Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi
Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Tsiviilasja hind Riigikohtus Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Asja läbivaatamise kuupäev
RESOLUTSIOON
Eesti Vabariigi nimel 3-2-1-76-11 Tartu, 19. oktoober 2011. a Eesistuja Tambet Tampuu, liikmed Henn Jõks ja Jaak Luik Vladimir Kostenoki hagi Heli Raidve-Kostenoki, Peeter Kostenoki ja Heli Raidve Tööõigusabi AS vastu tehingute tühisuse ja kehtetuse tuvastamiseks, omandi tagasikandmise kohta asjaõiguslepingut sõlmima kohustamiseks, kinnistusraamatu kannete kustutamiseks ja uue kande tegemiseks nõusolekut andma kohustamiseks ning 850 000 krooni saamiseks Tallinna Ringkonnakohtu 26. jaanuari 2011. a otsus tsiviilasjas nr 2-08-13336 Vladimir Kostenoki kassatsioonkaebus 850 000 krooni (54 324 eurot 76 senti) Hageja Vladimir Kostenok (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Veljo Viiol Kostjad Heli Raidve-Kostenok (isikukood xxxxxxxxxxx), Heli Raidve Tööõigusabi AS (registrikood 10203402), Peeter Kostenok (isikukood xxxxxxxxxxx) ja nende esindaja vandeadvokaat Madis Kiisa 19. september 2011. a, kirjalik menetlus
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 26. jaanuari 2011. a otsus tsiviilasjas nr 2-08-13336 osas, millega jäeti Vladimir Kostenoki nõue Heli Raidve-Kostenoki, Peeter Kostenoki ja Heli Raidve Tööõigusabi AS vastu 850 000 krooni saamiseks rahuldamata ning poolte menetluskulud Vladimir Kostenoki kanda.
2.Saata asi tühistatud osas uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.
3.
Muus osas (osas, millega jäeti rahuldamata Vladimir Kostenoki nõue Heli Raidve-Kostenoki, Peeter Kostenoki ja Heli Raidve Tööõigusabi AS vastu tehingute tühisuse ja kehtetuse tuvastamiseks, kinnistusraamatu kannete kustutamiseks ja uue kande tegemiseks nõusolekut andma kohustamiseks) jääb ringkonnakohtu otsus muutmata. Ringkonnakohtu otsus jääb muutmata ka osas, millega tühistati vaidlusaluse hagi tagamine.
4.Rahuldada kassatsioonkaebus osaliselt.
5.Tagastada Vladimir Kostenokile kassatsioonkaebuselt 7. aprillil 2011 tasutud kautsjon 25 (kakskümmend viis) eurot.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Vladimir Kostenok (hageja) esitas 10. aprillil ja 5. mail 2008 Harju Maakohtule hagid, mis liideti maakohtu 14. novembri 2008. a määrusega ühte menetlusse. Hagejal on nõue Heli Raidve-Kostenoki (kostja I), Peeter Kostenoki (kostja II) ja Heli Raidve Tööõigusabi AS (kostja III) vastu tehingute tühisuse ja kehtetuse tuvastamiseks, omandi tagasikandmise kohta asjaõiguslepingut sõlmima
kohustamiseks, kinnistusraamatu kannete kustutamiseks ja uue kande tegemiseks nõusolekut andma kohustamiseks ning 850 000 krooni saamiseks. Maakohus tühistas 8. detsembri 2008. a määrusega osaliselt varasemad hagi tagamised. Praegu on kinnistusraamatu registriosas nr 1563301 kehtiv keelumärge kostjale I kuuluvale 1/8 mõttelisele osale ja kostjale II kuuluvale 1/8 mõttelisele osale kinnistust. Hagiavalduse kohaselt on hageja ja tema poeg Peeter Kostenok (kostja II) pärast hageja abikaasa Helge Kostenoki surma (27. detsembril 2004) toimunud pärimismenetlust Tallinnas Pakase 3 asuva kinnistu (edaspidi kinnistu) 1/2 mõttelise osa kaasomanikud. 23. augustil 2006 sõlmisid hageja, kostja II ja kostja III kinnistu mõttelise osa võlaõigusliku müügilepingu, kinnistu võlaõigusliku kasutamisõigusega koormamise lepingu ning kinnistu valdamise ja kasutamise korra kokkuleppe (edaspidi müügileping). Selle lepingu kohaselt müüs hageja 1/4 suuruse mõttelise osa kinnistust kostjale III. Lepinguese koormati hageja kasuks isikliku kasutusõigusega. Samal ajal allkirjastas hageja volikirja, millega volitas kostjat I sõlmima asjaõiguslepingu ja esitama kinnistamisavalduse kinnistu 1/4 suuruse mõttelise osa omandi ülekandmiseks kostjale III ning sõlmima asjaõiguslepingu ning esitama kinnistamisavalduse kinnistule isikliku kasutusõiguse seadmiseks hageja kasuks. Samuti volitati volikirjaga kostjat III sõlmima kinkelepingud kinnistu 1/8 suuruse mõttelise osa kinkimiseks kostjale II ja kinnistu 1/8 mõttelise osa kinkimiseks kostjale I. 28. detsembril 2006 sõlmisid hageja ja kostjad nende kinnistu mõtteliste osade võlaõiguslikud kinkelepingud ja asjaõiguslepingud. Tehingute tagajärjel kaotas hageja oma mõttelise osa kinnistust ja saab kasutada elamus kahte tuba, esikut ja tualetti.
4.veebruaril 2008 esitas hageja kostjatele kinkelepingutest taganemise avalduse ja tegi ettepaneku sõlmida asjaõiguslepingud hagejale kinnistu mõtteliste osade ülekandmiseks ja kinnistusraamatusse kantud kinnistu valdamise ja kasutamise korra kokkuleppe muutmiseks. Hageja taganes kinkelepingutest põhjusel, et kostjad ja kostja I poeg Ago Raidve on hageja suhtes üles näidanud jämedat lugupidamatust ja tänamatust. Pärast kinkelepingute sõlmimist hakkasid kostjad elamus remonti tegema, mille tõttu ei olnud hagejal enam võimalik tema kasutuses olnud ruume kasutada. Hagejale on antud mõista, et tema viibimine kinnistul ei ole teretulnud. Hageja leiab ka, et tehingud on vastuolus heade kommetega, sest eksitud on ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õigustunde vastu. Kostjate eesmärk oli saada ükskõik mis moel kinnistu endale.
10.märtsil 2008 esitas hageja kostjatele müügilepingu ja volikirja tühistamise avalduse, leides, et kostjad viisid hageja müügilepingu sõlmimisel eksimusse ja on teda petnud. Kostjad esitasid hagejale ebaõigeid asjaolusid eesmärgiga kallutada teda müügilepingut sõlmima. Hageja teadis, et müüb kostjale III üksnes osa (kaks tuba) kinnistust hinnaga 1 100 000 krooni ja jääb endiselt kinnistu kaasomanikuks ülejäänud talle kuuluvas osas. Hageja ei saanud notari juures tehingute sisust täielikult aru. Müügilepingus on märgitud, et 1 100 000 krooni suurusest müügihinnast on hageja 850 000 krooni enne lepingu sõlmimist kätte saanud. Kostja I pettis hagejat, öeldes talle enne lepingu sõlmimist, et hageja peab notari juures kinnitama müüdu eest raha saamist. Hageja ei olnud nõus müüma kinnistu mõttelist osa vaid 250 000 krooni eest. Müügilepinguga samadel alustel on tühine ka
kostjale I antud volikiri. Kuna volikiri on tühine, siis on tühised ka esindusõiguseta sõlmitud mõtteliste osade kinkelepingud. Hageja esitas kostja I vastu alternatiivse nõude 850 000 krooni saamiseks juhul, kui kohus leiab, et müügileping on kehtiv.
2.Kostjad ei tunnistanud hagi. Kostjate vastuväidete kohaselt leppisid pooled juba 2001. a-l kokku, et kinnistu omand antakse kostjale II ning selle kokkuleppe tulemusena ehitati kinnistule uus maja. Hageja on esitanud kohtule tõendamata väiteid ja asjaolusid, mis ei vasta tegelikkusele. Hageja soovis 2006. a suvel kinnistu müüa ja sundseisus olevad kostjad nõustusid hagejale tema osa eest maksma ainult juhul, kui kostjad saavad terve kinnistu omanikuks. Notari juures selgus, et kõiki tehinguid ei saa korraga vormistada, sest kinkelepingute ning kõikide asjaõiguslepingute vormistamine on võimalik alles pärast pärimismenetluse lõppemist. Kuna hageja ei soovinud rohkem notari juurde tulla, lepiti kokku, et hageja annab kostjatele volikirja. Selles olid märgitud kõik tehingud, mida tegema kostjat I volitati. Hageja oli enne kinkelepingu sõlmimist ning selle sõlmimise ajal täiesti teadlik, et kingib ja müüb kogu talle kuuluva osa kinnistust kostjatele ja ei jää pärast seda enam omanikuks. Notaribüroos selgitati nii tehingute kui ka volikirja sisu eesti ja vene keeles ning ei tekkinud kahtlust, et hagejale oleks jäänud midagi arusaamatuks. Hagejal ei ole õiguslikku alust kinkelepinguid tühistada ega ka nendest taganeda. Kostjad ei ole teinud hagejale tema kahe toa kasutamisel takistusi. Kuna hageja soovis ise kolida tänavapoolsetesse ruumidesse, sai ta oma kasutusse kostjate vahenditega remonditud esialgse maja teise korruse ruumid, mida hageja kasutab siiani. 2007. a augustiks oli remont sisuliselt lõppenud, kui avastati majavamm, mis tingis esimese korruse põranda vahetuse. See aga ei seganud teise korruse kasutamist. Poolte suhted olid sõbralikud kuni 2008. a veebruarini. Hageja ei ole tehingute tühistamiseks seaduses sätestatud tähtajast kinni pidanud ning kostjad paluvad kohaldada hagi aegumist. Kostjad tasusid hagejale enne müügilepingu sõlmimist 850 000 krooni sularahas. Teadaolevalt ei olnud hagejal pangakontot ja hageja keeldus enne sularaha saamist notari juurde minemast.
21.augustil 2006 andsid kostjad hagejale üle 400 000 krooni ja 22. augustil 2006 veel 450 000 krooni, mille kohta hageja kirjutas omakäelise kinnituse. Hageja esitas väite, et talle ei ole ostuhinda tasutud, alles pärast seda, kui maakohus jättis 11. aprillil 2008 hagiavalduse käiguta ning andis tähtaja puuduse kõrvaldamiseks (riigilõivu ja kautsjoni tasumiseks).
3.Harju Maakohus jättis 12. mai 2010. a otsusega hagi rahuldamata ja tühistas hagi tagamise. Maakohus kuulas ära kuue tunnistaja ütlused, hageja ning kostja I ja kostja II vande all antud seletuse ning arvestas asjas esitatud dokumentaalsete tõenditega. Maakohtu otsuse põhjenduste järgi ei ole alust müügilepingu tühistamiseks pettuse või eksimuse (tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 92 ja 94) tõttu, sest selleks puuduvad formaalsed ja materiaalsed eeldused. TsÜS § 99 lg 1 p 2 järgi võib pettuse või eksimuse korral tehingu tühistada kuue kuu jooksul, arvates pettusest või eksimusest teadasaamisest. Hageja esitas müügilepingu
tühistamise avalduse 10. märtsil 2008, s.o 1,5 aasta möödudes asjast, mil talle olid teada kõik lepingutingimused. Tõendatud on, et hageja oli lepingu sõlmimisel teadlik müügilepingu tingimustest ja sai aru lepingu sisust. Tunnistaja Irene Rannametsa ütlustega on tõendatud, et müügileping tõlgiti notaribüroos vene keelde. Hageja ei teavitanud sellest, et temale jäi mingi osa lepingust selgusetuks. Ka ei soovinud hageja lepingu kirjalikku venekeelset tõlget. Müügilepingu sõlmimisel juhiti tähelepanu plaanidele ning selgitati, et need oleksid arusaadavad kõigile pooltele. Eeltoodut kinnitavad ka tunnistaja Andres Kostenoki ütlused ja kostja I ning kostja II vande all antud seletused. Hageja väitis, et notari juures tõlkis temale kostja I dokumendi sisu nii, kuidas temale sobis. Kuna kõik 23. augustil 2006 notari juures viibinud isikud peale hageja mäletavad toimunut ühte moodi, siis tuleb lugeda hageja esitatud väited ümber lükatuks. Seda enam, et 22. jaanuari 2010. a kohtuistungil vastas hageja oma esindaja küsimusele, et ta käis notaribüroos ja sai aru, mida talle räägiti. See, et hagejale maksti pärast müügilepingu sõlmimist iga kuu müügilepingus kokkulepitud summat, tõendab samuti hageja arusaamist müügitehingust. Müügilepingu p 2.2 kohaselt kohustus kostja III ostjana tasuma hagejale iga kuu 24. kuupäevaks ostuhinna tasumata osast 5208 krooni. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja III maksis kuni müügilepingu tühistamise avalduse esitamiseni lepingus näidatud summa hageja arvelduskontole. Seda tõendab ka hageja konto väljavõte. Hageja ei ole väitnud, et ta oleks saanud kostjalt III raha mingi teise tehingu alusel. Hageja oli müügilepingu sõlmimisel selle tingimustest teadlik. Hageja ainukasutusse jäi elamu teisel korrusel kaks tuba ning ühiskasutusse esik ja tualett. Hageja väidab, et tal ei ole võimalik kööki kasutada, kuid ühestki tõendist ei nähtu, et pooltel oli selline kokkulepe. Notari juures oli köögist juttu ning seal sai selgeks, et köök ei jää hageja kasutusse. Hageja antud volikiri oli selle väljaandmise kui käsundi täitmise ajal kehtiv. Kuigi volikiri oli antud tagasivõtmatuna, oli hagejal õigus mõjuval põhjusel see TsÜS § 126 lg 3 alusel tagasi võtta, kuid hageja seda ei teinud. Tuginedes eespool nimetatud tunnistajate ütlustele ja kostja I ning kostja II seletustele, pidi hageja aru saama volikirja sisust. Esialgu oli ette valmistatud volituste andmine nii kostjale I kui ka kostjale II, kuid hageja enda soovil tehti muudatus ning hageja andis volituse üksnes kostjale I. Tegemist ei olnud üldsõnalise volikirjaga vaid käsundiga, mis oli antud konkreetsete tehingute tegemiseks. Kinkelepingust taganemise eeldused puuduvad. Pooled ei vaidle selle üle, et kingi saajad on lepingust taganemise avalduse kätte saanud. Kinkelepingute sõlmimine ei toimunud eksimuses hoidmise või pettuse tõttu. Kostjate seletuse kohaselt toimusid hageja ja kostjate läbirääkimised võõrandamistehingute üle mitu kuud enne tehingute tegemist. Seda, et hageja oli teadlik tehtavatest tehingutest enne notari juurde minekut, selgitas hageja ise 2. detsembri 2009. a kohtuistungil. Hageja sai nii enne müügilepingu sõlmimist kui ka notaribüroos tehingute tegemise ajal selgelt aru tehingute ja volikirja sisust, ulatusest ja tagajärgedest. Asja menetlemisel ei leidnud tõendamist ka asjaolu, et kostjad oleksid hagejat ja tema abikaasat solvanud või nende suhtes jämedalt käitunud. Tunnistajad ei kinnita kostjate solvavat käitumist hageja suhtes. Hageja viitab ka asjaolule, et kostjad ei ole kunagi tundnud huvi tema tervise vastu. Nimetatut aga ei saa küll pidada kuidagi jämedaks käitumiseks, mis
tingiks kinkelepingust taganemise. Tõendatud ei ole, et hagejale tehti maja osa kasutamisel takistusi. On tõenäoline, et hageja ruumide kasutamine võis olla piiratud remondi tegemise ajal, kuid selline olukord oli ajutine ning seda ei saa käsitada hageja suhtes pahatahtliku või solvava käitumisena. Seda enam, et hageja elas alates 2006. a suvest teisel aadressil ja igapäevaseks elamiseks kinnistut ei kasutanud. Ka seenkahjustuste tõttu tehtud tööde tegemist ei saa pidada kostjate pahatahtlikuks käitumiseks hageja suhtes. Tõendamata on asjaolu, et hagejal ei olnud võimalik kasutada elektrit ja vett. Paikvaatlusega on tõendatud, et keldris asub elektrikilp, milles on nr 11 juures märgitud "vanaisa tuba". Keldris on keskkütteboiler, mis varustab sooja veega vana maja osa. Elektrikilbi vahetuse ajal toimunud ajutist elektrikatkestust ei saa lugeda kostjate pahatahtlikuks käitumiseks hageja suhtes. Maakohus leidis, et TsÜS § 86 kohaldamine tuleb kõne alla juhtudel, mis ei ole olemuslikult kaetud TsÜS §-dega 92 ja 94, kuid millega on moraalinorme jämedalt eiratud muul põhjusel. Hageja on viidanud kostjate ebamoraalsele käitumisele tehingu tegemise eesmärgi saavutamiseks. Asja arutamisel seletasid kostjad, et hageja soovis elamut müüa kolmandale isikule. Tehingud tehti läbirääkimiste tulemusena selleks, et seni pere kasutuses olnud kinnistut ei võõrandataks. Sellist eesmärki ei saa pidada heade kommete vastaseks. Hageja alternatiivne nõue kostjalt III 850 000 krooni saamiseks on alusetu. Võlaõigusliku müügilepingu p-s 2.1 on pooled kokku leppinud, et hageja müüb 1/4 suuruse mõttelise osa lepingu esemest kostjale III hinnaga 1 100 000 krooni, millisest 850 000 krooni on hagejale tasutud enne müügilepingu sõlmimist. Sama lepingu p-s 2.2 on sätestatud ülejäänud 250 000 krooni tasumise kord. Lepingule on hageja omakäeliselt alla kirjutanud. Tunnistaja I. Rannamets kinnitas, et kõik, mis puudutab summade üleandmist, kontrollis ja rääkis ta üle ning kindlasti küsis, kas hageja on saanud 850 000 krooni. Hageja ei ole enne asja menetlemist kohtus pöördunud kostjate poole väitega, et talle on ostuhind tasumata. Ka 10. aprilli 2008. a hagiavalduses ei ole sellele viidatud. Nõude müügilepingu tühisuse tuvastamiseks ja kinnistusraamatu kande muutmiseks ning alternatiivse nõude 850 000 krooni saamiseks esitas hageja alles pärast hagi käiguta jätmist (11. aprilli 2008. a kohtumäärus). Mõistlikuks ei saa pidada hageja käitumist, kus ta, allkirjastades müügilepingu, kinnitab, et on saanud 850 000 krooni enne lepingu sõlmimist, ning peaaegu kahe aasta jooksul ei nõua väidetavalt saamata raha ei kostjalt III ega kostjalt I kui selle äriühingu juhatuse liikmelt. Kostjate seletuse kohaselt anti hagejale 21. augustil 2006 üle sularahas 400 000 krooni ning järgmisel päeval veel 450 000 krooni. Kostjad väitsid, et hagejalt võeti raha saamise kohta ka allkiri, kuid see paber on remondi käigus ära kadunud. Kostjad on raha olemasolu kohta esitanud mitmeid tõendeid: laenulepingu, käsirahalepingu ja kassa väljamineku orderid. Hageja oli varem oma pangakontot kasutanud ainult ühel korral, pensioni sai ta kätte postkontorist. Seega on seletatav ja usutav, et hageja soovis saada ostuhinna sularahas, sest tal ei olnud pangakonto kasutamise kogemust. Arvestades kõiki tõendeid kogumis, leidis maakohus, et hageja on enne müügilepingu sõlmimist ostuhinna kätte saanud. Kuivõrd võlaõiguslik müügileping ja kinkeleping on õiguslikult kehtivad, siis tuleb jätta rahuldamata ka hageja nõue tuvastada kinnistusraamatu kande muutmiseks nõusoleku andmise kohustus.
Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
4.Tallinna Ringkonnakohus jättis 26. jaanuari 2011. a otsusega maakohtu otsuse muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata. Ringkonnakohus nõustus maakohtu põhjendustega ja ei pidanud vajalikuks neid tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 654 lg 6 kohaselt korrata. Ringkonnakohtu hinnangul kohaldas maakohus otsuse tegemisel õigesti materiaalõiguse norme ega rikkunud menetlusõiguse norme. Ringkonnakohus võttis TsMS § 652 lg 1 p 1 alusel asja läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud, kuna ei ole kahtlust faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta, ja ei pidanud nimetatud asjaolude tuvastamist vajalikuks. Apellatsioonkaebuses kordab hageja põhiliselt maakohtus esitatud väiteid ja seisukohti, millele kohus on otsuses juba hinnangu andnud. Maakohus leidis õigesti, et müügilepingu tühistamise formaalsed ja materiaalsed eeldused on täitmata. Põhjendatud on maakohtu järeldus, et hageja oli müügilepingu sõlmimisel teadlik selle tingimustest ning sai aru müügilepingu sisust, sh sellest, millised ruumid ta võõrandab ja millised jäävad tema kasutusse. Samuti leidis maakohus õigesti, et hageja ei järginud TsÜS § 99 lg 1 p-s 2 sätestatud tähtaega tehingu tühistamiseks. Tegemist on õigustlõpetava tähtajaga, mille möödumisel ei saa isik tühistamisõigust kasutada. Kuna hageja oli müügilepingu sõlmimisel selle tingimustest teadlik, ei ole tühistamisõiguse tähtaja arvestamisel tähtsust sellel, millal hageja nõudis notaribüroost välja lepingu ärakirjad ja sai õigusabi. Maakohus ei tuvastanud asjaolusid, mis annaks alust järeldada, et hagejat peteti. Tehingu tühistamise avalduse põhinemine eksimusel või pettusel on avalduse õigusliku hindamise küsimus, mille puhul ei ole kohus seotud poolte hinnanguga. Hageja väide
22.jaanuari 2010. a kohtuistungil, et ta sai notaribüroos aru, mida talle räägiti, puudutab tõepoolest ilmselt notari juures käiku, mis oli seotud tehingute tühistamise ja kinkelepingutest taganemise avalduse vormistamisega. Samas ei muuda see maakohtu järeldust müügilepingu sõlmimise asjaolude kohta ebaõigeks, sest see ei olnud põhiline asjaolu, millele kohus otsust tehes tugines. Maakohus hindas õigesti volikirjaga seotud asjaolusid, leides, et hageja pidi volikirja sisust aru saama. Maakohtu otsus on selles osas piisavalt põhjendatud. Hageja leiab ekslikult, et kinkelepingutest taganemise avalduse hindamisel tuleb lähtuda üksnes tema subjektiivsest hinnangust kostjate käitumisele. Taganemisavaldus kehtib ainult tingimusel, et täidetud on lisaks formaalsetele eeldustele ka materiaalsed eeldused. Kinkija peab tõendama asjaolude esinemist, mis saavad olla aluseks lepingust taganemisele. Selliste asjaolude esinemist ei ole hageja tõendanud. Maakohus põhjendas otsuses, miks ta hageja väidetega ei nõustu. Maakohtu otsus ei ole vastuoluline. Maakohtul ei olnud alust kahelda tunnistaja A. Kostenoki ütluste õigsuses. Tunnistaja I. Rannametsa ütlustest teeb hageja ebaõigeid järeldusi. Asjaolu, et hageja ei nõustu maakohtus asjaolude tuvastamise, tõendite hindamise ja kohtuotsuses tehtud järeldustega, ei anna iseenesest alust teha teistsugust otsust. Maakohus ei pidanud otsuse resolutsiooniga lahendama müügilepingu edasise täitmise küsimust. Sellist nõuet maakohtu menetluses ei olnud.
Kuna maakohus tuvastas, et hagejale tasuti müügilepingujärgne ostuhind 850 000 krooni ja lisaks tasus kostja III lepingu täitmiseks hagejale iga kuu 5208 krooni, on hagejal võimalik menetluskulusid kanda. Kõik maakohtu menetluses ja apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud jäävad hageja kanda.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
5.Kassatsioonkaebuses palub hageja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Ringkonnakohus rikkus kohtuotsuse põhjendamise kohustust ega vastanud kõigile apellatsioonkaebuse väidetele. Hageja nõuded on jäetud põhjendamatult rahuldamata. Müügileping tuli tunnistada kehtetuks, volikiri oli kehtetu ning seega on kehtetud ka esindusõiguseta sõlmitud kinnistu mõttelise osa kinkelepingud. Ringkonnakohus leidis valesti, et müügilepingu tühistamise avaldus ei olnud esitatud tähtaegselt. Tähtaega tuleb arvestada 16. oktoobrist 2007, mil hageja nõudis notaribüroost välja lepingu ärakirjad ja sai õigusabi. Ekslik on ringkonnakohtu seisukoht, et maakohtu ebaõigesti hinnatud asjaolu (hageja
22.jaanuari 2010. a istungil esitatud väited) ei ole põhiline asjaolu, millele maakohus otsust tehes tugines. Tegemist oli kaaluka asjaoluga. Ekslik on ka ringkonnakohtu järeldus, et pole alust kahelda A. Kostenoki ütluste õigsuses. Tunnistaja lahkus notarbüroost kohe pärast pärimistoimingute tegemist ega saanud teada notariaalse tehingu sõlmimisel toimunud sündmustest. Kohtud leidsid ekslikult, et hagejale tasuti müügilepingujärgne ostuhind 850 000 krooni ja lisaks tasus kostja III lepingu täitmiseks hagejale iga kuu 5208 krooni. Kostjad ei ole tõendanud, et nad on tasunud hagejale ostuhinna. Ainukeseks ostuhinna maksmist tõendavaks asjaoluks on see, et hageja on kostjate etteütlemisel notarile kinnitanud, et on selle summa kätte saanud. Kostjad väidavad, et dokument raha üleandmise-vastuvõtmise kohta oli neil notari juures kaasas, kuid see ei ole tõendatud. Jääb selgusetuks, millal ja millistes osades kostjad hagejale väidetavad summad üle andsid. Kostjad ei ole teinud ostuhinna tasumiseks ülekannet hagejale ega notari deposiiti. Kohtud rikkusid menetlusõiguse norme, kui jätsid nimetatud asjaoludele hinnangu andmata. Alates 2008. a aprillist on kostjad peatanud hagejale ka müügilepingu järgi tasumata 250 000 krooni maksmise (iga kuu 5208 krooni ülekandmise).
6.Vastuses kassatsioonkaebusele pidasid kostjad kaebust põhjendamatuks ja vaidlesid sellele vastu.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
7.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 692 lg 1 p 2 alusel menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu osas, millega jäeti hageja nõue kostja vastu 850 000 krooni saamiseks rahuldamata. Selles osas tuleb asi saata TsMS § 691 p 2 järgi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Osas, millega jäeti rahuldamata hageja nõue kostjate vastu tehingute tühisuse ja kehtetuse tuvastamiseks, kinnistusraamatu kannete kustutamiseks ja uue kande tegemiseks nõusolekut andma kohustamiseks, jääb ringkonnakohtu otsus muutmata. Ringkonnakohtu otsus jääb muutmata ka osas, millega tühistati vaidlusaluse hagi tagamine.
8.Kolleegium märgib esmalt, et kohtuotsuse põhjendamise kohustuse sätestavad TsMS § 436 lg 1,
§ 442 lg 8, samuti § 654 lg-d 4 ja 5. Samas märgitakse TsMS § 654 lg-s 6, et ringkonnakohus ei pea oma otsust põhjendama, kui ta jätab esimese astme kohtu otsuse muutmata ja järgib esimese astme kohtu põhjendusi. Praegusel juhul on apellatsioonkaebuses esitatud väiteid müügilepingu ja volikirja, samuti kinkelepingute kehtetuse kohta maakohtus juba hinnatud ja ringkonnakohus on nende järeldustega nõustunud, märkides, et maakohus kohaldas otsuse tegemisel õigesti materiaalõiguse norme ega rikkunud menetlusõiguse norme. Ringkonnakohus selgitas vastuseks apellatsioonkaebusele lisaks, miks tuleb asuda seisukohale, et müügilepingu tühistamise formaalsed ja materiaalsed eeldused on täitmata. Kuivõrd kohtute tuvastatud asjaoludel oli hageja müügilepingu sõlmimisel selle tingimustest teadlik, ei olnud müügilepingu tühistamisõiguse tähtaja arvestamisel tähtsust sellel, millal hageja pöördus notari poole lepingu ärakirja ja õigusabi saamiseks. Ringkonnakohus möönis, et maakohus hindas hageja
22.jaanuari 2010. a istungil antud ütlusi osaliselt ebaõigesti. Samas leidis ringkonnakohus põhjendatult, et eeltoodu ei muuda maakohtu järeldust müügilepingu sõlmimise asjaolude kohta valeks. Otsuse põhjendustest nähtuvalt tugines maakohus nende asjaolude tuvastamisel kahe tunnistaja ning kostja I ja kostja II vande all antud seletustele, märkides, et kõik notaribüroos müügilepingu sõlmimise juures olnud isikud peale hageja mäletavad toimunut ühte moodi. Samuti vastas ringkonnakohus hageja väidetele tunnistajate ülekuulamise kohta, osutades, et I. Rannametsa ütlustest teeb hageja ebaõigeid järeldusi, ning ei ole alust kahelda A. Kostenoki ütluste õigsuses. Toimikust nähtuvalt viibis A. Kostenok notari juures müügilepingu sõlmimise ajal ja sai anda selle kohta ütlusi (IV kd, tlk 150-151). TsMS § 688 lg-test 3-5 tuleneb, et Riigikohtul ei ole pädevust tuvastada ise asjaolusid ja hinnata tõendeid. Kohtud ei ole kolleegiumi hinnangul müügilepingu, volikirja ning kinkelepingute kehtivuse tuvastamisel rikkunud menetlusõiguse norme.
9.Juhuks, kui kohtu tuvastatud asjaoludel on müügileping kehtiv, palus hageja kostjatelt välja mõista 850 000 krooni. Müügilepingu p-s 2.1 on pooled märkinud, et kostjad on hagejale tasunud enne müügilepingu sõlmimist 850 000 krooni. Hageja väidab, et ta ei ole nimetatud ostusummat saanud. Samuti peab hageja ostusumma üleandmise tõendamist kostjate kohustuseks. Kolleegium sellise seisukohaga ei nõustu. Riigikohus on 17. detsembril 2009 tsiviilasjas nr 3-2-1-137-09 tehtud otsuse p-s 10 ja 2. juunil 2008 tsiviilasjas nr 3-2-1-39-08 tehtud otsuse p-s 15 selgitanud, et selline lepingus viidatud ostuhinna tasumise kokkulepe on käsitatav täitmise kviitungina VÕS § 95 järgi, millega saab võlgnik tõendada oma kohustuse täitmist. Sellise dokumendi väljaandmisel eeldatakse üldjuhul, et võlgnik on kohustuse täitnud, ning tõendamiskoormus selle tõendamiseks, et täitmist ei toimunud, läheb üle võlausaldajale. Võlausaldajal on võimalus selline eeldus ümber lükata, kui ta tõendab, et võlgnik on jätnud kohustuse täitmata. Kolleegium jääb selle seisukoha juurde.
10.Kassatsioonkaebuse väidetel on kohtud jätnud TsMS § 442 lg-t 8 rikkudes hageja esiletoodud ostuhinna tasumist puudutavad asjaolud ja väited hindamata. Kolleegium nõustub selle seisukohaga. Nii on hageja osutanud menetluses sellele, et kostjate väidetel võeti notari juuresolekul kaustast välja ka hageja allkirjastatud kinnitus 850 000 krooni saamise kohta, tehingud kinnitanud tunnistaja sõnul
aga sularahast juttu ei olnud. Samuti märgib hageja, et kostjate väited sularaha maksmisest enne lepingu sõlmimist on vastuolulised (selgusetuks jääb, millal ja millistes osades väidetavad summad üle anti). Maakohus on konstateerinud, et kostjate seletuse järgi anti hagejale 21. augustil 2006 üle sularaha 400 000 krooni ning järgmisel päeval veel 450 000 krooni ning raha saamise kohta võeti hagejalt ka allkiri, samas on hageja viidatud vastuolulised tõendid raha üleandmise kohta jäänud hindamata. Hageja osutas eeltoodule ka maakohtu otsuse peale esitatud apellatsioonkaebuses, kuid ringkonnakohus neile väidetele ei vastanud. Asja uuel läbivaatamisel tuleb ringkonnakohtul seda teha. Kolleegium juhib tähelepanu, et kuigi TsMS § 654 lg 6 annab ringkonnakohtule võimaluse jätta otsus põhjendamata, kui ta nõustub maakohtu põhjendustega (vt otsuse p 8), peab ringkonnakohus hindama neid apellatsioonkaebuse väiteid, mida esimese astme kohus ei ole hinnanud.
11.Menetluskulude jaotus määratakse kindlaks asja uuel läbivaatamisel sõltuvalt selle tulemusest.
12.Hageja kassatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb talle TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada kassatsioonikautsjon. Tambet Tampuu, Henn Jõks, Jaak Luik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.