 3-07-1348 tagajärjetuks. Eeltoodut kogumis hinnates hageja esitatud nõue ei ole tõendatud ega ka õiguslikult põhjendatud. OÜ Z-End apellatsioonkaebus OÜ Z-End palub tühistada maakohtu otsuse ning saata tsiviilasi esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks, meneltuskulud jätta kostja kanda. Tuginedes Riigikohtu otsusele nr 3-2-1-113-02 ning tulenevalt 1993. alguses kehtinud TsK §-dest 138 ja 139, tekkis OÜ-l Z-End omandiõigus hoonele hoone talle üle andmisel 22.01.1993 hoonete ja rajatiste inventariseerimise aktiga. Asjaolu on tuvastatud Tallinna Hooneregistri 28.02.1994 väljastatud teatisega nr 21450, mille kohaselt on hooned ja rajatised OÜ Z-End omandis. Maakohus ei ole tuvastanud, et vaidlusaluseid hooneid ja rajatisi ei ole OÜ-le Z-End tegelikult üle antud või et üleandmine oleks toimunud muul ajal ja ebaseaduslikult. TsK-le tuginedes tuleb akti lugeda tehinguks või õigustoiminguks, mis põhjustab vara omandivormi muutumise ehk OÜ-l Z-End tekkis seaduslikul alusel omandiõigus ning valdus Nõlva 7 Tallinn olemasolevatele hoonetele ja rajatistele õigusjärgluse alusel. Maakohus ei ole järginud ka 1993 kehtinud TsK § 28 ja 53 ning on tõlgendanud ja kohaldanud õigusnorme ebaõigesti. Maakohus oleks pidanud tuvastama, et tehing ei olnud vastuolus TsK §-ga 28 ja et hoonete ja rajatiste inventariseerimise akt on kehtiv, mitte vastupidi. Samas on kostja kohustus tõendada, et antud hoonete ja inventariseerimise akt vara üleandmisaktina ei ole seaduslik. Samuti on jätnud maakohus tähelepanuta erastamise

asjaolud ja Tallinna Hooneregistri ning Tallinna Linnaplaneerimise Ameti poolt väljastatud tõendid, millega on tõendatud valduse heausklikkus. Hageja on teinud Nõlva 7, Tallinn asuvatele ehitistele ja rajatistele vajalike kulutusi AÕS § 28 lg 1 mõistes kokku summas 83 640,22 eurot. Antud kulutused on reaalselt kantud ning teostatud tööde kohta on koostatud nõuetekohased tööde vastuvõtmise-üleandmise aktid, mis on olemas tsiviilasja toimikus. Maakohtu väide, et antud dokumendid ei vasta raamatupidamise seaduses sätestatud algdokumendi nõuetele on üldsõnaline ja põhjendamata, kuivõrd raamatupidamise seadus ei sätesta tööde vastuvõtmise-üleandmise aktide nõudeid. Seega on nimetatud aktid tõendina hinnatavad ning maakohtu poolt jäetud põhjendamatult tähelepanuta, millega kohus rikkus TsMS § 652 lg-t 3. Maakohus on ebaseaduslikult jätnud tähelepanuta hageja taotlused tõendite esitamisel ja tunnistajate kutsumisel ning jätnud põhjendamata, miks kohus keeldus tõendite vastuvõtmisest ning tunnistajate ülekuulamisest, rikkudes seejuures TsMS § 199 sätteid, millega ei ole tagatud erapooletu kohtumõistmine ning on otseselt rikutud hageja menetlusõigusi. Ka on jätnud maakohus tähelepanuta hageja kirjalikud vastuväited kohtuistungi protokolli kohta, rikkudes sellega TsMS § 53. Tööde teostajaks oli OÜ Itors, mitte nagu otsuses märgitud AS Itours/OÜ Itours. Majandusaasta aruanne ei näita tsiviilõiguslike tehingute üksikasjalist kirjeldust ning täitmise asjakohasust, sest tehingu sisu tuleb tehingust/lepingust endast ning lähtuvalt sellest kajastatakse neid sisulisi asjaolusid vastava aasta majandusaastaaruandes. Seega ei saa majandusaasta aruanne olla kohtu jaoks määrava tähtsusega. Maakohus on kohtu määratud eksperdi Toivo Ratassepa arvamust pidanud ülimuslikuks teise eksperdi arvamusest, kuigi tunnistajate ütlused ja dokumentaalsed tõendid tõendavad vastupidist. Kohus ei kutsunud istungile kohtu poolt määratud eksperti selgitusi andma, asudes ise võõras valdkonnas seisukohale. Maakohus tegi 28.05.2007 käesolevas asjas tagaseljaotsuse, kuid taastas ebaseaduslikult menetluse, kuna kostja rikkus kaja esitamisel tähtaega, taotlemata kaja esitamise tähtaja ennistamist. Lisaks kostja ei tasunud kaja esitamisel kautsjoni. Harju Maakohus viitab oma otsuses tsiviilasja nr 2-2/1313/03 otsusele, kus ei leidnud tõendamist hageja omandiõiguse tekkimise asjaolud. Antud tsiviilasja raames ei tõendatud ka riigi omandiõigust antud hoonetele ja rajatistele aadressil Nõlva 7, Tallinn, mida kohus selgesõnaliselt oma otsuses märkis. Samuti ei tõendatud antud asjas ka hageja pahauskset valdust ning küsimus taandus tõendamatusele kuivõrd vajalikud dokumendid on hävinenud või kättesaamatud. Seega on leidnud kinnitust asjaolu, et OÜ Z-End on hoonete ja rajatiste heauskne valdaja, kuivõrd ei ole leidnud kinnitust vastupidine. AÕS § 28 lg 1 kohaselt on isikul, kes võõrast asja vallates on teinud sellele vajalikke kulutusi, õigus nõuda omanikult nende hüvitamist, kui kulutuste tegija ei ole asja saanud oma valdusesse kuriteoga. OÜ Z-End ei ole saanud aadressil Nõlva 7, Tallinn asuvaid hooneid ja rajatisi oma valdusesse kuriteoga, vaid on heauskne valdaja. Hageja on teinud aadressil Nõlva 7, Tallinn hoonetele ja rajatistele ainult vajalikke kulutusi, et säilitada asja ning kaitsta antud vara täieliku või osalise hävimise eest. Antud asjaolusid ning fakte tõendavad asjas olemasolevad dokumentaalsed tõendid, ehitusekspertiis nr 10121-11208-991 ja tunnistajate ütlused. Samas on hageja sõlminud elektri tarbimise ning vee- ja kanalisatsioonilepingud AS-ga Tallinna Sadam ehk riik läbi endale kuuluva äriühingu on kinnitanud lepingute sõlmimisega valduse heausksust ja seaduslikkust. TsMS § 169 lg 2 sätestab, et tähtaja ennistamisega, tagaseljaotsuse peale kaja esitamisega ja menetluse taastamisega seotud täiendavad menetluskulud jäävad tähtaja ennistamise avalduse esitaja või kaja või menetluse taastamise avaldaja kanda, sõltumata hagi rahuldamisest. Maakohus on jätnud selle otsuses tähelepanuta ja jätnud täiendavad menetluskulud hageja kanda.

Eesti Vabariigi seisukoht Eesti Vabariik palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata. Eesti Vabariigi apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus Eesti Vabariik palub tühistada maakohtu otsuse osas, milles mõisteti OÜ-lt Z-End Eesti Vabariigi kasuks välja menetluskulud summas 766,94 eurot ning teha selles osas uus otsus ja mõista OÜ-lt Z-End Eesti Vabariigi kasuks välja menetluskulud summas 2952,53 eurot. Eesti Vabariik esitas kohtukulude nimekirja ja kuludokumendid maakohtule 28.02.2008, st enne kohtuvaidlusi, lisades kulude kandmist tõendava 28.02.2007 maksekorralduse, millelt nähtuvalt tasus Eesti Vabariik eksperditasu 46 197 krooni. Kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS § 46 p 2 järgi koosnevad kohtukulud ka asja läbivaatamise kuludest, mille hulka kuulub TsMS § 52 p 1 järgi eksperditasu. 16.12.2010 toimunud kohtuistungil ei esitanud OÜ Z-End vastuväiteid Eesti Vabariigi menetluskuludele, samuti ei nähtu maakohtu otsusest mingil määral, miks kohus kostja poolt kantud ja kohtule esitatud menetluskulude suurust vähendas. Kohus on vaid viidanud TsMS § 60 lg-le 1, mille kohaselt mõistetakse kaotanud poolelt välja teise poole menetluskulud. Kuna Eesti Vabariigi menetluskulud moodustavad 2952,53 eurot ja nimetatud asjaolus puudub ka vaidlus, tuleb OÜ-lt Z-End mõista riigi kasuks välja menetluskulud summas 2952,53 eurot. OÜ Z-End seisukoht OÜ Z-End palub jätta Eesti Vabariigi apellatsioonkaebuse rahuldamata ning menetluskulud kostja kanda. Ringkonnakohtu seisukoht Kolleegium leiab, et Harju Maakohtu 11.02.2011 otsus tuleb tühistada menetluskulude väljamõistmise osas. Selles osas on võimalik teha uus otsus, millega mõista hagejalt välja kostja poolt tasutud ekspertiisitasu kokku 2952,53 eurot. Muus osas on maakohtu otsus seaduslik ja põhjendatud otsuses toodud motiividel. Kolleegium nõustub täielikult maakohtu otsuses toodud põhjendustega ja seetõttu ei pea vajalikuks neid tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6 korrata. TsMS § 652 lg 1 p 1 kohaselt võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Kolleegium leiab, et maakohus ei ole asja arutamisel ega otsuse tegemisel rikkunud menetlusõiguse norme, mis tooks kaasa sel põhjusel otsuse tühistamise. Apellatsioonkaebuses on hageja taas tuginenud asjaoludele, millele tugines ka hagiavalduses. Nendele väidetele on kohus hinnangu andnud juba 2003.aastal. Tallinna Linnakohus jättis 31.07.2003 otsusega OÜ Z-End hagi Eesti Vabariigi vastu omandiõiguse tunnistamiseks Nõlva 7 hoonetele rahuldamata. Tallinna Ringkonnakohus 12.11.2003 otsusega jättis Tallinna Linnakohtu 31.07.2003 otsuse muutmata ja OÜ Z-End apellatsioonkaebuse rahuldamata (t.l.6-9, I kd.9). Peale selle esitas hageja 2007.a juunis Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles tugines taas asjaolule, et OÜ Z-End on Nõlva 7 hoonete omanik. Tallinna Halduskohus jättis 27.02.2009. otsusega kaebuse rahuldamata ning otsus selles asjas on jõustunud (t.l. 498, II kd). Kolleegium leiab, et puuduvad sellised uued asjaolud, mis võimaldaks asuda teistsugusele seisukohale. Otsuse tegemisel on maakohus andnud hinnangu kõigile asjas kogutud tõenditele ja põhjendatult jätnud hagi rahuldamata. Ringkonnakohtu istungil kinnitas hageja seaduslik

esindaja, et Nõlva 7 hooned ehitati enne Eesti Vabariigi väljakuulutamist, st nõukogude ajal. Hageja nimetatud väide ühtib ka ekspert Toivo Ratassepa arvamusega, mille kohaselt on hagiavalduses nimetatud tööd teostatud oluliselt varem kui 1995-1997. Vaidlus puudub selles, et Nõlva 7 hooned on kuni käesoleva ajani hageja valduses. Üüri nimetatud hoonete kasutamise eest ei ole hageja kunagi Eesti Vabariigile tasunud. AÕS § 28 lg 1 kohaselt isikul, kes võõrast asja vallates on teinud sellele vajalikke kulutusi, on õigus nõuda omanikult nende hüvitamist, kui kulutuste tegija ei ole asja oma valdusse saanud kuriteoga. AÕS § 28 lg 2 kohaselt heausksel valdajal on õigus omanikult nõuda asjale tehtud kasulike kulutuste hüvitamist osas, mis ületab tema poolt asja viljast saadud tulu. Asjas on läbi viidud ekspertiis, millest nähtub, et kõik hagiavalduses nimetatud parendused on täielikult amortiseerunud (t.l.200-361, II kd). Seega on hageja oma majandustegevuse tulemusena nimetatud parendused ära tarbinud, st hageja ei ole tõendanud, et vaidlusalusele hoonele tehtud kasulike kulutuste maksumus ületaks viljast saadud tulu AÕS § 28 lg 2 mõttes. Maakohus on põhjendatult kõiki tõendeid kogumis hinnates leidnud, et hageja ei ole oma nõuet tõendanud. Hageja on apellatsioonkaebuses leidnud, et maakohus on ebaõigesti 28.05.2007 tehtud tagaseljaotsuse osas menetluse uuendanud. Kolleegium leiab, et nimetatud hageja väited tuleb jätta tähelepanuta, kuna 28.05.2007 tehtud tagaseljaotsust ei saa vaidlustada apellatsioonimenetluses ega nimetatud tagaseljaotsust jõustada, nagu seda sooviks hageja. Maakohus ei ole tagaseljaotsuse puhul menetluse taastamisega seotud kulusid hagejalt kostja kasuks välja mõistnud. Ülaltoodu alusel ei anna ükski hageja poolt apellatsioonkaebuses toodud väide alust kaevatava otsuse tühistamiseks. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Maakohus mõistis kostja kasuks välja eksperditasuna 766,94 eurot. Põhjendatud on kostja seisukoht, mille kohaselt on maakohus jätnud tähelepanuta, et kostja tasus eksperditasu 28.02.2007 maksekorralduse nr. 510 46 197 krooni. Kostja esitas maksekorralduse koos kohtukulude nimekirjaga (t.l. 364, II kd). Finantsplaneerimise OÜ-gu poolt oli esitatud maakohtule arve ekspertarvamuse koostamise eest summas 46 197 krooni (t.l.295, II kd). Kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS § 46 lg 2 kohaselt koosnevad kohtukulud ka asja läbivaatamise kuludest, mille hulka kuulub TsMS § 52 p 1 järgi ka ekseprditasu. Kuna hagi rahuldamisele ei kuulu, siis tuleb TsMS § 60 lg 1 ja 8 alusel eksperditasu välja mõista hagejalt. Ülaltoodu alusel kuulub Eesti Vabariigi apellatsioonkaebus rahuldamisele. Apellatsioonimenetluses pooled ei taotlenud menetluskulude hüvitamist.

Reet Allikvere

Ülle Jänes

Gaida Kivinurm

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.