Võlaõigus › Võõrandamislepingud

Hagejale ja tema abikaasa H Kile (surnud 27.12.2004) kuulus kinnistu Tallinnas, xxxxxx x. Pärast H Ki surma pärisid ühisvara hulka kuulunud H Ki osa hageja ja tema kaks poega - P ja A K. Hageja ja A. K loobusid pärandosast P. Ki kasuks, mille tulemusel sai viimane kinnistu Pakase kaasomanikuks 1⁄2 mõttelises osas. 23.08.2006 sõlmisid hageja, P. K ja Heli Raidve Tööõigusabi AS kinnistu mõttelise osa võlaõigusliku müügilepingu, kinnistu kasutamisõigusega koormamise lepingu ning kinnistu valdamise ja kasutamise korra kokkuleppe. Samaaegselt allkirjastas hageja ka volikirja, millega volitas H. R-Ki sõlmima kinkelepingud xxxxxx x kinnistu 1/8 suuruse mõttelise osa kinkimiseks P. Kile ja kinnistu 1/8 suuruse mõttelise osa kinkimiseks H. R-Kile. 28.12.2006 sõlmiti kinnistu mõtteliste osade võlaõiguslikud kinkelepingud ning asjaõiguslepingud. Tehingute tagajärjel kaotas hageja oma mõttelise osa kinnistust ja saab kasutada elamus kahte tuba, esikut ja tualetti. 10.03.2008 esitas hageja kostjatele müügilepingu ja volikirja tühistamise avalduse, kuna kostjad olid hagejat lepingu sõlmimisel eksimusse viinud ja petnud. Hageja ei saanud notari juures tehingute sisust täielikult aru. Müügilepingus on märgitud, et 1 100 000 krooni suurusest müügihinnast on hageja saanud kätte enne lepingu sõlmimist 850 000 krooni. Kostja pettis hagejat, öeldes talle enne lepingu sõlmimist, et hageja peab notari juures raha saamist kinnitama. Hageja ei ole seda raha kostjatelt saanud. Hageja ei olnud nõus müüma kinnistu mõttelist osa üksnes 250 000 krooni eest. Eeltoodu alusel palus hageja juhul, kui kohus leiab, et 23.08.2008 sõlmitud müügileping ei ole kehtetu, välja mõista Heli Raidve Tööõigusabi AS-lt 850 000 krooni. Kostjate vastuväited Kostjad hagi ei tunnistanud. Pooled leppisid juba 2001.a kokku, et xxxxxxx x kinnistu omand antakse poeg P. Kile. Hagejale maksti 850 000 krooni sularahas, kuna hagejal ei olnud teadaolevalt pangakontot ja hageja keeldus enne sularaha saamist notari juurde minemast. Sularahaga arveldamine oli hageja jaoks tavapärane. 21.08.2006 andsid kostjad hagejale üle 400 000 krooni ja 22.08.2006 450 000 krooni, mille kohta hageja kirjutas omakäelise kinnituse. Hageja esitas väite 850 000 krooni mittesaamise kohta alles pärast seda, kui kohus jättis 11.04.2008 hagiavalduse käiguta ning andis aja puuduste kõrvaldamiseks (riigilõivu ja kautsjoni tasumiseks). Esimese astme kohtu otsus 12.05.2010 otsusega jättis Harju Maakohus hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. 23.08.2006 tehingu osas leidis kohus, et täitmata on nii tehingu tühistamise formaalsed kui materiaalsed eeldused. Asja arutamisel leidis tõendamist, et hageja oli lepingu sõlmimisel teadlik ja sai aru selle sisust. Alternatiivse nõude - Heli Raidve Tööõigusabi AS-lt 850 000 krooni saamise osas leidis kohus, et nõue on alusetu ja ei kuulu rahuldamisele. Võlaõigusliku müügilepingu p-s 2.1 on pooled kokku leppinud, et müüja müüb 1⁄4 suuruse mõttelise osa lepingu esemest ostjale hinnaga 1 100 000 krooni, millest 850 000 krooni on müüjale tasutud enne lepingu sõlmimist. Lepingu p-s 2.2 on sätestatud ülejäänud 250 000 krooni tasumise kord. Lepingule on hageja omakäeliselt alla kirjutanud. Tunnistaja I. R kinnitas, et kõik, mis puudutas summade üleandmist, selle kontrollis ja rääkis ta üle ning kindlasti küsis, kas hageja on saanud 850 000 krooni. Hageja ei ole enne asja menetlemist kohtus pöördunud kostjate poole väitega, et talle on müügihind 850 000 krooni tasumata. Ka 10.04.2008 hagiavalduses ei ole sellele viidatud. Alles pärast hagi käiguta jätmist põhjusel, et tasumata on riigilõiv, esitas hageja uue nõude Heli Raidve Tööõigusabi AS ja P. Ki vastu müügilepingu tühisuse tuvastamiseks ja

kinnistusraamatu kande muutmiseks ning alternatiivse nõude 850 000 krooni väljamõistmiseks. Sellist hageja käitumist, kus ta lepingut allkirjastades kinnitab, et on saanud 850 000 krooni enne lepingu sõlmimist ning peaaegu kahe aasta jooksul ei nõua väidetavalt saamata raha ei Heli Raidve Tööõigusabi AS-lt ega selle juhatuse liikmelt H. R-Kilt, ei saa pidada mõistlikuks. Kostjate seletuse kohaselt anti hagejale 21.08.2006 üle sularahas 400 000 krooni ning järgmisel päeva veel 450 000 krooni. Kostjate väitel võeti hagejalt raha kättesaamise kohta ka allkiri, kuid see paber on remondi käigus ära kadunud. Kostjad on raha olemasolu kohta esitanud rida tõendeid - laenulepingu, käsirahalepingu, kassa väljamineku orderid jne. Arvestades asjaolu, et hageja oli varasemalt oma pangakontot kasutanud ainult ühel korral, pensioni sai ta kätte postkontorist, on seletatav ja usutav, et hageja soovis saada 850 000 krooni sularahas, kuna tal puudus pangakonto kasutamise kogemus. Kui H. R-K, P. K ja hageja käisid viimasele jalanõusid ostmas, siis andis hageja oma pangakaardi P. Kile, et viimane maksaks ostu eest, mis kinnitab kostja soovimatust pangakaarti kasutada. Arvestades kõiki tõendeid kogumis, asus kohus seisukohale, et hageja on enne lepingu sõlmimist saanud kätte ostuhinna 850 000 krooni. Apellatsioonkaebus Hageja palub maakohtu 12.05.2010 otsuse tühistada ja saata asi esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks, kui ringkonnakohus ei saa asja ise lahendada. Kohus asus vääralt seisukohale, et hageja sai nii enne 23.08.2006 tehingut kui ka notaribüroos tehingute tegemise ajal selgelt aru tehingu ja volikirja sisust, ulatusest ja tagajärgedest. Kohus ei selgitanud, millised need asjaolud on. Kohus ei osutanud mingit tähelepanu hageja väidetele ja jättis menetlusnorme rikkudes põhjendamata, miks hageja väited ei ole olulised ja miks nad ei tõenda hagi aluseks olevaid asjaolusid. Kostjate väide, et nad ei teadnud hageja pangakontot, kuhu 850 000 krooni kanda, on vale. Kohus tuvastas ebaõigesti, et kostjad on sularahas hagejale 21. ja 22.08.2006 üle andnud 850 000 krooni ja allkirjastanud sularaha vastuvõtmis-üleandmise aktid. Hageja on kogu kohtumenetluse vältel kinnitanud, et ta ei ole kostjatelt lubatud summat saanud. Hageja poolt öeldut kinnitab ka notaribüroo töötaja I. R. Kostjad ei ole notaribüroole ega ka kohtule esitanud 850 000 krooni üleandmise-vastuvõtmise akti. Maakohtu arutelud ja järeldused hageja pangakonto kasutamise kohta on sisutud ja ei oma sularaha väidetava üleandmise tõendamise kohalt mingit tähtsust. Kohus rikkus TsMS § 438 lg-st 1 tulenevat tõendite hindamise kohustust ja jättis selgitamata, miks hageja ja notari poolt väidetu ei tõenda olulisi asjaolusid. Vastustajate seisukoht Kostjad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu. Menetluse edasine käik 26.01.2011 otsusega jättis Tallinna Ringkonnakohus apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. 19.10.2011 otsusega tühistas Riigikohus ringkonnakohtu otsuse osas, millega kohus jättis V Ki nõude 850 000 krooni saamiseks rahuldamata ja saatis tsiviilasja selles ja menetluskulude jagamise osas tagasi ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Osas, millega jäeti rahuldamata hageja nõue kostjate vastu tehingute tühisuse ja kehtetuse tuvastamiseks, kinnistusraamatu kannete kustutamiseks ja uue kande tegemiseks nõusolekut andma kohustamiseks, jäi ringkonnakohtu otsus muutmata.

Kohtud ei ole müügilepingu, volikirja ning kinkelepingute kehtivuse tuvastamisel rikkunud menetlusõiguse norme. Juhuks, kui kohtu tuvastatud asjaoludel on müügileping kehtiv, palus hageja kostjatelt välja mõista 850 000 krooni. Müügilepingu p-s 2.1 on pooled märkinud, et kostjad on hagejale tasunud enne müügilepingu sõlmimist 850 000 krooni. Hageja väidab, et ta ei ole nimetatud ostusummat saanud. Kohtud jätsid hageja esiletoodud ostuhinna tasumist puudutavad asjaolud ja väited hindamata. Nii on hageja osutanud menetluses sellele, et kostjate väidetel võeti notari juuresolekul kaustast välja ka hageja allkirjastatud kinnitus 850 000 krooni saamise kohta, tehingud kinnitanud tunnistaja sõnul aga sularahast juttu ei olnud. Samuti märgib hageja, et kostjate väited sularaha maksmisest enne lepingu sõlmimist on vastuolulised (selgusetuks jääb, millal ja millistes osades väidetavad summad üle anti). Maakohus on konstateerinud, et kostjate seletuse järgi anti hagejale 21.08.2006 üle sularaha 400 000 krooni ning järgmisel päeval veel 450 000 krooni ning raha saamise kohta võeti hagejalt ka allkiri, samas on hageja viidatud vastuolulised tõendid raha üleandmise kohta jäänud hindamata. Hageja osutas eeltoodule ka maakohtu otsuse peale esitatud apellatsioonkaebuses, kuid ringkonnakohus neile väidetele ei vastanud. Asja uuel läbivaatamisel tuleb ringkonnakohtul seda teha. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kuna 19.10.2011 otsusega tühistas Riigikohus ringkonnakohtu 26.01.2011 otsuse osas, millega jäeti maakohtu otsus hageja nõude 850 000 krooni Heli Raidve Tööõigusabi AS-lt saamiseks rahuldamata jätmise kohta muutmata, siis kontrollib ringkonnakohus praegusel asja läbivaatamisel maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendust ainult selles osas. Kolleegium, ära kuulanud pooled ja tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et kaebuse väited ei anna alust tühistada maakohtu otsust osas, milles maakohus jättis rahuldamata hageja nõude Heli Raidve Tööõigusabi AS-lt 850 000 krooni saamiseks. TsMS § 657 lg 1 p 1 järgi tuleb maakohtu otsus jätta muutmata. Teiste kostjate vastu ei ole hageja alternatiivselt esitatud raha saamise nõuet suunanud (hagiavaldus II kd lk 10) ja selliselt on ka maakohus eeltoodud nõuet käsitlenud. Kuna kolleegium nõustub maakohtu otsuse põhjendustega nõude 850 000 krooni saamiseks rahuldamata jätmise kohta ja järgib neid, siis TsMS § 654 lg 6 järgi kolleegium ei korda maakohtu otsuses toodud põhjendusi. Riigikohus on oma lahendis selgitanud, et raha mittesaamise tõendamise kohustus oli hagejal, kuna ta oli ise müügilepingu p-s 2.1 kinnitanud enne lepingu sõlmimist kostjalt 850 000 krooni saamist. Selline müügilepingu punkt on käsitatav täitmise kviitungina VÕS § 95 järgi ja millest eeldatakse, et võlgnik on kohustuse täitnud ja tõendamiskoormis maksmise mittetoimumise kohta läheb üle hagejale. Seega on ebaõige apellandi käsitlus, mille kohaselt peavad kostjad tõendama raha maksmist. Tulenevalt eeltoodust pidi hageja tõendama, et ta ei olnud raha saanud. Vastuseks apellatsioonkaebusele analüüsib kolleegium hageja apellatsioonkaebuses toodud väiteid. Kostjate väidete kohaselt tasuti 21.08.2006 hagejale 400 000 krooni ja 22.08.2006 450 000 krooni. Tasumine toimus H R-K ja P Ki poolt nende elukohas Tallinnas xxxxxxxx x. Hageja väitis, et ta oli mõlemal päeval koos P S kodus ja xxxxxxxx x x ta ei käinud (IV kd lk 178). 22.01.2010 on hageja vande all selgitanud, et ta käis xxxxxxx x elamus 20.08.2006.

21.08.2006 oli ta koos P S Stroomi rannas kontserdil, mis toimus seoses iseseisvuspäevaga, ja pärast seda viibis koos P Sga kodus. Samuti oli ta koos P S kodus 22.08.2006. P S ütluste kohaselt oli ta 21. augustil koos hagejaga Stroomi rannas, kuna tal oli seoses iseseisvuspäevaga vaba päev. 22. augusti kohta selgitas tunnistaja, et ta oli koos hagejaga kodus ja hageja kusagil ära ei käinud (IV kd lk 152-152). Apellandi väited muudab ebausutavaks see, et 21.08.2006 ei olnud riigipüha ja sel päeval ei toimunud ka Stroomi rannas kontserti. Ürituste puudumist on võimalik tuvastada Tallinna linna ürituste veebilehelt. Üritused Stroomi rannas toimusid 20.augustil 2006. Samuti ei ole usutav, et P S viibis 22.augustil 2006 kogu päeva koos apellandiga, kuna tunnistaja L A ütluste kohaselt oli P S 22.08.2006 tööl lasteaias Pääsupesa (V kd lk 41). Eeltoodu tõttu leiab kolleegium, et hageja vande all antud seletus ja tunnistaja P S ütlused ei ole usaldusväärsed ja seega ei tõenda veenvalt hageja väidet, et ta ei käinud 21. ja 22. augustil 2006 elamus xxxxxxx x. Kolleegiumi arvates ei ole kostjate seletused hagejale raha maksmise kohta vastuolulised. Heli R-K ja P K on vande all selgitanud, kuidas nad hagejale 21. ja 22. augustil raha maksid ja hageja andis selle kohta, et ta on raha saanud, omakäelise kinnituse (V kd lk 9, 17,32). Seda, et pooltel oli kokkulepe müügisumma ja selle tasumise viisi osas, on kinnitanud ka tunnistaja A K, kelle ütluste kohaselt oli tehingu summa miljon või üle selle ja esimene osa tuli tasuda enne lepingu sõlmimist. Esimese osa suurus oli 800 000 krooni ringis (IV kd lk 150). Hageja on kostjatele ette heitnud, et nad dokumenti raha maksmise kohta kohtule ei esitanud, mistõttu on kaheldav selle olemasolu. Kostjad on selgitanud, et dokument ei ole säilinud ja nende jaoks oli piisav kinnitus notariaalses lepingus. Hageja poolt antud kirjaliku kinnituse olemasolu notari juures lepingu tegemisel on selgitanud tunnistaja A K, kes ütles, et ta nägi H R-Kl käsikirjalist paberit, et raha on makstud (IV kd lk 151). Seda, et hageja poolt raha saamise kohta antud omakäeline kinnitus oli H R-Kil notari juures olemas, kinnitavad ka H RKi (V kd lk 9) ja P Ki vande alla antud ütlused. Õige on see, et tunnistajana ülekuulatud notaribüroo töötaja Irene Rannametsa ütlusest ei tulenenud, et H R-K oleks esitanud tehingu tegemisel dokumendi, mille kohaselt oli hageja enne tehingu tegemist 850 000 krooni kätte saanud. Samas ei olnud kolleegiumi arvates sellise dokumendi olemasolu notaribüroo töötaja jaoks määrava tähtsusega, kuna hageja ise kinnitas notarile, et ta on raha kätte saanud. Selles, et hageja raha saamist kostjatelt notarile on kinnitanud, ei ole poolte vahel vaidlust. Eeltoodust järeldab kolleegium, et kirjalik tõend, mille kohaselt kostjad olid hagejale raha maksnud, oli lepingu sõlmimisel olemas. H R-K on selgitanud, et ta ei tea, kuhu see dokument on saanud, kas see on hävitatud või on see kusagil alles, kuid seda ei ole õnnestunud leida. Kolleegium möönab, et kostjate käsitlus, mille kohaselt ei pidanud nad pärast notariaalse lepingu sõlmimist dokumenti oluliseks, on usutav, kuna notariaalses lepingus antud raha saamise kinnituses ei ole tavapäraselt põhjust kahelda. Apellant on rõhutanud, et sularahas tehingute tegemine ei ole tavapärane ja ka see tekitab kahtlusi, kas tegelikult on raha makstud. Hageja on menetluse kestel väitnud, et tal puudus pangakonto kasutamise kogemus ja kuigi tal oli pangas enne 23.augustit 2006 pangakonto olemas, ei teinud ta selle vahendusel tehinguid. Hageja pension laekus postkontorisse. Selliste asjaolude esinemist ei ole hageja eitanud. Ta on kinnitanud kohtule, et ta pole iseseisvalt pangatehinguid teinud. Seda, et hageja tegi tehinguid sularahaga, on kinnitanud tunnistaja A K (IV kd lk 150). Eeltoodust saab järeldada, et hagejal oli huvi saada müügisumma talle harjumuspärasel viisil ehk sularahas. H R-Ki vande all antud ütluste kohaselt on notar hagejalt küsinud, kas ta on sularahas eelnevalt kätte saanud 850 000 krooni (V kd lk 7), kuid selliselt formuleeritud küsimuse esitamist ei kinnita I Ra ütlused. I Ra ütluste kohaselt kontrollis ta enne lepingule alla

kirjutamist, kas hagejale on müügilepingu p-s 2.1 toodud summa tasutud ja sularahas tasumisest juttu ei olnud, sest sellisel juhul on notari kohustuseks informeerida rahapesubürood (IV kd lk 146-147). Kolleegiumi arvates ei saa eeltoodust järeldada, et hagejale ei olnud tasutud. Notari jaoks ei ole tehingu tegemisel oluline mitte niivõrd see, kuidas on raha makstud, vaid see, et lepingus fikseeritu vastab poolte tegelikule tahtele. See tähendab, et notari jaoks oli esmavajalik kontrollida, kas hageja kinnitab kostjatelt raha saamist. Eksitav on apellatsioonkaebuse väide, et I Ra ütluste kohaselt oli lepingust näha, et 850 000 krooni on tasutud pangaülekandega. Tunnistaja seda väitnud ei ole. Hageja väide, et H R-K mõjutas teda vahetult enne lepingu sõlmimiseks notari juurde sõitmist notarile ütlema, et ta on 850 000 krooni eelnevalt kätte saanud, on kolleegiumi arvates ebaveenev. Hageja selgitas vande all, et ta oli 23.08.2006 xxxxxxx t x majas, H R-K viis ta autoga notari juurde lepingut sõlmima ja enne väljasõitu käskis notarile öelda, et on kätte saanud 850 000 krooni (IV kd lk 176). Kostjad selgitasid, et hageja tuli notari juurde ise, mida on kinnitanud ka tunnistaja A K ( IV kd lk 150). P S ütluste kohaselt läks tema koos hagejaga notari juurde (IV kd lk 145). Seega on hageja väited vastuolus nii kostjate seletusega kui ka tunnistajate ütlustega ja neist ei saa järeldada, et H R-K mõjutas vahetult enne lepingu sõlmimist hagejat notarile avaldama, et ta on raha saanud. Samuti ei saa järeldada H R-Ki notarile saadetud e-kirjadest, et raha ei oleks eelnevalt tasutud. 22.08.2006 e-kirjas on H. R-K notarile teatanud, et viimane osa rahast on hagejale üle antud (IV kd lk 141). Apellandi poolt viidatud 14.08.2006 e-kirjas (IV kd lk 140) on H R-K notarile teatanud tehingute tingimused. Hageja ei eita, et enne 14.08.2006 oli poolte vahel kokku lepitud müüdava kinnistu mõttelise osa hinnas. Kolleegium ei nõustu kaebuse väitega, et kostjad on raha maksmise osas menetluse vältel muutnud oma seisukohti. Kostjad on kogu menetluse ajal väitnud, et nad on hagejale enne lepingu sõlmimist tasunud 850 000 krooni. Harju Maakohtu 27.05.2008 määrusega on hagi tagamiseks seatud Heli Raidve Tööõigusabi AS-le kuuluvale 1/4 mõttelisele osale võõrandamise keelumärge hageja kasuks. Seoses hagi rahuldamata jätmisega tuleb hagi tagamine TsMS § 386 lg 4 järgi tühistada. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata ja maakohtu otsus tervikuna muutmata, siis ringkonnakohtus kantud menetluskulud tuleb jätta TsMS § 171 lg 1 järgi apellandi kanda. Maakohtu menetluskulud on seoses hagi rahuldamata jätmisega õigesti jäetud hageja kanda.

Fred Fisker

Ele Liiv

Margo Klaar

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.