Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Anovela Kinnisvara kasuks 32 317,29 eurot (kolmkümmend kaks tuhat kolmsada seitseteist eurot 29 senti).

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Kassatsioonkaebuse Riigikohtusse võib menetlusosaline esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

Üürnik teatas 19.08.2008, et ta soovib rendilepingut ühepoolselt ennetähtaegselt lõpetada alates 15.10.2008. Üürileandja rendilepingu ühepoolse ja ennetähtaegse ülesütlemisega ei nõustunud. 2009 jaanuaris pakkus üürileandja üürnikule välja kokkuleppe projekti, mille alusel oleks üürileandja lubanud üürnikul anda üüripind allüürile. Samuti oleks üürileandja olnud kokkuleppe sõlmimisel nõus vähendama üüri 35 % võrra kalendrikuus perioodil 01.12.2008 - 31.03.2009 tingimusel, et rendileping ei lõpe üürnikupoolse rendilepingu rikkumise tõttu või kui üürnik lõpetab rendilepingu ühepoolselt õigusliku aluseta. Kuna üürnik otsest keeldumist sellise kokkuleppe sõlmimise kohta selgelt ei avaldanud, asusid pooled kokkuleppe projekti heas usus täitma. Üürileandja vähendas perioodil 01.12.2008 - 31.03.2009 üürnikult arvestatavat üüri 35 % võrra. Üürnik aga asus otsima üüripinnale allüürnikku. Hoolimata pooltevahelistest läbirääkimistest rendilepingu lõpetamiseks pooltevahelisel kokkuleppel, teatas üürnik ikkagi 31.03.2009, et ütleb rendilepingu VÕS § 313 lg 1 alusel siiski ennetähtaegselt üles alates 15.04.2009. Hageja oli seisukohal, et kostja ütles rendilepingu üles õigusliku ja rendilepingust tuleneva aluseta. Kostja ei ole tõendanud XXX üüriruumide külastatavuse langust. Kostja ei ole vaatamata kohtu ettepanekule tõendanud uue kaupluse majandustegevuse edukust või majanduslikus tähenduses olulist erinevust võrreldes XXX asunud kauplusega. Kostja ütles üürilepingu ennetähtaegselt üles seetõttu, et avas 2008 sügisel uue kaupluse T M . Kostja on rendilepingut üles öeldes rikkunud rendilepingu p-e 1.2, 2.1 ja 2.2. Hageja nõudis hagiavalduses kostjalt tasumata üüri ja kõrvalkulusid kuni 15.04.2009 ja lepingu õigusvastase ülesütlemisega tekitatud kahju hüvitamist. Rendilepingu õigusvastase ülesütlemisega tekitas üürnik üürileandjale varalist kahju, kuna üürileandjal jäi seeläbi rendilepingust saamata ligemale 17 kuu üüritulu (04.2009 - 09.2010), kokku summas ca 650 000 krooni. Perioodil 15.04.2009 - 01.11.2009 on hagejal jäänud kostjapoolse lepingurikkumise tõttu saamata 6,5 kuu üüritulu summas 229 827 krooni (35 358 krooni x 6,5 kuud). Perioodil 01.11.2009 - 28.02.2010 õnnestus hagejal leida uus üürnik, kellele ta üüris üüripinnad väiksema üüritasu eest ja seetõttu jäi hagejal saamata üüritasu, mis ta oleks saanud kostjaga sõlmitud rendileping jätkamise korral. Perioodil 01.11.2009 - 28.02.2010 jäi hagejal saamata 109 432 krooni. Kuivõrd järgmine asendustehing toimus üüripinna suhtes 30.03.2010, siis perioodil 01.03.2010 - 30.03.2010 jäi hagejal saamata 1 kuu üüritulu summas 35 358 krooni. 30.03.2010 üüris hageja üüripinna uuele üürnikule tähtajaga kuni 01.04.2015. Kuna üüritasuna lepiti kokku 40 kr/m2 sai hageja läbi asendustehingu ühes kalendrikuus üüritasu kokku 17 040 krooni, millele lisandub käibemaks. Seega on hageja poolt tehtud asendustehingu ja lepingujärgse hinna vahe 18 318 krooni (35 358 – 17 040 = 18 318). Kuivõrd uus üürnik kolis üüripinnale alates 12.04.2010, sai hageja 2010 aprillikuu eest üüritasu 17 040 krooni asemel 10 792 krooni, millest tulenevalt jäi hagejal 2010 aprillikuus saamata 24 566 krooni (35 358 – 10 792 = 24 566). Alates 2010 maikuust kuni 14.09.2010 oli asendustehingujärgseks üüritasu suuruseks 17 040 krooni. Seega jäi hagejal perioodi 01.04.2010 - 14.09.2010 eest saamata üüritasu kokku 106 997 krooni ulatuses. Tuginedes VÕS § 135 lg-le 1 on lepingu tähtaegse lõppemise, s.o 14.09.2010 seisuga, hageja kahjunõue seega kokku 481 614 krooni (229 827 + 109 432 + 35 358 + 106 997 = 481 614). Kostja on jätnud tasumata järgnevad hageja poolt esitatud arved: 28.02.2009 arve nr 30228 summas 11 446,60 krooni (2009 veebruarikuu elekter, prügivedu ja küte); 31.03.2009 arve nr 30382 summas 443,70 krooni (2009 märtsikuu elekter, prügivedu ja küte ning kreeditarve 2009 veebruarikuu kütte eest); 01.04.2009 arve nr 30271 summas 42 902,45 krooni (XXX asuva üüripinna 2009 aprillikuu üür, valveteenus); 01.04.2009 arve nr 30381 summas

643,40 krooni (XXX b asuva laoruumi üür 2009 märtsi- ja aprillikuu eest); 06.04.2009 arve nr 30362 summas 58 411,40 krooni (35 % üürivahe hüvitus perioodi 01.12.2008 - 31.03.2009 eest); 15.04.2009 kreeditarve nr 30391 summas -21 451,20 krooni (kuna XXX asuv üüripind vabastati

üürniku poolt 15.04.2009, siis esitas üürileandja 2009 aprillikuu üüritasu eest väljastatud arvele nr 30271 vastavas ulatuses kreeditarve). Hageja on täitnud kokkulepe projekti üüri osalises vähendamise osas, vähendades perioodil 01.12.2008 - 31.03.2009 üürnikelt arvestatavat üüri 35 % võra. Kuivõrd üürnik ei ole nõustunud sellise kokkuleppe sõlmimisega, siis luges üürileandja pakkumuse kokkuleppe sõlmimiseks lõppenuks VÕS § 19 lg 1 aluse, millest hageja teatas kostjale 06.04.2009. Seeläbi tekkis üürileandjal õigus nõuda üürnikult perioodi 01.12.2008 - 31.03.2009 eest 35 % võrra vähendatud üürivahe tasumist, millest lähtuvalt esitas üürileandja üürnikule arve nr 30362. Samas isegi kui lugeda, et kõnealune kokkulepe oli poolte vahel sõlmitud ja kehtiv, siis tulenes üürileandjale õigus nõuda 35% üürivahe tasumist ka selle kokkuleppe p 2.4 alusel, kuna üürnik ütles lepingu ilma õiguslikku alust omamata ja lepingut rikkudes ennetähtaegselt üles. Rendilepingu p 6.3.1 järgi on üürnik kohustatud üüritasu maksmisega viivitamise korral maksma üürileandjale viivist 0,25 % võlguolevalt summalt iga viivitatud päeva eest. Üürileandja on tasumata jätnud üüri, millelt on võimalik arvestada viivist järgnevalt: arvetest nr 30271 ja 30391 lähtuv üür summas 20 451,25 krooni (42 902,45 – 21 451,20 – 1000 (s.o valveteenuse kulu) = 20 451,25) maksetähtajaga 20.04.2009, millest perioodi 21.04.2009 - 28.02.2011 eest on võimalik arvestada viivist 34 716 krooni (20 451,25 krooni x 0,25% x 679 päeva = 34 716 krooni); arvest nr 30381 lähtuv üür summas 6 643,40 krooni maksetähtajaga 19.04.2009, millest perioodi 20.04.2009 - 28.02.2011 eest on võimalik arvestada viivist 11 293,78 krooni (6643,40 krooni x 0,25% x 680 päeva = 11 293,78 krooni); arvest nr 30362 lähtuv üür summas 58 411,40 krooni maksetähtajaga 16.04.2009, millest perioodi 17.04.2009 - 29.12.2009 eest on võimalik arvestada viivist 37 529,33 krooni (58 411,40 krooi x 0,25% x 257 päeva = 37 529,33 krooni) ja perioodi 30.12.2009 – 28.02.2011 eest põhivõlgnevuse 24 229,16 krooni pealt viivist 25 804,06 krooni (24 229,16 krooni x 0,25% x 426 päeva = 25 804,06 krooni), kokku seega 63 333,39 krooni. Hageja viivisenõue kokku oli 28.02.2011 seisuga 109 343,17 krooni. Tuginedes hea usu põhimõttele ja TsMS § 133 lg-le 2 nõudis hageja kostjalt viivise tasumist kokku põhivõlgnevuse ulatuses, s. o kokku summas 64 214,11 krooni. Hageja nõue kostja vastu kokku oli 610 042,22 krooni, millest 64 214,11 krooni moodustab rendilepingu täitmata jätmisest tulenev põhinõue, 64 214,11 krooni moodustab rendilepingu täitmata jätmisest tulenev viivisnõue ning 481 614 krooni moodustab rendilepingu ennetähtaegsest lõpetamisest tulenev kahjunõue. Menetluse kestel esitas hageja alternatiivnõudena rendilepingu täitmisenõude. Alternatiivnõude suurus kokku oli 588 082,16 krooni, millest 64 214,11 krooni moodustab rendilepingu täitmata jätmisest tulenev põhinõue, 64 214,11 krooni moodustab rendilepingu täitmata jätmisest tulenev viivisnõue, 229 827 krooni moodustab rendilepingu täitmata jätmisest tulenev üür perioodi 15.04.2009 – 31.10.2009 eest ning 229 827 krooni moodustab rendilepingu täitmata jätmisest tulenev viivisnõue perioodil 15.04.2009 – 31.10.2009 õigeaegselt tasumata jäetud üüri eest. Kui kohus tuvastab, et kostja on rendilepingu üles öelnud õigusvastaselt, on rendilepingu ülesütlemine tühine ning see ei too endaga kaasa ka õiguslikke tagajärgi, millest tulenevalt ei ole rendileping 15.04.2009 lõppenud ning kehtib edasi. Seega kohustus kostja VÕS § 271, § 108 lg 1 ja § 296 lg 3 alusel rendilepingut täitma ka pärast 15.04.2009 kuni rendilepingu objektiks oleva üüripinna uuele üürnikule kasutamiseks andmiseni 01.11.2009. Arvestades, et rendilepingu objektiks oleva 426 m2 pindalaga üüripinna üüri suuruseks ühes kalendrikuus oli 83 kr/m2, on hagejal jäänud alates kostja poolt rendilepingu ülesütlemisest 15.04.2009 ühes kalendrikuus kostjalt saamata 35 358 krooni, millele lisandub käibemaks. Hageja leidis üüripinnale uue üürniku alates 01.11.2009. Seega perioodi 15.04.2009 - 01.11.2009 eest on kostja jätnud rendilepingu täitmata kokku 6,5 kuu üüritulu ulatuses summas 229 827 krooni. Hagejal on õigus nõuda kostjalt tasumata üüri eest lepingus kokkulepitud viivist,

s.o 0,25% võlguolevalt summalt iga viivitatud päeva eest. 28.02.2011 seisuga moodustab viivis kokku 333 116,58 krooni. Hageja vähendas viivisenõuet põhinõude suuruseni ja nõudis viivist summas 229 827 krooni.

valveteenuse eest. Nõutav küttekulu veebruari 2009 eest on ebamõistlik ja ülemäärane. Arve nr 30362 summas 58 411,40 krooni on samuti põhjendamatu. 2008 detsembris sõlmitud kokkuleppe kohaselt kohustus kostja hagejale tasuma ajavahemiku 01.12.2008 - 31.03.2009 eest igakuiste maksetena 65% rendilepingu järgi hagejale tasumisele kuulunud üürihinnast. Eelnimetatud kokkulepet tõendab hageja poolt 11.02.2009 kostjale 2008 detsembri ning 2009 jaanuari ja veebruari eest üüri vähendamise kreeditarvete esitamine ja 2009 märtsikuu eest üüriarve esitamine 65% suuruses osas rendilepingus sätestatud üürisummast. Lisaks on kokkulepe tõendatud hageja juhatuse liikme A.U. 18.03.2009 e-kirjaga ja kostja juhatuse liikme A.K. 19.03.2009 e-kirjaga. Hageja arve nr 30362 kostjalt tagasiulatuvalt 2008 detsembri ja 2009 jaanuari, veebruari ja märtsi eest täiendavate üürisummade saamiseks on esitatud õigusvastaselt. Hageja nõue kostjalt perioodi 15.04.2009 – 14.09.2010 eest üüritulu väljamõistmiseks on alusetu. Rendilepingu ülesütlemisega ei ole kostja piiranud hageja võimalusi rendilepingu objektiks olevate ruumide väljaüürimisest kasu saamiseks. Isegi juhul, kui hagejal on tekkinud kahju seoses kostjapoolse rendilepingu erakorralise ülesütlemisega, on kosja sellise kahju hagejale 2008 detsembris ja 2009 jaanuaris, veebruaris ja märtsis teostatud maksetega heastanud. Hageja alternatiivse nõude osas leidis kostja, et antud asjas ei ole vaidlust, et üürileping lõppes 15.04.2009. Hageja ei saa esitada lepingu täitmise nõuet aja eest, mil leping oli lõppenud. Viivisearvestuse aluseks olev põhinõue (lepingu täitmise nõue ajavahemiku 15.04.2009 31.10.2009 eest) on ainetu. Samuti vastavalt pooltevahelise rendilepingu p-le 4.1 muutub hageja üürinõue sissenõutavaks pärast kostjale vastava arve esitamist. Ühtegi arvet pärast 15.04.2009 alanud aja eest hageja esitanud ei ole.

palus mõista vastukostjalt tema kasuks välja võlgnevuse summas 6 895 krooni ja vastuhagi esitamise päeval sissenõutavaks muutunud viivise summas 3 157,91 krooni. Vastavalt rendilepingu p-le 4.2 tasus vastuhageja vastukostjale 15.09.2000 tagatisraha koos käibemaksuga 34 182,25 krooni. Leping lõppes 15.04.2009. Vastukostja vastuhagejale tagatisraha tagastanud ei ole. Vastuhageja on esitanud vastukostja nõuetele vastuväited juba enne vastukostja poolt hagiavalduse esitamist. Seega ei olnud täidetud vastukostja poolt tasaarvestuse tegemiseks vajalikud eeldused. Vastuhageja palus mõista vastukostjalt enda kasuks välja tagatisraha 34 182.25 krooni ja seadusjärgse viivise VÕS § 113 lg 1 alusel. Alates 17.04.2009 kuni esitamiseni 04.10.2010 moodustas vastuhageja viivisenõue kokku 4 121,07 krooni. Vastuhageja palus mõista vastukostjalt välja alusetult saadud prügiveoteenuse tasu. Rendilepingu p 4.3 kohaselt sisaldab rent tasu majaümbruse koristamise eest. Rendilepingu p-s 4 on kokku lepitud, et lisaks üürile tasub üürnik üüriobjekti elektri, kanalisatsiooni ja vee, kütte ja tehnilise valve eest. Rendilepingus ei ole kokku lepitud, et eelnevale lisaks peaks üürnik tasuma ka XXX osutatud prügiveoteenuste eest ja pooled ei ole selles kunagi eraldi kokku leppinud. VÕS § 292 lg 1 kohaselt eeldatakse, et kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti, sisaldub tasu üürilepingu objektil või sellega seoses osutatud kommunaalteenuste eest üürihinnas. Ajavahemiku 01.09.2007 - 31.03.2009 eest sai vastukostja olematu kohustuse täitmise tulemusena vastuhagejalt XXX prügiveoteenuse tasu kokku 23 366,92 krooni, mida vastuhageja palus vastukostjalt VÕS § 1028 lg 1 alusel enda kasuks välja mõista. Vastuhageja palus mõista vastukostjalt enda kasuks välja alusetult saadud valvetasu. Rendilepingu p 4.3 kohaselt kohustus vastuhageja tasuma vastukostjale XXX hoone tehnilise valve eest kaks aastat 1 000 krooni kuus, millele lisandub käibemaks. Pooled ei olnud kokku leppinud, et lisaks kahe aasta jooksul makstavale tehnilise valve tasule peaks vastuhageja tasuma vastukostjale veel mingit muud valvetasu. Rendilepingus ei ole sätestatud, et valvetasu kohustus jätkub ka pärast kahe aasta möödumist või, et mingil ajahetkel muutub valvetasu suurus sõltuvaks selle tegelikust maksumusest. Samuti ei ole vastukostja valvetasu tegelikku maksumust tõendanud. Vastukostja andis rendilepingu objektiks olnud kaupluseruumid vastuhagejale üle 15.09.2000. Seega vastuhageja kohustus XXX hoone tehnilise valve eest tasumiseks lõppes hiljemalt 15.09.2002. Vastukostja sai vastuhagejalt kuni 2009 märtsikuuni vastuhageja olematu kohustuse täitmise tulemusena valvetasu igakuiselt 1 445,50 krooni, seega perioodi 01.09.2007 28.02.2009 eest 26 019,00 krooni. Vastuhageja palus mõista vastukostjalt enda kasuks välja alusetult saadud kütteteenuse tasu. Vastavalt rendilepingu p-le 4.3 kohustus vastuhageja tasuma üüritud kaupluseruumide kütte eest vastukostjale proportsionaalselt üüritud ruumide üldpinna suhtele hoone ruumide kogupindalaga ja pooled olid kokku leppinud, et vastuhageja kanda jääb 1⁄4 kogu hoone küttekuludest. 14.10.2008 lõpetas vastuhageja XXX hoones üüritud kaupluseruumide kasutamise ja sulges seal küttekraanid. Seega hiljemalt alates 2008 novembrist pidid XXX hoone tegelikud küttekulud ja sellest tulenevalt ka rendilepingu objektiks olnud kaupluseruumide tegelikud küttekulud olema senisest 1⁄4 võrra väiksemad. Vastukostja poolt vastuhagejale üüritud kaupluseruumide eest esitatud kommunaalteenuste arvetel tegelike küttekulude vähenemine ei kajastunud. Vastukostja on küttekulude vähenemise arvesse võtnud vastuhagejale kaupluseruumide eest 2009 veebruari ja märtsi kütte eest esitatud arvel, kuid 2008 novembri ja detsembri ning 2009 jaanuari eest vastuhagejale esitatud arvetel XXX hoone küttekulude vähenemist arvesse võetud ei ole ning viimatinimetatud kolme kalendrikuu eest esitatud arvetel on vastuhageja poolt tasumisele kuuluv küttekulu arvestatud tegelikkusest ca 25% võrra suuremana. Seega on vastuhageja maksnud alates 2008 novembrist vastukostjale 3 kalendrikuu kütte eest 6 683,83 krooni rendilepingus ettenähtust rohkem. Vastukostja ei saa tugineda sellele, et vastuhageja on vastukostja arved tasunud. Arvete tasumisel lähtus vastuhageja eeldusest, et arved on esitatud vastavalt lepingule ja õiguspäraselt.

MAAKOHTU LAHEND

Maakohus tasaarvestas OÜ Anovela Kinnisvara ja Expert Estonia AS-i rahuldatud vastastikused nõuded ja lõplikult mõistis Expert Estonia AS-ilt OÜ Anovela Kinnisvara kasuks välja 323 525,57 krooni ehk 20 677,05 eurot. Maakohus jättis hagiavalduselt tasutud riigilõivust 54% hageja kanda ja 46 % kostja kanda ning vastuhagi avalduselt tasutud riigilõivust 7 % vastuhagi kostja (hageja) kanda ja 93 % vastuhagi hageja (kostja) kanda. Ülejäänud poolte menetluskulud jättis kohus poolte endi kanda Maakohtu otsuses esitatud põhjenduste kohaselt ei ole poolte vahel vaidlust selles, et kostja ütles XXX kaupluseruumide üürilepingu üles erakorraliselt ennetähtaegselt VÕS § 313 lg 1 alusel 31.03.2009 alates 15.04.2009. Kauplus ei tegutsenud üüritud ruumides alates 15.10.2008. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostjapoolne erakorraline üürilepingu ülesütlemine on kehtiv; kui kostjapoolne üürilepingu erakorraline ülesütlemine ei ole kehtiv, kas siis üürileping lõppes poolte kokkuleppel; kas pooled sõlmisid kehtivalt neljaks kuuks perioodil 01.12.2008 – 31.03.2009 XXX ruumide üüri osas 35 % ulatuses üüri vähendamise kokkuleppe ja, kas kokkuleppel oli lisatingimusi; kas lisaks üürile pidi kostja tasuma ka prügiveo ja valvekulude eest; millises ulatuses pidi kostja tasuma küttekulusid perioodil 15.10.2008 – 15.04.2009; kas ja millises ulatuses on pooled omavahelisi vastastikuseid nõudeid tasaarvestanud. VÕS § 313 lg 1 kohaselt võib kumbki lepingu pool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda mõjuval põhjusel. Riigikohus on oma lahendis nr 3-2-1-62-04 leidnud, et VÕS § 313 lg 1 rakendamine eeldab mõlema lepingupoole huvide kaalumist, mille käigus võrreldakse, kas lepingu lõppemist sooviva poole huvid on olulisemad ja saaksid lepingu jätkumise korral rohkem kahjustada kui teise lepingupoole huvid lepingu lõppemise korral. Samuti Riigikohtu praktika kohaselt nõuab VÕS § 313 lg 1 kohaldamine kohtult diskretsiooniotsuse tegemist. Tuginedes Riigikohtu praktikale leidis maakohus, et kostja kui üürniku vajadus sulgeda kahjumiga töötav ettevõte võib põhimõtteliselt olla VÕS § 313 lg 1 järgi üürilepingu ülesütlemise aluseks, kuid seda vaid juhul, kui tema eeltoodud huvi ületab ülekaalukalt hageja kui üürileandja huvi üürilepingu jätkamise vastu. Kohus leidis, et kostja huvi ületab sellisel juhul ülekaalukalt hageja huvi üürilepingu jätkamise vastu, kui üürisuhtest tulenevate kohustuste täitmine tooks kaasa ettevõtja alalise maksejõuetuse ja ühe võlausaldaja (üürileandja) eelistamise teiste võlausaldajate ees. Käesoleval juhul maakohus nimetatud asjaolusid üürilepingu erakorralise ülesütlemise alusena ei tuvastanud. Maakohus luges tunnistaja kaupluse juhataja T.T. ütlustega tõendatuks, et müüjad külastajaid ei loendanud. T.T. ütluste kohaselt 2008 esimesed üheksa kuud oli kauplus kahjumis, kuid elektroonika jaekaubanduses on see tavaline, et aasta esimesel poolel töötab kauplus kahjumiga. Kostja 2008 majandusaasta aruandest ei nähtu kostja alaliselt maksejõuetuks muutumise oht. Kohe pärast XXX kaupluse sulgemist avas kostja uue kaupluse, mis nõudis investeeringuid. Kostja ei ole, vaatamata kohtu ettepanekule, esitanud andmeid uue kauplusega seotud kulude kohta. Tunnistaja T.T. väitel oli uue kaupluse üürihind ruutmeetri kohta suurem kui XXX tänaval. Kohus oli seisukohal, et kuigi hageja esitas ülesütlemise alusena tegevuse piiramise vajaduse, siis tegelikkuses kostja hoopis 2008 sügisel laiendas Tartu linnas oma tegevust, avades senisest oluliselt suurema pindalaga kaupluse, mille tegevuskulud ei saanud olla väiksemad kui XXX . Kohus märkis, et kostja väited oma maksevõime kohta on olnud menetluses ka vastuolulised. Kostja pikendas üürilepingut 2005 viieks aastaks. Sellega kindlustas kostja, et majandusliku tõusu aastatel üür tema jaoks ei kallinenud, seega peaks kostja taluma ka majanduslanguse aastaid. Viis aastat ei ole üürilepingu sõlmimiseks ülipikk aeg. Hageja kui kinnisvara ettevõtte eeldatav võimekus uue üürniku leidmisel ei ole käesoleval juhul see asjaolu, mis õigustaks kostjapoolset lepingu ülesütlemist enne tähtaega. Käesoleval juhul ei ole tuvastatud, et kostja huvi lepingu erakorralise ülesütlemise vastu kaaluks üle hageja huvi lepingu jätkamise vastu.

Kostjapoolne üürilepingu erakorraline ülesütlemine ei ole kooskõlas VÕS § 313 lg-ga 1 ja on tühine. Leping ei ole lõppenud kostja poolse ülesütlemisega. Maakohus ei nõustunud kostjaga, et üürileping on lõppenud poolte kokkuleppel. Asjas on tõendatud, et pooled pidasid läbirääkimisi lepingu lõpetamiseks kokkuleppel. Hageja on algusest peale kokkuleppe eeldusena nimetanud kostja poolt teatud kulude hüvitamist ja/või uue üürniku leidmist. Samas pooled hüvise tasumises kokkuleppele ei jõudnud ja 15.04.2009, mis hetkest luges kostja üürilepingu lõppenuks, ei olnud leitud ka uut üürnikku. Kohus leidis, et asjas tuvastamist leitud asjaoludel ei saa lugeda pooli üürilepingu lõppemises kokku leppinuks. Asjas puuduvad ka tõendid, et üürileping oleks lõppenud ka mõnel muul VÕS §-s 186 sätestatud alusel. Maakohus asus seisukohale, et üürileping ei lõppenud 15.04.2009 vaid jätkus pärast nimetatud kuupäeva. Alates 01.11.2009 üüris hageja nimetatud ruumid OÜ-le Mazur Grupp. Maakohus leidis, et arvestades asjaolu, et üürileping oli kehtiv, ei ole võimalik kvalifitseerida hageja nõuet pärast 15.04.2009 üüritasu saamiseks kahju hüvitamise nõudeks. Hagejal on õigus nõuda kostjalt kokkulepitud üüri ja kõrvalkulusid kuni lepingu tähtaja lõpuni. Riigikohtu praktika kohaselt võib lepingulise põhikohustuse täitmise asemel kahju hüvitamise nõudmist vaadelda konkludentse taganemisena lepingust. Kuna ei ole täidetud VÕS §-s 325 nimetatud tingimused, st üürilepingu ülesütlemise avaldus peab olema esitatud kirjalikus vormis, siis ei saa lugeda üürilepingut hageja poolt ülesöelduks ka kaudse tahteavaldusega. Seetõttu ei ole hagejal võimalik esitada kahju hüvitamise nõuet täitmise nõude asemel. Hageja kahju hüvitamise nõue 481 614 krooni tuleb jätta rahuldamata. Maakohus rahuldas VÕS § 296 lg 3 alusel hageja alternatiivnõude välja mõista kostjalt üür perioodi 15.04.2009 - 31.10.2009 eest 229 827 krooni. VÕS § 296 lg 3 alusel saabki hageja nõuda lepingu täitmiseks kostjalt kokkulepitud üüri kuni ajani, mil kostja ei saanud enam ruume kasutada uute üürilepingute tõttu. Pooled on rendilepingu p-s 4.1 kokku leppinud, et üüri tasumine toimub üks kord kuus üürileandja arve alusel. Üürileandja poolt arve esitamisega viivitamisel lükkub maksetähtaeg edasi arve esitamisega viivitatud päevade arvu võrra. Hageja ei ole perioodi 15.04.2009 – 31.10.2009 eest arveid esitanud. Maakohus nõustus kostjaga selles, et olukorras, kus hageja nõuab kostjalt lepingu täitmisena üüri, on ta ise jätnud täitmata oma lepingulise kohustuse arvete esitamiseks vastavalt lepingu p-le 4.1. Kuna hageja pole arveid esitanud, siis pole hagejal võimalik nõuda ka viivist, sest üüri maksetähtaeg on edasi lükkunud arve esitamata jätmise tõttu. Seega tuleb jätta rahuldamata hageja viivisenõue perioodil 15.04.2009 - 31.10.2009 tasumisele kuuluva üüri tasumisega viivitamise eest. Pooltevaheline üürileping (nimetusega rendileping) on sõlmitud esialgselt 29.06.2000, mil äriruumide kasutusse andmist reguleeris kuni 01.07.2002 kehtinud rendiseadus. Rendilepingu p. 4.3 kohaselt sisaldas rent tasu majaümbruse koristamise eest. Elektri, kanalisatsiooni ning vee eest tasub rentnik vastavalt tegelikele kuludele. Kommunaalteenuste eest tasub rentnik kulutuste järgneva kuu 10. kuupäevaks. Tehnilise valve eest kohustub rentnik tasuma kaks aastat rendileandjale 1000 krooni pluss käibemaks ühes kuus. Rendilepingut on muudetud vastavate lisadega. 08.06.2005 lisa nr 8 kohaselt on lepingut poolte kokkuleppel pikendatud kuni 14.09.2010. Maakohus nõustus hagejaga selles, et lepingu sõlmimise ajal kehtinud rendiseaduse § 6 lg 2 kohaselt ei sisaldanud rent tasu kommunaalmaksete eest. Lepingust ei nähtu, et prügiveo ja valvetasu maksmine oleks üürileandja kohustus ja vastavalt ei ole lepingut ka muudetud. Asjas ei ole vaidlust, et kostja on tasunud kuni üüritud ruumides kaupluse pidamise lõpuni talle esitatud arvete alusel nii prügi kui valveteenuse eest ja mõlemat teenust on ka hageja üürileandjana kostjale osutanud. Maakohus leidis, et olukorras, kus kostja on ca 8 aastat tasunud talle hageja poolt esitatud arveid prügiveo ja valveteenuse eest, on kostja vähemalt kaudse tahteavalduse kaudu väljendanud oma nõustumust tasuda nimetatud teenuste eest täiendavalt rendi (üüri) tasule, kuigi pooled ei ole selles kirjalikult kokku leppinud. Nõustuda ei saa kostja

seisukohaga, et ta tasus arveid lähtudes eeldusest, et arved on korrektsed. Tegelikult on pooled leppinud 01.09.2000 lepingu lisas nr 4 kokku täiendada lepingut p-ga 3.2.9, milles valvetasu suuruses on kokku lepitud tähtaega määramata. Ka ei saa lepingu p-i 3.1.5 tõlgendada nii, et rendileantud välisterritooriumi koristamine sisaldab prügiveo teenust. Tunnistaja T.T. on andnud ütlusi, et kostja tegevus kaupluse pidamisel tekitas prügi. Kuna pooled sõlmisid oma kokkulepped enne VÕS-i jõustumist, siis ei saanud VÕS-i jõustumine alates 01.07.2002 avaldada õiguslikku mõju juba poolte vahel kokku lepitule. Seega ei ole hageja alusetult rikastunud saadud valvetasu ja prügiveo tasu arvelt ja kostjal tuleb ka tasuda talle selles osas hageja poolt esitatud ja veel tasumata arved. Hageja ei vaidlusta kostja vastuhagis esitatud väidet, et hageja ostis kostjalt digiboksi ja tolmuimeja kokku 6 895 krooni eest, mille kohta on hagejale väljastatud 26.06.2009 arve nr 0939676-05. Arve tasumise tähtaeg oli 03.07.2009. Maakohus leidis, et 06.01.2010 e-kirjaga hageja raamatupidaja poolt kostja raamatupidajale saadetud ettepanekut tasaarvestuse kokkuleppe sõlmimiseks ei saa käsitleda tasaarvestusavaldusena VÕS § 198 tähenduses, kuna tegemist ei ole volitatud isiku tahteavaldusega. Kostja nõue 6 895 krooni tasumiseks muutus sissenõutavaks alates 04.07.2009. Hageja tasaarvestusavalduse kohaselt tasaarvestas tema kostja nõude oma nõuetega, mis muutusid sissenõutavaks varem. Seega võis hageja oma nõudeid kostja nõudega tasaarvestada alates kostja arve saamisest 26.06.2009. Maakohus on tuvastanud, et selleks hetkeks oli hagejal kostja vastu põhinõudeid kokku 54 035,63 krooni, lisandus viivis. Seega tuleb vastuhagi müügihinna tasumiseks jätta rahuldamata. Kuna kostja vastuhagis esitatud müügihinna tasumise nõue on lõppenud seoses tasaarvestusega alates 26.06.2009 ehk siis enne sissenõutavaks muutumist, ei saa kostja nõuda ka viivist. Pooltel ei ole vaidlust, et vastavalt rendilepingu p-le 4.2 tasus vastuhageja vastukostjale 15.09.2000 tagatisraha koos käibemaksuga 34 182,25 krooni. Hageja on oma hagiavalduse avaldanud, et ta on tagatisraha oma lepingu täitmise nõudega kostja vastu juba tasaarvestanud. Tasaarvestus on tehtud põhivõlaga. Maakohus on käesolevas asjas tuvastanud, et arve nr 30362 aluseks olev nõue on põhjendatud. Seega tuleb vastuhagi tagatisraha tagastamiseks jätta rahuldamata, kuna vastav nõudeõigus on lõppenud tasaarvestusega. Tagatisrahalt viivise nõue tuleb jätta samuti rahuldamata. Hageja nõuab kostjalt arve nr 30228 alusel elektri eest tasumist 238,80 krooni veebruar 2009 eest ja arve nr 30382 alusel elektri eest tasumist 212,40 krooni 2009 märtsi eest. Tunnistaja T.T. on andnud ütlusi selle kohta, et pärast Mööblimajja minekut kasutati XXX tänava ruume laona. Mingi elekter oli. Üürilepingu p 4.3 kohaselt peab kostja tasuma elektri eest vastavalt tegelikele kulutustele. Tunnistaja T.T. on 15.04.2009 seisuga allkirjastanud ka elektri arvesti näidu 334726. Kostja enda poolt kohtule esitatud arvetest perioodil november - detsember 2008 nähtub, et ka eelmistel kuudel enne vaidlustatud arveid pärast kaupluse ära kolimist tarbis kostja endiste kaupluseruumide kasutamisel enamvähem samas koguses elektrit ja ka tasus selle eest. See on kooskõlas tunnistaja T.T. ütlustega. Seega on hageja nõue kostja vastu elektri eest tasumiseks veebruaris-märtsis 2009 põhjendatud. Üürilepingu p 4.3 kohaselt pidi kostja tasuma 1⁄4 kogu hoone XXX Tartus küttekulust. Pooled ei vaidle selles, et kostjal on kohustus küttekulu tasuda, kuid kostja on vaidlustanud küttekulu suuruse perioodil 01.11.2008 - 31.01.2009 summas 6 683,83 krooni (vastuhagis) ja veebruar 2009 (vastuses hagile). Maakohus leidis, et asjas ei ole tõendatud vaidlusalustel perioodidel kostjalt nõutav ja juba nõutud küttekulu suurus. Vastavalt lepingu p-le 4.3 peaks kostja küttekulu kontrollimiseks kohus teadma terve hoone küttekulu, kuid hageja ei ole vastavaid andmeid esitanud. Hageja ei ole ka selgitanud, miks on küttekulu ühiku hind erinevatel arvetel erinev. Seetõttu ei saanud kohus olla veendunud, et kostjalt nõutud ja veel nõutav küttekulu on kooskõlas lepinguga. Seega jättis kohus hagi veebruar 2009 küttekulu nõudes (arve nr 30228) rahuldamata ja arve nr 30228 alusel

rahuldas üksnes tasu elektri ja prügiveo eest. Maakohus rahuldas kostja vastuhagi alusetult saadud kütteteenuse tagastamise nõudes VÕS § 1028 lg 1 alusel 6 683,83 krooni 2008 november, detsember ja 2009 jaanuari eest. Maakohus leidis, et pooled ei jõudnud siduva kokkuleppeni üürhinna vähendamiseks perioodil 01.12.2009 - 31.03.2009, sest lisaks üürihinna vähendamisega pidi kostja nõustuma ka pakkumuse olulise tingimusega vähendatud üürisumma tagastamise kohta. Selles olulises tingimuses (kokkuleppe projekti p 2.4) aga pooled kokkuleppele ei jõudnud ja kostja lükkas hageja pakkumuse tagasi hiljemalt 19.03.2009 e-kirjaga. Asjas puuduvad tõendid, mis annaksid aluse järeldusele, et kokkulepe üüri perioodiliseks vähendamiseks oleks saavutatud ilma täiendava tingimuseta. Seetõttu peab kostja üüri tasuma perioodil 01.12.2008 - 31.03.2009 ikkagi varem kokkulepitud tingimustel. Hagi vähem tasutud üüri osas kuulub, arvestades hageja seisukohti, tasaarvestuse osas tagatisrahaga rahuldamisele summas 24 229,16 krooni (koos käibemaksuga). Lepingu p 6.3.1 kohaselt rendi tasumisega viivitamise korral maksab rentnik viivist 0,25% ulatuses võlguolevalt summalt iga viivitatud päeva eest. Viivis arve nr 30381 tasumisega viivitamise eest seisuga 28.02.2011 oli kokku 63 333,39 krooni. Maakohus rahuldas hagi summas 337 104,40 krooni ja vastuhagi summas 6 683,83 krooni. Kohus märkis, et kaupade eest tasu nõude 6 895 krooni on kostja vastuhagis esitanud tasaarvestuse eesmärgil. Kohus tuvastas, et nõue on lõppenud seoses juba toimunud tasaarvestusega. Samas ei ole tasaarvestav pool, st hageja, avaldanud, millist oma nõuet kostja vastu ta täpselt kostja müügihinna tasumise nõudega tasaarvestas. Arvestades VÕS § 201 lg-s 2 sätestatut luges kohus tasaarvestatuks sissenõutavaks muutunud viivisintressi 6 895 krooni ulatuses, mistõttu tuleb vähendada hageja kasuks kostjalt välja mõistetavat viivist 6 895 krooni võrra. Kokku tuleb seega hageja kasuks välja mõista 337 104,40 – 6895 = 330 209,40 krooni. Kohus tasaarvestas rahuldatud vastuhagi osa rahuldatud hagiga ja lõplikuks kostjalt hageja kasuks väljamõistetavaks summaks on 323 525,57 krooni ehk 20 677,05 eurot.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

kuupäevani sissenõutavaks muutunud viivis. Mõistetakse OÜ-lt Anovela Kinnisvara Expert Estonia AS-i kasuks välja viivis kohtuotsuse tegemisele järgnevast päevast kuni OÜ Anovela Kinnisvara poolt müügihinna tasumise kohustuse nõuetekohase täitmiseni 0,1% tasumisele kuuluvast müügihinna summast päevas; rahuldatakse Expert Estonia AS-i nõue OÜ Anovela Kinnisvara vastu ajavahemiku 01.09.2007 - 31.03.2009 eest õigusliku aluseta tasutud prügiveoteenuse tasu tagastamiseks kokku summas 23 366,92 krooni; arvestades OÜ Anovela Kinnisvara poolt 01.04.2009 arve nr 30271 (koos 15.04.2009 kreeditarvega nr 30391) alusel 2009 poole aprillikuu üüri ja valvetasu nõude summas 21 451,20 krooni ning Expert Estonia AS-i poolt tagatisraha tagastamise nõude summas 34 182,25 krooni tasaarvestust; mõistetakse OÜ-lt Anovela Kinnisvara Expert Estonia AS-i kasuks välja tagatisraha summas 12 731,05 krooni; mõistetakse OÜ-lt Anovela Kinnisvara Expert Estonia AS-i kasuks välja viivis tagatisraha tagastamisega viivitamise eest ajavahemikul 17.07.2009 - 03.01.2012 summas 180,44 eurot; määratakse VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määra alusel rahaliselt kindlaks ja mõistetakse OÜ-lt Anovela Kinnisvara Expert Estonia AS-i kasuks välja ajavahemikul 04.01.2012 kuni kohtuotsuse tegemise kuupäevani sissenõutavaks muutunud viivis; mõistetakse OÜ-lt Anovela Kinnisvara Expert Estonia AS-i kasuks välja viivis kohtuotsuse tegemisele järgnevast päevast kuni OÜ Anovela Kinnisvara poolt tagatisraha tagastamise kohustuse nõuetekohase täitmiseni VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras. Expert Estonia AS palub jätta menetluskulud nii esimeses kui teises kohtuastmes täies ulatuses OÜ Anovela Kinnisvara kanda. Apellatsioonkaebuses esitatud põhjenduste kohaselt: 1) on põhjendamatu maakohtu otsus üürilepingu jätkumise kohta pärast 15.04.2009. Maakohus on jätnud andmata hinnangu XXX peetud kostja kaupluse 2008 tegevust ja tulemusi kajastavatele tõenditele ning poolte poolt selle kohta avaldatud asjaoludele. Maakohus on segamini ajanud „ettevõtte“ ja „ettevõtja“ mõisted. Üürilepingu erakorralise ülesütlemise põhjus oli üüritud ruumides peetud kaupluse kahjum ja jätkusuutmatus. Juhul, kui ühele ettevõtjale kuulub mitu ettevõtet (nt kauplust) ja iga ettevõtte pidamiseks on sõlmitud üürileping, siis iga üürilepingu erakorralisel lõpetamisel on eelkõige asjassepuutuv konkreetse ettevõtte (kaupluse) majandussuutlikkus, mitte ettevõtja majandussuutlikkus tervikuna. Maakohus ei ole selgitanud, kuidas on kohus jõudnud järelduseni, et mitme kauplusega (ettevõttega) äriühingu puhul ei saa ühe konkreetse kaupluse (ettevõtte) kahjum olla ühelgi juhul mõjuvaks põhjuseks sellesama püsivalt kahjumlikuks muutunud kaupluse (ettevõtte) pidamiseks sõlmitud üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. XXX kaupluse sulgemine oli vajalik selleks, et vähendada kaupluse pidamisega kostjale suures ulatuses pika aja jooksul kaasnevat ja järjest süvenevat kahju ning vältida kostja kui äriühingu tervikuna alaliselt maksejõuetuks muutumist. Isegi juhul, kui tunnistaja T.T. ütlus selle kohta, et 2008 esimesed kuud oli kauplus kahjumis, oleks usaldusväärne, siis järeldub tunnistaja ütlusest, et üheksa kuu vältel kahjumi esinemine ei ole tavapärane. T.T. ütlused elektroonika jaekaubanduse üldise olukorra kohta ei ole usaldusväärsed. Hageja on esitatud hagiavalduses tunnustanud, et 2008 oli elektroonika ja kodumasinate jaekaubanduses müüjate jaoks üldiselt raske ning 2009 oli veel raskem. Maakohus on hageja väited põhjendamatult tähelepanuta jätnud. Lisaks on maakohus jätnud põhjendamatult tähelepanuta ka kostja selgitused selle kohta, et suletud kaupluse lähiümbruses ega Ropka linnajaos tervikuna ei olnud ega ole ühtegi tõmbekeskust, mis võinuks tagada kostja kauplusele mõistliku kliendivoo ja/või oluliselt parema tulemuse kui elektroonikakaupade jaekaubanduses üldiselt, kuigi kostja ootus Ropka linnajaos sellise tõmbekeskuse väljakujunemisele oli üks asjaolu, miks kostja hagejaga XXX kaupluse pidamiseks üürilepingu üldse sõlmis. Kostja ei osanud ega pidanud lepingu sõlmimisel 2000 ja pikendamisel 2005 ette nägema, et 2008 klientide vool väheneb.

Ebaõige on maakohtu seisukoht ja vastuolus kostja 2008 majandusaasta aruandes esitatud andmetega, et kostja 2008 majandusaasta aruandest ei nähtu kostja alaliselt maksejõuetuks muutumise oht. Võrreldes 2007 vähenes kostja kasum 2008 ca 440% võrra. 2008 esimesel poolel halvenes kostja majanduslik olukord niivõrd, et kostja oli sunnitud võtma täiendavalt laenu selleks, et tal oleks üldse võimalik tegevust jätkata. 2008. a majandusaasta kahjumi katmiseks kulutati üle 2/3 kõikidel eelmistel aastatel kogutud jaotamata kasumist. Olukorras, kus ettevõtja on võtnud tegevuse jätkamiseks 2008 jooksul täiendavalt üle 13 miljoni krooni laenu ning ilmselgelt ei piisa veel mitme järgneva aasta jooksul omavahenditest olemasolevate kohustuste teenindamiseks, ei saa 7,858 miljoni krooni suurusest investeeringust teha järeldust ettevõtja hea majandusliku toimetuleku kohta. XXX kaupluse sulgemise aeg ja uue kaupluse avamise aeg T M ei oma üürilepingu ülesütlemisega mingit puutumust. Kostja avas 2008 Tartu linnas Karlova linnaosas uue kaupluse alles pärast seda, kui Ropka linnaosas XXX kauplus oli juba suletud. Maakohus on jätnud tähelepanuta asjaolu, et enne Ropka linnaosas XXX kaupluse sulgemist sulges kostja 2008 juulis Veeriku linnaosas peetud kaupluse. Ebaõige on maakohtu väide, et kostja väited oma maksevõime kohta on olnud menetluses vastuolulised. Sellest, milline oli kostja kui ettevõtja maksevõime tervikuna hagiavalduse esitamise ja kostja pangakonto arestimise ajal (2009 lõpus ja 2010 alguses), ei saa teha mitte mingisugust järeldust kostja üksiku kaupluse 2008 majandustulemuste kohta. Maakohus ei ole põhjendanud, millel põhineb maakohtu järeldus, et kostja peaks taluma ka majanduslanguse aastaid. Kostja arvates, kui üürilepingu eesmärgi saavutamiseks vajalikud kulud suurenevad pärast lepingu sõlmimist mitu korda või kui üürilepingu täitmisest saadava väärtus väheneb mitu korda, siis järelikult esinevad eeldused VÕS § 97 lg 1, VÕS § 97 lg 5, VÕS § 196 lg 1, VÕS § 313 lg 1 rakendamiseks. Ainetu ja tõenditega vastuolus on maakohtu järeldus, et alates 2005 üür kostja jaoks ei kallinenud. Nähtuvalt üürilepingu 08.06.2005 lisast 8 tõsteti 2005 üüri seniselt 68 kroonilt ruutmeetri eest 75 kroonile ruutmeetri eest. Nähtuvalt hageja 31.10.2007 teatest tõstis hageja 2007 lõpus üüri seniselt 75 kroonilt ruutmeetri eest 83 kroonile ruutmeetri eest. Lisaks sellele, et maakohtu seisukoht üüri mittemuutumise kohta on ebaõige, puudub sellisel seisukohal ka seos vaidluse esemega; 2) ei ole maakohus kaalunud üürilepingu lõppemisel poolte põhjendatud huve ega üürilepingu lõppemisest pooltele kaasnenud tagajärgi. Maakohus on viidetega Riigikohtu lahenditele märkinud, et üürniku vajadus sulgeda kahjumiga töötav ettevõte võib põhimõtteliselt olla VÕS § 313 lg 1 järgi üürilepingu ülesütlemise aluseks, kuid seda vaid juhul, kui tema eeltoodud huvi ületab ülekaalukalt üürileandja huvi üürilepingu jätkamise vastu. Samuti maakohus on leidnud, et käesoleval juhul ei ole tuvastatud, et kostja huvi lepingu erakorralise ülesütlemise vastu kaaluks üles hageja huvi lepingu jätkamise vastu. Kohtuotsuses puudub lepingu erakorralise lõppemise korral vastustaja huvide ja nende kahjustumise ulatuse ja asjaolude analüüs. Kostja on tõendanud, et perioodil 01.01.2008 - 14.10.2008 kandis kostja XXX kaupluse pidamisega kahju kokku 742 638 krooni. Hageja ei ole sellist asjaolu vaidlustanud. Kostja ei nõustu, justkui olevat maakohus tuvastanud, et XXX kaupluse pidamisega jätkamine ja sellest saadav kahjum ei kujutanud ohtu kostja alalisele maksevõimele. Asjaolust, et kostja tegutses 2008 Eestis mitme kaupluse kaudu, ei saa teha järeldusi XXX kaupluse sulgemise põhjendamatuse või selle pidamisest kostjale maksevõimele kaasnenud ohu kohta. Maakohus ei ole otsuses selgitanud, millised kahjulikud tagajärjed hagejale üürilepingu ennetähtaegsest lõpetamisest kaasnesid, kas hageja võinuks mõistlikult selliseid kahjulikke tagajärgi vältida, millised objektiivsed asjaolud õigustasid hageja poolt uue üürniku leidmise võimekuse realiseerimata jätmist ning millistest asjaoludest tulenevalt on kujunenud kohtus veendumus, et üürilepingu lõppemisega hagejale kaasnenud tagajärg oli raskem kui üürilepingu jätkamisega kostjale kaasneda võinud tagajärg;

3) on põhjendamata maakohtu seisukoht, et üürileping ei lõppenud 15.04.2009, vaid jätkus pärast nimetatud kuupäeva. Maakohus on põhjendamatult jätnud andmata hinnangu selle kohta, et 15.04.2009 kohtusid pooled eesmärgiga üüritud ruumide valdus kostjalt hagejale üleandmiseks, üleandmisele ilmudes oli hagejale eelnevalt teada kostja lepingu lõpetamise soov ning ruumide kasutus kostja poolt oli juba pikemat aega faktiliselt lõppenud. Maakohus on põhjendamatult jätnud andmata hinnangu selle kohta, et 15.04.2009 esitas hageja kostjale 2009 poole aprillikuu üüri ja valvetasu eest kreeditarve ning pärast 15.04.2009 hageja kostjale üürilepingu alusel enam ühtegi arvet ei esitanud. Asjas on tõendatud, et 19.08.2008 teatas kostja hagejale kirjalikult üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise soovist. 04.12.2008 avaldas hageja internetis kuulutuse kostjale üüritud ruumide uuele üürnikule väljaüürimiseks, st hiljemalt 2008 detsembrist oli hageja tegevus suunatud kostjaga sõlmitud üürilepingu lõpetamisele. Puudub vaidlus selles, et kostja valdus ja ruumide kasutamise võimalus ka tegelikult 15.04.2009 lõppes ning läks täielikult üle hagejale. Ruumide üleandmise järgselt esitas hageja kostjale 15.04.2009 kreeditarve kostja poolt 2009 terve aprillikuu eest juba tasutud üüri ja valveteenuse tasu vähendamiseks. Ühtegi uut arvet hageja pärast 15.04.2009 enam üürilepingu alusel kostjale ei esitanud. Ainetu on maakohtu väide, et hageja on algusest peale kokkuleppe eeldusena nimetanud kostja poolt teatud kulude hüvitamist ja/või uue üürniku leidmist. 2009 detsembris asus hageja ise otsima ruumidele uut üürnikku. Enne 15.04.2009 vastastikuste tahteavalduste vahetamist läbirääkimiste käigus üksteisele kokkuleppe eeldusena nimetatud soovid ei muuda pooltevahelisi 15.04.2009 tahteavaldusi olematuks ega kehtetuks. Maakohtu järeldus, et ei saa lugeda pooli üürilepingu lõppemises kokku leppinuks on vastuolus asjas tuvastatud asjaoludega. Hageja kinnitab ka ise 20.04.2009 esitatud seisukohas, et lepingu objekti otsese valduse faktiline üleandmine toimus 15.04.2009 ning alles nimetatud kuupäevast alates saab lugeda lepingu objekti hagejale üleantuks. Hageja on hagiavalduses märkinud, et pooltevaheline leping on sisuliselt lõppenud 15.04.2009. Seega loeb üürileandja pooltevahelise lepingu alates 15.04.2009 ennetähtaegselt lõppenuks. 25.08.2010 avalduses märgib hageja viitega VÕS § 135 lg-le 1, et on pärast üürilepingust taganemist teinud alates 01.11.2009 kostjale üüritud ruumide osas asendustehinguid. Kui hageja tegi üüritud ruumide osas asendustehinguid, siis pidi asendustehingute tegemise ajaks kostjaga sõlmitud üürileping olema lõppenud. Seega lisaks kostjale üürilepingu alusel arvete esitamise lõpetamisega on hageja ka ruumide suhtes nn asendustehingute sõlmimisega oma käitumises üheselt juhindunud sellest, et kostjaga üürileping lõppes 15.04.2009; 4) on põhjendamata maakohtu otsus hageja lepingu täitmise nõude rahuldamise kohta perioodi 15.04.2009 - 31.04.2009 eest. Ruumide faktiline kasutus kostja äraoleku tõttu oli lõppenud juba 2008 lõpus. 15.04.2009 ruumide üleandmisega lõppes kostja jaoks üüritud ruumide edasise kasutamise võimalus ning hageja aktsepteeris aktiivse tahteavaldusega, et alates 15.04.2009 kostja jaoks üüritud ruumide kasutamise võimalus oli lõppenud. Maakohus on ekslikult leidnud, et kostja ei saanud ruume kasutada hageja poolt alates 01.11.2009 sõlmitud uute üürilepingute tõttu. Tegelikkuses kostja ei saanud ruume kasutada juba alates 15.04.2009 ning selle põhjuseks oli asjaolu, et ruumide kasutamise võimalus anti kostjalt täielikult üle hagejale. Kostja suhtes saaks VÕS § 296 lg-t 3 kohaldada ainult ajavahemikule 15.10.2008 - 15.04.2009. Selle ajavahemiku eest on kostja täitnud üürilepingu alusel hagejale kohustusi 264 846,75 krooni ulatuses ja selle üle vaidlus puudub. Maakohus on hageja viivisenõude lahendamisel leidnud, et kuivõrd lepingu kohaselt muutub üüri nõue sissenõutavaks hageja poolt kostjale arve esitamisega ning hageja alates 15.04.2009 arveid kostjale esitanud ei ole, siis ei ole hageja nõue üüri tasumiseks muutunud sissenõutavaks ning hageja ei saa kostja poolt tasumata üürilt arvestada ka viivist. Kostja arvates kui viivisenõue on põhjendamatu põhjusel, et põhinõue ei ole muutunud sissenõutavaks, siis järelikult ei saa võlgnikult nõuda ka põhinõude täitmist;

5) on põhjendamata maakohtu otsus kostjalt hageja kasuks 35% üürivahe hüvituse väljamõistmise kohta. Ajavahemikul 01.12.2008 - 31.03.2009 vähendas hageja üüri 35% võrra ning kostja tasus selle ajavahemiku eest vastavalt hageja arvetele igakuiselt üüri 65% üürilepingus ettenähtud üürihinnast. Eeltooduga seoses on tõendatud, et pooled pidasid läbirääkimisi ajavahemiku 01.12.2008 - 31.03.2009 eest üüri vähendamiseks, 10.02.2009 teatas kostja hagejale, et kokkuleppe sisu on üüri vähendamine ilma igasuguste lisatingimusteta, 11.02.2009 esitas hageja kostjale kreeditarve tagasiulatuvalt ajavahemiku 01.12.2008 28.02.2009 eest tasutud üüri vähendamiseks 35% võrra ning 2009 märtsikuu eest esitas hageja kostjale üüriarve 65% ulatuses lepingujärgsest üürist. Kui pooled ei olnud üüri vähendamisel kokku leppinud üheski lisatingimuses, kuid hageja siiski esitas kostjale üüri arveid vähendatud ulatuses, siis järeldub sellest, et pooled olid kokku leppinud üüri vähendamises ilma täiendavate tingimusteta. Käesolevas asjas on tõendatud, et pooled olid kokku leppinud ajavahemiku eest 01.12.2008 - 31.03.2009 üüri vähendamises. Maakohus on jätnud tähelepanuta, et ajaks, mil hageja teatas kostjale nö üüri vähendamise pakkumusest taganemisest, oli pakkumus juba ammu lõppenud pakkumuses väljendatud üüri vähendamise kokkuleppe sõlmimisega ja selle täitmisega poolte poolt. Maakohus ei ole tuvastanud ajavahemikul 01.12.2008 - 31.03.2009 üüri vähendamise kokkuleppe sidumist täiendavate lisatingimustega. Kuivõrd maakohtu otsus 35% ulatuses vähem tasutud üüri nõude rahuldamise kohta tuleb tühistada, siis tuleb ka tühistada maakohtu arvestatud tasaarvestus vähem tasutud üüri nõude summas 58 411,40 krooni tasaarvestamiseks tagatisrahaga summas 34 182,25 krooni ning tagatisraha tuleb kostja kasuks välja mõista; 6) on tõendamata hageja nõue kostjalt 2009 veebruari ja märtsi eest elektri tasu saamiseks. Üürilepingu p 4.3 kohaselt kohustus kostja tasuma hagejale elektri, kanalisatsiooni ning vee eest vastavalt tegelikele kulutustele. Kostja lõpetas üüritud ruumide faktilise kasutamise 2008 oktoobris ja kostja oli sellest teadlik. Vee ja kanalisatsiooni eest hageja kostjale 2009 enam ka arveid ei esitanud ja pooltel puudub selle üle vaidlus. Lisaks veele ja kanalisatsioonile ei kasutanud kostja 2009 veebruaris, märtsis ja aprillis üüritud ruumides elektrit ning hageja on selle perioodi eest elektri arved esitanud kostjale alusetult. Tunnistaja T.T. ütlus selle kohta, et pärast kostja poolt kaupluse sulgemist 2008 oktoobris kasutati ruume veel mingi aeg laona ja mingi elekter oli, ei tõenda, et kostja tarbis üüritud ruumides elektrit ka veel 2009 veebruari ja märtsikuus; 7) on põhjendamata maakohtu otsus hageja 01.04.2009 arve nr 30381 alusel kostjalt 2009 märtsi ja aprilli üüri summas 6 643 krooni ja viiviste väljamõistmise kohta. Maakohus ei ole selgitanud, miks ta rahuldas hageja nõude laoruumi 2009 märtsi ja aprilli üüri ja viivise väljamõistmise kohta. Kostja on maakohtule 07.04.2010 vastuses selgitanud, et kostja 2009 märtsis ega aprillis XXX enam laoruumi ei kasutanud ja lao ruumid olid juba 2009 veebruaris kostja poolt hagejale tagastatud. Eeltoodut tõendab mh hageja enda 18.03.2009 kinnitus selle kohta, et selleks ajaks laoruumid olid juba hagejale tagastatud. Samuti tõendab lao ruumide hagejale üleandmist 2009 veebruaris asjaolu, et hageja oli arvestanud 2009 veebruari laoruumide üüri suuruseks üksnes 1 110,40 krooni, sealjuures laoruumi üür terve kalendrikuu eest pidanuks olema 2 815 krooni. Hageja esitas laoruumide 2009 märtsi ja aprilli üüri arve tagantjärele alles pärast seda, kui kostja oli 31.03.2009 hagejale esitanud üürilepingu ülesütlemisavalduse. Hageja 01.04.2009 arve nr 30381 on esitatud õigusliku aluseta ja üksnes hageja poolt hilisema võimaliku kohtusse pöördumise eesmärgil; 8) on põhjendamata maakohtu otsus kostjale prügiveoteenuse tasu tagastamise nõude rahuldamata jätmise kohta. Kostja ei nõustu maakohtu järeldusega, et lepingu punkti 3.1.5 ja 4.3 ei saa mõistlikult tõlgendada nii, et välisterritooriumi ja majaümbruse koristamine sisaldab ka prügiveo teenust. Kostja tegevusest tekkinud prügi ja territooriumi koristamisest tekkinud prügi ladustati XXX välisterritooriumil paiknevatesse prügikonteineritesse. Juhul, kui lepingus on

kokku lepitud, et üür sisaldab tasu majaümbruse koristamise eest ja selles ei ole tehtud välistust, et majaümbruse koristamine ei sisalda seal paiknevate prügikastide tühjendamist ega prügivedu, siis tuleb eeldada, et prügiveoteenuse tasu sisaldub majaümbruse koristamise tasus; 9) on maakohus puudulikult ja ebaõigesti lahendanud kostja nõude hagejale müüdud kaupade eest müügihinna saamiseks. Maakohus on põhimõtteliselt leidnud, et kostja nõue 6 895 krooni saamiseks on põhjendatud. Hageja on väitnud, et kostja nõue 6 895 krooni saamiseks lõppes 2009 märtsis toimunud tasaarvestuse tulemusel. Kostja juhib tähelepanu, et hageja poolt 01.11.2010 maakohtule esitatud tõendist nähtuvalt käsitleb see 2009 märtsis toimunud tasaarvestust ning tasaarvestus toimus hageja 6 940 krooni suuruse võla osas. Kostja nõue hagejalt 6 895 krooni suuruse müügihinna saamiseks tekkis aga alles 2009 juunis. Seega ei saanud selle nõude osas 2009 märtsis toimuda hageja poolt väidetud tasaarvestust. Seda, et hageja poolt väidetud tasaarvestust ei olnud toimunud, tõendab täiendavalt hageja raamatupidaja poolt 06.01.2010 kostjale esitatud tasaarvestusettepanek. Maakohus on leidnud, et 06.01.2010 hageja raamatupidaja poolt kostjale saadetud tasaarvestusettepanekuga kostja nõue ei lõppenud ja tasaarvestust ei toimunud. Samas maakohus aga märgib, et kostja nõue 6 895 krooni suuruse müügihinna võlgnevuse osas lõppes tasaarvestusega. Maakohtu järeldus on vastuolus asjas kogutud tõenditega ning maakohtu enda poolt eelnevalt tuvastatud asjaoludega. Pärast 06.01.2010 hageja selle nõude osas kohtule ega kostjale ühtegi tasaarvestusavaldust ei esitanud. Kostja nõue ei saa olla lõppenud; 10) on maakohus väljunud asja lahendamise piiridest ja ebaõigesti kohaldanud menetlusõigusnorme. Maakohus lõpetas esimest korda asja sisulise arutamise 13.12.2010. Selleks ajaks hageja lepingu täitmise nõuet ajavahemiku 15.04.2009 – 31.10.2009 eest esitanud ei olnud. 10.01.2011 määrusega uuendas maakohus asja sisulise arutamise. 10.01.2011 määrusega maakohus möönab, et vastustaja kahju hüvitamise nõude rahuldamine on võimatu. Samas kohtumääruses tegi kohus ühtlasi ettepaneku, et hagejal on kostja vastu lepingu täitmise nõue ajani, mil kostja ei saanud enam üüritud ruume kasutada hageja poolt uue üürilepingu sõlmimise tõttu, s.o 6,5 kuud x 35 358 krooni = 229 827 krooni. Vastavalt maakohtu ettepanekule vastustaja 28.02.2011 täiendaski oma hagiavaldust ning esitas eelnevalt esitatud kahju hüvitamise nõudele alternatiivse lepingu täitmise nõude perioodi 15.04.2009 - 31.10.2009 eest summas 229 827 krooni. Kui hageja nõue on ebaselge, siis võib kohus (enne asja sisulise arutamise lõpetamist) anda hagejale tähtaja nõude täpsustamiseks ja selgitamiseks. Kohtu poolt on aga lubamatu hagejale ette kirjutada, eriti pärast hagejale nõude täpsustamiseks ja selgitamiseks antud korduvaid tähtaegu ning pärast asja sisulise arutamise lõppemist, millise täiendava nõude peaks hageja esitama selleks, et kohus saaks tema hagi ikkagi rahuldada. Asjaolu, et maakohus ei ole pooltega eraldi arutanud, millisel seadusest tuleneval alusel on pooltevahelised lepingulised suhtes lõppenud, ei ole asja sisulise arutamise uuendamise aluseks. Kui hageja on kogu menetluse aja väitnud, et ta ei vaidlusta lepingu lõppemist 15.04.2009, siis on kohtu poolt lubamatu teha hagejale ettepanek, et hagejal on pärast 15.04.2009 lepingu täitmise nõue. Maakohus on kõrvale kaldunud erapooletuse põhimõttest ka pooltevahelise menetluskulude jaotuse kindlaksmääramisel. Enne menetluse uuendamist oli hageja esitanud kostja vastu a) üüri ja kõrvalkulude nõude summas 64 214,11 krooni, b) viivisenõude summas 58 583,70 krooni, c) kahjunõude summas 481 614 krooni, kõik nõuded kokku summas 604 411,81 krooni. Kuni menetluse uuendamiseni 10.01.2011 hageja pärast 15.04.2009 aja eest lepingu täitmise nõuet esitanud ei olnud ja hageja oli korduvalt kinnitanud, et ta ei soovigi sellist nõuet esitada. Hageja esitas pärast 15.04.2009 aja eest lepingu täitmise alternatiivnõude alles pärast sisulise arutamise lõpetamist maakohtu poolt selleks võimaldatud täiendava aja jooksul. Maakohtu otsusest nähtuvalt hageja primaarnõue kahju hüvitamiseks summas 481 614 krooni tuli jätta rahuldamata ning ülejäänud enne asjas sisulist arutamist esitatud nõuetest rahuldas maakohus tasumata arvete

nõude summas 53 638,70 krooni ja viivisenõude summas 46 743,70 krooni (53 638,70 krooni + 46 743,70 = 100 382,40 krooni). Kui enne menetluse uuendamist 604 411,81 krooni ulatuses esitatud haginõuetest rahuldas maakohus vastustaja nõuded üksnes 100 382,40 krooni ehk 17% ulatuses ja 83% ulatuses jättis kohus need nõuded rahuldamata, siis vastavalt pidanuks maakohus igal juhul jätma ka poolte poolt kuni menetluse uuendamiseni kantud hagimenetluse menetluskuludest 83% vastustaja kanda.

Hageja arvates on alusetud ja tõendamata kostja väited, et ei öelnud üürilepingut üles mitte seetõttu, et ruumide üür ei vastanud turutasemele, vaid eelkõige seetõttu, et üüritud ruumides peetud kaupluse kahjum oli püsiv ja süvenev ning kaupluse pidamine ei olnud jätkusuutlik. Kostja pidi lepingu pikendamisel arvestama võimalusega, et tema kaupluse pidamine ei pruugi olla pidevalt jätkusuutlik ja võib tekitada talle ka kahjumit; 2) on maakohus diskretsiooniotsuse korras põhjendatult leidnud, et kostjal puudub ülekaalukas huvi lepingu lõppemise vastu, kuna lepingu jätkamine ei too kaasa tema alalist maksejõuetust. Maakohus polnudki seetõttu kohustatud otsuses pikemalt käsitlema hageja võimalikku huvi lepingu jätkamise vastu ja neid kostja huvidega võrdlema. Olukorras, kus kostjal puudus lepingu lõpetamiseks ülekaalukas huvi, on selge, et kostjal puudus lepingu lõpetamiseks mõjuv põhjus VÕS § 313 tähenduses ning, et hageja huvi lepingu jätkamise vastu oli suurem kostja huvist. Kuivõrd kohus on diskretsiooniotsuse korras leidnud, et kostjal puudub ülekaalukas huvi lepingu lõpetamise vastu, siis kõrgema astme kohtutel puudub õigus maakohtu sellekohast diskretsiooniotsust ümber vaadata. Hageja hinnangul ei ole maakohus ka diskretsiooni piire ületanud; 3) on maakohus õigesti tuvastanud poolte vahel kokkuleppe puudumise üürilepingu lõpetamise kohta. Ainuüksi asjaolu, et hageja võttis kostja initsiatiivil 15.04.2009 vastu üüriobjektiks olevate ruumide valduse, ei anna mitte mingisugust alust järeldada, et pooled oleksid üürilepingu lõpetamises saavutanud mingisugusegi kokkuleppe. Maakohus on õigesti leidnud, et mõlemad pooled olid ruumide üleandmiseks ette valmistanud omapoolsed aktid, kuid kumbki pool ei nõustunud teise akti allkirjastama, mis viitab sellele, et mingit kokkulepet üürilepingu lõpetamises pooled ei saavutanud, vaid nad olid selles erimeelel. Ühtlasi on maakohus õigesti viidanud, et 5 päeva pärast ruumide üleandmist teatas hageja oma 20.04.2010 kirjas kostjale, et peab kostja poolt üürilepingu ülesütlemist alusetuks ega nõustu selle õiguspärasusega. Kostja etteheide, et maakohus on vastuolus hageja enda poolt menetluses esitatud asjaoludega leidnud, et üürileping ei lõppenud 15.04.2009, on ainetu. Kohus ei ole seotud menetlusosaliste poolt esitatud seisukohtadega, vaid võib menetluses tuvastatud asjaolude pinnalt teha omad õiguslikud ja sisulised järeldused. Nii on maakohus ka antud juhul võtnud menetlusosaliste poolt esitatud asjaolud ning teinud nende alusel omapoolse järelduse, leides, et pooltevaheline leping ei ole lõppenud 15.04.2009. Ka nõuete õiguslik (ümber)kvalifitseerimine kohtute, sh kõrgema astme kohtute, poolt on täiesti tavapärane praktika ning kooskõlas menetlusõigusega. Lisaks on kostja jätnud arvestamata, et hageja on ka ise oma 28.02.2010 menetlusdokumendi p-s 2.2.1 pidanud võimalikuks, et leping ei lõppenud 15.04.2009, vaid et kestis edasi, mistõttu ei ole võimalik väita, et kohus on otsust tehes tegutsenud vastuolus hageja seisukohtadega. Hageja poolt kreeditarve esitamine ja hilisem jooksvate arvete mitteesitamine ei ole käsitletav ei aktiivse ega passiivse tahteavaldusena seonduvalt pooltevahelise üürisuhtega. Arveid ei esitatud eesmärgiga mitte tekitada põhjendamatut arvete esitamisega kaasnevat käibemaksu tasumise kohustust enne, kui selgub kostja poolt kohustuste täitmise faktiline ulatus; 4) on maakohus õigesti tuvastanud, et kostja ei kasutanud ruume pärast nende üleandmist 15.04.2009 temast endast tulenevatel põhjustel, ning sellest lähtuvalt ka õigesti kohaldanud VÕS § 296 lg-s 3 sätestatud materiaalõigusnormi, rahuldades hageja üüritasu täitmisnõude perioodi 15.04.2009 - 31.10.2009 eest. Ruumide üleandmine 15.04.2009 toimus kostja enda initsiatiivil ja vabal tahtel, mitte hageja nõudmisel. Samuti oleks kostja saanud soovi korral ruumide valduse hagejalt endale tagasi ning jätkata ruumide kasutamist senise üürilepingu alusel. Puuduvad aluse väitmaks, et ruumide kasutamine oli takistatud hagejast tulenevatel asjaoludel. Asjaolu, et maakohtu otsuses ei ole välja toodud sellise üüritasunõude sissenõutavaks muutumise aega, ei anna alust järeldada, et sellist nõuet ei olegi olemas või et sellise nõude täitmist ei saa nõuda. Kohtuvaidluses rahuldatud nõue muutub sissenõutavaks hiljemalt kohtuotsuse

jõustumisest, kuid see ei välista, et hagejal võis olla õigus selle täitmist kostjalt nõuda juba varem, millest lähtuvalt on hagejal õigus nõuda täitmisega viivitamise pealt ka viiviseid; 5) on maakohus õigesti tuvastanud üüri perioodilise vähendamise kokkuleppe sidumise täiendavate lisatingimustega, mille täitmisega kostja ei nõustunud, mistõttu ei lugenud kohus kokkulepet sõlmituks ning rahuldas põhjendatult hageja nõude üürivahe tasumiseks. Maakohus on õigesti viidanud hageja poolt kostjale esitatud kokkuleppe projektile, mis sidus üüri vähendamise kokkuleppe üheselt mõistetavalt veel täiendavate lisatingimustega. Kostja käsitluse puhul jääb arusaamatuks, et juhul, kui tema väitel leppisid pooled üüri vähendamise kokku ilma selle sidumiseta täiendavate lisatingimustega, siis milleks hageja üldse sellise kokkuleppe projekti kostjale saatis. Hageja kinnitab veelkord, et ta nõustus kostja jaoks üüri vähendama üksnes juhul, kui kostja nõustub ka muude kokkuleppe projektis sätestatud tingimustega; 6) on maakohus õigesti tuvastanud, et hageja poolt kostjale esitatud elektriarved 2009 veebruarija märtsikuu eest on tõesed ning vastavad tegelikule kulule. Hageja hinnangul on maakohus õigesti viidanud nii tunnistaja T.T. ütlustele, kes kinnitas, et kostja kasutas üüriobjektiks olnud ruumides elektrit ka pärast sealt välja kolimist 2008 sügisel, ning ka asjaolule, et vaidlusaluse perioodi (s.o 2009 veebruar-märts) elektrikulu jäi samasse suurusjärku 2008 lõpukuudega, s.o novembri-detsembriga, mil kostja oli ruumidest juba välja kolinud. Ühtlasi allkirjastas kostja 15.04.2009 ruume üleandes akti, milles kinnitas elektrinäidu vastavust tegelikkusele ja sellega nõustumist. Nimetatud asjaolud annavad piisava aluse järeldada, et hageja poolt kostjale esitatud elektriarved 2009 veebruari- ja märtsikuu eest on tõesed ning vastavad tegelikule kulule; 7) on maakohus õiguspäraselt rahuldanud hageja nõude üüriobjekti osaks olnud laoruumide eest 2009 märtsi ja aprilli üüritasu osas, kuna kostja kohustus VÕS § 296 lg 3 alusel üüri maksma ka perioodil, mil ta ruume endast tuleneval põhjusel ei kasutanud. Asjaolu, et kostja annab lepingu objektiks olevad ruumid enda initsiatiivil ja tahtel üle hagejale, ei võta kostjalt ära kohustust lepingut edasi täita, mistõttu kohustub kostja VÕS § 296 lg-st 3 lähtuvalt hagejale üüri maksma ka siis, kui ta üüriobjekti temast tuleneval põhjusel ei kasuta; 8) on maakohus põhjendatult leidnud, et hageja ei ole alusetult rikastunud saadud prügiveo tasu arvelt ja kostjal tuleb tasuda ka talle selles osas hageja poolt esitatud ja veel tasumata arved. Maakohus on õigesti märkinud, et asjas ei ole vaidlust, et kostja on tasunud kuni üüritud ruumides kaupluse pidamise lõpuni talle esitatud arvete alusel prügiteenuse eest ja vastavat teenust on ka hageja üürileandjana kostjale osutanud. Kohus on VÕS § 9 lg 1 ja TsÜS § 68 lg 3 alusel õigesti leidnud, et olukorras, kus kostja on pikema aja jooksul ca 8 aastat tasunud talle hageja poolt esitatud arveid prügiveo ja valveteenuse eest, ongi kostja vähemalt kaudse tahteavaldusega väljendanud oma nõustumust tasuda nimetatud teenuste eest täiendavalt rendi (üüri) tasule, kuigi pooled ei ole selles kirjalikult kokku leppinud. Kuivõrd seadus ei näe vastava kokkuleppe osas ette ka kohustuslikku vorminõuet, on hageja ja kostja vaheline kokkulepe lubatav ka kaudsete tahteavaldustega, sh suulises vormis; 9) on maakohus õigesti tuvastanud, et hageja võis oma nõudeid kostja 26.06.2009 arvest nr 0939676-05 tuleneva nõudega tasaarvestada alates arve saamisest 26.06.2009, mistõttu on maakohus ka põhjendatult jätnud kostja vastava vastuhagi nõude rahuldamata. Maakohus on õigesti tuvastanud, et kostja nõue, mis tulenes tema 26.06.2009 arvest nr 0939676-05, muutus sissenõutavaks alates 04.07.2009, ning hageja nõuded (kokku summas 54 035,63 krooni), millega hageja kostja vastava nõude hiljemalt oma 01.11.2010 menetlusdokumendiga tasaarvestas, muutusid sissenõutavaks juba enne 04.07.2009. Sellest lähtuvalt on maakohus ka õigesti märkinud, et hageja võis oma nõudeid kostja nõudega tasaarvestada alates arve saamisest 26.06.2009, mistõttu on maakohus põhjendatult jätnud kostja vastava vastuhagi nõude rahuldamata;

10) ei ole maakohus menetlust uuendades rikkunud erapooletuse ja võistlevuse põhimõtteid, vaid on menetlusökonoomika põhimõttega kooskõlas lahendanud ühes menetluses ära kõik olulised küsimused ning teinud otsuse, milles käsitletud asjaolud ei ole pooltele üllatuslikud. Kostja väide, justkui oleks kohus oma 10.01.2011 määruses hagejale ette kirjutanud, kuidas, milliseid ning millises summas nõudeid võiks/peaks hageja kohtule veel esitama, ei vasta tõele ja on apellandi pahatahtlik kohtu eksitusse viimine. Maakohus on kõnealuses määruses palunud poolte seisukohta küsimusele, mida ei pooled ega ka kohus varasema menetluse kestel ei käsitlenud, kuid mis õige ja asjakohase kohtuotsuse valguses vajasid kindlasti käsitlemist. Maakohtu selline käitumine oli kooskõlas tsiviilkohtumenetluses kehtiva põhimõttega, mille kohaselt ei tohi kohtu käitumine olla menetlusosaliste suhtes üllatuslik, mis hõlmab endas ka seda, et kohus peaks menetluse käigus juhtima poolte tähelepanu asjaoludele, mis asja lahendamise käigus võiksid tähendust omada, kuid mida pooled ise ei ole välja toonud. Seega ei saa maakohtu tegevust pidada erapoolikuks ega võistlevuse põhimõtet rikkuvaks.

Hageja möönab, et lepingu p 4.1 viimase lause kohaselt lükkub üüritasu maksetähtaeg arve esitamisega viivitatud päevade võrra edasi, kuid leiab, et maakohus on kõnealust lepingupunkti tõlgendanud liiga kitsalt, andes mõistele “arve esitamine” vaid formaalse tähendusega sisu. Mõistet „arve esitamine“ tuleb lepingu p 4.1. viimase lause kontekstis sisustada selliselt, et olukorras, kus arve esitamise (õiguslik) võimalikkus on vaieldav, nt nagu käesolevast kohtuvaidlusest tulenevalt, ning sellises olukorras arve esitamine võib omakorda hagejale hoopis täiendavat kahju tekitada, nt läbi käibemaksu tasumise arvete pealt, tuleb „arve esitamisena“ käsitleda ka üüritasu nõude esitamist mõnes muus vormis. Selliseks teistsuguseks vormiks võib olla ka vastava üüritasu nõude teatavaks tegemine kostjale ja selle esitamine nt kohtuvaidluste käigus. Nii on ka riigikohtu praktikas aktsepteeritud nõuete esitamist kohtuvaidluste käigus ning loetud sellised nõuded esitatuks nõuetekohaselt (nt tasaarvestuse teostamine kohtuvaidluse raames). Sellest tulenevalt on hageja üüritasunõude esitamiskohustuse lepingu p 4.1 tähenduses täitnud hiljemalt siis, kui ta esitas 28.02.2011 kohtule menetlusdokumendi, mille p-s 2.2 esitas ta kostja vastu selge ja üheselt arusaadava nõude üüritasu maksmiseks perioodi 15.04.2009 31.10.2009 eest. Kuivõrd lepingu p 4.1 näeb ette, et üürileandja peab “arve” esitama vähemalt 10 päeva enne maksetähtaega, siis saabus antud juhul maksetähtaeg kostja jaoks hiljemalt 10.03.2011. Seega leiab hageja, et ta on lepingu p 4.1 ja 6.3.1 alusel õigustatud nõudma kostjalt alates 11.03.2011 ka lepingujärgse viivise tasumist. Hageja leiab, et arve esitamata jätmine olukorras, kus hageja on korduvalt kirjalikult nõudnud lepingust tuleneva kohustuse täitmist on hagejale vabandatav ega anna seejuures kostjale kui kohustatud isikule alust keelduda üürisumma mittemaksmisest tuleneva viivise tasumisest. Arve puudumine ei saa õigustada kohustuse mittetäitmist ja seda eriti olukorras, kus kostja ei ole hagejale öelnud, et ta ei saa lepingust tulenevat üüri ilma arvet omamata tasuda.

Juhul kui kohus ei nõustu, et kostjapoolne üürilepingu ülesütlemine oli õiguspärane, siis juhib kostja taas tähelepanu, et pärast kostja poolt hagejale üürilepingu ülesütlemise avalduse esitamist vahetasid pooled vastastikku täiendavalt tahteavaldusi kostja valduse lõpetamiseks ja üüritud ruumide hagejale üleandmiseks. Hagejapoolset nõustumist üürilepingu lõpetamisega kinnitab täiendavalt asjaolu, et üürilepingu lõpetamise päeval 15.04.2009 esitas hageja kostjale kreeditarve 2009 aprillikuu eest kostjale juba arvestatud üüri ja valveteenuse tasu vähendamiseks ning pärast 15.04.2009 hageja kostjale enam ühtegi arvet ei esitanud; 2) väljub vastuapellatsioonkaebuses esitatud viivisenõue apellatsioonimenetluse piiridest. Hageja esitas 28.02.2011 hagi täpsustuses üürilepingu täitmata jätmisest tuleneva üüri nõude ajavahemiku eest 15.04.2009 - 31.10.2009 ja 28.02.2011 viivisenõude tasumata üürilt. Hageja ei esitanud kohtule taotlust põhinõude esitamise ajaks veel sissenõutavaks mittemuutunud viivise väljamõistmiseks. Seega ei saanud maakohus hageja viivisenõuet selles osas ka lahendada. Maakohus jättis hageja viivisenõude seisuga 28.02.2011 rahuldamata. Hageja selles osas maakohtu otsust ei vaidlusta. Hageja ei saa maakohtu otsuse peale edasi kaevates esitada täiendavat, alates 11.03.2011 sissenõutavaks muutunud viivise nõuet; 3) on põhjendamata hageja poolt alates 15.04.2009 kostjale arvestatud üürilt viivise nõue ükskõik millises ulatuses. Juhul kui ringkonnakohus peab vastuapellatsioonis esitatud kujul viivisenõude esitamist lubatavaks, palub kostja jätta see täielikult rahuldamata. Üürilepingu p 4.1 kohaselt peab üüri arve olema kostjale laekunud vähemalt 10 päeva enne maksetähtpäeva ning hageja poolt arve esitamisega viivitamisel lükkub maksetähtaeg edasi arve esitamisega viivitatud päevade võrra. Seega muutub üüri nõue sissenõutavaks ja viivisearvestus algab 11. päeval pärast arve (ja mitte muus vormis üürinõude) kättesaamist. Hageja ajavahemiku 15.04.2009 31.10.2009 eest üüri tasumiseks ühtegi arvet kostjale esitanud ei ole, vastupidi, 15.04.2009 esitas hageja kostjale kreeditarve üüriarvestuse lõpetamiseks 15.04.2009 seisuga. Maakohus on õigesti leidnud, et kui hageja on võtnud endale lepingulise kohustuse esitada üüri tasumiseks kostjale arveid, kuid hageja selliseid arveid ei esita, siis pole hagejal võimalik nõuda ka viivist, sest üüri maksetähtaeg on edasi lükkunud arve esitamata jätmise tõttu.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

apellatsioonkaebuses esitatud vastupidine väide on alusetu. Maakohus on diskretsiooniotsustuse korras põhjendatult leidnud, et kostjal puudub ülekaalukas huvi lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks, kuna lepingu jätkamine ei too kaasa tema alalist maksejõuetust (või selle ohtu). Maakohus polnudki seetõttu kohustatud otsuses pikemalt käsitlema hageja võimalikku huvi lepingu jätkamise vastu ja neid kostja huvidega võrdlema. Olukorras, kus kostjal puudus lepingu lõpetamiseks ülekaalukas huvi, on selge, et kostjal puudus lepingu lõpetamiseks mõjuv põhjus VÕS § 313 tähenduses ning, et hageja huvi lepingu jätkamise vastu oli suurem kostja huvist. VÕS § 313 lg 1 kohaldamine nõuab kohtult diskretsiooniotsuse tegemist, sest kohtul tuleb kaaluda, kas üürilepingu ülesütlemiseks oli olemas mõjuv põhjus, ning diskretsiooniotsuse sisu saavad kõrgema astme kohtud kontrollida piiratult, eelkõige selles osas, kas alama astme kohus on ületanud diskretsiooni piire. Antud juhul ei ole maakohus ületanud diskretsiooni piire ning puudub alus asuda maakohtust erinevale seisukohale. Alusetu on kostja väide, et maakohus on otsuses segamini ajanud “ettevõte” ja “ettevõtja” mõisted. Antud juhul on üürilepingu pooleks olnud kostja, mitte aga kostja poolt XXX peetud kauplus ning seetõttu on eelkõige asjassepuutuv just kostja kui ettevõtja majandussuutlikkus tervikuna, mitte aga konkreetse ettevõtte (kaupluse) majandussuutlikkus. Ühtlasi ei ole kostja esitanud kohtule selliseid tõendeid, mis annaks aluse väita, et konkreetsel juhul tegutses üüriobjektiks olev kauplus püsivalt kahjumis ja makseraskustes. Kostja poolt esitatud materjalid käivad üksnes 2008 esimese 9 kuu kohta, mitte aga pikema perioodi kohta. Maakohus on õigesti hinnanud tunnistaja T.T. ütlusi ning apellandi vastupidine väide ei anna alust hinnata tunnistaja ütlusi maakohtust erinevalt. Asjakohatu on kostja viide hagi tagamise menetluses hageja poolt esitatud väidetele, sest hageja seisukohti ei saa kostja käesoleval juhul kasutada temapoolseid seisukohti kinnitavate tõendina, samuti ei ole tegemist hagejapoolse omaksvõtuga kostja väidete suhtes. Kostja on ise hagi tagamise menetluses esitatud määruskaebuses (I kd tl 58-63) märkinud, et hageja poolt hagi tagamise taotluses esitatud väited kostja halbade majandusnäitajate kohta on ebaõiged. Arusaamatu on apellandi väide, et maakohus on jätnud põhjendamatult tähelepanuta kostja selgitused selle kohta, et ootus Ropka linnajaos uue tõmbekeskuse väljakujunemisele oli üks asjaolu, miks kostja hagejaga XXX kaupluse pidamiseks üürilepingu üldse sõlmis. Üürilepingust (I kd tl 15-19) ja selle pikendamise kokkuleppest (I kd tl 22) ei nähtu, et leping oleks olnud seotud asjaoluga, kas Ropka linnajaos kujuneb või ei kujune välja uus tõmbekeskus. Maakohus on õigesti tuvastanud, et 2008. a majandusaasta aruandest ei nähtu kostja alaliselt maksejõuetuks muutmise oht. Ringkonnakohus nõustub maakohtu vastavate põhjendustega ning ei korda neid. Iseenesest õige on apellandi väide, et XXX kaupluse sulgemise aeg ja uue kaupluse avamise aeg T M ei oma üürilepingu ülesütlemisega mingit puutumust. Samas aga on viidatud asjaolu maakohus õigesti hinnanud tuvastamaks, kas kostjal oli olemas üürilepingu ülesütlemiseks mõjuv põhjus. Õige on maakohtu seisukoht, et kostja väited oma maksevõime kohta on olnud menetluses vastuolulised. Samuti on põhjendatud maakohtu järeldus, et kostja peaks taluma ka majanduslanguse aastaid. Üürilepingut on pikendatud 08.06.2005 kuni 15.08.2010 (I kd tl 22). Lepingu pikendamisel pidi kostja arvestama võimalusega, et kaupluse pidamine ei pruugi olla pidevalt jätkusuutlik ja võib tekitada talle ka kahjumit ning lähtuvalt sellest oli tal võimalus pikendada lepingut lühemaks tähtajaks kui viis aastat või üldse mitte pikendada lepingut. Kostja pidi lepingut pikendades viieks aastaks aru saama, et leping on pooltele täitmiseks kohustuslik ning mõlemad lepingupooled võtavad endale lepingut sõlmides kohustuse (ja riski) täita lepingut ka majanduslanguse perioodil.

Õige on apellandi väide, et nähtuvalt üürilepingu 08.06.2005 lisast 8 tõsteti alates 01.03.2005 üüri 75 kroonile ruutmeetri eest ning hageja 31.10.2007 teate kohaselt tõstis hageja alates 01.12.2007 üüri 83 kroonile ruutmeetri eest. Samas kuna apellandi väite kohaselt ei öelnud ta üürilepingut üles seetõttu, et ruumide üür ei vastanud turutasemele, siis puudub üüri tõstmisel seos vaidluse esemega.

Asjaolu, et maakohtu otsuses ei ole märgitud üüritasunõude sissenõutavaks muutumise aega, ei anna alust järeldada, et sellist nõuet ei ole olemas või, et sellise nõude täitmist ei saa nõuda. Kohtuvaidluses rahuldatud nõue muutub sissenõutavaks hiljemalt kohtuotsuse jõustumisest.

eelnevalt esitatud kahju hüvitamise nõudele alternatiivse lepingu täitmise nõude perioodi 15.04.2009 - 31.10.2009 eest summas 229 827 krooni. Vastavalt TsMs §-le 437 võib kohus asja arutamise määrusega uuendada, kui pärast asja arutamise lõpetamist ja enne lahendi tegemist tuvastab kohus menetluses vea, mis on otsuse tegemisel oluline ja mille saab kõrvaldada. Antud juhul on maakohus asja arutamise uuendanud seetõttu, et kohus asja sisulise arutamise käigus ei ole välja selgitanud kõiki asja lahendamiseks tähtsust omavaid asjaolusid ning ei ole kõiki asjaolusid pooltega arutanud. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu selline käitumine oli kooskõlas menetlusökonoomika põhimõttega ning välistas pooltele üllatusliku kohtuotsuse tegemise. Maakohus on sisulise arutamise uuendamise määruses palunud poolte seisukohta küsimusele, mida ei pooled ega ka kohus varasema menetluse kestel ei käsitlenud, kuid mis õige ja asjakohase kohtuotsuse valguses vajasid kindlasti käsitlemist. Maakohtu tegevust ei saa pidada erapoolikuks ega võistlevuse põhimõtet rikkuvaks, nagu on ekslikult leidnud apellant.

Hageja poolt 01.03.2011 maakohtule esitatud menetlusdokumendist (II kd tl 197-204) nähtub, et hageja on oma hagi täpsustanud ning muuhulgas esitanud lepingu täitmata jätmisest tuleneva viivisenõude perioodil 15.04.2009-31.10.2009 tasumata jäetud üüri eest summas 229 827 krooni (hageja taotlused p 2.4.). Õige on vastuapellandi väide, et hageja üüritasunõude esitamiskohustuse lepingu p 4.1 tähenduses saab lugeda täidetuks hiljemalt siis, kui hageja esitas 28.02.2011 kohtule menetlusdokumendi, mille p-s 2.2 esitas ta kostja vastu nõude üüritasu maksmiseks perioodi 15.04.2009 - 31.10.2009 eest, siis alates 11.03.2011 oli hageja õigustatud nõudma kostjalt lepingujärgse viivise tasumist. Üürilepingu punkti 6.3.1. kohaselt üüri tasumisega viivitamise korral maksab üürnik viivist 0,25% ulatuses võlguolevalt summalt iga viivitatud päeva eest. Kuna üüritasu muutus sissenõutavaks 10.03.2011, siis on hageja õigustatud nõudma viivist alates 11.03.2011 ja perioodil 11.03.2011-22.01.2012 on viivise suuruseks 11 640,24 eurot (36,72x317=11640,24). Vastavalt TsMS §-le 367 viivisenõude võib koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Hagi täpsustuses on hageja esitanud nõude viivise väljamõistmiseks alternatiivnõudelt kindla summana, kuid ta ei ole esitanud taotlust sissenõutavaks mittemuutunud viivise väljamõistmiseks protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Seetõttu jätab ringkonnakohus tähelepanuta vastuapellatsioonkaebuses esitatud taotluse välja mõista kostjalt kohtuotsuse tegemisest viivise põhinõudelt summas 14 688,62 eurot 0,25% päevas kuni põhinõude täitmiseni.

Andra Pärsimägi

Üllar Roostoja

Viivi Tomson

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.